TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

Expropriations

N° RG 24/00031

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

[1]

[1] Copies exécutoires et certifiées conformes à : M^e Céline LHERMINIER – M^e Sélim BERTHELOT

Copie simple à : Commissaire du Gouvernement de la Seine-saint-Denis

Délivrées le :

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

[Adresse 16]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Céline LHERMINIER , Cabinet SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0498

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [K] [Z] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentés par M^e Sélim BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1437

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [E] [U]

Décision du 11 Septembre 2025

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 24/00031 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 6]

OPÉRATION : Parcelle AB n°[Cadastre 5]

[Adresse 3]

* * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

A l’audience publique du 20 mai 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025 ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 05 décembre 2024, la SOCIETE DES GRANDS PROJETS (ci-après la SGP) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due à Monsieur [G] [I] et Madame [K] [Z] épouse [I] (ci-après les époux [I]), au titre de l’expropriation pour cause d’utilité publique d’une emprise en tréfonds d’une surface de 133 m² située à 8,30 mètres de profondeur sous la parcelle cadastrée [Cadastre 9] située [Adresse 2] à TREMBLAY-EN-FRANCE à la somme de 6.707 euros tous préjudices confondus, dans le cadre de la réalisation de la ligne 17 Nord du réseau de transport du Grand Paris, déclaré d’utilité publique par décret n°2017-186 du 14 février 2017 « déclarant d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation du tronçon de métro automatique du réseau de transport public du Grand Paris reliant les gares du Bourget RER et du Mesnil-Amelot, Le Bourget RER non

incluse (tronçon inclus dans la ligne dite « rouge » et correspondant à la ligne 17 nord), dans les départements de la Seine-[Localité 20], du

Val-d’Oise et de Seine-et-Marne et emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes de [Localité 13], du [Localité 11], de [Localité 12], [Localité 14], [Localité 10], [Localité 25], [Localité 23] et du [Localité 17] ».

Par ordonnance du 02 avril 2025, le transport a été fixé le 30 avril 2025. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

«Environnement: Zone pavillonnaire- Désservie par T’bus 1 et T’bus 2 et 2123 arrêt “Petit [Localité 21]”- Aéroport [19]

à 13 mn en voiture et 23 minutes en transport; proximité de la D 88 et des autoroutes A1, A3, A104.

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Accès piéton par un portail qui donne sur une cour carrelée; présence d’un second portail accès voiture- Maison de 1 étage en bon état- Dans le prolongement de la cour , acccès au jardin herbeux (70/100m² à préciser) et arboré qui se trouve à l’arrière de la maison: jardin tout en longueur qui s’élargie en fond de parcelle, clôturé par murs en pierre. Sur le côté droit du jardin présence d’un atelier en béton avec 2 fenêtres, ou sont stockés divers objets; en bon état, pas de revêtement au sol ni au mur.

Présence de travaux sur la parcelle mitoyenne

Expropriés: Superficie de la parcelle est gigantesque- Le PLU a changé- Offre de la SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS n’est pas très élévée.

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS : l’expropriation en tréfonds n’empêche par la possibilité de construire.»

A l’issue du transport, l’audience a été fixée au 20 mai 2025.

A l’audience la Société des Grands Projets a soutenu son mémoire en réponse notifié par RPVA le 05 mai 2025 et a demandé au juge de l’expropriation de :

« FIXER à la somme globale de 6.707 € (six mille sept cent sept euros) tous chefs de préjudices confondus, pour l’expropriation du tréfonds situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] d’une surface d’emprise de 133 m² à [Adresse 1] à [Localité 23], au bénéfice de Monsieur et Madame [I] [G] et [K]. »

Par conclusions récapitulatives du visées par le greffe le 08 mai 2025, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 9.575 euros.

Les époux [I] ont soutenu leur mémoire complémentaire et récapitulatif notifié par RPVA le 20 mai 2025 et ont demandé au juge de l’expropriation de :

« A TITRE PRINCIPAL

— REJETER l’offre de l’autorité expropriante fixée à la somme de 6.707 €.

— FIXER l’indemnité de dépossession due à Monsieur et Madame [I] à la somme de 15.000 €

A TITRE SUBSIDIAIRE

— RETENIR la proposition du Commissaire du Gouvernement, laquelle évalue l’indemnité à hauteur de 9 575 € ».

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mai 2025 conformément aux écritures susvisées.

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MOTIFS

L’article1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article R.232-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique applicable aux procédures d’urgence dispose qu’à l’issue du transport sur les lieux, le juge tient une audience au cours de laquelle les parties peuvent, par dérogation aux dispositions de l’article

R. 311-20, développer tous moyens et conclusions.

Si le juge s’estime suffisamment éclairé, il peut fixer le montant des indemnités définitives dans la limite de ces moyens et conclusions.

Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

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L’article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 15] [Localité 18], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

L’article L.322-6 du code de l’expropriation prévoit que lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, par un document

d’urbanisme en tenant lieu, ou par un plan d’occupation des sols en application du 8° de l’article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de

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l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il est constant que la date de publication de la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif d’un bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique (n°16-25.138).

En l’espèce, la SGP soutient sans être contredite que la date de référence à retenir est le 26 juin 2024, date de la dernière modification du PLU applicable sur le territoire de la commune de [Localité 23]. Cette date sera retenue.

Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, les parties se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, calculée de la façon suivante:

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke

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V = valeur du tréfonds exproprié

Vu = valeur unitaire au m²

S = surface du tréfonds

Tr= coefficient de profondeur

K = coefficient numérique égal à 90

H = profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 m du fait que, jusqu’à cette profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

Ks = coefficient de sols (neutralisé à 1)

Kp = Coefficient d’exploitabilité (neutralisé à 1).

a. Les coefficients de profondeur, de sols, d’exploitabilité, et de nappe

La Société des grands Projets fait état que des coefficients suivants :

— coefficient de profondeur (Tr) = 0,1875409836065574, soit 18,75 % de la valeur du sol

— coefficient d’exploitabilité (Kp) = 1

— coefficient de sols (Ks) = 1

— coefficient de nappe (Ke) = 0,5

Les époux [I] ne contestent pas ces éléments, de sorte que ces coefficients seront retenus.

b. La valeur unitaire du m² au sol

La Société des grands projets se fonde sur les références suivantes situées sur le territoire de la Commune [Localité 22] et concernant des parcelles se trouvant en zone UA du plan local d’urbanisme intercommunal :

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Les époux [I] considèrent que ces termes de comparaison sont trop anciens et méconnaissent l’évolution du marché immobilier local, l’inflation, ainsi que la plus-value structurelle générée par le développement urbain et les aménagements opérés dans ce secteur depuis lors. Ils ne proposent pas d’autres termes de comparaison, mais soulignent la localisation privilégiée du bien, situé selon eux dans un secteur à forte valeur immobilière, en constante évolution, bénéficiant d’une proximité immédiate avec des axes de communication structurants, des commerces, des transports en commun et divers services publics. Ils font aussi état de la configuration particulière du terrain, qui présente selon eux une profondeur et une superficie en retrait qui constituent un atout en matière de valorisation foncière, permettant notamment d’envisager des aménagements ou extensions à l’arrière du bâti existant, ou encore la division de la parcelle à des fins d’exploitation ou de cession partielle. Ils soutiennent que l’expropriation du volume de tréfonds sur cette emprise compromet de manière directe et durable la jouissance pleine et entière de cette assiette foncière en ce que l’occupation souterraine projetée constitue une servitude de fait, affectant non seulement les droits réels du propriétaire, mais également la valeur d’usage du terrain, de nature à dissuader de potentiels acquéreurs ou à diminuer l’intérêt économique de tout

projet de construction ou de cession future. Ils estiment qu’il s’agit d’un préjudice qui ne se limite pas à la simple perte matérielle du tréfonds, mais qui s’étend à l’atteinte à la constructibilité, à la valorisation patrimoniale et à la libre disposition de la parcelle dans son ensemble. Selon eux, ce préjudice, certain et objectivement mesurable se distingue clairement des cas courants d’occupation souterraine ne portant pas atteinte à la jouissance ou au potentiel économique d’un bien.

Le Commissaire de gouvernement retient quant à lui une valeur unitaire de 650 euros /m² sur la base des références suivantes.

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Il propose une valeur unitaire légèrement supérieur au prix moyen de vente de 607 euros/m². compte tenu de la situation géographique de la parcelle et de son zonage (zone UA).

SUR CE,

Il est d’abord relevé que les termes de comparaison proposés par la SGP portent sur des superficies concernées proches de celle de l’emprise en tréfonds (sauf la référence 2017P05755) et sur le même zonage UA, mais qu’ils portent sur des ventes intervenues entre les années 2014 et 2017. Cette ancienneté atténue considérablement la pertinence des termes proposés en ce que l’environnement de la parcelle concernée a connu entre-temps une urbanisation accrue et un développement de l’offre de transports environnante, corroborée par les énonciations du procès-verbal de transport.

Cette évolution est confirmée par les termes de comparaison produits par le Commissaire du gouvernement, qui portent sur des ventes conclues entre les années 2022 et 2025 et qui montrent une moyenne sensiblement plus élevée de 607 euros le m², contre 450 euros le m² pour les termes plus anciens évoqués par la Société des grands projets. Si le zonage des parcelles mentionnées par le Commissaire du gouvernement n’est pas précisé, celles-ci présentent des superficies proches de l’emprise concernée, renforçant leur pertinence.

Quant aux époux [I], qui ne produisent pas de termes de comparaison, leur crainte des conséquences de l’expropriation et des travaux qui en résulteront sur la jouissance du bien et sa valorisation ne constitue pas en l’état un préjudice actuel et certain au sens de l’article L.321-1 du code de l’expropriation. La somme de 15.000 euros réclamée n’est d’ailleurs justifiée par aucun élément comptable ni par aucun calcul. C’est néanmoins à juste titre qu’ils soulignent la configuration avantageuse de leur bien, en raison notamment de leur grand jardin en fond de parcelle, offrant des possibilités diverses de construction et de division de parcelle.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la valeur unitaire du m²

au sol sera fixée à la somme de 700 euros.

c . Calcul

Compte tenu des éléments qui précèdent, l’indemnité principale sera calculée de la façon suivante :

700 euros x 133m² x 0,1875 x 0,5 x 1 x 1 = 8.728,12 euros

Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 8.728,12 euros.

Sur l’indemnité de remploi

La Société des Grands Projets propose de fixer l’indemnité de remploi selon le mode de calcul suivant, issu d’une jurisprudence constante, non contestée par les époux [I] :

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—  20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et

5.000 €

—  15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5.001 et 15.000 €

—  10 % pour le surplus.

Soit :

—  20% jusqu’à 5.000 euros = 1.000 euros

—  15 % de (8.728,12 euros – 5000 euros=3.728,12 euros ) = 559,21 euros;

= 1.559,21 euros.

En conséquence, l’indemnité de remploi est fixée à la somme de 1.559,21 euros.

En conclusion, l’indemnité totale revenant aux époux [I] sera fixée à la somme de 10.287,33 euros.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l’espèce, il convient de condamner l’expropriant, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune demande n’est formée à ce titre.

• Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 01er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, l’article 514-1 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

Décision du 11 Septembre 2025

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PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

FIXE à la somme de 10.287,33 euros l’indemnité totale due à Monsieur [G] [I] et Madame [K] [Z] épouse [I] au titre de l’expropriation du tréfonds situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9] d’une surface d’emprise de 133m² située [Adresse 2] à [Localité 24];

CONDAMNE la SOCIETE DES GRANDS PROJETS aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit .

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris le 11 septembre 2025.

La Greffière Le Juge de l’Expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Mathieu DELSOL