TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à :

— Maître Magali DELATTRE

— M^e Jean-Claude BOUCTOT

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/15822

N° Portalis 352J-W-B7F-CVLSG

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société COJEST, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDERESSE

Madame [J] [D]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15822 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVLSG

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] est propriétaire non occupante du lot n°1 au sein de l’immeuble du [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire, l’a fait assigner, par acte en date du 29 octobre 2021, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui régler la somme de 13 595,74 euros correspondant aux charges arrêtées au 01 juillet 2021, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 19 août 2021, outre celle de 1500 euros au titre de dommages et intérêts et celle de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, il demande au visa de la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1 et du décret du 17 mars 1967, et notamment ses articles 35 et 36, de :

«1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,

2. Condamner Madame [J] [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 6.016,76 € en principal, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation,

3. Condamner Madame [J] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

4. Ordonner la capitalisation des intérêts,

5. Condamner Madame [J] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

6. La condamner aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Dans ses conclusions responsives et reconventionnelles n°2, notifiées par voie électronique le 04 janvier 2024, Mme [D] demande, au visa des articles 1240 du code civil et 64 et 70 du code de procédure civile, de :

«Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes et lui laisser la charge des dépens ;

Dire et juger que le compte de charges de copropriété de Madame [J] [D] présente un solde créditeur de 2 352,51 euros à la date du 02 novembre 2023 ;

Recevant Madame [J] [D] en ses demandes reconventionnelles ;

Y faisant droit :

Ordonner la mainlevée de l’hypothèque légale sans objet inscrite au SPF de [Localité 7] le 2 mai 2018, volume 2018 V n° 656, aux frais du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] et dire et juger que le Service de la Publicité foncière de [Localité 7] (ex-10ème bureau des hypothèques) sera tenu de procéder à cette mainlevée sur la simple présentation de la copie exécutoire du jugement à intervenir ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de SOIXANTE QUATORZE MILLE CINQ CENT DEUX EUROS (74 502,00 €) à titre de dommages et intérêts au titre de son indemnisation en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ainsi que la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000,00 €) en réparation de son refus systématique de répondre, de négocier et de son acharnement moral totalement injustifié à l’égard de la concluante ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] à lui payer la somme de HUIT MILLE EUROS (8 000,00 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance. »

Il est fait expressément référence aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 17 janvier 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 04 septembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 07 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formulées par Mme [D]

Mme [D] mentionne, dans son dispositif, une demande dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées et qui ne constitue donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal n’est pas saisi de la demande formulée de la manière suivante :

« Dire et juger que le compte de charges de copropriété de Madame [J] [D] présente un solde créditeur de 2 352,51 euros à la date du 02 novembre 2023 »

Par ailleurs, Mme [D] sollicite dans le corps de ses conclusions (pages 10 à 15) la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler diverses sommes :

— remboursement des frais d’avocat: 1909,06 euros,

— remboursement des frais d’huissier de justice : 171,30 euros,

— honoraires du syndic pour suivi de procédure : 76,55 euros,

— vacation supplémentaire du syndic pour suivi de procédure : 100,33 euros,

— frais de recherche de fuite : 156 euros,

— remboursement de sa quote-part des frais d’interphone : 763 euros,

— remboursement de la somme versée par son assureur au titre de travaux à réaliser : 3376,30 euros,

— remboursement de la quote-part des frais d’hypothèque : 123,85 euros,

— remboursement de sa quote-part pour l’entretien des escaliers : 1281,18 euros,

soit un total de 7957,57 euros.

Toutefois, dans la mesure où elle ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est tenu en application des dispositions de l’article 768 précité, il n’est donc pas saisi de cette demande en paiement.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des coproprietaires réclame paiement de la somme de 6 016,76 euros en principal, selon décompte arrêté au 16 janvier 2024, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de matrice cadastrale que Mme [D] est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble sus-visé.

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/15822 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVLSG

Le syndicat des coproprietaires produit un décompte sur la période du 19 octobre 2018 au 01 janvier 2024, appel de fonds du premier trimestre inclus, dont il ressort que le compte de Mme [D] est débiteur de la somme de 6 016,76 euros.

Dans son arrêt rendu le 19 décembre 2018, la cour d’appel de Paris, après avoir repris l’analyse du compte copropriétaire de Mme [D], au vu des appels émis, des règlements et des régularisations effectués, a considéré que ce compte était créditeur, au 01 octobre 2018, de la somme de 1533,14 euros de telle sorte qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement.

Elle a également considéré que Mme [D] n’était pas redevable des charges d’escalier pour les années 2007 à 2017, et que ces dernières lui avaient donc été imputées à tort pour un montant de 3800,64 euros.

Elle a par ailleurs condamné le syndicat des coproprietaires à régler à Mme [D] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et l’a condamné aux dépens d’appel.

A cet égard, Mme [D] soutient, à tort, en page 5 de ses conclusions, que le remboursement de la somme de 3800,64 euros n’a pas été effectué pas plus que la mise à jour de son compte individuel « en y faisant apparaître un solde créditeur, à la date du 01 octobre 2018, de 1533,14 euros après remboursement de la somme de 10 742,61 euros (débit imputé à tort sur le compte individuel de Mme [D]) soit une dette totale de 12 275,75 euros du syndicat des coproprietaires envers la concluante. »

Il ressort en effet d’une part, de la facture établie par huissier que le syndicat des copropriétaires était redevable de la somme de 6325,73 euros, correspondant au montant des dommages et intérêts, frais irrépétibles d’appel et de première instance, dépens, intérêts (pièce n°14 en défense) et, d’autre part, du courriel du syndic adressé le 30 décembre 2020 à Mme [D], que cette somme a été saisie par ses soins sur le compte du syndicat des coproprietaires le 11 juin 2020.

Ce dernier lui a ainsi expliqué, en réponse à sa revendication : « vous ne pouvez être créditrice à ce jour de la somme de 1009,46 euros car vous avez saisi la somme de 6325,73 euros directement sur le compte du SDC et donc nous n’avons pas passer cette somme une deuxième fois à votre crédit sur votre compte propriétaire. »

Il est en effet établi par le courrier de l’étude d’huissier RC², en date du 05 août 2020, qu’elle a réglé à Mme [D] la somme de 5514,82 euros, après déduction du « droit proportionnel art 10 » et de la TVA (pièce n°50 en défense).

Il ressort enfin de l’extrait de compte que le syndicat des copropriétaires reproduit dans ses écritures, qu’il a bien crédité le compte de Mme [D] de la somme de 1533,14 euros et de celle de 3800,64 euros, correspondant au montant des charges d’escalier indûment prélevées.

Mme [D] qui indique, en page 7 de ses écritures, que l’arrêt du 19 octobre 2018 mentionne que : « le compte de Madame [D] est donc créditeur à la date du 1er octobre 2018 de la somme de 13 585,86 euros », ne reproduit toutefois pas l’intégralité de la démonstration puisque la cour a en réalité indiqué que : « le compte de Mme [D] est donc créditeur à la date du 1er octobre 2018 de la somme de 13 585,86 € – 12 052,72€ = 1533,14€ »

Enfin, le solde débiteur de 10 742,61 euros dont Mme [D] demande l’annulation n’apparaît plus dans le décompte figurant dans les dernières écritures du syndicat des copropriétaires, de telle sorte que ce décompte est conforme aux dispositions de l’arrêt de la cour d’appel du 19 décembre 2018.

Le compte de Mme [D] présentait donc un solde créditeur au 19 octobre 2018 de 5333,78 euros (1533,14 + 3800,64).

Le décompte produit retrace les mouvements intervenus ensuite sur ce compte, constitués au débit des appels de fonds et de la cotisation fonds travaux trimestriels, outre les appels de fonds pour travaux particuliers, et au crédit, de la répartition des charges et travaux 2018, 2019, 2020, 2022 et de virements effectués le 30 avril 2023 (785 euros), le 11 septembre 2023 (500 et 435,90 euros) et le 13 octobre 2023 (764,36 euros).

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [D] reconnaît in fine que son compte était, à la date du 01 octobre 2023, débiteur de la somme de 6335,56 euros, ce qui correspond, à 10 centimes près, au décompte produit par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, mais considère qu’il convenait de retrancher la somme de 2149,38 euros, virée par le syndic sur son compte puis annulée, de telle sorte que son compte n’était en réalité débiteur que de la somme de 4186,28 euros.

Elle soutient en effet qu’il n’y avait pas lieu d’annuler la somme de 2149,38 euros, considérant que « ce remboursement est justifié sinon le syndic aurait rectifié depuis longtemps cette erreur à son avantage qui date du 20 août 2023 (sic) » et ajoutant « qu’on ne peut donc que supposer que cette somme de 2149,36 euros concerne d’anciennes dettes ou partie de dettes qui sont réclamées en vain depuis des années et qui seront évoquées plus loin. »

Le syndicat des coproprietaires explique pour sa part que cette somme avait été créditée par erreur, le syndic s’étant manifestement trompé dans les régularisations comptables en application de l’arrêt de la cour d’appel, et qu'« il convenait d’annuler la dette de 10 742,61 euros dont le syndicat a été débouté et de créditer les sommes de 1533,14 euros et 3800,64 euros sur le compte de Madame [D] en application des causes de l’arrêt. »

Il ressort effectivement du décompte établi par l’ancien syndic pour la période du 01 janvier 2012 au 31 décembre 2022 (pièce 5 en demande) que figure à la date du 27 août 2020 une ligne intitulée « arrêt de la cour d’appel compte » ayant crédité le compte de Mme [D] de la somme de 3800,64 euros, correspondant, comme indiqué précédemment, aux charges escalier indûment prélevées et une autre ligne portant le même intitulé ayant crédité le compte de la somme litigieuse de 2149,38 euros.

Il s’ensuit que, comme l’explique le syndicat des coproprietaires, c’est par suite d’une erreur du syndic dans les régularisations à opérer en application de l’arrêt rendu par la cour d’appel que le compte de Mme [D] a été crédité de cette somme.

Le décompte produit par le syndicat des coproprietaires dans ses dernières écritures mentionne ainsi, à juste titre, l’annulation comptable de cette somme.

Les mouvements intervenus postérieurement sur le compte (appel de fonds pour la réalisation d’un DTG, appels de charges et fonds travaux pour le 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024) ne sont pas contestés par Mme [D] et les montants apparaissent conformes à ceux figurant sur les appels de fonds produits en demande (pièce 19).

Le syndicat des coproprietaires verse également aux débats les procès-verbaux des assemblées générales du :

-14 juin 2017 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2016, approuvé le budget et l’avance de trésorerie pour 2017 et 2018,

-29 mai 2018, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2017, approuvé le budget et l’avance de trésorerie pour 2018 et 2019, et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-14 mai 2019, ayant approuvé réexaminé et approuvé le budget et l’avance de trésorerie pour 2019 et 2020, et voté divers travaux, accompagnée de son attestation de non recours,

-13 octobre 2020, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2019, approuvé le budget et l’avance de trésorerie pour 2020 et 2021, accompagnée de son attestation de non recours,

-13 avril 2021, ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2020, approuvé le budget et l’avance de trésorerie pour 2021et 2022, accompagnée de son attestation de non recours,

-22 novembre 2022, ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté la réalisation d’un diagnostic technique global,

-23 mai 2023, ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé les comptes de dépense hors budget de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022 relatifs aux travaux de coffrage des canalisations, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2024, actualisé l’avance de trésorerie et voté divers travaux.

Par conséquent, Mme [D] est condamnée à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 6016,76 euros, arrêtée au 16 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021, date de délivrance de l’assignation.

Conformément à la demande du syndicat des coproprietaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des coproprietaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que «les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat des coproprietaires sollicite la condamnation de Mme [D] à lui régler la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que son comportement, consistant à ne pas procéder volontairement au règlement de ses charges alors qu’elle se sait débitrice, occasionne des difficultés de trésorerie à la copropriété qui n’a pas vocation à jouer le rôle d’une banque.

Il indique de plus que cette carence empêche la petite copropriété de fonctionner correctement et d’engager les travaux de ravalement qui s’imposent.

Il ressort toutefois des pièces produites que, par jugement du 26 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande en paiement d’un montant de 4416,26 euros, qu’à la suite de l’appel qu’il a interjeté, aux termes duquel il sollicitait paiement de la somme de 10 742,61 euros au titre d’un arriéré, la cour d’appel, dans son arrêt du 19 décembre 2018, l’a débouté de sa demande et considéré que le compte de Mme [D] était au contaire créditeur de la somme de 1533,14 euros et que la somme de 3800,64 euros lui avait été indûment imputée.

Par courriers en date des 02 juin 2020, 11 décembre 2020 et 02 mars 2021, Mme [D] a sollicité du syndic, en vain, la mise à jour de son compte, en conformité notamment avec les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel et demandé qu’il lui fournisse des explications sur la somme de 2149,38 euros. créditée sur son compte le 27 août 2020.

Il ressort en effet des pièces produites que le compte coproprietaire de Mme [D] n’a pas été rectifié, cette dernière ayant ainsi été assignée devant la présente juridiction en paiement de la somme de 13 595,74 euros au titre d’arriérés de charges arrêtées au 01 juillet 2021.

Par courrier en date du 23 janvier 2023, Mme [D] a indiqué au syndic que, bien que, selon ses calculs, son compte copropriétaire soit créditeur, elle allait toutefois reprendre le paiement des charges à partir du premier semestre 2023 expliquant que « les coproprietaires ne doivent plus pâtir des négligences des différents syndics qui les ont sciemment manipulés en leur cachant leurs dettes » et qu’elle donnait l’ordre à sa banque de procéder à un virement de 1976,39 euros.

Ce virement figure en effet sur le décompte produit par le syndicat des coproprietaires dans ses écritures.

Mme [D] a ensuite procédé au règlement de la somme de 785 euros le 30 avril 2023, de 935,90 euros le 11 septembre 2023 et enfin de 764,36 euros le 13 octobre 2023, correspondant peu ou prou aux montants des appels de charges et fonds travaux trimestriels émis, à l’exception de l’appel de fonds pour la réalisation d’un diagnostic technique global d’un montant de 1126,19 euros.

Il ressort enfin des procès-verbaux des assemblées générales, que des travaux de ravalement ont effectivement été soumis plusieurs années de suite, en 2019, 2020, 2021, au vote des copropriétaires, qui les ont refusés.

Toutefois, il n’est nullement établi que ce refus ait eu pour cause des arriérés dûs par Mme [D], alors qu’à la date de l’assemblée générale du 14 mai 2019, la cour d’appel avait rendu son arrêt dans lequel elle indiquait expressément que son compte était créditeur de la somme de 1533,14 euros et que celle de 3800,64 euros lui avait été indûment imputée.

Ainsi, au vu du nouveau décompte établi par le syndicat des coproprietaires dans ses écritures, son compte était créditeur à la date de cette assemblée générale de la somme de 3657,98 euros.

A la date de l’assemblée générale du 13 octobre 2020, il n’était débiteur que de la somme de 277,91 euros et à celle du 13 avril 2021 de celle de 3014,71 euros, soit des montants n’étant pas de nature à justifier le rejet des opérations de ravalement soumises au vote.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie dont pas que la défaillance de Mme [D] dans le paiement des charges de copropriété, sur la période de de juillet 2020 à janvier 2023, a été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de mainlevée de l’hypothèque

L’article 2435 du code civil dispose que «les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée. La radiation s’impose au créancier qui n’a pas procédé à la publication, sous forme de mention en marge, prévue au quatrième alinéa de l’article 2416. »

L’article 2436 du même code prévoit, pour sa part, que « dans l’un et l’autre cas, ceux qui requièrent la radiation déposent au service chargé de la publicité foncière l’expédition de l’acte authentique portant consentement, ou celle du jugement.

Aucune pièce justificative n’est exigée à l’appui de l’expédition de l’acte authentique en ce qui concerne les énonciations établissant l’état, la capacité et la qualité des parties, lorsque ces énonciations sont certifiées exactes dans l’acte par le notaire ou l’autorité administrative. »

Enfin, aux termes de l’article 2438 du code civil, « la radiation doit être ordonnée par les tribunaux, lorsque l’inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu’elle l’a été en vertu d’un titre soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits d’hypothèque sont effacés par les voies légales. »

La radiation de l’inscription peut être requise par le dépôt au service chargé de la publicité foncière d’une copie authentique de l’acte notarié certifiant que le créancier a, à la demande du débiteur, donné son accord à cette radiation ; le contrôle opéré par ce service se limite à la régularité formelle de l’acte à l’exclusion de sa validité au fond.

Mme [D] explique que le syndicat des coproprietaires a fait inscrire une hypothèque légale sur son bien, le 02 mai 2018, soit avant l’arrêt rendu par la cour d’appel le 19 décembre 2018.

Au vu des termes de cette décision, elle fait donc valoir que cette hypothèque est devenue sans objet mais qu’aucune mainlevée n’a cependant jamais été ordonnée.

Elle demande donc que cette hypothèque soit levée, sur simple présentation de la copie exécutoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des coproprietaires ne dit mot sur cette demande.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le syndicat des coproprietaires a fait inscrire, le 02 mai 2018, sur le bien de Mme [D], une hypothèque ayant effet jusqu’au 13 avril 2028 pour un montant de 12 538,48 euros en principal et accessoire, en vertu d’une sommation de payer en date du 27 mars 2018.

Cette hypothèque a ainsi été prise avant que la cour d’appel ne se soit prononcée, par arrêt du 19 décembre 2018.

Au vu des termes de sa décision, la cour ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement et considéré au contraire que le compte copropriétaire de Mme [D] était créditeur, il apparaît que cette hypothèque a été faite en vertu d’un titre irrégulier.

Il convient donc d’ordonner sa radiation, selon les modalités prévues par l’article 2436 du code civil précédemment rappelées, et ce aux frais du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Mme [D]

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

— sur la demande pour perte locative

Mme [D] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à lui régler la somme de 74 502 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle explique en effet qu’elle a acquis le lot n°1 de l’immeuble, constitué d’un local commercial à usage de débit de boissons/bar afin de le transformer en local d’habitation devant constituer sa résidence principale et qu’elle avait obtenu de la mairie de [Localité 7] toutes les autorisations nécessaires pour la réalisation de son projet.

Elle indique que l’assemblée générale lui a toutefois refusé, pendant des années, son autorisation pour cette transformation au motif qu’elle n’était pas à jour du règlement de ses charges.

Or, elle soutient que les coproprietaires ont été trompés par de fausses déclarations du précédent syndic sur l’état de son compte puisqu’elle n’était nullement redevable d’un arriéré de charges et que la cour d’appel de Paris, après avoir relevé la mauvaise foi du syndicat des coproprietaires, a jugé que son action avait dégénéré en abus.

Elle ajoute qu’à la suite d’un nouveau refus lors de l’assemblée générale du 14 juin 2017, elle a demandé en justice l’annulation de la résolution litigieuse mais qu’un protocole d’accord ayant pu finalement être conclu le 02 avril 2019, l’autorisation lui a été accordée lors de l’assemblée générale du 14 mai 2019 et elle s’est donc désistée de son action.

Elle fait donc valoir qu’alors que l’autorisation de la mairie de [Localité 7] lui avait été accordée le 08 janvier 2016, elle a dû attendre le 14 mai 2019 pour obtenir celle du syndicat des coproprietaires de telle sorte que son lot n’a pu être habité et qu’il en est résulté une perte locative durant plus de trois ans du fait de ce refus injustifié du syndicat des coproprietaires.

Au vu de la superficie du bien (121 m²) et de sa valeur locative (17 euros du mètre carré), elle évalue donc sa valeur locative minimum à la somme de 2057 euros et son préjudice à celle de 74 052 euros (2057 X 36 mois).

Le syndicat des coproprietaires s’oppose à cette demande en faisant tout d’abord valoir que Mme [D] n’a formulé sa demande de changement d’affectation auprès des coproprietaires que lors de l’assemblée générale du 14 juin 2017 de telle sorte qu’elle apparaît mal fondée à solliciter une indemnisation à compter du 08 janvier 2016.

Il indique ensuite qu’en raison du protocole d’accord signé le 02 avril 2019 et de sa validation par l’assemblée générale du 14 mai 2019, Mme [D] s’est désistée de sa demande d’annulation de la résolution ayant refusé le changement de destination de son local, de telle sorte qu’elle ne saurait réclamer de quelconques dommages et intérêts sur ce fondement.

Enfin, il conteste toute mise en jeu de sa responsabilité, rappelant qu’elle nécessite que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Or, il fait valoir que l’assemblée générale est souveraine dans le vote des résolutions qui lui sont soumises et qu’en l’absence d’annulation de l’assemblée ou de l’une de ses résolutions, le vote démocratique de l’assemblée ne saurait caractériser une faute sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il soutient enfin que Mme [D] ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi puisqu’elle avait tout loisir de louer le bien conformément à sa destination et que si elle n’a pu le faire, c’est en réalité car elle avait déjà réalisé les travaux relatifs au changement de destinatation, plusieurs années avant d’avoir sollicité l’autorisation de l’assemblée générale pour ce faire.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générales versés aux débats que lors de l’assemblée générale du 14 juin 2017, Mme [D] a sollicité des coproprietaires l’autorisation de modifier l’affectation de son lot de local commercial en local d’habitation (résolution n°23) et demandé qu’ils approuvent les travaux réalisés par ses soins sur la devanture de son lot (résolution n°24).

Les coproprietaires s’étant abstenus à l’unanimité, ces résolutions ont été rejetées, la résolution n°24 rappelant qu’aux termes de l’assemblée générale du 14 juin 2016, l’assemblée réservait sa décision concernant le changement de destination tant que Mme [D] restait débitrice du syndicat des copropriétaires.

Mme [D] a sollicité l’annulation de cette résolution n°24 et lors de l’assemblée générale du 14 mai 2019, les coproprietaires ont voté favorablement à l’adoption du protocole d’accord entre la copropriété et Mme [D] et donné leur accord au changement de destination du lot lui appartenant, de local commercial en habitation.

Ils ont également approuvé les travaux qu’elle avait réalisés sur la devanture de son lot, en contrepartie de l’annulation de sa demande portant sur les dépens et frais irrépétibles relatifs à l’instance en annulation introduite.

En l’espèce, le fait que les coproprietaires aient refusé d’autoriser le changement de destination de son local n’est pas nécessairement abusif et constitutif d’une faute du seul fait que cette résolution contrarie ou lèse Mme [D], le caractère abusif de la décision devant en effet nettement être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Au surplus, Mme [D], qui avait introduit une instance pour contester cette résolution, s’est par la suite désistée en raison du protocole d’accord signé avec le syndicat des coproprietaires et validé en assemblée générale.

Enfin, il est exact, comme le soutient le syndicat des coproprietaires, que Mme [D] avait tout loisir de louer le bien conformément à sa destination de l’époque, à savoir en tant que local commercial.

Il ressort toutefois des pièces produites, et notamment des différents échanges intervenus entre le syndic et Mme [D], que cette dernière a fait réaliser dans son lot, avant toute autorisation de la copropriété, les travaux permettant la transformation du local commercial en local d’habitation, de telle sorte que l’impossibilité de le proposer en tant que tel à la location résultait de son propre fait.

Enfin, il convient de relever que Mme [D] sollicite une indemnisation au titre d’une perte locative alors qu’il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance de louer de louer éventuellement son bien et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Par conséquent, en l’absence de faute et de préjudice caractérisés, Mme [D] échoue à démontrer la mise en jeu de la responsabilité du syndicat des coproprietaires et il convient donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 74 502 euros.

— sur la demande pour préjudice moral

Mme [D] sollicite la condamnation du syndicat des coproprietaires à lui régler la somme de 5000 euros en faisant valoir que son attitude lui a été gravement préjudiciable du fait du comportement de son précédent syndic.

Elle indique en effet que les syndics successifs ont non seulement trompé la collectivité des coproprietaires en lui faisant croire qu’elle était débitrice, mais n’ont de plus jamais été en mesure de présenter un décompte valable et vérifiable de son compte de copropriété.

Elle ajoute qu’il a fallu attendre près de quinze ans pour obtenir une réactualisation de son compte individuel qui n’a été produit par le syndicat des coproprietaires que dans ses conclusions signifiées le 19 septembre 2023.

Elle précise qu’il n’a pas tenu compte des nombreuses propositions de réunion et de règlements amiables proposés et qu’il a systématiquement refusé de répondre, de négocier et a fait preuve d’un « acharnement moral » à son encontre.

Elle considère donc que ce comportement et ces désagréments sont générateurs d’un préjudice moral dont elle demande réparation.

Le syndicat des coproprietaires soutient pour sa part que Mme [D] fait en réalité le procès de l’ancien syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé lors de l’assemblée générale de 2022. Il fait valoir qu’elle formule des demandes reconventionnelles, pour certaines sans lien avec la présente instance, d’un montant avoisinant les 80 000 euros alors que le remplacement du syndic et le changement d’avocat de la copropriété étaient de nature à apaiser les relations et à favoriser une issue amiable pour mettre un terme à quinze ans de procédures de part et d’autre.

Il ajoute que, tout en reconnaissant à demi-mots que le décompte figurant dans les conclusions notifiées le 19 septembre 2023 est exact, elle s’acharne pourtant par tous moyens à soutenir que son compte est créditeur en réclamant de manière insidieuse le remboursement de sommes pour lesquelles la cour d’appel s’est déjà prononcée ou concernant des charges non appelées, de telle sorte qu’elle est particulièrement mal fondée à solliciter des dommages et intérêts pour « refus systématique de répondre, négocier et d’un acharnement moral ».

En l’espèce, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel rendu le 19 décembre 2018, qu’à cette date, alors que le syndicat des copropriétaires lui réclamait le paiement d’arriérés de charges, le compte de Mme [D] était en réalité créditeur et qu’au surplus la somme de 3800,64 euros lui avait été indûment imputée.

Pour autant, malgré les termes clairs de l’arrêt et les nombreux courriers en ce sens et demandes d’explications de la part de Mme [D] (notamment courriers du 02 juin 2020, 11 décembre 2020, courriel du 04 janvier 2021, courriers du 23 février 2021, 02 mars 2021, 23 janvier 2023, courriel du 13 février 2022, courrier du 07 novembre 2022), aucune régularisation de son compte n’a été effectuée avant le 19 septembre 2023, date de transmission des dernières écritures du syndicat des copropriétaires.

Au contraire, par courriel en date du 30 décembre 2020, le syndic lui a indiqué qu’elle restait à cette date redevable de la somme de 11 096,81 euros qu’il lui a demandé de régulariser au plus vite et Mme [D] a ensuite été assignée, le 29 octobre 2021, en paiement de la somme de 13 595,74 euros correspondant aux charges arrêtées au 01 juillet 2021, étant également relevé que son bien a fait l’objet d’une hypothèque prise sur le fondement de sommes indues.

Il ne peut en l’espèce être considéré que le syndicat des copropriétaires a fait une appréciation inexacte de ses droits alors que, malgré les termes très clairs de l’arrêt de la cour d’appel et les demandes de rectifications formulées à de nombreuses reprises par Mme [D], son compte copropriétaire a continué, pendant près de 4 ans à être entaché d’erreurs et a conduit à la délivrance d’une nouvelle assignation en paiement d’un arriéré de 11 096,81 euros alors qu’à cette date, son compte n’était débiteur que de la somme de 4466,57 euros.

Il ne peut ainsi être contesté que Mme [D] a subi un préjudice moral dans la mesure où, en plus de se heurter au silence du syndic, elle été également été contrainte, du fait de ces erreurs de gestion, de subir une longue procédure judiciaire ainsi qu’une hypothèque de son bien que le syndicat des copropriétaires n’a toujours pas fait lever en dépit de la teneur de l’arrêt rendu par la cour d’appel.

Il convient par conséquent de faire droit à sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros.

Sur les demandes accessoires

Tant le syndicat des copropriétaires que Mme [D] succombent partiellement en leurs demandes.

Par conséquent, chacun est condamné aux dépens exposés pour la présente instance à hauteur de 50% chacun.

La SELARL Delattre & Hoang, avocat, est de ce fait déboutée de sa demande de distraction des dépens.

En équité, tant le syndicat des copropriétaires que Mme [D] sont déboutés de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] [D] à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] la somme de 6 016,76 euros, arrêtée au 16 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2021, date de délivrance de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE, aux frais du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la radiation de l’hypothèque légale inscrite au service de la publicité foncière de [Localité 7] le 02 mai 2018, volume 2018 V n°656, portant sur le lot n°1, appartenant à Mme [J] [L] [D], situé dans l’immeuble du [Adresse 2] et [Adresse 5], cadastré section BF numéro [Cadastre 1], selon les modalités de l’article 2436 du code civil ;

CONDAMNE le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] à régler à Mme [J] [D] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] et Mme [J] [D] aux dépens exposés pour la présente instance à hauteur de 50% chacun ;

DÉBOUTE la SELARL Delattre & Hoang, avocat, est de ce fait déboutée de sa demande de distraction des dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] et Mme [J] [D] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente