TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/05904

N° Portalis 352J-W-B7G-CWY7C

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

13 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE FONCIERE FERROVIAIRE INDUSTRIELLE ET TERTIAIRE 1 – S2FIT1

(société par actions simplifiée à associé unique)

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Tiphaine DE PEYRONNET de la SELARL PEYRONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2141

DÉFENDERESSE

Société LESPACE

(société par actions simplifiée à associé unique)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0114

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/05904 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWY7C

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, CadreGreffier,

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2018, la S.A.S. Foncière ferroviaire industrielle et tertiaire 1 (désignée ci-après la société S2FIT1), a donné à bail dérogatoire à la S.A.S. Lespace (désignée ci-après la société Lespace) des locaux à usage de bureaux d’une surface utile d’environ 2.007 m², répartis entre le deuxième sous-sol et le R+3 ainsi qu’un local technique au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour une durée de deux ans à compter de la conclusion du bail.

Aux termes de la clause 10 du bail, il était précisé que le loyer comportait un loyer minimum fixe annuel de 40 000 euros et un loyer variable proportionnel au chiffre d’affaires réalisé par la société Lespace, dont les modalités y sont définies.

La société Lespace exerçant une activité de coworking, la clause 2 du bail précisait que « le preneur, reconnaissant que les locaux loués mis à disposition par le bailleur ne répondent pas à la réglementation applicable aux établissements recevant du public et que l’activité de coworking qu’il entend mettre en œuvre y est soumis, s’engage à rendre les locaux loués conforme aux règles de sécurité applicables en la matière et à se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives relatives à son activité et à conserver les frais afférents à sa charge » et que « e preneur se reconnaît informé qu’il prend les Locaux loués en l’état et s’engage à supporter les travaux, notamment [Localité 7], rendus nécessaires par la mise en conformité à son activité susvisée et à faire son affaire personnelle de l’obtention et de l’exécution des autorisations administratives nécessaires à l’exercice de son activité dans les Locaux loués ».

Par un avenant n°1 en date du 10 avril 2020, les parties ont prorogé le bail dérogatoire pour une nouvelle durée de douze mois à compter du 27 avril 2020 pour se terminer le 26 avril 2021 aux mêmes clauses et conditions sauf dispositions contraires relatives au montant du loyer.

Aux termes d’un courrier recommandé avec avis de réception du 22 décembre 2020, la société S2FIT1 a rappelé à la société Lespace l’échéance contractuelle et lui a proposé d’organiser un pré-état des lieux de sortie, lequel a été établi le 26 janvier 2021.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 9 avril 2021, la société S2FIT1 a mis en demeure la société Lespace notamment de communiquer les documents relatifs aux travaux réalisés dans les locaux pris à bail.

La société Qualiconsult, mandatée par la société S2FIT1, a établi un rapport portant sur la vérification technique d’un point de vue de la sécurité incendie et de l’accessibilité suite à des travaux d’aménagement réalisés par la société Lespace en 2017.

Par procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 26 avril 2021, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

Aux termes d’un courrier du 28 mai 2021, la société S2FIT1 a transmis à la société Lespace l’état des lieux de sortie, le rapport de la société Qualiconsult et a renouvelé ses demandes de transmission de documents relatifs aux travaux.

Par ailleurs, elle indiquait que "seules les remises en état consécutives à deux de ces désordres vous seront refacturées. Il s’agit des désordres suivants :

1. Dans le bureau 224, un vitrage est manquant ainsi que le démontre la photographie suivante (p.248 du constat) ;

2. Dans la salle de jeux située au R-1 (p.354 du constat), le mur a été dégradé ainsi que le démontre cette photographie".

A la suite, par courrier du 14 juin 2021, la société S2FIT1 a transmis l’ensemble des devis réalisés afin de remettre en état les locaux et de lever les non-conformités relevées dans le rapport du bureau de contrôle mandaté pour attester de la conformité des travaux avec la législation et la réglementation en vigueur pour un montant total de 204 340,80 euros TTC.

La société S2FIT1 a également informé la société Lespace du fait qu’elle venait de recevoir le rapport périodique de l’ascenseur qui faisait état de non-conformités et dont les travaux de remise en état feraient l’objet d’un chiffrage complémentaire.

Par courrier du 15 septembre 2021, la société S2FIT1 a mis en demeure la société Lespace de lui régler la somme totale de 294 484,36 euros TTC correspondant au montant total des travaux de remise en état et de levée des non-conformités.

Par courrier électronique du 2 décembre 2021, la société S2FIT1 a adressé à la société Lespace une proposition de protocole d’accord transactionnel qui n’a pas été acceptée.

Par courrier du 7 février 2022, la société S2FIT1 a mis en demeure la société Lespace de lui régler, sous quinzaine, la somme de "498.105,11 euros TTC correspondant à la somme des postes des dépenses suivantes :

(i) A l’ensemble des coûts à la charge du Bailleur de réalisation des travaux de levée des non-conformités et remédier aux désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie,

(ii) La part du loyer variable restant à devoir au Bailleur et

(iii) Au montant de l’indemnité d’immobilisation dû au Bailleur pour la période estimée de durée de réalisation de travaux".

Par courrier du 2 mars 2022, le conseil de la société Lespace a répondu à la société S2FIT1 que sa cliente n’entendait pas donner suite à sa mise en demeure tout en précisant que s’agissant des demandes relatives au versement du loyer variable, la société Lespace restait dans l’attente des factures correspondantes dont elle avait réclamé l’émission à plusieurs reprises, sans succès, pour être en mesure de procéder au paiement sollicité.

La société S2FIT1 a émis, le 9 mai 2022, la facture relative au solde du loyer variable au 26 avril 2021 pour un montant total de 31 751,83 euros TTC.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 13 mai 2022, la société S2FIT1 a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société Lespace aux visas des articles 1103, 1104, et 1113 du code civil et du bail dérogatoire du 27 avril 2018 et de son avenant n°1 du 10 avril 2021 pour voir notamment condamner la société Lespace à lui régler la somme de 31 751,83 euros TTC au titre de la part du loyer variable restant impayé pour la période comprise entre le 27 avril 2018 et le 26 avril 2021 et la somme de 186 890,35 euros hors taxes au titre de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux, qui a fait l’objet d’un accord entre les parties.

Par ordonnance contradictoire en date du 29 janvier 2024, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir et du défaut de qualité à agir de la société S2FIT1 soulevée par la société Lespace et déclaré recevable la société S2FIT1 en ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2024, la société S2FIT1 demande au tribunal de :

— condamner la société Lespace à lui régler la somme de 1 866 890,35 euros hors taxes au titre de l’indemnité qui a fait l’objet d’un accord entre les parties ;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 12 000 euros se compensera de plein droit avec les sommes qui lui sont dues par la société Lespace ;

— débouter la société Lespace de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Lespace à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société Lespace aux entiers dépens, et ce y compris le coût de la signification de l’assignation, et autoriser Maître Typhaine de Peyronnet à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au visa des articles 1103, 1104 et 1113 du code civil, la société S2FIT1 soutient essentiellement qu’au titre du contrat de bail, la société Lespace était tenue de faire réaliser les travaux de mise en conformité des locaux notamment au regard de la réglementation [Localité 7] et de la réglementation relative à la sécurité et l’hygiène, et de restituer les locaux conformes à la réglementation et en bon état ; que ces dites obligations ont été consenties à la société Lespace expressément en contrepartie d’un loyer bas au regard des prix du marché ; que la société Lespace a manqué à ses obligations contractuelles précitées et ne conteste pas l’état des locaux, les non-conformités constatées et l’absence des travaux de mise en conformité lors de la restitution des locaux ; que la société Lespace a accepté fermement, par l’intermédiaire de l’un de ses salariés M. [S] [X] perçu légitimement comme avoir reçu délégation de pouvoirs pour se prononcer sur le chiffrage des travaux, lui devoir une indemnité de remise en état des locaux d’un montant de 186 690,35 euros ; que compte tenu de cet accord exprès l’indemnité est due par la société Lespace.

Elle expose également que les manquements contractuels de la société Lespace lui ont causé des préjudices notamment en ce qu’elle a dû vendre son bien à un prix plus bas à raison des dégradations apparentes et désordres affectant les locaux et de l’absence de leur mise en conformité à la réglementation, qu’elle a dû engager des frais pour la rédaction et la négociation d’un protocole transactionnel qui n’a finalement pas abouti à raison de la mauvaise foi de la société Lespace et qu’elle a subi un manque à gagner puisque le loyer a été consenti en contrepartie de la réalisation de travaux de mise en conformité qui n’a pas été fait par la preneuse. Elle précise que son indemnisation au titre de l’inexécution par la société Lespace des réparations locatives n’est nullement conditionnée à l’exécution des réparations litigieuses ni à la justification de son préjudice. Elle ajoute enfin que la cession de son actif est indifférente quant à l’indemnisation de ses préjudices résultant des manquements de la société Lespace.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, la société Lespace demande au tribunal de :

— juger que la demande de la société S2FIT1 en paiement de la somme de 31 781,83 euros au titre de la part du loyer variable restant impayé pour la période comprise entre le 27 avril 2018 et le 26 avril 2021 est sans objet ;

— débouter la société S2FIT1 de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— débouter la société S2FIT1 de l’ensemble de ses demandes relatives à sa condamnation à lui verser un montant supérieur à 130 474,35 euros hors taxes au titre de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux qui aurait fait l’objet d’un accord entre les parties ;

— ramener à de plus justes proportions le montant de l’indemnité qu’elle serait condamnée à verser à la société S2FIT1 au titre de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux qui aurait fait l’objet d’un accord entre les parties ;

En tout état de cause,

— condamner la société S2FIT1 à lui rembourser la somme de 12 000 euros correspondant à l’intégralité du dépôt de garantie versé au titre du bail dérogatoire du 27 avril 2018 et de son avenant n°1 du 10 avril 2020 ;

— condamner la société S2FIT1 à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la société S2FIT1 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Evensten avocats, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa des articles 1103, 1104, 1113 et 1130 à 1144 du code civil, la société [Adresse 8] expose essentiellement qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux dès lors que M. [S] [X] est un simple salarié, n’étant pas mandataire social ou dirigeant de la société et n’ayant donc juridiquement pas de pouvoirs d’engager la société ; que le courrier électronique envoyé par M. [S] [X] s’inscrit dans les négociations menées entre les parties, qu’il n’emporte pas d’acceptation ferme à une quelconque indemnité mais a seulement trait à une comparaison entre deux devis. Elle indique que la société S2FIT1 n’établit pas l’existence d’un quelconque accord intervenu entre elles sur une indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux.

Elle soutient en outre qu’elle a respecté son obligation de restitution des locaux en bon état et qu’elle n’a nullement à sa charge de les remettre à l’état neuf, étant précisé que les locaux lui ont été délivrés en état vétuste voire en mauvais état et qu’elle a fait procéder à de nombreux travaux de rénovation des locaux. S’agissant de son obligation de réalisation des travaux de mise en conformité des locaux, elle explique que cette clause figure au bail suite à une divergence d’avis entre les parties sur la réglementation applicable à son activité commerciale et qu’elle s’est engagée à faire réaliser les travaux de mise en conformité conformément à son activité exercée dans les locaux de sorte que l’absence de réalisation de ces travaux n’a aucune incidence lors de la restitution des lieux dès lors qu’elle n’y exerce plus aucune activité et ne peut causer aucun préjudice au bailleur qui a par ailleurs cédé son actif et les locaux peu de temps après leur restitution, sans l’avoir informée d’une quelconque difficulté sur ce point lors des négociations et sans avoir fait réaliser lui-même les travaux litigieux. Enfin, elle considère que la société S2FIT1 ne rapporte nullement la preuve des préjudices qu’elle allègue ; que les manquements contractuels invoqués par le bailleur ne tiennent nullement à l’état de restitution des locaux mais à l’absence de travaux de mise en conformité qui était justifiée uniquement au regard de son activité exercée dans les locaux; que le bailleur n’établit pas que le loyer a été consenti uniquement en contrepartie des travaux de mise en conformité mis à sa charge ; que sa demande d’indemnisation concerne des travaux portant sur un local dont elle n’est plus propriétaire et dans lequel elle n’a fait procéder à aucun travaux tant de nature réparatoires que de mise en conformité. Elle précise que le bailleur n’a jamais eu l’intention de faire réaliser les travaux de mise en conformité mais l’a seulement autorisée à les réaliser en cours d’exécution du bail en tant que de besoin pour l’exercice de son activité.

A titre subsidiaire, la société Lespace conteste le quantum des sommes réclamées par la société S2FIT1 et demande à ce qu’il soit ramené à de plus justes proportions, dès lors que, si le courrier électronique envoyé par M. [S] [X] devait être considéré comme un accord, l’indemnité réclamée ne pourrait excéder la somme de 130 474,35 euros hors taxes, correspondant au montant du devis de travaux établi à sa demande et comparé avec celui de la société S2FIT1 considéré comme manifestement excessif.

A titre reconventionnel, elle soutient que la société S2FIT1 conserve le dépôt de garantie de manière abusive et qu’en l’absence de somme dont elle est redevable et de préjudice réparable, elle doit lui restituer.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur l’existence d’un accord entre les parties sur l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux

Il résulte des articles 1101 et 1113 du code civil que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes qui se forme donc par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Aux termes des articles 1154 et 1156 du code civil, lorsque le représentant, légal, conventionnel ou judiciaire, agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l’engagement ainsi contracté. L’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité. L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquées dès lors que le représenté l’a ratifié.

Il est admis de façon constante que la délégation de pouvoirs se caractérise par la mise en œuvre d’un pouvoir pour le compte d’autrui, et se distingue du contrat de travail traduisant la réalisation d’un travail pour autrui dans le cadre d’une relation de subordination. Les relations de travail salarié-employeur peuvent emporter délégation de pouvoir au salarié si les conditions d’exercice du pouvoir délégué révèlent une subordination marquée par des ordres et des directives donnés par le délégant au délégataire pour l’accomplissement de la mission qui lui est confiée.

En l’espèce, il ressort d’un courrier électronique du 16 novembre 2021 que M. [S] [X], salarié de la société Lespace et responsable travaux de cette dernière, a transféré à la société S2FIT1 un tableau sur lequel figure une liste de différents postes travaux et leur montant estimé selon deux devis distincts de la société Enesis et la société Ideal concept, le premier établi à la demande du bailleur faisant mention d’un montant de 186 890,35 euros hors taxes et le second établi à la demande du preneur faisant mention d’un montant de 130 474,35 euros hors taxes.

Contrairement à ce que fait soutenir la société S2FIT1, il ne ressort nullement de ce courrier une acceptation claire et expresse du montant de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité proposée à la somme de 186 890,35 euros émanant de la société Lespace par l’intermédiaire de l’un de ses salariés, lequel au demeurant n’a pas délégation de pouvoir ni mandat de représentation pour engager la société. La seule mention : « Vous trouverez en PJ le tableau que je vous ai présenté avec le montant que nous estimons juste » ainsi que la mise en copie de « clementmorning » avec aucune indication sur l’identité et la qualité de ce destinataire, ne permettent pas de caractériser une acceptation non-équivoque de la société [Adresse 8] portant tant sur le principe du paiement de l’indemnité de remise en état des locaux et de leur mise en conformité que sur son quantum à la somme de 186 890,35 euros. Ce courrier apparaît en réalité comme s’inscrivant dans le cadre d’un ultime échange entre les parties aux termes de leurs négociations sur la nature des travaux engagés pour la remise en état et la mise en conformité des locaux et leur coût, et s’analyse comme une comparaison faite par le salarié responsable des travaux de la société Lespace entre deux devis distincts portant sur les mêmes postes de travaux.

Par conséquent, le moyen de la société S2FIT1 tendant à faire reconnaître un accord entre les parties sur le montant de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux pour justifier sa demande de condamnation de la société Lespace au paiement de la somme de 186 890,35 euros est inopérant.

Sur la demande de la société S2FIT1 de condamnation en paiement au titre de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux

Sur les obligations respectives des parties relatives à la restitution des locaux

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte des articles 1188 et 1189 du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

L’article 1192 du code civil dispose enfin qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause « Destination » que « (…) le preneur, reconnaissant que les locaux loués mis à disposition par le bailleur ne répondent pas à la réglementation applicable aux établissements recevant du public et que l’activité de coworking qu’il entend mettre en œuvre y est soumis, s’engage à rendre les locaux loués conformes aux règles de sécurité applicables en la matière et à se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives relatives à son activité et à conserver les frais afférents à sa charge, sans recours contre le bailleur, notamment au titre des dispositions de l’article 1719 du code civil » et « (…) De manière générale, le preneur se reconnaît informé qu’il prend les locaux loués en l’état et s’engage à supporter les travaux, notamment [Localité 7], rendus nécessaires par la mise en conformité à son activité susvisée et à faire son affaire personnelle de l’obtention et de l’exécution des autorisations administratives nécessaires à l’exercice de son activité dans les locaux loués. Il déclare avoir été en mesure d’apprécier la faisabilité ainsi que la nature et l’étendue des travaux à exécuter pour rendre les locaux loués conforme à l’usage prévu et de manière générale mesurer l’étendue de ces obligations, l’ensemble des frais s’y rapportant demeurant à sa charge exclusive ».

Il est également stipulé en la clause « Entretien des locaux loués-réparations » que « Le preneur jouira des locaux loués raisonnablement, les entretiendra en bon état. Il effectuera en outre pendant toute la durée du présent bail, et à ses frais, toutes réparations locatives et d’entretien des locaux loués et devra les faire exécuter conformément aux règles de l’art dès qu’elles se révéleront nécessaires ou utiles y compris lorsqu’elles résultent de la vétusté ou de la force majeure, à l’exception des seuls travaux limitativement énumérés à l’article 606 du code civil et des grosses réparations et remplacement portant sur le TGBT (sauf à ce qu’ils soient la conséquence de l’activité spécifique, des aménagements, en ce compris réglementaires, ou de travaux du preneur ou d’un défaut d’entretien des locaux loués par le preneur, auxquels cas ils resteront à la charge exclusive de ce dernier), tous les autres travaux étant et demeurant à la charge exclusive du preneur. En outre, le preneur aura la charge d’effectuer dans les locaux loués les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité et de prévention contre l’incendie par les lois et règlements actuels ou futurs, et liés à l’occupation des locaux loués ou aux activités qu’il y exerce ».

En la clause « Travaux » il est stipulé que « Le preneur s’engage à réaliser à ses frais exclusifs, ce que le bailleur autorise, dans les locaux loués, les travaux définis au descriptif ci-annexé y compris l’ensemble des travaux d’aménagement réglementaires afférents à la qualité d’établissement recevant du public que son activité lui confère tels qu’ils résultent notamment des prescriptions visées à la décision d’autorisation d’aménager un [Localité 7] délivrée par la préfecture de police de [Localité 9] en date du 27 décembre 2017 (…) ».

En la clause « Mise en conformité des locaux » il est stipulé que « (…) le preneur devant assurer à ses frais et sous sa responsabilité la mise en conformité de ses matériels et des locaux loués conformément à l’occupation qu’il en fera (…). Le preneur s’engage en conséquence à prendre le coût de tous travaux de sécurité et/ou de mise en conformité avec toute réglementation et/ou législation de quelque nature que ce soit, actuelle ou future, notamment en matière de sécurité, d’hygiène, de conditions de travaux notamment ceux prescrits par les administrations compétentes, applicables pendant la durée du bail (…) ».

Enfin, la clause « Etat de restitution des locaux loués » stipule que « Le preneur devra, si le bailleur l’exige, procéder à l’enlèvement de tout ou partie de l’agencement des locaux loués. Trois mois avant le départ sur le preneur, il sera ainsi établi un pré-état des lieux contradictoire, ou à défaut d’accord entre les parties par huissier, afin d’évaluer les réparations et remises en état incombant au preneur dans le cadre de ses obligations contractuelles. Ce pré-état des lieux sera comparé à l’état des lieux d’entrée pour ce qui concerne les éventuelles remises en état requises par le bailleur. Le preneur devra faire exécuter à ses frais exclusifs l’ensemble de ces réparations pour la date d’expiration du bail ou de libération des locaux loués si elle est différente (…). Il devra rendre les clés le jour de son déménagement, à intervenir au plus tard au terme du bail, après avoir libéré les locaux loués de toute occupation, de rendre les lieux en bon état de réparations locatives, les avoir restitué libres de tout mobilier, agencement, câblages qui n’auraient pas fait accession au bailleur en vertu de l’option dont ce dernier dispose à l’article 29 du bail. »

Il résulte de ces stipulations contractuelles claires et sans ambiguïté que pèse sur la société Lespace une obligation de faire effectuer les réparations locatives afférentes aux locaux, en ce compris les travaux qui seraient prescrits en matière d’hygiène, de santé, de sécurité et de prévention contre l’incendie par les lois et règlements actuels ou futurs, et liés à l’occupation des locaux loués ou aux activités qu’elle y exerce et de faire réaliser les travaux de mise en conformité des locaux à la réglementation des établissements recevant du public ([Localité 7]). Pèsent également sur cette dernière une obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives conformément à ses obligations précitées et une obligation de restituer les locaux conformes à la réglementation sur les [Localité 7].

Si les travaux de mise en conformité des locaux relatifs aux établissements recevant du public et leur coût sont mis à la seule charge de la société Lespace à raison de son activité de coworking exercée durant le bail, il est stipulé de façon claire et précise que les locaux doivent être restitués conformes à la réglementation précitée par la société Lespace et qu’elle doit donc avoir fait réaliser ces travaux pour se conformer à ses obligations relatives à la restitution des locaux. La société Lespace ne peut, contrairement à ce qu’elle affirme, se décharger de son obligation de faire effectuer les travaux aux motifs qu’ils étaient justifiés par sa seule activité exercée dans les locaux et qu’elle n’occupe plus ceux-ci ; cette position est en effet contraire aux termes du contrat de bail qui stipule de façon claire que la preneuse doit restituer les locaux conformes à la réglementation relative aux [Localité 7] et de façon générale à celle relative à l’hygiène, la santé, la sécurité et la prévention contre l’incendie.

Il ressort également des stipulations contractuelles précitées que la société Lespace doit faire exécuter les réparations locatives et remises en état dressées selon un pré-état des lieux contradictoire établi entre les parties ou à défaut par commissaire de justice et comparé avec l’état des lieux d’entrée, à ses frais exclusifs, afin de se conformer à ses obligations relatives à la restitution des locaux.

Sur l’état des locaux restitués

Selon l’article L.145-5 du code de commerce, lorsque les parties concluent un bail dit dérogatoire au statut des baux commerciaux d’une durée totale ne pouvant excéder trois ans, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, l’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée qui n’est nullement sanctionné tant par le bail que par les dispositions légales relatives au bail dérogatoire, les locaux sont présumés avoir été délivrés à la société Lespace en bon état de réparations locatives.

Un pré-état des lieux de sortie a été établi en date du 26 janvier 2021, aux termes duquel il est essentiellement demandé à la société Lespace de fournir une copie des contrats d’entretien et des rapports des bureaux de contrôle avec la levée des réserves, de procéder au nettoyage et au lessivage de l’ensemble des éléments des locaux, de reboucher tous les éventuels trous présents tant aux murs qu’aux sols et de procéder à leur remise en peinture le cas échéant, de remettre en état fonctionnel les équipements des locaux y compris l’éclairage, de s’assurer du bon fonctionnement des équipements inclus dans les locaux (éclairages, sanitaires, poignées de portes, fenêtres, etc.), de procéder au remplacement des éléments dégradés tels que les dalles de faux plafond tâchées ou trouées, et de retirer les équipements lui appartenant.

En outre, un rapport diagnostic technique a été établi par la société Qualiconsult en date du 22 avril 2021 à la demande de la société S2FIT1 en vue d’un diagnostic relatif à la sécurité incendie et à l’accessibilité suite à des travaux d’aménagement réalisés par la société Lespace en 2017, aux termes duquel il est indiqué que l’engagement de la société Lespace à une réalisation conforme au dossier d’aménagement annexé au bail n’a pas été respecté en ce qui concerne certaines dispositions ayant trait à la sécurité incendie et à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR).

Il est constaté aux termes de ce rapport, comparé à la notice de sécurité des aménagements des locaux annexée au bail, en premier lieu certaines non-conformités à la sécurité incendie qui se décomposent de la façon suivante :

— absence d’aménagement de l’extérieur ;

— présence de baies à double châssis ne facilitant pas l’intervention des pompiers ;

— absence d’isolement coupe-feu des locaux de rangement au rez-de-chaussée ;

— présence d’objets à potentiel calorifique non conforme et absence de main courante au droit des marches permettant la descente au local dans la chaufferie ;

— présence d’une porte donnant sur l’extérieur au droit de l’escalier C qui ne s’ouvre pas dans le sens de l’évacuation, contrairement à ce qui a été prévu selon les plans d’aménagement de travaux ;

— absence de condamnation de certaines portes, selon aménagements prévus et ne facilitant donc pas l’évacuation par l’escalier B ;

— absence d’isolement de la cage d’escalier A conformément au dossier déposé à l’autorité administrative et annexé au bail ;

— la cage d’escalier au niveau R+1 est non conforme ;

— dispositif de fermeture/ouverture de la porte au R+3 est non réglementaire ;

— les conduits aérauliques ne sont pas les mêmes ceux que figurant à la notice descriptive des travaux ;

— absence d’extincteurs à l’intérieur des EAS (pas d’observation pour les autres) ;

— l’interphone permettant de signaler la présence des PMR est non fonctionnel dans l’EAS au droit escalier B ;

— absence d’un interphone permettant de signaler la présence d’une personne dans l’EAS au droit de l’escalier C ;

— absence de consignes apposées à l’intérieur des espaces EAS ;

— présence de risque d’enfumage à l’intérieur du EAS escalier C ;

— les canalisations dans le palier escalier ne sont pas isolées par des gaines coupe feu 1h.

Il est également constaté aux termes du rapport précité et comparé à la notice d’accessibilité des aménagements des locaux annexée au bail, des non-conformités relatives à l’accessibilité aux PMR détaillées de la façon suivante :

— absence de repérage des entrées accessibles par les PMR ;

— absence d’information sur les dispositifs de communication entre le public et le personnel ;

— l’aménagement prévu par les plans en matière de PMR ne correspond pas à l’aménagement réalisé dans les locaux ;

— l’accueil des locaux n’est pas accessible aux personnes en fauteuil roulant (absence de tablette PMR ou banque d’accueil au droit du comptoir d’accueil) ;

— les travaux prévus sur la notice d’accessibilité ne sont pas réalisés concernant les circulations intérieures horizontales (absence de nez de marche contrastés, absence de contres marche contrastés dans escalier B et C, absence de surface podotactile en haut et en bas de chaque volée, absence de prolongement de main courante à chaque palier) ;

— absence de repérage des sanitaires ainsi de leur cheminement ;

— absence de barres d’appui dans les sanitaires.

Il est également constaté aux termes du rapport précité l’absence de justificatifs de conformité, de fiches d’auto-contrôle et d’attestations de bon fonctionnement des dispositifs de sécurité incendie et des dispositifs d’accessibilité aux PMR présents dans les locaux. Il en résulte que la société Lespace n’établit pas que les locaux soient conformes à la réglementation [Localité 7], tant en matière de sécurité incendie que d’accessibilité aux PMR.

En outre, il est constaté aux termes d’un rapport de contrôle technique d’une installation d’ascenseur par le bureau Veritas en date du 20 avril 2021 qu’un ascenseur ne se trouve pas dans état satisfaisant, notamment en ce que sa cuvette n’est pas propre, que l’éclairage d’une gaine ne fonctionne que partiellement, que le numéro CE en cabine de l’organisme notifié est absent et que la manœuvre de secours ne fonctionne pas.

Il ressort enfin du procès-verbal de constat d’huissier de justice contradictoire en date du 26 avril 2021 valant état des lieux de sortie que les locaux ont été restitués globalement par la société Lespace en état d’usage et de fonctionnement, à l’exception de l’ascenseur au palier de l’escalier C non fonctionnel, de quelques dalles de faux plafond manquantes ou abîmées, de certains sols et peintures défraîchis, d’une chasse d’eau défectueuse dans les sanitaires des escaliers B, d’une vitre cassée dans la circulation d’accès à l’escalier A, d’un battant d’une fenêtre manquant dans le bureau 224 et d’un mur dégradé de la salle de jeux présentant un éclat au niveau d’un coffrage.

A l’issue de cet état des lieux, la société S2FIT1 a sollicité de la société Lespace de fournir les justificatifs de maintenance de la VCR, des travaux d’aménagement et de dépose de double fenêtres, de se conformer aux réserves de la société Qualiconsult concernant la mise en conformité des locaux à la réglementation des établissements recevant du public ([Localité 7]) et il est précisé que la société Lespace a confirmé que les locaux n’ont pas fait l’objet d’une inspection liée à la réglementation [Localité 7].

Si la société Lespace n’a pas comme obligation de restituer les locaux à l’état neuf, il lui appartenait de les restituer en bon état de réparations locatives et en conformité avec la réglementation [Localité 7] selon les notices d’aménagement annexés au bail. Or, il ressort des éléments précités que les locaux ont été restitués en état d’usage et de fonctionnement avec certaines dégradations dont la société Lespace ne peut s’en décharger à raison de la vétusté, compte tenu de son temps d’occupation dans les locaux de seulement trois ans. Les locaux présentent également des non-conformités à la réglementation [Localité 7] et aux notices d’aménagement telles qu’annexées au bail et expressément acceptées par la société S2FIT1. . La société Lespace ne rapporte pas la preuve qu’elle s’est conformée à ses obligations stipulées au titre du bail et notamment que ses travaux entrepris dans les locaux sont conformes à la réglementation [Localité 7], en l’absence de justificatif en ce sens et en l’absence de contrôle des locaux par l’autorité administrative après l’achèvement des travaux litigieux tel qu’elle a reconnu lors de l’état des lieux de sortie.

En outre, il n’est nullement établi par la société Lespace que les locaux ont été délivrés dans un état vétuste lors de son entrée dans les lieux étant précisé que les locaux sont présumés avoir été délivrés en bon état

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la société Lespace a manqué à ses obligations de restitution des locaux en bon état de réparations et conformes à la réglementation [Localité 7] et aux travaux d’aménagement de mise en conformité prévus et annexés au contrat de bail, qu’elle ne justifie pas avoir fourni près de la société S2FIT1, y compris lors de la présente instance, l’ensemble des justificatifs concernant la mise en conformité des locaux à la réglementation [Localité 7] et de maintenance des équipements des locaux.

Ces manquements contractuels étant établis, il appartient à la suite à la société S2FIT1 d’établir l’existence et le quantum des préjudices en résultant.

Sur le préjudice de la société S2FIT1

Il résulte de l’article 1217 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis de façon constante que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations légales ou contractuelles, commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, qui peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit nécessairement subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif des dépenses.

Le tribunal chargé d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue doit néanmoins prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la relocation, la vente ou la démolition, étant précisé que la seule faute contractuelle découlant de l’inexécution des réparations locatives et des travaux de mise en conformité n’est pas suffisante pour donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au profit du bailleur, celui-ci devant apporter la preuve du préjudice réel et certain qui en découle.

En l’espèce, si la société S2FIT1 n’a pas à établir qu’elle a fait réaliser, à sa charge, les travaux de mise en conformité, seul manquement de la société Lespace dont elle se prévaut pour fonder sa demande d’indemnisation, il lui appartient d’établir les préjudices invoqués qui en découlent.

Or la société S2FIT1 ne rapporte pas la preuve d’un manque à gagner en lien avec ce manquement et notamment n’établit pas que le loyer annuel, composé d’un minimum fixe de 40000 euros et d’un loyer variable en fonction du chiffre d’affaires réalisé de la société Lespace, a été consenti en contrepartie de l’engagement de la société Lespace à effectuer les travaux de mise en conformité des locaux, le contrat de bail ne précisant aucunement que le loyer a été consenti en ces termes.

En outre s’il est constant que la société S2FIT1 a cédé ses locaux à un tiers le 16 décembre 2021, soit 8 mois après la restitution des locaux, elle échoue à démontrer que les locaux ont été vendus à un prix inférieur au marché à raison de leurs non-conformités et de leur état. Pas plus elle ne rapporte la preuve du montant des frais qu’elle dit avoir engagés pour la rédaction et la négociation d’un protocole transactionnel résultant des manquements contractuels de la société Lespace.

La société S2FIT1 échoue donc à rapporter la preuve des préjudices qu’elle allègue résultant directement des manquements contractuels imputables à la société Lespace.

En conséquence, la société S2FIT1 sera déboutée de sa demande de condamnation en paiement de la société Lespace de la somme de 186 890,35 euros hors taxes au titre de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il est stipulé au bail aux termes de sa clause « Dépôt de garantie » que la société Lespace a versé un dépôt de garantie à la société S2FIT1 d’un montant de 12 000 euros et qu’après le départ de la société Lespace, le dépôt de garantie lui sera restitué sous réserve notamment de vérification de l’exécution par le preneur des travaux à sa charge, et sous déduction de toutes sommes dues par elle au titre du bail.

Il résulte de ce qui a été jugé supra que la société Lespace n’est redevable d’aucune somme à l’égard de la société S2FIT1, laquelle n’est donc pas fondée à conserver le dépôt de garantie.

Par conséquent, la société S2FIT1 sera condamnée à restituer à la société Lespace la somme de 12 000 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la société S2FIT1, partie perdante, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Evebsteb Avocats, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la société [Adresse 8], sur ce fondement une indemnité que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 3 000 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Déboute la S.A.S.U. S2FIT1 de sa demande de condamnation en paiement de la S.A.S.U. Lespace de la somme de 186 890,35 euros hors taxes au titre de l’indemnité de remise en état et de mise en conformité des locaux;

Condamne la S.A.S.U. S2FIT1 à restituer à la S.A.S.U. Lespace la somme de 12 000 euros (douze mille euros) au titre du dépôt de garantie ;

Condamne la S.A.S.U. S2FIT1 aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SELARL Evensten Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.S.U. S2FIT1 à verser à la S.A.S.U. Lespace la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.S.U. S2FIT1 de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME