COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 22/03237 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NY3Y

Pôle Civil section 2

Date : 10 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. LOUISVILLE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 393 811 096 agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E] par suite d’une dissolution et d’une transmission universelle de patrimoine, SARL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 493 318 067, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER, M^e Nicolas AYNES, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Magali ESTEVE et Madame Cécilia FINA-ARSON, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame [O] [Y], régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Magali ESTEVE, ayant participé aux débats et au délibéré

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 13 Janvier 2026 au cours de laquelle Magali ESTEVE a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 10 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Par acte sous-seing privé en date du 5 mars 2002 prenant effet au 15 février 2002, la SCI LOUISVILLE a donné à bail commercial à la SARL NORMA, des locaux à usage commercial d’une surface de 706 m², dont 578 m² de surface de vente, situés dans le bâtiment 2 du centre commercial de la [Adresse 3] sis [Adresse 4] à Montpellier (34), dont elle est propriétaire.

Suite à la demande de la société NORMA, par courrier en date du 10 mars 2003, la SCI LOUISVILLE a autorisé l’extension de la surface commerciale à hauteur de 250 m², et par la suite également la réalisation d’un quai de déchargement.

Aucun nouveau bail n’a été conclu suite à ces constructions.

La SARL NORMA a fait apport notamment du fonds de commerce à la société NFL DISTRIBUTION par procès-verbal des décisions de l’associé unique du 30 juillet 2013.

Par acte du 21 septembre 2016, la société NFL DISTRIBUTION a cédé ses fonds de commerce de grande distribution à la société [X] [Z] [E].

Par arrêt de la cour d’appel du 1er février 2022, le jugement du 27 mars 2018 du tribunal judiciaire de Montpellier a été confirmé en ce qu’il a

Dit que le montant du loyer était de 120 153 € à compter du 15 février 2011, date de renouvellement du bail,Condamné la SASU NFL Distribution à payer à la SCI Louisville un montant de 32 536,74 € TTC au titre du reliquat de l’arriéré locatif au 31 mars 2013 et les pénalités afférentes au taux de 10 %, outre les intérêts au taux contractuel de 12% l’an à compter du 31 décembre 2015 et jusqu’à complet paiement,Condamné la SASU NFL Distribution à payer à la SCI Louisville un montant de 163 112,58 € TTC au titre du reliquat de l’arriéré locatif du 31 mars 2013 au 31 décembre 2015, outre les intérêts au taux contractuel de 12 % l’an à compter du 31 décembre 2015 et jusqu’à parfait paiement,Condamné la SASU NFL Distribution à payer à la SCI Louisville un montant de 16 092,74 € TTC au titre des charges locatives dues au 31 décembre 2015, outre les intérêts au taux contractuel de 12 % l’an à compter du 31 décembre 2015 et jusqu’à parfait paiement,Ordonné l’expulsion de la SAS NFL Distribution, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la partie des locaux correspondant à l’agrandissement réalisé en cours de bail, lesquels sont occupés sans droit ni titre,

Le jugement a été partiellement infirmé et substitué, la cour d’appel ayant

Condamné la SAS NFL Distribution à payer à la SCI Louisville au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 21 septembre 2016 la somme de 217.162,05€ ;Débouté la SCI Louisville de sa demande dommages et intérêts au titre de l’absence d’actualisation d’une caution bancaire, de l’absence de fourniture d’une attestation d’assurance et de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur;

Des règlements de la société NFL DISTRIBUTION au profit de la SCI LOUISVILLE ont eu lieu suite à ces condamnations par l’intermédiaire de leurs conseils, de sorte que la décision de la cour d’appel a été totalement exécutée.

Par acte d’huissier de justice du 14 août 2019, la SCI LOUISVILLE a fait délivrer à la SASU [X] [Z] [E] un congé avec offre de renouvellement, intégrant un loyer pour l’extension réalisée par le précédent locataire.

Par acte d’huissier du 5 juillet 2021, le preneur a exercé son droit d’option, renonçant au renouvellement du bail.

Par courrier en date du 17 janvier 2022, la SCI LOUISVILLE a adressé à la société [X] [Z] [E], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure d’avoir à lui régler la somme de 331.747,48 euros au titre d’arriérés locatifs et de travaux de remise en état.

En date du 22 mars 2022, la transmission universelle du patrimoine de la société [X] [Z] [E] est intervenue au profit de la société [C] [I] [T].

Par assignation délivrée par acte d’huissier en date du 12 juillet 2022, la SCI LOUISVILLE a assigné la SARL [C] [I] [T] devant la présente juridiction en paiement

des arriérés de loyers et charges, intérêts et majorations pour la somme de 256.982,68 € TTC, d’une indemnité d’occupation pour la somme de 116.081,71 € TTC,des dégradations locatives pour la somme de 74.764,80 € TTC, outre 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 9 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI LOUISVILLE, demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,

CONDAMNER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E], à lui payer la somme de 214.539,47 € TTC, se décomposant comme suit :

79.847,09 € TTC, au titre des loyers ;

24.944,30 € TTC, au titre des charges ;

52.404,14 € TTC au titre des intérêts de retard, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement ;

57.343,93 € TTC au titre des pénalités de retard, outre pénalités postérieures jusqu’à parfait paiement.

CONDAMNER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E], à lui payer la somme de 116.081,71 € TTC au titre de l’occupation sans droit ni titre d’une partie des locaux, arrêtée au 14 février 2020 et à tout le moins, la somme 88.676,56 € TTC si une prescription partielle devait être retenue ;

DEBOUTER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E], de l’intégralité ou du surplus de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, SI LE LOYER TRIMESTRIEL ETAIT LIMITE A 36.045,90 € TTC,

ORDONNER la compensation des créances réciproques ;

CONDAMNER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E], à lui payer la somme de

196.782,90 € TTC au titre des intérêts et pénalités de retard, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement, se décomposant comme suit :

(-) 61.446,97 au titre des loyers ; 24.944,30 € au titre des charges ; 165.767,27 € au titre de l’indemnité d’occupation de l’extension ; 67.518,30 € au titre des pénalités et intérêts de retard.

et à tout le moins, si une prescription partielle était retenue pour l’indemnité d’occupation, la somme de 168.852,93 € TTC, se décomposant comme suit :

61.446,97 au titre des loyers ; 24.944,30 € au titre des charges ; 137.837,30 € au titre de l’indemnité d’occupation de l’extension ; 67.518,30 € au titre des pénalités et intérêts de retard.

DEBOUTER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E] du surplus de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E], à payer à la SCI LOUISVILLE la somme de 74.764,80 € TTC, à parfaire, au titre des dégradations et réparations locatives constatées à l’occasion de son départ des lieux loués ;

DEBOUTER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E] de l’intégralité de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

CONDAMNER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E], à payer à la SCI LOUISVILLE la somme de 12.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SARL [C] [I] [T], venant aux droits de la SASU [X] [Z] [E], aux entiers dépens de l’instance.

ECARTER l’exécution provisoire s’il n’était pas fait droit aux demandes de la SCI LOUISVILLE.

Au soutien de ses demandes, sur les loyers, elle fait valoir que les impayés ont commencé en septembre 2017, et s’oppose à l’application de la prescription soulevée en défense.

Elle sollicite l’application de la clause d’indexation automatique du bail commercial du 5 mars 2002 qui s’est renouvelé tacitement, et indique que le preneur ne conteste pas cette indexation sur la période du 21 septembre 2016 au 28 février 2019.

Elle précise qu’elle a notifié la révision du loyer au preneur conformément à la clause du bail pour le 1er avril 2019, que le preneur a réglé les échéances sans contestations ni réserves, à partir de 2019 et pendant plus de deux ans, que l’acceptation tacite de l’augmentation est applicable.

Elle soutient que le non-respect de l’envoi par lettre recommandé ou par acte d’huissier du courrier de révision ne porte pas grief au preneur, et n’entraine pas la nullité de l’augmentation du montant du loyer.

Elle explique qu’elle a délivré congé avec offre de renouvellement le 14 août 2019, en intégrant dans le nouveau montant du loyer la surface résultant de l’agrandissement, indique que le preneur a procédé aux règlements et qu’elle a accepté la résiliation anticipée du bail relatif à l’exercice du droit d’option du preneur, deux ans après la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement, sans solliciter d’indemnisation.

Elle indique qu’un reliquat de loyer reste à régler.

Sur les charges, elle précise que le décompte n’est pas contesté, qu’elle a appliqué le calcul au prorata sollicité par le preneur.

Sur les intérêts et pénalités de retard mentionnés aux clauses du contrat, elle indique justifier de l’envoi des factures, et précise que la validité des clauses à été reconnu par arrêt de la cour d’appel.

Sur l’indemnité d’occupation, elle indique ne pas avoir obtenu de réponse du preneur suite à l’augmentation de 16.000 euros du loyer résultant de l’agrandissement de la surface de vente et du quai de déchargement, et fait valoir que ces nouvelles surfaces ont été occupées sans droit ni titre jusqu’au 23 juillet 2021.

Elle souligne que suite au départ des lieux, une banque froide et des groupes froid ont été retirés alors qu’ils étaient incorporés à l’immeuble, et que des dégradations locatives ont nécessité des réparations.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL [C] [I] [T], demande au tribunal de :

A titre principal et reconventionnel :

ORDONNER la compensation judiciaire entre (i) les sommes dues par elle, au titre des charges locatives, et (ii) les sommes dues par la société SCI LOUISVILLE au titre du remboursement des sommes qu’elle a indûment reçues;

DEBOUTER purement et simplement la société SCI LOUISVILLE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à titre principal à son encontre

DEBOUTER purement et simplement la société SCI LOUISVILLE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à titre subsidiaire à son encontre

CONDAMNER la société SCI LOUISVILLE à lui payer la somme de 72.548,87 euros, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification des présentes ;

Subsidiairement :

ORDONNER la compensation judiciaire entre (i) les sommes dues par elle, au titre de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre et des charges locatives, et (ii) les sommes dues par la SCI LOUISVILLE au titre du remboursement des sommes qu’elle a indûment reçues ;

LIMITER sa condamnation à la somme de 16.127,69 euros pour l’intégralité des demandes de la SCI LOUISVILLE, tous postes confondus ;

DEBOUTER la SCI LOUISVILLE du surplus de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire :

ECARTER l’exécution provisoire de droit qui est incompatible avec la nature de l’affaire ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la société SCI LOUISVILLE à lui verser la somme de 23.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SCI LOUISVILLE aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christel DAUDÉ, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions :

Elle indique que l’accord des parties pour la modification du loyer au 1er avril 2019 et au 15 février 2020 n’est pas démontré, souligne que la révision de 2019 n’a pas été adressée conformément à l’article R145-20 du code de commerce d’ordre public, qu’elle n’a pas accepté cette révision, même tacitement, et a réglé trois loyers révisés par erreur.

Elle sollicite restitution des sommes réglées à ce titre.

Elle précise avoir fait connaitre son désaccord sur ce montant en exerçant son droit d’option conformément à l’article L145-57 du code de commerce en date du 15 février 2020 et conteste l’acceptation d’une résiliation anticipée.

Elle sollicite la restitution du prorata des loyers réglés après son départ.

Elle ne conteste pas être redevable de la somme de 24.944.30 euros au titre de charges locatives.

Elle conteste l’indemnité d’occupation de l’extension des locaux au motif qu’il n’est pas démontré d’un préjudice, et le montant des réparations suite à restitution des locaux le 23 juillet 2021, indiquant que le préjudice n’est pas justifié.

Elle sollicite compensation des créances.

*

La clôture différée a été fixée au 16 décembre 2025 et l’audience de plaidoirie au 13 janvier 2026 par ordonnance du 4 novembre 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les « dire et juger » et les « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande en paiement au titre des loyers

Sur l’indexation du loyer en date du 1er avril 2019

Conformément à l’article L145-37 du code de commerce, applicable depuis le 21 septembre 2000 et n’ayant pas fait l’objet de modifications, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes de l’article L145-38 applicable au 15 février 2011, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Conformément à l’article R145-20 du code de commerce, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Il est constant que lorsque le tribunal judiciaire se trouve accessoirement saisi d’une demande en fixation du loyer, c’est la procédure contentieuse devant cette juridiction qui est applicable et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux.

Il est constant qu’en droit, le silence de celui qu’on prétend obliger ne peut suffire, en l’absence de toute autre circonstance, pour faire preuve contre lui de l’obligation alléguée.

En l’espèce,

Le bail en cours entre les parties à la date de cette demande de modification du montant du loyer, est celui du 5 mars 2002, dont le délai expirait au 14 février 2011, qui s’est ensuite prolongé tacitement.

Par courrier du 18 mars 2019, transmis électroniquement à la société [V] [E], le bailleur a procédé à l’indexation du loyer.

Pour solliciter cette augmentation, le bailleur indique appliquer la clause VI C du bail commercial qui mentionne « en cas de renouvellement du présent bail, les parties conviennent dès à présent que le loyer du bail renouvelé sera identique au dernier loyer payé au titre des présentes, auquel il convient d’ajouter les effets d’indexation conformément à l’article 5 des présentes »

Le preneur indique ne pas avoir donné son accord à cette indexation, et avoir réglé par erreur.

Par arrêt du 1er février 2022, la cour d’appel de [Localité 1], examinant ce même bail et cette même clause a statué que « cette clause qui est une clause d’indexation et non une clause de révision comme retenue par le jugement querellé, ne se confond pas et ne fait pas double emploi avec la clause de révision du loyer de l’article VII C », « s’agissant de cette clause d’indexation celle-ci s’applique de plein droit sans qu’il y ait à formuler demande préalable et le loyer qui en résulte est immédiatement exigible et peut donc faire l’objet d’un commandement de payer notamment ».

En conséquence, la demande en révision du loyer de la SCI LOUISVILLE est recevable.

Il ressort du bail, signé des parties, qu’elles ont convenu l’indexation du loyer en cas de renouvellement du bail.

Le courrier du 18 mars 2019, est conforme aux stipulations du contrat, en ce qu’il mentionne le montant du nouveau loyer indexé.

Le preneur a procédé au règlement du loyer indexé sur une période supérieure à une année, de mars 2019 à septembre 2020, sans justifier d’un courrier établissant son désaccord à l’application de cette indexation.

Il ressort donc de ces éléments que le preneur a accepté l’indexation du loyer, intervenue en mars 2019 pour un montant trimestriel de 41.097,07 euros TTC, et qu’il en est bien redevable.

Sur l’augmentation du loyer en date du 15 février 2020

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

[…]

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Conformément à l’article L145-11 du code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes de l’article L145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il est constant que le paiement sans réserve et contre facture du nouveau loyer du bail renouvelé proposé par le bailleur établit l’acceptation par le locataire des conditions de renouvellement du bail et lui interdit toute contestation ultérieure portant sur le montant de ce nouveau loyer.

Il est constant que l’une des parties peut exercer son droit d’option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer.

En l’espèce,

Le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement à la SARL [V] [E] en date du 14 août 2019, avec détermination du nouveau loyer à la somme de 189.580,74 euros HT par an, comprenant un loyer pour l’agrandissement des lieux réalisés par le preneur précédent et utilisé par le locataire.

Le gérant de la SCI LOUISVILLE mentionne dans son courrier de congé, le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 28 mars 2018, frappé d’appel, ayant fait droit à la révision des loyers au renouvellement du bail et à la révision triennale, et indique qu’il constate « l’état d’esprit positif de l’actuel occupant » [V] [E] qui « a accepté les loyers au renouvellement et pour la révision triennale ».

Le bailleur justifie du paiement sans réserve de ce nouveau loyer par le locataire, à partir du 14 février 2020 et jusqu’au mois de septembre 2020 inclus. Le locataire n’a ensuite procédé qu’au règlement du seul loyer, sans indexation et sans l’augmentation résultant de l’extension.

Aucune des parties n’a saisi le juge des loyers commerciaux dans le délai imparti, soit avant le 14 août 2021, de sorte que l’article L145-57 du code de commerce n’est pas applicable, en l’absence de toute procédure engagée en détermination du montant du loyer.

Ce n’est que par son acte signifié le 5 juillet 2021, que le locataire a indiqué qu’il entendait bénéficier de son droit d’option et restituer les locaux dans un délai de 4 jours, soit le 9 juillet 2021, locaux qu’il avait déjà quittés.

Il convient de constater des échanges de courriels produits par le bailleur entre le 29 mai 2020 et le 7 août 2020, que le locataire a été relancé s’agissant du paiement des factures des loyers, n’a pas émis de contestations ou interrogations sur leurs montants et a uniquement sollicité communication du RIB de son bailleur.

Le défendeur ne produit aucun courrier au sujet de l’augmentation du montant du loyer qui aurait été envoyé à l’attention du bailleur, avant la signification de son droit d’option le 5 juillet 2021.

Ainsi, au regard de ces éléments et du paiement sans réserve et contre facture du nouveau loyer du bail renouvelé proposé par le bailleur pendant sept mois, l’acceptation par le locataire des conditions de renouvellement du bail est établie.

Sur ce,

Au regard des décomptes non contestés produits par le bailleur, la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 79.847,09 euros TTC au titre du reliquat d’arriérés de loyers du local commercial situé dans le bâtiment 2 du centre commercial de [Localité 3] [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1] (34) jusqu’au 23 juillet 2021, date de la libération des lieux non contestée par les parties.

Sur la demande en paiement au titre des charges

Ces demandes ne sont pas contestées par le preneur, de sorte que la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 24.944,30 euros TTC au titre du reliquat d’arriérés de charges du local commercial situé dans le bâtiment 2 du centre commercial de [Localité 3] [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1] (34).

Sur la demande en paiement au titre des intérêts de retard et pénalités

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article 1342-10 du Code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce,

Le bail commercial porte mention en page 16 de l’article XII « clauses pénales », qui précise que « le défaut ou le simple retard de paiement, même partiel, au 5 du premier mois de chaque trimestre, [..] d’un seul terme du loyer ou des charges incombant au preneur entrainera de plein droit et sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ou rappel l’application à titre de clause pénale, d’une majoration de 10% du montant des sommes dues. En outre les somme dues, y compris celles résultant de l’application de la clause pénale porteront intérêt, dans les mêmes conditions, au taux de 1% par mois de retard. »

Si le défendeur indique que le bail excluait les correspondances par mail, et que la société [V] [E] n’a pas été destinataire des factures, les échanges de courriels produits par le bailleur permettent de constater qu’en date du 10 septembre 2018, le service juridique du locataire « accusait bonne réception de l’appel de loyer du 4T18 », qu’en 2020 des échanges ont eu lieu pour régulariser les paiements avec demande d’envoi du RIB du bailleur, et que par courriel du 17 décembre 2020, la comptable du locataire, a sollicité l’envoi de la facture du « 4 TRI 20 ».

Il n’est donc pas établi que les factures n’ont pas été réceptionnées par le locataire, ni que les parties avaient exclu les communications par courriels.

Il apparait par ailleurs que les factures mentionnent en bas de page « intérêt de retard mensuel 1% Pénalité 10% contractuel ».

S’agissant du calcul des intérêts de retard, il est produit un tableau en pièce 27 du demandeur. Il ne revient cependant pas à la juridiction de réaliser des calculs complexes sur plusieurs années. Il y a lieu de retenir le taux annuel de 12%, correspondant à un taux mensuel de 1%.

La société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] n’apporte aucun élément justifiant de la nécessité de modérer la clause pénale au regard d’une éventuelle insolvabilité ou état de mauvaise fortune.

En conséquence, la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] sera condamnée au paiement des pénalités de retard correspondant à 10% du montant des sommes dues outre intérêts contractuels de retard sur les arriérés et pénalités au taux de 12% l’an à compter du 17 janvier 2022, date du courrier de mise en demeure réceptionné par le locataire qui y a apporté une réponse, jusqu’à complet paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

L’occupation de l’extension construite sur la propriété de la SCI LOUISVILLE, sans droit ni titre, du fait de l’absence d’accord sur une modification du bail, constitue nécessairement un préjudice au propriétaire bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux.

L’arrêt de la cour d’appel en date du 1er février 2002, portant sur ce même bail commercial du 5 mars 2022, mais rendu à l’encontre du précédent locataire précise que « la SAS NFL Distribution [..] est bien occupante sans droit ni titre des locaux correspondant à l’agrandissement et le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné son expulsion ainsi que tous les occupants de son chefs des dits locaux étant observé que la société [X] [Z] [E] en est occupante du chef de la SAS NFL Distribution suite à l’acte de cession du fonds de commerce en date du 21 septembre 2016 ».

Il a donc été statué que la société [X] [Z] [E] a occupé l’agrandissement depuis le 21 septembre 2016, date de la cession à son profit du fonds de commerce par la société NFL Distribution (pièce 14 du demandeur).

La cour d’appel a également indiqué que « tout occupant sans droit ni titre est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation et la SAS NFL Distribution se trouve également mal fondée à invoquer une prescription de l’action en paiement de cette indemnité d’occupation dans la mesure ou la prescription en la matière est de cinq ans et non de deux ans, s’agissant d’une dette payable par termes successifs, elle court à l’égard de chacune des fractions à son échéance. »

Enfin, la surface et le montant de la valeur locative tels que définis par l’arrêt de la cour d’appel ne sont pas contestés, de sorte qu’il conviendra de retenir une extension d’une surface de 202m² et une valorisation de 141 euros/m², correspondant à une indemnité d’occupation de 28.482 euros HT et 34.178,40 euros TTC (TVA de 20%).

L’assignation ayant été délivrée le 12 juillet 2022, il sera fait droit à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation du 12 juillet 2017 au 14 février 2020, date de l’intégration de l’agrandissement dans le loyer appelé suite à offre de renouvellement du 14 aout 2019, soit au total sur une durée de deux ans, sept mois et deux jours.

Sur cette période, le total s’établit à la somme de 88.480,96 euros (34.178,40x2+ (34.178,40/12x7) + (2/366x34.178,40).

La société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 88.480,96 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’agrandissement.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Etant donné que le bail a été conclu en 2002 et s’est prolongé jusqu’à la libération des lieux, il convient d’appliquer les dispositions du code civil.

Conformément aux articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que cette présomption se limite aux réparations locatives d’immeubles.

Aux termes de l’article 2276 du code civil, en fait de meubles, la possession vaut titre. Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve ; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la tient.

Il est constant que le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce,

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats.

Le bail commercial du 5 mars 2002 porte mention à sa clause « IV Etat des lieux et descriptif des travaux » que « le preneur déclare avoir pris connaissance au préalable des locaux loués et les accepte en l’état au jour de l’entrée en jouissance ».

La SCI LOUISVILLE sollicite le paiement de la somme de 74.764,80 euros, correspondant à un devis de l’entreprise Etablissement [W] en date du 7 septembre 2021 pour « la création de chambres froides positive et négative à raccorder sur la centrale frigorifique déjà existante », et « la fourniture d’un équipement frigorifique négatif ».

Elle s’appuie sur le procès-verbal de constat d’huissier du 23 juillet 2021, établi en présence de Monsieur [K] représentant de la SCI LOUISVILLE et de Monsieur [R] représentant du locataire la société [C] IMMOBILIER.

Ce document mentionne en page 9 au paragraphe « banques froides », que « au fond du magasin, présence d’une trace au sol de quatre mètres (4m) sur un mètre dix (1,10m) environ. Monsieur [K] m’indique qu’ici se trouvait une banque froide de réfrigérateur professionnel que la société devait laisser sur place car ce matériel lui appartenait.

Monsieur [R] ici présent ne conteste pas. Il m’indique qu’effectivement lorsqu’il a mandaté l’entreprise de nettoyage, celle-ci, par mégarde, a jeté tous les groupes froids et réfrigérateurs, qu’il propose à la SCI LOUISVILLE [..] soit un dédommagement en numéraire, soir un remplacement des réfrigérateurs et autres groupes froids par du matériel d’occasion dont il dispose sur son site d’AVIGNON ».

Il est ensuite relevé par l’huissier de justice « au fond du magasin, je constate une surface d’environ dix-neuf mètre (19m) sur un mètre-vingt (1,20m)/ un mètre trente (1,30m) environ, marquée au sol. Là également Monsieur [K] m’indique qu’existait tout un ensemble de réfrigérateurs qui lui appartenait. Monsieur [R] ne conteste pas et à indique à Monsieur [K] que, là aussi, il fait la même proposition que sur celui-ci récemment constaté ».

Par ailleurs, il convient de relever de la description des chambres froides par l’huissier de justice en page 13, qu’une porte est absente pour l’une, qu’une poignée est absente pour une autre, que la structure est abimée sur la chambre numéro 2, que le revêtement est désolidarisé et arraché, que « de nombreux fils ont été coupés, notamment en déposant les chambres froides, réfrigérateurs et autres groupes froids [..] de sorte que les chambres froides se trouvant au fond du magasin semblent ne plus être alimentées en électricité, donc une réserve est émise sur le bon fonctionnement de ces éléments. »

La société [C] [I] [T] conteste devoir procéder au paiement des banques froides et réfrigérateurs, aux motifs que leur propriété par la SCI LOUISVILLE n’est pas rapportée.

Le bail commercial mentionne que l’usage des lieux est « le commerce de produits alimentaires et de toutes autres marchandises », usage qui nécessite pour les enseignes ayant été locataires des lieux de bénéficier d’équipements permettant le stockage de denrées nécessitant réfrigération.

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier, que la présence des réfrigérateurs et banques froides n’est pas contestée du locataire qui reconnait qu’elles ont été enlevées des lieux, par son sous-traitant en nettoyage, et il apparait du constat que ces équipements étaient reliés à des groupes froids par des tuyauteries et câbles ayant été sectionnés (pages 27 et 63 à 64 du constat d’huissier).

Cet enlèvement contrevient à la clause « travaux » du bail commercial, qui stipule en page 7 que « le preneur ne pourra en fin de jouissance, reprendre aucun élément ou matériel qu’il aurait incorporé au bien loué à l’occasion d’une amélioration ou d’un embellissement »

Les chambres froides, décrites en page 13 du constat, constituent des pièces aménagées et équipées, de sorte qu’elles correspondent à une partie de l’immeuble donné à bail.

Ainsi peu importe la démonstration de la propriété des banques froides et réfrigérateurs professionnels, décrits en page 9 du constat d’huissier, qui étaient incorporés au local tel que le reconnait le preneur. Par établissement du procès-verbal d’huissier, le bailleur démontre que ces équipements ont été enlevés contrairement aux stipulations du bail commercial.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande d’indemnisation, pour l’ensemble du devis produit au regard des dégradations constatées par l’huissier de justice le 23 juillet 2021.

En conséquence, la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] sera condamnée à payer à la SCI LOUISVILLE la somme de 74.764,80 euros au titre des réparations.

Sur les demandes reconventionnelles

Etant donné qu’il a été fait droit aux demandes du bailleur, en l’absence de créance de ce dernier, les demandes en compensation sont sans objet.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner, la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] au paiement de la somme de 8000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et compatible avec la nature de l’affaire s’agissant de condamnation en paiement. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] à payer à la SCI LOUISVILLE les sommes de :

79.847,09 euros TTC (SOIXANTE DIX-NEUF MILLE HUIT CENT QUARANTE-SEPT EUROS ET NEUF CENTS) au titre des arriérés de loyers du local commercial situé dans le bâtiment 2 du centre commercial de [Localité 3] [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 1] (34) jusqu’au 23 juillet 202124.944,30 euros TTC (VINGT-QUATRE MILLE NEUF CENT QUARANTE-QUATRE EUROS ET TRENTE CENTS) au titre des arriérés de charges de ce même local commercial, jusqu’au 23 juillet 2021

CONDAMNE la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] au paiement des pénalités de retard correspondant à 10% du montant de ces sommes dues outre intérêts de retard sur les arriérés et pénalités au taux de 12% l’an à compter du 17 janvier 2022 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] à payer à la SCI LOUISVILLE les sommes de :

88.480,96 euros (QUATRE VINGT HUIT MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTS) au titre de l’indemnité d’occupation de l’extension, du 12 juillet 2017 au 14 février 2020, 74.764,80 euros (SOIXANTE QUATORZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT CENTS) au titre des réparations,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] aux entiers dépens

CONDAMNE la société [C] [I] [T] venant aux droits de la société [X] [Z] [E] à payer à la SCI LOUISVILLE la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.