TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Février 2024

GROSSE :

Le 04 avril 2024

à M^e CHEBBANI

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07469 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4H6H

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CESHF FRANCE 2 SNC

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e CHEBBANI, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [W]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 09 juillet 2021 à effet du 06 août 2021, la SAS CESHF France 2 a donné à bail à Monsieur [V] [W] un appartement à usage d’habitation meublé avec services situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 386 euros, outre 104 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 09 juillet 2021, Madame [G] [W] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire. Néanmoins, le texte obligatoire à reproduire intégralement de la main de la caution solidaire ne figure pas sur le document signé par la caution et rend donc ce document sans fondement légal.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS CESHF France 2 a fait signifier à Monsieur [V] [W] par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 5809,11 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 26 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SAS CESHF France 2 a fait assigner Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, vu l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu l’article 1728 du Code civil, vu la clause résolutoire, vu la clause pénale,

— CONSTATER la résiliation du bail en application de la clause résolutoire,

— PRONONCER l’expulsion immédiate de Monsieur [V] [W] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique,

— CONDAMNER Monsieur [V] [W] au paiement de la somme de 12.842,49 € à titre de provision et à parfaire, conformément aux dispositions de 1'article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 septembre 2022,

— FIXER, en application de 1'article 19 du bail conclu, à deux fois le loyer quotidien l’indemnité d’ occupation due par Monsieur [V] [W] jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ou à tout le moins, et à défaut, au montant du loyer et charges en vigueur,

— CONDAMNER Monsieur [V] [W] au paiement de ladite indemnité d’occupation,

— CONDAMNER Monsieur [V] [W] au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Monsieur [V] [W] aux entiers dépens, en ce cornpris le coût du commandement de payer du 12 septembre 2022 ainsi que la signification à la caution du 26 septembre 2022.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CESHF France 2 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 septembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 février 2024.

A cette audience, la SAS CESHF France 2, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 14.896,13 euros, selon décompte en date du 07 février 2024, terme de février inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [W] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 07 novembre 2023, soit plus six semaine avant l’audience du 08 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS CESHF France 2 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 09 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 18) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2022, pour la somme en principal de 5809,11 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 novembre 2022

Monsieur [V] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’un doublement du loyer mensuel. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation est de nature suffisante à réparer le préjudice subi par la bailleresse.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 513,41 euros actuellement et de condamner Monsieur [V] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] [W] reste devoir la somme de 14.896,13 euros, à la date du 07 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [V] [W] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 14.896,13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5809,11 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS CESHF France 2 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 juillet 2021 entre la SAS CESHF France 2 et Monsieur [V] [W] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 novembre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS CESHF France 2 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à verser à la SAS CESHF France 2, à titre provisionnel, la somme de 14.896,13 euros décompte arrêté au 07 février 2024 incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5809,11 euros à compter du 12 septembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 513,41 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] à verser à la SAS CESHF France 2 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,