TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/01782

N° Portalis 352J-W-B7G-CWBO6

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

04 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0293

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GCL DFM [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL

représentée par Maître Eric LACOMBE de la SELEURL MONTECRISTO – LACOMBE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0445

Décision du 05 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 22/01782 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBO6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé au 5 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2009, la SCI [V] a donné à bail commercial à la société DFM Expertise et Conseil des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 1], à Paris, 15e arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2010, moyennant un loyer de 65 000 euros par an en principal, payable trimestriellement à terme d’avance.

Le bail stipule le paiement d’une somme annuelle totale de 10 000 euros au titre des provisions pour charges, le versement d’une somme de 16 250 euros, représentant trois mois de loyer hors taxes, à titre de dépôt de garantie, et une autorisation de prise de possession des lieux par la locataire dès le 15 février 2010.

Un état des lieux de prise de possession des locaux a été établi amiablement le 16 février 2010.

Par acte extrajudiciaire du 10 mai 2021, la société [V] a fait signifier à la société DFM Expertise et Conseil un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 50 526,55 euros, au titre de loyers, charges et taxes impayés, selon décompte arrêté au 21 avril 2021.

Par courrier électronique du 26 mai 2021, la société DFM Expertise et Conseil a sollicité la formalisation d’une résiliation anticipée du bail avec une libération des locaux au plus tard le 31 juillet 2021, ainsi qu’une franchise de trois mois de loyer.

Par courrier électronique du 23 juillet 2021, la société [V] a notifié son accord sur la résiliation anticipée du bail, sous la condition du règlement intégral de la dette locative de la preneuse, chiffrée à la somme de 36 286,93 euros.

Par courrier électronique du 28 juillet 2021, la société DFM Expertise et Conseil a indiqué à la société [V] avoir vidé et nettoyé les locaux et a sollicité l’organisation d’un état des lieux de sortie.

Par courrier électronique du 6 août 2021, la société DFM Expertise et Conseil a notifié à la bailleresse avoir procédé à un virement de 16 078,92 euros, qu’elle estime correspondre au solde de sa dette locative, a réclamé la fixation d’une date pour l’état des lieux de sortie, et a rappelé que les locaux étaient libérés depuis le 29 juillet 2021.

Par courrier électronique du 10 août 2021, la société [V] a confirmé avoir reçu le virement de 16 078,92 euros de la société DFM Expertise et Conseil, et lui a indiqué retenir une dette locative au 31 juillet 2021 fixée à la somme de 25 511,10 euros.

Par courrier électronique du 11 août 2021, la société DFM Expertise et Conseil a contesté la position de la société [V], critiquant son calcul du solde locatif et affirmant que celui-ci était en réalité en sa faveur, à hauteur de 1 078,15 euros.

Par courrier électronique du 19 août 2021, la société [V] a proposé de retenir une dette locative fixée à la somme de 4 924,48 euros après conservation d’un montant de 5 000 euros sur le dépôt de garantie.

Le 8 septembre 2021, la société [V] a fait établir par huissier de justice un procès-verbal de constat d’état des lieux.

Par courrier daté du 10 novembre 2021, la société [V] a exigé de la société DFM Expertise et Conseil le règlement sous huitaine de la somme de 34 327,13 euros, correspondant à son solde débiteur, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 6 décembre 2021, le conseil de la société [V] a mis en demeure la société DFM Expertise et Conseil de procéder au règlement de la somme précédemment réclamée de 34 327,13 euros.

Par acte du 4 février 2022, la société [V] a fait assigner la société DFM Expertise et Conseil devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 34 243,77 euros hors taxes, soit 41 092,52 euros taxes comprises, au titre des loyers, charges, impôts, frais et accessoires arrêtés au 8 septembre 2021, de la voir condamner au paiement de la somme de 12 250,80 euros au titre des travaux de remise en état des locaux, outre le paiement des indemnités forfaitaires conventionnelles de 10 % et 20 %, et de voir ordonner la compensation avec le dépôt de garantie.

Le 31 août 2023, la société DFM Expertise et Conseil a fait l’objet d’une fusion-absorption par la SAS GCL DFM [Localité 1], puis a été radiée du registre du commerce et des sociétés à la date du 10 novembre 2023.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 12 octobre 2023.

Par acte du 15 mai 2024, la société [V] a fait assigner en intervention forcée la société GCL DFM [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux mêmes fins que précédemment la société DFM Expertise et Conseil. L’affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle général 24/07255.

Par ordonnance du 4 avril 2024, compte tenu de la possible reprise des droits et obligations de la société DFM Expertise et Conseil par la société GCL DFM [Localité 1] au terme de l’opération de fusion-absorption, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture afin de permettre à la société [V] de régulariser la procédure à l’encontre de la société GCL DFM [Localité 1].

Le 27 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le numéro de rôle général 22/01782.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 18 décembre 2024, la société [V] sollicite du tribunal de :

« CONDAMNER la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL à payer à la société [V] la somme de 37.500,07 euros HT soit 45.000,09 euros TTC selon décompte en date du 7 avril 2023 au titre des loyers, charges, impôts, frais et accessoires arrêtés au 8 septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021.

CONDAMNER la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL à payer à la société [V] la somme de 4500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10 % stipulée à l’article 19 du bail du 30 décembre 2009,

CONDAMNER la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL à payer à la société [V] la somme de 12.250,80 euros au titre de l’indemnité des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021,

CONDAMNER la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL à payer à la société [V] la somme de 12.350,01 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 20 % stipulée à l’article 25 du bail du 30 décembre 2009,

ORDONNER la compensation entre l’intégralité du dépôt de garantie détenu par la société [V] soit la somme de 19.016,19 euros avec les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL,

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil,

DEBOUTER la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL de ses demandes reconventionnelles et plus généralement de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL à payer à la société [V] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700

La CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emmanuelle BELLAICHE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 9 octobre 2024, la société GCL DFM [Localité 1] demande au tribunal judiciaire de :

« Déclarer les demandes de la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL recevables ;

Débouter la société [V] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre principal,

Constater la résiliation du bail commercial au 31 juillet 2021 ;

Fixer le solde des comptes entre les parties à la somme de 964,82 € en faveur de la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL ;

Condamner la société [V] à payer à la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL la somme de 964,82 € ;

A titre reconventionnel,

Constater le manquement de la société [V] à son obligation de permettre la jouissance paisible des locaux loués par la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL ;

En conséquence, condamner la société [V] à payer à la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL à titre de dommages et intérêts la somme de 18.102,50 euros ;

Constater la mauvaise foi de la société [V] ;

En conséquence, condamner la société [V], pour sa mauvaise foi et procédure abusive, à payer à la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL à titre de dommages et intérêts la somme de 7.606,48 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la société [V] à payer à la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM EXPERTISE ET CONSEIL la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

La condamner aux entiers dépens ».

Le juge de la mise en état a de nouveau ordonné la clôture de l’instruction le 23 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogée au 5 mai 2026 et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la date de résiliation du bail

La société GCL DFM [Localité 1] fait valoir que, dès le mois de mai 2021, les parties se sont rapprochées et ont envisagé une résiliation amiable du bail, puis qu’après avoir échangé sur le nombre de mois de franchise de loyer, elles sont convenues de résilier amiablement le bail commercial au 31 juillet 2021. La preneuse souligne que la question de la date de résiliation amiable au 31 juillet 2021 n’a jamais été remise en cause avant la présente instance, que la bailleresse n’a par ailleurs émis aucune facture de loyer et provisions pour charges pour la période du 1er août au 8 septembre 2021, et que si les clés n’ont été remises que le 8 septembre 2021, c’est uniquement en raison du refus du bailleur de les recevoir auparavant.

La société [V] oppose que, malgré les différentes tentatives de règlement amiable qu’elle a proposées, aucun accord n’a été trouvé entre les parties, et que la société preneuse l’a mise devant le fait accompli en quittant les lieux alors qu’aucun accord n’avait été formalisé et que la dette locative n’avait pas été apurée.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au bail commercial litigieux, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, pris en ses premier, deuxième et dernier alinéas, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Au soutien de ses prétentions, la société GCL DFM [Localité 1] se prévaut d’un ensemble de courriers électroniques produits par la société [V], échangés entre la société DFM Expertise et Conseil et la bailleresse entre le 26 mai 2021 et le 19 août 2021. Il ressort de ces échanges que la locataire a effectivement sollicité la résiliation amiable du bail au 31 juillet 2021, notamment dès le 26 mai 2021 en indiquant : « nous vous demandons : De bien vouloir formaliser une résiliation anticipée du bail avec une libération des locaux au plus tard le 31 juillet 2021 ».

Toutefois, il y a lieu de constater que, si la société [V] a notifié son accord sur la résiliation anticipée du bail par courrier électronique daté du 23 juillet 2021, elle a conditionné cet accord au règlement par la preneuse d’une somme de 36 286,93 euros : « je vous confirme l’accord du bailleur sous la condition que votre dette, qui s’élève à ce jour à la somme de 36.286,93 €uros, suivant décompte ci-joint, soit entièrement réglée […] Une fois le règlement effectué par virement (RIB ci-joint), je vous adresserai l’avenant de résiliation par anticipation du bail commercial qui reprendra les termes de notre accord ».

De la même manière, par courrier électronique du 10 août 2021, la société [V] a proposé de retenir une dette locative au 31 juillet 2021 fixée à la somme de 25 511,10 euros, faute de quoi « la procédure de recouvrement des loyers continuera[it] à courir ainsi que le bail commercial ».

Enfin, la société [V] a formé une nouvelle proposition de résiliation anticipée par courrier électronique du 19 août 2021, retenant une dette locative fixée à la somme de 4 924,48 euros après conservation d’un montant de 5 000 euros sur le dépôt de garantie, que la locataire ne soutient pas avoir acceptée.

Ainsi, si chaque partie a formé diverses offres de résiliation anticipée du bail, aucune de ces offres n’apparaît avoir fait l’objet d’une acceptation pure et simple de ses termes de la part de l’autre partie.

Il résulte de ces éléments que la société GCL DFM [Localité 1] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’un accord des parties portant sur une résiliation amiable du bail au 31 juillet 2021.

En outre, la locataire ne prétend pas avoir délivré un congé conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Ainsi, le bail n’a pas expiré à la date du 31 juillet 2021, mais s’est poursuivi jusqu’au 8 septembre 2021, date à laquelle la bailleresse reconnaît dans ses écritures qu’il a pris fin.

En conséquence, la société GCL DFM [Localité 1] sera déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial au 31 juillet 2021.

Sur les demandes réciproques en paiement du solde locatif

La société [V] expose que, selon décompte locatif en date 9 novembre 2021, la société GCL DFM [Localité 1] venant aux droits de la société DFM Expertise et Conseil reste redevable d’une somme de 41 092,52 euros au titre des loyers, charges, impôts, frais et accessoires arrêtés au 8 septembre 2021, outre un solde de 3 907,57 euros au titre de la régularisation des charges pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et le 8 septembre 2021. Elle sollicite en conséquence le paiement d’une somme de 37 500,07 euros hors taxes, soit 45 000,09 euros toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 1er décembre 2021.

La société GCL DFM [Localité 1], outre ses moyens précédemment examinés relatifs à la date de fin du bail, conteste le décompte de la société [V], estimant que le solde locatif lui est en réalité favorable, à hauteur de la somme de 964,82 euros dont elle réclame le paiement.

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 ancien de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, d’après l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les conditions particulières du bail unissant les parties stipulent que la locataire est redevable d’un loyer annuel d’un montant de 65 000 euros par an en principal, payable trimestriellement à terme d’avance, et qu’elle verse une somme annuelle totale de 10 000 euros au titre des provisions pour charges.

S’agissant des accessoires du loyer, l’article 17 du bail prévoit :

« a) [Adresse 3] [X] remboursera au [Localité 4], en acquittant chaque terme de loyer la quote-part des prestations et fournitures individuelles et/ou collectives, dont notamment sans que cette liste soit limitative, frais de chauffage, de climatisation, assurances de l’immeuble, impôts fonciers et taxes en vigueur et ultérieurement institués, ainsi qu’il est dit ci avant, les frais de gérance de l’immeuble, les honoraires du syndic et les charges de copropriété si l’immeuble est soumis à ce régime ou de toute autre entité juridique dans laquelle l’immeuble serait intégré, et, d’une manière générale, toutes les dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble, sauf les grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil, le tout de telle sorte que le loyer ci-après stipulé soit net de toutes charges pour le Bailleur.

Les charges incombant localement [Localité 5] mais transférées par contrat au [X] (notamment la taxe sur les bureaux en Ile de France et les taxes foncières) sont fiscalement assimilées à un complément de loyer. Elles seront en conséquence majorées de la TVA.

b) La répartition des charges, taxes en vigueur et impôts fonciers, entre les divers locataires se fera au prorata des surfaces des locaux loués ou selon les dispositions du règlement de copropriété, ou du règlement intérieur ou de toute autre document régissant la vie de l’immeuble tel que remis au locataire.

c) Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision trimestrielle versée par le [X] avec chaque terme. Pour tenir compte de la fluctuation des charges, le Bailleur pourra sur présentation des justificatifs modifier le montant de la provision pour charges.

A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté annuel de compte de charges. »

La société [V] produit un décompte actualisé au 7 avril 2023, faisant état d’une dette locative de 45 000,09 euros.

La société GCL DFM [Localité 1] reproduit dans le corps de ses conclusions un autre décompte définitif retenant un solde locatif de 964,82 euros en sa faveur.

Il ressort de la comparaison entre ces deux décomptes que les parties s’accordent sur la détermination du solde locatif à la somme de 33 574,41 euros en faveur de la bailleresse au 30 juin 2021, à l’exception de la charge de certains frais de signification, et qu’elles s’opposent sur l’évolution du solde postérieurement à cette date.

S’agissant tout d’abord des lignes du décompte de la bailleresse intitulées « Frais de signification » et « Emolument A444-32 », il y a lieu de constater que la société [V] ne produit aucun élément justifiant les sommes de 135,19 euros et 954,43 euros y figurant, comme le soutient la locataire. Cette dernière sollicite donc à juste titre que seule soit retenue la somme de 75,19 euros correspondant au coût de l’acte du commandement de payer du 10 mai 2021. Il convient, en conséquence, de déduire du solde réclamé par la bailleresse la somme de 954,43 euros + 135,19 euros – 75,19 euros = 1 014,43 euros.

En ce qui concerne les loyers et provisions sur charges à compter du 1er juillet 2021, la bailleresse retient une somme de 27 153,76 euros au débit de la locataire, correspondant à trois mois de loyer du 1er juillet au 30 septembre 2021, et porte au crédit de la preneuse une somme de 6 788,45 euros correspondant à la fraction de loyer du 9 au 30 septembre 2021. La locataire, quant à elle, sollicite de voir retenir une somme limitée à 9 051,25 euros correspondant au loyer du seul mois de juillet 2021. Dès lors que la date de fin de bail a précédemment été fixée au 8 septembre 2021, le calcul de la société [V] apparaît fondé et doit être retenu.

Sur la taxe foncière, la bailleresse retient une somme de 4 718,30 euros au débit de la locataire, correspondant au montant total annuel de la taxe foncière, qui n’est pas contesté, et porte au crédit de la preneuse une somme de 1 486,58 euros correspondant à la fraction de taxe du 9 septembre au 31 décembre 2021. La société GCL DFM [Localité 1] retient une somme de 2 752,34 euros équivalant à sept douzièmes du montant annuel de la taxe foncière. De la même manière que pour les loyers et provisions sur charges, dès lors que la date de fin de bail a précédemment été fixée au 8 septembre 2021, et non au 31 juillet 2021, le calcul de la société [V] se révèle pertinent et celui de la locataire doit être écarté.

Pour ce qui relève de la taxe sur les bureaux, la société GCL DFM [Localité 1] expose l’avoir réglée et en demande le remboursement à hauteur de cinq douzièmes, correspondant à la période postérieure à la fin du bail, soit à hauteur de 2 626,81 euros. En l’espèce, le montant de la taxe sur les bureaux n’est pas contesté et ressort à 6 304,33 euros. Au prorata de la période de l’année 2021 précédant la fin du bail, qui a couru du 1er janvier 2021 au 8 septembre 2021, soit 251 jours sur 365, le montant de la taxe sur les bureaux mis à la charge de la locataire s’élève à la somme de : 6 304,33 euros x 251 / 365 = 4 335,31 euros. Or, il n’est pas contesté que la preneuse a procédé à un règlement 5 323,62 euros au titre de la taxe sur les bureaux, ce qui apparaît au sein du décompte de la bailleresse à la date du 19 avril 2021. Il y a donc lieu de constater l’existence d’un trop-perçu, qu’il convient de déduire du solde réclamé par la société [V], lequel trop-perçu s’élève à la somme de : 5 323,62 euros – 4 335,31 euros = 988,31 euros.

La société GCL DFM [Localité 1] sollicite en outre la déduction d’une somme de 7 606,48 euros au titre d’une franchise consentie par la société [V]. Toutefois, s’il s’évince des différents courriers électroniques échangés entre les parties, dont la teneur a été précédemment rappelée, qu’une franchise d’un mois de loyer a effectivement été acceptée par la bailleresse, celle-ci l’a été dans le cadre d’un projet global de résiliation amiable supposant notamment le règlement préalable par la locataire d’une somme de 36 286,93 euros, ce qui n’a fait l’objet d’aucun accord entre les parties. En conséquence, la franchise invoquée par la société GCL DFM [Localité 1] n’a pas lieu d’être retenue.

Quant à la régularisation des charges pour l’année 2021, qui fait l’objet d’une somme de 3 907,57 euros au sein du décompte de la bailleresse mais qui est exclue par celui de la locataire, il y a lieu de constater que la société [V] verse aux débats l’état des dépenses de copropriété de l’année 2021, qui atteint un total de 67 856,04 euros, soit, au vu des 24500/86680e des locaux loués et de la période de 251 jours du 1er janvier à la fin du bail, une somme totale de 13 189 euros hors taxes au titre des locaux loués. La bailleresse, qui procède bien à la déduction des provisions appelées à hauteur de 9 932,83 euros, justifie donc de la régularisation des charges 2021 à hauteur de 3 256,31 euros hors taxes, soit 3 907,57 euros taxes comprises. La société GCL DFM [Localité 1] n’est donc pas fondée à contester la somme retenue de ce chef par la bailleresse au motif qu’elle n’aurait fourni aucun récapitulatif de charges.

Enfin, s’agissant du dépôt de garantie, d’une somme non contestée de 19 016,19 euros, la société [V] sollicite la compensation de ce montant avec les sommes qui lui sont dues par la société GCL DFM [Localité 1], et la société GCL DFM [Localité 1] demande qu’il soit déduit du solde locatif. Au vu de l’accord des parties sur le montant du dépôt de garantie et sur son imputation sur les sommes dues par la locataire, il y a lieu d’ordonner la compensation.

Après compensation avec le dépôt de garantie, la société [V] justifie d’un solde locatif en sa faveur d’un montant de :

45 009,09 euros – 1 014,43 euros – 988,31 euros – 19 016,19 euros = 23 990,16 euros.

Ainsi, il y a lieu de condamner la société GCL DFM [Localité 1] à payer à la société [V] la somme de 23 990,16 euros, au titre des loyers, charges, impôts, frais et accessoires dus, après compensation avec le dépôt de garantie, en vertu du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1], à [Localité 6], avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021.

En application de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur la demande en paiement au titre des travaux de remise en état

La société [V] affirme que le procès-verbal d’état des lieux sortie établi contradictoirement révèle de nombreuses dégradations alors que le bail prévoit une restitution des lieux en parfait état de réparation et d’entretien. Elle expose que les travaux de remise en état ont été chiffrés à la somme de 12 250,80 euros selon devis de la société Solties, justifiant la condamnation de la société GCL DFM [Localité 1] au paiement d’une indemnité égale à ce montant, qui ne correspond aucunement à une remise à neuf des locaux, et sans qu’il soit nécessaire de démontrer avoir effectué les travaux de remise en état du local.

La société GCL DFM [Localité 1] réplique qu’au moment de l’entrée en possession les locaux n’étaient pas à l’état neuf et qu’une remise à neuf ne peut donc être exigée, que l’état des lieux de sortie a été réalisé de façon unilatérale alors qu’elle avait demandé à la bailleresse qu’un état des lieux de sortie soit réalisé contradictoirement, qu’elle ne peut être tenue des réparations qui sont la conséquence de la vétusté, et que la bailleresse ne fournit aucune facture acquittée et qu’elle n’a jamais réalisé de travaux, le nouveau locataire ayant lui-même procédé en rentrant dans les lieux aux différents travaux de rénovation.

Il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. Ainsi, l’inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur.

En application des articles 9, 15, 16 et 132 du code de procédure civile, ensemble l’article 1353 devenu 1382 du code civil, il est établi qu’un constat d’huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, en son article 15, relatif à la restitution des locaux, le bail prévoit :

« Avant de déménager, le [X] devra préalablement à tout enlèvement, même partiel, des mobiliers et matériels avoir acquitté, ainsi qu’il est dit ci-dessus, la totalité des termes de loyer et accessoires et justifier, par présentation des acquits, du paiement des contributions à sa charge, tant pour les années écoulées que pour l’année en cours.

Le [X] devra au plus tard le jour de l’expiration du Bail, rendre les lieux loués en parfait état de réparation et d’entretien, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le [X] devra remettre les clés au Bailleur. Cet état des lieux dont la date sera déterminée d’un commun accord entre les parties, comportera, s’il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer. Malgré la remise des clés, le bail se poursuivra jusqu’à la date d’expiration, le loyer restant dû jusqu’à ce terme. A défaut, l’état des lieux sera dressé le jour de l’expiration du bail.

Au cas où le preneur ne serait pas présent au jour et heure prévus pour l’état des lieux, celui-ci pourra être établi si bon semble au Bailleur en présence d’un huissier qui pourra se faire assister d’un serrurier pour pénétrer dans les locaux, les frais correspondants étant à la charge exclusive du [X].

Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires, le [X] devra, dans les quinze jours de la notification des devis, établis à la demande du Bailleur, donner son accord sur lesdits devis.

Si le [X] ne manifeste pas son intention dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le Bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix, en réclamant le montant au [X].

Si le [X] manifeste son intention de les exécuter lui-même, il s’engage à les faire exécuter dans délai maximum de dix jours, après établissement de l’état des lieux de sortie, sur des prestations et par des entreprises qualifiées et agréées par le Bailleur. »

Il découle de ces stipulations claires et précises que la société DFM Expertise et Conseil, aux droits de laquelle se trouve la société GCL DFM [Localité 1], était tenue de restituer les lieux en parfait état de réparation et d’entretien, sans se limiter à les rendre en bon état ou dans l’état qui étaient le leur lors de la prise de possession des locaux, et sans pouvoir exciper de la vétusté.

Un constat d’état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 8 septembre 2021 à la requête de la société [V]. Le procès-verbal de constat, bien que non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il a été soumis à la libre discussion des parties, la société GCL DFM [Localité 1] restant libre de rapporter des éléments de preuve contraires par tout moyen.

Aux termes de son procès-verbal, l’huissier de justice relève différents éléments n’apparaissant pas en parfait état de réparation.

Au sein du couloir de distribution desservant l’ensemble des locaux, il observe notamment que le sol est habillé d’un dallage de moquette présentant en partie centrale une auréole noirâtre sur environ cinq mètres de longueur, qu’à l’aplomb des dalles en sol tachées, le long d’une gaine technique, une dalle d’aggloméré est auréolée d’une tache marron, que la cloison séparative avec le bureau situé à gauche à l’arrière de cette gaine technique présente une peinture basse fortement écaillée, et qu’à gauche de la porte d’accès au bureau faisant face à la porte d’entrée, il existe également deux fissurations horizontales. Dans le deuxième bureau à gauche en entrant, l’huissier note une tache noirâtre sur le parquet flottant et des murs présentant des peintures légèrement défraîchies, avec quelques traces noirâtres et en partie basse quelques traces de décoloration. Dans le bureau à droite en entrant, l’huissier constate que le sol est constitué d’un dallage de moquette défraîchie, présentant des traces blanchâtres et noirâtres, élimée par endroits. Il décrit également des peintures défraîchies, avec des traces de décoloration noirâtre et quelques traces de griffures noirâtres. Au sein du deuxième bureau à droite en entrant, il observe que le sol est habillé d’un parquet flottant présentant des traces blanchâtres côté mur de façade, ainsi qu’une trace noire et une trace ovale où le parquet est rongé.

Dans le surplus des locaux, l’huissier dresse des constats très similaires, décrivant notamment des sols présentant diverses traces, des peintures écaillées, griffées ou défraîchies, et de très nombreux éléments présentés comme étant « en état d’usage », comme les plinthes électriques ou les faux plafonds.

Ces observations n’apparaissent contredites par aucune des pièces produites par la société GCL DFM [Localité 1].

Il s’en évince que les locaux, s’ils n’ont certes fait l’objet d’aucune dégradation majeure, n’ont pas été restitués en parfait état de réparations locatives, en particulier quant aux sols, aux peintures et aux plafonds, comme le soutient à juste titre la bailleresse.

Ainsi, la société DFM Expertise et Conseil a commis des manquements susceptibles d’engager envers la société [V] la responsabilité civile contractuelle de la société GCL DFM [Localité 1], qui vient à ses droits.

Toutefois, si la bailleresse produit aux débats un devis en date du 5 octobre 2021 d’un montant de 12 250,80 euros taxes comprises, émis par la société Solties et portant sur des travaux de peinture, de changement de moquettes et de linoléums et de remplacement de parquets et de faux plafonds, force est de constater qu’elle ne fait état d’aucune suite qui aurait été donnée à ce devis, aucune facture n’étant fournie.

En outre, la bailleresse ne démontre pas la réalité d’un préjudice alors qu’il n’est pas contesté que les lieux ont fait l’objet d’une relocation, étant précisé que la bailleresse ne produit aucun élément sur les conditions de cette relocation, et que la locataire verse aux débats un courriel dont l’auteur, qui se présente comme le nouveau locataire, confirme avoir procédé à « différents travaux de rénovations » lors de sa reprise des locaux, notamment « travaux de peintures, revêtement de sol, réagencement d’espaces, pose de cloisons vitrées, éclairage ». La bailleresse n’établit donc pas le caractère défavorable ou moins avantageux des conditions de cette relocation du fait des dégradations alléguées.

En conséquence, au vu des circonstances postérieures à la libération des locaux, il y a lieu de débouter la bailleresse de sa demande de dommages-intérêts au titre de la remise en état des locaux en l’absence de preuve de son préjudice.

Sur les indemnités forfaitaires contractuelles

La société [V] soutient que l’article 19 du bail stipule qu’en cas de récidive de la part de la preneuse et à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter des échéances prévues, toutes sommes exigibles seront majorées forfaitairement de plein droit de 10% à titre de pénalité, sans qu’il y ait lieu à quelconque notification ou mise en demeure, et sans préjudice de l’application de la clause résolutoire. Elle réclame sur ce fondement la condamnation de la société GCL DFM [Localité 1] au paiement d’une somme de 4 500 euros, correspondant à 10 % du montant de 45 000 euros réclamé au titre de l’arriéré locatif.

La bailleresse ajoute que l’article 25 du bail prévoit expressément que la preneuse est tenue de payer une indemnité fixée forfaitairement à 20 % des sommes pour lesquelles une procédure serait engagée. Elle sollicite donc la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 12 350,01 euros, correspondant à 20 % du montant total réclamé de 61 750,89 euros.

La société GCL DFM [Localité 1] ne soulève aucun moyen de défense sur ces points.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’article 19 du bail stipule, au sujet de l’hypothèse d’un défaut de paiement : « en cas de récidive de la part du [X] et à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter des échéances prévues, toutes sommes exigibles seront majorées forfaitairement de plein droit de 10 % à titre de pénalité sans qu’il y ait lieu à quelconque notification ou mise en demeure, et sans préjudice de l’application de la clause résolutoire. »

Le bail prévoit en outre, en son article 25, qu’en cas d’action engagée valablement contre la preneuse pour obtenir l’exécution des clauses et conditions du contrat, la preneuse « devra payer une indemnité fixée forfaitairement à 20 % des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à couvrir le Bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements. Elle sera considérée comme supplément et accessoire du loyer. Elle devra en conséquence être acquittée en même temps que les sommes dues au titre du présent bail. »

En l’absence de toute contestation ou demande de modération de ces pénalités de la société GCL DFM [Localité 1], dès lors que la locataire s’est rendue responsable de divers défauts de paiement et que l’action de la bailleresse a été valablement engagée à cet égard, ces deux clauses trouvent à s’appliquer.

Pour l’application de la première, il y a lieu de retenir le solde locatif avant compensation avec le dépôt de garantie, d’un montant de 43 006,35 euros, dès lors que la pénalité est stipulée de plein droit et a donc fait naître la créance de la bailleresse dès le défaut de paiement, soit avant la compensation avec le dépôt de garantie, qui n’est survenue qu’en fin de bail. En revanche, pour l’application de la seconde, il convient de retenir le montant du solde locatif après compensation avec le dépôt de garantie, d’un montant de 23 990,16 euros, dès lors que la pénalité, qui n’est pas stipulée de plein droit, a fait naître la créance de la bailleresse au cours de la présente procédure, soit après la compensation intervenue en fin de bail.

Ainsi, au vu des taux conventionnels et des soldes locatifs pertinents pour le calcul de chacune des deux pénalités forfaitaires, il convient de condamner la société GCL DFM [Localité 1] à verser à la société [V] au titre des articles 19 et 25 du bail les sommes respectives de :

10 % x 43 006,35 euros = 4 300,63 euros,

et 20 % x (23 990,16 euros + 4 300,63 euros) = 5 658,15 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre de troubles de jouissance

La société GCL DFM [Localité 1] fait valoir qu’elle n’a pas pu bénéficier des locaux loués de manière paisible, en raison de l’imbrication des lieux loués dans les locaux d’une école, l’obligeant à emprunter un couloir utilisé par l’école pour accéder à ses locaux, lequel couloir a été peint en cours de bail de couleurs vives et criardes par les étudiants de l’école, ce qui ne correspondait pas à l’image que la preneuse souhaitait donner de son activité auprès de ses clients. La locataire ajoute que la présence de l’école provoquait beaucoup de bruit, rendant les réunions de travail difficiles, l’insonorisation étant manifestement insuffisante. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la bailleresse au paiement d’une somme de 18 102,50 euros, correspondant à deux mois de loyers avec provisions pour charges.

La société [V] oppose qu’aucune pièce ne démontre le trouble de jouissance allégué par la locataire du fait de la société Study, voisine de la preneuse, que la société DFM Expertise et Conseil n’avait d’ailleurs jamais évoqué de trouble avant sa demande de résiliation anticipée du 26 mai 2021 en réaction au commandement de payer du 10 mai 2021, qu’elle a toujours su que l’entrée desservant les différents locaux était commune à l’ensemble des locataires, et que le préjudice est d’autant plus douteux que les locaux commerciaux étaient à usage exclusif de bureaux et que la période a connu plusieurs confinements en raison de la crise sanitaire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

D’après l’article 1146 ancien de ce code, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

D’après l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1353 ancien du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société GCL DFM [Localité 1] se limite à produire des attestations émanant de deux de ses clients, faisant état d’une part d’un accès atypique aux locaux loués, imposant de traverser les locaux d’une école, et d’autre part de nuisances sonores causées par les élèves de cette école.

Or, ces attestations ne sont corroborées par aucun élément de preuve additionnel.

En outre, la locataire ne rapporte pas la preuve de ses affirmations selon lesquelles elle se serait plainte à de nombreuses reprises auprès de la société [V], ce qui accrédite l’hypothèse d’une absence d’interpellation de la bailleresse sur ces troubles éventuels.

Enfin, la société GCL DFM [Localité 1] ne verse aucun élément attestant que les troubles d’accessibilité et de nuisances sonores qu’elle allègue lui auraient causé un préjudice, tel qu’une perte de clientèle ou un ralentissement de son activité.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société GCL DFM [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un trouble de jouissance.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation pour procédure abusive

La société GCL DFM [Localité 1], se prévalant de la mauvaise foi et du caractère abusif de la procédure intentée par sa bailleresse, réclame la condamnation de cette dernière au paiement à titre de dommages et intérêts d’une somme de 7 606,48 euros, représentant l’équivalent d’un mois de loyer.

La société [V] conteste toute faute faisant dégénérer en abus son droit d’agir en justice.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société GCL DFM [Localité 1] ne démontre pas le caractère abusif de l’action de la société [V], dont les prétentions sont partiellement fondées.

Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

La société [V] énonce qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et que l’article 25 du bail prévoit que la preneuse supporte toutes les dépenses exposées par la bailleresse à l’occasion des actions engagées valablement pour obtenir l’exécution des clauses et conditions du contrat, de sorte que la société GCL DFM [Localité 1] est tenue de lui rembourser la totalité de ses frais d’avocat.

La société GCL DFM [Localité 1] considère qu’il serait inéquitable qu’elle prenne à sa charge les frais qu’elle est contrainte d’exposer dans le cadre de la présente instance.

La société GCL DFM [Localité 1], succombante, sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction au profit de maître Emmanuelle Bellaïche, application de l’article 699 du même code.

Elle sera en outre condamnée à verser à la société [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes sur ce même fondement.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS GCL DFM [Localité 1] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial au 31 juillet 2021,

Constate la résiliation du bail à la date du 8 septembre 2021,

Condamne la SAS GCL DFM [Localité 1] à payer à la SCI [V] la somme de 23 990,16 euros au titre des loyers, charges, impôts, frais et accessoires dus, après compensation avec le dépôt de garantie, en vertu du bail portant sur les locaux sis [Adresse 1], à Paris, 15e arrondissement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2021,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

Déboute la SCI [V] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la remise en état des locaux,

Condamne la SAS GCL DFM [Localité 1] à payer à la SCI [V] les sommes de 4 300,63 euros et 5 658,15 euros au titre des pénalités forfaitaires stipulées aux articles 19 et 25 du bail,

Déboute la SAS GCL DFM [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un trouble de jouissance,

Déboute la SAS GCL DFM [Localité 1] de sa demande de condamnation pour procédure abusive,

Condamne la SAS GCL DFM [Localité 1] aux dépens, dont distraction au profit de maître Emmanuelle Bellaïche,

Condamne la SAS GCL DFM [Localité 1] à payer à la SCI [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS GCL DFM [Localité 1] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME