TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 20/11/2025

à : Maitre Khadija BOUROUBAT

Copie exécutoire délivrée

le : 20/11/2025

à : Maitre Caroline GUEDJ

Pôle civil de proximité

PCP JCP fond

N° RG 24/11523

N° Portalis 352J-W-B7I-C6UMI

N° MINUTE : 7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [L], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [L], demeurant [Adresse 6]

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maitre Caroline GUEDJ, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0475 substitué par Maitre Marnia MOHANDI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C2122

DÉFENDERESSE

Madame [I] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maitre Khadija BOUROUBAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #J0149

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11523 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UMI

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2003, Monsieur [Y] [L], aux droits de qui interviennent l’indivision [L] (composée de Monsieur [W] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [G] [L], Madame [M] [L] et Madame [O] [L]), a donné à bail à Madame [I] [K] un logement avec cave situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 457,15 euros outre 25 euros de provision sur charges.

Monsieur [Y] [L] est décédé le 14 septembre 2013.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, l’indivision [L] a, en dernier lieu, délivré un congé pour vendre à Madame [I] [K] à effet au 1er mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, l’indivision [L] a assigné Madame [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé pour vendre,

— l’expulsion de Madame [I] [K] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 929,80 euros, à compter du 29 février 2024 et jusqu’à sa libération des lieux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2025.

A l’audience, l’indivision [L], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a maintenu les demandes de son assignation, sollicité le rejet des prétentions adverses, et que Madame [I] [K] produise son contrat d’entretien de la chaudière et les preuves de son entretien annuel depuis 2019.

Madame [I] [K] a été représentée à l’audience du 10 octobre 2025 et elle a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le sursis à statuer, au fond, le rejet à titre principal des prétentions adverses, subsidiairement, l’octroi d’un délai de deux ans pour quitter les lieux et la réduction du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à 557,81 euros, outre qu’il soit fait injonction à l’indivision [L] de déclarer le loyer perçu à la CAF, et sa condamnation à lui payer 34739,99 euros de dommages et intérêts (32814,99+1925), avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle. Les articles 378 et 379 précisent que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine et que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

En l’espèce, Madame [I] [K] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de son recours administratif contre la décision de rejet de la commission DALO. Or, l’indivision [L] l’a assignée en justice pour obtenir la validation du congé pour vendre et son expulsion. Dès lors, la procédure administrative initiée par Madame [I] [K] n’a pas de lien suffisant avec le présent litige puisqu’elle est sans effet sur son issue.

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail en vigueur a été consenti le 1er mars 2003 à Madame [I] [K] pour une durée de trois ans et a expiré en dernier lieu le 1er mars 2024, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur, en dernier lieu en date du 29 août 2023, a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le prix (270000 euros). Celui-ci n’est aucunement manifestement surévalué au regard du mandat de vente du 19 avril 2022 qui fixait un prix initial de 367000 euros. Le congé pose aussi les conditions de la vente projetée de manière suffisante au regard de la jurisprudence. Il contient enfin une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. Il est à cet égard constant que la locataire n’a effectué aucune offre d’achat y compris avec condition suspensive ou sous réserve de l’obtention de tel ou tel document. Madame [I] [K] a même expressément décliné la proposition d’achat du bien par courrier du 6 janvier 2024, en ces termes : « je me trouve dans l’impossibilité de donner suite à votre congé » ; « je vous garantis que je déménagerai et vous rendrez vos clés ». Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, l’indivision [L] a procédé aux démarches habituelles en vue de la vente effective d’un bien immobilier au vu des pièces versées : diagnostic immobilier du 19 mai 2022, mandat de vente avec une agence immobilière du 19 avril 2022, échange épistolaire avec la locataire sur les motifs de la vente du bien, etc. En ces conditions, la non-reconduction du bail apparaît justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11523 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UMI

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat. Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, Monsieur [W] [L], membre de l’indivision [L], était âgé de plus de 65 ans au jour du congé et à fortiori au jour de la résiliation du bail, pour être né le 27 mai 1953. L’âge de Madame [I] [K] est donc dans ces circonstances sans effet s’agissant d’apprécier la validité du congé pour vendre.

En conséquence, il convient de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 29 février 2024. Madame [I] [K] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mars 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Dans ce contexte, compte-tenu de la résiliation du contrat de bail au 29 février 2024, la demande de l’indivision [L], dans son acte introductif d’instance postérieur, de production par Madame [I] [K] de son contrat d’entretien de la chaudière, fondée sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, devient sans objet. La prétention de Madame [I] [K] qu’il soit fait injonction à l’indivision [L] de déclarer le loyer perçu à la CAF devient tout autant sans objet.

S’agissant de la demande de l’indivision [L] que la défenderesse communique les preuves de l’entretien annuel de la chaudière depuis 2019, celles-ci seront discutées au moment de l’état des lieux de sortie portant en particulier sur l’état de la chaudière, et non dans le cadre du présent litige en l’absence de toute autre demande subséquente.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [I] [K] justifie de démarches en vue d’obtenir un logement dans le parc social et elle a même engagé une procédure administrative en ce sens suite à un premier refus. Elle ne justifie toutefois pas de recherches dans le parc privé, qui seraient restées infructueuses, y compris dans son secteur de vie actuel et concernant un loyer qui serait comparable à son loyer actuel, ce qui semble correspondre à ses projets de vie au vu de ses écritures et pièces versées. Elle a enfin déjà bénéficié en pratique de larges délais, puisque le bail est résilié depuis le 1er mars 2024, soit il y a plus de 18 mois, et elle aura vocation au bénéfice des dispositions des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Enfin, si Madame [I] [K] fait état de problèmes de santé, certains membres de l’indivision [L] en font tout autant état également et ils expriment leur besoin de disposer de liquidités par la vente du bien.

La demande de Madame [I] [K] de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué outre les charges, telle qu’elle ressort du contrat de bail litigieux.

En conséquence, Madame [I] [K] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait dû si le contrat s’était poursuivi (552,81 euros selon la quittance de janvier 2024 versée aux débats) à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération des lieux. Les paiements intervenus postérieurement au 1er mars 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du trop-perçu de loyer

L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. La compétence de la commission porte sur 1° Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.

L’article 18 de cette même loi cité dans la disposition précédente mentionne que pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

En l’espèce, Madame [I] [K] effectue une demande en restitution de trop-perçu de loyer (sous couvert d’une demande indemnitaire) au motif qu’elle n’aurait pas pu jouir de la totalité du local d’habitation objet du contrat de bail. Or, il est constant que Madame [I] [K] n’a pas saisi la commission départementale de conciliation avant l’acte introductif d’instance.

Son action en réduction du loyer est en conséquence irrecevable.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires

Sur les frais de réparation de la chaudière

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit que le logement décent est d’abord celui dont l’état satisfait à certaines conditions liées à la sécurité physique et à la santé des locataires.

Le décret du 30 janvier 2022 précise qu’un logement décent doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

Il est admis qu’engage sa responsabilité le bailleur qui met à la disposition du preneur un appartement équipé d’une chaudière et d’un chauffe-eau défectueux (CA [Localité 12], 8 octobre 2002, n°2002-196532) ou un équipement à gaz qui présente un risque manifeste pour la santé du locataire (CA [Localité 9], 2è ch., 3 février 2005, n°02/03518). Leur réparation et à fortiori leur remplacement doit être assumés par le bailleur (CA [Localité 8], 18 octobre 1995, n°1995-034196), en application de l’article 606 du code civil. Toutefois, le coût du remplacement d’une chaudière est assumé en partie par le preneur dès lors qu’il est établi sa négligence dans l’entretien de l’appareil (CA [Localité 10], 12 mai 1993, n°1993-041869).

En l’espèce, Madame [I] [K] communique une facture du 2 juillet 2019 d’un montant de 1925 euros TTC portant sur la dépose et pose d’une chaudière à gaz. Or elle ne fait pas état des dysfonctionnements antérieurs éventuels de la chaudière, dont elle aurait fait part à l’indivision [L], et qui auraient nécessité le changement de la chaudière. Elle ne produit pas non plus les comptes-rendus d’entretien annuel de cette chaudière, qui auraient pu illustrer son état dégradé avant son changement.

La demande indemnitaire de Madame [I] [K] sera en conséquence rejetée, faute d’être suffisamment étayée en l’état.

Sur la déperdition de chaleur

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [I] [K] n’établit pas que le manque d’isolation de l’appartement pris à bail dont elle se plaint génèrerait une surconsommation d’énergie par rapport à ce qui aurait été éventuellement convenu entre les parties au moment de la conclusion du contrat de bail. Le contrat est d’ailleurs silencieux sur cet aspect. Madame [I] [K] ne démontre pas non plus de la réalité du préjudice financier allégué. La seule facture d’énergie versée aux débats n’éclaire à elle seule aucunement ses allégations.

La demande indemnitaire de Madame [I] [K] sera donc rejetée.

Sur la réticence abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Madame [I] [K] n’apporte aucun élément pour étayer de la responsabilité de l’indivision [L] dans le préjudice moral qu’elle invoque.

En conséquence, la demande indemnitaire de Madame [I] [K] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [K] qui succombe supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [I] [K] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 15 novembre 2019 et concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2], sont réunies au 1er mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT par ailleurs qu’à défaut pour Madame [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, l’indivision [L] (composée de Monsieur [W] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [G] [L], Madame [M] [L] et Madame [O] [L]) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à verser à l’indivision [L] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi (552,81 euros à l’échéance e janvier 2024) à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

RAPPELLE que les paiements éventuels intervenus postérieurement au 1er mars 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à verser à l’indivision [L] la somme globale de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection