COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 22/02122 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NVFI

Pôle Civil section 1

Date : 12 Mars 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [O] né le 09 Mars 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1], commerçant immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n°477 713 234, exploitant en son nom propre sous l’enseigne « LE [Localité 2] DU FOOTBALL » domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par Maître Jean marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE MONTPELLIERAINE (SIM), dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°316 475 284, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège,

représentée par Maître Delphine RIGEADE de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

Syndic. de copro. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL MONTPELLIERAINE D’ADMINISTRATION DE BIENS (SARL [K] [A]) immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°414 920 884, sise [Adresse 5],

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Compagnie d’assurance SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS , dont le siège social est sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°[XXXXXXXXXX01] prise en la personne de son Agent d’assurances, Monsieur [I] [N] immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n°504750928, dont le siège social est sis [Adresse 7]

— En sa qualité d’assureur de la copropriété dénommée « [Adresse 8], [Adresse 9] [Localité 4] ( POLICE N°011248677),

représentée par Maître Philippe GRILLON de la SCP GRILLON PHILIPPE, avocats au barreau de MONTPELLIER

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 10], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°542 110 291, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège.

En sa qualité d’assureur de Monsieur [Y] [O] (contrat n°59235300),

représentée par Maître Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY

Fanny COTTE

assistées de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 12 Mars 2026

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mars 2026

Exposé du litige :

Monsieur [Y] [O] exploite un fonds de commerce dénommé « Le bar du Football » au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 11] à [Localité 5], selon bail commercial consenti par la SARL Sim.

M. [O] est assuré auprès de la société Allianz.

Suivant assignation en référé du 7 mai 20218, la SARL Sim a fait citer M. [O] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion.

Monsieur [O] a demandé, à titre reconventionnel, l’instauration d’une expertise judiciaire tenant les désordres affectant le local commercial consécutif au dégât des eaux survenu le 31 mai 2018 suite à de violents orages ayant entrainé des infiltrations, sur le compteur électrique, entrainant la fermeture de l’établissement.

Son assureur, Allianz, a dans les suites de cette déclaration diligenté une expertise confiée à Polyexpert, qui s’est déroulée le 13 juin 2018 aux termes de laquelle l’expert préconisait de faire intervenir en urgence un électricien pour remettre en service l’installation et ainsi poursuivre l’exploitation.

Suivant ordonnance du 12 juillet 2018, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [U]. Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables par la suite au Syndicat des copropriétaires et à son assureur, la société Swisslife.

Par acte du 30 novembre 2018, Monsieur [O] a fait assigner la compagnie Allianz Iard afin de lui rendre communes et opposables les opérations d’expertise en cours et la voir condamnée au versement d’une provision de 60 000 € outre 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant ordonnance du 14 février 2019, le juge des référés a rejeté la demande de provision de Monsieur [O] et jugé que les opérations expertales seraient opposables et communes à Allianz Iard.

La toiture a été entièrement refaite en cours d’expertise par le Syndicat des copropriétaires.

L’Expert judiciaire a rendu son rapport d’expertise le 18 janvier 2021.

Par acte du 22 avril 2022, Monsieur [O] a assigné le syndicat de copropriété, la société Allianz Iard, la société Sim et la société Swisslife Assurance de Biens devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de voir condamnés solidairement la Société Immobilière Montpelliéraine (SIM), le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 3] », la Compagnie Swisslife Assurances de Biens et la Compagnie Allianz Iard à lui verser une somme de 77 500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de valeur de son fonds de commerce outre 25 000 € au titre de son préjudice moral et résistance abusive et injustifiée.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 mars 2024, M. [Y] [O] demande au tribunal sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1719 et 1720 du Code Civil, de l’article 700 du Code de Procédure Civile, de :

— Rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées ;

— Déclarer recevables et bien fondées ses demandes, exploitant en son nom propre sous l’enseigne « Le [Localité 2] du Football» ;

— Déclarer le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 3] » et la Société Immobilière Montpelliéraine (SIM) entièrement responsables de toutes les conséquences dommageables provoquées par l’état de délabrement de la toiture, le défaut d’entretien des évacuations d’eau, des descentes d’EP et des gouttières sur l’exploitation de son fonds de commerce dont la fermeture de son fonds de commerce ;

— Ordonner au visa des articles 1719 et 1720 du Code Civil, la résiliation du bail consenti par la société SIM aux torts exclusifs de cette dernière ;

— Condamner solidairement la Société Immobilière Montpelliéraine (SIM), le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 3] », la Compagnie Swisslife Assurances de Biens et la compagnie Allianz Iard à lui verser, exerçant sous l’enseigne «[Adresse 12]» une somme de 77 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de valeur de son fonds de commerce, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2018, date de la mise en demeure;

— Ordonner que conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil, les intérêts échus qui seraient dus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts

— Condamner solidairement la Société Immobilière Montpelliéraine (SIM), le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 3] », la Compagnie Swisslife Assurances de Biens et la compagnie Allianz Iard à lui verser une somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive et injustifiée ;

— Condamner solidairement la Société Immobilière Montpelliéraine (SIM), le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 3] », la Compagnie Swisslife Assurances de Biens et la compagnie Allianz Iard à lui verser une somme de 25 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement la Société Immobilière Montpelliéraine (SIM), le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 3] », la Compagnie Swisslife Assurances de Biens et la compagnie Allianz Iard aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’huissier et les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 8 538,36 € ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit tenant l’ancienneté du litige et le caractère indiscutable des responsabilités respectives.

Au soutien de leurs prétentions, le demandeur soutient que le bailleur est tenu d’indemniser le préjudice d’exploitation subi par le preneur pendant la durée de privation du local, or le local pris à bail est resté inexploitable commercialement à compter du 31 mai 2018 , ce que l’expert a constaté notant que l’exploitation de l’établissement était impossible et que la remise en exploitation ne pourrait être effective qu’après la réfection totale de la toiture ou mise hors d’eau provisoire. Malgré bâchage provisoire, de nouveaux événements climatiques ont engendré des infiltrations d’eau importantes. Ce n’est que le 30 septembre 2019 que les travaux de réfection complète ont été réceptionnés.

Toutefois, les travaux intérieurs dans le local commercial de M. [O] n’ont pas été entrepris faute d’accord entre les parties. Il appartenait à son bailleur et au syndicat des copropriétaires et leurs assureurs de réaliser ces travaux, ce qu’ils n’ont pas fait ne lui permettant pas la réouverture de son établissement.

Le rapport d’expertise met en exergue des défauts d’entretien manifestes de l’immeuble à l’origine des préjudices subis.

L’expert a pu indiquer que la valeur de son fonds de commerce était nulle et retenait un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et les assureurs.

Ils sollicitent l’indemnisation de la perte de valeur du fonds à son bailleur, le SDC et les assureurs Swisslife et Allianz outre des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et pour résistance abusive et injustifiée.

Enfin, il sollicite la résiliation judiciaire du bail commercial, aux torts exclusifs du bailleur.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 octobre 2024, la SARL SIM demande au tribunal sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1719 et 1720 du Code Civil, de :

— Débouter Monsieur [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle.

Subsidiairement

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires et la société Swisslife Assurances à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre en principal intérêts et frais dont les frais d’expertise judiciaire et dépens.

En tout état de cause

— Débouter Monsieur [O] de sa demande de résiliation du bail à ses torts. Reconventionnellement

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 6] et la compagnie d’assurance Swisslife Assurances à lui payer la somme de 9 616 € pour les causes sus-énoncées.

— Condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 6] et la compagnie d’assurance Swisslife Assurances à payer à la société SIM la somme de 38 420,80 € au titre des loyers qu’il aurait pu percevoir à hauteur de 519,20 € par mois à compter du 31 mai 2018, à parfaire au jour de la restitution des clés.

— Condamner sous la même solidarité le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à [Localité 6] et la compagnie d’assurance Swisslife Assurances à payer à la société SIM la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 février 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] demande au tribunal sur le fondement des articles 1103 et suivants du Code Civil et les articles L 1 11-1, L 124-1 et suivants du code des assurances, de :

Au principal :

— Débouter Monsieur [O] et la société Sim de l’intégralité de leurs demandes.

— Condamner Monsieur [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Subsidiairement :

— Débouter la société Swisslife de ses demandes.

— La Condamner à garantir le Syndicat des conséquences nées du sinistre déclaré sur les recours de Monsieur [O], si le tribunal considère établi la perte du fonds de commerce, et de son bailleur la société Sim et à le relever et garantie de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

— Ramener à de plus justes proportions les demandes principales indemnitaires, si elles sont reconnues de [O] et fixer les parts respectives de responsabilité des parties.

— Débouter Monsieur [O] de toute demande au titre d’une quelconque résistance envers le syndicat dont les diligences ont été caractérisées par l’expert [U] qui a exclu une quelconque résistance du Syndicat.

— Débouter Monsieur [O] de sa demande d’indemnisation déraisonnable au titre des frais irrépétibles et la ramener à juste proportion.

— Condamner, en tant que de besoin la société Swisslife (et au besoin toute autre partie) à relever et garantir le syndicat de toutes condamnations potentiellement prononcées.

— Condamner la société Swisslife ou toute partie succombantes au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens y compris les dépens d’expertise judiciaire exposés par le Syndicat.

— Arrêter l’exécution provisoire de droit.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 février 2025, la société Swisslife Assurance de Biens demande au tribunal sur le fondement des articles 1134, 1315, 1964 du code civil dans leur rédaction antérieure, les articles 6, 9, 696, 700 et 701 du CPC, de :

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. [O] tenant à sa condamnation « solidaire » comme n’étant pas fondée juridiquement et en l’absence de tout lien contractuel ou quasi-délictuel entre M. [O] et elle-même ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SA Allianz Iard tendant, à titre subsidiaire, à sa condamnation « in solidum » avec le syndicat de copropriété, à la relever et garantir, comme n’étant pas fondée juridiquement et en l’absence de tout lien contractuel ou quasi-délictuel entre M. [O] et elle-même ;

Sur les demandes du syndicat de copropriété à son encontre

— Rejeter la demande du syndicat de copropriété tenant à la « condamner à garantir le syndicat des conséquences nées du sinistre déclaré et dont M. [O] est la potentielle victime ; Condamner, en tant que de besoin, Swisslife (et au besoin tout autre partie) à relever et garantir le syndicat de toute condamnation potentiellement prononcée ; Condamner Swisslife au paiement de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les dépens d’expertise judicaire exposés par le syndicat ».

Au principal:

— Prononcer la nullité du contrat liant Swisslife Assurances de Biens au syndicat de copropriété pour défaut de caractère aléatoire,

Subsidiairement

— Débouter le syndicat de copropriété de l’ensemble de ses demandes, aucune des garanties prévues pour la responsabilité civile de l’assuré n’étant mobilisable.

— Débouter les autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, dirigées à l’encontre de Swisslife Assurance de Biens.

— Débouter M. [O], la SAS Allianz Iard et le syndicat de copropriété de leur demande de condamnation de Swisslife Assurances de Biens au visa de l’article 700 du CPC,

— Condamner le syndicat de copropriété à payer à Swisslife Assurances de Biens la somme de 6 000 €au visa de l’article 700 du CPC

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Philippe [Localité 7], sur son affirmation de droit et au visa de l’article 699 du CPC.

Suivant conclusions signifiées par voie électronique le 05 décembre 2025, la société Allianz demande au tribunal sur le fondement des articles 1108, 1719, 1720 du Code civil, de l’article 514-1 du Code de procédure civile, de l’article L. 113-8 alinéa 1er du Code des assurances, de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal,

— Juger que le fait générateur des dommages n’avait pas de caractère aléatoire pour Monsieur [Y] [O], si bien qu’elle est fondée à lui opposer une exclusion de garantie ;

— Juger que la garantie souscrite auprès d’elle n’est pas acquise ;

— Juger que Monsieur [Y] [O] a commis une fausse déclaration intentionnelle qui entraine la nullité du contrat ;

— Juger que le contrat d’assurance souscrit par Monsieur [Y] [O] auprès d’elle est entaché de nullité ;

— Débouter Monsieur [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

— Débouter les autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Condamner Monsieur [Y] [O], et tout autre partie succombant, au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 13], la compagnie Swisslife Assurance de Biens, la SARL Sim, à la relever et garantir intégralement de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire,

— Ramener a de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Monsieur [Y] [O] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de valeur de son fonds de commerce ;

— Débouter Monsieur [Y] [O] de toute demande au titre du préjudice moral et de la résistance abusive formulée à son encontre ;

— Ramener à de plus justes proportions la demande de Monsieur [Y] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] du [Adresse 15], la compagnie Swisslife Assurance de Biens, la SARL Sim, à la relever et garantir intégralement de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Débouter Monsieur [Y] [O], le Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] du [Adresse 15], la compagnie Swisslife Assurances de Biens, la SARL Sim, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

— Condamner Monsieur [Y] [O], et tout autre partie succombant, au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 9 décembre 2025. A l’issue de l’audience collégiale du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

M. [O] sollicite que soit ordonnée la résiliation de son bail et la condamnation du SDC, son assureur et la SARL Sim à l’indemniser de la perte de son fonds de commerce.

I – Sur la réalité et les causes des désordres

L’analyse du rapport d’expertise, réalisé au contradictoire des parties, démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport servira de support sur le plan technique à la présente décision.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les infiltrations en cuisine résultent de l’état de délabrement de la toiture.

S’agissant des infiltrations au droit de la fenêtre du restaurant, elles ont pour origine les évacuations d’eau au niveau de la terrasse située juste au-dessus.

S’agissant des imputabilités, l’expert précise :

Infiltrations en cuisine : La toiture du dessus (R+1) doit être refaite intégralement (souche comprise). La responsabilité en incombe au SDC qui n’a pas entretenu l’ouvrage.

Infiltrations sur menuiserie (Salle de restaurant) : Les descentes et gouttières doivent être remises en état. La responsabilité en incombe au SDC pour un défaut d’entretien d’un ouvrage commun.

L’expert constate donc les causes des désordres des infiltrations en cuisine et sur menuiserie de la salle de restaurant provenant de l’état de la toiture d’une part et des évacuations d’eau de la terrasse d’autre part.

Ni le syndicat des copropriétaires, ni la SARL SIM, ou encore la société Swisslife ou Allianz ne produisent aux débats d’éléments de nature à remettre en cause ces constats techniques contradictoirement débattus.

Par conséquent, il convient de considérer que les éléments du rapport d’expertise établissent la réalité et les causes des désordres provenant des parties communes de l’immeuble.

II – Sur les responsabilités

M. [O] recherche la responsabilité de son bailleur sur le fondement de l’article 1749 du code civil et du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

A/ Sur la responsabilité du bailleur, la Sarl Sim

L’article 1719 du Code civil prévoit que “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

Il est constant que pour constituer une cause étrangère ne pouvant être imputée au bailleur, le fait du tiers doit revêtir les caractères de la force majeure. A défaut, il existe un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison de l’intervention de tiers.

En outre, le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux dans les lieux loués, s’affranchir de son obligation de délivrance.

La responsabilité du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, l’expert indique en page 18 de son rapport que depuis le 31 mai 2018, l’établissement de M. [O] est fermé par crainte d’un nouveau court-circuit potentiellement dangereux. En effet, de l’eau coule dans la cuisine et principalement au-dessus du tableau électrique en cas de pluie.

Il s’ensuit que M. [O] n’a pas été en capacité d’exploiter son établissement.

C’est dans ces conditions que le juge des référés du présent tribunal a par ordonnance du 16 juillet 2019 autorisé M. [O] exploitant sous l’enseigne « Le Bar du Football » à interrompre le règlement des loyers au profit de la SARL Sim depuis le 31 mai 2018 jusqu’à constatation par l’expert M. [U] de la possibilité de reprise d’exploitation du local commercial et a condamné la SARL Sim à lui rembourser l’ensemble des loyers versés depuis le 31 mai 2018. Le juge des référés a condamné en outre le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et son assureur, la société Swisslife, à garantir solidairement la SARL Sim des condamnations prononcées au titre des loyers.

Cette ordonnance était confirmée en appel par arrêt du 24 septembre 2020 rectifié par arrêt du 17 décembre 2020.

Il s’ensuit que cette absence de paiement des loyers est bien la contrepartie de l’absence de mise à disposition du bien.

En conséquence, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme, quand bien même la réalisation de l’expertise et des travaux subséquents ne relèvent pas de son fait, ces éléments ne revêtant pas les caractères de la force majeure.

En conséquence, la responsabilité du bailleur se trouve engagée.

B/ Sur la responsabilité du syndicat de copropriété

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en vigueur lors de la délivrance de l’assignation que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […] Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée.

Le fait que le syndicat des copropriétaires ait fait procéder au vote des travaux nécessaires et ait réalisé les travaux pour remédier aux désordres pendant les opérations d’expertise, s’il régularise la situation au regard de l’ensemble de la copropriété pour l’avenir, ne fait pas obstacle à la possibilité pour le preneur d’obtenir la réparation de l’ensemble de ses préjudices, les manquements du syndicat à ses obligations étant constitués.

En l’espèce, il a déjà été indiqué que les désordres proviennent des parties communes de l’immeuble. M. [O] est donc fondé à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des défauts constatés tant en toiture que sur les évacuations d’eau de la terrasse quand bien même les travaux ont été réalisés.

III – Sur la garantie des assureurs

A/ Sur la garantie de la société Swisslife, assureur du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires et la SARL Sim sollicitent la condamnation de la société Swisslife Assurances de biens à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son égard faisant valoir en substance qu’il a été diligent et que sa compagnie d’assurance doit contractuellement le garantir des conséquences du sinistre.

La société Swisslife réplique en substance :

qu’il résulte des constatations de l’expert que la toiture présentait un été délabré

que cet état de délabrement est antérieur à la souscription de la police d’assurance

que l’absence d’entretien de la toiture a provoqué au moins 4 sinistres entre 2008 et juin 2016, tels que cela résulte des courriers de M. [O], du constat d’huissier dressé le 26/10/2012, ce dernier ayant déclaré un sinistre le 12/11/2012

qu’il s’en déduit que le SDC avait nécessairement connaissance de cette situation déplorable de la toiture,

en l’absence d’aléa au 30 juin 2016, le contrat d’assurance ne pourra qu’être frappé de nullité.

En application de l’article 1108 du code civil, il est constant que le contrat d’assurance est par nature aléatoire. Lorsque l’assuré a connaissance du fait générateur du dommage avant la souscription du contrat, bien que le dommage soit encore incertain, le contrat est considéré comme dépourvu d’aléa et ne peut ainsi produire d’effets.

S’agissant de l’antériorité des désordres en lien avec la vétusté de la toiture dont se prévaut la société Swisslife, il résulte en premier lieu du rapport d’expertise que la vétusté de la toiture n’est pas l’unique origine des désordres puisque l’expert a également relevé que les désordres avaient également pour origine les évacuations d’eau de la terrasse située au-dessus du local commercial.

Le contrat liant la société Swisslife et le syndicat des copropriétaires a été signé le 30 juin 2016 et le sinistre n’est survenu que le 31 mai 2018 soit près de deux ans après sa souscription.

La société Swisslife doit pouvoir démontrer que le syndicat des copropriétaires avait connaissance des sinistres antérieurs et de leur nécessaire réitération en l’absence de travaux de reprise.

A l’appui de sa demande de nullité du contrat, la société Swisslife produit :

un courrier de M. [O] du 12/11/2012 adressé au précédent bailleur par lequel il se plaint de dégâts occasionnés par des intempéries du mois de novembre alors que « les premières constatations sont effectives depuis 2008 et ce, à l’amiable. Depuis plus rien n’a été effectué et les dégâts s’aggravent. En 2010, j’ai dû fermer mon établissement suite aux fortes pluies, engager une déclaration de sinistre et suite à une expertise, il s’avère qu’une infiltration d’eau provenant de la toiture soit à l’origine de tous mes problèmes (…) A bout de nerf, et ce à cause de votre laxisme, je transmets ce jour l’intégralité à mon avocat, lequel saura me défendre par voie juridique incontournable. »

un constat d’huissier dressé le 26 octobre 2012 décrivant ces dégâts,

L’assureur Swisslife affirme que le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer ces sinistres alors que la lettre de M. [O] du 12/11/2012 est adressée à son propriétaire ([Adresse 16]), que les infiltrations ayant pour origine la dégradation de la toiture, aucun professionnel n’avait été mandaté sans quoi il aurait immédiatement averti le syndicat de copropriétaires de la nécessité de procéder aux travaux de réfection et enfin que le simple fait que M. [U] ait relevé l’état de délabrement de la toiture démontre le manquement à l’obligation d’entretien des parties communes du SDC.

Or, il ne peut se déduire de ces pièces et de ces affirmations que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de l’état de la toiture au moment de la souscription du contrat d’assurance auprès de Swisslife.

Il s’ensuit que le moyen tiré de la nullité du contrat sera rejeté.

La société Swisslife poursuit en soulevant l’absence de garantie

Liminairement, il soulève l’absence de production de la déclaration de sinistre par le SDC dans le cadre de ses conclusions mais ne formule aucune demande à son dispositif en lien avec cette absence de production de déclaration de sinistre.

Au regard des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi d’aucune demande et dès lors n’a pas à statuer sur cet éventuel défaut de déclaration de sinistre.

S’agissant de la preuve de l’étendue de la garantie souscrite par le syndicat des copropriétaires

La société Swisslife soutient que tant le juge des référés que la cour d’appel de [Localité 1], confirmée par la cour de cassation, ont inversé la charge de la preuve en ce qu’il appartient à l’assuré de démontrer l’étendue de la garantie et que le dommage est bien couvert en produisant les conditions particulières et générales.

L’article L 112-2 du code des assurances impose à l’assureur de remettre à l’assuré, avant la conclusion du contrat, un exemplaire du projet de contrat et ses pièces annexes ou une notice d’information sur le contrat qui décrit précisément les garanties assorties des exclusions, ainsi que les obligations des assurés.

L’article R 112-3 du même code précise que cette remise est constatée « par une mention signée et datée par le souscripteur apposée au bas de la police, par laquelle il reconnaît avoir reçu au préalable ces documents et précisant leur nature et la date de leur remise ».

Il est constant que cette pratique dite des « clauses de renvoi » permet de conférer une valeur contractuelle à des documents non signés par l’assuré, à la condition, toutefois, que ces documents soient suffisamment identifiés, que l’assuré soit informé qu’ils font partie intégrante du contrat et qu’il ait pu en prendre connaissance avant de souscrire le contrat litigieux.

La société Swisslife produit les Dispositions Personnelles mentionnant la copropriété le relais du Parc et indiquant :

« Les garanties du présent contrat s’exercent conformément aux Dispositions Générales modèle 3070I, dont le Preneur d’Assurance (coordonnées précisées ci-dessus) reconnait avoir reçu un exemplaire, et aux Dispositions Personnelles décrites ci-dessous. »

La date de prise d’effet est celle du 24.06.2016

Les garanties choisies visent :

B – Dégâts d’eau

Ces Dispositions Personnelles ont reçu signature du souscripteur : le syndic.

La société Swisslife produit en pièce 4 des Dispositions Générales aux termes desquelles la dernière de couverture comporte la mention suivante : « 3070 I – 10.2013 ».

Il doit nécessairement se déduire de ces constatations que le contrat applicable à la date du sinistre dont le syndicat des copropriétaires sollicite la prise en charge est constitué à la fois des dispositions personnelles prenant effet au 24 juin 2016, mais également des dispositions générales modèle 3070I, qui sont toutes deux produites par la société Swisslife.

En matière de la charge de la preuve, il appartient à l’assuré d’établir l’existence du sinistre, objet du contrat, donc de prouver que les circonstances et les conséquences rentrent dans le champ de la garantie et, le cas échéant, que la ou les conditions de cette garantie sont réunies.

Afin de soutenir que son assureur doit mobiliser sa garantie « Dégât des eaux » le syndicat des copropriétaires soutient que les dispositions générales prévoient en son article 8.1 Objet de la garantie : les recours des voisins et des tiers, les recours des locataires ou occupants ainsi que les infiltrations accidentelles d’eau au travers des façades ou au travers de la couverture du bâtiment (y compris ses éléments vitrés) ainsi qu’au travers des terrasses, loggias et balcons formant terrasses.

Le SDC reconnait que seule la prise en charge des dommages dont il a intégralement supporté le coût de la réparation est exclue de cette garantie.

La société SwissLife rappelle que la garantie dégât des eaux prévoit en son article 8.3 « Ce que nous ne garantissons pas

« Nous ne garantissons pas, outre les exclusions communes figurant à l’article 3 :

…

les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure ;

les dommages causés par :

les entrées d’eau provenant des gaines d’aération, de ventilation et des conduits de fumée ; … »

Au titre des exclusions communes à toutes les garanties figurant à l’article 3, sont mentionnés à l’article 3.5 : « Les dommages dus ou aggravés par un défaut d’entretien ou un manque de réparations indispensables lorsque vous n’y avez pas remédié dans le strict délai nécessaire à l’intervention du professionnel chargé de la réparation, dans le cadre des garanties dégâts d’eau, autres dommages après gel, pertes d’eau et tempête, grêle, neige, sauf en cas de force majeure. »

Il résulte de ce qui précède que le syndicat de copropriétaires ne peut solliciter la garantie dégât d’eau au regard de ces exclusions de garantie dans la mesure où l’expert a mis en exergue l’état de délabrement de la toiture en raison d’un défaut d’entretien.

Les défendeurs ne peuvent se prévaloir de l’ordonnance rendue par le juge des référés ou encore des arrêts de la cour d’appel de [Localité 1] et de la cour de cassation dans la mesure où la société Swisslife émettait des contestations sérieuses sur son obligation de garantie au regard des clauses d’exclusion prévues au contrat, l’examen des clauses du contrat d’assurance relevant d’un examen au fond.

Par ailleurs, les exclusions de garantie sont opposables au tiers victime de sorte que ni Monsieur [O] ni son bailleur ne peuvent solliciter la condamnation de la société Swisslife.

B/Sur la garantie de la société Allianz, assureur de M. [O]

Allianz est l’assureur multirisque professionnel de Monsieur [O] exploitant sous enseigne le [Localité 2] du football selon souscription de la police ProfilPro à effet du 4 mai 2018. Dans le cadre de ses dispositions particulières était mentionné que Monsieur [O] avait fait l’objet au cours des 36 derniers mois précédent la souscription d’un sinistre mettant en jeu la garantie souscrite d’un sinistre.

Au titre des garanties souscrites sont mentionnés :

Pertes d’exploitation à concurrence de 100 % du chiffre d’affaires annuel HT au jour du sinistre

Perte de la valeur vénale de votre fonds de commerce à concurrence de 150 %du chiffre d’affaires annuel HT au jour du sinistre…

Dégât des eaux….

La société Allianz fait valoir à l’instar de la société Swisslife la nullité du contrat la liant à Monsieur [O] dans la mesure où il résulte des pièces de son assuré et de ses écritures que ce dernier avait, antérieurement à la souscription de sa police d’assurance, déclaré à son précédent assureur un dégât des eaux.

Toutefois, la société Allianz ne peut soutenir que son assuré avait dissimulé ce sinistre dans la mesure où les conditions particulières mentionnent expressément au titre des antécédents les déclarations de M. [O] selon lequel il indique avoir subi dans les 36 derniers mois précédant la souscription un sinistre.

Par voie de conséquence, ce moyen de nullité sera rejeté.

Aucune exclusion de garantie n’étant relevée par la société Allianz, sa garantie est mobilisable.

Toutefois, il convient de relever que Monsieur [O] demande la condamnation solidaire de la SARL Smi, du syndicat des copropriétaires, de son assureur Swisslife et de la société Allianz au titre de l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de valeur

de son fonds de commerce, de son préjudice moral et du préjudice subi du fait de la résistance abusive.

Les défendeurs ne forment aucune demande vis-à-vis de la société Allianz.

Sur les préjudices

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient à celui qui invoque un préjudice d’en établir l’étendue et le lien de causalité avec les fautes ou faits imputables à ceux dont il demande la condamnation à paiement.

A/ Sur le préjudice de M. [O]

Ce dernier fait valoir que depuis les inondations ayant provoqué un court-circuit il n’a pas été en capacité de rouvrir son établissement comme l’a constaté l’expert. Financièrement, il ne pouvait procéder aux travaux intérieurs lesquels auraient pu lui permettre de rouvrir.

Il sollicite de ce fait, la résiliation de son bail aux torts de son bailleur et la perte de la valeur de son fonds de commerce.

1/ Sur la résiliation du bail aux torts de la SARL Smi

Monsieur [O] soutient en substance sur ce point :

qu’à son égard la SARL Smi a manqué à ses obligations d’entretien, de délivrance conforme de la chose louée, d’assurer une jouissance paisible à son locataire et de procéder aux réparations nécessaires,

que la SARL Smi, responsable des désordres, n’a pris aucune mesure utile afin d’y remédier, restant dans l’inertie, de sorte qu’il n’a jamais pu exploiter les lieux loués,

qu’en tout état de cause la SARL Smi est sa cocontractante et a engagé sa responsabilité à ce titre.

La SARL Smi s’oppose à cette demande en faisant principalement valoir :

qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle,

que les désordres impactant les locaux sont la conséquence d’une vétusté et d’un défaut d’entretien par la copropriété,

que le préjudice de son locataire est la conséquence de l’incurie de la société Swisslife à gérer le sinistre.

Il résulte des dispositions de l’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Les obligations du bailleur sont notamment énoncées par les articles 1719 et 1720 du même code suivant lesquels le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

d’assurer également la permanence et la qualité des plantations ;

de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. [Le bailleur] doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locatives.

En l’espèce, il a été démontré ci-avant que l’expert a identifié de manière certaine la toiture et les évacuations d’eau de la terrasse située au-dessus du fonds de Monsieur [O] le lieu d’origine des désordres ayant affecté les parties privatives appartenant à la SARL Smi et les parties communes de l’immeuble.

Il est constant que la SARL Smi est propriétaire du lot n°1 dépendant de la copropriété du [Adresse 11] dénommée [Adresse 13] à [Localité 6]. Aux termes du jugement d’adjudication, le lot n°1 est décrit comme suit : « pour une superficie de 3a 70ca formant le lot n°1 consistant en une surface commerciale en rez-de-chaussée et les 224/1000ème des parties communes.

Il échet de rappeler que la cause des désordres ne relève pas d’un défaut de réparation locative mais d’un état de délabrement de la toiture en raison de l’absence d’entretien des partie communes.

Toutefois, les réparations à l‘intérieur du local donné à bail relevaient des obligations du bailleur qui ne peut se prétendre libéré de ses obligations de bailleresse, faute de justifier des faits ayant procédé à l’extinction de ses obligations, ce en application du second alinéa de l’article 1315 ancien du code civil devenu 1353 du code civil.

Il a déjà été rappelé que les désordres dus à la vétusté relèvent de la responsabilité du bailleur aux termes de l’article 1755 du code civil. Aucune stipulation contraire n’a été convenue entre les parties. La SARL Smi ne peut donc pas s’exonérer au moyen tiré de la vétusté.

Quant au fait d’un tiers, à savoir le fait du syndicat des copropriétaires rendu responsable par la SARL Smi du défaut d’entretien manifeste des parties communes, il ne s’agit d’une cause d’exonération de responsabilité que s’il revêt les caractères de la force majeure. La SARL Smi n’en rapporte pas la preuve alors qu’il est démontré par l’expertise que le syndicat des copropriétaires a fait diligence en faisant voter et réaliser la réfection totale de la toiture et les évacuations d’eau de la terrasse située au-dessus du local commercial donné à bail à Monsieur [O].

Au terme de ce qui précède, il est établi que des travaux étaient rendus nécessaires à l’intérieur du local donné à bail à M. [O] par la SARL Smi. Il est constant que Monsieur [Y] [O] n’a de ce fait pas pu exploiter son activité au sein du local en cause.

En conséquence, la SARL Smi a manqué à son obligation de délivrance de la chose louée. La SARL Smi a en outre manqué à son obligation d’entretien des locaux loués en état de servir à l’usage défini contractuellement Monsieur [O] n’a pu utiliser les lieux conformément à la clause de destination.

Enfin, Monsieur [O] n’a pas pu jouir paisiblement des locaux loués, ce dont la SARL Smi est donc également responsable au vu de ce qui précède.

Ainsi, il est justifié d’ordonner la résiliation du bail commercial eu égard aux manquements du bailleur, ce à compter du prononcé de la présente décision.

2 / Sur la perte de valeur du fonds de commerce

M. [O] fait valoir qu’il n’a pas été en mesure d’exploiter son fonds de commerce en raison du défaut de financement des travaux indispensables à la reprise de son activité.

Son expert-comptable a déterminé la perte de la valeur de son fonds de commerce en retenant son chiffre d’affaires en 2017 et une valeur médiane, comme il est d’usage entre 50 et 75 % de ce chiffre, ce que l’expert judiciaire a retenu en évaluant cette perte à 77 500 €.

Il sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de cette somme.

La SARL Sim, bailleur, conteste la demande de M. [O] au motif que ce dernier n’a pas restitué les clés et ne peut solliciter la perte de la valeur de son fonds alors qu’il est toujours titulaire du droit au bail. Elle soutient que conformément au bail, M. [O] devait souscrire une assurance susceptible de couvrir les travaux intérieurs rendus nécessaires suite à un dégât des eaux.

Enfin l’évaluation a été réalisée par l‘expert-comptable de M. [O] et l’expert s’est contenté de l’avaliser sans analyse comptable de sorte que cette évaluation n’est pas objectivée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [O] ne justifie de la perte de valeur de son fonds, et notamment de la perte de clientèle. Il dispose également d’une licence IV. Il exploite d’ailleurs une buvette lors des fêtes votives à [Localité 6] au mois d’aout chaque année et il ne fournit aucun renseignement sur les éventuelles indemnisations perçues en période covid.

Il ne s’explique pas davantage sur son absence de réalisation des travaux d’embellissement qui lui auraient permis de rouvrir son établissement alors qu’il n’avait plus à supporter de loyer, selon ordonnance de référé, lui ayant même octroyé le remboursement des loyers versés depuis le 31 mai 2018 représentant 6 230 € et qu’il a perçu des recettes des fêtes votives.

Dès lors, il est à l’origine de l’inexploitation de son local. Enfin, il ne saurait être retenu l’évaluation réalisée par son propre expert-comptable pour établir la perte de valeur de son fonds de commerce.

La société Swisslife, assureur du syndicat des copropriétaires, fait valoir que la demande de condamnation solidaire formée par M. [O] à son encontre n’est pas juridiquement fondée et à ce titre est irrecevable en l’absence de texte visé mais également car sans lien contractuel ou quasi délictuel.

Enfin, la société Allianz, assureur multi professionnel de M. [O], soutient qu’elle a géré le sinistre de son assuré en diligentant une expertise amiable et en proposant très rapidement l’intervention d’un électricien ce qu’il a refusé en raison des opérations d’expertise judiciaire.

La fermeture de son établissement est un choix qu’il a opéré dans la mesure où les travaux de réfection de la toiture ont été achevés le 30 septembre 2019 de sorte qu’il ne saurait solliciter de dommages et intérêts.

Enfin, elle rappelle sa position de non-garantie de sorte qu’elle n’avait pas à préfinancer les travaux d’embellissement intérieurs.

Il résulte du rapport d’expertise que « La réclamation valorise le fonds de commerce à 0,6 fois le chiffre d’affaire 2017, ce qui est un ratio bas. La valorisation du fonds ne peut être faite au regard du résultat d’exploitation puisqu’un salaire correspond à la rémunération de la femme du dirigeant pour une valeur de 14 800 € brut en 2017. Tenant compte de la progression du CA en 2015 (66 427 €) et 2017 (124 784 €) et des données ci-dessus, l’évaluation du fonds nous parait correcte.

Nous proposons donc au tribunal de retenir la somme de 77 500€ au cas où il jugerait que le fonds est effectivement perdu. »

En réponse à des observations formulées par une partie, l’expert rappelait que cette évaluation était plutôt raisonnable tenant la progression du chiffre d’affaires entre 2015 et 2017.

L’expert ventilait cette perte en deux périodes, la première correspondant à la date de survenance du sinistre jusqu’à la date de réception des travaux réalisés par le SDC consistant en la réfection totale de la toiture, soit du 31 mai 2018 au 30 octobre 2019, et une deuxième période correspondant à la période comprise entre le 30 octobre 2019 et la date de dépôt du rapport, période pendant laquelle le préfinancement des travaux de reprise a été refusé.

Il considère ainsi que la charge du préjudice de perte de valeur du fonds doit être répartie ainsi :

SDC : 8 941 €

Assureurs : 69 009 €

Si les parties défenderesses contestent l’évaluation retenue par l’expert judiciaire, aucune ne fournit d’éléments permettant au tribunal d’apprécier à la baisse ce montant retenu de 77 500 euros, l’expert ayant justement apprécié la progression du chiffre d’affaires de M. [O] depuis 3 exercices pour soutenir que le coefficient affecté au chiffre d’affaire lui paraissait raisonnable.

Par ailleurs, le droit au bail, mentionné par les défendeurs, n’a plus lieu d’être retenu dans la mesure où de par la résiliation judiciaire prononcée et sollicitée par M. [O] lui-même, il perd la possibilité de céder le bail.

S’agissant de la licence IV, le défaut d’exploitation pendant 5 ans entraîne sa caducité de sorte que l’établissement étant fermé depuis le 31 mai 2018, cette licence est vraisemblablement caduque. Si le syndicat des copropriétaires produit un courrier de la mairie de [Localité 6] démontrant l’usage de la licence IV par M. [O] au cours des fêtes votives entre 2018 et 2024, il n’en demeure pas moins qu’en l’absence de cession de son fonds de commerce à un tiers, il perd la possibilité de céder sa licence.

De sorte qu’en l’état de ces constatations, il ne peut être contesté que M. [O] a perdu la valeur de son fonds de commerce.

Par voie de conséquence, l’évaluation de la perte totale du fonds de commerce telle que fixée par l’expert sera retenue par le tribunal.

3/ Sur l’indemnisation de son préjudice moral et l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive

Monsieur [O] sollicite la condamnation solidaire de l’ensemble des défendeurs à l’exception de son assureur Allianz, à lui verser la somme de 25 000 euros, toutes causes confondues.

S’il ne produit aucune pièce pour justifier d’un retentissement psychologique particulièrement sérieux, il n’en demeure pas moins que l’ensemble des désordres précédemment constatés ont nécessairement conduit à subir des tracas, distincts du préjudice de la perte de la valeur de son fonds de commerce précédemment indemnisé.

Dans ces conditions, il convient de lui allouer la somme de 2 000 € en réparation du préjudice moral.

S’agissant des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Par ailleurs, pour prononcer une condamnation sur ce fondement, il serait nécessaire d’apprécier un préjudice qui ne serait pas déjà réparé par les condamnations sur les dépens ou au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément de la procédure ne permet de déterminer un abus de leur droit de se défendre en justice de la part des défendeurs.

A/ Sur le refus de préfinancer les travaux au sein du local de M. [O]

La société Allianz fait valoir qu’elle avait, dès la déclaration de sinistre réalisée par M. [O], proposé l’intervention d’un électricien mais qu’il a suspendu ces travaux dans la mesure où les opérations d’expertise judiciaire avaient été ordonnées.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que pendant les opérations d’expertise le syndicat des copropriétaires a voté et fait réaliser les travaux de reprise sur les parties communes et que la société Allianz pouvait préfinancer les travaux dans le local de M. [O] tout en conservant son action en paiement du fait de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En effet, M. [O] avait souscrit une police d’assurance auprès de la société Allianz le garantissant au titre des dégâts des eaux de sorte qu’elle pouvait tout à faire financer les travaux.

Si la société Allianz défend son refus de préfinancement des travaux par sa position de non-garantie, il convient de souligner d’une part qu’elle avait dès le mois de juin 2018 accepté de financer les premiers travaux en diligentant un électricien et d’autre part sa garantie a été ci-avant jugée mobilisable.

Il s’ensuit que la société Allianz sera condamnée à verser à M. [O] la somme de 3 000 euros pour résistance abusive.

B/ Sur la demande de la SARL Smi en paiement des loyers

Le bailleur, la SARL Smi fait valoir que depuis le 31 mai 2018, elle n’a plus perçu de loyer de son preneur, soit 519,20 € par mois. Elle demande la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de son assureur au paiement de la somme de 519,20 € à compter du 31 mai 2018, soit une somme de 38 420,80 € (74 mois x 519,20 €), à parfaire au jour de la restitution des clés.

En outre elle sollicite la condamnation solidaire des mêmes défendeurs au titre des travaux à réaliser dans le local tels que chiffrés par l’expert.

Il résulte de ce qui précède et de l’analyse et origine des désordres que le syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices résultant d’un mauvais entretien des parties communes au regard de l’état de vétusté de la toiture.

Les désordres au sein du local donné à bail à Monsieur [O] relèvent des conséquences du mauvais entretien des parties communes et de l’absence de réparation des parties privatives de la SARL Smi, copropriétaire victime de dégât des eaux du fait des désordres en partie commune, n’ayant pas permis à Monsieur [O] de reprendre son activité.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera tenu d’indemniser la SARL Smi au titre des loyers impayés depuis le 31 mai 2018 soit 520,19 € par mois jusqu’à la présente décision dans la mesure où la résiliation judiciaire est prononcée.

Par ailleurs, s’agissant des travaux de reprise, l’expert les a chiffrés ainsi :

Remise en état des installations électriques 3 580 €

Remise en état alarme 430 €

Remise en service hotte 420 €

Nettoyage du matériel 1 656 €

Nettoyage du local 1 530 €

Remise en état menuiserie 2 000 €

TOTAL 9 616 € TTC

Comme évoqué précédemment, ces travaux de reprise sont la conséquence des désordres en toiture, parties communes, de sorte qu’ils incombent au syndicat de copropriétaires.

Il s’ensuit que le syndicat de copropriétaires sera condamné à payer à la SARL Sim la somme de 9 616 € TTC au titre des travaux de reprise à réaliser au sein du local commercial.

Le syndicat des copropriétaires, la SARL Smi et la société Allianz seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [O] :

— la somme de 77 500 euros au titre de la perte de valeur de son fonds de commerce, cette somme sera en outre assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision avec anatocisme ;

— la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral.

IV – Sur les recours

La SARL Smi demande à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Au regard de ce qui précède, il convient de faire droit à sa demande.

La société Allianz demande à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires.

Au regard de ce qui précède il y a lieu de faire droit à sa demande à l’exception des dommages et intérêts alloués à Monsieur [O] pour résistance abusive et injustifiée.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La SARL Smi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Allianz seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner in solidum la SARL Smi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Allianz à verser à Monsieur [Y] [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les autres demandes au titre des frais irrépétibles.

Les sociétés Allianz et Smi seront garanties de toutes condamnations prononcées au titre des dépens et frais irrépétibles par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Le syndicat des copropriétaires sollicite que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée mais n’apporte aucun élément au soutien de sa demande.

Par voie de conséquence, rien ne justifie de l’écarter et la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

ORDONNE la résiliation du bail commercial consenti par la SARL Smi à Monsieur [Y] [O], aux torts exclusifs du bailleur,

DÉBOUTE la société Swisslife Assurances de Biens de sa demande de nullité du contrat d’assurance pour défaut d’aléa,

DIT que la garantie de la société Swisslife Assurance de Biens n’est pas mobilisable ;

DÉBOUTE la société Allianz de sa demande de nullité du contrat d’assurance pour défaut d’aléa,

DIT que la garantie de la société Allianz est mobilisable ;

CONDAMNE in solidum la SARL Smi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Allianz à verser à Monsieur [Y] [O] la somme de 77 500 euros au titre de la perte de valeur de son fonds de commerce assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum la SARL Smi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Allianz à verser à Monsieur [Y] [O] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la société Allianz à payer à Monsieur [Y] [O] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 14] du [Adresse 15] à verser à la SARL Smi la somme de 519,20 euros par mois à compter du 1er juin 2018 et ce jusqu’à la présente décision,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à verser à la SARL Smi la somme de 9 616 euros TTC au titre des travaux de reprise,

CONDAMNE in solidum la SARL Smi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la société Allianz à verser à Monsieur [Y] [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à d’autre condamnation au profit d’une autre partie,

CONDAMNE in solidum la SARL Smi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Relais du [Adresse 15] et la société Allianz aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

DIT que la SARL Smi et la société Allianz seront relevées et garanties par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de toutes condamnations prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et dépens, à l’exception des sommes allouées à M. [Y] [O] pour résistance abusive de la société Allianz,

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.