Copie délivrée

à

la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI

la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES

la SELARL PLMC AVOCATS

la SCP REY GALTIER

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 13]

Le 07 Juillet 2025

1ère Chambre Civile

— ------------

N° RG 22/01254 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JNOD

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. DES TERRES ROUGES

immatriculée au RCS sous le n 828909580 RCS [Localité 13] prise en la personne de son représentant léagl domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3] (France)

représentée par la SELARL PLMC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Patrick MELMOUX, membre de la société civile professionnelle d’Avocats VERBATEAM MONTPELLIER, Avocat au Barreau de Montpellier

à :

M. [S] [F]

né le 19 Octobre 1973 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 9]

représenté par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Jean-Philippe DOMMEE de la SCP CASCIO, ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Mme [C] [K] épouse [F]

née le 29 Novembre 1974 à [Localité 11] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 9]

représentée par la SCP REY GALTIER, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Jean-Philippe DOMMEE de la SCP CASCIO, ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

M. [X] [W],

notaire associé de la SCP ”[J] [N], [O] [G], [X] [W] et [T] [Y]”,

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Gilles LASRY, Avocat au Barreau de Montpellier, avocat plaidant

SAS. BHDO,

SASU exerçant sous l’enseigne ORPI, au capital de 1 000,00 euros IMMATRICULEE AU RCS DE [Localité 13] SOUS LE NUMERO 799 806 252, PRISE EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL AUDIT SIEGE SOCIAL,, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Compagnie d’assurance SA PACIFICA

assureur multirisques habitation au titre de la police n° [Numéro identifiant 1], Société immatriculée au RCS [Localité 14] sous le numéro 352 358 865, et dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 05 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 31 mai 2017, dressé par Maître [X] [W], notaire, la SCI Des terres rouges a acquis, auprès de M. [S] [F] et de Mme [C] [K] épouse [F], une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 4]), cadastrée section B n°[Cadastre 6].

Préalablement à la signature de l’acte authentique, par acte sous seing privé du 1er mars 2017, les parties ont signé une promesse synallagmatique de vente, établie par la SARL ORPI, titulaire du mandat de vente.

L’acte de vente a informé la SCI Des terres rouges que la maison acquise avait été construite par les époux [F], par leurs soins, sans intervention d’entreprise.

A la suite de l’apparition d’importantes fissures affectant l’immeuble acheté, la SCI Des terres rouges a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assurance [Adresse 12], la SA Pacifica.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2019, la SCI Des terres rouges a fait assigner Monsieur et Madame [F] et la SA Pacifica, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Nîmes, afin de solliciter l’instauration d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 23 octobre 2019, Monsieur [B] [U] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

Par acte d’huissier du 17 mars 2022, la SCI Des terres rouges a fait assigner Monsieur et Madame [F] et la SA Pacifica, au fond, devant le tribunal judiciaire, afin de solliciter leur condamnation en lecture du rapport d’expertise à venir.

Le rapport a été déposé le 29 août 2022.

Par actes d’huissier des 21 et 25 septembre 2023, la SCI Des terres rouges a fait assigner Maître [X] [W], notaire associé de la SCP « [J] [N], [O] [G], [X] [W] et [T] [Y] », et la SAS B.H.D.O, exerçant sous l’enseigne ORPI.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 7 mars 2024.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, la SCI Des terres rouges demande au tribunal, sur le fondement des articles 1130 et suivants, 1240 et suivants, 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :

CONDAMNER in solidum les époux [F] à lui verser la somme de 80.512,08€ TTC correspondant au coût des travaux de reprise, somme devant être actualisée sur l’indice BT 01 (point de départ au jour du rapport d’expertise), à titre principal au visa des articles 1792 et suivants du Code civil, subsidiairement au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, et très subsidiairement au visa des articles 1130 et 1137 du Code civil ;

CONDAMNER in solidum les époux [F] à lui verser les sommes suivantes :

—  26.275€ arrêtée à juillet 2023, somme à parfaire au jour du jugement, en réparation de la perte de jouissance du fait des désordres ;

—  15.000€ au titre des frais de relogement ;

—  5.000€ au titre du préjudice moral.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER in solidum Me [X] [W] et la SARL B.H.D.O. à lui verser 99% des sommes suivantes, en réparation du préjudice de perte de chance de n’avoir pas renoncé à l’acquisition :

—  80.512,08€ TTC correspondant au coût des travaux de reprise ;

—  386,40€ par mois, depuis octobre 2017, soit la somme de 26.275€ arrêtée à juillet 2023, correspondant à l’indemnisation du préjudice de jouissance du fait des désordres ;

—  15.000€ correspondant à l’indemnisation du préjudice de jouissance du fait des travaux de reprise.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER les époux [F], Me [X] [W] et la SARL B.H.D.O de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER in solidum les époux [F] à lui verser la somme de 25.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 05 mars 2025, M. [S] [F] et de Mme [C] [K] épouse [F] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1792-4-3, 1641, 1648, 2220 et 1240 du code civil, de :

A titre principal,

JUGER irrecevable l’action en dommages et intérêts engagée à leur encontre du fait :

— de l’expiration du délai décennal au visa de l’article 1792 du code civil,

— de l’expiration du délai de 2 ans au visa de la garantie des vices cachés ;

En toutes hypothèses,

DEBOUTER les demandeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.

CONDAMNER la SCI Des terres rouges au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

LIMITER toutes éventuelles condamnations à hauteur de :

—  80.512,08 euros au titre des travaux,

—  3.864 euros au titre des préjudices,

CONDAMNER la société Pacifica à les relever et garantir de toutes éventuelles condamnations.

CONDAMNER la SCI Des terres rouges et la société Pacifica au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, la SA Pacifica demande au tribunal, sur le fondement de l’article L.125-1 du code des assurances, de :

DEBOUTER Monsieur et Madame [F] de toute demande de condamnation, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

PRONONCER sa mise hors de cause ;

CONDAMNER tout succombant à lui verser une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens d’instance.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 05 décembre 2024, la SAS B.H.D.O., exerçant sous l’enseigne ORPI, demande au tribunal, sur le fondement des articles 789 du code de procédure civile et 1792 du code civil, de :

JUGER que l’action des demandeurs fondée sur l’article 1792 du code civil est prescrite ;

CONDAMNER la partie succombante à lui verser la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, Maître [X] [W], demande au tribunal, sur le fondement des articles 789 du code de procédure civile et 1792 du code civil, de :

SUR L’INCIDENT D’IRRECEVABILITE DES DEMANDES :

Lui DONNER ACTE qu’il s’en rapporte à justice sur les mérites de la demande de Monsieur [F] et de Madame [K].

SUR LE REJET DE DE L’ACTION EN RECHERCHE DE SA RESPONSABILITE

JUGER que l’acte de vente qu’il a établi est explicite ;

JUGER qu’il n’a pas commis de faute ;

JUGER que la SCI Des terres rouges ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité ;

La DEBOUTER de ses demandes ;

La CONDAMNER à lui payer la somme de 3 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER la SAS B.H.D.O. de sa demande en garantie contre lui ;

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a renvoyé l’examen des fins de non-recevoir soulevées par M. et Mme [F] à la formation de jugement du tribunal par mention au dossier lors de l’audience de mise en état du 12 septembre 2024.

La clôture est intervenue le 22 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 06 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 05 mai 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 07 juillet 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande en garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

L’article 1792-1 du même code répute constructeur de l’ouvrage « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

L’article 1792-4-1 du même code précise que « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article. ».

Il est constant que dans la situation d’un constructeur – vendeur non professionnel, en l’absence de réception des travaux, le point de départ du délai décennal court au jour de l’achèvement des travaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire confirme les fissures dénoncées par la SCI Des terres rouges, et conclut qu’elles portent atteinte à la solidité de la villa, ainsi qu’à sa destination en raison des infiltrations qu’elles peuvent engendrer. Ces éléments ne sont pas contestés par les parties.

Il attribue l’origine de ces désordres à :

« – l’hétérogénéité des semelles de fondations (dans leurs dimensions, leur profondeur, et la nature du sol support ;

— l’insuffisance des dispositifs (de type « joint de dilatation ») susceptibles d’absorber les tassements ou de dilatations différentiels à la jonction entre les différents volumes, notamment lors des modifications de 2005 (garage + extension garage + salon d’été). ».

Si l’expert impute ces défauts au constructeur – vendeur, il rappelle qu’ils sont apparus en 2012, « soit près de 12 ans après la fin des travaux d’agrandissement ».

Il ressort en effet du rapport que « les dommages constatés concernent l’extension du garage ».

Or, si les déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux des époux [F] ont été reçues le 27 février 2016 à la mairie de [Localité 10], celle afférente au permis de construire 3014403H0013 du 13 juin 2003 mentionne un chantier achevé le 1er avril 2004 tandis que celle relative au permis 3014409N0004 du 8 septembre 2009 fait état d’un chantier achevé le 1er juin 2010. L’acte authentique de vente entre les époux [F] et la SCI Des terres rouges reprend dans son paragraphe « permis de construire – achèvement – conformité » ces pièces, précisant que le premier permis de construire, qui a été complété par un modificatif portant les mêmes références, concernait la construction neuve et la transformation de « l’auvent en garage – portail intérieur – mur de soutènement ». L’acte précise que le permis de 2009 visait à la transformation du garage en salon de coiffure. Le notaire précise dans son acte que la copie de ces pièces y est annexée et fait état de la lecture des certificats de conformité.

Il s’ensuit que les travaux d’extension, à l’origine des désordres, ont été achevés le 1er avril 2004, soit plus de 10 ans avant l’apparition des fissures. Cette constatation ne résulte pas des seules déclarations des constructeurs – vendeurs reprises par l’expert judiciaire, comme l’allègue la SCI Des terres rouges, mais aussi de l’acte authentique de vente et des documents annexés. En conséquence, il sera fait droit à la demande des époux [F] d’irrecevabilité de l’action en garantie décennale intentée par la SCI Des terres rouges.

Sur la demande en responsabilité contractuelle avant réception

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La requérante demande la condamnation des époux [F] sur le fondement de la responsabilité contractuelle « si le tribunal retenait l’absence de réception de l’ouvrage », faisant état de leur manquement à leur obligation de résultat puisque l’ouvrage est affecté de graves défauts. Toutefois, l’obligation de résultat alléguée suppose un lien contractuel entre la SCI Des terres rouges et les époux [F] reposant sur un contrat de louage d’ouvrage, d’entreprise ou de construction de maison individuelle, qui fait défaut ici.

En toute hypothèse, ce changement de fondement s’expose à la même critique que ci-dessus pour la garantie décennale dans la mesure où l’article 1792-4-3 du code civil, prescrit l’action en responsabilité contre le constructeur – vendeur visé à l’article 1792-1 par 10 ans à compter de la réception des travaux, donc de leur achèvement en l’espèce comme déjà évoqué.

Ce moyen ne sera donc pas retenu.

Sur la demande en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. ».

Quant à la recevabilité de l’action

L’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ».

Il est constant que lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil.

Les vendeurs invoquent dans un premier temps la forclusion du délai de la garantie des vices cachés, auquel ne serait pas applicable la suspension par l’effet du déroulement des opérations d’expertise. L’ordonnance désignant l’expert judiciaire étant du 23 octobre 2019 et l’assignation au fond du 17 mars 2022, la demande sur le fondement de la garantie des vices cachés serait ainsi irrecevable.

Si l’alinéa 2 de l’article 1648 du code civil prend soin de préciser que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents, le délai imparti par le premier alinéa à l’acheteur pour agir en garantie contre le vendeur en application de l’article 1641 du code civil n’est en revanche pas spécialement qualifié par le législateur. Or, si la Cour de cassation a pu qualifier alternativement ce délai de forclusion ou de prescription, les exigences de la sécurité juridique ont conduit la chambre mixte à retenir la solution unique de la prescription (chambre mixte 21 juillet 2023 n°21-15.809, puis notamment 1ère Civ., 4 septembre 2024, n°23-14.650).

Le délai biennal de l’article 1648 alinéa 1 du code civil est donc une prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 du même code, et le moyen soulevé par les vendeurs en ressort inopérant.

Les défendeurs expliquent ensuite que lorsque l’acquéreur agit sur le fondement des vices cachés liés à la vente au motif que le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même des travaux, il agit à l’encontre du vendeur – constructeur. Ils en déduisent que ce seraient les dispositions d’ordre public de l’article 1792-1 (2°) qui trouveraient application, rendant dès lors irrecevable l’action intentée puisque l’ouvrage a plus de 10 ans. Ainsi, l’action en garantie des vices cachés aurait dû être engagée dans le délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux.

Néanmoins, les deux garanties ne reposent nullement sur les mêmes fondements légaux ni contractuels, et n’ont pas le même objet. Celle des vices cachés, suppose un contrat de vente, avec un acquéreur se retournant contre son vendeur pour défaut dans son obligation de délivrance. La garantie décennale sanctionne un constructeur qui n’a pas rempli son obligation de résultat d’exécuter un ouvrage sans défaut ; elle vise à permettre au maître de l’ouvrage et ses ayants-cause de contrôler la qualité du travail exécuté par le maître d’œuvre ou assimilé afin d’assurer la pérennité de l’ouvrage.

Il n’est donc aucune corrélation entre le délai d’épreuve de 10 ans de la garantie décennale, qui court à compter de la réception de l’ouvrage ou, comme en l’espèce, de l’achèvement des travaux, et celui de la garantie des vices cachés qui trouve son point de départ dans l’apparition des défauts.

Ce moyen des défendeurs ne sera donc pas retenu.

Dès lors, l’action en garantie des vices cachés de la SCI Des terres rouges sera déclarée recevable.

Quant au bien-fondé de l’action

L’article 1642 du code civil précise que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. ».

Selon l’article 1643 du même code « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

Les défendeurs soulèvent que les fondations n’ont jamais causé de problème avant le phénomène de catastrophe naturelle de 2017, postérieur à la vente, et qu’en conséquence la condition d’antériorité du vice n’est pas remplie.

Toutefois, lors des opérations expertales, pour vérifier les conclusions du cabinet Saretec missionné par l’assureur Pacifica, M. [B] [U] a fait procéder à 3 sondages pénétrométriques, un sondage pressiométrique après forage à la tarière, une découverte de fondation pour vérifier les caractéristiques des semelles de fondation et rechercher leur ferraillage, un prélèvement d’échantillon sous les fondations pour étude en laboratoire, une recherche de granulométrie, une recherche des limites d’Atteberg et un essai au bleu de méthylène.

Les investigations du sapiteur, la société Abesol, et les sondages réalisés par le cabinet Saretec pour la compagnie Pacifica, lui permettent d’établir que :

« – la partie « maison » est assise sur une semelle en béton armé de dimensions estimées 50 cm x 60 cm (Ht) descendue à une profondeur de 1,20 m sous le TA (Terrain Aménagé) avec encastrement d’environ 20 cm dans le calcaire (donc dans un horizon a priori insensible aux effets de la dessiccation).

— La terrasse est fondée bien plus superficiellement, sur une semelle en béton armé de dimensions 60 cm x 25 cm (Ht) encastrée à une profondeur de 55 cm sous le TA dans une argile limoneuse peu sensible aux phénomènes de retrait et gonflement.

— Les sondages effectués à la diligence de Saretec (au pied de la principale fissure du pignon Nord et au point le plus haut du côté du pignon Nord) ont permis de trouver des semelles en béton, descendues à faible profondeur (40 cm et 20 cm, soit à des profondeurs qui ne peuvent être qualifiées de « hors gel »). ».

Il y a lieu de souligner que ces mesures entrent en contradiction avec les déclarations de M. [S] [F] durant le premier accedit, affirmant notamment que :

— « les fondations de la maison, de la terrasse et du garage (dans son emprise originelle) ont été coulées en même temps et descendues à environ 2,00 m sous le terrain naturel » ;

— « au moment d’édifier le garage la décision a été prise d’en agrandir l’emprise et de fermer la véranda. Les fondations de l’extension (…) ont alors été creusées (…) jusqu’à une profondeur d’environ 1,60 m et des aciers ont été scellés dans les fondations préexistantes, de la première partie ».

A partir des mesures à sa disposition, l’expert judiciaire conclut que les désordres sont dus à l’hétérogénéité des semelles de fondations (« dans leurs dimensions, leur profondeur, et la nature du sol support ») ainsi qu’à « l’insuffisance des dispositifs (de type « joint de dilatation ») susceptibles d’absorber les tassements ou de dilatations différentiels à la jonction entre les différents volumes, notamment lors des modifications de 2005 (garage + extension garage + salon d’été »).

Il explique que si le sol est « peu sensible » au retrait / gonflement, cela ne signifie pas qu’il y est totalement « insensible ». Il estime cependant que des fondations homogènes auraient permis de s’en affranchir, à condition de les compléter par l’aménagement de joints de dilatation à la jonction entre les différents volumes ; il précise sur ce dernier point que certains ont été prévus et réalisés et que d’autres manquent comme par exemple à la jonction entre le garage et son extension. Il en conclut que la sécheresse de 2017 a été le révélateur de l’hétérogénéité des fondations, soulignant que les analyses de sol montrent qu’elle n’a pas pu en être la cause déterminante, et que même en son absence les dommages seraient apparus.

Il n’est apporté aucun élément par les défendeurs de nature à remettre en question les conclusions de l’expertise judiciaire, appuyées par une approche scientifique, basées sur un recueil de mesures et d’analyses objectives.

Ainsi, si les désordres sont effectivement apparus après la vente, ce qui n’est pas contesté, leur cause déterminante, à savoir l’hétérogénéité des fondations, qui constitue le vice dénoncé, est antérieure à la cession.

Ce vice était caché lors de la vente, et indécelable par un profane, ce qui n’est pas discuté.

Comme susmentionné, les vices portent atteinte à la solidité de la villa, ainsi qu’à sa destination en raison des infiltrations qu’ils peuvent engendrer.

En outre, l’acte authentique de vente stipule expressément que l’exonération de garantie des vices cachés ne s’applique pas « si le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux », ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, les époux [F] sont tenus à garantir leurs acquéreurs des vices cachés ci-dessus développés.

Quant aux préjudices indemnisables

L’article 1645 du code civil dispose que « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. ».

Selon l’article 1644 du même code, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

Il est toutefois établi en jurisprudence que l’acheteur peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

En l’espèce, les vices constatés se situent dans un défaut de conception des fondations et le mauvais aménagement de joints de dilatation à la jonction entre les différents volumes, travaux réalisés par M. [S] [F] lui-même. Comme le souligne l’expert judiciaire « il avait donc pleinement connaissance de la nature des fondations, puisqu’il les a réalisées ». Les vendeurs ne peuvent donc invoquer l’ignorance du vice caché, dont ils sont à l’origine, ni même ses conséquences, l’expert soulignant, au regard de l’importance de l’hétérogénéité des fondations, être « surpris qu’il ait fallu autant de temps pour que (les désordres) apparaissent ».

Il sera d’ailleurs rappelé que lors du 1er accédit, M. [S] [F] a fait état de profondeurs des fondations et d’un mode constructif homogène qui ont été ultérieurement démentis par les investigations menées. Cette tentative du constructeur d’une maison de dissimuler les caractéristiques réelles de ses travaux appuie sa connaissance de leurs conséquences et le lien avec les fissures. Un entrepreneur individuel en « travaux de maçonnerie générale et gros œuvre de bâtiment », comme est définie sa situation au répertoire SIRENE produit, ne saurait de surcroît ignorer que des fondations hétérogènes sont sources de fissures.

En outre, comme souligné par les requérants, la jurisprudence assimile aux vendeurs professionnels, eux-mêmes irréfragablement réputés connaître les vices de la chose, les vendeurs – constructeurs même non professionnels qui réalisent eux-mêmes les travaux ou qui se comportent en qualité de maître d’œuvre (3ème Civ. 26 février 1980, n°78-15.556 ; 3ème Civ. 29 juin 2017, n°15-20.646).

Les vendeurs connaissant les vices de la chose, ils seront tenus de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs.

Sur le dommage matériel

La requérante sollicite la somme de 80.512,08 euros TTC de ce chef, à actualiser sur la base de l’indice BT 01 au jour du dépôt du rapport d’expertise soit le 29 août 2022. Les défendeurs approuvent ce montant qui est celui évalué par l’expert pour les travaux de reprise.

Les époux [F] seront en conséquence condamnés solidairement à verser cette somme à la SCI Des terres rouges, réactualisée sur la base de l’indice BT 01 à compter du 29 août 2022.

Sur les préjudices immatériels

La requérante sollicite un préjudice de jouissance depuis l’apparition des fissures, et un autre pour le temps des travaux de reprise.

Les époux [F] estiment que le préjudice de jouissance depuis l’apparition des fissures n’est pas constitué, la maison étant restée habitable. La SCI Des terres rouges sollicite l’allocation de 30% de la valeur locative de la maison, arrêtée à la somme de 1.288 euros par mois (estimation de l’agence immobilière ORPI) depuis la survenance du sinistre.

Il n’est pas démontré par la requérante que les désordres constatés aient limité sa capacité d’utiliser le bien visé. Elle sera dès lors déboutée de cette demande.

Les désordres constatés vont en revanche nécessiter 5 mois de travaux selon évaluation de l’expert, qui précise néanmoins que la maison ne sera pas habitable que durant les 3 mois de gros œuvre. Il n’est opposé par la requérante aucun argument pertinent de nature à remettre en cause l’évaluation de l’expert et ce préjudice de jouissance sera en conséquence fixé à 3.864 euros, comme proposé par les défendeurs, somme correspondant à trois mois de la valeur locative de l’habitation.

En ce qui concerne le préjudice moral, il est avéré que l’apparition de fissures dans sa maison dans les 6 mois de son installation, lesquelles sont génératrices d’anxiété sinon d’inquiétude, est source de préjudice moral. Il sera donc fait droit à la demande de la requérante sur ce point et les époux [F] seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros à ce titre.

Sur la demande en garantie de la SA Pacifica

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article L.125-1 du code des assurances dispose que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’État et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières» sur les biens faisant l’objet de tels contrats.

(…)

Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou également, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative», lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises.

(…)

L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article.

(…) ».

Les époux [F] considèrent que la SA Pacifica a commis une faute par sa « prise de position infondée ». Ils maintiennent à l’appui de leur position qu’il n’y a pas de problème de fondation à défaut de désordre préalable à l’épisode de sécheresse.

Les défendeurs n’apportent pas d’argumentation supplémentaire à leur moyen qui a déjà été écarté ci-dessus, l’expert l’ayant également discuté avant de conclure que la sécheresse de 2017 n’a été que le révélateur de l’hétérogénéité des fondations, soulignant que les analyses de sol montrent qu’elle n’a pas pu en être la cause déterminante, et que même en son absence les dommages seraient apparus.

La sécheresse n’ayant pas été la cause déterminante des dommages, la garantie de la SA Pacifica n’était pas engagée, et aucune faute n’est à lui reprocher.

Il sera en outre souligné que si la sécheresse avait été une cause déterminante des dommages, les époux [F] n’en auraient pas été tenus responsables et n’auraient pas eu à solliciter que l’assureur les relève et garantisse de condamnations par définition inexistante. De surcroît, la SCI Des terres rouges s’étant désistée de ses demandes contre la SA Pacifica, aucune faute de celle-ci n’est caractérisable, l’assureur n’ayant pas vocation à indemniser ses assurés sans demande de leur part.

Les défendeurs seront donc déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [F]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Les époux [F] estiment fautive la procédure engagée par la SCI Des terres rouges, ainsi que la prise de position de non garantie de l’assureur. Ils succombent néanmoins au procès et échouent par conséquent à démontrer les fautes invoquées. Ils seront donc déboutés de ce chef de demande.

Sur les demandes subsidiaires

Les prétentions de la SCI dirigées contre Maître [X] [W] et la B.H.D.O. étant subordonnées au rejet de leurs demandes principales contre les époux [F], il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

II) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 695.4° du même code précise que les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Les époux [F] qui succombent à l’instance en supporteront solidairement les dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de condamner solidairement les époux [F] à payer à la SCI Des terres rouges au titre des frais irrépétibles la somme de 6.000 €. Ils seront également condamnés à payer à la SA Pacifica la somme de 1.000 euros à ce titre. Succombant à l’instance, les époux [F] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

La SCI Des terres rouges sera quant à elle condamnée à payer à Maître [X] [W] et la B.H.D.O., qu’elle a attrait à la procédure, la somme de 1.000 euros chacun.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI Des terres rouges fondée sur la gatantie décennale ;

DEBOUTE la SCI Des terres rouges de sa demande fondée sur la responsabilité contractuelle ;

DECLARE recevable la demande de la SCI Des terres rouges en garantie des vices cachés ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et de Mme [C] [K] épouse [F] à payer à la SCI Des terres rouges la somme de 80.512,08 euros TTC au titre de leur préjudice matériel, avec indexation sur l’indice BT 01 entre le 29 août 2022, date du rapport d’expertise, et le présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et de Mme [C] [K] épouse [F] à payer à la SCI Des terres rouges la somme de 3.864 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et de Mme [C] [K] épouse [F] à payer à la SCI Des terres rouges la somme de 5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI Des terres rouges du surplus de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE M. [S] [F] et Mme [C] [K] épouse [F] de leur demande de condamnation de la SA Pacifica à les relever et garantir de leurs condamnations ;

DEBOUTE M. [S] [F] et Mme [C] [K] épouse [F] de leur demande en dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de la SCI Des terres rouges à l’encontre de Maître [X] [W] et de la SAS B.H.D.O ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [C] [K] épouse [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [C] [K] épouse [F] à payer à la SCI Des terres rouges la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [C] [K] épouse [F] à payer à la SA Pacifica la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Des terres rouges à payer la somme de 1.000 euros à Maître [X] [W] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI Des terres rouges à payer la somme de 1.000 euros à la SAS B.H.D.O,au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [S] [F] et Mme [C] [K] épouse [F] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT