TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/03812 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZMIN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

13 Mars 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e RAYNALDY et M^e ROTROU

JUGEMENT

rendu le 07 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. DILEME

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0164

DEFENDERESSE

Société AEW [Localité 9] COMMERCES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Pascal ROTROU de la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1443

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 26 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 8 septembre 2011, la S.C.P.I. Actipierre 3, devenue la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces, a donné à bail commercial à la S.N.C. Dileme des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 9 septembre 2011 et jusqu’au 8 septembre 2020, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 41 562 euros hors taxes et hors charges.

L’activité exclusivement autorisée dans les locaux est celle de « vente au détail de prêt-à-porter, maroquinerie, chaussures et accessoires s’y rapportant ».

À compter du 9 septembre 2020, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier du 3 mars 2021, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve de leur adaptation avec les règles issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014.

Le bailleur n’a pas répondu à la demande de renouvellement dans le délai de trois mois, de sorte que le contrat de bail s’est renouvelé à compter du 1er avril 2021, conformément à l’article L.145-10 du code de commerce.

À défaut d’accord amiable et après avoir notifié un mémoire préalable, la S.N.C. Dileme a fait assigner la S.C.P.I. AEW Paris Commerces devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 13 mars 2023, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 28 967 euros par an en principal.

Par jugement du 15 mars 2024, rectifié par jugement du 4 avril 2024, la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er avril 2021,

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 ainsi que sur le loyer plafonné à cette date,

— désigné M. [H] [U] pour y procéder.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 11 février 2025.

L’affaire a été reprise et plaidée à l’audience du 26 juin 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.N.C. Dileme, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 3 juin 2025, demande à la juge des loyers commerciaux :

— de fixer la valeur locative des lieux loués à la somme de 28 422 euros par an à compter du 1er avril 2021,

— de condamner la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces au paiement des intérêts de droit portant à compter du 1er avril 2021, et à la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— de condamner la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces aux dépens.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juin 2025, la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces demande à la juge des loyers commerciaux :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la compter du 1er avril 2021 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 40 375 euros correspondant à la valeur locative, toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, et sauf mise en harmonie du bail en renouvellement avec les dispositions légales applicables au 1er octobre 2020 résultant notamment des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

— de débouter la S.N.C. Dileme de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner la S.N.C. Dileme aux dépens, et ce y compris les frais d’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En revanche, dans l’hypothèse où la valeur locative des locaux loués – déterminée, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage – est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il ne soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

En l’espèce, il résulte du jugement avant-dire droit au 15 mars 2024 et du rapport d’expertise que les deux parties s’accordent sur le fait que la valeur locative des locaux à la date du renouvellement est inférieure au loyer plafonné. En conséquence, le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2021 doit correspondre à la valeur locative.

Au terme de ses opérations d’expertise, M. [U] a estimé que la valeur locative des locaux loués à la date en cause s’établit à 33 900 euros.

La preneuse et la bailleresse formulent plusieurs critiques à l’égard de l’évaluation de l’expert.

La valeur locative des locaux sera par suite déterminée après analyse des éléments constitutifs définis par l’article L. 145-33 susvisé et les articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble ancien élevé sur caves et constitué d’un rez-de-chaussée à usage commercial ainsi que de cinq étages droits sous toiture de zinc, accessibles depuis la [Adresse 13] par une porte à simple vantail.

Les locaux se situent en totalité au rez-de-chaussée de l’immeuble, le reste de l’immeuble étant affecté à usage d’hôtel. Les locaux disposent d’un linéaire de façade vitrée de 3,76 mètres environ, jouissant donc d’une visibilité limitée. Ils sont aménagés en une zone de vente rectangulaire, en profondeur. Le fond des locaux est aménagé par le preneur en des cabines d’essayage isolées par des cloisonnements légers. Ils bénéficient d’une annexe constituée de sanitaires avec point d’eau.

Il est relevé par l’expert que les locaux sont en bon état d’entretien apparent.

Si les locaux sont adaptés pour l’essentiel à l’activité du preneur, l’absence d’annexes et notamment d’espace de stockage de marchandises constitue un élément défavorable dont il convient également de tenir compte.

S’agissant enfin de la détermination de la surface des locaux, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière datant de mars 2017 expose que la surface utile brute d’un local est égale à la surface de plancher de la construction, déduction faite des éléments structuraux et des circulations verticales, tandis que la surface utile nette est celle effectivement réservée au travail, obtenue en déduisant de la surface utile brute les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires. La surface pondérée est elle obtenue suivant une méthode consistant dans le fait de ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante en appliquant des coefficients de pondération.

Il ressort du rapport que les locaux ont une surface utile totale de 38,35 m².

La S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces ne conteste pas ce fait, au contraire de la S.N.C. Dileme qui estime que la surface utile s’élève à 38 m² sur la base du rapport d’expertise unilatéral établi à sa requête par Mme [C] [X].

Dès lors que Mme [X] avait émis une réserve sur cette surface en l’absence de plans établis par géomètre-expert, son évaluation est insuffisamment probante contrairement à celle de l’expert judiciaire, qui s’appuie sur le calcul des superficies et plans dressés par un cabinet de géomètre-expert.

Dès lors, la surface utile de 38,35 m² sera retenue.

Ensuite, après application des coefficients de pondérations conformes (sur les deux zones de vente et les sanitaires), l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux à 33,96 m² B, arrondie à 34 m² B.

La S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces s’accorde avec cette appréciation.

La S.N.C. Dileme la conteste, considérant que la surface pondérée s’élève à 33,88 m² B, notamment en appliquant un coefficient de 0,85 sur la deuxième zone de vente et un coefficient de 0,35 sur les annexes composées des sanitaires – au lieu des coefficients de 0,80 et 0,30 proposés par l’expert.

Néanmoins, la preneuse ne développe aucun moyen au soutien de cette demande, se contentant de renvoyer à l’expertise réalisée par Mme [X]. En l’absence d’argument critiquant utilement l’appréciation de l’expert judiciaire ayant réalisé des opérations contradictoires, au contraire de Mme [X], la contestation de la preneuse ne peut prospérer.

En conséquence, il sera retenu que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 34 m² B.

Sur la destination des lieux

Il résulte de l’article R. 145-5 du code de commerce que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, le bail n’autorise l’affectation des locaux loués qu’au commerce de « vente au détail de prêt-à-porter, maroquinerie, chaussures et accessoires s’y rapportant ».

L’expert estime que cette destination contractuelle est bien adaptée aux locaux et est assez valorisante, ce qui constitue un élément favorable pour le preneur. Les parties ne contestent pas cette appréciation.

Sur les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est de jurisprudence constante que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-21.943).

Plus spécifiquement, il est constant que le redevable fiscal de la taxe foncière se trouve être le bailleur. Par suite, l’impôt foncier contractuellement mis à la charge du preneur constitue une charge exorbitante de droit commun qui justifie une diminution de la valeur locative (voir par exemple Civ. 3ème, 15 février 2018, n°16-19.818).

Par ailleurs, les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 1994, n°91-22.260).

Enfin, en application des articles 1720 et 1755 du code civil, le bailleur a en principe la charge de toutes les réparations autres que locatives de la chose louée qui peuvent devenir nécessaires, et spécifiquement des réparations occasionnées par vétusté ou force majeure (voir notamment Civ. 3ème, 7 février 1978, n°76-14.214).

En l’espèce, il résulte des stipulations du contrat de bail que sont mis à la charge de la S.N.C. Dileme la taxe foncière, la taxe sur les locaux commerciaux et de stockage le cas échéant, les honoraires de gestion et de syndic, l’assurance de l’immeuble, le coût des travaux liés à la vétusté et ceux de mises aux normes éventuellement prescrits par l’administration, en ce compris le coût des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil.

Au regard de ces différentes charges exorbitantes, l’expert propose de retenir un abattement global sur la valeur locative brute de 5 %.

Les parties s’accordent sur ce point, de sorte que cet abattement sera entériné.

La preneuse demande néanmoins qu’en plus de cet abattement forfaitaire, le montant réel de la taxe foncière soit déduit de la valeur locative brute.

Néanmoins, l’abattement de 5 % tient suffisamment compte de la charge des clauses exorbitantes de l’espèce – l’expert soulignant la « modestie des charges fixes » effectivement supportées par la S.N.C. Dileme –. L’expert rappelle en outre valablement que la déduction à l’euro près d’une taxe n’est que partiellement opérant dès lors que son montant varie d’une année sur l’autre. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte du rapport que les locaux loués par la S.N.C. Dileme sont situés [Adresse 2], soit une voie à sens unique de circulation automobile reliant la [Adresse 11] à la [Adresse 12], dans le [Localité 3]. Ils appartiennent au quartier dit « [Adresse 7] », qui est à majorité résidentielle et dont la population est relativement jeune mais également touristique de par sa proximité avec l’Opéra Bastille et la [Adresse 11] réunissant de nombreux bars et restaurants. Ils sont néanmoins installés dans une section de l’artère moins recherchée que celle à proximité plus immédiate du métro « [Localité 14] ».

Si la circulation automobile est restreinte sur cette voie de par la présence d’une piste cyclable, les locaux sont facilement accessibles par les transports en commun. En effet, les stations de métro « [Localité 14] » (ligne 1), « [Localité 15]-Morland » (ligne 7), « [Localité 8] vert » (ligne 8), « Bastille » (lignes 1, 5 et 8) et « Bréguet-Sabin » (ligne 5) sont situées à proximité des locaux. Près de cinq stations de bus sont également situées à proximité qui desservent près de huit lignes de bus. Enfin, une station « [16] » se situe à proximité immédiate des locaux. L’accessibilité aisée des locaux par les nombreux moyens de transports se trouvant à proximité constitue un élément favorable pour l’activité de la locataire.

L’expert estime par ailleurs que les locaux loués jouissent d’une situation « assez favorable » / « favorable » (les deux qualificatifs étant employés) au regard de l’activité de vente de prêt-à-porter car ils se situent dans une zone de commercialité active présentant un flux de chalands important, et dans un quartier mixte, touristique et résidentiel, dense.

Il est relevé par l’expert que la catégorie socio-professionnelle des cadres est largement représentée parmi les résidents du quartier. Leur pouvoir d’achat moyen est supérieur aux autres catégories socio-professionnelles, ce qui constitue un autre élément favorable à l’exploitation du commerce de la preneuse.

S’il est noté par l’expert que la majorité des commerces à proximité des locaux sont indépendants, la présence de grandes enseignes d’équipements de la personne à proximité des locaux et exerçant une activité similaire à celle de la S.N.C. Dileme doit également être prise en considération dans l’appréciation des facteurs locaux de commercialité, en tant qu’élément favorable.

Les parties ne contestent pas ces éléments d’appréciation des facteurs locaux de commercialité.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expert a retenu 18 références, constituées de 10 nouvelles locations au prix du marché, de 6 renouvellements amiables et de 2 fixations judiciaires. Après analyse, il a évalué la valeur locative unitaire à 1 050 euros par mètre carré pondéré.

La S.N.C. Dileme conteste la valeur locative unitaire retenue par l’expert et sollicite que cette dernière soit évaluée à la somme de 900 euros par mètre carré pondéré aux motifs que le prix unitaire retenu par l’expert est fondé sur des références situées pour l’essentiel sur la [Adresse 12] qui présente une meilleure commercialité, que les références au prix du marché, considérées comme des valeurs supérieures au prix fixé judiciairement, situées [Adresse 13], ont un prix unitaire moyen de 1009,6 euros ; que les références en renouvellement amiable ont un prix unitaire moyen de 755,80 euros et que la seule référence en fixation judiciaire pour une activité de prêt-à-porter située sur la [Adresse 13] à un prix unitaire de 950 euros.

La S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces conteste également la valeur locative unitaire retenue par l’expert et sollicite que cette dernière soit évaluée à la somme de 1 250 euros par mètre carré pondéré aux motifs que la valeur locative unitaire retenue par l’expert est inférieure à la valeur locative réelle, les valeurs de référence retenues par l’expert intégrant déjà l’application d’un abattement pour transfert de charges et que certaines références retenues ne sont pas représentatives compte tenu de leur faiblesse et de l’absence d’explication ou de justificatif des critères de détermination de ces valeurs locatives inférieures.

L’expert répond valablement que les références situées sur la [Adresse 12] ne peuvent être écartées dans la mesure où elles sont situées sur le même axe que les locaux loués et que le prix unitaire retenu par lui est en retrait par rapport à ces éléments. Il rappelle en outre à juste titre que le prix unitaire ne peut être déterminé selon une moyenne arithmétique à partir des références situées [Adresse 13] car une telle méthode ne prend pas en compte les disparités liées aux situations géographiques, aux dates de renouvellement et aux activités plus ou moins valorisantes.

En outre, si les valeurs de référence retenues par l’expert ne précisent pas les éventuels abattements pratiqués pour transfert de charges sur le preneur, en dehors des fixations judiciaires, les prix des baux en renouvellements amiables et nouvelles locations ont été librement fixés par les parties suivant des critères qui sont propres à leur relation contractuelle, de sorte que cette critique est inopérante.

Parmi les éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire, trois références concernent un commerce de type prêt-à-porter à l’instar de celui exploité par la S.N.C. Dileme, dont deux, particulièrement pertinentes, sont situées sur la [Adresse 13] au même titre que les locaux litigieux. Les prix unitaires en cause s’échelonnent entre 600 euros par mètre carré pondéré et 950 euros par mètre carré pondéré (outre 1 740 euros par mètre carré pondéré pour le commerce situé [Adresse 12], rue à plus forte commercialité), étant précisé que la référence au prix unitaire le plus faible concerne une location nouvelle à effet en octobre 2017 pour un local de 50 mètre carré pondéré et celle au prix le plus élevé dans la même rue concerne une fixation judiciaire à effet en mai 2017 pour un local de 43,85 mètre carré pondérés – soit des prises d’effet quatre ans plus tôt qu’en l’espèce.

Parmi les références issues de renouvellements amiables retenues par l’expert, l’une d’elle concerne un commerce d’opticien, soit une activité pouvant relativement être rapprochée de celle de la S.N.C. Dileme. Le local est en revanche situé [Adresse 12]. Le prix unitaire s’élève à 1 000 euros par mètre carré pondéré, pour un local doublement plus grand de 80 m2B. Les autres références concernent des banques, boulangerie, coiffeur et restaurant, soit des activités peu comparables à celle de la preneuse, d’autant plus que les locaux en cause présentent des surfaces largement supérieures à ceux de l’espèce.

Quant à la seconde fixation judiciaire retenue, elle concerne un café exploité par la chaîne internationale Starbucks, de sorte qu’il s’agit d’une référence peu opérante.

S’agissant enfin des prix des baux des nouvelles locations, il convient de rappeler qu’ils ont été fixés au prix de marché, par définition supérieur à la valeur locative encadrée par le code de commerce. Il s’agit là encore pour moitié de locaux situés sur la [Adresse 12] dont la commercialité est bien plus élevée que sur la [Adresse 13]. En outre, les dates d’effet sont fixées entre deux et six ans avant la date de renouvellement des locaux litigieux à l’exception d’une agence immobilière située sur la [Adresse 13] – mais l’activité est donc sensiblement différente. L’une des références apparaît plus pertinente que les autres, soit un commerce de chaussures exploité dans un local de 48 m2 B situé [Adresse 13], le bail ayant pris effet en juillet 2019 et le prix de base ayant été fixé à 1 354 euros par mètre carré pondéré. Le recensement de nouvelles locations opéré par l’expert permet ainsi de constater que la [Adresse 13] a connu, entre 2015 et 2019, une augmentation globale du prix de marché pour les nouvelles conclusions de baux commerciaux, ce qui traduit un effet d’attractivité.

Finalement, au regard de l’ensemble des éléments composant la valeur locative développés précédemment ainsi que de l’analyse des références opérantes recensées par l’expert, la valeur unitaire brute proposée par M. [U] apparaît justifiée. Le prix unitaire brut des locaux donnés à bail par la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces à la S.N.C. Dileme sera donc fixé à hauteur de 1 050 euros par mètre carré pondéré.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :

— la surface pondérée des locaux loués de 34 m² B,

— la valeur locative unitaire de renouvellement de 1 050 euros par mètre carré pondéré,

— l’abattement global de 5 % au titre des charges exorbitantes,

la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de : (34 x 1 050) – (5/100) = 33 915 euros.

Il n’est pas justifié d’arrondir à 33 900 euros la valeur locative.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2021 sera par suite fixé à la somme en principal de 33 915 euros par an.

Sur le trop-perçu de loyers

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, la preneuse a payé, depuis le 1er avril 2021 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé.

Par ailleurs, selon les articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit les intérêts qu’à compter du jour de la demande.

En application des dispositions susvisées, outre de l’article 1231-7 du code civil, les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû. La restitution du trop-perçu de loyers sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des deux parties, par moitié entre les parties.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Fixe à la somme annuelle de 33 915 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 entre la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces et la S.N.C. Dileme concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 10],

Dit que la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces devra restituer à la S.N.C. Dileme le trop-perçu de loyers, assorti des intérêts au taux légal courant sur le différentiel entre le loyer dû et le loyer acquitté, ce à compter du 13 mars 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement,

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent des intérêts,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par la S.N.C. Dileme et à hauteur de 50 % par la S.C.P.I. AEW [Localité 9] Commerces,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI