MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00037 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IMLF

AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur Général en exercice C/ Société CVD IMMOVEST représentée par son gérant Monsieur [N] [S] propriétaire expropriée des lots suivants :

— lot privatif 374 (appartement) : [Adresse 12], d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 376 (appartement) : [Adresse 13], d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 378 (appartement) : [Adresse 14], d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 476 (cave) : [Adresse 15], d’une surface de 4 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 478 (cave) : [Adresse 16], d’une surface de 4 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 480 (cave) : [Adresse 17], d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

tous situés au sein de la copropriété carencée sise [Adresse 2] assiette foncière AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] à [Cadastre 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

EXPROPRIATION

JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITÉS

EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur Général en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 23]

représentée par M^e Véronique LANG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :

EXPROPRIE

Société CVD IMMOVEST représentée par son gérant Monsieur [N] [S] propriétaire expropriée des lots suivants :

— lot privatif 374 (appartement) : [Adresse 12], d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 376 (appartement) : [Adresse 13], d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 378 (appartement) : [Adresse 14], d’une surface de 64 m², quote part 62/10 000 èmes

— lot privatif 476 (cave) : [Adresse 15], d’une surface de 4 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 478 (cave) : [Adresse 16], d’une surface de 4 m², quote part 1/10 000 èmes

— lot privatif 480 (cave) : [Adresse 17], d’une surface de 3,5 m², quote part 1/10 000 èmes

tous situés au sein de la copropriété carencée sise [Adresse 2] assiette foncière AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 8] à [Cadastre 9], AB [Cadastre 10] à [Cadastre 11], dont le siège social est sis [Adresse 21] (BELGIQUE)

représentée par Maître Nathalie DEVARENNE ODAERT de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 067

PARTIE INTERVENANTE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 18] pris en la personne de Monsieur [N] [L]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nous Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de NANCY, Juge Titulaire de l’Expropriation pour le Département de Meurthe et Moselle, assisté de Madame Nathalie LEONARD, Greffier,

Avons statué ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 26 février 2002, la société CVD Immovest a acquis auprès de la SARL Immobilière Zéphir trois appartements (lots n°374, 376 et 378) et trois caves (lots n°476, 478 et 480) dans une copropriété située [Adresse 1]-[Adresse 6] à [Localité 22] moyennant un prix de 35.142,25 euros. Elle a souscrit deux crédits sur une durée de 15 ans d’un montant total de 222.500 euros, comprenant le financement de travaux.

Devant le constat de désordres au niveau des casquettes de toitures de l’immeuble constituant un risque en terme de sécurité du public, le maire de la commune de [Localité 22] a saisi, le 06 septembre 2013, le juge des référés du tribunal administratif de Nancy pour obtenir la désignation d’un expert aux fins d’examen du bâtiment en application des dispositions de l’article L.511-9 du code de la construction et de l’habitation.

Au regard des conclusions du rapport de l’expert, M. [U], concluant en un danger imminent, le maire de la commune de [Localité 22] a pris, le 04 octobre 2013, un arrêté de péril imminent avec prescription de travaux (sécurisation face au risque de chute de morceaux de béton de la casquette de la toiture terrasse ; pose de protections en tôle galvanisée à fixer de l’intérieur sur toutes les cages d’escalier dépourvues de vitres, fermeture des accès des séchoirs et gaines d’ascenseur, refixation des tôles au n° 17 et 18 de l’immeuble). Cet arrêté a fait l’objet d’une mainlevée après réalisation des travaux par la Ville de [Localité 22].

Par arrêté du 11 octobre 2013, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré les parties communes de l’immeuble rémédiablement insalubres, en interdisant temporairement d’habiter à compter du 31 octobre 2013.

Le 23 octobre 2013, le Président du tribunal de Grande instance de Nancy a déclaré, en application de l’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation, l’état de carence de la copropriété située [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4],[Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 22], après dépôt du rapport d’expertise de M. [T].

Le 08 janvier 2014, le maire de la commune de [Localité 22] a pris un arrêté de péril ordinaire prescrivant dans un délai de 12 mois la réfection de l’étanchéité de la dalle haute et du plancher au niveau des séchoirs, ainsi que la réparation du béton. Cet arrêté a été régulièrement renouvelé pour une durée d’un an jusqu’en 2020.

Le 10 août 2017, la […] a régularisé avec l’Établissement Public Foncier de Lorraine devenu l’Etablissement Public Foncier de Grand Est une convention de maîtrise foncière opérationnelle permettant à ce dernier, dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain du […] sur la période 2015-2025, d’acquérir la copropriété « [19] » par voie d’expropriation en vue de sa démolition. Cette convention a fait l’objet d’un avenant signé le 10 mars 2020 avec l’Agence Nationale pour la rénovation urbaine.

Par arrêté en date du 22 septembre 2021, au vu du dossier d’acquisition simplifiée de la copropriété approuvé par délibération de la […] et mis à disposition du 25 mai 2021 au 02 juillet 2021 et en application de l’article L.615-7 du code de la construction et de l’habitation, le Préfet de Meurthe et Moselle a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition de l’immeuble situé [Adresse 1]-[Adresse 6] à [Localité 22] en vue de sa démolition totale et a déclaré cessibles, au profit de l’établissement Public Foncier de Grand Est, les immeubles ou parties d’immeubles, les parties communes, ainsi que les parcelles ou les droits réels immobiliers figurant sur le plan et l’état parcellaire. En outre, il a fixé le montant global de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires à la somme de 1.930.033,81 euros, et ce en référence à l’avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle.

Par ordonnance en date du 14 mars 2022, rectifiée par ordonnances des 26 août 2022 et 20 novembre 2023, le juge de l’expropriation a prononcé le transfert de propriété des biens et droits immobiliers au profit de l’établissement public foncier de Grand Est.

Par courrier en date du 04 novembre 2021, en référence à l’avis du 04 mai 2021 actualisé le 13 septembre 2021 du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques de Meurthe et Moselle et à l’arrêté précité fixant l’indemnité globale provisionnelle, l’établissement public foncier de Grand Est a notifié à la société CVD Immovest une offre pour les lots n°374, 376, 378, 476, 478 et 480 d’un montant de 50.776,99 euros.

La société CVD Immovest a refusé cette offre amiable, l’estimant insuffisante, par mail du 08 décembre 2021.

Par requête reçue au greffe le 02 novembre 2022, la société CVD Immovest a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d’expropriation.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 08 avril 2024.

Par mémoire récapitulatif en date du 17 mai 2024 reçu au greffe le 12 juin 2024, la société CVD Immovest sollicite de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 245.141,70 euros, se décomposant comme suit :

indemnité principale : 125.307 eurosindemnité de remploi : 13.530,70 eurosperte de revenus locatifs : 56.304 eurosprivation de la plus-value : 50.000 eurosoutre de condamner l’Établissement Public Foncier de Grand Est à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que ses biens se trouvent dans une copropriété située [Adresse 1]-[Adresse 6] à [Localité 22] en zone UN du plan local d’urbanisme approuvé le 11 février 2020 et qu’il s’agit de trois appartements (lots n°374, 376 et 378 ) situés au [Adresse 2] au 5ème, 6ème et 7ème étages de type F4 d’une superficie de 64 m2 chacun représentant une quote part de 62/10000 tantièmes chacun et de trois caves (lots n°476, 478 et 480) située au sous-sol d’une superficie de 4 m2 pour deux d’entre elles et de 3,5 m2 représentant 1/10000 tantièmes chacune.

Elle justifie réclamer une indemnité sur une base moyenne de 630 euros le m2 pour l’appartement et de 378 euros le m2 pour la cave, en relevant que l'[…], alors syndic de l’immeuble, avait estimé, en novembre 2011, à 700 euros le m2 les appartements des entrées 17 et 18 pourtant considérés comme en état d’abandon depuis plus de 15 ans, que les époux [I], copropriétaires, avaient mis en vente leur bien par cette même agence pour un prix net vendeur de 75.000 euros en juillet 2010, que l'[…] avait estimé des biens similaires d’autres copropriétaires, le 15 février 2010, entre 747,47 euros et 872,05 euros le mètre carré, et qu’enfin, M. [E], autre copropriétaire, avait vendu, le 05 octobre 2012, un appartement de type F4 situé au 11ème étage d’une superficie de 73,24 m2 avec une cave pour un montant de 52.000 euros, soit 710 euros le mètre carré. Elle ajoute que dans l’immeuble « [20] » à proximité de l’immeuble exproprié, ont été vendus, le 17 août 2020, un appartement de 60m2 au prix de 583 euros le mètre carré et le 26 janvier 2018, un appartement de 62 m2 au prix de 725,80 euros le mètre carré.

Elle estime devoir être indemnisée pour la perte de revenus locatifs entre septembre 2013, date du relogement contraint de ses locataires, et le 10 août 2017, date de signature de la convention de maîtrise foncière opérationnelle entre la […] et l’Établissement Public foncier de Grand Est pour l’acquisition de l’immeuble « [19] » en vue de sa démolition.

En outre, elle considère que l’autorité expropriante a commis une faute en ne mettant pas en œuvre, dans un délai raisonnable, la procédure d’expropriation une fois l’état de carence de la copropriété « [19] » déclaré, ayant entraîné un préjudice consistant en une privation de plus-value.

Enfin, elle soutient que le juge de l’expropriation est parfaitement compétent pour connaître de cette demande qui ne vise pas à condamner l’autorité expropriante pour une faute commise aux fins d’obtenir des dommages et intérêts, mais à fixer une indemnité accessoire au titre d’une privation de plus-value, de sorte que les dispositions de l’article L.311-8 du code de l’expropriation doivent trouver à s’appliquer.

Par mémoire en réponse en date du 20 mars 2024 reçue au greffe le 25 mars 2024, l’Établissement Public Foncier de Grand Est sollicite de débouter la société CVD Immovest de ses prétentions et de fixer l’indemnité due en sa qualité de propriétaire expropriée des lots n°374, 376, 378, 476, 478 et 480 au sein de la propriété située [Adresse 2] à [Localité 22], comme suit :

indemnité principale : 45.251,81 eurosindemnité de remploi : 5.525,18 eurossoit au total 50.776,99 euros

outre de mettre les frais et dépens à sa charge.

Il soutient que la date de référence pour apprécier l’usage du bien doit être fixée à la date du 11 février 2020 et que la consistance tant matérielle que juridique de ce bien doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue le 14 mars 2022, rendant inopérant le fait que la société SVD Immovest a réalisé des travaux en 2010 ou encore qu’elle ait été à jour du paiement de ses charges.

Afin d’évaluer l’état du bien, il se fonde sur les photographies prises en 2021 par le pôle d’évaluation domaniale de l’Etat, la consistance n’ayant vraisemblablement pas connu d’évolution, et ce jusqu’à la vue des lieux le 08 avril 2024.

Il fait observer que la seule valeur certaine est celle de la valeur du bien à la date de son achat, appréciée en considération des actes de vandalisme qui ont affecté ces lots et des charges en application de l’article L.615-8 du code de la construction et de l’habitat.

Il réfute toute indemnité tenant à la perte de revenus locatifs, le bien étant libre d’occupation à la date de l’ordonnance de transfert de propriété et le départ anticipé des locataires étant dû à la constatation de l’état de carence et non à la procédure d’expropriation.

Par dernières conclusions en date du 14 août 2024 reçues au greffe le 20 août 2024, le commissaire du gouvernement sollicite de :

fixer la date de référence au 02 octobre 2018fixer l’indemnité de dépossession à hauteur de 50.777 eurosrejeter la demande de versement d’indemnités accessoires au titre de la perte de revenus locatifsrejeter la demande d’indemnité accessoire formulée au titre de la privation de plus valuese déclarer incompétente pour se prononcer sur la demande d’indemnité à hauteur de 50.000 euros en raison de la lenteur excessive de la phase administrative.

Il fait valoir que la date à prendre en considération pour apprécier l’état du bien est le 14 mars 2022, que la date à retenir pour qualifier le bien en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme est le 02 octobre 2018 et que tant les photographies prises au cours de l’été 2019 que celles prises en avril 2024 lors du transport sur les lieux démontrent que l’appartement est dégradé et inhabitable.

Il relève que les accords amiables qui représentent la majorité des acquisitions liées à la déclaration d’utilité publique constituent des termes de comparaison privilégiés dont il convient de tenir compte et se fonde sur l’avis domanial du 13 septembre 2021 qui a servi de base à l’émission des offres ayant conduit à ces accords amiables. Il souligne que les caves ne sont pas évaluées séparément car le service des domaines a intégré la valeur des dépendances dans le prix du logement.

Il soutient, s’agissant de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs, que le départ anticipé des locataires n’est pas la conséquence directe de la procédure d’expropriation, mais de la procédure d’insalubrité ayant conduit à l’interdiction d’habiter et que la consistance juridique du bien s’apprécie à la date du 14 mars 2022, à un moment où il n’y avait donc pas de bail locatif pour les lots expropriés.

Il expose, s’agissant de la privation d’une plus-value, que le préjudice évoqué n’est pas la conséquence directe de l’expropriation, dès lors que les désordres de toutes sortes affectaient la copropriété bien avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation en date du 14 mars 2022 et que dès 2013, les autorités publiques avaient pris des dispositions légales en vue d’y remédier, en accordant aux copropriétaires des délais successifs pou exécuter les travaux.

Il ajoute que le juge administratif est seul compétent pour statuer sur une demande fondée sur la durée excessive de la procédure administrative.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 04 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation des indemnités d’expropriation

La présente expropriation est menée suite au prononcé par le Président du tribunal judiciaire (alors tribunal de Grande instance) de l’état de carence de la copropriété de l’immeuble, le 23 octobre 2013.

L’article L.615-6 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce avant le 11 avril 2014 dispose que :

I. – Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d’attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité et la santé des occupants, le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, sur le territoire duquel est implanté l’immeuble, peut saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de désignation d’un ou plusieurs experts chargés de constater, dans un délai fixé par le juge, qui ne peut excéder trois mois, renouvelable une fois, l’importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l’immeuble, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et, conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. […] La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, le syndic, l’administrateur provisoire défini à l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

II. – Lorsque la saisine est effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, il présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L.615-10 la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné. Le projet comporte également une évaluation sommaire de son coût ainsi qu’un plan de relogement des occupants concernés remplissant les conditions précisées au chapitre IV du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme et précise la collectivité publique ou l’organisme au profit duquel est demandée l’expropriation.

[…]

V. – Au cours de la première assemblée délibérante suivant le jugement du président du tribunal judiciaire, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat fait approuver le projet simplifié mentionné au II, modifié le cas échéant pour tenir compte des observations de l’assemblée délibérante à l’issue de son information prévue au même II et des conclusions de l’expertise mentionnée au III, et le met à la disposition du public en vue de lui permettre de formuler ses observations pendant une durée minimale d’un mois, dans des conditions précisées par arrêté du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale.

[…]

L’article L.615-7 du code de la construction prévoit ainsi que lorsque l’état de carence a été déclaré, l’expropriation de l’immeuble est poursuivie au profit de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, de l’opérateur mentionné à l’article L. 615-10, de l’organisme ayant vocation à assurer la gestion des parties communes expropriées, d’un organisme y ayant vocation, d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L.300-4 du code de l’urbanisme ou d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital.

[…]

Selon l’article L.615-8 du même code, l’indemnité d’expropriation est fixée selon la procédure prévue aux L.242-2 à L.242-6, L.311-1 à L.311-8, L.312-1, L.321-2 à L.321-6 et L.323-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et est calculée conformément aux articles L.322-1 à L.322-12 du même code.

[…]

En l’espèce, la recevabilité de la poursuite de l’expropriation et de l’action en fixation de l’indemnité d’expropriation par l’Établissement public foncier de Grand Est mandaté par la […] n’est pas contestée.

A- Sur l’indemnité principale d’expropriation

Sur les dates de référence

Selon l’article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens expropriés à la date de l’ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l’estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l’espèce, les biens expropriés doivent être estimés au jour du jugement, compte tenu de leur consistance matérielle et juridique au 14 mars 2022, date de l’ordonnance d’expropriation et, en fonction de leur usage effectif apprécié à la date de la dernière modification du plan local d’urbanisme rendue exécutoire le 02 octobre 2018, au regard du fait que le bien exproprié est soumis au droit de préemption, en application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme.

Sur la description et qualification de la parcelle au regard de l’urbanisme

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

L’immeuble exproprié est situé en zone UN du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 22] composée d’immeubles collectifs d’habitation, de commerces et prestations diverses. Il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un terrain à bâtir.

Sur la détermination du montant de l’indemnité principale

L’article L.321-1 du code de l’expropriation prévoit que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En vertu de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

La méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à analyser directement les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié est retenue.

Les biens à évaluer sont trois appartements, pourvus d’une cave, au 5ème, 6ème et 7ème étage de la copropriété « [19] » située sur le […] dans le quartier du haut du lièvre. L’exproprié indique que la superficie des appartements est de 64 m2 représentant une quote part de 62/10000 tantièmes des parties communes.

L’expropriant se réfère à l’avis du pôle d’évaluation domaniale en date du 13 septembre 2021 qui prend comme date de référence pour apprécier la valeur vénale de l’immeuble, celle du 11 février 2020. Des photographies ont été prises par ce pôle en 2019 et produites aux débats. Elles montrent des appartements dégradés, avec des équipements manquants, des plafonds dégradés, des chauffes eau au sol, des câbles arrachés. A cette date, l’évaluateur fait état de parties privatives et communes totalement dégradées et en état d’abandon. Il ajoute que les anciens appartements ne comportent plus aucun élément de confort : radiateurs, fils électriques, parquet, évier, baignoires et autres éléments de cuisine ou salle de bain sont arrachés, outre le fait que des cloisons ont parfois été démolies et les vitres cassées, les parties communes étant couvertes d’immondices. Il retient finalement au regard de l’état des données les plus récentes du marché immobilier local et des caractéristiques du bien une valeur de 400 euros par m2 habitable.

L’expropriée se réfère, quant à elle, à titre principal, à l’état des logements avant la déclaration de l’état de carence intervenue le 23 octobre 2013, lesquels étaient loués.

De l’analyse du procès verbal de constat en date du 31 octobre 2013 produit aux débats, il s’avère que si des appartements inoccupés étaient décrits comme étant en bon état général, d’autres étaient à l’état brut et certains présentaient des dégradations.

En 2013, les parties communes étaient dans un tel état de dégradation qu’un arrêté d’insalubrité a été pris et compte tenu de la nature et de l’importance des désordres constatés, l’utilisation des parties communes a été interdite à titre temporaire, rendant impossible l’habitation des parties privatives.

Au soutien de sa demande de fixer l’indemnité à 630 euros le m2 pour l’appartement, l’expropriée fait état d’une mise en vente d’un bien similaire par un copropriétaire, M. [I], et d’une estimation de valeur par l’étude notariale chargée des ventes initiales des lots en 2010. Outre qu’elles ne sauraient valoir comme termes de comparaison probants, dès lors qu’il ne s’agit pas de prix de vente effectifs représentatifs du marché immobilier, ces estimations ont eu lieu en 2010, soit trois ans avant la déclaration de l’état de carence.

M. [E] a vendu un appartement situé au 11ème étage le 05 octobre 2012, soit à une date plus proche de la déclaration de l’état de carence, au prix de 710 euros le mètre carré.

Cependant, en matière d’expropriation, la consistance matérielle du bien, soit son état et ses caractéristiques, s’apprécie à la date de l’ordonnance d’expropriation, en l’occurrence, au 14 mars 2022.

L’expropriée fait alors état de ventes d’appartements de 60 m2 et 62 m2, intervenues les 17 août 2020 et 26 janvier 2018, dans l’immeuble « [20] » à proximité de la copropriété [19], au prix de 583 et 725,8 euros le mètre carré et produit une annonce sur le site « Se loger » en 2022 concernant l’achat d’un appartement de 80 m2 dans une résidence proche au prix de 1.300 euros le mètre carré.

Ces termes de comparaison, s’il sont plus proches de la date de référence, ne sauraient davantage être retenus, dans la mesure où si ces biens sont à proximité du bien exproprié dans un immeuble de copropriété, il n’est pas établi que l’immeuble en lui-même et les appartements considérés soient dans le même état de dégradation que le bien exproprié, tel que le montrent les photographies prises en 2019, puis tel que constaté lors du transport sur les lieux en avril 2024.

A cet égard, il est à noter, au regard du comparatif entre les deux séries de photographies prises en 2019 et 2024, que l’évolution de l’état des appartements a été défavorable au fil du temps en raison d’actes de vandalisme, de sorte qu’il est pertinent de prendre en considération les photographies prises par le pôle d’évaluation domaniale en 2019 pour apprécier la consistante matérielle du bien.

Il y a donc lieu de considérer, en l’absence d’évolution, qu’en mars 2022, les appartements expropriés étaient en conséquence dégradés. Les éléments d’équipement des cuisines ont été arrachés et subtilisés. Les revêtements étaient abîmés. Les gaines étaient arrachées. Comme l’indique l’évaluateur, les parties communes étaient jonchées de détritus, totalement délabrées et en état d’abandon.

Dans ces conditions, les ventes dont se prévaut l’exproprié, en l’absence d’indication sur l’état du bien vendu similaire à celui du bien exproprié, ne peuvent être retenues. De plus, il n’existe pas d’éléments permettant de distinguer le prix de l’appartement et celui d’une cave, lequel serait fixé à 60% de la valeur de l’appartement.

Suivant l’article L.322-8 du code de l’expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le commissaire du gouvernement expose que les accords conclus par l’expropriant dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique ne s’imposent pas au juge qui n’a pas à les prendre pour base, dans la mesure où l’une des conditions cumulatives n’est pas remplie.

Il résulte des calculs non contestés du commissaire du gouvernement que 40 propriétaires, soit 51,82%, ont donné leur accord, portant sur une surface de 3.858,30 m2 d’appartements et cave, représentant 51,03 % des surfaces.

Ces accords concernent plus de la moitié des propriétaires et surfaces dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique, ce qui justifie de les prendre en considération.

Or ces accords ont été conclus sur la base de l’avis du pôle d’évaluation domaniale du 13 septembre 2021 précité ayant retenu une valeur de 400 euros par mètre carré habitable pour les appartements avec cave, tenant compte de l’état de dégradation des biens.

Il sera en conséquence retenu une indemnisation sur cette base. La valeur vénale du bien libre d’occupation s’établit à la somme de (400 euros x 64 m2 x 3) 76.800 euros.

Toutefois, il résulte de l’article L. 322-7 du code de l’expropriation que le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l’arrêté est déduit de l’estimation de la valeur d’un immeuble bâti. Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectés à chaque lot.

Le montant de l’indemnité ne peut être réduit à la valeur du terrain nu. […]

En outre, concernant la procédure plus spécifique de l’expropriation faisant suite à une déclaration de l’état de carence, l’article L.615-8 du code de l’expropriation prévoit que la valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble mentionnés dans le rapport d’expertise prévu à l’article L.615-6 du présent code et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements par des arrêtés pris sur le fondement des article L.1331-26 et suivants du code de la santé publique et de l’article L.511-2.

Le pôle d’évaluation domaniale expose, dans son avis du 13 septembre 2021, que le montant prévisionnels des travaux sur les parties communes a été déterminé par un consultant, a été établi à la somme totale prévisionnelle de 1.669.216,50 euros et a été réparti en fonction des millièmes détenus par les propriétaires.

L’expropriant et le commissaire du gouvernement déduisent de cette indemnité le coût des travaux des parties communes en fonction de la quote part des lots, soit en l’espèce, 31.548,19 euros.

Ce calcul n’a pas fait l’objet d’observations par l’expropriée.

Ainsi, l’indemnité principale s’élève à la somme de (76.800 euros- 31.548,19 euros) 45.251,81 euros.

B- Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais que devra normalement exposer l’exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En application de la méthode de calcul usuelle, le taux de l’indemnité de remploi doit être retenu comme suit :

20% jusqu’à 5.000 euros15% de 5.000 euros à 15.000 euros10% au-delà de 15.000 euros

L’indemnité de remploi doit en conséquence être fixée comme suit :

20% x 5.000 euros = 1.000 euros15% x 10.000 euros = 1.500 euros10% x 30.251,81 euros = 3.025,18 euros soit au total 5.525,18 euros

C- Sur les demandes accessoires

Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs

Le préjudice est indemnisable, à la condition qu’il découle directement de la procédure d’expropriation.

Or en l’espèce, le départ anticipé des locataires de l(expropriée n’est pas la conséquence de la procédure d’expropriation, mais la conséquence de l’insalubrité des parties communes de l’immeuble reconnue par un arrêté en date du 11 octobre 2013 interdisant l’utilisation des parties communes et par suite, l’utilisation des parties privatives.

L’insalubrité des parties communes était elle-même due à la défaillance de la copropriété pour financer les travaux afin de remédier aux nombreux désordres affectant notamment le toit terrasse et la façade, ainsi que l’installation électrique.

L’interdiction d’habiter était en outre temporaire, conditionnée à la réalisation des travaux conformément aux mesures prescrites pour sortir de l’insalubrité.

Par ailleurs, cette situation a donné lieu à une déclaration de l’état de carence de la copropriété en date du 23 octobre 2013, motivée par l’état d’abandon depuis 15 ans des entrées 17 et 18, la très faible implication des copropriétaires sur les projets de redressement entraînant de facto la non-réalisation récurrente des prestations de base et le défaut d’entretien le plus élémentaire des parties communes, l’état de déséquilibre irrémédiable entre la proportion de charges « travaux » dans le budget annuel courant et le montant des charges « travaux » impayées, le potentiel recouvrement des impayés inexistants, l’occupation quasi exclusive locative et le risque très fort d’acquisition par des bailleurs indélicats.

C’est d’ailleurs cet état de carence de la copropriété qui a conduit l’expropriée à proposer à ses locataires, dès mai 2013, un relogement, ainsi qu’il ressort des courriers du 29 mai 2013 mentionnant que le syndicat des copropriétaires ne disposait plus de fonds pour entretenir convenablement la résidence ni maintenir son bon état d’entretien, en particulier le bon fonctionnement de l’ascenseur, le maintien du nettoyage, de l’eau froide, de l’électricité du hall et de la cage d’escalier.

Enfin, à la date de référence pour apprécier la consistance juridique du bien au 14 mars 2022, celui-ci était inoccupé depuis près de 9 ans.

Au regard de ces éléments, le lien de causalité direct entre le départ de la locataire et la procédure d’expropriation n’étant pas établi, la demande d’indemnisation pour la perte des revenus locatifs doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la privation de la plus-value

La société CVD Immovest relève un retard dans le déclenchement de la procédure d’expropriation par l’autorité expropriante, ce qui a eu pour effet d’aggraver la situation de son bien qui a perdu de sa valeur.

Comme l’indique la partie expropriée, lorsque la saisine du président du Tribunal de grande instance a été effectuée par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, celui-ci présente pour information à la première assemblée délibérante suivant la saisine le projet simplifié d’acquisition publique en vue soit de l’expropriation des parties communes dans les conditions définies à l’article L. 615-10, soit de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage, soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble concerné.

Or en l’espèce, la procédure d’état de carence a été initiée en juin 2013 non pas par le maire de la commune de [Localité 22] ou encore par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, en l’espèce, le président de la […] (désormais la […]), mais par le syndic de l’époque, la société […] représentée par son conseil, Me [H], alors compétent sous l’empire de l’ancienne rédaction de l’article L. 615-6 pour saisir le président du Tribunal de Grande instance de Nancy aux fins de désignation d’un expert, préalable au prononcé de l’état de carence. Le jugement prononçant l’état de carence a été notifié, comme le prévoit le IV de l’article L.615-6 du code de la construction de l’habitat, notamment au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, en l’espèce au Président de la […].

Ni le maire ni le Président de la […] n’étaient à l’initiative de la procédure de déclaration de l’état de carence de la copropriété.

Il y a lieu de relever que parallèlement à cette procédure, le maire de la ville de [Localité 22] avait pris de nombreux arrêtés, afin de contraindre la copropriété, gérée à compter du 06 février 2014 par Me [W] désignée comme administrateur provisoire, d’engager des travaux pour remédier aux désordres.

Dans un premier temps, au regard du danger imminent, il a pris un arrêté de péril imminent le 04 octobre 2013 prescrivant quatre mesures de travaux urgents, lesquels travaux ont finalement été réalisés par la ville de [Localité 22] permettant la levée de l’arrêté de péril imminent. Un arrêté de péril ordinaire a alors suivi avec la prescription de travaux, arrêté qui a été renouvelé chaque année à compter de 2014 jusqu’en 2020, afin de donner un délai d’un an supplémentaire à la copropriété sous administration provisoire.

En parallèle, le Préfet de Meurthe et Moselle a pris, le 11 octobre 2013, un arrêté d’insalubrité mentionnant que les parties communes de l’immeuble constituent un danger pour la santé des personnes qui les utilisent et le voisinage et prescrivant la réalisation des travaux par les copropriétaires, condition sine qua non à la sortie de l’insalubrité.

La procédure administrative d’expropriation a été initiée par la […] en 2017, par la conclusion d’une convention de maîtrise foncière opérationnelle avec l’EPFGE, sur la base de la déclaration de l’état de carence.

Le tribunal des conflits, par une décision récente du 7 décembre 2020, a exposé qu’il appartient au juge administratif de connaître de l’action en responsabilité dirigée par l’exproprié contre l’Etat à raison des fautes commises dans la phase administrative de la procédure d’expropriation et qui sont susceptibles de lui avoir directement causé un dommage indépendant de ceux qui trouvent leur origine dans le transfert irrégulier de propriété.

Cette jurisprudence fait écho à celle du conseil d’Etat qui a statué sur une action en responsabilité contre l’état en raison de la longueur de la procédure administrative d’expropriation, relevant que le tribunal administratif s’est justement déclaré incompétent pour apprécier la responsabilité de l’Etat au profit du tribunal judiciaire concernant la phase judiciaire de la procédure (CE, 14 mars 1975, 93217).

L’expropriée soutient qu’elle n’entend pas demander la condamnation de l’expropriant, mais entend faire relever l’existence d’une faute commise par ce dernier, ayant une répercussion sur l’appréciation de l’indemnité.

Or le montant forfaitaire de 50.000 euros réclamé au titre d’une « privation de plus-value » s’analyse en réalité en une demande de dommages et intérêts aux fins d’indemniser un préjudice découlant d’une faute commise par l’autorité expropriante, la […], dans la mise en œuvre de la procédure d’expropriation après la déclaration de l’état de carence.

Dès lors, le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour connaître de cette action en responsabilité.

Dans ces conditions, il appartient à la société CVD Immovest à mieux se pourvoir et la demande d’indemnisation de la privation de la plus-value de la société CVD Immovest, formée devant le juge de l’expropriation, sera rejetée.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’article L.312-1 du code de l’expropriation prévoit que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, l’EPFGE supportera la charge des entiers dépens.

Il est équitable que l’EPFGE soit condamné à payer à la société CVD Immovest une indemnité de 1.000 euros au titre des frais de procédure engagés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

FIXE à la somme de 50.777 euros le montant de l’indemnité d’expropriation due par L’Etablissement Public Foncier de Grand Est à la société CVD Immovest pour la dépossession de ses lots n° 374, 376, 378, 476, 478 et 480 situés dans la copropriété [19] à [Localité 22], selon le détail suivant :

indemnité principale : 45.251,81 eurosindemnité de remploi : 5.525,18 euros ;

DÉBOUTE la société CVD Immovest de sa demande d’indemnité accessoire au titre de la perte de revenus locatifs ;

REJETTE la demande de la société CVD Immovest, formée devant le juge de l’expropriation, au titre de l’indemnisation de la « privation de la plus-value » en raison d’une faute commise par la […] ;

INVITE la société CVD Immovest à mieux se pourvoir ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de Grand Est à payer à la société CVD Immovest la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier de Grand Est aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE