TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

18° chambre 2ème section

N° RG 15/14251

N° Portalis 352J-W-B67-CGIA6 JUGEMENT N° MINUTE : 7 rendu le 11 Mars 2021

Assignation du : 22 Septembre 2015

EXPERTISE

Z A B, boulevard de Flandrin 75116 Paris c.A@daxter.fr 01-84-25-04-B

DEMANDERESSE

Société ETAM LINGERIE (SAS) […]

représentée par Maître Laurent CREHANGE de la SELAS CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1312, M^e Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Société MAC 74 (SCI) […]

Y ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire

#B0119

C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à C.C.C. délivrée le : à

Page 1

COMPOSITION DU TRIBUNAL

François VARICHON, Vice-président Laurence POISSENOT, Vice-Présidente Tiffanie REISS, Juge

assistés de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2020 tenue en audience publique devant Tiffanie REISS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort _________________

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 1999, la SCI MAC 74 a donné bail à la société P.M. J., aux droits de laquelle vient la société ETAM LINGERIE, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 6ème pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1 février 2000er moyennant un loyer annuel en principal de 800.000 francs et à destination de «prêt-à-porter, hommes, femmes et lingerie féminine, sous les enseignes «IZKA» ou «CALVIN KLEIN »».

Par acte d’huissier de justice en date du 25 septembre 2013, la société ETAM LINGERIE a fait délivrer à la SCI MAC 74 une demande en renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1 octobre 2013er moyennant un loyer annuel en principal de 125.000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 décembre 2013, la SCI MAC 74 a fait délivrer à sa locataire un refus de renouvellement du bail avec offre de versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 22 septembre 2015, la société ETAM LINGERIE a assigné la SCI MAC 74 devant le tribunal de grande instance, au visa des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, aux fins de voir, à titre principal, condamner la SCI MAC 74 à lui régler une somme de 815.000 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les frais de réinstallation, les pertes sur stock et les indemnités de licenciement (et autres coûts salariaux) et fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 105.000 euros depuis le 1er octobre 2013.

Par ordonnance en date du 22 février 2018, le juge de la mise en état, a notamment :

- rejeté la demande d’expertise portant sur l’indemnité d’éviction formulée par la société ETAM LINGERIE et la demande de la SCI MAC 74 tendant à voir dire sans objet la demande de fixation de l’indemnité d’éviction par l’expert, en raison de l’accord du bailleur sur ce montant,

Page 2

- désigné en qualité d’expert Gaël LE VEVE avec mission, notamment de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments de fait et techniques permettant de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire, en application de l’article L.145-28 du code de commerce, pour l’occupation des lieux, objets du bail, sis […] , depuis le 1 octobre 2013 et jusqu’au 18 avril 2017 inclus,^{ème er}

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

- réservé les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le 16 mai 2018, le juge de la mise en état a constaté la caducité de la désignation de l’expert, la consignation n’ayant pas été versée dans le délai imparti.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2019, la société ETAM LINGERIE demande au tribunal, au visa des articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce, des articles 1134 et 1147 et suivants du code civil, en leur rédaction applicable au jour du contrat de bail, devenus les articles 1103, 1104, 1193 et 1231-1 du code civil, en sa nouvelle rédaction, de :

- constater que, par exploit d’huissier du 21 juin 2016, la SCI MAC 74 a acquiescé à une de ses demandes en acceptant de payer le montant de l’indemnité d’éviction à hauteur de 815.000 euros, outre les frais de réinstallation, les pertes sur stock et les indemnités de licenciement et autres coûts salariaux à chiffrer en sus,

- dire et juger en conséquence que le lien juridique d’instance ne demeure que pour le surplus de ses demandes ainsi que pour le chiffrage des frais de réinstallation, des pertes sur stock et des indemnités de licenciement et autres coûts salariaux,

- condamner la SCI MAC 74 à lui régler une somme de 281.807,74 euros au titre de ses frais de réinstallation, sauf à parfaire pour tenir compte des factures pouvant être adressées d’ici la date à laquelle le Tribunal de céans statuera,

- fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 105.000 euros du 1 octobre^er 2013 au 18 avril 2018,

- condamner la SCI MAC 74 à lui restituer le trop-perçu de loyer sur cette période, soit la somme de 338.901,49 euros,

- condamner la SCI MAC 74 à lui verser une somme de 157.000 euros au titre du préjudice financier issu de la privation liée à son droit au maintien dans les lieux, entrainant un préjudice à sa perte d’exploitation entre le 18 avril 2017 et le 20 décembre 2018,

- condamner la SCI MAC 74 à lui régler la somme de B.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites,

- débouter la SCI MAC 74 de l’intégralité de ses demandes,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

La société locataire fait valoir que, par acte d’huissier en date du 21 juin 2016, la SCI MAC 74 a indiqué accepter de payer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due, à hauteur de la somme de 815.000 euros, outre le montant des frais de réinstallation, des pertes sur stock et des indemnités de licenciement et autres coûts salariaux ; qu’après reclassement des salariés et l’écoulement des stocks, la bailleresse ne lui est redevable plus que d’une somme au titre des frais de réinstallation ; que la SCI MAC 74 est irrecevable à solliciter le remboursement d’une partie des sommes dues au motif qu’elle s’est réimplantée, ayant acquiescé à ses demandes ce qui emporte renonciation à toute action relative à la contestation du montant, et qu’elle ne peut se prévaloir d’un vice du consentement né de la croyance erronée selon laquelle elle ne se réinstallerait pas ; qu’en tout état de cause, son nouveau magasin n’a ouvert que le 1 mars 2019 et qu’en^er l’absence de toute activité pendant deux ans, son fonds a disparu, de sorte qu’il ne peut être considéré que l’indemnité allouée l’a été au titre d’une indemnité de transfert ; que les frais de réinstallation sont dus tant dans l’hypothèse d’un transfert du fonds que dans

Page 3

l’hypothèse de la perte du fonds de commerce ; qu’elle s’est effectivement réinstallée et qu’elle a dû exposer de nombreux frais pour adapter le local à son concept commercial, soit la somme de 271.515,29 euros, selon les justificatifs qu’elle produit; qu’elle conteste l’état de vétusté des aménagements soulevé par la bailleresse, que la valeur de 700 euros/m² dont se prévaut cette dernière sur la base d’une expertise amiable de M. X n’est pas justifiée, faute de visite des lieux et que le taux de 50% retenu par la bailleresse est arbitraire ; qu’elle n’a formulé aucune demande au titre des agencements non amortis, cette question étant sans rapport avec les frais de réinstallation. S’agissant de l’indemnité d’occupation due au bailleur, elle indique qu’il y a lieu d’appliquer un abattement de précarité de 20% en raison de l’incertitude portant sur le renouvellement de son bail pendant quatre ans ; que la valeur locative a été estimée par son expert amiable, la société SCHNEIDER INTERNATIONAL à la somme de 131.600 euros, de sorte que sur la période du 1 octobre 2013 au 18 avril 2017, elle^er est redevable de la somme annuelle de 105.000 euros ; qu’elle s’oppose à la désignation d’un expert judiciaire, la SCI MAC 74 n’ayant pas été diligente et son attitude étant dilatoire ; qu’il convient en outre de condamner la bailleresse à lui rembourser le trop-perçu soit la somme de 338.901,49 euros. Elle soutient qu’elle a été contrainte de quitter les lieux sans avoir été indemnisée intégralement par la bailleresse, entraînant une perte d’exploitation substantielle, alors qu’elle avait le droit de se maintenir dans les lieux, de sorte qu’elle est fondée à obtenir le paiement de la somme de 157.000 euros en réparation de son préjudice d’exploitation, sa demande fondée sur les articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce étant recevable ; qu’elle n’a pas quitté les locaux de son plein gré, alors que la bailleresse a obtenu sur requête la désignation d’un séquestre, avant que l’ordonnance du 5 janvier 2017 soit rétractée par la Cour d’appel de Paris le 6 décembre 2017 et qu’elle lui a signifié le 19 janvier 2017 une mise en demeure de quitter les lieux dans le délai de trois mois fixé par l’article L.145-29 du code de commerce. Elle indique qu’elle risquait de perdre le bénéfice de l’indemnité d’éviction si elle n’obtempérait pas.

Aux termes de ses dernières demandes signifiées par voie électronique le 3 janvier 2020, la SCI MAC 74 demande au tribunal, au visa des articles L.145-14, L.145-28 et L.145-29 du code de commerce et des articles 15, 56 et 753 du code de procédure civile, de : 1°) Sur l’indemnité principale

- dire et juger que la société ETAM LINGERIE a transféré son fonds de commerce,

- en conséquence, dire et juger que l’indemnité principale doit correspondre à une indemnité de transfert, basée sur la valeur du droit au bail,

- fixer ladite indemnité à la somme de 233.000 euros,

- condamner la société ETAM LINGERIE à lui payer la somme de 447.000 euros au titre du trop-perçu sur l’indemnité d’éviction principale et de 44.700 euros au titre du trop-perçu sur les frais de remploi, soit au total la somme de 491.700 euros, 2°) Sur les frais accessoires

* Les frais de réinstallation

- à titre principal, débouter la société ETAM LINGERIE de sa demande en paiement des frais de réinstallation à hauteur de 271.515,29 euros et dire et juger qu’ils ne sauraient être supérieurs à la somme de 37.669,70 euros,

- à titre subsidiaire, si par impossible la présente juridiction venait à estimer que la société ETAM LINGERIE a perdu son fonds de commerce, dire et juger que les frais de réinstallation ne sont dus que dans une hypothèse de transfert de fonds de commerce,

- en conséquence, débouter la société ETAM LINGERIE de sa demande en paiement des frais de réinstallation,

- subsidiairement, la débouter de sa demande en paiement des frais de réinstallation à hauteur de 271.515,29 euros et dire et juger qu’ils ne sauraient être supérieurs à la somme de 37.669,70 euros,

* les frais de remploi

- les fixer à la somme de 2.500 euros au regard des justificatifs versés aux débats par la société ETAM LINGERIE, subsidiairement à la somme de 23.300 euros, soit B% de l’indemnité d’éviction principale,

Page 4

- en conséquence, condamner la société ETAM LINGERIE à lui payer la somme de 65.500 euros, subsidiairement 44.700 euros au titre du trop-perçu sur les frais de remploi,

* les frais de déménagement

- condamner la société ETAM LINGERIE à lui payer la somme de 14.700 euros versés au titre des frais de déménagement, en l’absence de communication de pièces justifiant avoir déboursé ce montant,

* le trouble commercial

- fixer le montant du trouble commercial à la somme de 11.333 euros,

- en conséquence, condamner la société ETAM LINGERIE à lui payer la somme de 20.314 euros au titre du trop-perçu sur le trouble commercial,

* les frais de double loyer

- dire et juger que la société ETAM LINGERIE n’est pas en droit de percevoir une indemnité de double loyer, faute pour elle d’avoir dû supporter un double loyer,

- en conséquence, condamner la société ETAM LINGERIE à lui payer la somme de 15.340 euros au titre du trop-perçu sur les frais de double loyer, 3°) Sur l’indemnité d’occupation

* à titre principal, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 188.000 euros au 1er octobre 2013 et dire que ce montant doit être indexé le 1 octobre^er de chaque année,

* à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la présente juridiction aux fins de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation dont la société ETAM LINGERIE était redevable à compter du 1 octobre 2013 jusqu’au 18 avril 2017, date^er à laquelle elle a restitué les locaux,

- en tant que de besoin, en application de l’article 271 du code de procédure civile, elle sollicite le relevé de caducité et l’autorisation de consigner la provision afin que la mesure d’expertise puisse être mise en œuvre, 4°) Sur les demandes de la société ETAM LINGERIE

- dire irrecevable et en tout cas mal fondée la société ETAM LINGERIE en toutes ses demandes,

- en conséquence, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, 5°) En toute hypothèse

- condamner la société ETAM LINGERIE au paiement de la somme de B.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Y en application de l’article 699 du code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La bailleresse fait valoir que la société ETAM LINGERIE lui avait assuré que l’éviction entraînerait la perte de son fonds de commerce, alors qu’il s’agit d’un transfert, le délai écoulé entre la restitution des locaux et la réinstallation n’étant pas de nature à lui avoir fait perdre sa clientèle s’agissant d’une enseigne nationale ; que sa demande en restitution est recevable en ce que son acquiescement est entaché d’un vice de consentement le rendant nul, du fait de la croyance erronée que la locataire perdrait son fonds de commerce, cette dernière ne l’ayant pas informée de sa volonté de se réinstaller ; qu’il ressort de l’expertise amiable de M. X que la valeur locative de marché est égale à 210.000 euros tandis que le loyer était de 184.080 euros ; que le différentiel ressort donc à la somme de 25.920 euros et qu’après application d’un coefficient de situation de 9, la valeur du droit au bail est égale à la somme de 233.000 euros, de sorte qu’elle est fondée à solliciter la restitution du trop versé entre cette somme et celle de 680.000 euros avancée à la société ETAM LINGERIE, soit la somme de 447.000 euros. Elle soutient en outre que dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce, aucune indemnité n’est due au titre des frais de réinstallation en l’absence de réinstallation et que ceux-ci ne sont payables que s’il s’agit de frais qui ont été exposés par le locataire pour les besoins spécifiques de son activité, et non des améliorations ; que la société ETAM LINGERIE tente de lui faire supporter tous les frais exposés dans ses nouveaux locaux, comme la climatisation, alors que son indemnisation doit correspondre au préjudice subi

Page 5

du fait de l’éviction ; qu’en outre, la clause d’accession prévue au bail exclut l’indemnisation de la locataire de ce chef ; qu’il convient de prendre en considération l’état des locaux délaissés, puisqu’elle n’est pas tenue de financer des aménagements neufs et qu’il résulte du procès-verbal de constat que les locaux n’ont pas été restitués en bon état ; que le montant des factures sollicités est contestable et qu’il convient de retenir un abattement de vétusté de 50%. Elle précise par ailleurs que les montants versés au titre des indemnités accessoires ne sont pas dus, s’agissant des frais de remploi, faute pour la société ETAM LINGERIE d’avoir acquis un fonds de commerce et un droit au bail, les seuls frais engagés s’étant élevés à la somme de 2.500 euros, de sorte qu’elle est fondée à obtenir la restitution de la somme de 65.500 euros, et à titre subsidiaire, la somme de 44.700 euros, ainsi que des frais de déménagement, non justifiés, pour la somme de 14.700 euros , et enfin du trouble commercial, seuls les chiffres d’affaires des années 2014 à 2016 devant être pris en compte, et l’EBE s’élevant à la somme de 11.333 euros, de sorte qu’il lui est due la somme de 20.314 euros à titre de restitution et de l’indemnité de double loyer à hauteur de 15.340 euros. Sur l’indemnité d’occupation, elle sollicite de voir fixer la valeur locative à une somme de 2.000 euros/m2P, soit pour 94 m2P, une somme de 188.000 euros, confirmée par son expert amiable, et s’oppose à l’application d’un abattement de précarité, soutenant que la locataire a pu exploiter normalement les locaux loués, et sollicite à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire, s’engageant à faire preuve de diligences. Elle s’oppose à la demande indemnitaire de la société ETAM LINGERIE au titre de sa perte d’exploitation, qui est d’une part, irrecevable, en ce qu’elle ne comporte aucun fondement juridique, et d’autre part, mal fondée, dès lors qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, la locataire ayant fait le choix de quitter les locaux pour ne pas prendre le risque de se voir appliquer la pénalité de retard de 1% sur l’indemnité d’éviction, et aucun titre exécutoire ne lui permettant de poursuivre l’expulsion de la locataire, alors qu’elle avait versé des fonds à cette dernière, pour une somme finalement supérieure à celle qui est due en définitive. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le quantum de la demande n’est pas justifiée et qu’elle doit, au mieux, être limitée à la somme de 56.667 euros, s’agissant d’une perte de chance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2020 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 2 juillet 2020. L’audience du 2 juillet 2020 a été supprimée par application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et par l’ordonnance n°68/2020 du 29 mai 2020 du président du tribunal judiciaire de Paris. Interrogés le 3 juin 2020 sur l’application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, les conseils des parties ont informé la juridiction de jugement qu’ils refusaient que l’affaire soit mise en délibéré sans plaidoirie. Les parties ont été avisées par bulletin du B juin 2020 que l’affaire serait renvoyée pour plaidoiries à l’audience du 17 décembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, par application des dispositions de l’article 753 ancien du code de procédure civile, dans sa version avant l’entrée en vigueur du décret n°2017-892 du 6 mai 2017, le tribunal est tenu de statuer sur la recevabilité de la demande de la SCI MAC 74 en restitution des sommes trop versées au titre de l’indemnité d’éviction, qui ne fait pas l’objet d’une demande spécifique dans le dispositif des dernières conclusions de la société ETAM LINGERIE, mais qui figure expressément dans le corps de ses écritures. La demande en restitution de la SCI MAC 74 des sommes trop versées au titre de l’indemnité d’éviction sera considérée comme recevable, dès lors qu’au jour où il est statué, aucune décision ayant autorité de force jugée n’a constaté l’accord des parties sur le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur.

Page 6

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Lorsque le locataire sollicite le renouvellement de son bail au cours de la période de tacite prolongation en application de l’article L.145-B du code de commerce, le bail prend fin le jour de la signification du refus de renouvellement par le bailleur, si celui-ci est postérieur à la date pour laquelle le renouvellement avait été demandé, ce refus ouvrant droit au preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, dont le corollaire est le droit au maintien dans les lieux moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation statutaire.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire en date du 9 décembre 2013 en réponse à la demande de renouvellement du bail à effet du 1 octobre 2013 qui lui avait été notifiée^er par le preneur le 25 septembre 2013, la SCI MAC 74 a signifié à sa locataire un refus de renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Le refus de renouvellement délivré le 9 décembre 2013, en réponse à la demande de renouvellement du preneur pendant la période de tacite prolongation et postérieurement à la date du 1 octobre 2013 pour laquelle le renouvellement a été demandé, a donc mis^er fin au bail à compter de la date de signification du refus de renouvellement par le bailleur, soit le 9 décembre 2013, et a ouvert un droit, au profit de la société ETAM LINGERIE, d’une part, en vertu de l’article L.145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et, d’autre part, selon l’article L.145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

- Sur l’acquiescement

Il résulte de la jurisprudence développée sur le fondement de l’article 1109 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du B février 2016, que le contrat est formé par la rencontre d’une offre précise et non équivoque et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Ce principe est désormais codifié à l’article 1113 du code civil. En application de l’article 408 du code de procédure civile, l’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action.

Par assignation en date du 22 septembre 2015, la société ETAM LINGERIE a saisi la présente juridiction, aux fins principalement de voir « condamner la SCI MAC 74 à régler à la SAS ETAM LINGERIE une somme de 815.000 euros, à titre d’indemnité d’éviction, outre les frais de réinstallation, les pertes sur stock et les indemnités de licenciement (et autres coûts salariaux) qui viendront en sus. ». Dans le corps de son assignation, la société ETAM LINGERIE ventile les différents postes de l’indemnité comme suit (page B) :

- indemnité principale : 680.000 euros,

- indemnité de remploi : 68.000 euros,

- frais de déménagement : 14.700 euros,

- frais de réinstallation : A justifier,

- trouble commercial : 31.647 euros,

- indemnité de double loyer : 15.340 euros,

- pertes sur stock : A justifier,

- travaux et agencements non amortis : Néant,

- indemnité de licenciement et autres coûts salariaux : A justifier,

- frais divers : 5.000 euros.

Page 7

Au cours de la présente instance, par acte extrajudiciaire en date du 21 juin 2016, la SCI MAC 74 a signifié à la société ETAM LINGERIE qu'« elle entend accepter purement et simplement l’offre d’indemnité d’éviction de 815.000 euros, outre éventuellement les frais de réinstallation, les pertes de stock et les indemnités de licenciement (et autres coûts salariaux) qui viendront en sus, sur justification de la société ETAM LINGERIE, lors de son transfert. En raison de l’acceptation de l’offre de la société ETAM LINGERIE, le montant de l’indemnité d’éviction est en conséquence définitivement fixé, et la demande d’expertise judiciaire sur la fixation de cette indemnité est devenue sans objet. Il est précisé que l’acceptation de la société MAC 74 est irrévocable et qu’elle ne pourra plus en conséquence se prévaloir du droit de repentir. » (pièce n°8 demandeur). Par la suite, par acte extrajudiciaire en date du 19 janvier 2017, la SCI MAC 74 a signifié à la société ETAM LINGERIE le versement de la somme de 815.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction entre les mains du séquestre juridique de l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris et fait sommation au preneur de lui restituer les locaux dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’acte.

Le fait que la société ETAM LINGERIE n’aurait pas informé son bailleur de sa volonté de se réinstaller, à le supposer avéré, ne peut constituer un comportement frauduleux de nature à vicier le consentement de la SCI MAC 74 lors de l’acceptation du montant de l’indemnité d’éviction, faute de preuve rapportée des manoeuvres de la société locataire destinées à tromper son cocontractant, et ce, d’autant qu’elle avait saisi le tribunal afin de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction. En tout état de cause, l’erreur éventuelle commise par la bailleresse sur les intentions de la locataire ne saurait être assimilée à une erreur sur la substance de la chose, mais une erreur sur le prix en raison d’une appréciation économique inexacte, qui n’est pas une cause de nullité de l’accord.

Il en résulte que de façon ferme et définitive, la SCI MAC 74 a manifesté sa volonté d’indemniser la société ETAM LINGERIE au titre de l’éviction résultant de son refus de renouvellement du bail pour un montant de 815.000 euros au minimum, la preneuse pouvant être indemnisée à titre supplémentaire des frais de réinstallation, des pertes de stock et des indemnités de licenciement à condition de communiquer des justificatifs, de sorte que la SCI MAC 74, qui a renoncé à discuter le caractère transférable ou non du fond de commerce en acceptant l’offre, n’est plus fondée désormais à contester les montants alloués, notamment au titre de l’indemnité principale, des frais de remploi, des frais de déménagement, du trouble commercial, de l’indemnité de double loyer, des travaux et agencements non amortis et des frais divers, puisque, selon ses propres termes, « le montant de l’indemnité d’éviction est en conséquence définitivement fixé » et son acceptation « est irrévocable ».

L’acquiescement de la SCI MAC 74 à la demande de la société ETAM LINGERIE au paiement de la somme de 815.000 euros au titre de l’indemnité d’éviction, à l’exception des frais de réinstallation, des pertes de stock et des indemnités de licenciement, sera donc constaté dans les termes du présent dispositif, ce qui emporte le dessaisissement du tribunal de ce chef de demande. La SCI MAC 74 sera donc déboutée de ses demandes de restitution des sommes de 491.700 euros au titre de l’indemnité principale et des frais de remploi, de la somme de 14.700 euros au titre des frais de déménagement, de 20.314 euros au titre du trop-perçu sur le trouble commercial et de 15.340 euros au titre du trop-perçu sur les frais de double loyer.

- Sur les indemnités accessoires non comprises dans l’acquiescement

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Page 8

Le bailleur étant tenu de réparer l’entier préjudice du preneur suite à son éviction, il peut être tenu de l’indemniser de frais de réinstallation si le preneur, qui rachète un fonds, doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd et qu’il ne peut déménager, même s’ils sont d’un coût important et sans qu’il y ait lieu de tenir compte des amortissements réalisés, les aménagements et améliorations de pure convenance n’étant cependant pas à la charge du bailleur et la charge de la preuve de l’existence d’aménagements spécifiques pesant sur le preneur. La clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur dans le bail qui a pris fin ne fait pas obstacle au droit du preneur d’être indemnisé de ses frais de réinstallation.

En l’espèce, la société ETAM LINGERIE est fondée à obtenir le paiement d’une indemnité au titre de ses frais de réinstallation, même en cas de rachat d’un fonds, si elle justifie des coûts engagés pour aménager ses nouveaux locaux et que les frais d’aménagement exposés l’ont été pour adapter les locaux à son activité, notamment au concept suivi par l’enseigne nationale. Au vu des factures communiquées aux débats, des photographies des anciens locaux situés […] à Paris 6 et des annexes au nouveau bail conclu par la société^ème ETAM LINGERIE le 20 décembre 2018 pour un local situé […] à Paris 16 ,^ème à compter du 22 décembre 2018, faisant état du concept de l’enseigne (pièces n°37, 42, 43 et 44 demandeur), seront retenus au titre des frais de réinstallation payés par la société ETAM LINGERIE pour adapter les locaux au concept de son enseigne, les postes suivants :

- réfection de la façade de l’immeuble,

- réfection des sols,

- réfection des peintures intérieures,

- réfection des menuiseries intérieures, hors adaptation PMR,

- installation de la climatisation.

Dès lors, il sera alloué à la société ETAM LINGERIE, en tenant compte d’un coefficient de vétusté de 50%, les aménagements laissés sur place par la locataire n’étant pas neufs, ainsi que des postes que la SCI MAC 74 accepte de prendre en charge aux termes de ses écritures, les sommes de :

- facture ALVES ET FILS n°31/01/10520 : 8.000 euros au titre des frais de démolition du parquet et du podium, 13.400 euros au titre des frais de peinture, 9.400 euros au titre des frais de façade, 7.000 euros au titre de la mise en place du mobilier mural, soit la somme de 37.800 euros x 50% = 18.900 euros H.T.,

- factures FPF n° AT 19/01/6660 et n°AT 19/04/6742 : 5.120 euros au titre de la réfection de la porte d’entrée et de la pose des vitrages en façade, et 1.032 euros au titre du remplacement des bâtons de maréchaux, soit la somme de 6.152 euros x 50% = 3.076 euros H.T.,

- factures BRANGER n°01364 et n°01370 : 17.752,83 euros x 50% = 8.876 euros H.T.,

- factures JD EUROCONFORT n°1810256 : 46.779,91 euros x 50% = 23.389,96 euros H.T.,

- facture MARGARITELLI FONTAINES n° 31920215 : B.912,08 euros x 50%

- 5.456,04 euros H.T.,

- facture EDIL n°978, n°979 et n°1326 : 7.941,53 euros x 50% = 3.970,77 euros H.T,

- factures GTH n°11887, 11888, 11941 : 40.974,18 x 50% = 20.487,09 euros H.T.,

- facture LINDERA n°1901157 et 1901047: 2.554,22 x 50% = 1.277,11 euros H.T., soit une somme totale de 85.432,97 euros.

La SCI MAC 74 sera donc condamnée à payer à la société ETAM LINGERIE la somme de 85.432,97 euros au titre de ses frais de réinstallation. La société ETAM LINGERIE sera déboutée du surplus de sa demande.

Page 9

Sur la demande de la société ETAM LINGERIE en dommages et intérêts au titre de ses pertes d’exploitation

- Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SCI MAC 74 reproche à la société ETAM LINGERIE l’absence de fondement en droit de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de sa perte d’exploitation. Dès lors que le défaut de fondement juridique d’une demande ne constitue pas une fin de non-recevoir susceptible d’entraîner l’irrecevabilité de la demande, la demande de la société ETAM LINGERIE en paiement de dommages et intérêts sera déclarée recevable.

- Sur le bien fondé de la demande

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, le preneur a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Aux termes de l’article L.111-B alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution est poursuivie aux risques du créancier, qui doit rétablir le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié. Il résulte des principes généraux de la réparation du préjudice que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, par ordonnance en date du 5 janvier 2017, le Président du tribunal de grande instance de Paris, saisi sur requête de la SCI MAC 74, a, sur le fondement des articles L.145-14 et L.145-29 du code de commerce, « désigné à titre de séquestre le Séquestre Juridique de l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris afin que la SCI MAC 74 puisse y déposer l’indemnité d’éviction d’un montant de 815.000 euros conformément à l’article L.145-29 du code de commerce, la somme étant à la disposition de la société ETAM LINGERIE ». Cette ordonnance a été signifiée par la SCI MAC 74 à la société ETAM LINGERIE par acte extrajudiciaire du 19 janvier 2017, l’acte faisant également sommation au preneur de restituer les locaux dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’acte (pièce n°13 demandeur). Par ordonnance en la forme des référés en date du 30 mars 2017, le Président du tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation du 15 février 2017 par la société ETAM LINGERIE, a notamment déclaré non fondée la demande de rétractation de l’ordonnance rendue le 5 janvier 2017 à la requête de la SCI MAC 74, et débouté en conséquence la société ETAM LINGERIE de ses demandes (pièce n°30 demandeur). La société ETAM LINGERIE a quitté les locaux le 18 avril 2017 selon procès-verbal d’huissier de justice établi par la SCP C D & E F (pièce n°31 demandeur). Par arrêt en date du 6 décembre 2017, la Cour d’appel de Paris, saisie par la société ETAM LINGERIE en appel de l’ordonnance rendue le 30 mars 2017, a infirmé l’ordonnance déférée, et statuant de nouveau, a rétracté l’ordonnance sur requête du 5 janvier 2017 (pièce n°33 demandeur). Par ordonnance en date du 26 avril 2018, le Premier Président de la Cour de cassation a constaté le désistement de la SCI MAC 74 au pourvoi en cassation qu’elle a formé le 23 mars 2018 (pièce n°35 demandeur). La société ETAM LINGERIE a conclu un nouveau bail le 20 décembre 2018 portant sur un local situé […] à Paris 16 , à compter du 22 décembre 2018 (pièce n°37ème demandeur).

Page B

Il résulte de la chronologie des faits ainsi rappelée que, sommée de quitter les lieux le 19 janvier 2017 par la SCI MAC 74 qui se prévalait d’un titre exécutoire obtenu le 5 janvier 2017, le preneur a restitué les locaux au bailleur dans le délai de trois mois visé par la sommation. La rétractation de l’ordonnance rendue le 5 janvier 2017 par la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 6 décembre 2017 ouvre donc droit au preneur au paiement par le bailleur, qui a poursuivi l’exécution de l’ordonnance du 5 janvier 2017 à ses risques et périls, sans qu’il n’y ait lieu d’établir une faute, d’une indemnité résultant de sa perte de chance d’avoir pu se maintenir dans les lieux et d’avoir pu exploiter les locaux loués rue de Rennes entre son départ le 18 avril 2017 et la conclusion d’un nouveau bail le 20 décembre 2018.

Les éléments chiffrés communiqués par la société ETAM LINGERIE, en particulier des chiffres d’affaires et résultats pour les exercices 2012 à 2016 repris par la société SCHNEIDER INTERNATIONAL, expert amiable du preneur (pièces n°4, n°40 et n°41 demandeur) font ressortir : pour 2012 un chiffre d’affaires de 683.816 euros HT et un EBE de 100.477 euros ; pour 2013, un chiffre d’affaires de 744.367 euros HT et un EBE de 145.513 euros ; pour 2014, un chiffre d’affaires de 765.960 euros HT et un EBE de 133.774 euros ; pour 2015, un chiffre d’affaires de 671.667 euros HT et un EBIDA de 116.000 euros ; pour 2016, un chiffre d’affaires de 642.500 euros HT et un EBIDA de 68.000 euros. Ces éléments révèlent qu’à compter de la date d’effet du congé le 1 octobre 2013 jusqu’au départ des locaux le 18 avril 2017, le chiffre d’affaires du^er preneur était en constante baisse et que le fonds de commerce de la société ETAM LINGERIE était de moins en moins rentable, ce qui résulte notamment du moindre investissement dans l’activité du fait de la précarité du titre d’occupation. Dès lors, compte tenu de la moindre exploitation des locaux depuis 2013 et du principe de l’indemnisation d’une perte de chance, l’offre de la SCI MAC 74 de payer la somme de 56.667 euros apparaît adaptée.

Par conséquent, la SCI MAC 74 sera condamnée à payer à la société ETAM LINGERIE la somme de 56.667 euros au titre de la réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu poursuivre son exploitation sur la période du 18 avril 2017 au 20 décembre 2018.

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le preneur qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation dite statutaire, égale à la valeur de renouvellement déplafonnée, qui est due à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés.

En l’espèce, ainsi qu’il l’a été établi précédemment, la société ETAM LINGERIE est redevable à l’égard de la SCI MAC 74 d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’expiration du bail, soit à compter du 9 décembre 2013, jusqu’à la libération effective des locaux par la remise des clés le 18 avril 2017. Les parties s’opposent sur le quantum de l’indemnité et notamment sur la valeur locative unitaire et l’application d’un abattement de précarité, la société ETAM LINGERIE se prévalant d’une expertise amiable de la société SCHNEIDER INTERNATIONAL et la SCI MAC 74, d’une expertise amiable de M. X.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’occupation et en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif du présent jugement, aux frais avancés de la SCI MAC 74.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la mesure d’expertise ordonnée, les dépens et les demandes fondées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés, et l’affaire renvoyée à la mise en état pour suivre le déroulé de la mesure d’expertise.

Page 11

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que le refus de renouvellement délivré le 9 décembre 2013 par la SCI MAC 74 a mis fin à compter du même jour au bail la liant à la société ETAM LINGERIE et portant sur des locaux situés […] à Paris 6 ,^ème

Dit que ce refus a ouvert le droit pour la société ETAM LINGERIE au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SCI MAC 74 au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 9 décembre 2013,

Constate que la SCI MAC 74 acquiesce à la demande la société ETAM LINGERIE en paiement du montant de l’indemnité d’éviction à hauteur de 815.000 euros, outre les frais de réinstallation, les pertes sur stock et les indemnités de licenciement et autres coûts salariaux à chiffrer en sus,

Constate le dessaisissement du tribunal de ce chef de prétention,

Déclare recevable la demande de la SCI MAC 74 en restitution des sommes trop versées au titre de l’indemnité d’éviction,

Déboute la SCI MAC 74 de ses demandes de restitution des sommes de 491.700 euros au titre de l’indemnité principale et des frais de remploi, de la somme de 14.700 euros au titre des frais de déménagement, de 20.314 euros au titre du trop-perçu sur le trouble commercial et de 15.340 euros au titre du trop-perçu sur les frais de double loyer,

Condamne la SCI MAC 74 à payer à la société ETAM LINGERIE la somme de 85.432,97 euros au titre de ses frais de réinstallation,

Déboute la société ETAM LINGERIE du surplus de sa demande au titre des frais de réinstallation,

Déclare recevable la demande de la société ETAM LINGERIE en paiement de dommages et intérêts au titre de sa perte d’exploitation,

Condamne la SCI MAC 74 à payer à la société ETAM LINGERIE la somme de 56.667 euros au titre de la réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu poursuivre son exploitation sur la période du 18 avril 2017 au 20 décembre 2018,

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’occupation,

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Z A B, boulevard de Flandrin 75116 Paris c.A@daxter.fr 01-84-25-04-B

avec mission :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

Page 12

* visiter, si nécessaire, les lieux loués, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du B décembre 2013 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisés en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2022,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI MAC 74 à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, Atrium Sud 1 étage, parvis du Tribunal de Paris, Paris 17 )^{er ème} au plus tard le 30 avril 2021, avec une copie de la présente décision,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du B mai 2021 à 11h30 pour vérification du dépôt de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai ainsi imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h30,

Réserve les dépens et les demandes fondées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 11 Mars 2021

Le Greffier Le Président Henriette DURO François VARICHON

Page 13