Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 7 avril 2025, n° 24/03190

TJ Nice 7 avril 2025

Arguments

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Accepté
Congé délivré par le locataire
La cour a constaté que le congé a été délivré conformément aux conditions stipulées dans le contrat de bail, rendant la résiliation effective.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la société DORI, considérant qu'elle occupait les lieux sans droit depuis la résiliation du bail.
Accepté
Créances nées avant la liquidation
La cour a fixé la créance de la société au passif de la société DORI, reconnaissant les montants dus au titre des loyers et charges impayés.
Rejeté
Indemnité d'occupation postérieure à la liquidation
La cour a rejeté cette demande, considérant que la créance était née postérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire et n'était pas recevable.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a débouté la société de sa demande, considérant que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas une telle indemnisation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 7 avr. 2025, n° 24/03190
Numéro(s) :	24/03190
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle BRICE-TREHINJérôme ZUCCARELLI
Parties :	Etablissements E. [ M ] ET SES FILS dont le siège social est sis [ Adresse 2 ] poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 07 Avril 2025

N° RG 24/03190 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3W4

Grosse délivrée

à M^e BRICE-TREHIN

Copie délivrée

à M^e ZUCCARELLI

DEMANDEURS :

Etablissements E.[M] ET SES FILS dont le siège social est sis [Adresse 2] poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

Ayant pour mandataire de gestion HOMELIFE CONNECT, dont le siège social est [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.E.L.A.R.L. [T] – LES MANDATAIRES, représentée par Me [Y] [T] dont le siège social est sis [Adresse 3] en sa qualité de liquidateur de la société DORI dont le siège social est [Adresse 4]

Représentée par M^e Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le juge

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2019, la société ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS a donné à bail à la société DORI, pour l’occupation de l’un de ses salariés Monsieur [C] [B], pour une durée de six ans, un appartement T1/2 situé au 2ème étage de la copropriété [Adresse 7] sis [Adresse 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel révisable de 600 euros et d’une provision sur les charges de 30 euros par mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS a fait signifier au locataire la société DORI un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat, suivant acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 28 janvier 2024, la société DORI a donné congé de l’appartement.

La liquidation judiciaire de la société DORI a été prononcée par jugement du tribunal de commerce de NICE en date du 13 juin 2024 et la SELARL [T] LES MANDATAIRES, désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la société ETABLISSEMENTS E.[M] ET SES FILS a fait assigner la SELARL [T] LES MANDATAIRES, représentée par Maître [Y] [T] en sa qualité de liquidateur de la société DORI, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 28 novembre 2024 à 15 heures aux fins, au visa des articles 1709 et suivants du code civil, de voir constater la résiliation du bail conclu avec la société DORI à compter du 1er mars 2024 et statuer sur ses conséquences.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 11 février 2025 à 14 heures,

À l’audience,

La société ETABLISSEMENTS E [M] ET SES FILS, représentée, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :

— débouter la SELARL [T] LES MANDATAIRES de ses demandes,

— constater la résiliation du bail conclu avec la société DORI à compter du 1er mars 2024 par l’effet du congé délivré par la société DORI,

— par conséquent, ordonner l’expulsion de la société DORI et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— voir fixer la créance de la société ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS au passif de la société DORI représentée par son liquidateur, la SELARL [T] LES MANDAIRES à la somme de 8 314,99 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de retard depuis le commandement de payer et à celle de 2 293,29 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail le 1er mars 2024 et jusqu’à l’ouverture de la liquidation judiciaire le 13 juin 2024,

— condamner la société DORI représentée par son liquidateur, la SELARL [T] LES MANDATAIRES, à une indemnité d’occupation de 680,96 euros par mois à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

— condamner la société DORI représentée par son liquidateur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société DORI aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer.

Elle précise en outre que la dette locative actualisée s’élève à 16 464,54 euros.

La SELARL [T] LES MANDATAIRES, es qualité de liquidateur de la société DORI, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions n°2 déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de débouter la société ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS de l’intégralité de ses demandes et en conséquence la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux locations à usage d’habitation consenties à une personne morale, même pour y loger un membre de son personnel, ce qui est le cas en l’espèce. Le bail litigieux n’est donc pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et demeure régi par le droit commun.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. L’article 1713 du code civil précise que ce type de contrat peut porter sur toutes sortes de biens meubles ou immeubles.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Le contrat de location du 18 décembre 2019 stipule article III « DUREE » que le preneur peut donner congé à tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme, à savoir qu’il doit notifier son congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé et que le délai de préavis est en principe de trois mois, réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des « zones de tension du marché locatif » notamment.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi par la société DORI d’un congé par courrier recommandé avec avis de réception daté du 28 janvier 2024, reçu le 1er février 2024 s’agissant du logement litigieux occupé par Monsieur [B].

La demanderesse a adressé une mise en demeure par courrier recommandé du 21 mars 2024 à la société DORI, afin d’organiser un état des lieux de sortie, lui précisant que le bail était arrivé à son terme le 1er mars 2024.

Il résulte de ce qui précède que le contrat de bail du 18 décembre 2019 a été résilié par le congé délivré par le locataire et que la résiliation est effective depuis le 1er mars 2024

L’expulsion de la société DORI, occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024, sera donc ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande tendant à condamner la société DORI au paiement d’une indemnité d’occupation de 680,96 euros par mois à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, sera en revanche rejetée en l’état de la liquidation judiciaire de la société DORI prononcée le 13 juin 2024, en application des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce selon lequels le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 du même code et tendant notamment à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en fixation des créances

Conformément à l’article L. 641-3 du code de commerce, les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L. 622-24 à L. 622-27 et L. 622-31 à L. 622-33.

Aux termes des articles L. 622-24 et R. 622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (ci-après « BODACC »).

En l’espèce, la société ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS produit le BODACC des samedi 22 et dimanche 23 juin 2024, annonce n°1482, selon lequel un jugement en date du 13 juin 2024 a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL DORI RCS n°431 447 358 et désigné la SELARL [T] LES MANDATAIRES en qualité de liquidateur.

Elle justifie par ailleurs avoir transmis au liquidateur, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 juillet 2024, reçu le 8 juillet 2024, une déclaration de ses créances nées antérieurement au prononcé de la liquidation judiciaire, s’élevant à 8 314,99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2024, date de résiliation du bail, et à 2 293,29 euros au titre des indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation du bail jusqu’au prononcé de la liquidation judiciaire, soit la somme totale de 10 608,28 euros.

Il convient en conséquence de fixer la créance de la société ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS au passif de la société DORI représentée par son liquidateur, la SELARL [T] LES MANDAIRES, à la somme de 8 314,99 au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2024, date de résiliation du bail, et à 2 293,29 euros au titre des indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation du bail jusqu’au prononcé de la liquidation judiciaire, soit la somme totale de 10 608,28 euros.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

L’article L. 641-3 du code de commerce dispose que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premiers et troisièmes alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30. […].

Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L. 622-24 à L. 622-27 et L. 622-31 à L. 622-33

Les articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce disposent ainsi que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 du même code et tendant notamment à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent. Les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Les créances du I de l’article L. 622-17 sont les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, lesquelles sont payées à leur échéance.

L’article L.641-13 du code de commerce dispose en revanche que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

Il résulte de ces dispositions que toute action en paiement présentée contre le débiteur placé en liquidation judiciaire pour une créance née postérieurement à l’ouverture de la liquidation, irrégulière et/ou inutile aux besoins de la procédure, est interdite.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation en raison de l’occupation illicite des lieux postérieurement à la résiliation du bail, conformément à l’article 1240 du code civil.

La société demanderesse sollicite la condamnation de la société DORI, représentée par la SELARL [T] LES MANDATAIRES, au paiement d’une indemnité d’occupation de 680,96 euros par mois à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs

En l’espèce, cette créance, née postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire le 13 juin 2024, n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 641-13 du code de commerce susvisé s’agissant d’une créance qui n’est pas née régulièrement pour les besoins de la procédure, ni pour le maintien provisoire de l’activité de la société DORI mais pour l’occupation à titre d’habitation de son ancien salarié, Monsieur [B], qui ne faisait plus parti des effectifs depuis le 30 octobre 2023. En outre, la société DORI n’occupe pas personnellement les locaux.

La société ETABLISSEMENT E. [M] ET SES FILS sera en conséquent déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La société DORI, représentée par son liquidateur judiciaire, la SELARL [T] LES MANDATAIRES, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens au titre des frais privilégiés de la procédure collective. Le coût du commandement de payer n’est pas compris dans les dépens puisque non nécessaire à l’introduction de la présente instance.

En revanche, des considérations tirées de l’équité, relatives à la situation financière de la société preneuse, commandent de dispenser celle-ci du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail du 18 décembre 2019 conclu entre la société ETABLISSEMENTS E.[M] ET SES FILS et la société DORI par l’effet du congé délivré par cette dernière à la date du 1er mars 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de la société DORI, représentée par son liquidateur la SELARL [T] LES MANDATAIRES, ainsi que celle de tout occupant de son chef de l’appartement T1/2 situé au 2ème étage de la copropriété [Adresse 7] sis [Adresse 5] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à son encontre de l’appartement T1/2 situé au 2ème étage de la copropriété [Adresse 7] sis [Adresse 5], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au passif de la société DORI les sommes suivantes dues à la société ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS :

-8 314,99 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2024, date de résiliation du bail,

-2 293,29 euros au titre des indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation du bail jusqu’au prononcé de la liquidation judiciaire ;

DÉBOUTE la société les ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS de sa demande de condamnation de la société DORI, représentée par son liquidateur la SELARL [T] LES MANDATAIRES, au paiement d’une indemnité d’occupation de 680,96 euros à compter du 13 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

DÉBOUTE la société les ETABLISSEMENTS E. [M] ET SES FILS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société DORI, représentée par son liquidateur la SELARL [T] LES MANDATAIRES, aux dépens, au titre des frais privilégiés de la procédure collective ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection