TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Charges de copropriété

N° RG 23/05307

N° Portalis 352J-W-B7H-CZK67

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] -[Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet Debayle

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0283

DÉFENDERESSE

S.C.I. CARLOLGA

[Adresse 4]

[Localité 1]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.

Expédition exécutoire à:

— Maître Marine PARMENTIER

délivrée le:

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/05307 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK67

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] [Localité 6] est constitué en copropriété.

Soutenant que des charges de copropriété incombant aux lots 29, 27, 55 et 56 de l’immeuble sont impayées depuis plusieurs années et que le propriétaire de ces lots est la SCI Carlolga, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] l’a assignée devant le tribunal par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023.

Dans ses conclusions d’actualisation notifiées par le réseau privé des avocats le 30 novembre 2023 et signifiées le 5 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment les articles 10, 10-1, 19 à 19-2 et 42,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967, et notamment les articles 35, 36 et 55,

Vu le Règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6]

Vu les dispositions des articles 1231-6 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

➔ JUGER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle la somme de 14.835,05 euros, sauf à parfaire, en principal au titre des arriérés de charges impayées ;

➔ ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à partir de la date de la présente assignation ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga au paiement des sommes qui ne seraient pas comprises dans les dépens et les frais irrépétibles au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 3.041,80 euros, sauf à parfaire ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga aux entiers dépens de l’instance en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL WOOG & Associés, agissant par Maître Marine PARMENTIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Bien que régulièrement assignée, la SCI Carlolga n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 7 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le réseau privé des avocats le 27 mai 2024 et signifiées le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment les articles 10, 10-1, 19 à 19-2 et 42,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967, et notamment les articles 35, 36 et 55,

Vu le Règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6]

Vu les dispositions des articles 1231-6 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

➔ ORDONNER la révocation de la clôture intervenue le 7 décembre 2023 ;

➔ DECLARER RECEVABLE les conclusions signifiées le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle ;

➔ JUGER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle la somme de 15.834,54 euros, sauf à parfaire, en principal au titre des arriérés de charges impayées ;

➔ ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à partir de la date de la présente assignation ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga au paiement des sommes qui ne seraient pas comprises dans les dépens et les frais irrépétibles au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 3.041,80 euros, sauf à parfaire ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic en exercice, le cabinet Debayle une somme qui ne saurait être inférieure à 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➔ CONDAMNER la SCI Carlolga aux entiers dépens de l’instance en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL WOOG & Associés, agissant par Maître Marine PARMENTIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Il est renvoyé aux conclusions du demandeur pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de ses prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée le 5 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Vu l’article 802 du code de procédure civile qui précise qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Vu l’article 803 du même code qui dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Lorsque le juge révoque l’ordonnance de clôture, cette décision, qui doit être motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou sinon, s’accompagner de leur réouverture, de sorte qu’une même décision ne peut simultanément révoquer l’ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige.

En l’espèce, l’actualisation de la dette de charges de copropriété n’est pas une cause grave de révocation de la clôture. En outre, la révocation de l’ordonnance de clôture imposerait une réouverture des débats, ce qui n’est ni dans l’intérêt du demandeur, ni dans l’intérêt d’une bonne justice.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée.

Le tribunal se prononcera uniquement sur les demandes figurant dans les conclusions d’actualisation du 30 novembre 2023.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée.

En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de propriétaire de la société Carlolga pour les lots n° 27, 29, 55 et 56 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juillet 2021, 24 mars 2022 et 17 janvier 2023 comportant approbation des comptes de plusieurs exercices (début octobre à fin septembre) et votant des budgets prévisionnels (2019/2020 ; 2020/2021 ; 2021/2022 ; 2022/2023 ; 2023/2024) et le fonds travaux ainsi que les travaux et l’attestation de non recours concernant ces assemblées ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période allant du 16 juin 2015 au 1er octobre 2023 faisant état d’un solde débiteur global de 14.835,05 € ;

des appels de charges, provisions sur charges et travaux faisant apparaître les relevés de compte individuel.

Alors que des charges de copropriété en lien avec les années 2015 à 2019 sont réclamées, le syndicat des copropriétaires ne justifient pas le vote des budgets concernés.

Décision du 26 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/05307 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK67

Les procès-verbaux des assemblées générales antérieures à celle du 26 juillet 2021 ne sont pas versées aux débats, sans explication.

Le tribunal ne peut donc retenir aucune somme au titre de ces périodes.

Au regard de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété pour la période justifiée du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2023 est établie à hauteur de 11.122,07 €.

La SCI Carlolga sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité une somme de 3.041,80 € à ce titre.

Concernant les frais de mise en demeure à hauteur de 180 €, la mise en demeure par avocat du 24 janvier 2023 est produite ainsi que le justificatif d’envoi. La somme réclamée est donc justifiée.

Concernant les frais de signification de la sommation à hauteur de 341,80 €, deux sommations de payer par huissier de justice délivrées les 30 janvier 2020 et le 11 avril 2022 sont produites. Chaque acte indique qu’il a été facturé 174,92 € et 174,49 €. La somme réclamée est donc justifiée.

Les honoraires d’avocat à hauteur de 2.400 € relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Les frais de mise en contentieux à hauteur de 96 € et les frais de relance à hauteur de 24 € ne sont pas justifiés par des pièces (copie des courriers et des justificatifs d’envoi).

Décision du 26 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/05307 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK67

La créance au titre des frais nécessaires sera donc fixée à 521,80 €.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus de droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse présente, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 3.000 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Carlolga, partie perdante, supportera les dépens.

Maître Parmentier sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI Carlolga sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires demandeur une somme totale de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées par le réseau privé des avocats le 27 mai 2024 et signifiées le 30 mai 2024 ;

CONDAMNE la SCI Carlolga à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 6] les sommes suivantes :

—  11.122,07 € au titre des charges de copropriété pour la période justifiée du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  521,80 € au titre des frais nécessaires ;

—  3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

—  2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Carlolga aux dépens ;

AUTORISE Maître Parmentier à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024

La Greffière Le Président