TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e LEULMI, M^e DEMARTHE-CHAZARAIN, M^e TIREL, M^e EISENBETH, M^e HUMBERT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/06363

N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

N° MINUTE :

Assignation du :

3 mai 2019

JUGEMENT

rendu le 7 novembre 2025

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. OPTIMMO GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentés par Maître Sabrina LEULMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E395

Madame [F] [V] veuve [R], en sa qualité d’héritière de sa fille, Madame [N] [P]

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par Maître Muriel HUMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1041

DÉFENDEURS

S.A.R.L. RAVIER

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Véronique EISENBETH, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0603, et par Maître Véronique DUMOULIN-PIOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

SMABTP, es qualité d’assureur de la S.A.R.L. RAVIER

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN de la SELARL MINERVA AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #356

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 6]

[Localité 10]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par Maître Antoine TIREL de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0073

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 12 juin 2025 tenue en audience publique devant M^me Lucile VERMEILLE et M. Cyril JEANNINGROS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 septembre 2025, prorogé au 7 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], composé de cinq bâtiments (A, B, C, D et E), est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

Les fonctions de syndic de copropriété ont été assurées, respectivement, par la SAS Paris-Ouest Gestion jusqu’au 20 mai 2014 ; la SAS Viala Fleury du 20 mai 2014 au 12 mai 2016 ; par M. [Y] [I], copropriétaire, en qualité de syndic bénévole, jusqu’au 20 avril 2022. Elles sont assurées depuis par la SAS Optimmo Gestion.

Lors des assemblées générales des 23 mai 2012 (bâtiments A, B et C) et 17 juin 2013 (bâtiment D) ont été votés des travaux de création d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC), sous la maîtrise d’œuvre de M. [Z] [L], architecte assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (MAF), et exécutés à compter du 28 janvier 2013 par la SARL Ravier, assurée auprès de la Société mutuelle d’assurances du bâtiment et des travaux publics (SMABTP).

Un procès-verbal de réception a été établi sans réserves le 1er juillet 2013, en présence de M. [Z] [L], avec effet au 1er mars 2013.

Le 7 mai et le 17 décembre 2014, le syndic a mandaté en urgence la SARL Ravier puis la société Chapeau afin de faire cesser des infiltrations dans l’appartement de Mme [N] [P], copropriétaire au sein du bâtiment D.

Le 15 septembre 2014, la SARL Ravier a mis en demeure le syndic de régler trois factures impayées pour un montant total de 17 684,68 euros. Ce dernier a procédé à un paiement partiel de 2 427,96 euros.

Par exploit d’huissier du 17 juin 2015, la SARL Ravier a fait délivrer assignation en référé au syndicat des copropriétaires, aux fins de condamnation à lui verser la somme de 15 257,39 euros au titre du solde des factures restantes.

Par actes d’huissier en date du 31 mars et 12 avril 2017, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en garantie M. [Z] [L], la SAS Paris-Ouest Gestion, la SA Allianz IARD (en qualité d’assureur de la SAS Paris-Ouest Gestion), la SAS Cabinet Viala Fleury et les souscripteurs du Lloyd’s.

Mme [N] [P], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles sont intervenues volontairement à cette instance.

Par ordonnance du 14 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a reçu Mme [N] [P], la société MMA IARD et la société MMA IARD Assurances Mutuelles en leurs interventions volontaires, mis la SA Allianz IARD hors de cause, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL Ravier, fait droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires d’ordonner une expertise judiciaire, et a nommé M. [G] [A] en cette qualité.

Par ordonnance de référé du 29 mai 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la compagnie SMABTP, assureur de la SARL Ravier.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 18 décembre 2018.

Par actes d’huissier en date des 3 et 17 mai 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait délivrer assignation à la SARL Ravier, la SMABTP et M. [Z] [L], aux fins d’indemnisation.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 19/06363.

Mme [N] [P] a également sollicité une indemnisation et fait délivrer assignation, par exploits d’huissier des 3, 14 et 17 mai 2019 et 5 juin 2019, à la SARL Ravier, la SMABTP, M. [Z] [L], la MAF, le syndicat des copropriétaires et son syndic bénévole M. [I]. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 19/08345.

Suivant acte notarié du 26 septembre 2019, Mme [N] [P] a vendu son appartement.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 1er octobre 2021, la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 19/06363 et 19/08345 a été ordonnée, la procédure se poursuivant sous le premier de ces numéros.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 12 janvier 2024, saisi par conclusions en intervention volontaire du 10 janvier 2024 de Mme [F] [V] veuve [R] (mère de Mme [N] [P], décédée le 28 août 2023), l’ordonnance de clôture a été révoquée.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 16ème et M. [Y] [I] demandent au tribunal de :

«  Vu les conclusions du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [G] [A] du 18 décembre 2018 ;

Vu l’article 1792, 1792-1 et suivants du Code Civil ;

Vu l’article 1231-1 du Code Civil ;

Vu les articles 1302 à 1302-3 du Code Civil ;

— DECLARER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses demandes ;

— DEBOUTER purement et simplement les sociétés RAVIER, SMABTP et Monsieur [Z] [L] de leurs demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et mal fondées ;

— HOMOLOGUER les termes du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [G] [A] en date du 18 décembre 2018 ;

— CONDAMNER in solidum sur le fondement de la garantie décennale et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle les sociétés RAVIER, SMABTP et Monsieur [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 66.632,71 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et financier subi ; soit :

—  31.317 €, au titre du remplacement de l’installation réalisée par la SARL RAVIER,

—  29.177,50 euros au titre des travaux induits indispensables pour une installation en état de fonctionner,

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

—  2.538,21 € au titre des honoraires de maitrise d’œuvre versés par le syndicat à Monsieur [L] ;

—  566,91 € au titre des honoraires versés au syndic Cabinet Paris Ouest Gestion :

—  3.600 € au titre des honoraires d’architecte de Monsieur [T];

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L], la SARL RAVIER et la SMABTP à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 20.000 € au titre du trouble de jouissance subi collectivement ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L], la SARL RAVIER et la SMABTP à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 10.000€ à titre de dommages intérêt pour résistance abusive ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L], la SARL RAVIER et la SMABTP à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5.533,65 € €, au titre des travaux du bâtiment C acquittés mais non exécutés ;

— DIRE et JUGER que les désordres allégués par Madame [V] venant aux droits de Madame [P] ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires ;

— DIRE et JUGER que les désordres allégués par Madame [V] venant aux droits de Madame [P] ne sont pas imputables [I] ;

— DEBOUTER Madame [V] venant aux droits de Madame [P] de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— DEBOUTER Madame [V] venant aux droits de Madame [P] de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [I]

Subsidiairement

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L] et la SARL RAVIER à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires et Monsieur [I] de toutes les demandes qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L], la SARL RAVIER et la SMABTP à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 10.000,00 €, au titre de l’article 700 du C.P.C ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [L], la SARL RAVIER et la SMABTP aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Mme [F] [V] (venant aux droits de Mme [N] [P]) demande au tribunal de :

« - Déclarer Madame [F] [V] veuve [R], prise en sa qualité d’héritière de sa fille Madame [N] [P], recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 18 décembre 2018,

Vu le règlement de copropriété,

— Déclarer la SARL RAVIER, Monsieur [L], Architecte, maître d’œuvre, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], Monsieur [I], es qualité de syndic bénévole, responsables des préjudices subis par Madame [P] ;

o à titre principal de plein droit, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, et en tant que de besoin, au vu des articles 544 et 651 du Code civil ;

o et à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil ;

— Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] co responsable des dommages causés à Madame [P], sur le fondement du règlement de copropriété, des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Déclarer Monsieur [I], es qualité de syndic bénévole, responsable des dommages causés à Madame [P] sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamner in solidum la SARL RAVIER et son assureur la SMABTP, Monsieur [L] et son assureur la MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , à payer à Madame [F] [V] veuve [R], prise en sa qualité d’héritière de sa fille Madame [N] [P], les sommes ci-après détaillées au titre de la

réparation :

—  61 300 € pour le préjudice matériel arrêté au 26 septembre 2019 ;

—  1 105 € au titre de la taxe pour logement vacant ;

—  25 000 € au titre de la perte financière lors de la vente du bien immobilier ;

—  8 000 € au titre du préjudice moral ;

—  10 000 € pour le préjudice de jouissance personnelle de Madame [P] de décembre 2014 à juin 2016 ;

—  5 000 € pour le préjudice lié aux travaux d’installation de la VMC.

— Condamner le syndicat des copropriétaires, la SARL RAVIER et son assureur la SMABTP, Monsieur [L] et son assureur la MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] , à garantir Madame [F] [V] veuve [R], prise en sa qualité d’héritière de sa fille Madame [N] [P], de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— Débouter les parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Ordonner l’EXECUTION PROVISOIRE de la décision à intervenir ;

— Condamner in solidum la SARL RAVIER et son assureur la SMABTP, Monsieur [L] et son assureur la MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à :

— payer à Madame [F] [V] veuve [R], prise en sa qualité d’héritière de sa fille Madame [N] [P] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— aux entiers dépens de première instance, qui seront recouvrés conformément aux termes de l’article 699 du CPC."

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, la Mutuelle des architectes français (MAF) et M. [Z] [L] demandent au tribunal de :

« - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et Madame [P] de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre de Monsieur [L] et de la MAF ;

— DIRE ET JUGER que la théorie des troubles anormaux de voisinage n’est pas applicable en l’espèce ;

— DIRE ET JUGER que Madame [P] ne rapporte pas la preuve d’une faute quasi-délictuelle de Monsieur [L] de nature à engager sa responsabilité ;

— DIRE ET JUGER que le préjudice évoqué par Madame [P] est contestable dans son principe et dans son quantum ;

— DEBOUTER Madame [P] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de Monsieur [L] et de la MAF ;

Subsidiairement :

— DIRE ET JUGER qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée in solidum ;

A tout le moins,

— DIRE ET JUGER que l’équité commande que la quote-part des codébiteurs insolvables soit répartie entre les codébiteurs in bonis au prorata des responsabilités ;

— CONDAMNER :

— La SARL RAVIER,

— Son assureur, la SMABTP,

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

— Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

— Monsieur [I], ès-qualités de syndic,

À relever et garantir Monsieur [L] et la MAF de toutes condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fondement des articles 1240, 1241 du Code Civil et L124-3 du Code des Assurances.

En tout état de cause,

— REJETER la demande d’exécution provisoire présentée par le Syndicat des Copropriétaires et Mme [P]

— REJETER toute demande qui excèderait le cadre et les limites de la police MAF.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires, Mme [P] ou tout autre succombant à la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. "

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 8 octobre 2019, la SARL Ravier demande au tribunal, au visa des articles 808 et suivants du code de procédure civile, de l’article 1792-6 du code civil et les articles 1 et 2 de la loi n°71-584 du 16 juillet 1971, de :

« – Déclarer irrecevables en tout cas mal fondées les demandes introduites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9] ;

En conséquence le débouter de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— Déclarer recevable et bien fondée les demandes reconventionnelles de la société Ravier ;

En conséquence :

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à verser à la société Ravier la somme de 7.257,39 € en principal, majorée des intérêts légaux à compter du 15 septembre 2014 date de mise en demeure, et des frais forfaitaires de relance à hauteur de 120 € ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à verser à la société Ravier la somme de 5 000 euros pour résistance abusive ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser à la société Ravier une somme de 6.000,00 € en application de l’article 700 du CPC ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 16 novembre 2024, la SMABTP demande au tribunal, au visa des articles 551, 554, 1231-1, 1240 et suivants et 1792 et suivants du code civil, des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L. 124-3 du code des assurances, de :

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

« Concernant les demandes de Mme [V] veuve [R] prise en sa qualité d’héritière de Mme [P] :

— Juger que les infiltrations dénoncées par Mme [P] ont leur siège dans le bâtiment occupé par cette dernière voire dans son appartement ;

— Juger que la théorie des troubles anormaux de voisinage ne peut trouver application, en l’espèce ;

— Juger que le lien de causalité entre les prestations de la société Ravier et les infiltrations dénoncées par Mme [P] n’est pas avéré aux termes des opérations d’expertise menées par M. [A] ;

— Juger que la responsabilité de la société Ravier ne saurait être recherchée au titre des infiltrations dénoncées par Mme [P],

En conséquence,

— Juger que la responsabilité de la société Ravier n’est pas démontrée,

— Juger qu’aucune demande ne peut prospérer à son endroit, toutes demandes étant irrecevables et à tout le moins mal fondées,

— Juger que les garanties de la police souscrite par la société Ravier auprès de la Smabtp ne sont pas mobilisables,

— Débouter Mme [V] veuve [R] prise en sa qualité d’héritière de Mme [P] et tous autres demandeurs en garantie de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Smabtp, assureur de la société Ravier,

— Mettre hors de cause la Smabtp ès qualité d’assureur de la société Ravier ;

Concernant les demandes du syndicat des copropriétaires :

— Juger que la responsabilité de la société Ravier n’est pas engagée au titre du présent litige ;

— Juger que les garanties de la police souscrite par la société Ravier auprès de la Smabtp ne sont pas mobilisables ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires et tous demandeurs en garantie de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Smabtp es qualité d’assureur de la société Ravier ;

— Mettre hors de cause la Smabtp ;

A titre subsidiaire, si d’aventure une condamnation devait prospérer à l’égard de la Smabtp es-qualités d’assureur de la société Ravier :

— Condamner in solidum M. [L] et son assureur la MAF et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à relever indemne et garantir la Smabtp de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires ;

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

— Débouter M. [L] et son assureur la MAF, Mme [V] veuve [R] prise en sa qualité d’héritière de Mme [P], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) et M. [I] de leurs appels en garantie à l’encontre de la Smabtp pour toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires en l’absence de mobilisation des garanties ;

— Condamner la Smabtp dans les limites contractuelles de la police souscrite par la société Ravier auprès de la Smabtp, la franchise étant opposable aux tiers ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], Mme [V] veuve [R] prise en sa qualité d’héritière de Mme [P] et tout succombant à verser à la Smabtp, chacun, une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du

CPC ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de M^e Natacha Demarthe-Chazarain, membre de la Selarl Minerva avocat, avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.»

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture rendue le 15 février 2023 a été révoquée le 12 janvier 2024.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 20 novembre 2024, et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SARL Ravier

La SARL Ravier conclut à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires.

Au soutien de sa demande, elle explique que les travaux d’installation de la VMC ont été réceptionnés par le syndicat des copropriétaires, sans aucune réserve, et qu’il n’a pas fait connaître son opposition motivée à la levée des sommes consignées à titre de retenue de garantie, conformément aux dispositions de l’article 2 de la loi du 16 juillet 1971.

La SARL Ravier en déduit que le syndicat des copropriétaires n’entendait donc pas remettre en cause la réception des travaux, que le procès-verbal de réception lui est parfaitement opposable et que ses demandes sont donc irrecevables.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le moyen ainsi soulevé par la SARL Ravier ne constitue pas une fin de non-recevoir prévue par l’article 122 du code de procédure civile précité, et relève en réalité d’un moyen soulevé au fond afin d’obtenir le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SARL Ravier sont déclarées recevables.

II. Sur l’intervention volontaire de Mme [F] [V] veuve [R]

En l’espèce, en application de l’article 329 du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de Mme [V] veuve [R], venant aux droits de Mme [N] [P] – cette intervention n’étant au demeurant contestée par aucune des parties.

III. Sur la réalité et les causes des désordres

M. [G] [A], désigné par ordonnance de référé du 14 juin 2017, a effectué trois visites sur les lieux les 8 septembre 2027, 15 février 2018 et 16 juillet 2018.

A l’issue de ces visites, il indique, en résumé, avoir constaté des installations inachevées, inaccessibles, mises à l’arrêt (à la suite de plaintes du voisinage pour nuisances sonores), sans plan et avec fiche technique erronée ; que dès lors, il s’agit d’une installation incapable d’atteindre les objectifs pour lesquels elle a été commandée.

Aux termes de son rapport, M. [G] [A] rappelle que la décision de création de la VMC collective litigieuse a été prise par le syndicat des copropriétaires sur les conseils de M. [Z] [L], architecte, pour combattre la présence d’humidité et de moisissures dans les appartements.

L’expert expose avoir pâti, lors de ses investigations, de l’absence de communication des éléments justifiant la réalisation d’une installation de VMC. Il explique avoir été confronté à l’absence de calcul, de plan, de préparation, de suivi, et à une réception prononcée sans réserves malgré l’absence d’installation dans le bâtiment C.

Il indique avoir constaté, lors de la visite des locaux, la présence de gaines de ventilation (sans tenant ni aboutissant), de quelques bouches de VMC (parfois non raccordées) et de l’absence totale de bouche d’introduction d’air neuf. Il relève que la SARL Ravier a installé des caissons inaccessibles en toiture ; que les travaux prévus dans le bâtiment C ont été facturés malgré l’absence de travaux.

Il en déduit que :

— l’installation n’est pas en mesure de fonctionner sans introduction d’air extérieur en compensation et de transfert vers les bouches d’extraction; que ce seul état, existant au jour de la réception, n’autorisait pas à prononcer une réception sans réserves,

— l’installation rendue au silence (nuisances sonores alléguées par le voisinage) par la pose de variateurs de vitesse s’est retrouvée dans une situation d’arrêt virtuel.

Il affirme par ailleurs déduire de ses constats que la SARL Ravier n’a pas prévu de s’équiper des appareils de mesure permettant de contrôler le fonctionnement de l’extraction.

L’expert mentionne que les conséquences du non-fonctionnement des installations sont :

— pour les bâtiments :

— la présence de points de rosée (traces de condensation) sur les parois froides,

— les pièces d’eau (salles de bains, cuisines, WC) ne sont pas ventilées comme l’exige le règlement sanitaire départemental Type et le DTU,

— les locaux se dégraderont rapidement si les installations de ventilation ne sont pas réalisées.

Il relève que le cas de l’appartement de Mme [N] [P] est préoccupant car des ruissellements d’eau s’écoulent sur son tableau électrique en provenance de la gaine de ventilation qui serait raccordée en toiture. L’expert explique qu’au cours de l’accédit du 15 février 2018, il a fait procéder à la dépose partielle de la gaine raccordée à la bouche placée à l’aplomb du tableau électrique.

— pour les personnes :

— l’absence de ventilation des locaux peut avoir des conséquences sur la santé des occupants, dans la mesure où la ventilation est un dispositif essentiel pour lutter contre les allergies provoquées par le développement des moisissures.

L’expert en conclut que l’installation telle qu’elle a été conçue et réalisée est non conforme à sa destination.

IV. Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

1. Sur les responsabilités

— Sur la garantie décennale

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité décennale de la SARL Ravier, ayant installé la VMC, et de M. [Z] [L], maître d’oeuvre, sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Il fait valoir qu’en leur qualité de constructeurs, ces deux parties engagent leur responsabilité de plein droit sur ce fondement juridique, à raison du non-fonctionnement de l’installation des VMC constaté par l’expert judiciaire.

La SARL Ravier conteste toute responsabilité en expliquant que la condensation sur les parois froides est liée au défaut d’isolation et à l’absence ou au défaut de renouvellement d’air neuf mais que les travaux d’isolation, évoqués dès 2006 par l’architecte, n’ont cependant jamais été réalisés par la copropriété.

Elle ajoute que les pièces humides ne sont pas ventilées car l’installation est à l’arrêt et qu’aucune mesure de débit à l’anémomètre sur les bouches d’extraction n’a été réalisée, car les disjoncteurs dans les locaux techniques se sont révélés inaccessibles lors de l’expertise. Elle indique qu’il n’y a donc eu aucun diagnostic et aucune mesure aéraulique réalisée par l’architecte de la copropriété sur l’installation de la VMC et que sa responsabilité ne peut donc être retenue.

La SARL Ravier fait également valoir que le syndicat des copropriétaires n’a fait valoir aucune réserve lors de la réception des travaux.

M. [Z] [L] et son assureur, la MAF, tout comme la SMABTP, considèrent pour leur part que le fondement juridique de l’action du syndicat des copropriétaires est indéterminé en faisant valoir qu’il vise tout à la fois la responsabilité décennale et la responsabilité contractuelle.

S’agissant de la responsabilité décennale, M. [Z] [L] et son assureur indiquent que si l’architecte engage sa responsabilité en l’absence de faute, il appartient toutefois à celui qui invoque le bénéfice de ces dispositions de démontrer qu’il a concouru à la réalisation des prétendus désordres et que ces derniers présentent un certain degré de gravité, compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

Ils indiquent ainsi que dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait ce fondement juridique, M. [Z] [L] ne pourrait, par son absence de faute, engager sa responsabilité.

Enfin, la SMABTP ajoute que l’intervention très limitée de la SARL Ravier, pour l’installation des VMC, s’inscrivait dans une campagne globale de rénovation et que les travaux ont été réceptionnés sans réserves, les opérations d’expertise n’ayant mis en évidence ni le caractère décennal des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires ni une quelconque faute imputable à la SARL Ravier – la SMABTP indiquant qu’elle a ainsi réalisé une installation conforme aux demandes du maître d’œuvre.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Est ainsi posée une présomption de responsabilité sans faute, opposable au constructeur d’un ouvrage ainsi qu’aux personnes réputées constructeurs aux termes de l’article 1792-1 du code civil, à savoir :

« 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »

Le maître d’ouvrage bénéficie ainsi à l’encontre de l’entreprise principale de la garantie décennale, tout constructeur d’un ouvrage étant responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, au visa de l’article 1792 précité.

La mise en jeu de ce régime suppose la réunion des conditions de son application à savoir : un ouvrage, une réception, un désordre non apparent à la réception et affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage. Cette garantie se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du code civil).

Aux termes de l’article 1792-2 du code civil, « la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

L’article 1792-6 du code civil dispose pour sa part que « la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage ».

En l’espèce, il convient de rappeler que la réception des travaux a eu lieu sans réserves.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

Dans la mesure où il résulte de ce qui a été décrit ci-dessus que le désordre litigieux en provenance de la VMC entraîne des infiltrations dans l’immeuble, il doit être considéré comme étant de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Néanmoins, il convient de rappeler qu’il est désormais constant que si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs.

La VMC constituant un élément d’équipement installé par adjonction sur un ouvrage existant, elle relève de la garantie contractuelle indépendamment de la gravité des désordres.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité de M. [Z] [L] et de la SARL Ravier sur le fondement de la garantie décennale doit être écartée.

— Sur la responsabilité contractuelle

— Sur la responsabilité contractuelle de M. [Z] [L]

Le syndicat des copropriétaires rappelle que l’architecte doit présenter tous les conseils utiles et mises en garde nécessaires ; qu’il est responsable des défauts d’exécution de l’entrepreneur et assiste le maître de l’ouvrage dans la réception ; qu’il doit prendre les mesures nécessaires pour pallier les carences des entrepreneurs ; qu’il a l’obligation de remédier aux défauts apparaissant en cours de chantier.

Il fait valoir que l’expert a mis en lumière les manquements contractuels du maître d’oeuvre liés à l’absence de transmission des documents techniques durant l’expertise, et à la réception des travaux sans réserve malgré l’absence des mesures de débits et de la vérification du dimensionnement des gaines.

M. [Z] [L], comme son assureur, soutiennent qu’il a rempli sa mission de maîtrise d’oeuvre dans la limite de son obligation de moyens. Ils reprennent l’historique et le contexte des travaux menés dans l’immeuble.

Il ressort des dispositions de l’article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles se résolvent en dommages et intérêts à raison de l’inexécution par le débiteur de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires doit donc expressément caractériser une inexécution contractuelle de l’architecte dans l’exécution de sa prestation, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

L’architecte n’est tenu que d’une obligation de moyens et n’est pas tenu d’une présence permanente sur le chantier.

En l’espèce, selon les deux ordres de service datés du 13 septembre 2012 et du 1er juillet 2013, établis par M. [Z] [L] et signés par le syndicat des copropriétaires et la SARL Ravier, la mission portait sur les travaux de VMC suivant le devis n° 191154 du 7 juin 2011, et incluait tous les travaux nécessaires et indispensables pour l’achèvement complet de ces prestations. Le devis incluait la vérification de la mise en marche et essai de bon fonctionnement.

Dans le cadre de son expertise, M. [K] [A] a regretté, en page 10 de son rapport, l’absence de communication de tout document technique. M. [Z] [L] n’a pas communiqué à l’expert qui en faisait la demande le DIUO (le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage) décrivant les accès sécurisés aux installations techniques, le cahier des charges d’appel d’offres (CCTP précisant les hypothèses de calcul) et les mesures de niveaux sonores (en suite de la note de l’architecte : compte-rendu de chantier du 13 novembre 2013).

L’expert mentionne en page 9 que : « Monsieur [L], en tant que maître d’œuvre, concepteur et garant de la construction de l’ouvrage, se devait d’inclure dans sa prestation au maître d’ouvrage une analyse des interventions ultérieures sur l’ouvrage. Cette analyse devait être jointe au DIUO » (sic) et constate en page 11 « La présence de gaine de ventilation (sans tenant ni aboutissant), de quelques bouches de VMC (parfois non raccordées) et d’aucune bouche d’introduction d’air. La SARL RAVIER aurait installé des caissons de VMC en toiture qu’elle n’a pas eu la capacité de nous présenter lors de l’unique accédit ». (sic)

Il relève que M. [Z] [L] a procédé à une réception de travaux sans réserves le 13 septembre 2013.

Il en conclut que « ces manquements ne permettent pas à l’installation de fonctionner. Il est étonnant de ne pas retrouver ces remarques au PV de la réception prononcée sans réserves ».

L’expert déplore également qu’un architecte ait oublié qu’une « VMC est un ensemble dans lequel tous les éléments sont indissociables » et qu’il ait pu proposer aux copropriétaires de terminer eux-mêmes les travaux, alors qu’ils n’en avaient pas la compétence.

Compte tenu de l’étendue la mission de l’architecte, de la nature des désordres et des constats faits par l’expert, il convient de considérer que l’architecte a commis des manquements contractuels au stade la conception du projet et en procédant à une réception sans aucune réserve.

— sur la responsabilité contractuelle de la SARL Ravier

Le syndicat des copropriétaires considère que la responsabilité de la SARL Ravier est mise en lumière par l’expert et que le procès-verbal de réception est un document de pure complaisance, tant les désordres apparents et les non-conformités étaient évidents.

La SARL Ravier ne formule aucune observation sur la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle.

La SMABTP fait valoir que la SARL Ravier a réalisé une installation conforme aux demandes du maître d’oeuvre, receptionnnée de surcroît sans réserve avec effet au 1er mars 2013. Elle en déduit que sa responsabilité ne saurait être retenue.

L’entrepreneur est soumis à une obligation de résultat en ce qui concerne la conformité de l’ouvrage aux stipulations contractuelles ainsi qu’aux règles de l’art.

Par ailleurs, l’entrepreneur est soumis à une obligation de conseil, qui lui impose de faire connaître au maître de l’ouvrage que les souhaits qu’il exprime sont contraires aux règles de l’art.

Compte tenu des désordres constatés par l’expert et mentionnnés ci-dessus, démontrant que l’installation est dans l’impossibilité de fonctionner, la responsabilité contractuelle de la SARL Ravier est engagée.

2. Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les postes relatifs au préjudice matériel retenus par l’expert visent à reprendre l’intégralité des travaux réalisés par la SARL Ravier, et ce afin qu’il puisse disposer d’une installation en état de fonctionnement et répondant à l’usage attendu par la copropriété.

Il affirme que, concernant le remplacement de l’installation réalisée par la SARL Ravier, l’expert a retenu :

— l’offre établie par la société CGED pour un montant de 31 317 euros,

— le devis de la société Largier Technologie pour un montant de

29 177,50 euros, au titre des travaux indispensables pour une installation en état de fonctionner.

Il en conclut que la reprise des installations défectueuses de la SARL Ravier s’élève à la somme globale de 60 494,50 euros.

Le syndicat des copropriétaires estime qu’à ce préjudice matériel s’ajoute un préjudice financier, subi par la copropriété, du fait des manquements contracuels de M. [Z] [L] et de la SARL Ravier et qui comprendrait :

— le remboursement des honoraires versés à M. [Z] [L], compte tenu de la mauvaise exécution de sa prestation contractuelle de suivi des travaux de VMC confiés à la SARL Ravier, pour un montant de

2 538,21 euros,

— le remboursement des honoraires versés à la SAS Paris-Ouest Gestion, qui n’a pas exécuté les termes de sa mission dans les règles de l’art, pour un montant de 566,91 euros,

— les honoraires de M. [W] [T], ès qualité d’architecte-conseil de la copropriété, pour un montant de 3.600 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également une somme de

20 000 euros en réparation d’un trouble de jouissance subi par la copropriété.

Il demande en outre des dommages et intérêts pour résistance abusive, soulignant le fait que la SARL Ravier et M. [Z] [L] ont fait preuve de négligence dans la communication des éléments indispensables à l’expert et dans la participation aux investigations tout au long de la mesure.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

Le syndicat des copropriétaires formule par ailleurs une demande en restitution d’un indu. Il expose qu’il ressort du rapport d’expertise que la SARL Ravier n’a pas exécuté les travaux de VMC sur le bâtiment C alors que ces travaux d’un montant de 5 533, 65 euros TTC ont été intégralement réglés par ses soins. Il sollicite donc le remboursement de cette somme.

En réponse à l’ensemble de ces demandes indemnitaires, la SMABTP oppose que l’expert a validé à tort des devis faisant état de travaux surévalués. Elle explique avoir communiqué, dans le cadre des opérations d’expertise, un devis de la société GCED d’un montant de 18 470 euros qui correspond à la stricte réparation nécessaire de la VMC.

Elle affirme que les conclusions expertales sont sujettes à caution dans la mesure où l’expert n’a pris aucune mesure aéraulique ni entrepris d’investigation pour poser un diagnostic sur les dysfonctionnements de l’installation VMC allégués par le syndicat des copropriétaires.

Elle mentionne que le syndicat des copropriétaires reconnaît que la SAS Paris-Ouest Gestion n’a pas exécuté les termes de sa mission dans les règles de l’art, et souligne que M. [Z] [L] ne saurait supporter cette carence à hauteur de 566,91 euros.

S’agisssant du coût de l’intervention de M. [W] [T], elle indique que si la copropriété a exposé des honoraires de 3.600 euros, ceux-ci intègrent la demande au titre des frais irrépétibles, au même titre que les frais d’avocat.

La SMABTP, M. [Z] [L] et la MAF s’opposent à la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance collectif au motif que le trouble n’a pas été ressenti de manière uniforme par les copropriétaires. Ils relèvent à ce titre que Mme [N] [P] a engagé une action isolée.

En l’espèce, il ressort des éléments du rapport d’expertise judiciaire et des annexes que selon M. [K] [A], le montant des travaux nécessaires pour livrer une installation en fonctionnement et répondant à l’usage attendu s’élève à 31 317 euros TTC (selon devis de la société CGED) au titre du remplacement de l’installation réalisée par la SARL Ravier.

L’expert explique néanmoins que ce devis propose une solution économiquement mieux placée mais incomplète car seuls les travaux de VMC sont prévus. Or, selon l’expert, il convient de prévoir les travaux indispensables suivants pour livrer une installation opérationnelle :

— une somme de 6402 euros TTC pour la couverture,

— une somme de 20 944 euros TTC pour la maçonnerie,

— une somme de 1 831, 50 euros pour la menuiserie.

Les défendeurs n’apportent pas d’élément probant pour remettre en cause cette appréciation de l’expert ; les allégations de la SMABTP s’agissant d’une surévaluation de ces travaux ne sont pas étayées. Par conséquent, il convient de considérer que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter :

— la somme de 31 317 euros au titre du remplacement de l’installation réalisée par la SARL Ravier,

— la somme de 29 177,50 euros au titre des travaux indispensables pour une installation en état de fonctionner.

Dans le cadre des travaux litigieux, le syndicat des copropriétaires justifie avoir réglé des honoraires à M. [Z] [L] et à l’architecte de la copropriété. Ces honoraires constituent un préjudice financier en lien avec les désordres. Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires s’agissant des sommes suivantes :

—  2 538, 21 euros au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre versés à M. [Z] [L],

—  3 600 euros au titre des honoraires d’architecte versés à M. [W] [T].

Il convient en revanche de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires concernant la somme de 566, 91 euros au titre des honoraires versés à la SAS Paris-Ouest Gestion. En effet, il ressort de ses écritures qu’il reproche à la SAS Paris-Ouest Gestion de ne pas avoir exécuté les termes de sa mission dans les règles de l’art. Sa demande indemnitaire se fonde donc sur une action en responsabilité à l’encontre de la SAS Paris-Ouest Gestion. Dans la mesure où celle-ci ne se trouve pas dans la cause, il convient d’écarter cette demande indemnitaire.

Par conséquent, le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 66 632, 71 euros (31 317 + 29 177, 50 + 2538, 21 + 3600).

Selon l’expert, les copropriétaires ont subi des troubles de jouissance durant toute la durée des travaux et des opérations d’expertise.

Il est constant qu’en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots. Il n’est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu’il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires.

Compte tenu de ces éléments, mais également de la durée et de la nature des désordres, il convient de reconnaître un préjudice de jouissance pour la copropriété qui sera justement évalué à la somme de 5 000 euros.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires affirme qu’il ressort du rapport d’expertise que la SARL Ravier n’a pas exécuté les travaux de VMC sur le bâtiment C alors qu’il a réglé intégralement le montant de ces travaux, soit la somme de 5 533, 65 euros TTC.

De son côté, la SARL Ravier sollicite que le syndicat des copropriétaires lui règle une somme de « 7.257,39 euros en principal, majorée des intérêts légaux à compter du 15 septembre 2014 date de mise en demeure, et des frais forfaitaires de relance à hauteur de 120 euros, au titre du solde restant dû sur les fatcures non acquitées ».

Le tribunal relève que ni l’une ni l’autre des parties ne fournit d’explication sur les constats effectués par l’expert, aux termes desquels il indique que la somme de 5 533, 65 euros n’a pas été réglée à ce jour par le syndicat des copropriétaires mais qu’en tout état de cause, elle ne saurait être due puisqu’elle correspond à des travaux non effectués sur le bâtiment C.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la SARL Ravier à lui verser cette somme.

Il y a lieu en outre de débouter la SARL Ravier de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7 257, 39 euros, dans la mesure où, selon l’expert, la somme qu’elle sollicite comprend la somme de 5 533, 65 euros dont elle n’est pas fondée à obtenir le règlement.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée, faute pour le syndicat des copropriétaires de caractériser un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés.

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient également de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la SARL Ravier pour résistance abusive.

3. Sur la garantie des assureurs

Le syndicat des copropriétaires fait une demande au titre de l’action directe fondée sur l’article L. 124-3 du code des assurances à l’encontre de la SMABTP, assureur de la SARL Ravier.

La SMABTP ne conteste pas être l’assureur de la SARL Ravier. En revanche, elle expose qu’elle est légitime à opposer les limites de sa police, s’agissant des plafonds et de la franchise, et que dès lors elle ne peut être condamnée que dans les limites de cette police.

Aux termes de conclusions communes avec M. [Z] [L], la MAF expose que l’architecte a souscrit auprès d’elle une police d’assurance le couvrant contre les conséquences pécuniaires susceptibles d’engager sa responsabilité décennale, contractuelle ou quasi-délictuelle en qualité de contractant général. La MAF expose que la police d’assurance couvrant les conséquences dommageables résutant de sa responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle ne relève pas de l’obligation d’assurance instituée par la loi du 4 janvier 1978. Elle en déduit qu’elle est fondée à opposer les limites de son contrat et particulièrement sa franchise.

En l’espèce, il convient de retenir la garantie de la SMABTP et de la MAF, qui sont fondées néanmoins à opposer les limites de leurs polices.

4. Sur les appels en garantie

M. [Z] [L] et la MAF forment un appel en garantie à l’encontre de la SARL Ravier et de son assureur, la SMABTP, sur le fondement des articles 1240, 1241 du code civil et L. 124-3 du code des assurances.

La SMABTP s’oppose à cet appel en garantie au motif que les travaux ont été réceptionnés sans réserve, ce qui libèrerait la SARL Ravier de toute obligation contractuelle et qui ferait obstacle à tout appel en garantie du maître d’oeuvre à l’égard de la SMABTP.

La SMABTP forme quant à elle un appel en garantie à l’encontre de M. [Z] [L] et de son assureur, au motif que sa responsabilité de l’architecte est retenue dans les mêmes proportions que celle de la SARL Ravier.

La SMABTP rappelle que, selon la jurisprudence, le maître d’œuvre est tenu d’un devoir de conseil auprès du maître d’ouvrage qui porte, selon l’étendue de la mission qui lui est confiée, sur la conception et/ou l’exécution des travaux.

Les parties tenues in solidum à réparation, au titre de leur obligation à la dette, ne seront cependant tenues in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu’à proportion de leurs responsabilités respectives à l’origine des désordres constatés.

Dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité qui sera fixé par le tribunal.

En l’espèce, compte tenu des fautes commises par les parties, il convient de prévoir le partage de responsabilité suivant :

—  20 % pour M. [Z] [L],

—  80 % pour la SARL Ravier.

Par conséquent, il convient de faire droit, pour l’ensemble des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires, aux appels en garantie suivants :

— la condamnation in solidum de M. [Z] [L] et de son assureur (la MAF) à garantir la SMABTP,

— la condamnation de la SARL Ravier et de la SMABTP à garantir M. [Z] [L] et la MAF.

Ces garanties s’appliqueront, dans les proportions ainsi fixées, à l’ensemble des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires, en principal, frais et intérêts ainsi qu’aux sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

V. Sur les demandes de Mme [F] [V]

— sur les responsabilités

Aux termes du dispositif de ses conclusions, qui seul lie le tribunal, Mme [F] [V] recherche la responsabilité de la SARL Ravier, de M. [Z] [L], du syndicat des copropriétaires et de M. Saidi Brocard, à titre principal sur le trouble anormal de voisinage, et à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

S’agissant du syndicat des copropriétaires, elle recherche également sa responsabilité sur le fondement des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965. Concernant la responsabilité de M. Saidi Brocard, elle précise que sa demande se fonde, outre sur les articles 1240 et 1241 du code civil, sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal relève néanmoins que le dispositif des conclusions de Mme [F] [V] ne comporte aucune demande indemnitaire à l’encontre de M. Saidi Brocard.

En réponse, M. [Z] [L] et la MAF indiquent que [F] [V] fonde ses demandes à leur encontre à la fois sur le fondement du trouble anormal de voisinage et sur la responsabilité pour faute de l’architecte. Ils considèrent néanmoins qu’elle ne peut rechercher leur responsabilité que sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. Ils contestent toute responsabilité de l’architecte au regard de l’historique de l’opération et du passé de l’immeuble. Ils réfutent les conclusions de l’expert. Ils relèvent qu’il a été indiqué, lors des opérations d’expertise, qu’un couvreur serait intervenu et que les infiltrations dont faisait état Mme [N] [P] auraient cessé. Ils affirment que pour autant, aucun rapport de l’intervention du couvreur, qui devait intervenir en couverture aux droits de la chatière ou du mât de l’antenne TV, n’a été communiqué.

Ils en concluent qu’il existe un doute sur l’origine des infiltrations qui pourraient être liées à la couverture ou à l’obturation de la chatière. Ils affirment qu’à tout le moins, l’entretien de la copropriété est déficient.

Le syndicat des copropriétaires et M. Saidi Brocard opposent que M. [K] [A] ne les met en cause ni l’un, ni l’autre, dans son rapport.

Ils affirment que le syndicat des copropriétaires n’est nullement responsable d’un défaut d’entretien ; qu’il a effectué toute diligence pour mettre un terme aux fuites dont se plaignait Mme [N] [P] en faisant intervenir plusieurs entreprises spécialisées.

La SARL Ravier ne formule aucune observation sur ce point.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que les désordres dénoncés par Mme [N] [P] proviennent d’une partie commune sur laquelle la SARL Ravier et M. [Z] [L] sont intervenus après avoir été missionnés par M. Saidi Brocard pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Les affirmations de M. [Z] [L] et de la MAF concernant les doutes sur l’origine des dommages dans l’appartement de Mme [N] [P] ne sont étayées par aucune pièce probante, alors que le rapport d’expertise contradictoire permet de retenir des manquements commis tant par la SARL Ravier que par M. [Z] [L] et justifiant l’engagement de leur responsabilité délictuelle à l’égard de Mme [N] [P].

En raison de la nature commune de la partie d’immeuble sur laquelle sont intervenus la SARL Ravier M. [Z] [L], le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage, responsabilité de plein droit, aujourd’hui codifiée à l’article 1253 du code civil.

Le tribunal relève que le syndic justifie avoir fait intervenir, entre le 17 décembre 2014 et le 2 janvier 2019, plusieurs entreprises spécialisées pour résoudre les désordres sur la couverture et les désordres sur la VMC responsable des dommages chez Mme [N] [P]. Le tribunal constate à ce titre les interventions suivantes :

— société Chapeau le 17 décembre 2014,

— SARL Ravier le 15 janvier 2015 et le 25 février 2015,

— société Demange le 2 juillet 2015,

— l’Atelier de l’Orangerie le 31 mars 2018,

— la société Largier Techonlogie le 20 août 2018 et le 2 janvier 2019.

Par conséquent, aucune responsabilité du syndic bénévole ne sera retenue, et ce d’ailleurs en conformité avec le rapport d’expertise, qui a relevé les diligences effectuées par le syndic. En tout état de cause, comme rappelé ci-dessus, si Mme [F] [V] demande au tribunal de reconnaître la responsabilité de M. Saidi Brocard, elle ne formule néanmoins aucune demande indemnitaire à son encontre.

— sur les préjudices

Mme [F] [V] estime qu’elle est fondée à solliciter :

—  61 300 euros pour le préjudice matériel arrêté au 26 septembre 2019,

—  1 105 euros au titre de la taxe sur logement vacant,

—  25 000 euros au titre de la perte financière lors de la vente du bien immobilier,

—  8 000 euros au titre du préjudice moral,

—  10 000 euros pour le préjudice de jouissance de décembre 2014 à juin 2016,

—  5 000 euros pour le préjudice lié aux travaux d’installation de la VMC.

Elle expose que Mme [N] [P] a subi un préjudice de jouissance de juillet 2016 au 26 septembre 2019.

Elle explique qu’elle a été atteinte d’une grave maladie en 2013, suivie de deux récidives en 2015 et 2016 ; que son appartement est devenu inadapté en raison de l’humidité ambiante et que les troubles liés aux fuites d’eau sont devenus nerveusement insupportables, dans ce contexte médical difficile, et alors qu’elle exerçait son activité professionnelle chez elle.

Mme [F] [V] estime que Mme [N] [P] a quitté les lieux en juin 2016, laissant le logement inoccupé car non louable et non vendable aux prix du marché.

Elle se réfère à des évaluations locatives d’agences immobilières pour indiquer que le loyer s’est élevé à 950 euros par mois entre le mois de juillet 2016 et le 30 octobre 2018, puis à 1350 euros par mois du 1er novembre 2018 au 26 septembre 2019, date de la vente.

Elle affirme qu’il convient d’ajouter à ces montants la taxe pour le logement vacant de 1105 euros en 2019. Elle explique que le bien a été vendu au prix de 278 800 euros, soit une perte pouvant se chiffrer à 25 000 euros minimum.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

Elle considère qu’il convient d’ajouter un préjudice financier lié à son déménagement et un préjudice moral durant son occupation lié à la gêne entraînée par la fuite depuis décembre 2014 et au temps passé à tenter de résoudre vainement le problème.

Elle mentionne que Mme [N] [P] a dû déménager, payer des charges de logement pour deux appartements, faire surveiller le remplissage du seau par des tiers ou passer elle-même vérifier et le vider ; qu’elle a dû réclamer à maintes reprises des travaux, gérer ce dossier, subir une vente échouée à cause de ce sinistre ; que cette situation a généré un stress important pour elle, incompatible de surcroît avec sa santé.

Elle s’estime donc fondée à solliciter des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance de décembre 2014 à juin 2016, outre 8 000 euros pour préjudice moral.

Mme [F] [V] sollicite le versement d’une somme de 5 000 euros pour le préjudice lié aux travaux d’installation de la VMC.

Elle explique que Mme [N] [P] a réglé sa quote-part des appels de travaux liés à l’installation de la VMC ; qu’elle a dû participer aux charges de copropriété liées au suivi d’expertise par un avocat, ainsi qu’aux frais d’expertise. Elle explique qu’elle ne profitera pas des condamnations qui seront prononcées au profit du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure initiée par ses soins à l’encontre des responsables des désordres.

La SARL Ravier ne formule aucune observation sur ces points.

La SMABTP oppose que la demanderesse ne peut pas évaluer son préjudice en se référant à une valeur locative intégrale, alors même qu’il n’est pas justifié de l’inhabitabilité des lieux, non constatée ni même relevée par l’expert lors de ses opérations d’expertise.

Elle en déduit que la manifestation du désordre liée aux infiltrations se limite à une partie de la cuisine et ne concerne nullement l’ensemble de l’appartement.

La SMABTP expose qu’il n’y a pas de distinction entre le préjudice matériel de 61 300 euros et le préjudice de jouissance de 10 000 euros.

Elle affirme que Mme [N] [P] n’a fourni aucune pièce probante sur son état de santé, ni sur les difficultés rencontrées dans son activité professionnelle en lien avec les désordres. Elle considère que Mme [N] [P] a contribué à son préjudice par sa carence et son inaction.

La SMABTP indique que la demande relative à la perte financière lors de la vente de l’appartement a été présentée tardivement, après le dépôt du rapport d’expertise ; qu’elle est non justifiée et qu’elle doit être ramenée en tout état de cause à de plus justes proportions.

S’agissant de la demande relative au préjudice lié aux travaux d’installation de la VMC, la SMABTP relève que la demanderesse procède par évaluation forfaitaire sans produire les pièces justificatives idoines sur la quote-part réellement imputée en fonction du nombre de tantièmes.

Décision du 7 novembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/06363 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP65O

Le syndicat des copropriétaires oppose que si Mme [N] [P] a effectué des travaux pour rafraîchir son appartement au mois de novembre 2019, c’est qu’elle considérait que son appartement était habitable.

Il affirme qu’il convient de débouter la demanderesse de sa demande au titre de la réparation d’un trouble de jouissance de 2014 à 2016, dans la mesure où aucune pièce versée aux débats ne permettrait d’étayer ce trouble de jouissance dont elle n’a pas fait état lors des opérations d’expertise.

Il considère que le lien de causalité entre la moins-value lors de la vente de l’appartement et les désordres n’est pas établi, et s’oppose à l’octroi d’une somme en réparation d’un préjudice moral.

M. [Z] [L] et la MAF exposent que la demande au titre du préjudice moral fait double emploi avec ce que Mme [N] [P] considérait comme étant son préjudice de jouissance de décembre 2014 à juin 2016.

Ils affirment que la somme de 10 000 euros pour le préjudice de jouissance est réclamée sans justificatif particulier ; que le « flop- flop » qui est évoqué, et qui correspond au ruissellement d’eau a certainement été gênant mais n’a pas été constaté lors de la réunion d’expertise du 12 juin 2017.

Ils exposent que la somme sollicitée pour le préjudice lié aux travaux d’installation de la VMC fait double emploi avec l’action en répétition de l’indu engagée par le syndicat des copropriétaires concernant les travaux entrepris.

Si la demanderesse évoque un préjudice matériel de 61 300 euros aux termes du dispositif de ses écritures, il s’agit en réalité d’une demande relative à un préjudice de jouissance, comme elle l’indique dans les motifs de celles-ci. Cette demande néanmoins se confond avec celle intitulée « préjudice de jouissance » pour un montant de 10 000 euros.

En l’espèce, compte tenu des dommages décrits ci-dessus dans l’appartement de Mme [N] [P], l’existence d’un préjudice de jouissance est caractérisée, étant relevé que le principe d’un tel préjudice est également retenu par l’expert judiciaire, jusqu’à la date du dépôt de son rapport en décembre 2018 et non uniquement jusqu’au 12 juin 2017.

Si l’appartement n’a pas été déclaré inhabitable par l’expert, force est de constater qu’en raison de la présence de la fuite à proximité du compteur électrique, l’appartement n’était pas louable en l’état, comme le constate d’ailleurs l’agence immobilière Lema le 5 décembre 2016.

Compte tenu de ces éléments, de la nature des dommages ressentis jusqu’à la vente de l’appartement, de sa surface, et de sa valeur locative durant cette période, le préjudice de jouissance sera justement évalué à la somme de 40 000 euros.

Il est établi par les pièces versées aux débats que Mme [N]

[P] a tenté de vendre son bien et que ces démarches ont été

rendues difficiles en raison du problème non résolu de VMC.

Il est également démontré que Mme [N] [P] présentait un état de santé fragile et que les dommages dans son domicile et toutes leurs conséquences, en ce compris les frais engendrés au titre de ses charges de copropriété liés à l’installation puis au dysfonctionnement de cette VMC, ont eu inconstestablement des répercussions psychiques.

Par conséquent, tenant compte de ces éléments, il convient de faire droit à la demande formée au titre du préjudice moral, à hauteur de 8 000 euros.

Mme [F] [V] ne caractérise pas d’autres préjudices distincts de ceux indemnisés ci-dessous et il convient par conséquent de rejeter l’ensemble des autres demandes indemnitaires, y compris celle au titre du logement vacant et celle sur la moins-value lors de la vente du logement insuffisamment étayée.

— sur la garantie des assureurs

Mme [F] [V] forme une demande de condamnation à l’encontre de la SMABTP, assureur de la SARL Ravier et de la MAF, assureur de M. [Z] [L] sur le fondement de l’action directe prévue par l’article L. 124-3 du code des assurances.

De la même manière que s’agissant des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires, la SMABTP et la MAF ne contestent pas être les assureurs respectivement de la SARL Ravier et de M. [Z] [L] mais opposent les limites de leurs contrats. Il convient également de faire droit à ces demandes.

— sur les appels en garantie

En l’espèce, compte tenu des fautes commises par les parties, il convient de prévoir le partage de responsabilité suivant :

—  0% pour le syndicat des copropriétaires,

—  20 % pour M. [Z] [L],

—  80 % pour la SARL Ravier,

Par conséquent, il convient de faire droit, pour l’ensemble des condamnations prononcées au profit de Mme [F] [V], aux appels en garantie suivants :

— la condamnation in solidum de M. [Z] [L] et de la MAF à garantir la SMABTP,

— la condamnation de la SARL Ravier et de la SMABTP à garantir M. [Z] [L] et la MAF,

— la condamnation in solidum de M. [Z] [L] et de la SARL Ravier à garantir le syndicat des copropriétaires.

Ces garanties s’appliqueront, dans les proportions ainsi fixées, à l’ensemble des condamnations prononcées au profit de Mme [F] [V] en principal, frais et intérêts ainsi qu’aux sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

VI. Sur les demandes accessoires

La SARL Ravier, la SMABTP, M. [Z] [L] et la MAF, parties succombant principalement, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Muriel Humbert, et sont déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Tenus aux dépens, M. [Z] [L], la SARL Ravier et la SMABTP seront condamnés in solidum à verser la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu en outre de condamner in solidum M. [Z] [L], la MAF, la SARL Ravier et la SMABTP à verser la somme de 5 000 euros à Mme [F] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] recevable en ses demandes à l’encontre de la SARL Ravier ;

REÇOIT l’intervention volontaire de Mme [F] [V] ;

CONDAMNE in solidum la SARL Ravier, la SMABTP et M. [Z] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] les sommes de :

—  66 632, 71 euros en réparation de son préjudice matériel ;

—  5 000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

FIXE le partage de responsabilité comme suit :

—  20 % pour M. [Z] [L],

—  80 % pour la SARL Ravier.

FAIT DROIT aux appels en garantie suivants s’agissant des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] :

— la condamnation in solidum de M. [Z] [L] et son assureur la MAF à garantir la SMABTP,

— la condamnation de la SARL Ravier et de la SMABTP à garantir M. [Z] [L] et la MAF,

DIT que ces garanties s’appliqueront, dans les proportions ainsi fixées, à l’ensemble des condamnations prononcées en principal, frais et intérêts ainsi qu’aux sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SMABTP à garantir la SARL Ravier de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dans les limites de son contrat ;

CONDAMNE la MAF à garantir M. [Z] [L] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], dans les limites de son contrat ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses autres demandes indemnitaires et de sa demande de condamnation de la SARL Ravier à lui verser la somme de 5 533, 65 euros ;

DÉBOUTE la SARL Ravier de toutes ses demandes de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la SARL Ravier, la SMABTP, M. [Z] [L] et la MAF à verser à Mme [F] [V], en sa qualité d’héritière de Mme [N] [P] :

— la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice moral.

FIXE le partage de responsabilité comme suit :

—  0% pour le syndicat des copropriétaires,

—  20 % pour M. [Z] [L],

—  80 % pour la SARL Ravier,

FAIT DROIT aux appels en garantie suivants s’agissant des condamnations prononcées au profit de Mme [F] [V], en sa qualité d’héritière de Mme [N] [P] :

— la condamnation in solidum de M. [Z] [L] et son assureur la MAF à garantir la SMABTP ;

— la condamnation de la SARL Ravier et la SMABTP à garantir M. [Z] [L] et la MAF,

— la condamnation in solidum de M. [Z] [L] et la SARL Ravier à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

DIT que ces garanties s’appliqueront, dans les proportions ainsi fixées, à l’ensemble des condamnations prononcées en principal, frais et intérêts ainsi qu’aux sommes dues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SMABTP à garantir la SARL Ravier de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [F] [V], en sa qualité d’héritière de Mme [N] [P], dans les limites de son contrat ;

CONDAMNE la MAF à garantir M. [Z] [L] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de Mme [F] [V], en sa qualité d’héritière de Mme [N] [P], dans les limites de son contrat ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L], la SARL Ravier et la SMABTP à verser la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL Ravier, la SMABTP, M. [Z] [L] et la MAF à verser à Mme [F] [V], en sa qualité d’héritière de Mme [N] [P], la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL Ravier, la SMABTP, M. [Z] [L] et la MAF aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Muriel Humbert ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 7 novembre 2025.

La greffière La présidente