TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Mai 2026

N° RG 23/01257 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YDAF

N° Minute :

AFFAIRE

[C] [E]

C/

S.C.I. [Adresse 1]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

[Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2525

DEFENDERESSE

S.C.I. DU DOMAINE DES OLIVIERS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Pauline VAN DETH, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 301

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2026 en audience publique devant Camille COSQUER, Vice-présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Marion COUSIGNE, Greffière placée lors des débats et de Elza BELLUNE, Greffière placée lors du délibéré,

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 août 1999, M. [Y] [A], aux droits duquel est venue la SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS a donné à bail commercial à la société SGRS, aux droits de laquelle se trouve la société [C] [E], un local à usage commercial portant sur le lot n°198 de la [Adresse 4], devenue la [Adresse 5] D’ESPAGNE, située [Adresse 6] à Courbevoie (92400), ayant pour destination la sous-location meublée de logements situés dans la Résidence pour un usage d’habitation, pour une durée de neuf années, à compter rétroactivement du 1er septembre 2000, moyennant un loyer annuel de 21 290 francs, payable trimestriellement à terme échu.

A compter du 31 août 2009, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 mai 2021, la SCI [Adresse 7] a mis en demeure la société [C] [E] de régler la somme de 1 159,20 €, correspondant à une partie du loyer pour le 4ème trimestre 2020.

Par courrier électronique du 27 mai 2021, la société [C] [E] a répondu que le montant réclamé correspondait à des travaux, qu’elle estimait être à la charge du bailleur et avait donc déduit du loyer.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 mars 2022, la SCI [Adresse 7] a mis en demeure la société [C] [E] de mettre fin à des manquements contractuels constitués par le non paiement du loyer et par l’imputation au bailleur de frais de réparation et d’entretien du local incombant à la locataire, dans un délai d’un mois, et lui a notifié son intention de mettre fin au bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 juin 2022, la SCI [Adresse 7], reprochant à la société [C] [E] le non-paiement intégral des loyers, lui a fait délivrer un congé à effet du 31 décembre 2022 portant refus de renouvellement du bail commercial et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, au visa de l’article L.145-17, I, 1° du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2022, la société [C] [E] a fait assigner la SCI [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique en date du 19 mars 2024, la société [C] [E] demande au tribunal de :

— Juger les motifs légitimes et sérieux allégués dans le congé comportant refus de

renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par la SCI [Adresse 1] à la société [C] [E] portant sur le lot 198 de la [Adresse 8] [Adresse 9] D’ESPAGNE située [Adresse 6] à Courbevoie (92400) en date du 29 juin 2022 à effet du 31 décembre 2022 mal fondés,

— Débouter la SCI [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes ;

— Juger nul le congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par la SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS à la société [C] [E] portant sur le lot 198 de la [Adresse 8] [Adresse 9] D’ESPAGNE située [Adresse 6] à Courbevoie (92400) en date du 29 juin 2022 à effet du 31 décembre 2022,

— JUGER que le bail est actuellement en tacite prorogation,

À titre subsidiaire,

— juger que la société [C] [E] est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’éviction sur le lot 198 susvisé,

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission de :

o Se faire communiquer tous documents et pièces utiles, o Visiter les locaux loués situés [Adresse 10] D’ESPAGNE, [Adresse 11], constituant le lot de copropriété n° 198,

o Rechercher, en tenant compte de l’activité autorisée par le bail, en l’espèce l’exploitation d’une résidence étudiants, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans la Résidence pour un usage d’habitation, accompagné de la fourniture de services para-hôteliers, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer, conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction due à la société [C] [E],

o Déterminer le montant des frais de remploi, lesquels incluent tous les coûts relatifs à l’acquisition d’un fonds de même valeur, droits d’enregistrement, frais d’agence, frais et honoraires de rédaction…,

o Déterminer l’indemnité due au titre du trouble commercial, des frais de réinstallation et de manière générale sur tous les éléments du préjudice né de l’éviction.

— DIRE que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du Tribunal de judiciaire de NANTERRE dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge chargé du contrôle des expertises.

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCI [Adresse 7] à payer à la Société [C] [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Emmanuelle BRIAND, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de :

Sur les motifs légitimes et sérieux justifiant le refus d’indemnité d’éviction,

— JUGER que la société [C] [E] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ne procédant pas au paiement intégral des loyers à la SCI [Adresse 7],

— CONSTATER que les réparations relatives au revêtement de sol et aux installations de plomberie sont à la charge de la société [C] [E] en sa qualité de preneur,

— JUGER donc que ces réparations étaient en réalité à la charge totale de la société [C] [E] en sa qualité de preneur,

— JUGER que ces manquements graves sont des motifs légitimes et sérieux qui justifient le refus de toute indemnité d’éviction au profit de la société [C] [E],

— CONDAMNER la société [C] [E] au paiement de la somme de 1885,24 euros, en remboursement des sommes facturées à tort,

Sur la validité du congé et ses conséquences :

— CONFIRMER la validité du congé délivré à effet au 31 décembre 2022,

— CONSTATER qu’en vertu du congé de bail de commercial portant refus de renouvellement et délivré par la SCI [Adresse 7] le 29 juin 2022, le contrat de bail commercial qui liait les parties n’a pas été renouvelé

— JUGER la société [C] [E] sans droit ni titre depuis le 1 er janvier 2023,

— ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leurs chefs et autoriser l’Huissier instrumentaire à requérir à la [Localité 5] publique et se faire assister d’un serrurier,

— FIXER une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant de 1500 euros TTC au titre du maintien dans les lieux sans droit ni titre de la société [C] [E],

Sur la demande d’expertise judiciaire :

— JUGER l’inutilité d’une mesure d’expertise judiciaire au regard des faits exposés,

— REJETER la demande de désignation d’un expert judiciaire et toute demande relative à toute mission,

— CONDAMNER la société [C] [E] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge unique du 11 mars 2026. A l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la demande de nullité du congé et de constat de la poursuite du bail

Moyens des parties

La société [C] [E] demande au tribunal, à titre principal, de déclarer nul le congé délivré par le bailleur et de constater la poursuite du bail. Elle soutient n’avoir manqué à aucune de ses obligations contractuelles, en déduit l’inexistence de motifs graves et légitimes et s’estime fondée à voir prononcer la nullité du congé.

La SCI [Adresse 1] fait valoir en défense que les motifs graves et légitimes sont caractérisés et que le congé est valide.

Réponse du tribunal

L’article L.145-9 du code de commerce précise que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L. 145-14 du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Selon l’article L.145-17 I 1°, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Il en résulte, qu’en fin de bail, le bailleur est parfaitement en droit de refuser le renouvellement du bail commercial, sans motifs graves et légitimes, à la condition de payer une indemnité d’éviction au preneur. L’absence de motifs graves et légitimes ne peut donner lieu qu’au paiement d’une indemnité d’éviction et non à la nullité du congé et au renouvellement du bail.

En l’espèce, le congé délivré régulièrement en la forme par la SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS à la société [C] [E] précise les motifs pour lesquels elle entend refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, puisqu’il indique se fonder sur des manquements contractuels constitués par le non paiement d’une partie du loyer et par l’imputation au bailleur de frais de réparation et d’entretien du local incombant à la locataire, en infraction aux stipulations du bail. Par conséquent, les moyens se fondant sur l’absence de motifs graves et légitimes sont inopérants quant à la nullité du congé, en ce qu’ils se rapportent à la validité du refus de paiement de l’indemnité d’éviction et non à la validité du congé.

La demande de la société [C] [E] visant à la nullité du congé absence de motifs graves et légitimes sera rejetée, faute de moyens opérants présentés à ce titre, de même que celle tendant à voir constater la prolongation du bail.

Le tribunal constate que par effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 29 juin 2022, le bail liant la SCI [Adresse 1] à la société [C] [E] a pris fin le 31 décembre 2022.

II. Sur la validité du refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes

Moyen des parties

La société [C] [E] conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles. Elle fait valoir que le non paiement partiel des loyers est justifié par le nature des travaux qu’elle a fait réaliser, qui n’étaient pas des réparations locatives mais des réparations rendues nécessaires par la vétusté des locaux, et qui étaient donc à la charge du bailleur, en l’absence de clause expresse du bail les mettant à la charge du preneur. La société [C] [E] ajoute que le remplacement du sol, pour un montant de 1 034 euros a été expressément autorisé par la SCI [Adresse 1], laquelle n’a pas répondu aux courriers l’informant de la nécessité de remplacer le mitigeur et le cumulus. La locataire estime que le fait d’avoir imputé ces travaux sur le montant des loyers n’est pas un motif grave et légitime justifiant le refus d’indemnité d’éviction et précise avoir proposé le remboursement des sommes à la bailleresse en contrepartie de la prise en charge par elle du montant des travaux. S’agissant du refus de communiquer le règlement intérieur, invoqué par la partie adverse, la société [C] [E] fait valoir qu’il n’est ni prouvé, ni mentionné dans les motifs du congé qui lui a été délivré.

La SCI [Adresse 1] conteste le bien-fondé du défaut de paiement des loyers, faisant valoir que les travaux litigieux relèvent des réparations locatives, qui sont à la charge du preneur, et que l’absence d’entretien des locaux par la locataire, qui s’est maintenue dans les locaux pendant vingt ans, ne peut être imputée au bailleur. Elle ajoute que les travaux qui ont été réalisés sans autorisation préalable concernent le revêtement du sol et les installations de plomberie, catégories expressément comprises dans les réparations locatives par le décret du 26 août 1987. La SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS considère ainsi que les manquements contractuels sont caractérisés et constituent un motif grave et légitime justifiant le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction

Réponse du tribunal

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Selon l’article L.145-17 I 1°, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Il est acquis qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement l’existence d’un motif grave et légitime, lequel peut notamment concerner un manquement aux clauses et conditions du bail ou consister en un acte grave se rattachant par un lien suffisant à l’exécution du bail. La charge de la preuve incombe au bailleur.

Sur la nature des travaux réalisés par le preneur

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur a notamment l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d’entretenir lesdits locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes réparations nécessaires, autres que locatives.

L’article 7 de ladite loi dispose par ailleurs que le locataire est obligé :« d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » […].

Dans la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives aux termes de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, figurent notamment :

«  III. – Parties intérieures. […]

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol : Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ; Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous. […]

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement : Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz : Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ; Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 6] septiques, puisards et fosses d’aisance : Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie : Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ; Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ; Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires : Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches. […]

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 20 août 1999, dans son article 5 du bail stipule que « le PRENEUR supportera les réparations locatives visées au Décret 87.712 du 26 Août 1987 dans sa rédaction à ladite date, toutes autres réparations incomberont au BAILLEUR. Le PRENEUR devra prévenir par écrit le BAILLEUR de tous les désordres dans les lieux loués qui rendraient nécessaires des travaux ou interventions incombant au bailleur ».

Le litige porte sur la nature des travaux réalisés, la société [C] [E] contestant leur appartenance à la catégorie des « réparations locatives », contrairement à ce qu’affirme la SCI [Adresse 1].

Il n’est pas contesté que les travaux ont consisté en le remplacement du revêtement des sols (moquette remplacée par du lino), le remplacement d’un mitigeur de douche, et le remplacement d’un cumulus. Or, aucune de ces réparations n’apparaît parmi celles ayant le caractère de réparations locatives listées à l’annexe du décret du 26 août 1987, qui sont toutes de moindre ampleur que les travaux réalisés par la locataire en l’espèce. Conformément aux stipulations du bail, ces réparations incombent donc au bailleur.

La société [C] [E] a bien respecté son obligation de prévenir le bailleur des désordres rendant nécessaires lesdites réparations, en lui adressant plusieurs courriers en ce sens, produits par la demanderesse :

— Le 2 septembre 2019, la société [C] [E] a avisé son bailleur de la nécessité de remplacer en urgence un mitigeur douche, s’agissant d’un local à usage d’habitation et lui a adressé deux devis, le moins disant pour un montant de 125,90 euros, puis a fait réaliser les travaux de remplacement pour ce montant, les 11 et 12 septembre 2019, selon facture versée aux débats et facture acquittée adressée par courrier à la SCI [Adresse 1] le 27 octobre 2020, sur laquelle figure la mention " mode de règlement : déduction du loyer de 125,90 € TTC répartis sur 1 trimestre à partir du 4ème trimestre 2020 ".

— Le 25 août 2020, par un courrier électronique l’avisant de la nécessité de remplacer le revêtement des sols en raison de l’usage prolongé du logement, la société [C] [E] a sollicité l’accord de la SCI [Adresse 1] pour procéder aux réparations, ou à défaut d’en assurer l’intervention, et lui a adressé les devis les moins disant des sociétés sollicitées. Après relance du 9 septembre 2020, le bailleur a donné son accord par courrier électronique du 14 septembre 2020, précisant choisir " l’option numéro 2 c’est-à-dire la somme de 1 034€ « , correspondant à l’un des devis transmis. Les travaux ont été réalisés pour ce montant, selon facture acquittée adressée à la SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS le 18 novembre 2020 sur laquelle figure la mention » mode de règlement : déduction du loyer de 1 034,00 € TTC répartis sur 1 trimestre à partir du 4ème trimestre 2020.

— Par courrier électronique du 27 mai 2021, la société [C] [E] a proposé à la SCI [Adresse 1], suite à la mise en demeure adressée par elle, de rembourser le montant des réparations déjà effectuées et déduites du loyers (125,90 + 1 034 = 1 159,90 euros), contre règlement par virement bancaire du bailleur.

— Le 27 avril 2023, la société [C] [E] a informé son bailleur avoir été contrainte de procéder au remplacement d’un cumulus en urgence, l’appareil ne fonctionnant plus et n’étant plus sous garantie, et a précisé que le montant correspondant serait déduit d’une prochaine échéance de loyers, sauf en cas de virement bancaire par le bailleur. Le devis joint à ce mail n’a pas été versé aux débats, mais la SCI [Adresse 1] ne conteste pas l’avoir reçu. La société [C] [E] produit également deux factures adressées à son bailleur le 3 juillet 2023, pour un montant de 549,89 euros pour le replacement d’un cumulus et de 175,45 euros pour le remplacement d’un mitigeur évier.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les réparations litigieuses incombaient bien à la SCI [Adresse 1], que la société [C] [E] a obtenu l’accord de son bailleur pour effectuer le remplacement du sol, et l’a avisé de la nécessité de procéder aux autres réparations, dont l’une d’elles rétroactivement compte tenu de l’urgence, et qu’elle a fourni les pièces nécessaires pour justifier des montants facturés. Aucun manquement contractuel ne peut donc lui être imputé à ce titre, et les sommes litigieuses ayant été facturées par la société [C] [E] à bon droit, la SCI [Adresse 1] sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de la société [C] [E] à lui rembourser la somme de 1 885,24 euros.

S’agissant du non-paiement des loyers, si le preneur est contractuellement tenu de s’acquitter des loyers au terme prévu par le bail, il ressort des éléments de l’espèce que la société [C] [E] a bien avisé la SCI [Adresse 1] que le règlement par elle des sommes dues à raison des réparations se ferait par réduction du loyer, puis a proposé de régler les sommes litigieuses contre remboursement, proposition à laquelle le bailleur n’a pas donné suite. Il en résulte que le non-paiement des loyers, à hauteur des sommes qui étaient dues par le bailleur à qui il incombait de prendre en charge les réparations excédant les réparations locatives, n’est pas constitutif d’un motif grave et légitime au sens de l’article L.145-17 du code de commerce.

En l’absence de caractérisation d’un manquement du preneur à ses obligations contractuelles, et en l’absence subséquente de motifs graves et légitimes permettant au bailleur de refuser le versement d’une indemnité d’éviction, le locataire évincé doit bénéficier d’une indemnité d’éviction, appréciée en application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce. Le refus de renouvellement ouvre également droit selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux.

En conséquence, la société [C] [E] ayant droit à une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux et étant redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de la SCI [Adresse 1] jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS sera déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer l’expulsion de la société [C] [E].

III. Sur la demande d’expertise pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation

Moyen des parties

La société [C] [E] sollicite la désignation d’un expert avec pour mission notamment de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction., ce à quoi la SCI [Adresse 1] s’oppose, sans pour autant développer de moyen à l’appui de sa demande de débouté.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article L. 145-14, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663). L’indemnité d’occupation statutaire peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Aux termes de l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En l’espèce, le tribunal ne dispose d’aucun élément pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, ni l’indemnité d’occupation due par la locataire à la bailleresse. En l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, il y a lieu, avant dire droit, d’accueillir la demande d’expertise de la société [C] [E] en ce que le tribunal ne dispose pas en l’état, des éléments suffisants pour fixer tant l’indemnité d’éviction que l’indemnité d’occupation.

Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer pratiqué est justifiée pendant la durée de l’instance.

IV. Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de réserver les dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. En l’espèce, il y a lieu de réserver les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code et qu’il n’y a pas lieu en l’espèce à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société [C] [E] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé délivré par la SCI [Adresse 1], et constater la poursuite du bail ;

DEBOUTE la SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS de sa demande de condamnation de la société [C] [E] au paiement de la somme de 1 885,24 euros, en remboursement des sommes facturées à tort.

DIT que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 29 juin 2022, le bail liant la société [C] [E] à la SCI [Adresse 1] et portant sur le lot n°198 de la Résidence [Etablissement 1], située [Adresse 6] à Courbevoie (92400) a pris fin le 31 décembre 2022 ;

DIT que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société [C] [E] au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité

DIT que la société [C] [E] est redevable à la SCI [Adresse 1] du paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2023 ;

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours ;

DEBOUTE la SCI DU DOMAINE DES OLIVIERS de sa demande aux fins d’expulsion de la société [C] [E] et de tout occupant des lieux ;

Avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet en qualité d’expert pour y procéder :

Mme [V] [W]

Adresse : [Adresse 12]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

E-mail : [Courriel 1]

Laquelle pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne avec mission :

— de convoquer les parties

— de se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

— de visiter les locaux du lot n°198 de la [Adresse 5] D’ESPAGNE, située [Adresse 6] à [Localité 7], les décrire, les photographier, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant

o 1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultantde la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels,o 2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

o 3) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er janvier 2023 jusqu’à leur libération effective, en tenant compte de la précarité due à l’éviction,

— à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé ;

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’expert et aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DIT que l’expert commis procédera à sa mission les parties dûment convoquées, qu’il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés ; qu’il dressera de ses opérations dans son rapport ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire papier avec toutes ses annexes et un exemplaire numérique (clé USB) au greffe du Tribunal judiciaire de NANTERRE, Services des expertises – [Adresse 13], dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI [Adresse 1] entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai de 8 semaines à compter de la présente décision, sans autre avis, étant rappelé qu’il convient de privilégier le paiement par virement en sollicitant les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 2] ;

DIT que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

RESERVE les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état de la 8ème chambre du 17 septembre 2026 à 9h30 pour que les parties fassent connaître leurs observations sur l’opportunité d’un sursis à statuer au vu de la mesure d’expertise ordonnée ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

signé par Camille COSQUER, Vice-présidente et par Elza BELLUNE, Greffière placée, présentes lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE