TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Barbara BEGUE

M^e Mathilde THIBAUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Barbara BEGUE

M^e Mathilde THIBAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/01107 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656K

N° MINUTE :

13 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LORTHOM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Barbara BEGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0617

DÉFENDEUR

Monsieur [F], [U], [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Mathilde THIBAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0128

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/01107 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656K

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 3 juillet 2023, la SARL LORTHOM a donné à bail à M. [F] [G] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 2500 euros, comprenant un complément de loyer d’un montant de 491,20 euros, justifié dans le contrat de bail par les éléments suivants : présence d’un grand balcon et d’une grande terrasse, vue exceptionnelle, climatisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SARL LORTHOM a donné congé au locataire à effet du 2 juillet 2024 pour reprendre le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, la SARL LORTHOM a fait signifier au locataire un commandement de payer la somme en principal de 10 469,64 euros visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Les lieux ont été restitués et un état des lieux de sortie a été réalisé le 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la SARL LORTHOM a fait assigner M. [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamner M. [F] [G] à lui payer les sommes suivantes :

—  10 665,39 euros au titre des loyers et charges restant dus au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal :

sur la somme de 4907,93 euros à compter du 23 avril 2024,sur la somme de 5561,71 euros à compter du 28 juin 2024,sur la somme de 195,75 euros à compter du jour de la délivrance de l’assignation,- 500 euros en dédommagement des désordres relevés lors de l’état des lieux de sortie nécessitant la remise en état des lieux,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 14 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 7 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SARL LORTHOM, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle maintient les demandes telles que formées dans son assignation, à l’exception de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portée à 3000 euros, et forme deux nouvelles demandes :

— juger M. [F] [G] irrecevable en sa demande de complément des loyers,

— débouter M. [F] [G] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société LORTHOM.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1240, 1231-1 et suivants et 1347 et suivants du code civil, exposant :

— que M. [F] [G] demeure redevable d’un arriéré locatif et des factures d’électricité en dépit de deux mises en demeure de respecter son obligation contractuelle et de la délivrance d’un commandement de payer ;

— que des dégradations locatives ont été constatées dans l’état des lieux de sortie ayant nécessité la remise en état des lieux ;

— qu’en dépit de plusieurs relances et mises en demeure de respecter ses engagements contractuels, le locataire a cherché, en invoquant des motifs fallacieux, à se dérober à son obligation de paiement, refusant toute résolution amiable, ce qui constitue une résistance abusive ;

— que M. [F] [G] n’habitait pas les lieux à titre de résidence principale, de sorte que l’article Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 ne peut être invoqué au soutien d’une prétendue nullité du congé;

— que la SARL LORTHOM est une société familiale ayant une activité immobilière, de sorte qu’elle est assimilable à une SCI familiale à laquelle fait référence l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu’ainsi, par référence à l’esprit de la loi, la SARL LORTHOM pouvait délivrer un congé pour reprise, les lieux étant par ailleurs aujourd’hui effectivement occupés par la fille de la gérante et sa famille;

— que le préjudice invoqué par M. [F] [G] en lien avec le congé délivré n’est pas démontré, sa situation professionnelle et financière étant plus confortable que celle qu’il décrit, lui-même étant par ailleurs associé d’une SCI détenant plusieurs biens immobiliers,

— que certains des troubles de jouissance dont se plaint M. [F] [G] ne sont pas imputables à la bailleresse, laquelle justifie de nombreuses diligences en vue de les faire cesser ; que le préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement du chauffage aurait déjà été indemnisé sous la forme d’une réduction de loyer, et que certains auraient été définitivement réglés (présence d’un squatteur, problème d’alimentation électrique, tiroir du lave-vaisselle), ou fortement atténués (nuisances sonores liées à l’ascenseur) ; que les amas blanchâtres dans le piano et l’absence de raccordement fibre et ADSL n’ont été signalés à la bailleresse que le 12 mars 2025,

— que l’article 140 III B de la loi ELAN n°2018-10121 du 23 novembre 2018 conditionne la recevabilité d’une contestation du complément de loyer à la saisine de la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail, condition qui n’a pas été respectée par le locataire, de sorte que ce dernier est forclos en son action ; qu’en tout état de cause, le complément de loyer est parfaitement justifié par les caractéristiques exceptionnelles du logement.

M. [F] [G], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, au terme desquelles il demande au juge de :

— juger recevable sa demande reconventionnelle,

— juger que le congé délivré le 28 mars 2024 est frauduleux,

— condamner la société LORTHOM à lui payer la somme de 8974,79 euros en réparation des divers préjudices (remboursement des radiateurs, frais de déménagement et stockage, frais d’agence et réalisation état des lieux d’un nouvel appartement, préjudice moral) ;

— constater que la société LORTHOM a conservé le dépôt de garantie de M. [G] d’un montant de 5000 euros ;

— accorder à M. [G] une remise sur son loyer :

pour la période de juillet 2023 à juillet 2024 : à hauteur de 30 % de son loyer ;pour la période hivernale, d’octobre 2023 à mars 2024, le pourcentage sera augmenté à 50 % de remise, compte-tenu de l’absence de chauffage ;- diminuer le complément de loyer à hauteur de 10 % par mois car le déplafonnement n’est pas justifié,

— débouter la société LORTHOM de sa demande en dédommagement des désordres relevés dans l’état des lieux de sortie,

— débouter la société LORTHOM de sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— juger que le montant des préjudices de M. [G], des sommes versées par lui et des sommes dues par la bailleresse est supérieur aux sommes dues au titre des loyers et charges impayés :

En conséquence,

— ordonner la compensation des créances ;

En tout état de cause,

— condamner la société LORTHOM à payer à M. [G] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraction faite au profit de M^e Mathilde THIBAUD.

Au soutien de ses prétentions, M. [F] [G] soutient, au visa des articles 25-1 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989:

— que le congé qui lui a été délivré l’a été frauduleusement;

— que c’est bien à titre de résidence principale qu’il occupait le logement;

— qu’une personne morale, à l’exception des SCI familiales lorsque le congé délivré porte sur un logement nu, ainsi que le prévoit l’article 13 de la même loi, ne peut délivrer de congé pour reprise ;

— qu’en l’espèce, la SARL LORTHOM n’est pas une SCI familiale et que le logement était meublé, de sorte que l’article 13 est inapplicable;

— qu’il n’est pas établi que les lieux seraient aujourd’hui effectivement habités par la bénéficiaire désignée dans le congé

— que la délivrance de ce congé l’aurait contraint à déménager, ce qui lui aurait occasionné des frais supplémentaires, outre un préjudice moral, d’autant plus lourds qu’il se trouvait dans une situation financière difficile.

Au soutien du préjudice de jouissance dont il sollicite la réparation, il invoque l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 exposant avoir subi :

— des nuisances sonores en lien avec l’installation illégale d’une extraction par le restaurant du rez-de-chaussée sur le toit de l’immeuble, lesquelles étaient connues du bailleur qui ne l’en aurait pas informé lors de la conclusion du contrat de bail ;

— l’absence de chauffage collectif du fait d’un dysfonctionnement de la chaudière, le contraignant à acquérir des radiateurs d’appoint ;

— la présence d’un squatteur dans le hall de l’immeuble au cours du mois de novembre 2023, lié au dysfonctionnement du système de fermeture de la porte donnant accès à la rue ;

— l’impossibilité d’utiliser le tiroir à couverts du lave-vaisselle durant six mois ;

— des nuisances sonores liées à la mécanique de l’ascenseur de l’immeuble qui ont perduré malgré l’intervention d’une entreprise missionnée par la SARL LORTHOM en janvier 2024,

— un problème d’alimentation électrique affectant sa cuisine, sa chambre, son couloir et l’escalier, apparu en décembre 2023.

Il explique que si la bailleresse lui a consenti une baisse de loyer de 900 euros par mois entre décembre 2023 et février 2024, quatre des six troubles ci-dessus n’ont pas cessé postérieurement à cette date, de sorte qu’il s’estime fondé à solliciter son indemnisation pour la période postérieure ainsi que l’indemnisation de son préjudice matériel, lié à l’achat de radiateurs d’appoint.

Au visa de l’article 140 III B de la loi ELAN n°2018-10121 du 23 novembre 2018, il soutient que le complément de loyer appliqué, qu’il qualifie de « déplafonnement », n’était pas justifié, de sorte que son montant doit être rétroactivement diminué à une somme équivalente à 10 % du montant du loyer.

Il souligne qu’il n’est pas contesté que son dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros a été conservé par le bailleur, de sorte que ce dernier doit venir en déduction des sommes éventuellement dues au titre de son arriéré de loyers et de charges.

Il conteste être à l’origine des dégradations locatives qui résulteraient selon la bailleresse de l’état des lieux de sortie, dont il souligne le caractère illisible, ajoutant que les désordres minimes constatés étaient déjà présents lors de son entrée dans les lieux. Il estime par ailleurs que la SARL LORTHOM ne démontre pas avoir effectivement procédé aux réparations.

Il conteste être redevable du montant réclamé au titre des factures d’électricité, sa consommation étant liée au dysfonctionnement du chauffage et à la mauvaise performance énergétique du logement.

Il soutient enfin n’avoir pas abusivement résisté aux demandes de sa bailleresse, ayant au contraire à de multiples reprises tenté de trouver une solution amiable aux problèmes qu’il rencontrait.

Pour l’exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

I. Sur la loi applicable au contrat de bail

Il convient en premier lieu de qualifier le contrat de bail dont dépend une partie des solutions du litige.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce titre ne s’applique pas :1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ; 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. ».

Il en résulte que, pour que la loi du 6 juillet 1989 s’applique, il faut que la location soit consentie par le bailleur à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel et que les locaux loués constituent réellement l’habitation principale du locataire.

La résidence principale étant définie par ce texte comme étant celle qui est "occupée au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’ habitation », faute d’occuper le logement au moins 8 mois dans l’année, la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail conclu le 3 juillet 2023 entre SARL LORTHOM d’une part et M. [F] [G] d’autre part, que celui-ci est intitulé « contrat initial habitation principale meublée – soumis au titre premier de la loi du 6 juillet 1989 (modifié) » et du congé délivré le 28 mars 2024 que celui-ci vise l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [G] produit un courrier qui lui a été adressé par Pôle Emploi le 26 septembre 2023 à l’adresse du bail litigieux, une facture de déménagement du 24 juin 2024 et du 7 décembre 2024 démontrant que ses effets personnels (trottinette, penderie, 10 à 12 cartons) ont été déménagés lorsqu’il a quitté l’appartement objet du contrat de bail, plusieurs courriers adressés à sa bailleresse par lesquels il se plaint de nuisances sonores, de l’impossibilité d’utiliser le tiroir du lave-vaisselle ou encore d’un dysfonctionnement du chauffage collectif dans l’immeuble, ainsi qu’une attestation de M. [B] [G], son père, lequel déclare que son fils a utilisé son adresse aux fins d’y recevoir son courrier, lorsqu’il résidait entre [Localité 3] et [Localité 4], sans que cela n’ ait jamais constitué sa résidence principale, sauf à compter de juillet 2024, date à laquelle M. [F] [G] s’est réinstallé au domicile parental après que son bailleur lui ait donné congé. Il justifie en outre de l’assurance du logement à titre de résidence principale à compter du 12 septembre 2023 et de l’achat de radiateurs d’appoint qui lui ont été livrés au [Adresse 2] les 27 novembre 2023 et 4 décembre 2023.

Les éléments produits par la bailleresse, notamment les statuts et procès-verbaux d’assemblée générale des membres du comité de suivi de la société dont M. [F] [G] est le Directeur Général, et dont il résulte qu’il y a indiqué être domicilié au [Adresse 1] à [Localité 6], adresse à laquelle lui a par ailleurs été envoyé un courrier du Crédit Mutuel le 15 janvier 2024 (dans lequel il est indiqué qu’il réside [Adresse 2]), sont insuffisants à apporter la preuve du fait qu’il ne résidait pas à titre principal dans son logement [Adresse 2] entre le 3 juillet 2023 et le 2 juillet 2024, M. [F] [G] ayant manifestement fait le choix d’utiliser l’adresse du domicile de ses parents comme adresse permanente lorsqu’il était expatrié.

Le contrat de bail est ainsi soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et, s’agissant d’un logement dont il est constant qu’il a été loué meublé, à son titre I bis.

II. Sur la demande en paiement formée par le bailleur

A) Au titre des loyers, charges et factures d’électricité impayées

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Il est constant que le locataire n’est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’ils rendent le logement inhabitable. Un locataire ne peut donc pas suspendre les loyers si la faute du bailleur ne l’empêche pas de jouir totalement des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoyait, en son article IV., « Conditions Financières », un loyer mensuel de 2008,80 euros, un complément de loyer de 491,20 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 206 euros. En son article X, « Clauses particulières », il prévoyait en outre que les factures d’électricité seraient avancées par le bailleur puis remboursées par le locataire sur présentation des factures.

M. [F] [G], dont il est établi qu’il a lui-même réduit le montant du loyer versé à sa bailleresse, puis suspendu l’exécution de sa propre obligation de paiement, au motif qu’il subissait plusieurs troubles de jouissance, ne démontre pas ne pas avoir été en mesure d’habiter le logement, de sorte que l’initiative qu’il a prise n’était pas fondée, et qu’il demeurait, en application de son contrat de bail et des dispositions précitées, redevable des loyers, charges et factures d’électricité impayées jusqu’à la date de la résiliation du bail. Il sera précisé que son refus de payer les factures d’électricité, exprimé dans le cadre de la présente instance, en raison du dysfonctionnement du chauffage, fait double emploi avec sa demande indemnitaire et n’est pas justifié en son quantum, M. [F] [G] ayant nécessairement consommé de l’électricité et ne démontrant pas que le coût de sa consommation d’électricité en lien avec les chauffages d’appoint aurait été supérieur à celui qu’il aurait dû régler en utilisant le mode de chauffage habituel.

La SARL LORTHOM produit un décompte dont il résulte que M. [F] [G] restait lui devoir la somme de 10469,64 euros au 26 juin 2024, correspondant aux loyers, charges et factures d’électricité impayés, terme du mois de juin inclus. Il est par ailleurs établi que M. [F] [G] a quitté les lieux le 2 juillet 2024, de sorte que doit s’ajouter au titre du solde restant dû: 2706 / 31 x 2 = 174,58 euros.

M. [F] [G] est ainsi redevable de la somme de 10 644,22 euros correspondant aux loyers, charges et factures d’électricité impayés, décompte arrêté au 2 juillet 2024.

B) Au titre des dégradations locatives

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. Il lui incombe par ailleurs de justifier des sommes qu’il entend retenir.

En l’espèce, les états des lieux d’entrée et de sortie ont été établis contradictoirement. De l’état des lieux d’entrée réalisé le 3 juillet 2023, il résulte qu’une poignée de porte palière était manquante, que quelques auréoles figuraient sur le plafond du salon, qu’il existait des résidus de colle sur les portes et huisseries (salon, couloir) et des tâches sur les radiateurs du couloir, que le sol de la chambre était tâché, que plusieurs dégradations étaient mentionnées dans les WC, et enfin, que le meuble vasque sous évier dans la salle de bain comportait des traces ; l’ensemble des peintures était décrit comme en bon état ou état neuf ; les meubles présents dans la chambre présentaient des dégradations (commode, piano, chaise).

La bailleresse reproche au locataire d’être à l’origine des dégradations sur :

— la porte palière, l’état des lieux de sortie faisant état d’une porte en « Bon état », avec la précision suivante : écaillée »

— les murs de l’entrée, l’état des lieux de sortie faisant état d’un mur A en « état d’usage », et de « dégradations » avec la précision suivante : « éclats » ;

— les murs de la salle d’eau, l’état des lieux de sortie faisant état d’un mur C en « Bon état », et de « dégradations » avec la précision suivante : « éclats » ;

— le meuble sous-vasque : décrit comme « abîmé » dans l’état des lieux de sortie,

— le mur de la cuisine, l’état des lieux de sortie faisant état d’une peinture en « Bon état », avec « dégradations » avec la précision suivante : cloquée »

— les joints dans la cuisine et dans la la salle de bain, l’état des lieux de sortie les décrivant comme étant usés,

— les murs de la cage d’escalier, l’état des lieux de sortie faisant état d’un mur A en « Bon état », et de « dégradations » avec la précision suivante : « éclats » ;

— le sol de la chambre, l’état des lieux de sortie faisant état d’un sol en « Bon état », avec la précision suivante : « éclats»

— la poignée du placard dans les toilettes, l’état des lieux de sortie faisant état d’une porte de placard cassée,

— les équipements, qui auraient été mal entretenus (réfrigérateur, four, lave vaisselle), et qui sont décrits dans l’état des lieux de sortie comme présentant des traces, l’intérieur du réfrigérateur étant fissuré, le lave-vaisselle présentant du calcaire, la robinetterie et le pommeau de douche présentant du calcaire, le lave linge étant décrit comme en bon état mais, présentant quelques « moins » -sic-,

— le sol du balcon et le sol des toilettes, dont il est dit qu’ils présentent des « traces » dans l’état des lieux de sortie,

— la porte de la salle de bain, dont l’état des lieux de sortie précise qu’elle ne ferme pas,

— une pelle cassée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’appartement n’a pas été loué dans un état neuf lors de l’entrée dans les lieux du locataire, qu’il existait déjà des tâches sur le sol de la chambre et que le meuble vasque était déjà abîmé. S’il est établi que la peinture de certains murs était écaillée, cloquée, ou présentait des éclats, et que la porte de la salle de bain ne fermait plus lors de la sortie du locataire, il n’est pas démontré que ces dégradations seraient de son fait  ; il sera ainsi considéré qu’elles résultent de la vétusté et de l’usure normale du temps. S’agissant des équipements, ils sont en bon état de fonctionnement, mais n’ont pas été parfaitement nettoyés.

Les seules dégradations imputables aux locataires concernent ainsi une pelle cassée, une poignée de placard cassée, les joints dans la cuisine et la salle de bain à remplacer, ainsi que l’état de saleté de certains équipements dont le nettoyage n’a pas été correctement réalisé.

Au regard de ces éléments et du fait que la bailleresse ne produit aucun devis ou facture à l’appui des réparations qu’elle prétend avoir effectuées, son préjudice sera justement réparé l’allocation d’une somme de 250 euros au titre des réparations locatives.

C) Au titre de la résistance abusive

Il résulte des dispositions susvisées des articles 1103 et 1231-1 du code civil que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d’un contractant suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité.

En application par ailleurs des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

Il est constant que la résistance à l’exécution d’une obligation ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui et que la mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

Il est en l’espèce démontré que M. [F] [G] a lui même choisi de suspendre l’exécution de ses obligations contractuelles, en raison de troubles dont il prétendait être victime. Il a cependant été précédemment établi qu’il n’était pas fondé à le faire, et qu’il a persisté dans sa démarche en dépit de plusieurs courriers de mise en demeure et d’un commandement de payer.

Cependant, M. [F] [G] se pensait manifestement créancier en raison du préjudice de jouissance qu’il indiquait subir. Il a ainsi pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Son intention de nuire à sa bailleresse n’étant pas démontrée, la demande formée au titre de la résistance abusive sera rejetée.

III. Sur les demandes reconventionnelles

A) Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Il convient à ce stade de rappeler que la législation sur les baux d’habitation s’applique exclusivement aux locataires personnes physiques. Dès lors, le bailleur, personne morale, ne peut pas délivrer un congé pour reprise puisque la notion d’habitation ne s’applique pas aux personnes morales.

En matière de location de logements nus, cette impossibilité connaît des exceptions par l’application combinée des articles 13 et 15 de la loi n°89-462, permettant aux seules SCI familiales de délivrer un congé pour reprise au profit de l’un de leurs associés.

Ni l’article 13 ni l’article 15 n’étant visés à l’alinéa 2 de l’article 25-3 de la dite loi, lequel dispose que « les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés », la SARL LORTHOM, qui n’est pas d’ailleurs pas une SCI, ne pouvait donc délivrer de congé pour reprise.

En conséquence, sans qu’il soit besoin de vérifier son caractère frauduleux sur le fond, le congé n’a pas été valablement délivré.

B) Sur le complément de loyer

En application de l’article 140 III de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, fixe un loyer de référence ainsi que la possibilité de prévoir un complément de loyer. A [Localité 4], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral du 4 juin 2020, entré en vigueur le 1er juillet 2020, a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 4].

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Il résulte de ces dispositions que l’action en diminution du complément de loyer n’est recevable que si elle est précédée d’une saisine de la commission départementale de conciliation dans le délai de trois mois à compter de la signature du bail.

M. [F] [G] ne justifiant pas d’une telle démarche, il est forclos en son action et sa demande est irrecevable.

C) Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur le préjudice résultant du congé irrégulièrement délivré

Il a précédemment été établi que le congé avait été irrégulièrement délivré et que M. [F] [G] avait quitté les lieux à l’expiration du terme fixé par ce dernier.

Le défendeur, qui sollicite la réparation de son préjudice matériel résultant du congé délivré frauduleusement, justifie avoir engagé les frais suivants :

—  742,40 euros au titre de frais déménagement ;

—  651,90 euros au titre d’honoraires de location,

—  1500 euros au titre de frais de garde-meuble durant 5 mois.

Si les frais de déménagement et les frais d’agence réglés au titre de l’établissement de son nouveau contrat de bail résultent directement du congé irrégulièrement délivré, tel n’est pas le cas des cinq mois de garde-meuble. En effet, M. [F] [G], qui justifie s’être relogé à compter du 5 décembre 2024, ne démontre pas les vaines diligences qu’il prétend avoir accomplies aux fins de se reloger entre le 2 juillet 2024 et le 5 décembre 2024. Les frais engagés à ce titre ne seront donc indemnisés que dans une limite raisonnablement fixée à deux mois, soit à hauteur de 600 euros.

S’agissant de son préjudice moral, il n’est pas démontré. La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.

La SARL LORTHOM sera en conséquence condamnée à payer à M. [F] [G] la somme de 1994,30 euros en indemnisation du préjudice occasionné par le congé irrégulièrement délivré.

Sur le préjudice résultant des désordres affectant l’appartement

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, et prévoit, à ce titre, que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire. En cas de méconnaissance de cette obligation par le bailleur, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

L’obligation de jouissance paisible signifie que le bailleur est tenu de garantir le locataire des troubles qu’il subit de son fait, ou du fait des personnes dont il doit répondre (ses autres locataires, ses mandataires ou préposés). En effet, en vertu de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il importe ainsi de distinguer les troubles de droit des troubles de fait, le bailleur devant répondre des troubles de droit mais pas des troubles de fait émanant de tiers. Il a ainsi été jugé qu’un bailleur n’était pas tenu de garantir une locataire du trouble que des tiers avaient apporté par voie de fait à sa jouissance, le trouble de jouissance résultant de la présence dans les parties communes de l’immeuble de squatters sans lien contractuel avec la bailleresse.

S’agissant des autres copropriétaires d’un immeuble, il a été jugé que les juges ne pouvaient écarter la responsabilité du bailleur au motif que les travaux incombaient à la copropriété, sans rechercher si le bailleur avait accompli à l’égard du syndicat des copropriétaires, les diligences nécessaires pour satisfaire à la demande du locataire, (Civ. 3e, 11 mars 1992, n° 90-11.886), ou encore que, si le bailleur ne garantit pas son locataire des troubles de fait que des tiers apportent à sa jouissance, il reste néanmoins tenu de lui assurer une jouissance paisible des lieux et, notamment, de le garantir des troubles provenant de l’utilisation des parties communes, sauf à établir qu’il a diligenté les procédures nécessaires à l’égard du syndicat des copropriétaires. (CA Paris 3 mars 2010)

En l’espèce, M. [F] [G] reproche à sa bailleresse les troubles suivants :

— des nuisances sonores en lien avec un dispositif d’extraction installé sans autorisation sur le toit de l’immeuble par le restaurant du rez-de-chaussée, constatées par l’huissier lors de son passage le 22 janvier 2024 et corroborées par un courrier de la Mairie de [Localité 4] du 10 janvier 2024, saisie de la situation par la bailleresse dès que M. [F] [G] s’en est plaint auprès d’elle ; M. [F] [G] ne démontrant pas que le restaurant auteur du dommage aurait un lien de droit avec la bailleresse, étant établi que la bailleresse a accompli les diligences nécessaires à la cessation du trouble causé par ce tiers, le trouble ne peut être imputé à la société LORTHOM;

— des nuisances sonores en lien avec la cabine d’ascenseur, constatées par l’huissier lors de son passage le 22 janvier 2024, décrivant des « forts bruits de grincement métallique, caractéristiques d’un ascenseur qui grince », cela en dépit d’une intervention réalisée aux fins de « dégripage des masselottes parachutes, ainsi qu’au graissage des guides », le fils de la bailleresse ayant toutefois précisé que suite à l’intervention de l’ascensoriste au mois de janvier 2024, « la structure en sac-à-dos nécessitait toujours un réalignement des guides » ; il est ainsi justifié de diligences accomplies par la bailleresse en vue de faire cesser ce trouble, relatif aux parties communes, bien qu’il ait perduré ; la bailleresse ne saurait dès lors être tenue à la réparation du préjudice en résultant ;

— l’absence de chauffage dans son logement durant toute sa durée d’occupation, qui n’est pas contestée par la bailleresse, et qui est établie par le procès-verbal de constat du 22 janvier 2024 décrivant des radiateurs tièdes et qui a contraint le locataire à faire l’acquisition de chauffages d’appoint pour un montant total de 124,89 euros ;

— le tiroir du lave-vaisselle qui ne s’ouvrait pas correctement : il est à ce titre constant, ce fait étant étayé par un courrier adressé par l’avocat de M. [G] en date du 16 janvier 2024, que le bailleur a proposé son remplacement à son locataire, lequel n’est intervenu qu’au mois de février 2024,

— la présence d’un squatteur dans l’immeuble, qui ne saurait toutefois être imputée au bailleur, et dont ce dernier n’est pas responsable, aucun lien de droit n’existant entre cette personne, dont il n’est pas démontré qu’elle se serait introduite dans les lieux en raison d’une faute du bailleur ou de la copropriété, et la bailleresse,

— une problème d’alimentation électrique étayé par un rapport d’intervention du 12 décembre 2023 faisant état d’un dysfonctionnement d’un relais dans l’armoire électrique, dont la bailleresse a été informée par courrier du 10 décembre 2023, et dont il est démontré qu’il a été réglé le 12 décembre 2023, de sorte qu’il ne sera retenu aucun préjudice de ce fait, le problème, qui n’est pas décrit ni dans sa durée ni dans son ampleur, apparaissant avoir été promptement résolu.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que la demande formée au titre de la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice matériel de M. [F] [G] est partiellement fondée.

Il sera en conséquence accordé à M. [F] [G] :

— la somme de 15 euros par mois entre le 3 juillet 2023 et le mois de février 2024 en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité d’utiliser le tiroir du lave-vaisselle, soit 120 euros au total;

— la somme de 1000 euros par mois, correspondante à 40 % du montant du loyer hors charges, au titre du préjudice subi du fait de l’absence de chauffage durant la période hivernale, dont il convient de déduire les sommes correspondantes à la réduction de 30 % du loyer charges comprises, dont il n’est pas contesté qu’elle a été consentie par la SARL LORTHOM entre novembre 2023 et janvier 2024, soit la somme de : 1000 x 6 (d’octobre 2023 à mars 2024) – 2700 euros (réduction déjà accordée) = 3300 euros ;

— la somme de 124,89 euros au titre de l’achat de radiateurs d’appoint.

Soit une somme totale de 3544,89 (120 + 3300 + 124,89 euros) en réparation des différents préjudices subis du fait des désordres affectant le logement.

Sur les comptes entre parties et la compensation

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

le preneur est redevable de la somme de 5 894,22 euros (10 644,22 euros d’arriéré locatif et de charges d’électricité + 250 euros de dégradations locatives, dont a été déduite la somme de 5000 euros au titre du dépôt de garantie par elle conservée)la bailleresse est redevable de la somme de 5 539,19 euros (1994,30 euros en indemnisation du préjudice occasionné par le congé irrégulièrement délivré + 3544,89 euros en réparation des différents préjudices subis du fait des désordres affectant le logement).

La compensation entre les créances réciproques des parties ayant été sollicitée, elle sera prononcée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

La présente décision est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à la SARL LORTHOM la somme de 5 644,22 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et factures d’électricité, après déduction des 5000 euros de dépôt de garantie conservés par la bailleresse,

CONDAMNE M. [F] [G] à payer à la SARL LORTHOM la somme de 250 euros au titre des dégradations locatives,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [F] [G] par la société LORTHOM d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 3 juillet 2023 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ne sont pas réunies,

CONSTATE en conséquence, que le congé délivré n’était pas valide,

CONDAMNE la SARL LORTHOM à payer à M. [F] [G] la somme de 1994,30 euros en réparation du préjudice matériel causé par le congé irrégulièrement délivré,

CONDAMNE la SARL LORTHOM à payer à M. [F] [G] la somme de 3544,89 euros en réparation des différents préjudices (de jouissance et matériel) subis du fait des désordres affectant le logement,

REJETTE la demande formée par la SARL LORTHOM au titre de la résistance abusive,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 15 juillet 2025 et signé par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux

de la protection