— N° RG 24/02230 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQR4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 17 Mars 2025

Minute n°25/00523

N° RG 24/02230 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQR4

le

CCC : dossier

FE :

M^e HADAD TAIEB,

M^e TESA-TARI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [E] [Y]

né le 26 Février 1940 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Sophie TESA TARI de la SELEURL SOPHIE TESA-TARI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. 77 VARS

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD TAIEB, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 01 Avril 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [Y] est propriétaire de locaux situés au [Adresse 6].

Par un acte sous seing privé du 11 décembre 2015, M. [Y] a consenti à la société SAS CREPE un bail commercial concernant les locaux situés au [Adresse 5], composés d’un rez-de-chaussée avec une pièce principale, d’un garage et à l’étage d’un appartement de deux pièces avec salle d’eau, WC et chauffage, pour une durée de neuf ans expirant le 15 décembre 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes de 16 800 euros.

Aux termes d’un acte de cession du 9 juillet 2018, la SAS CREPE a cédé son droit au bail à la société IDRISS pour y exercer une activité de restauration/crêperie à compter du 9 juillet 2018.

Par un acte d’huissier de justice du 19 janvier 2022, M. [Y] a fait notifier à la société IDRISS un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la taxe foncière de l’année 2020 pour la somme de 1489 euros, le loyers et les charges impayés du mois de décembre 2021 pour la somme de 1400 euros, le loyers et les charges impayés du mois de janvier 2022 pour la somme de 1400 euros, la taxe foncière de l’année 2021 pour la somme de 1513 euros, la clause pénale de 10 % pour la somme de 580,20 euros outre le coût de l’acte 258,68 euros, soit un montant total dû de 6540,88 euros.

M. [Y] déclare que par courrier recommandé du 29 juin 2023, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », il a sollicité une augmentation du loyer celui-ci passant de 1400 euros à 1705 euros par mois en application du taux d’indexation contractuellement convenu.

La société IDRISS a souhaité céder à son tour son droit au bail, ainsi par courrier recommandé du 22 juin 2023, elle a transmis à M. [Y] un projet de cession de droit au bail au profit de la société 77 VARS.

M. [Y] déclare que le 3 juillet 2023 il s’est présenté dans les locaux et a constaté la présence de personnes qui se sont présentées comme les nouveaux propriétaires du fonds de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, M. [Y] a fait notifier à la société IDRISS un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction fondé sur les dispositions de l’article L.145-17 soit, pour des motifs graves et légitimes, M. [Y] déclarant que la société IDRISS n’a pas souscrit au commandement de payer qu’elle lui a fait délivrer le 19 janvier 2022 par acte d’huissier et qu’elle a cédé de manière irrégulière le bail commercial.

Par courrier recommandé du 19 juillet 2023 reçu par M. [Y] le 24 juillet 2023, la société 77 VARS a transmis à M. [Y] un exemplaire enregistré de l’acte de cession de droit au bail.

La société IDRISS a alors fait signifier à M. [Y] par acte de commissaire de justice du 3 août 2023 une opposition à congé commercial.

Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, la société IDRISS a fait signifier à M. [Y] l’acte portant cession du fonds de commerce.

La société 77 VARS a intégré les locaux et s’y est maintenue.

Plusieurs échanges de mails sont intervenus à l’automne 2023 concernant le montant du loyer réglé par la société 77 VARS, M. [Y] indiquant que celui-ci avait été réévalué et qu’il était d’un montant de 1705 euros.

Par acte du 21 février 2024, M. [Y] a fait signifier à la société 77 VARS un commandement de payer visant la clause résolutoire fondé sur le bail commercial du 11 décembre 2015 et la cession du droit au bail en date du 28 juin 2023, par lequel M. [Y] sollicite le paiement de la somme de 3134 euros correspondant à la taxe foncière de l’année 2023, un acompte et à une indemnité d’occupation de juillet 2023 à février 2024 à hauteur de 305 euros par mois, portant sur l’augmentation du loyer invoqué par M. [Y].

Par un acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, M. [Y] a fait assigner la société 77 VARS devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir à titre principal valider le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction signifié le 10 juillet 2023 et invalider la cession de droit au bail et de fonds de commerce en date du 10 juillet 2023 et en conséquence à titre principal, de dire et juger que le bail commercial du 15 décembre 2015 est résilié depuis le 10 juillet 2023, que la société 77 VARS est occupante sans droit ni titre depuis le 10 juillet 2023 et à titre subsidiaire, dire et juger que le bail commercial devait venir à expiration à compter du 15 décembre 2023 sans indemnité d’éviction et que compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 février 2024, la société 77 VARS est occupante sans droit ni titre, et en toute hypothèse, condamner la société 77 VARS à lui payer la somme de 3464 euros au titre de l’impayé de l’augmentation de 305 euros par mois du loyer initial, qualifié d’indemnité d’occupation de juillet 2023 à avril 2024 et au titre d’un reliquat de la taxe foncière de 2023 évalué à la somme de 414 euros.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, M. [Y] demande au tribunal de bien vouloir :

« RECEVOIR M. [E] [Y] en ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer parfaitement bien fondées ;

VALIDER le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction signifié le 10 juillet 2023, pour le 15 décembre 2024 ;

INVALIDER la cession de droit au bail et de fonds de commerce en date du 10 juillet 2023 ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que le bail commercial en date du 15 décembre 2015 est résilié depuis le 10 juillet 2023, date de l’opposition de la cession invalidée du droit au bail et fonds de commerce ;

DIRE ET JUGER que la société 77 VARS est de ce fait occupante sans droit ni titre depuis le 10 juillet 2023 ;

Subsidiairement,

DIRE ET JUGER que le bail commercial devait venir à expiration à compter du 15 décembre 2023 sans indemnité d’éviction ;

Vu le commandement en date du 21 février 2024, demeuré infructueux,

DIRE ET JUGER, que la société 77 VARS est occupante sans droit ni titre ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

CONDAMNER la société 77 VARS à payer à M. [E] [Y] les sommes qui suivent :

Solde donc de 6013euros au titre de l’impayé de l’augmentation de 305euros par mois du loyer initial, qualifié à l’égard de la société défenderesse d’indemnité d’occupation à compter de juillet 2023 à avril 2024, des indemnités mensuelles d’occupation, au titre d’un reliquat de la taxe foncière de 2023, et 2024, sauf à parfaire ;

FIXER le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 1705euros due jusqu’à la date de la parfaite libération des locaux ;

AUTORISER les forces de l’ordre à intervenir pour exécuter toute mesure d’expulsion en cas de non libération immédiate des lieux ;

5.000euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les dépens de la présente instance et ses suites ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir »

M. [Y] soulève l’irrecevabilité de la constitution et des conclusions de la société 77 VARS en ce que son conseil de la société 77 VARS est inscrit au barreau de Créteil et n’est pas habilité à postuler devant le tribunal judiciaire de Meaux.

M. [Y] fonde sa demande tendant à voir valider le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction signifié le 10 juillet 2023 sur les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, en faisant valoir au titre des motifs graves et légitimes le défaut de paiement régulier des loyers par M. [Y], comme le démontre le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’il a fait signifier par huissier le 19 janvier 2022 et l’irrégularité de la cession de fonds de commerce et du droit au bail opérée par la société IDRISS au profit de la société 77 VARS. Sur la cession irrégulière du droit au bail, il indique qu’il n’a pas donné son agrément à la cession ce qui est constitutif d’infraction au code du commerce et d’une violation des stipulations du bail commercial.

Il fait valoir que la société 77 VARS lui est redevable d’une créance constituée par l’augmentation des loyers à hauteur de 305 euros sur 16 mois, ainsi qu’à la taxe foncière de l’année 2023 et de l’année 2024 outre les loyers de juillet 2023 à octobre 2024, soit après retrait des acomptes réglés, un solde de 6013 euros dont il réclame le paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la société 77 VARS demande au tribunal de bien vouloir :

« DECLARER nul et de nul effet le congé sans offre de renouvellement pour motifs légitimes, délivré le 10 juillet 2023, ce dernier ne reposant sur aucun fondement juridique,

En conséquence,

• DECLARER régulière la cession de droit au bail consécutive à la cession de fonds passée entre la Société IDRISS et la Société 77 VARS par acte sous seing privé en date du 28 juin 2023, au regard des clauses contractuelles prévues dans ledit bail,

Et y ajoutant,

• DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 février 2024, comme portant sur des sommes injustifiées au regard de l’augmentation pratiquée en cours de bail,

A titre subsidiaire, et si le Tribunal devait accorder à ce commandement son plein effet,

• SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail

• DONNER ACTE à la Société 77 VARS de son accord pour régler la somme de 3 464 euros en deux versements, pour le premier intervenir à la date du jugement à intervenir, et le second un mois après

• CONDAMNER M. [E] [Y] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

• CONDAMNER M. [E] [Y] aux entiers dépens ».

La société 77 VARS soutient que le refus de renouvellement du bail et le congé délivré par M . [Y] pour motifs graves et légitimes est nul. Elle fait valoir que Monsieur a établi un document indiquant au gérant de la société IDRISS qu’il était à jour des loyers jusqu’au mois de mai 2023 de sorte que les sommes réclamées au titre de la taxe foncière pour 1489 euros, les loyers de décembre 2021 et de janvier 2022 ainsi que la taxe foncière pour 2021 ne sont pas dus.

Concernant la cession du droit au bail, elle fait valoir que M. [J] a été informé du projet, qu’il n’a manifesté aucune objection et qu’un exemplaire lui a été remis.

Elle indique que le commandement de payer délivré le 21 février 2024 est nul faisant valoir qu’elle n’est pas redevable de la taxe foncière 2023 dont le paiement ne lui a jamais été réclamé, que Monsieur ne peut lui réclamer des ajustements de loyer sans les lui avoir préalablement notifié aux fins d’obtenir son accord et avant de signer un avenant. À titre subsidiaire, elle indique que si le tribunal décidait que les sommes dont le paiement est réclamé dans le cadre du commandement de payer délivré le 21 février 2024, elle demande que les conditions de la clause résolutoire insérée au bail soient suspendues.

Elle s’oppose à l’irrecevabilité soulevée par M. [Y] faisant valoir qu’en sa qualité d’avocat au barreau de Créteil elle est parfaitement compétente pour postuler devant celui de Meaux qui fait partie de la cour d’appel de Paris.

Concernant la cession du droit au bail, elle indique que M. [Y] n’a pas à donner son agrément dès lors que celui-ci n’est pas prévu par les stipulations du bail commercial et que l’envoi d’un courrier recommandé pour l’augmentation du loyer n’est pas démontré.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité de la constitution et des conclusions de la société 77 VARS soulevée par M. [Y]

Par application de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure. Le texte précise également que les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions de procédure au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En l’espèce, en soulevant une exception de procédure tirée du défaut de pouvoir et de capacité de M^e Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de Créteil, à représenter la société 77 VARS devant le tribunal judiciaire de Meaux sans démontrer, ni même alléguer, qu’elle serait survenue ou aurait été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, M. [Y] formule une prétention manifestement irrecevable.

L’exception de procédure tirée du défaut de pouvoir et de capacité de M^e Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de Créteil à représenter la société 77 VARS devant le tribunal judiciaire de Meaux sera déclarée irrecevable.

Sur la validité du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction délivré par M. [Y] à l’encontre de la société IDRISS

Aux termes de l’article L. 145-17 du code de commerce :

« I. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II. En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2023, M. [Y] a fait notifier à la société IDRISS un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction fondé sur les dispositions de l’article L.145-17 du code de commerce, soit pour des motifs graves et légitimes.

Pour démontrer l’existence de motifs graves et légitimes, M. [Y] invoque le défaut de paiement par la société IDRISS des sommes qu’il a réclamées dans le cadre du commandement de payer visant la clause résolutoire qu’il lui a fait délivrer par un acte d’huissier du 19 janvier 2022 et la cession irrégulière du bail commercial à la société 77 VARS.

Sur le défaut de paiement des sommes réclamées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par un acte d’huissier du 19 janvier 2022

Par un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par un acte d’huissier du 19 janvier 2022, M. [Y] a demandé à la société IDRISS le paiement de la taxe foncière de l’année 2020 pour la somme de 1489 euros, le loyer et les charges impayés du mois de décembre 2021 pour la somme de 1400 euros, le loyer et les charges impayées du mois de janvier 2022 pour la somme de 1400 euros et la taxe foncière de l’année 2021 pour la somme de 1513 euros.

A l’appui de sa demande M. [Y] verse aux débats un document manuscrit qu’il a lui-même rédigé et qui est peu lisible et duquel il ressort même que la société IDRISS a payé le loyer de janvier 2022 le 18 février 2022. Toutefois ce document n’est pas probant dès lors que nul ne peut se faire preuve à soit même. M. [Y] ne produit aucun autre document notamment une ou plusieurs factures transmises à la société pour lui réclamer le paiement du loyer de décembre 2021 et de janvier 2022 ainsi que la taxe foncière pour 2020 et 2021. Concernant les taxes foncières pour les années 2020 et 2021, M. [Y] ne justifie aucunement le quantum réclamé. Il ressort également d’un courrier du 9 juin 2023 produit par la société 77 VARS que M. [Y] a indiqué à la société IDRISS qu’elle était à jour du paiement des loyers en mai 2023.

Il en résulte que M. [Y] échoue à rapporter la preuve de l’existence de créances certaines liquides et exigibles, de sorte qu’il n’est pas fondé à opposer le défaut de paiement de ces sommes pour caractériser l’existence de motifs graves et légitimes et justifier la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction.

Sur la régularité de la cession du droit au bail par la société IDRISS à la société 77 VARS

Aux termes de l’article L. 145-16 du code de commerce, sont également nulles, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

L’article 1717 du code civil prévoit que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur.

En application de l’article 1690 du code civil, le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

L’article du bail commercial intitulé « cession de droit au bail -cession de fonds de commerce stipule : « s’engager dans l’acte de cession du fonds de commerce et du droit au bail à rester garant à titre solidaire des preneurs successifs pendant toute la durée du bail, pour le paiement du loyer et l’exécution de ses conditions. En cas de cession du droit au bail uniquement, le ou les preneurs seront solidaires du loyer et de ses conditions pendant trois ans à compter de la cession. Un exemplaire original de la cession devra être remis gratuitement au bailleur 10 jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition ».

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la société IDRISS a entendu céder non seulement le droit au bail mais également le fonds de commerce comme le démontrent l’acte de cession de droit au bail en date du 28 juin 2023 et l’acte de cession du fonds de commerce consécutif à une cession de droit au bail en date du 3 août 2023.

Or le contrat ne prévoit pas un agrément préalable du cessionnaire par le bailleur avant la cession du droit au bail et du fond de commerce.

En outre comme l’indique la société 77 VARS aucune disposition légale ne prévoit un tel agrément, voir même le code de commerce dans son article L. 145-16 prohibe toute clause interdisant une telle cession lorsqu’elle porte sur le droit au bail et le fonds de commerce.

Le contrat ne comporte pas de clause d’agrément mais il est relevé que s’il est de jurisprudence constante et ancienne que les clauses qui exigent l’autorisation du bailleur sont valables même dans le cas d’une cession concomitante du bail et du fonds de commerce au même acquéreur, le bailleur ne dispose pas d’un pouvoir discrétionnaire pour s’opposer à une telle cession et il ne peut le faire que pour un motif légitime et justifié.

Il ressort des pièces versées au dossier que la société IDRISS a non seulement informé M. [Y] de la cession du droit au bail par courrier du 19 juillet 2023 et qu’elle lui a bien fait signifier le contrat de cession fonds de commerce consécutif à une cession de droit au bail par un acte de commissaire de justice du 3 août 2023, conformément à l’article 1690 du code civil.

Il en résulte que contrairement à ce que prétend M. [Y] la cession du fonds de commerce et du droit au bail par la société IDRISS à la société 77 VARS est régulière.

**************************

Dès lors, il y a lieu de déclarer régulière la cession du fonds de commerce et du droit au bail par la société IDRISS à la société 77 VARS et de déclarer nul et de nul effet le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour motif légitime délivré le 10 juillet 2023 par M. [Y] à l’encontre de la société IDRISS.

Sur l’absence d’expiration du bail commercial à la date du 15 décembre 2024

En application de l’article L. 145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

En l’espèce, il ressort du contrat de bail du 11 décembre 2013 que celui-ci prenait fin le 15 décembre 2024.

Comme il vient d’être jugé, la cession du fonds de commerce et du droit au bail de la société IDRISS à la société 77 VARS est régulière, de sorte que cette dernière occupe régulièrement le logement depuis le 30 juin 2023, conformément à l’acte sous seing privé de cession du droit au bail en date du 28 juin 2023.

En outre, contrairement à ce que prétend M. [Y], il est de jurisprudence constante que dans l’hypothèse d’une cession du fonds de commerce et du droit au bail, le cessionnaire peut bénéficier du droit au renouvellement attaché au bail commercial si le fonds de commerce a été exploité pendant les trois dernières années précédant la date d’expiration du bail y compris en complétant la durée d’exploitation du cédant avec la sienne.

Or il ressort des pièces versées aux débats qu’à la date d’expiration du bail du 15 décembre 2024 le fonds de commerce a été exploité pendant les trois dernières années précédant cette date par la société IDRISS puis la société 77 VARS à compter de juillet 2023.

Dès lors, la société 77 VARS était fondée à se prévaloir d’un droit renouvellement du bail.

En toute hypothèse, à cette date il ressort des pièces versées aux débats qu’aucune demande de renouvellement n’a été formulée par la société 77 VARS ni aucun nouveau congé délivré par M. [Y], de sorte que conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce le contrat de bail commercial s’est prorogé tacitement.

Il en résulte que contrairement à ce que prétend M. [Y], le bail n’est pas arrivé à expiration à compter du 15 décembre 2024.

En conséquence, M. [Y] sera débouté de sa demande de voir constater que le bail commercial est arrivé à expiration à compter du 15 décembre 2024 sans indemnité d’éviction.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte de commissaire de justice du 21 février 2024

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article X du contrat de bail du 11 décembre 2013 intitulé « clause pénale- clause résolutoire » stipule :

« En cas de retard dans le paiement du loyer ou de tout autre somme et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 10 % par mois. Les parties conviennent expressément que :

— en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur,

— en cas de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires, dont les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrer par exploit d''huissier resté sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge ».

En l’espèce, par un acte de commissaire de justice du 21 février 2024, M. [Y] a fait délivrer à la société 77 VARS un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur le bail commercial du 11 décembre 2015 et de la cession de droit au bail en date du 28 juin 2023, et sollicitant le paiement de la somme de 3283,48 euros dont 3134 euros au titre du principal et 149,48 euros du coût de l’acte. Cet acte comporte en annexe un décompte duquel il ressort que la créance de 3134 euros correspond à la taxe foncière de l’année 2023 pour la somme de 1668 euros, un acompte reçu du preneur de 974 euros et l’augmentation du loyer de 305 euros par mois non réglé par la société 77 VARS de juillet 2023 à février 2024 pour la somme de 2440 euros.

Concernant la taxe foncière de l’année 2023

L’article 6 du contrat de bail intitulé « impôts, taxes et charges » stipule : « le preneur, indépendamment du loyer et de la taxe qui s’y applique et conformément à l’article R. 145-35 du code de commerce devra s’acquitter des charges locatives, taxes, redevances et frais de travaux suivants :

— sa quote-part des frais d’entretien, services, charges locatives de l’immeuble ;

— la taxe foncière et taxe additionnelle à cette taxe (…) »

A l’appui de sa demande, M. [Y] produit dans sa pièce n°11 des feuillets intitulés « propriétés bâtis- détail du calcul des cotisations » concernant les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 9] qui fixent la cotisation due à une somme de 1668 euros, comme sur le commandement de payer ainsi qu’un feuillet similaire en pièce n°9 qui fixe également la cotisation due à 1668 euros.

Toutefois, si M [Y] fait valoir que ces feuillets se rapportent à la taxe foncière de l’année 2023, il n’en rapporte pas la preuve, dès lors que le seul élément de nature à établir que ces cotisations correspondent à la taxe foncière de l’année 2023 est que M. [Y] a inscrit lui-même de manière manuscrite qu’il s’agit bien de la taxe foncière de l’année 2023. Or il est constant que nul ne peut se faire preuve à soi-même, de sorte qu’il n’est pas démontré que ces feuillets de cotisations correspondent bien à la taxe foncière de l’année 2023.

En outre, dans le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 21 février 2024, le décompte annexé mentionne que la taxe foncière de l’année 2023 est évaluée à 1668 euros et que M. [Y] a reçu un acompte de 974 euros, de sorte que le preneur ne serait redevable de la somme de 694 euros. La pièce n°9 versée aux débats par M. [Y] comporte également un calcul similaire duquel il ressort que la taxe foncière de l’année 2023 est toujours évaluée à 1668 euros mais il indique avoir reçu un acompte de 1254 euros, de sorte que le preneur en vertu de cette pièce serait redevable de la somme de 414 euros. Enfin dans la pièce n°11 produite par M. [Y], la taxe foncière de l’année 2023 est encore évaluée à 1668 euros mais il indique avoir reçu un acompte de 834 euros, de sorte que le preneur serait encore redevable de la somme de 834 euros.

Il ressort de ces éléments que M. [Y] ne justifie pas la somme réclamée au titre de la taxe foncière de l’année 2023 en ce que non seulement le montant de taxe réclamée de 1668 euros au titre de l’année 2023 n’est pas démontré et que celui-ci verse aux débats trois calculs différents aboutissant à trois sommes différentes dues par le preneur, de sorte que le quantum réclamé de 694 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2023 dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2024 n’est pas démontré.

Concernant l’augmentation de loyer

Aux termes de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article L. 145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose :

« En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

L’article V intitulés révision du loyer du bail commercial stipule : « les parties conviennent d’indexer le loyer tous les ans. Cette indexation s’effectuera à la date anniversaire de prise d’effet du bail automatiquement et sans formalités. Elle s’appliquera selon évolution en plus ou moins de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. L’indice de révision sera l’indice du même trimestre de chaque année suivante. La variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente »

Il ressort de ces dispositions que le loyer peut être modifié au cours du bail par la mise en œuvre de la révision légale triennale ou par la mise en œuvre d’une clause d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer tous les ans.

En l’espèce, M. [Y] se prévaut d’une augmentation de loyer de 305 euros par mois dont il réclame le paiement à la société 77 VARS dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 février 2024.

À l’appui de sa demande, il verse aux débats un courrier du 28 juin 2023 rédigé par un huissier de justice qui actualise le montant du loyer à la somme de 5115,99 euros par trimestre au lieu de 4200 euros sur la base de l’indice ICC, et du courrier du 29 juin 2023 qu’il a transmis à la société IDRISS pour l’informer de l’augmentation du loyer à compter de juillet 2023.

Il est toutefois relevé que l’indexation s’effectue à la date anniversaire de la prise d’effet du bail soit le 15 décembre.

Il en résulte que M. [Y] n’est pas fondé à solliciter la mise en œuvre de l’indexation du loyer de juillet 2023 à décembre 2023.

En outre, bien que M. [Y] ne reprenne pas dans ses conclusions le calcul de cette augmentation de loyer en la détaillant et la justifiant, il apparaît que les éléments qu’il verse aux débats en pièce n°4, à savoir le calcul effectué par un huissier de justice est fondé sur l’indice du coût de la construction et non sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux comme prévu au contrat.

M. [Y] ne justifie donc pas des sommes réclamées au titre de l’augmentation du loyer via l’application de la clause d’échelle mobile.

Dès lors, M. [Y] n’est pas fondé à réclamer une telle augmentation de 305 euros par mois de juillet 2023 à février 2024, soit la somme de 2440 euros.

*****************************

Il résulte de ce qui précède que M. [Y] n’était pas fondé à réclamer la somme de 3134 euros à la société 77 VARS dans son commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 21 février 2024.

En conséquence, il y a lieu de déclarer nul et de nul effet le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié par voie de commissaire de justice le 21 février 2024.

Sur la demande en paiement de la somme de 6013 euros formée par M. [Y] au titre de l’impayé d’augmentation de loyer par la société 77 VARS, de loyers impayés et des taxes foncières de l’année 2023 2024.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— Concernant les impayés correspondant à l’augmentation du loyer

M. [Y] sollicite le paiement de l’impayé de l’augmentation de 305 euros par mois qu’il qualifie d’indemnités d’occupation à compter de juillet 2023 à avril 2024.

En l’espèce, il a été jugé que la société 77 VARS avait bénéficié d’un renouvellement du bail à compter du 15 décembre 2023, de sorte qu’elle est redevable de loyers et non d’indemnités d’occupation.

Il a également été jugé que l’augmentation réclamée par M. [Y] de juillet 2023 à février 2024 n’est pas justifiée dès lors qu’elle se fonde sur l’indice du coût de la construction pour l’évaluer et non sur l’indice des loyers commerciaux. Il en va donc de même du montant réclamée par M. [Y] au titre de l’augmentation de loyer de mars 2024 au 30 octobre 2024, calculée également sur l’indice du cout de la construction et non sur l’indice des loyers commerciaux.

Il est constant qu’en application du contrat de bail commercial M. [Y] est fondé à réclamer une augmentation du loyer via la clause d’indexation et que le preneur devrait la régler sans formalités, mais uniquement à la date anniversaire du contrat et en faisant application de l’indice des loyers commerciaux.

M. [Y] n’est donc pas fondé à réclamer le paiement de la somme de 4880 euros au titre de l’augmentation des loyers.

— Concernant la taxe foncière de l’année 2023

Il a été jugé plus haut que M. [Y] n’était pas fondé à réclamer le paiement de la taxe foncière de l’année 2023 dont le quantum réclamé n’était pas justifié. Il est relevé que dans la pièce n°13 versée aux débats M. [Y] réclame l’entièreté de la somme sans faire état des acomptes mentionnés en pièce n°9 et 11.

— Concernant la taxe foncière de l’année 2024

M. [Y] demande également le paiement de la somme de 1705 euros au titre de la taxe foncière 2024.

Il ressort des stipulations contractuelles susvisées que la société 77 VARS est redevable de cette somme, or elle ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier qu’elle s’en est bien acquittée auprès de M. [Y].

La seule circonstance que M. [Y] n’ait pas réclamé le paiement de cette somme n’est pas de nature à justifier que la société 77 VARS ne lui en est pas redevable, dès lors qu’en versant aux débats l’avis de taxes foncières, il démontre que cette créance est certaine, liquide et exigible.

M. [Y] est donc fondé à réclamer le paiement de la somme de 1705 euros à la société 77 VARS au titre de la taxe foncière de l’année 2024.

— Concernant les loyers de juillet 2023 à octobre 2024

M. [Y] réclame le paiement d’indemnités d’occupation de juillet 2023 au 30 octobre 2024 pour la somme de 22 400 euros (1400x16).

Il indique que la société 77 VARS a effectué des règlements. Dans ses écritures, les acomptes réglés sont évalués à la somme de 24 640 euros alors que dans la pièce n°10 versée aux débats par M. [Y], ces acomptes sont évalués à la somme de 15 174 euros, puis il y a une somme raturée de 15 479 euros et in fine le montant des règlements est évalué à 24 640 euros, de sorte qu’il évalue les sommes dues à 6013 euros (30 653- 24 640).

M. [Y] ne verse au débat aucun autre élément tel que des factures transmises à la société 77 VARS ainsi que des quittances justifiant des sommes versées.

Au contraire, la société 77 VARS justifie en versant aux débats ses relevés de compte avoir effectué des virements au profit de M. [Y] correspondant au montant du loyer de juillet 2023 à mai 2024. Si la société 77 VARS n’a pas produit le reste des relevés de compte justifiant le versement du loyer jusqu’au 30 octobre 2024, il apparaît que la charge de la preuve incombe à M. [Y] dès lors que c’est lui qui demande l’exécution d’une obligation. Or il apparaît qu’il ne justifie pas de la somme demandée.

La somme des acomptes versés par la société 77 VARS dont il se prévaut dans la pièce n°10 n’est pas probante dès lors que le document est raturé et que le montant invoqué au titre des règlements effectués par la société évalué une première fois à 15 174 euros puis 24 640 euros n’est pas détaillé de sorte qu’il n’est pas justifié par les pièces versées aux débats.

Il en résulte que le solde de 6013 euros réclamé par M. [Y] correspondant à la différence entre l’ensemble des sommes réclamées par M. [Y], soit 30 653 euros, correspondant à la taxe foncière pour 2023 (1668 euros), la taxe foncière pour 2024 (1705 euros), les compléments de loyer suite à la révision (4880 euros) et les loyers de juillet 2023 à octobre 2024 (22 400 euros) d’une part, et les sommes réglées par la société 77 VARS du 11 septembre 2023 au 30 septembre 2024 (24 640 euros) d’autre part, n’est pas justifié sauf concernant la taxe foncière de l’année 2024 d’un montant de 1705 euros.

En conséquence, la société 77 VARS sera condamnée à payer la somme de 1705 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2024.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] qui succombe à l’instance sera tenu d’en supporter les dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société 77 VARS, les sommes qu’elle a été contrainte d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts.

Il conviendra, ainsi, de condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2000 euros en contribution aux frais irrépétibles d’instance.

M. [Y] sera débouté de sa demande de condamnation de la société 77 VARS à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe

DECLARE IRRECEVABLE l’exception de procédure tirée du défaut de pouvoir et de capacité de M^e Léa HADAD TAIEB, avocat au barreau de Créteil à représenter la société 77 VARS devant le tribunal judiciaire de Meaux ;

DECLARE régulière la cession du fonds de commerce et du droit au bail par la société IDRISS à la société 77 VARS ;

JUGE nul et de nul effet le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction pour motifs légitimes délivré le 10 juillet 2023 par M. [E] [Y] à l’encontre de la société IDRISS ;

DEBOUTE M. [E] [Y] de sa demande de voir constater que le bail commercial est arrivé à expiration à compter du 15 décembre 2024 sans indemnité d’éviction ;

JUGE nul et de nul effet le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire signifié par voie de commissaire de justice le 21 février 2024 ;

CONDAMNE la société 77 VARS à payer à M. [E] [Y] la somme de 1705 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2024 ;

CONDAMNE M. [E] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer à la société 77 VARS la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [E] [Y] de sa demande de condamnation de la société 77 VARS à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT