TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

N° Minute : 25/207

AFFAIRE : N° RG 24/01166 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DNWD

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

S.C.I. LE PARISIEN

C/

[Z] [G]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LE PARISIEN

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

composée de [H] [Y] [P] , [O] [Y] [D], [O] [R]

représentée par M^e Audrey LACROIX, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e Corinne CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [G]

né le 08 Avril 1977 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Céline LARTIGAU, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-40192-2025-356 du 06/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 01/08/2017 à effet à la même date , la SCI LE PARISIEN a donné à bail à M. [Z] [G] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 360€ .

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LE PARISIEN a fait signifier à M. [Z] [G] le 10/06/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4558 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19/08/2024 , la SCI LE PARISIEN a ensuite fait assigner M. [Z] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1304, 1197, 1224 à 1230, 1231-7 code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges, et ordonner l’expulsion des lieux de M. [Z] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et prononcer l’expulsion de M. [Z] [G],

— condamner M. [Z] [G] à lui payer :

* la somme de 4846 euros sur les loyers et charges impayés au 31/08/2024,

* une indemnité d’occupation à compter du 01/09/2024 égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux,

* 2000 euros de dommages et intérêts

* la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [G] à remettre une attestation d’assurance locative avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— condamner M. [Z] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— constater que l’exécution provisoire est de droit.

Le dossier a été appelé à l’audience du 05 novembre 2024 et a fait l’objet de trois renvois contradictoires à la demande des parties. Le dossier a été retenu à l’audience du 06 mai 2025.

La SCI LE PARISIEN, représentée par son conseil, a soutenu ses dernières conclusions qui reprennent ses demandes introductives d’instance.

Sur l’irrecevabilité soulevée, elle justifie de la notification de l’assignation à la Préfecture dans les délais légaux.

Concernant la nullité du commandement de payer, elle assure que le décompte de loyers y figurant est suffisamment précis.

Elle soutient que la clause résolutoire est acquise au regard du non paiement de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandent de payer délivré.

Enfin, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au débiteur, soutenant que ce dernier est de mauvaise foi en ce qu’il ne justifie pas de sa situation financière et qu’il n’a effectué aucun versement depuis la délivrance du commandement de payer.

M. [Z] [G] , représenté par son Conseil, demande au Tribunal, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, de l’article 31 du code de procédure civile et de l’article 1343-5 du code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL

— juger que les demandes de la SCI LE PARISIEN sont irrecevables en l’absence de dénonciation de l’assignation au Préfet,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— juger que le commandement de payer est entaché de nullité

— débouter la SCI LE PARISIEN de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— accorder des délais de paiement à M. [Z] [G] sur une durée de 36 mois,

— juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’accorder de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laisser les dépens à la charge du demandeur, M. [Z] [G] bénéficiant de l’aide juridictionnelle.

M. [Z] [G] soutient que la demande est irrecevable en l’absence de justification de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

Sur la nullité du commandement de payer en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, il soutient que le commandement de payer délivré ne comporte aucun décompte précis de la dette de loyers.

Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois afin de se maintenir dans les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025. Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré sur le décompte des loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 6] par la voie électronique le 20/08/2024, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI LE PARISIEN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12/06/2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 – Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail fixant le montant du loyer à la somme de 360 euros hors charges et du décompte détaillé de la créance actualisé au 31/12/2024, comprenant les aides au logement perçus, à hauteur de 4616 euros que la SCI LE PARISIEN rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayés. La demande étant limitée au 31/08/2024, la créance est de : 4616 €- ( 86x2+77x2)=4290 euros au 31/08/2024.

Concernant les charges, il sera rappelé qu’il appartient au bailleur d’en justifier .

La SCI LE PARISIEN ne justifie pas de la production de l’avis de taxe foncière permettant de vérifier le montant de la redevance d’ordure ménagère, charge récupérable incombant au locataire ; de sorte qu’aucune somme ne sera allouée au titre des charges de 2020 à 2024.

M. [Z] [G] évoque dans le corps de ses conclusions la prescription des loyers pour l’année 2021 sans reprendre cette fin de non recevoir dans le dispositif de ses conclusions, qui ne pourra donc pas être examinée .

Il ne justifie pas de l’extinction de son obligation par le paiement.

Il convient par conséquent de condamner M. [Z] [G] à payer à la SCI LE PARISIEN la somme de 4290 euros actualisée au 31/08/2024 , échéance du mois d’août 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10/06/2024 sur la somme de 4118 euros ( 4290 euros – loyers de juillet et août 2024), et de l’assignation du 19/08/2024 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 10/06/2024 , pour la somme en principal de 4558 euros.

Sur la nullité du commandement de payer, le commandement de payer vise le montant annuel des loyers dus pour les années 2021 à 2024, sans détailler les sommes dues par mois, ni le montant des charges.

Ce commandement de payer est ainsi entaché de nullité en l’absence de décompte précis des loyers et charges permettant au locataire de vérifier le bien-fondé de la demande.

Au regard de la nullité du commandement de payer, la clause résolutoire n’est pas acquise.

Les demandes fondées sur l’acquisition de la clause résolutoire seront ainsi rejetées.

4- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 31/12/2024, que les loyers ne sont pas versés depuis janvier 2021.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de M. [Z] [G] à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 19/08/2024, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement sollicité, M. [Z] [G] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant , ni d’un quelconque paiement du loyer depuis janvier 2021.

En outre , sa situation financière ne permet pas l’apurement de la dette locative au regard de ses seuls revenus constitués du revenu de solidarité active de 559 euros par mois.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la résiliation sera ainsi rejetée.

M. [Z] [G] est désormais occupant sans droit ni titre .

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

5- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19/08/2024 , M. [Z] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

La demande de production sous astreinte d’une assurance locative ne pourra qu’être rejetée, M. [Z] [G] étant désormais occupant sans droit ni titre.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [Z] [G] au paiement de cette indemnité à compter du 01/09/2024 ( arrêté de compte incluant août 2024) , jusqu’à la libération effective des lieux.

6- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI LE PARISIEN ne justifie ni de la mauvaise foi de M. [Z] [G] , ni d’un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que la SCI LE PARISIEN sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

7- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de notification à la préfecture de l’assignation, à l’exclusion des frais de signification du commandement de payer dont la nullité a été prononcée.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LE PARISIEN, M. [Z] [G] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SCI LE PARISIEN aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 10/06/2024 ;

DEBOUTE la SCI LE PARISIEN de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 01/08/2017 entre la SCI LE PARISIEN d’une part, et M. [Z] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 19/08/2024;

DEBOUTE M. [Z] [G] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la résiliation ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE PARISIEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à verser à la SCI LE PARISIEN, la somme de 4290 euros actualisée au 31/08/2024 , échéance du mois d’août 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10/06/2024 sur la somme de 4118 euros , et de l’assignation du 19/08/2024 sur le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à la SCI LE PARISIEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/09/2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCI LE PARISIEN de sa demande de production d’une attestation d’assurance locative sous astreinte et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à verser à la SCI LE PARISIEN une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 6] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection,