TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sarah KRYS ; la societe FIDES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nelson SEGUNDO ;

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/07499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7WJ

N° MINUTE :

1-2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 27 septembre 2024

DEMANDERESSE

Société OPCI UIR 1230, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0301

DÉFENDEURS

Madame [E] [D] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 4] représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

Société GREEN RENOV, dont le siège social est situé [Adresse 3], représentée par la societe FIDES, prise en la personne de Maître [O] [U] ès-qualités de liquidateur judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [V], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

S.A.S. MIKADI, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/07499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7WJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2024

Délibéré le 27 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 27 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/07499 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7WJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 22 mai 2019, la société OPCI UIR 1230 a donné à bail à la SAS GREEN RENOV un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 1 167,10 euros outre 513 euros de provision sur charges. Par acte sous seing privé du même jour, Mme [P] [V], gérante de la SAS GREEN RENOV, s’est portée caution solidaire des engagements locatifs de celle-ci vis à vis du bailleur.

Par acte d’huissier de justice du 27 mai 2020, la société OPCI UIR 1230 a fait délivrer à la SAS GREEN RENOV un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 13 832, 72 euros correspondant aux loyers et charges dus.

Par acte du 9 juin 2020, le commandement de payer a été dénoncé à la caution, Mme [P] [V].

Le 11 août 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SAS GREEN RENOV. Le 1er octobre 2020, le bailleur a déclaré sa créance au passif de la procédure collective à hauteur de 21 586,55 euros correspondant aux mensualités échues entre mars 2020 et le 11 août 2020, outre les frais de procédure.

Par courrier du 12 octobre 2020, le liquidateur judiciaire de la SAS GREEN RENOV a indiqué mettre fin au bail.

Par ordonnance du 13 janvier 2021 rectifiée par ordonnance du 4 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’existence d’une difficulté sérieuse concernant les demandes en paiement à l’encontre de la SA GREEN RENOV prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL FIDES,

— en conséquence renvoyé la société OPCI UIR 1230 à se pourvoir au fond,

et vu l’absence de contestations sérieuses,

— constaté que le bail du 22 mai 2019 conclu entre la société OPCI UIR 1230 et la SAS GREEN RENOV portant sur l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] a pris fin le 14 octobre 2020,

— constaté que la SAS GREEN RENOV est depuis le 15 octobre 2020 sans droit ni titre,

— ordonné à la SAS GREEN RENOV, représentée par M [U] [O], liquidateur judiciaire, de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de 15 jours, à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut, la société OPCI UIR 1230 pourra immédiatement après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef (notamment Mme [P] [V]), y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [P] [V] à payer à la société OPCI UIR 1230 la somme provisionnelle de 40 065, 34 euros (décompte arrêté au 30 novembre 2020 incluant la mensualité de novembre 2020) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts à taux légal à compter du 9 juin 2020 sur la somme de 13 720, 42 euros,

— condamné Mme [P] [V] à payer à la société OPCI UIR 1230 une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit la somme mensuelle de 4087, 13 euros) à compter du 1er décembre 2020 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou à la suite de l’expulsion),

— condamné in solidum la SAS GREEN RENOV représentée par M [U] [O], liquidateur judiciaire et Mme [P] [V] à payer à la société OPCI UIR 1230 la somme de 500 euros au titre de l’article 500 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SAS GREEN RENOV représentée par M [U] [O], liquidateur judiciaire et Mme [P] [V] à payer à la société OPCI UIR 1230 aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement et du constat d’huissier.

Par acte d’huissier de justice du 24 mars 2021, la société OPCI UIR 1230 a délivré un commandement de quitter les lieux à la société FIDES es qualité de liquidateur et à Mme [P] [V] en qualité d’occupante.

L’expulsion a été réalisée le 27 octobre 2021. Le déménagement des meubles n’a été finalisé que le 14 décembre 2021.

Parallèlement, par acte d’huissier de justice du 7 juin 2021, la société OPCI UIR 1230 a délivré un commandement de payer aux fins de saisie vente à Mme [P] [V] portant sur la somme de 67 483, 17 euros.

Par jugement du 17 février 2022, le juge des l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de distraction de meubles introduite par Mme [P] [V] et l’a condamnée au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 7 juillet 2022, le juge des l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de distraction de meubles introduite par M [C] [V], frère de Mme [P] [V] et l’a condamné au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par actes d’huissier en date des 15 et 19 septembre 2022, la société OPCI UIR 1230 a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, la SAS GREEN RENOV représentée par la société FIDES prise en la personne de M [U] [O] en qualité de liquidateur judiciaire, Mme [P] [V] et Mme [E] [V] aux fins d’obtenir :-

— la condamnation solidaire de la SAS GREEN RENOV représentée par la société FIDES prise en la personne de M [U] [O] en qualité de liquidateur judiciaire, Mme [P] [V] en sa qualité de caution et Mme [E] [V] à lui payer la somme de 29 723, 30 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation dues pour la période de 11 août 2020 (au 27 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation de Mme [P] [V] en sa qualité de caution à lui payer la somme de 21 162, 32 euros au titre des loyers et charges dues pour la période du 1er mars 2020 au 10 août 2020 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation solidaire de Mme [P] [V] et Mme [E] [V] à lui payer la somme de 6 460, 30 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 27 octobre 2021 au 14 décembre 2021,

— la condamnation solidaire de la SAS GREEN RENOV représentée par la société FIDES prise en la personne de M [U] [O] en qualité de liquidateur judiciaire, Mme [P] [V] et Mme [E] [V] à lui payer la somme 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Initialement appelée à l’audience du 20 octobre 2022, l’affaire a été renvoyée à quatre reprises.

Le 9 juin 2023, M [C] [V] a versé la somme de 15 000 euros pour procéder au règlement de la dette.

Le 14 juin 2023, la société MIKADI a versé la somme de 56 000 euros pour procéder au règlement de la dette.

A l’audience du 5 juin 2024, la société OPCI UIR 1230, représentée par son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référé oralement et sollicite in limine litis que soient déclarées irrecevables les interventions volontaires de M [C] [V] et de la société MIKADI. Elle sollicite le débouté d l’ensemble des demandes de Mme [P] [V], de Mme [E] [V], de M [C] [V] et de la société MIKADI. Elle réitère les demandes de son acte introductif d’instance et demande qu’il soit constaté que sa créance a été entièrement réglée par les versements intervenus les 13 et 14 juin 2023 entre les mains du commissaire-priseur. Elle sollicite en outre la condamnation solidaire de Mme [P] [V], de Mme [E] [V], de M [C] [V] et de la société MIKADI à lui verser la somme de 6000 euros pour procédure abusive et la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [P] [V], Mme [E] [V], M [C] [V] et la société MIKADI, représentés par leur conseil ont déposé des conclusions écrites auxquelles ils se sont rapportés et sollicitent in limine litis que les interventions volontaires de M [C] [V] et de la société MIKADI soient déclarées recevables. Au fond, ils sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes de la société OPCI UIR 1230. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de la société OPCI UIR 1230 à payer à M [C] [V] et à la société MIKADI à titre principal la somme de 45 901, 42 euros au titre de trop perçus et à titre subsidiaire la somme de 15 992 euros. En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de la société OPCI UIR 1230 à leur verser 5000 euros au titre du préjudice moral en réparation de la procédure de saisie vente, 10 000 euros au titre de la procédure abusive et 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Touchée à personne morale, la SAS GREEN RENOV, représentée par son liquidateur judiciaire, la société FIDES prise en la personne de M [U] [O], n était ni présente ni représentée.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur l’intervention volontaire de M [C] [V] et de la société MIKADI

Il convient de prendre acte de l’intervention volontaire de M [C] [V] et de la société MIKADI dont il n’est pas contesté qu’ils ont effectués des règlements pour apurer les dettes de loyers et d’indemnité d’occupation dans le cadre de la présente instance et dont l’intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant en application de l’article 325 du code de procédure civile, et est recevable au regard de l’article 329 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail consenti est soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le locataire est ainsi redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

— à l’encontre de la SAS GREEN RENOV

En matière de procédure collective, l’article L 622-21 I du code de commerce prévoit l’interruption ou l’interdiction de toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au 1 de l’article L.622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent (cette disposition étant applicable à la liquidation judiciaire en application de l’article L.641-3 du code de commerce qui y renvoie).

Les créances du I de l’article L.622-17 mentionné sont les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, lesquelles sont payées à leur échéance.

L’article L 641-13 du code de commerce précise, dans le cadre de la liquidation judiciaire, que sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

Les créances postérieures échappent ainsi à l’interdiction des paiements et des actions judiciaires en paiements mais uniquement si elles sont dites « privilégiées» et rentrent dans l’une des trois catégories précitées.

En revanche, en application de l’article L.622-24 du code de commerce, applicable par renvoi de l’article L 641-3 du même code relatif à la liquidation judiciaire, les créances postérieures non privilégiées, sont soumises à l’obligation de déclaration des créances. Les délais courent à compter de la date d’exigibilité de la créance, étant précisé que les créanciers dont les créances résultent d’un contrat à exécution successive déclarent l’intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.

Or, en l’espèce, il n’est pas plus expliqué dans la présente instance qu’en référé en quoi la créance de loyers impayés et d’indemnité d’occupation serait une créance postérieure privilégiée au sens de l’article L.641-13 du code de commerce échappant à l’interdiction des paiements et des actions judiciaires alors même que la créance semble étrangère à l’activité de bureau technique de la SAS GREEN RENOV et que le liquidateur a reconnu que le contrat ne contribuait pas au déroulement de la procédure en y mettant fin.

Le locataire étant une personne morale, le troisième alinéa de l’article L 641-13 du code de commerce ne trouve pas à s’appliquer.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes aux fins de paiement des échéances de loyers et indemnités d’occupation postérieures au jugement de liquidation à l’encontre de la SAS GREEN RENOV, soit pour la période du 11 août 2020 jusqu’au 27 octobre 2021, date de l’expulsion des occupants, ne constituant pas des créances privilégiées au sens de l’article L 641-13 du code de commerce.

— à l’encontre de Mme [P] [V]

Aux termes de l’article 2888 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. L’article 2892 précise que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, Madame [P] [V] s’est portée caution solidaire de la SAS GREEN RENOV sur une durée de 3 ans (soit jusqu’au 22 mai 2022) dans la limite de 130 248 euros couvrant le paiement du principal, mais également les pénalités et intérêts de retard, étant précisé en page 2 de l’acte qu’étaient comprises également les indemnités d’occupation, et rappelé qu’en tout état de

cause, Madame [P] [V] peut également en être tenu en sa qualité d’occupante et donc au titre de sa responsabilité délictuelle propre.

Madame [P] [V] est ainsi tenu des engagements locatif du preneur, à savoir le paiement du loyer et des indemnités d’occupation à la suite de la résiliation du bail.

Le fait qu’une partie de la créance du bailleur ait déjà été déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la SAS GREEN RENOV n’empêche pas le bailleur de réclamer cette partie à la caution solidaire tant que le paiement par le débiteur principal n’est pas intervenu.

En l’espèce, le décompte du bailleur fait apparaître une créance d’un montant total de 50 885, 62 euros se décomposant des mensualités de loyers et indemnités d’occupation de mars 2020 au 27 octobre 2021.

Mme [P] [V] ne conteste pas le montant de cette créance mais fait valoir l’absence d’exigibilité du cautionnement en application de son caractère accessoire.

Elle indique qu’en application de l’article 2290 du code civil (nouvel article 2296), le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, que la créance à l’encontre du principal débiteur, la SAS GREEN RENOV ne sera exigible qu’au jour du prononcé de la liquidation de la société, qu’en conséquence la caution ne peut pas être actionnée.

L’article L622-28 du code de commerce dispose que le jugement d’ouverture arrête le cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations, à moins qu’il ne s’agisse des intérêts résultant de contrats de prêt conclus pour une durée égale ou supérieure à un an ou de contrats assortis d’un paiement différé d’un an ou plus. Les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie peuvent se prévaloir des dispositions du présent alinéa. Nonobstant les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus de ces créances ne peuvent produire des intérêts.

Le jugement d’ouverture suspend jusqu’au jugement arrêtant le plan ou prononçant la liquidation toute action contre les personnes physiques coobligées ou ayant consenti une sûreté personnelle ou ayant affecté ou cédé un bien en garantie. Le tribunal peut ensuite leur accorder des délais ou un différé de paiement dans la limite de deux ans.

Toutefois, l’article L641-3 du même code précise que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30.

Ainsi en matière de liquidation judiciaire, le créancier peut poursuivre la caution sans qu’il ne soit nécessaire pour lui d’attendre l’admission de sa créance et le jugement qui ouvre la procédure de liquidation judiciaire n’est pas opposable à la caution qui reste uniquement tenue par son engagement contractuel. En effet, l’arrêt des poursuites individuelles n’affecte que le droit de poursuite du créancier contre le débiteur principal et non la dette en elle-même.

S’agissant du second moyen de droit soulevé par Mme [P] [V], qui soutient que l’acte de cautionnement doit être annulé en application de l’article 2300 du code civil et L 332-1 du code de la consommation applicable en raison de sa disproportion.

Il sera relevé que lors de son engagement, cette dernière avait indiqué percevoir des revenus annuels bruts à hauteur de 200 000 euros et être détentrice de biens immobiliers à hauteur de 100 000 euros. La disproportionne doit ainsi être évaluée en fonction de tous les éléments du patrimoine et pas seulement des revenus de la caution. Dans le cadre de l’instance, Mme [P] [V] qui allègue d ‘une diminution de ses revenus, ne verse pas son avis d’impôt et ne justifie pas d’une dette de 80 000 euros.

Mme [P] [V] est en conséquence redevable la société OPCI UIR 1230 en sa qualité de caution la somme de 50 885, 62 euros se décomposant des mensualités de loyers et indemnités d’occupation de mars 2020 au 27 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

— à l’encontre de Mme [E] [V]

L’article 1199 du code civil dispose que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Mme [E] [V] est la mère de Mme [P] [V] et, n’étant liée par aucun lien contractuel avec la société OPCI UIR 1230 ni en qualité de locataire ni en qualité de caution, elle n’est pas redevable des loyers impayées avant la résiliation du contrat de bail, soit avant le 12 octobre 2020.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’ordonnance de référé du tribunal administratif de Paris du 11 octobre 2021 que Mme [E] [V] a sollicité au côté de sa fille la suspension de la décision de l’octroi de la force publique par le préfet aux fins de procéder à leur expulsion du logement qu’elles occupent au [Adresse 1].

Aucune pièce ne permet de dater son entrée dans les lieux avant le 4 octobre 2021. Elle n’est donc pas redevable des sommes sollicitées en sa qualité d’occupante sans droit ni titre avant le 4 octobre 2021. Il sera rappelé que l’expulsion a été réalisée le 27 octobre 2021.

— Sur la demande au titre des indemnités d’occupation pour la période du 27 octobre au 14 décembre 2021

Aux termes de l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge autre que le juge de l’exécution doit relever d’office son incompétence.

Or en application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

La société OPCI UIR 1230 sollicite la condamnation de Mme [P] [V] et de Mme [E] [V] au titre des indemnités d’occupation postérieure à l’expulsion réalisée le 27 octobre 2021 au motif que le logement n’était pas effectivement libéré et disponible du fait de la présence de leurs meubles jusqu’à leur déménagement effectif le 14 décembre 2021.

Il ne sera pas fait droit à cette demande qui relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution seul compétent pour statuer sur les contentieux liés à une voie d’exécution entre un créancier et un débiteur.

— Sur l’apurement de la dette de loyers et d’indemnité d’occupation

Il sera enfin observé qu’aux jours de l’audience, il n’est pas contesté par la société OPCI UIR 1230 que l’ensemble des dettes susvisées ont été apurées par les versements effectués par Mme [P] [V], M [C] [V] et la société MIKADI. En conséquence, il n’y a pas lieu à ordonner une quelconque condamnation de Mme [P] [V] cette demande étant désormais sans objet.

Sur la demande reconventionnelle au titre des trop perçus

M [C] [V] et la société MIKADI sollicitent la restitution de 45 901, 42 euros au titre des remboursements des trop perçues au titre portant sur des loyers et charges imputés selon eux indûment à Mme [P] [V] d’une part et des frais prélevés par maître [T] entre 2021 et 2023 considérés comme excessifs et injustifiés.

Ainsi que précédemment exposés, il a été retenu que Mme [P] [V] était tenue des loyers et indemnités d’occupation en sa qualité de caution et, pour partie, en sa qualité d’occupante sans droit ni titre à hauteur de 50 885, 62 euros.

S’agissant des frais prélevés par Maître [T] et ainsi que précédemment exposé, cette question relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution seul compétent pour statuer sur les contentieux liés à une voie d’exécution entre un créancier et un débiteur.

En conséquence, M [C] [V] et la société MIKADI seront déboutés de leur demande au titre du remboursement des sommes trop-perçues.

Sur les demandes au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

En l’espèce, en ce que la demande principale du bailleur a été accueillie, que les débiteurs ont bénéficié de très longs délais pour régler leur dette alors que la procédure a duré deux années aucun abus de droit ne saurait être relevé de la part de la société OPCI UIR 1230. La demande à son encontre sera par conséquent rejetée.

La société OPCI UIR 1230 ne rapportant pas la preuve d’un préjudice, étant à l’origine de la procédure initiale et la dette ayant été partiellement réglée avant même l’introduction de l’instance et totalement au jour de l’audience, sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer ».

Les consorts [V] sollicitent la condamnation de la société OPCI UIR 1230 à leur verser la somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral au motif que les opérations de saisie vente opérées par le commissaire de justice, maître [T] ont été humiliantes pour les débitrices, proches de l’extorsion pour un montant supérieur à ce qui était dû et donc fautives.

Toutefois, les diverses procédures engagées par la demanderesse alors que les lieux étaient toujours occupés à la suite de la résiliation du bail par le liquidateur judiciaire à compter du 14 octobre 2020 et les loyers impayés depuis mars 2020 étaient judiciairement justifiées et non fautives.

Par ailleurs, la société OPCI UIR 1230 ne saurait être tenue des agissements du commissaire de justice qu’elle a mandaté, ne pouvant être responsable du fait d’autrui. Enfin, ainsi que rappelé l’ensemble des questions relatives aux modalités de la mise en œuvre et contestations des procédures d’exécution relève du juge de l’exécution.

Les consorts [V] et la société MIKADI seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce inclus les frais d’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 5000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M [C] [V] et de la société MIKADI,

FIXE la dette de Mme [P] [V] en sa qualité de caution à l’égard de la société OPCI UIR 1230 à la somme de 50 885, 62 euros au titre des mensualités de loyers et indemnités d’occupation du 1er mars 2020 au 27 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

DEBOUTE la société OPCI UIR 1230 de ses demandes à l’encontre de la société GREEN RENOV et de Mme [E] [V],

CONSTATE que la dette de loyers et d’indemnité d’occupation a été soldée et en conséquence,

DEBOUTE la société OPCI UIR 1230 de ses demandes de condamnation à lui payer ces sommes devenues sans objet,

DEBOUTE M [C] [V] et la société MIKADI de leur demande au titre du remboursement du trop-perçu,

DEBOUTE la société OPCI UIR 1230 de sa demande au titre de la procédure abusive,

DEBOUTE Mme [P] [V], Mme [E] [V], M [C] [V] et la société MIKADI de leur demande au titre de la procédure abusive,

DEBOUTE Mme [P] [V], Mme [E] [V], M [C] [V] et la société MIKADI de leur demande en réparation du préjudice moral,

DEBOUTE Mme [P] [V], Mme [E] [V], M [C] [V] et la société MIKADI de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidum Mme [P] [V], Mme [E] [V], M [C] [V] et la société MIKADI à verser à la société OPCI UIR 1230 la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidum Mme [P] [V], Mme [E] [V], M [C] [V] et la société MIKADI aux dépens

RAPPELLE l’exécution provisoire

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION