TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01064 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSIX

JUGEMENT

Rendu le 2 juin 2026

AFFAIRE :

[O] [C]

C/

[Q] [J], [T] [J]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats: M^me Laurence SUAU-CARBOUES

Greffier lors du prononcé du délibéré : M^me Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [O] [C]

[Adresse 1]

représentée par M^e Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [J]

né le 12 Juillet 1987 à [Localité 2]

[Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Marine BARBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Madame [T] [J]

[Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Maître Katy MIRA de la SELARL MIRA, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Marine BARBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Le 2 juin 2026

1 FEX + 1 CCC M^e DARSAUT-DARROZE

1 CCC M^e MIRA

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 avril 2022 à effet au 1er mai 2022, Madame [V] [Y], en qualité d’usufruitière, et Madame [O] [C], en qualité de nue-propriétaire, ont donné à bail à Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 780 euros, révisé chaque année le 1er mai, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE.

Madame [V] [Y] est décédée le 10 mai 2024.

Par acte du 28 octobre 2024, Madame [O] [C], désormais seule propriétaire du bien donné à bail, a fait délivrer aux locataires un congé pour vente, avec effet au 30 avril 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [C] a fait signifier aux époux [J] le 09 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 9 746,58 euros, correspondant aux loyers d’avril 2024 à avril 2025 inclus.

Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] ont quitté le logement le 09 mai 2025, date à laquelle un procès-verbal de constat d’état des lieux valant état des lieux de sortie a été établi en présence des époux [J] par Maître [U] [D], commissaire de justice à [Localité 6] (40).

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN a enjoint à Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] de payer solidairement à Madame [O] [C] la somme de 9 346,58 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 avril 2025, 177,74 euros de frais accessoires (commandement de payer), et 51,60 euros au titre des frais de requête.

Cette ordonnance portant injonction de payer a été signifiée à Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] par acte en date du 09 juillet 2025, la signification ayant été effectuée par selon les diligences de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses).

Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] ont formé opposition à cette ordonnance par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 juillet 2025.

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe à l’audience du 02 décembre 2025.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, et a été retenue à l’audience du 31 mars 2026.

A l’audience du 31 mars 2026, Madame [O] [C], représentée par son conseil, sollicite, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1341 du code civil, de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

— la confirmation des dispositions de l’ordonnance d’injonction de payer du 27 juin 2025 et la condamnation solidaire de Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] à lui payer les sommes de :

—  9 346,58 euros en principal au titre des loyers et charges avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 09 avril 2025,

—  177,74 euros au titre des frais accessoires de commandement de payer,

—  51,60 euros au titre des frais de requête,

Y ajoutant :

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens, qu’elle a du exposer depuis l’ordonnance du 27 juin 2025, et notamment les frais de signification de l’ordonnance et les frais d’exécution à venir.

Au soutien de ses prétentions, après avoir rappelé que le locataire ne pouvait de sa propre initiative cesser de payer les loyers au seul motif de l’insalubrité alléguée du logement et qu’une telle suspension de paiement n’était admise que d’une part, des suites d’un arrêté préfectoral d’insalubrité ou de péril à compter du jour suivant sa notification ou son affichage jusqu’à sa main levée, d’autre part, en cas d’indécence du logement, sur décision judiciaire jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, elle fait valoir que les époux [J] ont pris l’immeuble en location en étant informés de son état, de sa date de construction et de son niveau de consommation énergétique, et de l’intégralité des caractéristiques du bien, renseignées par un diagnostic professionnel.

Elle ajoute que ce n’est que lorsque les époux [J] ont commencé à rencontrer des difficultés de paiement des loyers qu’ils ont évoqué des récriminations ou demandes, qui ne peuvent qualifier une situation d’indécence ou d’insalubrité du logement. Elle mentionne encore que les locataires n’ont saisi ni l’ADIL, ni la commission départementale de conciliation, ni le tribunal pour faire valoir une quelconque indécence de la maison donnée à bail, dans laquelle ils se sont maintenus aussi longtemps qu’ils ont pu le faire après délivrance d’un congé pour vente, et précise qu’elle a elle-même fait réaliser des travaux.

Elle expose encore que Monsieur [S], qui se présente comme « expert en bâtiment », a été sollicité par les locataires et sans aucun respect du principe du contradictoire.

Elle considère enfin que les époux [J] sollicitent des dommages et intérêts exorbitants, alors qu’ils ne justifient d’aucun préjudice dont ils auraient souffert au cours des douze derniers mois de location.

A cette même audience, Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J], représentés par leur conseil, sollicitent, sur le fondement des articles 1405 et suivants du code civil, de l’article 1719 du code civil, des articles 1217 et suivants du code civil, et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatifs aux caractéristiques du logement décent :

— juger leur opposition recevable et bien fondée,

— constater l’indécence et l’insalubrité du logement sis [Adresse 2] – [Localité 7],

— condamner Madame [O] [C] à leur verser la somme de 9 575,92 euros au titre du préjudice de jouissance,

— juger que les sommes dues au titre des loyers par eux-mêmes se compenseront avec la somme due au titre du préjudice de jouissance par Madame [C],

— condamner Madame [O] [C] à leur verser la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Madame [C] leur a délivré un logement indécent, dès lors qu’il ne répondait pas aux critères de décence d’un logement posés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, tenant notamment aux exigences de clos, couvert et protection contre les infiltrations d’eau et d’air. A cet égard, ils estiment que l’expert en pathologie du bâtiment mandaté par leurs soins et le commissaire de justice ayant réalisé l’état des lieux de sortie ont relevé la présence de fenêtres en mauvais état, de moisissures sur les murs et plafonds, ainsi que des traces d’humidité.

Ils considèrent encore que le logement donné à bail répond aux critères d’insalubrité et d’indignité, tels que prévus par l’article 1-1 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et par l’article L 1331-22 du code de la santé publique, dès lors que les problématiques relevées constituent nécessairement un danger pour la santé et la sécurité des occupants du bien donné à bail.

Ils exposent au demeurant que le logement étant devenu inhabitable et las d’attendre la réalisation des promesses de leur propriétaire, ils ont finalement quitté le logement le 09 mai 2025.

Ils estiment enfin que Madame [C] a gravement manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, qu’elle avait conscience de la mise à disposition des locataires d’un tel logement (dès leur entrée dans les lieux, ils ont été informés que la toiture allait être refaite), et que malgré plusieurs mois d’attente et de multiples alertes et relances, elle n’a pas jugé utile de faire réaliser les travaux nécessaires, de sorte qu’après avoir honoré le règlement des loyers pendant près de deux ans, ils n’ont pas eu d’autre choix que de suspendre le règlement de leurs loyers.

S’agissant de la réparation du préjudice de jouissance résultant de l’inexécution de la part du bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, ils précisent uniquement solliciter un montant de dommages et intérêts correspondant au montant des loyers impayés jusqu’à la libération des lieux le 09 mai 2025, si le juge venait à considérer les loyers comme dus.

Pour un plus ample exposé des moyens venant au soutien des demandes des parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

L’article 1416 du code de procédure civile dispose que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer du 27 juin 2025 a été signifiée à Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] le 09 juillet 2025, lesquels ont formé opposition à ladite ordonnance le 22 juillet 2025.

L’opposition formée dans les délais doit dès lors être déclarée recevable.

II. Sur la demande en paiement de la somme de 9 346,58 euros en principal au titre des loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à l’appui de sa demande en paiement, Madame [O] [C] produit un décompte actualisé au 24 octobre 2025, faisant apparaître un solde de 9 147,58 euros en sa faveur (arrêté au loyer d’avril 2025 inclus).

Cette somme doit être expurgée des 132 euros sollicités au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024, dès lors que l’avis de taxe foncière n’est pas produit.

Il est par ailleurs acquis que, dès lors que les locataires ont quitté les lieux le 09 mai 2025, aucune somme ne doit être prise en compte, en débit, comme en crédit, au titre de l’échéance de juin 2025 (crédit de 331 euros). De plus, Madame [C] sollicite la confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer du 27 juin 2025, fondée sur un décompte arrêté à avril 2025 inclus, tel que cela résulte de la requête en injonction de payer du 27 mai 2025.

Enfin, les époux [J], qui excipe d’une exception d’inexécution, ne contestent pas ce décompte.

Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] sont solidairement tenus au paiement de ces sommes, tant au titre de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, qu’au titre de l’article 220 du code civil, obligeant solidairement les époux au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il résulte du tout que Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] sont solidairement redevables au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025, date d’effet du congé pour vente, à l’égard de Madame [O] [C] de la somme totale de 9 346,58 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025, date du commandement de payer.

III. Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la signature du contrat de bail impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d’un logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.(…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer,

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 1-1 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 dispose que constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé (…).

Aux termes de l’article L 1331-22 du code de la santé publique, tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre.

Les décrets pris en application de l’article L. 1311-1 et, le cas échéant, les arrêtés pris en application de l’article L. 1311-2 précisent la définition des situations d’insalubrité.

En application de ces dispositions, le locataire ne peut s’abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, de sorte qu’il lui incombe le cas échéant de mettre en demeure son bailleur d’exécuter les travaux de réfection qu’il estime à sa charge et, à défaut d’exécution, de saisir le juge d’une demande d’autorisation de réaliser les travaux et de suspendre, en tout ou en partie, le paiement des loyers.

Ainsi, le preneur ne peut valablement opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers, aux motifs de désordres dans les lieux loués ou de points d’indécence du logement, sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux ou si ce dernier est insalubre, à l’exclusion d’une simple restriction à la jouissance des lieux loués (Civ. 3e, 17 mai 2018, no 17-20.016).

En l’espèce, il appartient aux époux [J] de démontrer l’indécence du logement donné à bail caractérisant son inhabitabilité totale, ou son insalubrité.

Il résulte des éléments versés en procédure que le DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement donné a bail est référé dans la catégorie E. Le DPE complet, qui a bien été communiqué aux preneurs lors de la signature du bail, mentionne une consommation en énergie inférieure à 450 kWh/m²/an, seuil de classification d’un logement indécent à compter du 1er janvier 2023 (en tout état de cause non applicable au contrat en cours avant son échéance du 15 avril 2025). Le logement ne saurait être considéré comme indécent de ce point de vue.

Par ailleurs, le document du 14 avril 2025 intitulé « courrier de synthèse » établi par Monsieur [M] [S], expert en pathologie du bâtiment, à la seule diligence des époux [J] et en dehors de tout respect du contradictoire, sera écarté des débats.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux dressé le 09 mai 2025 par Maître [U] [D], commissaire de justice à [Localité 6] (40), ne permet pas de démontrer l’état d’indécence du logement, caractérisant une impossibilité pour les locataires de l’occuper, condition nécessaire pour les exonérer de leur obligation de payer les loyers.

L’ensemble des pièces du rez-de-chaussée n’appelle aucune observation particulière, si ce n’est la présence d’une fenêtre en mauvais état et en simple vitrage dans une des deux chambres et la présence de deux fenêtres en simple vitrage dans le salon, pièce dont la porte-fenêtre est en double vitrage.

Le procès-verbal relève dans les deux chambres et dans le cabinet de toilette de l’étage, la présence de fenêtres en simple vitrage, et en mauvais état s’agissant de celles des chambres.

Pour autant, la seule présence de six fenêtres en simple vitrage dans l’ensemble de la maison qui présente une surface habitable de 131 m² est insuffisante à démontrer l’indécence du logement alléguée, et ce, d’autant que le procès-verbal de constat ne permet pas d’établir que ces fenêtres ne remplissent pas leur fonction d’étanchéité à l’air suffisante.

De plus, il s’évince du courrier rédigé par les locataires le 30 septembre 2023 et de leur courriel du 17 janvier 2024 à l’attention de l’ADIL40 qu’une entreprise de menuiserie est intervenue le 20 janvier 2023 pour achever des travaux sur les fenêtres antérieurement initiés, et que Madame [O] [C] s’est rendue dans le logement avec un artisan menuisier en fin d’année 2023, ce qui atteste de démarches initiées par cette-dernière.

Le procès-verbal de constat met également en exergue la présence de multiples traces de champignons noirâtres au niveau des murs des deux chambres de l’étage, et de multiples traces de dégât des eaux humide et une trace d’humidité au niveau du plafond de la « chambre 4 ».

Si, aux termes de ces courriers, les locataires ont informé les bailleresses et l’agence [X] de déperdition de chaleur venant du toit, des murs et des fenêtres, ces courriers avaient pour objet premier de leur faire part de leurs difficultés financières.

Cependant, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 janvier 2024 (versé en procédure par la demanderesse) les locataires ont signalé la présence d’humidité et de moisissure se répandant dans tout le logement, ainsi que l’insuffisance d’aération manuelle quotidienne et du chauffage de la maison, en l’absence de VMC.

Madame [O] [C] démontre que des travaux d’installation de VMC et d’entrée d’air hygro en rez-de-chaussée et à l’étage ont été mis en œuvre pour 1 600 euros environ dès le mois de mars 2024.

Aucun autre signalement ou mise en demeure postérieur n’a été adressé aux ou à la bailleresse, en particulier sur la persistance de traces d’humidité dans les chambres de l’étage (qui n’apparaissaient pas dans l’état des lieux d’entrée, à l’exception d’une trace d’humidité sur le plafond de la chambre 4), y compris après la relance pour retard de paiement du 02 juillet 2024 de l’agence ORPI [X].

Il résulte des courriers établis par les locataires les 06 juillet 2023 et le 30 septembre 2023 que les bailleresses auraient fait mandater un charpentier, sans que, dans le cadre de la présente instance, Madame [O] [C] ne fasse état des diligences entreprises sur ce point.

Si les époux [J] produisent au débat un courriel adressé le 17 janvier 2024 à l’ADIL40, ils ne précisent pas les suites données au rendez-vous du 18 janvier 2024.

En tout état de cause, les champignons et traces relevés au niveau des deux chambres de l’étage sont insuffisantes à caractériser une inhabitabilité totale du logement, condition nécessaire pour exonérer les locataires de leur obligation de payer les loyers.

S’agissant de l’insalubrité de la maison alléguée, les époux [J] ne justifient pas avoir saisi les organismes compétents pour constater cette éventuelle insalubrité du logement (Agence Régionale de Santé, Mairie), Madame [O] [C] indiquant à juste titre que la suspension du paiement des loyers par le locataire n’est admise, par application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation que lorsqu’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris. Les défendeurs ne démontrent pas que la maison donnée à bail présente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, le simple constat d’une présence de traces de champignons noirâtres au niveau des murs des deux chambres de l’étage, et de trace d’humidité au niveau du plafond de la « chambre 4 » de l’étage étant à cet égard insuffisant,

En outre, alors qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] avaient la possibilité de saisir le juge aux fins de faire ordonner les travaux nécessaires et solliciter la réduction ou la suspension avec ou sans consignation des loyers, ils n’ont pas initié d’action à cette fin.

Il résulte du tout que l’exception d’inexécution dont se prévalent les époux [J] ne sera pas admise.

Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] sont ainsi solidairement condamnés à payer à Madame [O] [C] la somme de 9 346,58 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025, date du commandement de payer.

IV. Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [J]

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est observé qu’au terme du dispositif de leurs écritures, les époux [J] ne sollicitent pas le débouté de Madame [O] [C] de sa demande en paiement, et que dans le corps de leurs mêmes écritures, ils indiquent que les dommages et intérêts à hauteur de 9 575,92 euros sont uniquement sollicités si « le juge venait à considérer les loyers comme dus », c’est-à-dire, à titre subsidiaire.

Comme il a été vu plus avant, une exception d’inexécution alléguée ne peut prospérer que dès lors que les points d’indécence relevés entraînent une impossibilité totale d’utiliser les locaux.

Le constat posé par le procès-verbal d’état des lieux dressé le 09 mai 2025 par Maître [U] [D], commissaire de justice à [Localité 6] (40), s’agissant de la persistance de présence de multiples traces de champignons noirâtres au niveau des murs des deux chambres de l’étage, et de multiples traces de dégât des eaux humide et une trace d’humidité au niveau du plafond de la « chambre 4 », permet de démontrer que les pièces de l’étage présente un problème d’humidité non solutionné par les travaux de pose de VMC et d’air hygro entrepris en mars 2024. De par sa nature même, il est exclu que ce problème d’humidité soit imputable à un défaut d’entretien des locataires.

La présence d’une trace d’humidité dans la chambre 4 de l’étage, relevé par le procès-verbal de constat dressé par Maître [R], commissaire de justice à [Localité 8], le 28 avril 2022, permet de démontrer que cette problématique préexistait à la prise de possession des lieux par les époux [J]. Il appartenait aux (puis à la) bailleresses d’y remédier, tout en s’assurant que les travaux mis en œuvre en mars 2024 étaient suffisants pour la traiter pour l’ensemble de la maison. En s’abstenant de le faire, elle a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil précité.

Il est acquis que les époux [J] ont dû composer avec la présence d’humidité et de moisissures localisées dans les deux chambres de l’étage de la maison, lesquelles sont apparues avant le mois de janvier 2024 (tel que cela résulte des termes de leur courriel du 17 janvier 2024 adressé à l’ADIL, sans que cette présence ne soit mentionnée dans leur courrier du 30 septembre 2023), et qui ont perduré jusqu’au départ des lieux.

Cette réalité est constitutive d’un préjudice de jouissance indemnisable, qui sera évalué à 270 euros par mois, de décembre 2023 à février 2025 inclus (33 % du loyer). Une remise de ce montant a été accordée par la bailleresse à compter de mars 2025 et jusqu’au départ des lieux.

Madame [O] [C] sera condamnée à payer aux époux [J] la somme de 4 050 euros, au titre du préjudice de jouissance.

Par application des dispositions des articles 1347 et 1348 du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

VI. Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant pour partie, les dépens de la présente instance seront supportés pour moitié par chacune d’entre elles, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance d’injonction de payer du 27 juin 2025 devant être mise en néant, les époux [J] seront solidairement condamnés au paiement des frais du commandement de payer du 09 avril 2025, ainsi qu’aux frais de requête de 51,60 euros.

Les mêmes considérations conduisent à ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aucune considération ne conduit à écarter en l’espèce l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition de Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] formée contre l’ordonnance d’injonction de payer du juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 27 juin 2025,

MET à néant de ladite ordonnance d’injonction de payer,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] à payer à Madame [O] [C] la somme de 9 346,58 euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025,

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] la somme de 4 050 euros, au titre du préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] à payer à Madame [O] [C] les frais du commandement de payer du 09 avril 2025, et les frais de requête en injonction de payer de 51,60 euros,

DIT que les dépens de la présente procédure seront partagés et supportés par moitié entre les parties,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La greffière La Vice-Présidente