TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 15 Avril 2021

N° RG 14/10347 – N° P o r t a l i s DB3R-W-B66-QNI2

N° Minute :

AFFAIRE

AB AS AT A

, AC AK AD, AM-AN A L B A C E T E , G H

C/

Fl or e n c e D A U D E è s – q u a l i t é d e liquidateur de la s o c i é t é H O R A C E S T E V E N S O N P R O P E R T I E S , Fl o r e n c e D A U D E è s – q u a l i t é d e liquidateur de la s o c i é t é H O R A C E S T E V E N S O N P R O P E R T I E S , M N d e l a S . C . P . THEVENOT-PERDR EAU-MANIERE-I J es-qualité judiciaire de la société HORACE

DEMANDEURS

Monsieur AB AS AT A Le […]

Madame AC AK AD […]

Monsieur AM-AN Z […]

Madame G H […]

représentés par M^e Caroline DE PUYSEGUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1544

DEFENDEURS

Maître K L ès-qualité de liquidateur de la société HORACE STEVENSON PROPERTIES […]

représenté par M^e Marie CLARET DE FLEURIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0714

Maître M N de la S.C.P. THEVENOT-N-MANIERE-X es-qualité d’adminitrateur judiciaire de la société HORACE STEVENSON PROPERTIES […]

défaillante

S.A.R.L. HORACE STEVENSON PROPERTIES 67 rue Saint Jacques 75005 PARIS

représentée par M^e Marie CLARET DE FLEURIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0714

Société MAF […]

représentée par M^e Ferouze MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0474

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S T E V E N S O N P R O P E R T I E S , S.A.R.L. HORACE S T E V E N S O N PROPERTIES, Société M A F , S . C . P . C h r i s t o p h e AO, S R E T E L , C y r i l l e V, Solenne de Y, O P et Q R, S.A.R.L. J D C C o n s e i l I m m o b i l i e r , S . A . A L L IAN Z I A R D , Société MMA IARD A S S U R A N C E S MUTUELLES, Société MMA IARD

Copies délivrées le :

S.C.P. Christophe AO, S T, U V, Solenne de Y, O P et Q R 22 avnue Henri Barbusse 6 rue Bouin 92700 COLOMBES

représentée par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

S.A.R.L. JDC Conseil Immobilier […]

représentée par Maître Christine DUMET-BOISSIN de la SELARL DUMET-BOISSIN & ASSOCIES, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 345 et Maître Alexandra MORIN, avocat plaidant au barreau d’Evry

S.A. ALLIANZ IARD […]

représentée par Maître Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 732 et Maître Charles Henri de Gaudemont, avocat plaidant au barreau du Val d’Oise,

Intervenantes volontaires :

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES […] et W AA le […]

Société MMA IARD SA […] et W AA LE […]

représentées par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435

L’affaire a été débattue le 18 Février 2021 en audience publique devant le tribunal composé de :

Dorothée DIBIE, Vice-Présidente Irène BENAC, Vice-présidente Karine HOUEL, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Horace Stevenson Properties (ci-après “la société HSP”) a acheté le 31 mars 2010 deux bâtiments industriels situés au 140, rue d’Estienne d’Orves à […], afin de les transformer en immeubles à usage d’habitation et de vendre les structures brutes de béton, fluides en attente, parties communes achevées, en lots de copropriété à charge pour les acquéreurs de réaliser, à leurs frais, l’aménagement intérieur de chaque lot.

Par compromis de vente des 20 décembre 2009,14 et 15 janvier 2010, elle avait vendu, d’une part, à M. AB A et M^me AC AD (ci-après “les consorts A”) conseillés par l’agence immobilière JDC Conseil Immobilier (ci-après “la société JDC”), et d’autre part, à M. AM-AN Z et M^me G H (ci-après “les consorts Z”), respectivement un appartement de 129,50 m et un appartement de 78,50 m dans cet ensemble immobilier.2 2

Par contrats des 7 et 20 décembre 2009, les consorts A et les consorts Z ont confié les travaux d’aménagement intérieur de leurs lots au cabinet d’architecture Les Ateliers d’Horace. La société HSP a confié à cette SARL une mission complète de maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution des travaux de rénovation confiée par contrat du 15 janvier 2010.

Les compromis de vente et les actes authentiques de vente ont été signés les 9 avril et 10 juin 2010 en l’étude notariale de la SCP AO T AQ de AF P et R (ci-après

“la SCP AO”). Ces ventes n’ont pas été soumises au régime des immeubles à rénover ; les actes précisaient que les parties communes étaient achevées et que le maître d’ouvrage avait souscrit une assurance dommage-ouvrages.

Par procès-verbal de constat huissier du 25 juillet 2011, les consorts A et les consorts Z ont fait constater des désordres et malfaçons affectant l’immeuble.

La société Les Ateliers d’Horace a été placée en redressement judiciaire par jugement d’ouverture du 5 octobre 2011, puis en liquidation judiciaire par jugement du 21 mars 2012.

Les consorts A et les consorts Z ont alors saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre qui, par ordonnance du 14 février 2012, a désigné M. AM-AR E en qualité d’expert avec pour mission de procéder à l’examen des appartements. Par arrêt du 31 octobre 2012, la cour d’appel de Versailles a confirmé cette ordonnance, ajoutant à la mission de l’expert l’examen des jardins et parkings de l’ensemble immobilier. Par ordonnance du 27 novembre 2012, le juge des référés a étendu la mission de l’expert aux nouveaux désordres survenus entre-temps selon les acquéreurs.

L’expert a mené à bien sa mission au contradictoire de :

- la société HSP, venderesse,

- la société EISL, désignée comme assureur dommages-ouvrage dans l’acte de vente,

- la société Les Ateliers d’Horace, prise en la personne de son liquidateur judiciaire en ce qu’elle avait fait l’objet d’une procédure de redressement par jugement du 5 octobre 2011 puis de liquidation par jugement du 21 mars 2012,

- la Mutuelle des Architectes de France (ci-après “la MAF”), assureur de la société Les Ateliers d’Horace,

- la SCP AO, notaire ayant reçu les ventes,

- la société JDC, agent immobilier ayant conseillé les consorts A. L’expert a déposé son rapport le 23 décembre 2013.

C’est dans ces circonstances que, par actes d’huissier de justice des 18 et 19 août 2014, les consorts A et les consorts Z ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre la société HSP, la MAF ès qualités d’assureur de la société Les Ateliers d’Horace, la SCP AO et la société JDC Conseil afin d’obtenir, sur le fondement des articles L. 262-1 et L. 262-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1116 du code civil ou, subsidiairement, sur le fondement du seul article 1116 du code civil,

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- la résolution des ventes aux torts de la société HSP aux motifs qu’ils avaient été victimes d’un dol en ce que les ventes auraient dû être conclues sous le régime légal de ventes d’immeuble à rénover donnant aux acquéreurs des garanties dont ils ont été frauduleusement privés, les honoraires de maître d’œuvre qu’ils ont été convaincus de verser au cabinet d’architecture Les Ateliers d’Horace étaient surestimés et destinés à financer les travaux des parties communes, l’immeuble n’était pas rénové et les travaux intérieurs ne pouvaient être faits, l’assurance dommages-ouvrage n’avait jamais été souscrite et il existait une collusion frauduleuse entre le vendeur et le maître d’œuvre, et

- la condamnation in solidum de tous les défendeurs à leur rembourser le prix de vente, les frais d’acte, les frais d’agence, le manque à gagner sur la plus-value, les impôts fonciers acquittés pour 2010 à 2013, les frais d’hébergement, les frais bancaires, les factures de maîtrise d’œuvre, les factures de travaux et les frais d’expertise judiciaire.

Par acte du 22 avril 2015, la société JDC a fait assigner en intervention forcée son assureur de responsabilité civile professionnelle, la société Allianz IARD. Les instances ont été jointes par ordonnance du 9 juin 2015.

La société HSP ayant été admise au bénéfice de la liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de Paris du 18 mars 2016, les consorts A et les consorts Z ont également fait assigner en intervention forcée M^e K L de la SCP Brouard-L, ès qualité de liquidatrice par acte du 3 mai 2016, puis, après conversion de la liquidation en redressement judiciaire par jugement du 21 mars 2017, ils ont de nouveau fait assigner M^e L en qualité de mandataire judiciaire et M^e M AH de la SCP Thévenot-AH- Maniere-X en sa qualité d’administratrice judiciaire de la société HSP par actes des 26 juillet et 20 septembre 2017. Les instances ont été jointes par ordonnance du 26 septembre 2017.

La clôture, initialement prononcée le 19 décembre 2017, a été rabattue par ordonnance du 15 janvier 2019 afin d’accueillir les interventions volontaires des SA MMA IARD Assurances Mutuelles et MMA IARD, assureurs de la SCP AO (ci-après ensemble “les sociétés MMA”), par conclusions signifiées le 12 décembre 2018.

En effet, le 11 janvier 2018, les sociétés MMA ont conclu avec les consorts A et les consorts Z un accord transactionnel aux termes duquel elles leur payaient l’équivalent des prix de vente, l’indemnisation intégrale de tous les préjudices allégués en justice et leurs frais d’avocats, et elles finançaient l’achèvement des travaux des parties communes. En contrepartie, les consorts A et Z renonçaient à leurs demandes à l’encontre de la SCP AO, se désistaient de leurs demandes à l’égard des autres parties, subrogeaient les sociétés MMA dans leurs droits dans la présente procédure et s’engageaient à leur reverser intégralement le prix de revente des biens, quel qu’il soit, avant le 31 décembre 2023.

Les sociétés MMA ont effectivement fait réaliser les travaux nécessaires à partir d’octobre 2018.

L’exécution de la transaction précitée a donné lieu à l’établissement de deux quittances subrogatives du 26 novembre 2018 dans les droits et actions contre le vendeur et toute personne pouvant être tenue à la dette susvisée à hauteur de 965.723,47 euros pour les consorts A et de 650.059,31 euros pour les consorts Z.

Le 27 décembre 2019, un autre expert judiciaire, M^me AI C a déposé un rapport opposables à toutes les parties à la présente procédure selon lequel le coût de l’achèvement et de la mise en conformité des parties communes de l’immeuble s’élevait à 1.072.830 euros hors taxes.

Dans leurs dernières conclusions de demande de mise hors de cause régularisées le 6 mars 2020, les consorts A et les consorts Z demandent au tribunal, au visa de l’article 1346-1 du code civil, de prendre acte de :

- la subrogation que les consorts A ont donnée aux sociétés MMA à concurrence de la somme de 965.723,47 €,

- la subrogation que les consorts Z ont donnée aux sociétés MMA à concurrence de la somme de 650.059,31 €,

- leur désistement des demandes de nullité des ventes,

- leur demande de mise hors de cause des demandeurs,

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et de statuer ce que de droit quant aux dépens par application des dispositions conjuguées de l’article 399 du code de procédure civile, d’une part, et des articles 695 et suivants du même code, d’autre part, en tant que de besoin.

Ils font valoir que les sociétés MMA ont réglé la somme de 965.723,47 € aux consorts A et la somme de 650.059,31 € aux consorts Z en indemnisation de leurs préjudices et sont ainsi légitimes à exercer une action subrogatoire à l’encontre de toutes les parties qui seront reconnues responsables des désordres et qu’ils renoncent à demander la nullité de la vente de leurs appartements respectifs.

Par dernières écritures signifiées le 11 janvier 2021, les sociétés MMA et la SCP AO demandent, au visa des articles 1346, 1346-1 et 2001 du code civil, de l’article L. 124-3 du code des assurances et de l’article 1142 dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 du code civil, de :

- recevoir les sociétés MMA en leur intervention volontaire,

- fixer leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société HSP à hauteur de la somme de 550.074,16 €,

- condamner la MAF à payer aux mêmes la somme en principal de 489.400,98 euros et, subsidiairement, celle de 463.657,50 €, avec intérêts de droit et capitalisation dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 26 novembre 2018, en application de l’article du code civil,

- condamner la MAF, ou à défaut tout succombant, aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés selon les modalités fixées à l’article 699 du code de procédure civile, et à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles soutiennent que :

- leurs demandes présentent un lien suffisant avec les prétentions originelles des parties à l’instance comme le démontrent les quittances subrogatives et les accords transactionnels conclus avec chacun des couples d’acquéreurs qui ont initié la procédure ;

- en vertu de leur subrogation dans les droits des acquéreurs à l’encontre de la société HSP mais également de “toutes autres personnes pouvant être tenues à quelque titre que ce soit à la dette”, elles sont recevables à solliciter la condamnation des autres parties à la procédure ;

- les quittances produites valent preuve suffisante des paiements aux acquéreurs et de la volonté subrogatoire de ces derniers ;

- elles bénéficient en outre de la subrogation légale en qualité d’assureur de la SCP AO, dont la responsabilité civile a été recherchée par les acquéreurs ;

- elles demandent des dommages-intérêts en réparation des désordres, malfaçons et non- conformités, entièrement imputables à la société HSP, en qualité de maître d’ouvrage, et à la société Les Ateliers d’Horace, en qualité de maître d’œuvre, des travaux affectés par ces désordres tant dans les parties communes que dans les parties privatives ;

- leur demande contre la MAF porte sur la seule part contributive de son assuré aux dommages subis par les acquéreurs, de sorte qu’aucune solidarité n’est envisageable avec les autres parties dans les condamnations sollicitées ;

- l’appel en garantie de la MAF à l’encontre de la SCP AO est sans objet car celle-ci n’est en aucun cas responsable des désordres et malfaçons de l’ouvrage, mais seulement de s’être abstenue d’inviter le vendeur à justifier de l’achèvement des parties communes malgré des indices de la fausseté de sa déclaration au moment de la vente ;

- l’expert judiciaire a relevé de nombreuses malfaçons affectant les deux appartements litigieux et a constaté l’inachèvement des parties communes et des parties privatives, de même que le rapport d’expertise judiciaire de M^me C, désignée dans une procédure engagée par d’autres acquéreurs et par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des mêmes parties ;

- la part du coût des travaux imputables au maître d’œuvre s’élève à la somme totale de 885.000 €, dont 746.020 € destinés à corriger les désordres imputables à l’architecte, soit 84,29 %, pourcentage à porter à 88,97 % compte tenu des frais réels correspondant aux travaux effectivement réalisés ;

- leur créance au passif de la société HSP doit être fixée à 88,97 % (ou au moins 84,29 %) de la différence entre les sommes qu’elle a payées aux acquéreurs et le prix de vente ;

- l’effectivité de l’activité de la société Les Ateliers d’Horace dans la maîtrise d’œuvre des travaux se constate dans les différents écrits et courriers adressés par les parties ;

- le plafond de garantie invoqué par la MAF ne vaut que pour des “dommages immatériels non- consécutifs” et n’est donc pas applicable aux dommages invoqués en l’espèce qui sont des dommages matériels consécutifs.

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Dans ses dernières conclusions régularisées le 26 novembre 2020, la MAF sollicite du tribunal, au visa de des articles L. 112-6 et L. 113-1 du code des assurances, des articles 9, 325 et 1353 du code de procédure civile ainsi que des articles 1250, 1346-1 et 1137 du code civil, de : A titre principal,

- déclarer irrecevable la demande de condamnation des sociétés MMA, A titre subsidiaire,

- juger que la faute de l’architecte en lien avec les dommages allégués n’est pas démontrée, A titre plus subsidiaire,

- juger que son assurée n’a pas participé à la réalisation matérielle des travaux,

- la juger fondée à se prévaloir de son exclusion de garantie, A titre encore plus subsidiaire,

- la juger fondée à se prévaloir de l’application de la clause d’exclusion de solidarité,

- dire qu’elle ne pourra dès lors être tenue que dans la seule limite de la faute de l’architecte,

- juger le quantum des demandes non justifié, A titre infiniment plus subsidiaire,

- la juger fondée à se prévaloir de son plafond de garantie à hauteur de 500.000 €, de sa franchise contractuelle et de la clause de globalisation du risque stipulée à sa police,

- juger que son plafond s’applique à l’ensemble des sinistres consécutifs au même fait dommageable imputable à la société Les Ateliers d’Horace et s’épuise à mesure des indemnisations versées,

- la juger fondée à obtenir la garantie intégrale de la SCP AO, des sociétés MMA, de M^e L, ès qualités de mandataire de la société HSP, de la société JDC et de la société Allianz de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre,

- rejeter le bénéfice de l’exclusion de garantie soulevée par la société Allianz, ainsi que l’application de son plafond et de sa franchise,

- rejeter la demande de la société JDC contre elle de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner les demandeurs et/ou les sociétés MMA aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle argue que :

- les transactions conclues entre les MMA et les acquéreurs ne lui sont pas opposables et elle conteste l’évaluation des préjudices des acquéreurs qui ont inclu la restitution du prix de vente, obligation dont elle n’est pas débitrice,

- il n’est pas justifié que l’intervention volontaire des sociétés MMA se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant et les quittances produites ne précisent pas spécifiquement subroger les sociétés MMA dans les droits et actions des acquéreurs à son encontre, de sorte que les conditions de la subrogation conventionnelle et/ou légale ne sont pas réunies,

- subsidiairement, la subrogation est irrégulière faute de justification du paiement des indemnités mentionnées aux quittances et de production des contrats d’assurance en exécution desquels ces sommes auraient été versées,

- aucune faute de son assurée n’est en lien avec les préjudices initialement invoqués par les acquéreurs, qui demandaient la résolution des ventes du fait d’une faute du notaire ayant régularisé des actes dont l’objet ne correspondait manifestement pas aux biens mis en vente, et des manœuvres dolosives commises par la société HSP et son gérant,

- son assurée n’a jamais été associée aux négociations ou à la rédaction des actes de vente et ne s’est pas substituée à la société HSP dans son rôle de maître d’ouvrage,

- aucune défaillance de son assurée en lien avec le défaut de délivrance n’est établie,

- son assurée n’a joué qu’un rôle de prête-nom pour la société HSP, dont le gérant était le seul et unique interlocuteur des acquéreurs, de sorte que la clause d’exclusion prévue à l’article 2.124 de ses conditions générales s’applique, selon lequel sont exclues de sa garantie “les responsabilités que l’adhérent aurait acceptées, qu’il n’aurait pas encourues sans son acceptation et qui correspondent à des actes n’ayant pas été accomplis matériellement par lui- même ou par des personnes dont il est également responsable”,

- tout préjudice retenu ne pourrait lui être imputé que dans la limite d’une faute établie de la société Les Ateliers d’Horace et l’arbitrage réalisé par les sociétés MMA dans les préjudices selon elles imputables à son assurée n’est pas objectif,

- le plafond de garantie applicable est celui des dommages immatériels non consécutifs à un dommage matériel puisque les indemnités versées par les sociétés MMA relèvent de cette catégorie,

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- la SCP AO, qui a manqué à son obligation de résultat d’assurer de l’efficacité des actes qu’elle devait recevoir et d’informer les parties sur la portée de leurs engagements, et la société JDC, qui n’a pas informé les acquéreurs de façon claire et loyale sur l’objet de leur achat, doivent la garantir,

- la société Allianz ne démontre pas le dol qu’elle invoque et ne produit pas aux débats de copie signée de sa police, de sorte que les dommages sont supposés couverts sans limite de garantie.

Aux termes de ses dernières écritures régularisées le 25 septembre 2017, M^e L, ès qualités de mandataire judiciaire de la société HSP, demande au tribunal, au visa des articles 325 et suivants et 528 du code de procédure civile, de :

- la déclarer recevable en son intervention volontaire en qualité de mandataire de la société HSP, Sur la demande principale de nullité de la vente, à titre principal et au visa de l’article 1116 du code civil,

- constater l’absence de preuve quant à la démonstration de manœuvres dolosives,

- constater que la société HSP ne s’est pas engagée à achever ou livrer les biens dans un délai déterminé, que les travaux avaient pour but une restructuration complète remettant à neuf l’immeuble, et donc que les ventes des lots n’entraient pas dans le champ d’application du régime des vente d’immeuble à rénover,

- débouter les consorts A et D de leur demande de nullité, A titre subsidiaire, si le tribunal retenait l’application du régime des ventes d’immeuble à rénover,

- constater que l’action est prescrite,

- débouter la MAF de l’ensemble de ses demandes à son encontre, A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal reconnaissait l’action recevable,

- constater que la SCP AO a commis une négligence et une faute dans le choix du régime applicable à la vente des lots et engage sa responsabilité,

- condamner la SCP AO à la garantir de la restitution du prix en cas d’insolvabilité et la condamner à payer l’ensemble des préjudices aux demandeurs, Sur la demande subsidiaire de résolution de la vente,

- constater que la société HSP ne s’est pas engagée à achever ou livrer les biens dans un délai déterminé et que le comportement des consorts A et Z est à l’origine du retard dans la livraison et l’achèvement des travaux,

- débouter la partie adverse de sa demande de nullité au visa de l’article 1610 du code civil, A titre subsidiaire, si le tribunal admet la résolution de la vente aux torts de la société HSP,

- constater le fait que, hormis la restitution du prix de vente, l’ensemble des préjudices invoqués sont soit distincts et sans lien causal avec la résolution, soit injustifiés,

- débouter les consorts A et Z de leurs demandes de réparation, Sur les frais d’expertise,

- écarter le rapport de M. E,

- constater que les demandes formulées sont sans rapport avec l’expertise et ne constituent donc pas des dépens de l’instance, et débouter la partie adverse de sa demande, Sur la demande de dommages et intérêts,

- condamner solidairement les consorts A et Z à lui payer la somme de 100.000 € au titre des dommages et intérêts,

- condamner solidairement les consorts A et Z à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que :

- les acquéreurs ne démontrent pas de fraude ou dol de la part de la société HSP dans le cadre des ventes conclues et le régime de la vente d’immeuble à rénover, prévoyant des garanties spécifiques dont les acquéreurs se plaignent d’avoir été privés, était inapplicable en l’espèce dès lors que les travaux entrepris pour transformer les bâtiments industriels en immeubles d’habitation relevaient d’une remise à neuf et non d’une rénovation et qu’aucun délai pour la réalisation de ces travaux n’avait été fixé au contrat,

- à supposer ce régime applicable, l’action des demandeurs serait irrecevable en application de l’article L. 262-4 du code de la construction et de l’habitation prévoyant que la nullité du contrat ne peut être invoquée qu’avant livraison,

- seule l’étude notariale, rédactrice des actes, engagerait sa responsabilité dès lors qu’il lui revenait de déterminer la réglementation applicable à l’opération qui lui était soumise,

- les biens ont été livrés par l’entrée en jouissance des acquéreurs au jour de la vente,

- s’agissant du retard de livraison, il est imputable aux acquéreurs qui avaient la charge des travaux d’aménagement privatifs, et les ont retardés en s’immisçant dans les relations avec les

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sous-traitants, en s’abstenant de payer les factures et en formulant des demandes répétées de transformation des lieux,

- la résolution de la vente ne permet pas la réparation de préjudices distincts, ce qui est le cas des demandes au titre des frais de logement, de garde-meubles et frais d’emprunt, tandis que la perte de plus-value n’est pas démontrée.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 mars 2020, la société JDC sollicite du tribunal, au visa de l’article 1147 du code civil, de : A titre principal,

- débouter la MAF de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, A titre subsidiaire,

- constater qu’aucune faute dolosive ne peut lui être reprochée,

- rejeter l’exclusion de garantie opposée par la société Allianz,

- condamner la société Allianz à la garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

- condamner in solidum la SCP AO et les sociétés MMA à la relever indemne de toutes condamnations mises à sa charge, En tout état de cause :

- condamner in solidum les consorts A, les sociétés MMA ainsi que la MAF ou tous autres succombants à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

- condamner la société Allianz aux dépens et à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la débouter de sa demande au même titre.

Elle soutient que :

- elle n’a aucun lien contractuel avec la MAF ou son assurée, qui ne peut invoquer aucun manquement de l’agence à son devoir de conseil et d’information.

- son rôle s’est limité à mettre en contact les acquéreurs avec la société HSP et elle avait alors parfaitement informé ceux-ci de l’objet de l’opération, à savoir l’achat de lots bruts de béton,

- tout préjudice éventuel des acquéreurs découle du choix inadapté du régime juridique de la vente, imputable au seul notaire qui n’a pas protégé les acquéreurs de l’absence de réalisation des travaux postérieurement à la signature des actes de vente,

- les désordres et inachèvements constatés lors des expertises judiciaires ne présentent aucun lien avec son intervention puisqu’ils ont été réalisés postérieurement et sont uniquement imputables à la société HSP et à son maître d’œuvre

- elle n’avait aucune obligation d’alerter les consorts A sur ces difficultés, qui ne pouvaient être anticipées et sont inhérentes à la réalisation de travaux de réhabilitation,

- subsidiairement, la société Allianz lui doit sa garantie au titre de sa police d’assurance responsabilité civile professionnelle sans les prétendues limites de garantie dès lors qu’elle ne communique pas les conditions particulières signées.

Par dernières conclusions signifiées le 2 décembre 2020, la société Allianz sollicite du tribunal, au visa des articles L. 113-1 et L. 121-1 du code des assurances, de :

- déclarer que la société JDC n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle,

- débouter les parties à l’instance de leurs demandes dirigées contre la société JDC,

- déclarer sans objet l’appel en garantie formé par la société JDC à son encontre,

- débouter la société JDC ou toute autre partie au litige, de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

- la déclarer bien fondée à se prévaloir de l’exclusion de garantie au titre des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré et dans son refus de voir mobiliser ses garanties au titre du contrat MULTAGIM n°86.181.229,

- débouter la société JDC ou toute autre partie au litige, de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

- déclarer la MAF irrecevable et, en toutes hypothèses, mal fondée en sa demande d’être garantie des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, l’en débouter,

- la déclarer recevable et bien fondée à se prévaloir de l’exclusion de garantie au titre des réclamations aux fins de remboursement des frais et honoraires perçus par la société JDC, de son plafond de garantie de 160.000 € par an et par sinistre, et de sa franchise contractuelle de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 185 € et un maximum de 915 €,

- condamner in solidum la SCP AO et les sociétés MMA à la relever indemne de toutes éventuelles condamnations,

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- condamner la société JDC et/ou toute autre partie succombante dont la MAF, en ce cas in solidum, aux dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 de procédure civile et à lui payer une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du même code.

Quoique régulièrement assignée, la SCP Thévenot-AH-Maniere-X, administrateur judiciaire de la société HSP, n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 12 janvier 2021 et l’affaire fixée pour être plaidée le 18 février 2021.

MOTIVATION

Sur l’intervention volontaire des sociétés MMA

Toutes demandes des sociétés MMA présentent un lien très étroit avec les prétentions originelles des parties à l’instance en ce qu’elles agissent en tant que subrogées dans les droits des demandeurs et, par conséquent, suffisant au sens de l’article 325 du code de procédure civile. Il y a donc lieu de déclarer recevables leurs interventions volontaires.

Sur la subrogation

L’article 1346-1 du code civil prévoit : « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

L’article L. 121-12 du code des assurances prévoit : « L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers, qui par leur fait ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ».

L’assureur qui a réalisé un paiement en exécution de son obligation de garantie est donc subrogé dans les droits et actions que son assuré détient contre un tiers responsable dès lors qu’il a versé une indemnité en application des stipulations du contrat ; il peut en outre se faire consentir une subrogation conventionnelle expresse.

En l’espèce, les quittances subrogatives signées par les consorts Z et A mentionnent expressément une subrogation conventionnelle, faisant référence à l’article 1346 du code civil dans les termes suivants : « nous déclarons expressément subroger les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD SA conformément à l’article 1346-1° du code civil, dans tous nos droits et actions, déclarations de créances, privilèges et sûretés de toute nature, créances de dommages et intérêts, à l’encontre de la société Horace Stevenson Properties et/ou de toutes autres personnes pouvant être tenus à quelque titre que ce soit à la dette susvisée ». Le paiement concomitant ou postérieur des indemnités est précisément attesté par les bénéficiaires par la délivrance de quittances circonstanciées, ainsi que dans leurs conclusions dans la présente instance.

En revanche, elles ne justifient pas de la subrogation légale, prévue à l’article L. 121-12 du code des assurances, dans les droits de son assuré.

En effet, quoique interpellées sur ce point par la MAF, elles ne justifient pas de la police d’assurance de responsabilité civile de la SCP AO en vertu de laquelle elles auraient procédé à l’indemnisation, ni d’une quittance de celle-ci. Il résulte au contraire des termes du protocole transactionnel du 18 janvier 2018 que les sommes versées par les sociétés MMA aux consorts Z et A allaient au-delà de la couverture

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des conséquences de la responsabilité civile de la SCP notariale et visaient à la reprise par les sociétés MMA de l’opération immobilière de la société HSP.

Les MMA sont donc recevables à agir en qualité de subrogées conventionnelles dans les droits des consorts Z et A au titre des dettes réglées qui sont, outre le prix de la vente, l’ensemble des préjudices subis du fait de l’acquisition, qui sont énumérés comme suit dans le protocole : les débours et préjudices subis, les frais d’avocats, les assurances et charges payées pour ces biens et les frais de relogement.

Les sociétés MMA indiquent que, sur la somme de 965.723,47 euros versée aux consorts A, 700.655,52 euros sont une avance sur le prix de revente de l’appartement, soit une différence de 265.067,85 euros et sur celle versée aux consorts Z de 650.059,31 euros, 365.053 euros sont une avance sur le prix de revente, soit une différence de 285.006,31 euros, et elles déclarent qu’elles exercent leur recours subrogatoire dans la limite de 550.074,16 euros (265.067,85 + 285.006,31).

Sur les demandes des sociétés MMA

Les sociétés MMA font valoir les droits des consorts Z et A à l’encontre des organes de la procédure collective du maître d’ouvrage et de l’assureur du maître d’œuvre des travaux effectués sur les biens vendus sur le fondement de la responsabilité contractuelle posée par l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et de l’action directe de la victime prévue à l’article L. 124-3 du code des assurances.

1 – à l’encontre de la procédure collective de la société HSP

Les MMA font grief à la société HSP d’avoir trompé les acheteurs sur l’achèvement des parties communes et les désordres et malfaçons affectant celles-ci. Elles sollicitent alors la fixation de leur créance au passif de la société HSP à hauteur de 550.074,16 euros, entièrement imputable aux fautes du vendeur.

Le mandataire de la société HSP soutient qu’il n’existe pas de preuve de manœuvres dolosives de celle-ci, qui ne s’est pas engagée à achever ou livrer les biens dans un délai déterminé, que les travaux avaient pour but une restructuration complète remettant à neuf l’immeuble, et donc que les ventes des lots n’entraient pas dans le champ d’application du régime des ventes d’immeuble à rénover.

Les contrats de vente évoquaient des parties communes achevées, élément essentiel pour permettre aux acquéreurs de réaliser les travaux d’aménagement de leur lot et d’en jouir, comme en témoigne le fait qu’avant même de signer les actes authentiques de ventes, ils avaient passé un contrat de maîtrise d’œuvre de l’aménagement de leurs lots respectifs.

Or, le rapport d’expertise de M. AR-E est catégorique sur le fait que les travaux d’aménagement des parties communes, à la date de la première réunion, soit deux ans après les ventes, n’étaient pas achevés et ne permettaient pas d’entreprendre les travaux des parties privatives. Le rapport d’expertise de M^me C corrobore cet avis.

Les griefs des consorts A et Z, repris par les sociétés MMA, quant au défaut de conformité de la chose vendue sont ainsi établis. Le vendeur est donc tenu de les indemniser des conséquences dommageables pour eux de la mise en conformité tardive de ce bien.

Les indemnisations versées par les sociétés MMA dans le cadre de la transaction précitée réparaient les dépenses de travaux et de maîtrise d’œuvre exposées en vain, les frais de logement, impôts, assurances et charges payés outre les frais de logement :

- à hauteur de 319.602,01 euros et 12.000 euros pour les consorts A

- à hauteur de 248.444,55 euros et 7.500 euros pour les consorts Z. Ces frais ont été exposés du fait du défaut d’achèvement des parties communes, promis à l’acte de vente et très loin d’être acquis.

Constituant un dommage résultant du manquement à l’obligation de délivrance, les sociétés MMA sont donc bien fondées à solliciter la somme de 550.074,16 euros. La société HSP ayant

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été placée en procédure collective après l’introduction de l’instance, la condamnation prendra la forme de la fixation au passif d’une créance de ce montant à leur profit.

Le tribunal faisant droit à la demande des sociétés MMA subrogées dans les droits des consorts A et Z, la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour le préjudice moral formée par le mandataire de la société HSP contre ces derniers sera rejetée.

2 – à l’encontre de la MAF

Sur la garantie de la MAF

La clause d’exclusion prévus à l’article 2.124 des conditions générales de la police prévoit que sont exclues de la garantie “les responsabilités que l’adhérent aurait acceptées, qu’il n’aurait pas encourues sans son acceptation et qui correspondent à des actes n’ayant pas été accomplis matériellement par lui-même ou par des personnes dont il est également responsable”.

La MAF soutient que la société Les Ateliers d’Horace n’est pas intervenue sur le chantier comme le démontrent les nombreux courriels adressés à M. F de la société HSP sur des questions de maîtrise d’œuvre et l’absence totale de CCTP, de compte-rendu de chantier, d’ordres de services ou de situations de travaux, documents qui caractérisent une mission d’architecte, de sorte que la clause d’exclusion doit jouer.

Il a été versé au dossier les contrats des 7 et 20 décembre 2009 et 20 janvier 2010 conclus entre la société Les Ateliers d’Horace, la société HSP, les consorts Z et les consorts A ainsi que diverses échanges de courriers et pièces en direction de ses donneurs d’ordre et des entreprises chargées des travaux dont il résulte, comme l’a également estimé l’expert judiciaire, que cette société a été effectivement chargée de la maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution des travaux des parties communes et des parties privatives de l’immeuble litigieux et qu’elle a facturé ses prestations. La circonstance qu’elle n’ait pas rédigé de CCTP, de planning ni de compte-rendu de chantier, loin de démontrer qu’elle n’est pas intervenue, ne fait que démontrer les manquements qui lui sont reprochés. Par ailleurs, aucun élément ne vient corroborer les allégations de la MAF sur le fait que les rôles de maîtrise d’œuvre et de maîtrise d’ouvrage auraient été endossés par la seule société HSP ; il résulte au contraire des correspondances échangées que les consorts Z et A distinguaient clairement leur interlocuteur vendeur chargé de l’achèvement des parties communes et leur interlocuteur maître d’œuvre, chargé de la mise en œuvre de leurs travaux d’aménagement, jusqu’à son placement en procédure collective le 5 octobre 2011. Ce sont donc des préposés de la société Les Ateliers d’Horace qui ont réalisé le contrat, voire son prétendu gérant de fait, mais en aucun cas des tiers. Dès lors, l’exclusion opposée par la MAF n’est pas applicable en l’espèce.

La MAF demande à voir appliquer un plafond de garantie de 500.000 euros au titre de la garantie des “dommages immatériels consécutifs à un dommage matériel garanti”, soutenant que les préjudices indemnisés par les MMA ne sont que des préjudices immatériels. La police définit les préjudices immatériels comme des “préjudices pécuniaires subis par des tiers et résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service rendu ou de la perte d’un bénéfice”. En l’espèce, l’action directe des sociétés MMA subrogées porte sur le coût des travaux de réparation des désordres et non conformités affectant les ouvrages dont la SARL Les Ateliers d’Horace étaient chargée de la maîtrise d’œuvre et qui sont des dommages matériels. Dès lors, le plafond de garantie de 500.000 euros revendiqué par la MAF n’est pas applicable en l’espèce.

Sur la faute et la réparation

Les sociétés MMA invoquent le manquement de la société Les Ateliers d’Horace à ses obligations de conception d’ouvrages conformes, de coordination des entreprises exécutant les travaux et de surveillance des travaux afin qu’ils soient réalisés sans malfaçons. Elles lui reprochent également de s’être engagée à l’égard des consorts Z et A à faire réaliser des travaux d’aménagement de leurs lots en pure perte et à un coût et dans des délais irréalisables, ce qu’elle ne pouvait ignorer pour avoir été en même temps maître d’œuvre de

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l’exécution des parties communes et sollicitent à l’encontre de son assureur le coût des travaux rendus nécessaires par ces manquements. Aux termes de leurs conclusions (page 28), elles précisent qu’elles demandent la réparation

“dans la seule mesure des dommages imputables à la société Les Ateliers d’Horace, dans la mesure de la part contributive des demandeurs dans les droits desquels les concluantes sont subrogées”. Cependant elles évaluent le montant de cette réparation non pas sur la base des préjudices des consorts A et Z, ainsi qu’il est indiqué en page 26 de leurs conclusions, mais sur le coût des remises en état des désordres évalué à dire d’expert (rapport de M^me C). Elles soutiennent en effet que la responsabilité de leur assurée, la SCP AO, n’est engagée pour ce qui concerne les conséquences de l’inachèvement des parties communes qu’à hauteur de 15,71 % du total du dommage voire, selon leurs calculs, 11,03 % du total du coût de remise en état tandis que le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre sont responsables des dommages liés à la reprise des désordres, soit 84,29 %, et subsidiairement 88,97 %. Elles sollicitent en conséquence la condamnation de la MAF à les indemniser à hauteur de 88,97 % de cette somme, soit 489.400,98 €, ou à tout le moins à hauteur de 84,29 %, soit 463.657,50 €.

La MAF soutient que la totalité du dommage allégué par les consorts A et Z résulte de l’incompatibilité du régime juridique choisi par le notaire par rapport à la situation réelle du bien et l’absence des garanties qui auraient dû être attachées à la vente d’un immeuble à rénover, de sorte qu’il n’existe aucun lien entre leurs demandes et les griefs faits à son assurée. Enfin, elle indique que le quantum du préjudice allégué n’est aucunement démontré.

En l’espèce, la société Les Ateliers d’Horace s’est vu confier par la société HSP, le 15 janvier 2010, une mission complète de maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution du chantier. Il lui appartenait, dans le cadre de ces missions de concevoir des ouvrages conformes et de diriger les travaux en contrôlant l’application des règles de l’art.

Or, le rapport d’expertise de M. AR-E souligne que la mise en œuvre des travaux des parties privatives avant achèvement des parties communes, vu les désordres les affectant, n’était pas raisonnable et explique les désordres qu’il a relevés, en particulier des défauts de ventilation, des problèmes d’humidité, des malfaçons du gros-œuvre et l’absence de drainage des terres du jardin par l’incompétence et l’incurie de la SARL Les Ateliers d’Horace. Le rapport d’expertise de M^me C confirme les désordres sur les parties communes, notamment des non-conformités électriques, le défaut de fonctionnement des ventilations, des malfaçons d’étanchéité et des non-conformités des garde-corps, des descentes d’eaux pluviales et de l’isolation et des bardages et relève également de nombreux manquements du maître d’œuvre.

M^me C a chiffré le montant des travaux nécessaires pour mettre les parties communes de l’immeuble en état d’être habitées à 885.000 euros dont 746.020 euros pour les reprises des désordres et non conformités et 139.880 euros pour les conséquences de l’inachèvement.

Les manquements contractuels de la SARL Les Ateliers d’Horace et ses conséquences dommageables sont donc établis.

Néanmoins, force est de constater à la lecture de la transaction, et comme le soutient à juste titre la MAF en page 30 de ses conclusions, que les préjudices que les sociétés MMA a indemnisés sont ceux liés à l’acquisition des biens litigieux et aux frais exposés avant la reprise des travaux mais aucunement le coût des reprises de désordres et malfaçons. De plus, ne disposant pas de droits supérieurs à ceux de leurs subrogeants, elles ne sauraient réclamer en leurs lieu et place le préjudice résultant de travaux dont ils n’ont jamais exposé le coût.

Il convient donc de débouter les sociétés MMA de leurs demandes à l’encontre de la MAF.

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Sur les appels en garanties de M^e L, ès qualités de mandataire judiciaire de la société HSP

Les condamnations prononcées contre la société HSP sont fondées sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme en ce qu’il a présenté les parties communes comme achevées alors qu’elles ne l’étaient pas et qu’elles présentaient des désordres et portent sur la réparation du dommage qui en est résulté pour les acquéreurs.

La société HSP n’explicite ni ne démontre que le manquement allégué du notaire rédacteur d’acte quant au choix du régime légal applicable à la vente – que par ailleurs elle conteste de façon circonstaciée dans ses écritures – présente un quelconque lien de causalité avec le dommage réparé par le présent jugement. Son appel en garantie sera donc rejeté.

Les demandes contre la MAF étant rejetées, il n’y a pas lieu d’examiner ses demandes contre la société JDC Immobilier, ni celles de cette dernière contre la SA Allianz, la SCP AO et les sociétés MMA, comme sans objet.

Sur les autres demandes

La société HSP, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité justifie de condamner la société HSP à payer à la SA MMA IARD, de la SA MMA IARD Assurances Mutuelles et la SCP AO, ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 2.000 euros à la SARL JDC Conseil Immobilier et à la SA Allianz au même titre. L’équité justifie de rejeter la demande de la MAF au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Constate le désistement de M. AB A, M^me AC AD, M. AM-AN Z et M^me G H de l’ensemble de leurs demandes ;

Déclare recevables les interventions volontaires de la SA MMA IARD et de la SA MMA IARD Assurances Mutuelles en tant que subrogées conventionnellement dans les droits de M. AB A, M^me AC AD, M. AM-AN Z et M^me G H dans la présente procédure ;

Déclare la MAF tenue à garantie du fait de la SARL Les Ateliers d’Horace pour la construction litigieuse ;

Fixe la créance de la SA MMA IARD et de la SA MMA IARD Assurances Mutuelles au passif du redressement judiciaire de la société Horace Stevenson Properties à hauteur de la somme de 550.074,16 euros ;

Condamne la société Horace Stevenson Properties, représentée par son mandataire judiciaire M^e K L, aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés selon les modalités fixées à l’article 699 du code de procédure civile par M^e Lacan, M^e Caroline Cohen et M^e Megherbi ;

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Condamne la société Horace Stevenson Properties, représentée par son mandataire judiciaire M^e K L, à payer à la SA MMA IARD, la SA MMA IARD Assurances Mutuelles et la SCP AO, ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Horace Stevenson Properties, représentée par son mandataire judiciaire M^e K L, à payer à la SARL JDC Conseil Immobilier la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Horace Stevenson Properties, représentée par son mandataire judiciaire M^e K L, à payer à la SA Allianz la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Dorothée DIBIE, Vice-Présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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