COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 06 Novembre 2025

N° RG 24/04233 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBJG

Grosse délivrée

à M^e GAUTHIER

Expédition délivrée

à M. [K]

M^e CHARAMNAC

le

DEMANDERESSE:

Société ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS:

Monsieur [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [N] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Léa CHARAMNAC, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [D] a, selon acte sous seing privé du 10 novembre 2021, donné à bail d’habitation à Madame [V] [N] [B] et Monsieur [I] [K] pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel indexé de 830,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 60,00 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires pour le paiement des loyers et des charges.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 16 septembre 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [I] [K] et Madame [V] [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 30 janvier 2025 à 15 heures aux fins, au visa des dispositions des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [I] [K], et, en tout état de cause, de statuer sur ses conséquences.

Vu les renvois contradictoires de l’affaire à l’audience du 26 mars 2025 à 9h00 et à l’audience du 9 septembre 2025 à 14h00,

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Madame [V] [N] [B], représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

A titre principal de :

—  Constater que le bailleur ainsi que l’agence FONCIA sont responsables du trouble de jouissance et des dommages matériels qu’elle a subi du fait de leur inaction,

—  Constater l’exclusion de la garantie visale en ce que le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence,

—  Débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire de :

—  Recalculer à de plus justes proportions la dette de loyers,

—  Lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 24 mois moyennant des mensualités de 513,00 euros,

A titre infiniment subsidiaire de :

—  Ramener le montant de l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions,

En tout état de cause de :

—  Suspendre le paiement des loyers jusqu’à ce que le bailleur ait remédié aux désordres,

—  Suspendre la clause résolutoire et débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes, notamment concernant les dépens et la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

—  Condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile,

Monsieur [I] [K], bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

a) La recevabilité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de la subrogation

L’article 2306 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Les droits du créancier bailleur issus de la défaillance de son débiteur locataire dans le paiement des loyers comprennent l’acquisition contractuelle de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail ou le droit d’engager une procédure tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la convention Etat-UESL du 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de Visale dans le cadre du dispositif pour la sécurisation du logement privé, qui prévoit dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur. Cette disposition est reprise à l’article 8.1 du contrat de cautionnement conclu entre Monsieur [I] [K] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en date du 22 octobre 2021.

La société demanderesse verse également une quittance subrogative à hauteur de 8 168,54 euros au titre du paiement des loyers des mois de décembre 2022 à mars 2023 inclus et de juillet 2023 à décembre 2023 inclus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur et recevable à agir en résiliation du contrat de bail.

b) La recevabilité de l’action conformément à la loi du 6 juillet 1989

Il résulte de l’article 24 II et III de la loi du 06 juillet 1989, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, et que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 20 avril 2023 en date du 21 avril 2023, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 13 septembre 2024, et la dénonce de l’assignation en expulsion locative à la Préfecture des Alpes Maritimes le 16 septembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience prévue le 30 janvier 2025.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation au titre de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article VIII une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Selon l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d’insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’Etat dans le département préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité.

En application de l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en se fondant sur la délivrance d’un commandement de payer aux débiteurs en date du 20 avril 2023 pour un arriéré locatif de 3 595,58 euros selon décompte locatif arrêté au mois de mars 2023 et le coût de l’acte pour 154,66 euros.

En réplique, Madame [V] [N] [B] se prévaut de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement existant depuis décembre 2023 suite à la survenance d’un dégât des eaux. Elle énonce que le logement est inhabitable et soulève à ce titre l’exception d’inexécution du paiement des loyers ainsi que le débouté des demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, l’article 3.1.1 du contrat de cautionnement stipulant que les logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence doivent être exclus de la garantie visale et le contrat de cautionnement considéré comme nul. En outre, elle sollicite la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation par le bailleur des travaux nécessaires pour remédier aux désordres

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que la locataire qui invoque tantôt l’insalubrité du logement, tantôt son indécence, confond les deux notions. En l’espèce, seul un arrêté préfectoral d’insalubrité permet de démontrer l’état d’insalubrité d’un logement, la défenderesse, qui ne produit pas ce document, échoue donc à démontrer l’insalubrité invoquée.

Afin de démontrer le caractère inhabitable du logement, elle énonce que sa fille a contracté une infection pulmonaire en raison de l’humidité ambiante, or elle ne produit pas le certificat médical de sa fille pourtant listé au bordereau de ses conclusions. Elle produit également des photographies de murs fortement dégradés présentant de la moisissure, cependant, en application du principe selon lequel nul ne peut se constituer preuve à soi-même, ces photographies seront écartées dès lors qu’elles ne constituent aucunement des éléments de preuve objectivement vérifiables et exploitables par la juridiction.

En conséquence, la locataire qui ne prouve pas que le logement est indécent et inhabitable, n’est pas fondée à se prévaloir de la nullité du contrat de cautionnement et de l’exception d’inexécution du paiement des loyers.

Ses demandes au titre de l’exception d’inexécution, de la nullité du contrat de cautionnement et de la suspension du paiement du loyer seront donc rejetées.

En l’espèce, les causes du commandement, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 1er juin 2023, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée étant donné que sa créance à ce titre est hypothétique puisqu’elle est conditionnée à la présentation d’une quittance subrogative.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit à l’appui de son assignation une quittance subrogative à hauteur de 8 168,54 euros récapitulant les montants payés en sa qualité de caution auprès du bailleur, au titre du paiement des loyers des mois de décembre 2022 à mars 2023 inclus et pour les mois de juillet 2023 à décembre 2023 inclus

Elle sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 7 066,47 euros. Elle produit au soutien de sa demande un décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus à la somme de 7 066,47 euros.

Madame [V] [N] [B] conteste le montant de la dette locative. Elle expose que tous les règlements qu’elle a réalisés et le montant des allocations logements pourtant versées directement au bailleur n’ont pas été comptabilisés au décompte.

En l’espèce, le tribunal relève en effet à la lecture du décompte produit par la demanderesse et de l’attestation de la caisse d’allocations familiales de la défenderesse que ne sont pas inscrites au crédit du compte des locataires la somme de 2 323,00 euros correspondant au rappel de l’aide au logement pour la période du 1er août 2023 au 31 décembre 2023 versée directement au bailleur au mois de décembre 2023 et celle de 471,00 euros au titre de cette même allocation versée entre les mains du bailleur au mois de janvier 2024. En conséquence, il y a lieu de déduire ces sommes non comptabilisées au crédit du compte des locataires.

Toutefois, Madame [V] [N] [B] qui ne produit pas ses relevés de compte bancaires pourtant listés au bordereau de ses conclusions ne justifie pas de paiements non comptabilisés au crédit du décompte fourni par la demanderesse.

Les débiteurs, ne justifient pas s’être acquitté de leur dette, ni envers le bailleur, ni envers la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES conformément à l’article 1353 du code civil.

Madame [V] [N] [B] et Monsieur [I] [K] seront par conséquent condamnés solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer la somme de 4 272,47 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 avril 2023 pour la somme de 3 595,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Madame [V] [N] [B] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement.

Elle expose résider seule dans le logement avec ses deux enfants âgés de 9 et 11 ans, s’acquitter de charges mensuelles (outre le loyer) pour 549,00 euros et justifie bénéficier d’un contrat de travail au titre duquel elle perçoit un salaire net mensuel d’environ 1 500,00 euros.

Or, au regard des revenus mensuels de la locataire, de ses charges mensuelles et du montant du loyer, Madame [V] [N] [B], qui ne justifie par ailleurs pas avoir repris le versement de son loyer avant la date de l’audience, n’est pas en capacité d’honorer ses obligations locatives tout en apurant sa dette.

En conséquence, la demande en délais de paiement de Madame [V] [N] [B] sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [V] [N] [B] et Monsieur [I] [K], qui succombent, supporteront in solidum les entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 20 avril 2023 et seront condamnés à payer in solidum à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020,

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation en date du 10 novembre 2021 à effet au 1er juin 2023,

ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [V] [N] [B] et Monsieur [I] [K], ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 5] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES tendant à la fixation et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

CONDAMNE Madame [V] [N] [B] et Monsieur [I] [K] solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 4 272,47 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 20 avril 2023 pour la somme de 3 595,58 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETTE l’intégralité des demandes de Madame [V] [N] [B],

CONDAMNE Madame [V] [N] [B] et Monsieur [I] [P] in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [N] [B] et Monsieur [I] [P] in solidum aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,