TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

N° RG 25/10689 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7NP

Jugement du 16 Avril 2026

N°: 26/420

Société [O] [I]

C/

[K] [Z] épouse [M]

[Q] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [O] [I]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [M]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Avril 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 3 Avril 2026, prorogée au 16 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [F] [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [K] [Z] épouse [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne, en présence de Mme [V] [Z], sa fille

M. [Q] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 14 juin 2017, l’OPH de [Localité 1] Métropole [O] [I] a loué à Madame [K] [Z] épouse [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 295,99 euros.

Le 6 juin 2024, la commission de surendettement a clôturé le dossier de Madame [K] [Z] et Monsieur [Q] [M] aux motifs que les débiteurs en avaient sollicité la clôture.

Le bailleur a envoyé plusieurs mises en demeure de régler les sommes dues au titre des loyers ont été envoyées à la locataire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 décembre 2024.

Par jugement du 10 juin 2025, dans le cadre d’une instance en surendettement, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Rennes a fixé le passif de Mme [K] [Z] épouse [M] à la somme de 10 586,71€, sous réserve des paiements éventuellement intervenus en cours de procédure et il lui a été accordé un moratoire de 12 mois pour lui permettre de retrouver un emploi et d’effectuer les démarches en lien avec un éventuel problème de santé.

Par courrier recommandé du 24 septembre 2025, le bailleur a mentionné constater que les échéances courantes n’étaient pas payées de manière régulière et il a mis en demeure la locataire de régulariser la somme de 392,12€ dans les 15 jours à compter de l’envoi du courrier, à défaut de règlement dans le délai imparti, le dossier de surendettement serait alors déclaré caduc.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025 délivré à personne concernant Madame [K] [Z] et selon les modalités de l’article 659 concernant Monsieur [Q] [M], [O] [I] les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] le 14/06/2017 pour un logement situé [Adresse 6] l’expulsion des lieux de Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] et de tout occupant et biens de leur chef et ce, avec, au besoin, le concours de la force publiqueCondamner solidairement Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] à payer :la somme de 6 151.96€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 31/10/2025 avec intérêts de droit à compter de la date d’assignationles loyers du 01/11/2025 à la date de la résiliation judiciaire du bailune indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de leur chefune somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileau paiement des dépensA titre subsidiaire

Dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244.1 du code civil, [O] [I] demande qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91.650 du 09.07.1991, [O] [I] demande qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre doive libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.

Dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un paiement de la dette, [O] [I] demande qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire, soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 12 novembre 2025.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 09 janvier 2026. Le bailleur a maintenu les demandes de son assignation quant au prononcé, précisant ne pas être opposé à des délais de paiement. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 février 2026 au regard d’un éventuel accord à intervenir.

A l’audience du 13 février 2026, [O] [I], comparant, actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6659,54 euros. Il est précisé qu’il y a eu 28 termes impayés, qu’il n’est pas prouvé que Monsieur [M] n’est plus présent. Il est précisé qu’il n’y a pas d’opposition à la demande de délai de paiement.

Madame [K] [Z] épouse [M] est présente. Elle décrit sa situation financière et précise que Monsieur [M] n’est plus à son domicile mais qu’il vient parfois voir les enfants, qu’un accord aurait pu intervenir sur les délais de paiement. Elle souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler 20€ en plus du loyer courant.

Monsieur [M] n’est pas présent et n’a pas comparu.

L’affaire est mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 16 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «  Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 09 janvier 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

II. Sur les demandes principales

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application du mariage des défendeurs, Monsieur [M] est réputé co-titulaire du bail.

• Sur le prononcé de la résolution du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

L’article 1728 du code civil ajoute que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus »

En l’espèce, Madame [K] [Z] épouse [M] n’apporte pas la preuve que Monsieur [M] ne réside plus dans le logement.

Il ressort du décompte de créance produit que Madame [K] [Z] épouse [M] a repris le paiement de ses loyers courants et qu’en janvier et février, une somme supérieure au montant appelé a été versée par la locataire pour apurer les comptes. Cependant, il ressort du décompte que la dette locative date d’août 2021, soit plus de quatre années sans respecter l’obligation de paiement et les lettres de mise en demeure (pièce 16, 18, 19, 20, 21) mettent en évidence que de nombreux avertissements ont été adressés. Il ressort aussi des éléments au dossier que Madame [K] [Z] épouse [M] n’avait pas respecté le moratoire pourtant accordé dans le cadre de la procédure de surendettement.

En raison de cette violation grave et répétée de ses obligations, le contrat de bail des locataires sera résilié.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [M] et Madame [K] [Z] épouse [M] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, [O] [I] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [M], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [M] et Madame [K] [Z] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, [O] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont il réclame l’exécution. Il est mentionné sur le décompte qu’au 11 février 2026, la dette locative est de 6278,36€.

Il convient de déduire les frais de 36,10€ (notification préfecture), 9,51€ (débours) et 73,21€ (assignation résiliation de bail) qui ne correspondent pas à une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens de la procédure.

Concernant les frais de commandement de payer et de débours du 16 août 2022, ceux-ci ne sont pas une dette de loyer ou de charge et ils ne sont pas en lien avec cette procédure pour laquelle le prononcé de la résolution est sollicitée. Ils ne sont donc pas des dépens de l’instance. En tout état de cause, la somme de 154,68€ sera déduite.

Concernant le mois de juin 2022, le bailleur ne fournit pas l’avis d’échéance détaillé. Or, alors même que l’augmentation de 403,30€ en mai 2022 à 503,30€ en juillet 2022 est due à la régularisation des charges d’eau de 100€, qui par principe n’a pas vocation a être effectuée deux fois d’affilée, il est considéré que le montant de juin 2022 n’est pas justifié et l’échéance de juin 2022 sera réduite à 403,30€, soit une réduction de 100€.

Les locataires n’apportent pas la preuve de règlements autres que ceux mentionnés sur le décompte alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

La dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 5904,86 euros au 11 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation pour cette somme. Les locataires étant mariés, la condamnation se fera à titre solidaire.

III. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Madame [K] [Z] épouse [M] déclare percevoir des aides de la CAF de 181€ par mois qui seront de 280€ par mois à compter de février, qu’elle a des revenus de 792,35€ par mois. Elle déclare avoir deux enfants de 24 et 10 ans. Elle sollicite de pouvoir verser des échéances de 20€ par mois en plus de son loyer courant.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement pour la locataire.

Alors même que Madame [K] [Z] épouse [M] va devoir trouver un nouveau logement en lien avec l’expulsion ordonnée, il apparaît que des mensualités de 191,30€ (loyer actuel + 20€) seraient disproportionnées face à ses capacités budgétaires. Des mensualités de 40€ par mois seront donc accordées pendant 24 mois et la dernière devra régler le solde de la dette.

Il est précisé que Madame [K] [Z] épouse [M] est autorisée à anticiper l’apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si ses ressources le lui permettent.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant de l’assignation du 10 novembre 2025,

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [O] [I], Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 14 juin 2017 entre [O] [I], d’une part, et Monsieur [M] et Madame [K] [Z] épouse [M], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] ;

DIT que Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] à verser à [O] [I] la somme de 5904,86 euros, soit CINQ MILLE NEUF CENT QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT SIX CENTIMES (décompte arrêté au 11 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), au titre des loyers, charges dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [K] [Z] épouse [M] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 40 euros chacune et précise que la 24ème mensualité aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND l’exigibilité de la dette à l’encontre de Madame [K] [Z] épouse [M] le temps des délais de paiement accordés ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] à verser à [O] [I] la somme de 342,60 euros, soit TROIS CENT QUARANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE CENTIMES, au titre des loyers de février et mars 2026, à régler en deniers ou quittances,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] à verser à [O] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût de l’assignation du 10 novembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [Z] épouse [M] et Monsieur [Q] [M] à payer à [O] [I] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 avril 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,