TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53385 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZMR

AS M N°: 2

Assignation du :

07 Mai 2024

EXPERTISE[1]

[1] 1 copie expert +

4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 septembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assisté de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] [Localité 12], représenté par son Syndic, le Cabinet DODIM IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 14]

S.C.I. AMONIA

[Adresse 10]

[Localité 16]

représentés par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS – #C2444

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] [Localité 12], représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESTION BATIMENTS ET PATRIMOINES

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentée par M^e Elisabeth ABBOU, avocat au barreau de PARIS – #E0677

S.A.R.L. RENAISSANCE LES ARCHITECTES

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0244

Monsieur [W] [N]

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocats au barreau de PARIS – #E1939

DÉBATS

A l’audience du 31 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Vu l’assignation en référé d’heure à heure enrôlée sous le N°RG 24/53385 délivrée à la requête du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 12] et de la SCI AMONIA MB 1204361929ainsi que de l’ordonnance du président du Tribunal judiciaire du 06 mai 2024 autorisant à assigner en référé à heure indiquée

, représentés par le cabinet [K] AVOCATS, en la personne de Maître [O] [K], ses observations écrites visées le 31 juillet 2024, et ses observations orales à l’audience du 31 juillet 2024 devant le président du Tribunal judiciaire de céans, tendant, principalement, à voir :

“À TITRE PRINCIPAL :

— ordonner l’arrêt immédiat des travaux sur le mur pignon droit de l’immeuble du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] – [Localité 12] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner à Monsieur [W] [N] et au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] – [Localité 12] de remettre en état le mur pignon droit et de MBModification des demandes à l’audience suppression de « la toiture » (signée par l’avocat)

réparer les désordres découlant de ses travaux dans l’immeuble du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] – [Localité 12] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— dire que cette remise en état devra être effectuée par une entreprise dûment qualifiée et assurée à cet effet et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, Monsieur [A] [U], après avis de ce dernier sur le devis de remise en état dont les honoraires et frais seront mis à la charge de Monsieur [W] [N] in solidum avec le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] – [Localité 12].

À TITRE SUBSIDIAIRE :

— Ordonner l’arrêt immédiat des travaux sur le mur pignon droit de l’immeuble du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 12] sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— Désigner tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président, lequel pourra se faire assister, si besoin est, par tout homme de l’Art de son choix, avec pour mission de :

— se rendre sur place et visiter l’ensemble des parties privatives et communes de l’immeuble sis [Adresse 7] – [Localité 12] affectées par les atteintes au droit de propriété et les désordres qui en sont la conséquence ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre tous sachants ;

— examiner et décrire les violations du droit de propriété et les désordres invoqués, en rechercher l’étendue, l’origine et les causes précises ;

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis, les soumettre en temps utile aux observations écrites des parties et répondre à leur dire ;

— en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autoriser l’expert à impartir un délai aux parties concernées techniquement par les désordres, pour qu’elles fassent exécuter les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres ;

— dire que l’expert sera saisi et assurera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au greffe du tribunal (contrôle des expertises) après achèvement des travaux de gros œuvre ;

— fixer telle provision qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président concernant les frais.

EN TOUTE HYPOTHESE :

— condamner in solidum Monsieur [W] [N] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 12] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 12] et à la SCI AMONIA la somme de 4.000 euros chacun au visa de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL [K] AVOCATS. »

Les requérants comme premier moyen au soutien de leurs prétentions se fondent sur un trouble manifestement illicite résultant, d’une atteinte à la servitude de vue acquise par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire au profit du fonds dominant appartenant à la SCI AMONIA sur les fonds servant du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] et de Monsieur [W] [N], et d’un empiètement sur leur droit de propriété.

Le second moyen, consiste à alléguer un trouble manifestement illicite résultant de la réalisation d’ancrages dans le mur pignon du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] en violation de leur droit de propriété, ainsi que des désordres qui seraient apparus du fait des travaux litigieux.

Les requérants soutiennent également l’existence d’un dommage imminent résultant d’une atteinte à la solidité de l’immeuble.

Vu les conclusions écrites, visées le 31 juillet 2024, de Monsieur [W] [N], représenté par le cabinet CORTEN, en la personne de Maître [W] [X], et ses observations orales à l’audience du 31 juillet 2024, par lesquelles il est demandé au juge des référés de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] et la SCI AMONIA de l’ensemble de leurs demandes. MBcomme non fondées et injustifiées

Monsieur [W] [N] demande également au juge des référés la condamnation in solidum du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] et de la SCI AMONIA au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Monsieur [W] [N] soutient comme premier moyen au soutien de ses prétentions l’absence d’urgence.

Le second moyen allégué résulte de l’absence de trouble manifestement illicite, du fait de l’existence d’un protocole d’accord autorisant l’emprise de l’échafaudage sur le toit de l’immeuble sis [Adresse 7].

Monsieur [W] [N] soutient, en outre, l’absence de trouble manifestement illicite, résultant du simple exercice de son droit d’ancrage et d’appui sur le mur mitoyen sans préjudice des droits des requérants.

De surcroit, il est allégué l’absence de trouble manifestement illicite, du fait du défaut d’acquisition par la SCI AMONIA d’une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire.

Il est également soutenu l’absence de preuve du lien de causalité entre les désordres et les travaux en cours.

Vu les conclusions écrites, visées le 31 juillet 2024, du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] [Localité 12], représentée par Maître [L] [E], et ses observations orales à l’audience du 31 juillet 2024, par lesquelles il est demandé au juge des référés :

« À TITRE PRINCIPAL :

— constater l’existence de plusieurs contestations sérieuses sur les prétendus désordres évoqués par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et la SCI AMONIA, ainsi que l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite ;

— dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Localité 12] et la SCI AMONIA ;

— les renvoyer à mieux se pourvoir au fond ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

Si par extraordinaire le Tribunal de céans devait estimer y avoir lieu à référé :

— constater des demandes principales devenues sans objet ;

— constater la carence probatoire des demandeurs sur les éléments évoqués au soutien de la demande de désignation d’expert ;

— dire en conséquence n’y avoir lieu à faire droit aux demandes principales formulées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Localité 12] et la SCI AMONIA, pas plus qu’à la demande de désignation d’un expert judiciaire ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire le Tribunal de céans devait estimer y avoir lieu à référé :

— prononcer la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] ;

EN TOUTE HYPOTHESE

À TITRE RECONVENTIONNEL

— condamner conjointement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 12] et la SCI AMONIA, à produire au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 12] [Adresse 8], l’autorisation d’urbanisme d’ouverture de la fenêtre au niveau du 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 7] située dans le lot propriété de la SCI AMOLIA

— condamner conjointement le syndicat du [Adresse 7] à [Localité 12] et la SCI AMONIA au paiement d’une somme de 8.000 euros hors taxes, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 12] [Adresse 8]. »

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] soutient comme premier moyen au soutien de ses prétentions, l’existence de contestations sérieuses sur l’existence de la servitude de vue au profit de SCI AMONIA, ainsi que l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent, du fait du défaut d’acquisition par la SCI AMONIA d’une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire.

Le second moyen allégué résulte de l’irrégularité des travaux effectués par les demandeurs, entrainant leur inopposabilité à Monsieur [W] [N] et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8].

Il est également allégué, l’existence de contestations sérieuses sur l’emprise non autorisée sur la toiture de l’immeuble du [Adresse 7], ainsi que l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent, du fait de l’existence d’un protocole d’accord, de l’information relative aux travaux, et de l’absence de risque pour la solidité de l’immeuble du [Adresse 7].

De surcroit, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] soutient le défaut d’objet des demandes d’arrêt des travaux réalisés par Monsieur [W] [N], du fait de l’arrêt des travaux depuis le 16 mai 2024.

Il est également allégué au soutien de sa demande de rejet de la demande de désignation d’un expert judiciaire que les requérants ne peuvent solliciter une mesure d’instruction en vue de suppléer leur carence probatoire.

Vu les conclusions écrites, visées le 31 juillet 2024, de la SARL RENAISSANCE LES ARCHITECTES, représentée par le cabinet COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, en la personne de Maître [B] [C] [T], et ses observations orales à l’audience du 31 juillet 2024, par lesquelles il est demandé au juge des référés de dire, n’y avoir lieu à référé sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] et de la SCI AMONIA. La SARL RENAISSANCE LES ARCHITECTES demande également au juge des référés la condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] et de la SCI AMONIA au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

La SARL RENAISSANCE LES ARCHITECTES soutient comme premier moyen au soutien de ses prétentions l’absence de trouble manifestement illicite et de désordres, résultant du simple exercice du droit d’ancrage et d’appui de Monsieur [W] [N] sur le mur mitoyen sans préjudice des droits des requérants.

Le deuxième moyen allégué résulte de l’absence de trouble manifestement illicite, du fait du défaut d’acquisition par la SCI AMONIA d’une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive trentenaire.

La SARL RENAISSANCE LES ARCHITECTES soutient également l’absence d’intérêt légitime des requérants à recourir à une expertise du fait de leur carence à produire un commencement de preuve de leurs allégations.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans, une servitude de vue peut donc être acquise par le biais de la prescription acquisitive trentenaire.

En revanche, il résulte de l’article 676 du code civil que la présence d’une ouverture à châssis fixe et à jour dormant constitue un jour de souffrance et non une vue.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité, par conséquent, toute construction édifiée .

En vertu de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments n’est présumé mitoyen que jusqu’à l’héberge s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Aux termes des articles 657 et 662 du code civil, chaque propriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y faire placer des poutres ou solives, à la condition que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits des voisins.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats que l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 12] est soumis au régime de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965 et a fait l’objet d’un règlement de copropriété établi suivant acte reçu par Maître [R] [D], Notaire, le 6 février 1964, puis d’un état descriptif de division, suivant acte reçu par Maîtres [R] [D] et [S] [Z], Notaires, le 24 mai 1991.

Le Cabinet DODIM IMMOBILIER est syndic en exercice de cette copropriété.

Cet immeuble est élevé sur un sous-sol, un entresol, un rez-de-chaussée et cinq étages surplombés d’un grenier.MBSelon le plan produit, pièce n°5 des demandeurs, dont l’origine et la date sont inconnues.

Cet immeuble est composé de 29 lots de copropriété.

La SCI AMONIA est propriétaire du lot 27 situé au 5ème étage de l’immeuble.

L’immeuble voisin situé au [Adresse 8] à [Localité 12] est également soumis au régime de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965.

Le Cabinet GESTION BATIMENT ET PATRIMOINE est syndic en exercice de cette copropriété.

Monsieur [W] [N] est propriétaire en vertu d’un acte de vente du 10 juillet 2017 des lots 41 et 42, correspondants respectivement à un appartement et à un débarras, situés au 4ème étage. MBIncertitude sur le nombre d’étage à retenir. Dans les conclusions, Mr [N] fait état du 5ème étage, mais les plans et le permis de construire mentionne un immeuble de 4 étage.

Lors de l’assemblée générale du 23 mars 2017, l’assemblée générale du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] a autorisé les travaux de surélévation de toiture avec création d’un étage supplémentaire.

Le 5 juillet 2021, Monsieur [W] [N] a obtenu un arrêté de permis de construire autorisant les travaux de surélévation d’un niveau d’un bâtiment de quatre étages et de combles emportant la création d’un logement et d’une terrasse accessible en toiture.

La SARL RENAISSANCE LES ARCHITECTES s’est vu confier la maitrise d’œuvre des travaux.

Les travaux ont commencé au mois de novembre 2023 par la pose d’un échafaudage en partie sur la toiture de l’immeuble sis [Adresse 7].

Ces travaux ont conduit à des chevillages et à l’obstruction d’une fenêtre dans le mur pignon droit de l’immeuble sis [Adresse 7].

Sur la demande d’arrêt des travaux et de remise en état

Il ressort des pièces versées aux débats que le caractère mitoyen du mur est contesté, les demandeurs indiquent ainsi dans leurs écritures que seul un géomètre expert, après une analyse précise, est compétent pour déterminer le caractère mitoyen du mur.

Or, en vertu des articles 657 et 662 du code civil, l’appréciation du caractère mitoyen du mur est indispensable pour apprécier la licéité des chevillages dans le mur pignon droit de l’immeuble sis [Adresse 7].

Les chevillages dans le mur pignon droit de l’immeuble sis [Adresse 7], ne peuvent donc caractériser, avec l’évidence requise devant le juge des référés, un trouble manifestement illicite, l’appréciation du caractère mitoyen ou pas dudit mur excédant les pouvoirs du juge des référés .

Les requérants se prévalent de la violation d’une servitude de vue acquise par le biais de la prescription acquisitive trentenaire au profit du fonds dominant appartenant à la SCI AMONIA sur les fonds servant du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] et de Monsieur [W] [N] et produisent au soutien de leurs prétentions un plan de l’immeuble sis [Adresse 7] qui aurait été annexé à l’état descriptif de division modificatif du 24 mai 1991, ainsi qu’une mention d’une fenêtre sur cour dans la description du lot numéro 27 dans un acte authentique de vente du 12 octobre 1994 et des actes authentiques de vente postérieurs.

Cependant, aucun élément ne permet d’attester que ce plan, non daté, était annexé à l’état descriptif de division modificatif du 24 mai 1991, de surcroit, même si ce plan fait état d’une ouverture donnant sur l’extérieur dans le lot 27, rien ne permet d’établir avec certitude qu’il s’agit d’une fenêtre et non d’un jour de souffrance.

De plus, l’acte authentique de vente du 12 octobre 1994 et les actes authentiques de vente postérieurs ne sont pas trentenaires et donc insusceptibles d’établir l’acquisition d’une servitude de vue par le biais de la prescription acquisitive.

En outre, les défendeurs produisent un procès-verbal de constat d’huissier de Maître [M] [H] du 08 janvier 2024, constatant que la fenêtre et son encadrement présentent un aspect plus récent que le reste du mur, ainsi qu’un second en date du 16 janvier 2024 constatant, au jour du 14 décembre 2015, l’absence de la fenêtre présente lors du premier constat, la menuiserie de la fenêtre visible étant différente et munie d’un barreau de sécurité horizontal.

Or, la présence d’un barreau de sécurité horizontale est susceptible d’emporter la qualification de jour de souffrance faisant obstacle à l’acquisition de la prescription acquisitive trentenaire.

Même si ces éléments sont contredits par le procès-verbal de constat d’huissier du 08 juillet 2024 de Maître [I] [Y], il ressort de l’ensemble des pièces du dossier que l’existence d’une servitude de vue, acquise par le biais de la prescription acquisitive trentenaire au profit du fond dominant appartenant à la SCI AMONIA sur les fonds servant du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] et de Monsieur [W] [N], n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, sa violation alléguée ne peut donc pas caractériser un trouble manifestement illicite.

Il ressort du rapport établi contradictoirement par le Bureau d’étude structure AD ETUDES que les travaux litigieux n’ont pas d’incidence sur la stabilité de l’immeuble sis [Adresse 7]. Par conséquent, les demandeurs ne rapportent par la preuve de l’existence d’un dommage imminent et ne caractérisent pas d’urgence.

De même, les requérants ne rapportent pas la preuve de la construction par les défendeurs d’un ouvrage édifié conjointement sur leur propriété et celles des défendeurs pouvant être qualifié d’empiètement, par conséquent ce moyen doit être écarté et ne peut justifier l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Les requérants se prévalent du rapport de Monsieur [A] [U], architecte de l’immeuble sis [Adresse 7], du 30 avril 2024 et du procès-verbal de constat d’huissier de Maître [J] du 17 avril 2024 afin d’établir l’existence de désordres dans l’appartement appartenant à la SARL AMONIA ainsi que dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 7].

Cependant, en l’espèce, aucun élément ne permet d’établir avec certitude le lien de causalité entre l’apparition de ces désordres et les travaux litigieux.

À défaut d’apporter la preuve, avec l’évidence requise devant le juge des référés, d’une urgence, d’un dommage imminent et d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes d’arrêt des travaux et de remise en état.

Sur la demande de mesure d’instruction formée par les requérants

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Si cette disposition ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits. Sont ainsi concernées, par combinaison des articles 10,11 et 145 du code de procédure civile, non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions, à savoir :

— l’absence de procès devant le juge du fond ;

— l’existence d’un motif légitime ;

— l’intérêt probatoire du demandeur, apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur ;

— la nature légalement admissible de la mesure demandée.

À ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager, puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime qu’a le demandeur de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, lequel peut être de nature civile ou pénale ;

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès sur un fondement juridique déterminé dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

Il ressort des développements susvisés qu’il est rapporté la preuve de fait précis, objectifs et vérifiables, rendant plausible un procès futur sur un fondement déterminé entre les parties à à la présente instance ,les demandeur justifiant ainsi d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

La mesure d’instruction sollicitée sera ordonnée dans les conditions du présent dispositif.

Sur la demande à titre reconventionnel de condamnation sous astreinte des demandeurs à la production de l’autorisation d’urbanisme pour le percement d’une ouverture dans le lot de propriété de la SCI AMONIA

Le juge ne peut condamner une partie à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. Il est en outre rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables.

En l’espèce, l’existence d’une déclaration préalable d’urbanisme pour le percement d’une ouverture dans le mur pignon droit de l’immeuble sis [Adresse 7], n’est pas démontrée et aucun élément versé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] ne permet d’établir, ne serait-ce que vraisemblablement, que les requérants seraient en possession de cette pièce.

Par conséquent, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 8] sera débouté de sa demande reconventionnelle de production forcée de l’autorisation d’urbanisme pour le percement d’une ouverture dans le lot de propriété de la SCI AMONIA.

Sur les demandes accessoires

En droit, l’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

S’agissant d’une demande d’expertise in futurum étant ordonnée dans l’intérêt du demandeur, alors qu’aucune responsabilité n’est établie avec l’évidence requise en référé, il supportera l’avance des frais d’expertise ainsi que les dépens.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’arrêt immédiat des travaux réalisés sur le mur pignon droit de l’immeuble du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7] [Localité 12], sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état du mur et de réparation des désordres découlant des travaux réalisés sur le mur pignon droit de l’immeuble du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 7], sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard ;

Rejetons la demande reconventionnelle de production forcée, sous astreinte, de l’autorisation d’urbanisme pour le percement d’une ouverture dans le lot de propriété de la SCI AMONIA.

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 4]

[Localité 13]

☎ :[XXXXXXXX03]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

➣donner tous éléments permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer le caractère mitoyen du mur litigieux, de déterminer les servitudes grevant ou bénéficiant aux fonds litigieux ;

➣ fournir le, cas échéant, tous éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer l’existence d’atteintes au droit de propriété invoqués par les requérants et déterminer, le cas échéant, à quelle partie ils sont imputables ;

➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces éventuelles atteintes au droit de propriété dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

➣relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et dans les conclusions écrites du demandeur déposées à l’audience et affectant l’immeuble litigieux,

➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

➣ indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

➣ dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

➣ donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux.

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Rappelons qu’aux termes de l’article 281 du code de procédure civile que si les parties viennent à se concilier, l’expert constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge ;

Fixons à la somme de 4000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de Paris au plus tard le 01 Décembre 2024 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertises) avant le 02 mai 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 26 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Fabrice VERT

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 18], [Localité 15]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 19]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX017]

BIC : [XXXXXXXXXX020]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [F] [G]

Consignation : 4000 € par SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 7] [Localité 12], représenté par son Syndic, le Cabinet DODIM IMMOBILIER

S.C.I. AMONIA

le 01 Décembre 2024

Rapport à déposer le : 02 Mai 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 18], [Localité 15].