AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 03 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00231 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIG6

Minute JCP n° 25/631

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e THOMAS Pierre, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [I] [N] épouse [E]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 17 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [W] [D] par LS (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [N] [I] épouse [E] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en dernier lieu du 20 mars 2024, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST a consenti à Madame [I] [N] épouse [E] un bail d’habitation sur un logement n°2 outre un garage situés [Adresse 3] à [Localité 8] (57), pour un loyer mensuel total de 474,70 euros révisable, outre les charges payables par acompte provisionnel mensuel d’un montant de 28,38 euros ainsi que la somme de 7,64 euros en vertu d’un accord collectif multiservices.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, par acte de Commissaire de justice signifié le 5 mars 2025 à Madame [I] [N] épouse [E] et enregistré au greffe le 26 mars 2025, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 17 juin 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :

— CONCILIER les parties si faire se peut et à défaut,

Au visa des dispositions des articles 1103, 1217, 1224 à 1227, 1240 et 1728 du Code civil, 7a de la loi du 6 juillet 1989,

— PRONONCER la résolution du bail liant les parties aux torts de la défenderesse ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [I] [N] épouse [E] ainsi que de tout occupant de son chef du logement n°02 qu’elle occupe au [Adresse 4] au besoin avec l’appui de la force publique ;

— LA CONDAMNER à lui payer à compter du jour du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective et parfaite des locaux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant que le loyer aurait atteint si le bail s’était poursuivi ;

— LA CONDAMNER à lui payer la somme de 4.429,74 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du jugement à intervenir ;

— LA CONDAMNER aux frais de la procédure ainsi qu’au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par courrier du 30 mai 2025, enregistré au greffe le 6 juin 2025, Madame [I] [N] épouse [E] a notamment indiqué percevoir fin juin 2025 un salaire par suite de la reprise de son activité professionnelle, s’engager à honorer ses loyers mensuels avec un versement de 20 euros en sus pour apurer sa dette locative, solliciter un délai pour quitter les lieux au cas de décision prononçant son expulsion, sa fille, à laquelle elle confiera toutes pièces justificatives de sa situation financière, devant la représenter lors de l’audience au cas d’impossibilité pour elle d’être présente.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil a indiqué que la dette s’élevait selon décompte actualisé arrêté à la date du 17 juin 2025 à la somme de 4.873,02 euros, pour préciser s’opposer à tout délai de paiement, la locataire ne s’étant pas acquittée du dernier mois de loyer, Madame [I] [N] épouse [E] n’étant ni présente ni représentée bien que régulièrement assignée à personne, puis mise en délibéré au 5 septembre 2025, prorogée au 03 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

A titre liminaire, il convient de constater que la défenderesse n’étant pas comparante, aucune conciliation ne saurait intervenir.

Sur la demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail :

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’occurrence, la demanderesse sollicite de voir prononcer la résiliation du bail la liant à Madame [I] [N] épouse [E] ayant pour objet un appartement à usage d’habitation n° 2 sis [Adresse 3] à [Localité 8] (57) moyen pris du manquement de la défenderesse à son obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges au terme convenu.

La qualité de preneur du bien immobilier dont s’agit attachée à la défenderesse en vertu d’un contrat de bail à usage d’habitation conclu entre cette dernière et la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST en qualité de bailleur par acte du 20 mars 2024 étant établie, il incombait certes au premier chef à Madame [I] [N] épouse [E], en application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, d’exécuter son obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demanderesse en la cause (pièce n°2 demanderesse).

Or, force est de relever qu’il ressort des décomptes de créance locative produits au dossier, dont celui actualisé au 17 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, qui laisse apparaître que la défenderesse reste redevable à l’égard de son bailleur de la somme de 4.873,02 euros, que cette dernière n’exécute plus régulièrement son obligation de paiement du loyer comme des charges depuis le mois de septembre 2023.

Il s’ensuit que le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement de la défenderesse, locataire, à son obligation contractuelle née du contrat de bail.

En conséquence, il convient de prononcer à effet de la date de la présente décision la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 mars 2024 entre la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur d’une part et Madame [I] [N] épouse [E] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation n°2 et le garage qui en est l’accessoire sis [Adresse 3] à [Localité 8] (57), aux torts exclusifs de Madame [I] [N] épouse [E].

Sur les demandes reconventionnelles en délais de paiement et subséquente en suspension des effets de la résiliation et la demande en expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui- ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette ainsi que dit en tout état de cause à la somme de 4.873,02 euros selon décompte du 17 juin 2025 terme du mois de mai 2025 inclus.

Si la défenderesse sollicite des délais de paiement à raison du versement de la somme de 20 euros par mois en sus du loyer et des charges, d’une part, tel versement est manifestement insuffisant pour permettre l’apurement de la dette locative dans le délai maximal susceptible de lui être imparti à même fin, d’autre part, cette dernière ne produit aucun élément de nature à justifier de sa situation personnelle comme financière, de sorte que sa demande en délais de paiement ne saurait prospérer.

Par ailleurs, le présent Juge ne peut que relever qu’elle ne justifie pas davantage avoir repris le paiement du loyer avant l’audience, telle preuve ne résultant pas du décompte actualisé produit par la demanderesse qui laisse apparaître que la locataire ne s’en est pas acquittée, de sorte que sa demande en suspension des effets de la résiliation judiciaire ne saurait davantage prospérer.

En conséquence, Madame [I] [N] épouse [E] ne pourra qu’être déboutée de ses demandes en délais de paiement et subséquente en suspension des effets de la résiliation du contrat de bail.

Il s’ensuit que la résiliation du bail produira ses effets.

Dès lors, Madame [I] [N] épouse [E] devenant, en conséquence, occupante sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [N] épouse [E] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Si, à cet égard, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST sollicite de voir ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse, en sorte qu’il convient d’entendre qu’elle sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, force est de relever qu’il n’est aucunement démontré, compte tenu de la situation des parties, aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Partant, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son représentant légal, sera déboutée de sa demande en expulsion immédiate et sans délai.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [I] [N] épouse [E] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation :

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi prononcée à effet de la présente décision, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [I] [N] épouse [E] est redevable à l’égard de la demanderesse d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date de la résiliation à compter de laquelle elle devient occupante sans droit ni titre, soit le 03 octobre 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Ainsi que le fait valoir à juste titre la demanderesse, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 03 octobre 2025, date de la résiliation du bail, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant la défenderesse sera calculée prorata temporis à compter du 03 octobre 2025 et due au prorata temporis le dernier mois, en ce qu’elle en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 03 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, d’autre part et en conséquence de condamner Madame [I] [N] épouse [E] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal à compter du 03 octobre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST sollicite la condamnation de la défenderesse en la cause en paiement de la somme de 4.873,02 euros au titre de l’arriéré de loyers selon décompte de créance arrêté à la date du 17 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Madame [I] [N] épouse [E], qui n’a pas comparu, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le quantum de ladite dette locative, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande.

Dès lors, Madame [I] [N] épouse [E] sera condamnée à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal la somme de 4.873,02 euros au titre des loyers et charges selon décompte de créance arrêté à la date du 17 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal ainsi que sollicité à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à complet paiement.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [I] [N] épouse [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Madame [I] [N] épouse [E], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 26 mars 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à conciliation ;

PRONONCE, à effet de la date de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 mars 2024 entre la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur d’une part et Madame [I] [N] épouse [E] en sa qualité de preneur d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation n°2 et le garage qui en est l’accessoire sis [Adresse 3] à [Localité 8] (57), aux torts exclusifs de Madame [I] [N] épouse [E] ;

DEBOUTE Madame [I] [N] épouse [E] de ses demandes en délais de paiement et subséquente en suspension des effets de la résiliation du contrat de bail ;

DEBOUTE la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal de sa demande en expulsion immédiate et sans délai ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [N] épouse [E] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [N] épouse [E] d’avoir volontairement libéré le logement et d’en avoir restitué les clefs dans ce délai, la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST, prise en la personne de son représentant légal, pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 03 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE en conséquence Madame [I] [N] épouse [E] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal à compter du 03 octobre 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

CONDAMNE Madame [I] [N] épouse [E] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal la somme de 4.873,02 euros (quatre mille huit cent soixante-treize euros et deux centimes) au titre des loyers et charges selon décompte de créance arrêté à la date du 17 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;

CONDAMNE Madame [I] [N] épouse [E] à payer à la SA d’Habitations à loyer modéré VIVEST prise en la personne de son représentant légal la somme de 700 euros (sept cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [N] épouse [E] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 03 octobre 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le Greffier Le Président