TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

31 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 22/06850 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XS4W

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Société “LogiRep” anciennement dénommée “LOGISTART” venant par suite d’une fusion-absorption aux droits et actions de la société “SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE – LOGIREP”.

C/

[S] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société “LogiRep” anciennement dénommée “LOGISTART” venant par suite d’une fusion-absorption aux droits et actions de la société “SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE – LOGIREP”.

127 rue Gambetta

92150 SURESNES

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L159

DEFENDERESSE

Madame [S] [W]

15 allée de l’Agriculture

Bât. C

92000 NANTERRE

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 26 mars 2018, la société LOGIREP a donné à bail à Mme [S] [W], à compter du 26 mars 2018 et pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, sis bâtiment C, allée des Ajoncs à NANTERRE (92000), moyennant le règlement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 65,24 euros payable à terme échu.

Reprochant à Mme [W] de ne pas avoir réglé les sommes dues en exécution du bail à l’échéance contractuelle, la société LOGIREP lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 857,72 euros au titre des « loyers impayés à mai 2021 », visant la clause résolutoire insérée au bail, par exploit du 02 juin 2021.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 02 juin 2021, la société LOGIREP a fait délivrer un congé à Mme [W] à effet du 25 septembre 2021.

C’est dans ce contexte que, faisant grief à Mme [W] de ne pas avoir libéré les lieux à l’échéance et de ne pas avoir réglé sa dette locative, la société LOGIREP l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 09 août 2022 aux fins de :

CONCILIER les parties si faire se peut,

À défaut,

DECLARER valable le congé délivré à Madame [J] [W] le 2 juin 2021 ;

CONSTATER le jeu de la clause résolutoire insérée au bail portant sur un box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à 92000 NANTERRE ensuite du congé délivré le 2 juin 2021 subsidiairement PRONONCER, à effet de la date de l’assignation, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues ;

ORDONNER l’expulsion de Madame [S] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du box double portant la référence n° de lot 0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à 92000 NANTERRE au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

AUTORISER la société LOGIREP à faire enlever, transférer on séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Madame [J] [W], conformément à l’article L.433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNER Madame [S] [W] à payer à la société LOGIREP au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1.333,42 euros, comptes arrêtés au 31 janvier 2022, terme du mois de décembre 2021 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus ;

PRECISER que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER Madame [S] [W] à payer à la société LOGIREP une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges calculées tels que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs ;

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie et nonobstant l’exercice de voies de recours ;

CONDAMNER Madame [J] [W] à payer à la société LOGIREP la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [S] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du congé et de la présente assignation.

Mme [S] [W], assignée par acte remis en l’étude de l’huissier, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la société LOGIREP.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 02 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la demande tendant à voir « déclarer valable » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, cette mention n’étant en réalité que la redite du moyen invoqué à l’appui de la constatation du jeu de la clause résolutoire, et non un chef de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur laquelle il n’y a donc pas lieu de statuer.

I – Sur la demande de conciliation des parties

La société LOGIREP sollicite du tribunal qu’il concilie les parties si faire se peut.

Aux termes de l’article 128 du code de procédure civile, les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance.

L’article 129 du même code ajoute que la conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorables et selon les modalités qu’il fixe.

En l’espèce, la défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la demande formée par la société LOGIREP ne peut être accueillie.

II – Sur la constatation des effets de la clause résolutoire insérée au bail consécutivement à la délivrance du congé

La société LOGIREP demande au tribunal, à titre principal, de constater « le jeu de la clause résolutoire insérée au bail portant sur un box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à 92000 NANTERRE ensuite du congé délivré le 2 juin 2021 ». Elle expose avoir fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la défenderesse le 02 juin 2021 en raison d’un arriéré locatif, sans en tirer de conséquence juridique. Elle invoque en outre un congé délivré le même jour par voie d’huissier, conformément aux stipulations du bail. Elle en déduit que sa demande de constatation des effets de la clause résolutoire du bail est fondée consécutivement à la délivrance de ce congé.

Selon l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce le bail signé le 26 mars 2018 stipule une clause résolutoire en son article 14, ainsi libellée :

« Le présent contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice :

— deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie,

— un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs. »

L’article 2 du bail relatif à sa durée précise, quant à lui en son alinéa 2, que « sa résiliation pourra intervenir à l’initiative de chacune des parties au moyen d’un congé donné par écrit en lettre recommandée avec avis de réception au moins trois mois à l’avance ».

Les termes clairs et précis de ces clauses du bail, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au juge.

Ainsi, les parties ont instauré deux régimes distincts de résiliation conventionnelle du bail :

— Le premier, en application de l’article 14 du bail est stipulé au seul bénéfice de la bailleresse.

Il requiert la délivrance d’un commandement reproduisant la clause résolutoire insérée au bail, en cas de manquements des preneurs à leurs obligations. Il lui permet de faire constater la résiliation de plein droit du bail si les preneurs n’ont pas satisfait aux causes dudit commandement dans le délai convenu et notamment d’obtenir que soit ordonnée judiciairement leur expulsion.

— Le second, en application de l’article 2 alinéa 2, stipulé dans l’intérêt des deux parties au bail, qui autorise tant la bailleresse que les preneurs à mettre un terme au bail sans avoir à justifier d’un manquement, par la délivrance d’un congé respectant le délai de prévenance convenu.

Or, la bailleresse opère une confusion entre ces deux mécanismes puisqu’elle prétend voir constater les effets de la clause résolutoire non pas consécutivement à la délivrance d’un commandement tel que requis, mais en raison de la signification d’un congé au visa de l’article 2 alinéa 2 du bail, qui ne reproduit pas la clause résolutoire dont elle demande de voir constater le jeu.

Il en résulte que la demande principale de la société LOGIREP ne peut être accueillie.

III – Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

La société LOGIREP demande au tribunal, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail la liant à Mme [W] portant sur un box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à NANTERRE (92000), à effet de la date de l’assignation, pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues. Elle sollicite qu’il d’ordonne subséquemment son expulsion, sous astreinte, et qu’elle soit condamnée à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges, calculé tel que si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef et remise des clefs.

Selon l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 du même code ajoute que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du même code, dans sa version en version entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, précise que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est constant que les juges du fonds apprécient souverainement si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

Enfin, l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution permet à tout juge, même d’office, d’ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 26 mars 2018, la société LOGIREP a donné à bail à Mme [S] [W] un box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à NANTERRE (92000), pour une durée de trois mois renouvelables et moyennant un loyer, payable mensuellement et à terme échu, le dernier jour de chaque mois, fixé à la somme de 65,24 euros charges comprises.

Il résulte du relevé du compte actualisé de la défenderesse, versé au débat par la société LOGIREP, pour la période du 30 septembre 2019 au 10 septembre 2023, que Mme [W] s’est montrée défaillante dans le règlement du loyer et des accessoires contractuels à l’échéance à compter du mois de septembre 2019.

Les manquements réitérés de la défenderesse à son obligation essentielle de paiement des loyers et accessoires à l’échéance justifient qu’il soit fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la bailleresse, aux torts exclusifs de Mme [W], ce, à effet de la date de délivrance de l’assignation.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [W], ainsi que de tous occupants de son chef, du box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à NANTERRE (92000), dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte, dès lors qu’il n’est pas établi que la défenderesse ne se conformera pas à cette décision.

Par ailleurs, l’occupation du double box par Mme [S] [W], devenue occupante sans droit ni titre, causant nécessairement un préjudice à la bailleresse qui ne peut disposer librement de son bien, la défenderesse sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 août 2022, date de l’assignation, et jusqu’à la libération effective de l’emplacement. Celle-ci sera fixée au montant du loyer révisable, augmenté des charges, que la bailleresse aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié du fait de Mme [W]. La défenderesse sera donc condamnée au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la restitution de l’emplacement de stationnement.

IV – Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

La société LOGIREP requiert du tribunal qu’il condamne la défenderesse à lui payer au titre des loyers, éventuels suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1.333,42 euros arrêtée au 31 janvier 2022, terme du mois de décembre 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement sur les sommes qui y sont visées et de l’assignation pour le surplus, capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière, outre les loyers, charges ct indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus.

Selon l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 alinéa 2 du même code précise que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article Article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Enfin, il résulte de l’article de l’article 1343-2 du code civil, que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, le décompte actualisé communiqué, portant sur la période du 30 septembre 2019 au 10 septembre 2023, laisse apparaître un solde débiteur d’un montant de 1.087,46 euros. Celui-ci englobe différents frais facturés pour un total de 206,70 euros [0,80 X 18 + (81,56 + 110,74)], non prévus contractuellement et sur le fondement juridique desquels la bailleresse ne s’explique pas, outre qu’elle ne produit aucune facture afférente.

Partant, déduction faite des frais rejetés, la société LOGIREP justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, d’un montant de 880,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues pour la période du 30 septembre 2019 au 10 septembre 2023, (terme du mois d’août 2023 inclus).

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, ils ne peuvent courir qu’à compter de l’assignation sur les loyers et accessoires dus à cette date. En effet, même si les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le délai prévu, l’analyse du décompte produit conduit à relever que la défenderesse a adressé différents règlements après sa délivrance.

Dès lors, faute pour la bailleresse de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de Mme [W] à compter de l’assignation, qui porte sur l’intégralité des sommes réclamées au titre de l’arriéré de loyers et accessoires.

Enfin, il sera fait droit à la demande de capitalisation desdits intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

En conséquence, Mme [S] [W] sera condamnée à payer à la société LOGIREP la somme de 880,76 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 09 août 2022, et à compter du présent jugement pour le surplus correspondant aux indemnités d’occupation et accessoires dus à compter du 09 août 2022, lesdits intérêts pouvant être capitalisés annuellement.

V – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront les frais d’assignation, mais pas le coût du commandement de payer qui n’a pas été utile à la solution du litige, ni le coût du congé par voie d’huissier non exigé par la loi ou par le contrat.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la défenderesse, condamnée aux dépens, devra verser à la société LOGIREP la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, ce conformément à la demande de cette dernière.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société LOGIREP de sa demande de conciliation des parties,

DEBOUTE la société LOGIREP de sa demande de constatation du jeu de la clause résolutoire insérée au bail à la suite de la délivrance du congé délivré le 02 juin 2021,

PRONONCE la résiliation du bail signé le 26 mars 2018 entre la société LOGIREP et Mme [S] [W] au titre du box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à NANTERRE (92000), à effet du 09 août 2022,

ORDONNE l’expulsion de Mme [S] [W], ainsi que de tous occupants de son chef, de l’emplacement du box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à NANTERRE (92000), ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de départ volontaire de Mme [S] [W], ainsi que de tous occupants de son chef, celle-ci pourra être expulsée à la requête de la société LOGIREP, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

ORDONNE, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais, risques et périls de Mme [S] [W] après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

CONDAMNE Mme [S] [W] à payer à la société LOGIREP une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer révisable, augmenté des charges, que la société LOGIREP aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié du fait de Mme [S] [W], ce à compter du 09 août 2022 et jusqu’à la libération effective du box double portant la référence de lot n°0102.02.0808, situé bâtiment C, Allée des Ajoncs à NANTERRE (92000),

CONDAMNE Mme [S] [W] à payer à la société LOGIREP la somme de 880,76 euros au titre de l’arriéré locatif dû pour la période du 30 septembre 2019 au 10 septembre 2023 (terme du mois d’août 2023 inclus) étant précisé qu’à compter du 09 août 2022, ce sont des indemnités d’occupation qui sont dues,

ORDONNE que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 09 août 2022 au titre des loyers et accessoires dus à cette date, et à compter du présent jugement pour le surplus correspondant aux indemnités d’occupation et accessoires dus à compter du 09 août 2022,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière sur cet arriéré locatif,

CONDAMNE Mme [S] [W] à payer à la société LOGIREP la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [W] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’assignation, mais pas le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, ni celui du coût de délivrance du congé en date du 02 juin 2021,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,