TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/03139 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JSAY

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

[Localité 2] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE SAINT-LOUIS AGGLOMERATION, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître François WELSCH de la SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [F]

née le 25 Octobre 1985 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mai 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 septembre 2023, à effet du 29 septembre 2023, l’Office public de l’habitat de [Localité 3] a donné à bail à Madame [Z] [F], pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 442,24€ et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 442 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 3] a fait signifier à Madame [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7149,07 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d’impayés de loyers de Madame [Z] [F] par voie électronique en date avec avis de réception du 26 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 5 décembre 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 5] AGGLOMERATION a fait assigner Madame [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu le 28 septembre 2023, faute pour Madame [Z] [F] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;Et en conséquence,

ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique sous astreinte définitive de 30 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;condamner Madame [Z] [F] à lui payer les sommes suivantes :7750,82 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de novembre 2025 inclus avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 5 décembre 2025;une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges fixé à 850 euros, à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à sa libération effective des lieux ;850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 5 décembre 2025.

A l’audience du 6 février 2026, l’Office public de l’habitat de [Localité 5] AGGLOMERATION a comparu représenté par Me [R] substitué par M^e VITOUX et a indiqué maintenir ses demandes telles que formulées dans son assignation.

Madame [Z] [F], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas faite représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’ il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat de [Localité 3] a comparu à l’audience représenté par Me [R] substitué par M^e VITOUX. Madame [Z] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter bien que régulièrement citée à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile, par assignation délivrée à étude. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 5 décembre 2025, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (…) Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 26 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 5 décembre 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée le 5 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 février 2026.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 28 septembre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par l’Office public de l’habitat de [Localité 5] AGGLOMERATION rédigée comme suit : « à défaut soit de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, des charges locatives ou du dépôt de garantie, soit de souscription d’assurances par le locataire contre les risques locatifs, ou en cas de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le présent bail sera résilié de plein droit. Cette résiliation produira effet deux mois après commandement demeuré infructueux en cas de défaut de paiement et un mois en cas de défaut d’assurances ».

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 3] a fait signifier à Madame [Z] [F] un commandement de payer la somme de 7149,07 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Madame [Z] [F] le 26 septembre 2025 de sorte que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

Madame [Z] [F] ne justifie pas s’être acquittée de cette dette au 27 novembre 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois, courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer, le 26 septembre 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de l’Office public de l’habitat de [Localité 3] à compter du 27 novembre 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Madame [Z] [F] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 4].

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat de [Localité 3] verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 28 septembre 2023 ;

— un mail en date du 14 août 2025 adressé par le bailleur à Madame [F] lui réclamant la somme de 5690,69 euros ;

— un courrier de mise en demeure en date du 19 août 2025, pli revenu non avisé et réclamé, réclamant à la locataire la somme de 5690,69 euros;

— le commandement de payer en date du 26 septembre 2025 réclamant la somme de 7149,07 euros;

— le décompte de la créance arrêtée au 03 décembre 2025.

Il ressort de ce décompte circonstancié que Madame [Z] [F] était redevable à l’égard du bailleur, au 03 décembre 2025, d’une somme de 7750,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par Madame [Z] [F], qui n’a pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

Par conséquent, Madame [Z] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 7750,82 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager l’Office public de l’habitat de [Localité 3] du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien depuis le 27 novembre 2025, une indemnité d’occupation lui est allouée.

Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Madame [Z] [F] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 850 euros.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du mois de la date de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au l’Office public de l’habitat de [Localité 3] ou à son mandataire.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Conformément à l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts et peut être provisoire ou définitive.

En application de l’article L421-2 du même code, par exception au premier alinéa de l’article L. 131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision. L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat de [Localité 3] sollicite la condamnation de Madame [Z] [F] à une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [Z] [F] de quitter les lieux.

D’une part en effet, il n’y a pas lieu de contraindre financièrement Madame [Z] [F] à quitter les lieux avant qu’elle ne trouve un nouveau logement ou, à défaut, avant qu’elle ne soit expulsée après expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

D’autre part, la condamnation de Madame [Z] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par l’Office public de l’habitat de [Localité 3], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Au regard de ces textes, si Madame [Z] [F] devait être expulsée, il n’est pas nécessaire d’autoriser l’Office public de l’habitat de [Localité 3] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls Madame [Z] [F], ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] [F], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 5] AGGLOMERATION une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de l’Office public de l’habitat de [Localité 3] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2023 relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], entre l’Office public de l’habitat de [Localité 5] AGGLOMERATION d’une part et Madame [Z] [F] d’autre part, sont réunies à la date du 27 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 4], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [F] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 3] la somme de 7750,82 € (sept mille sept cent cinquante euros quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, mois de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant à la somme de 850 € (huit cent cinquante euros) par mois ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de [Localité 3] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

DÉBOUTE l’Office public de l’habitat de [Localité 3] et Madame [Z] [F] de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mai 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection,