N° RG 23/00710 -

n° Portalis

DBYT-W-B7H-FB64

Minute n° :

[D] [M], [E] [K] épouse [M]

C/

S.D.C. RESIDENCE NINA, [V] [R]

Copie exécutoire + exp. délivrées

le :

à

M^e KIERZKOWSKI-CHATAL

M^e JM. LEON ([Localité 13])

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

— ------

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

1ére chambre civile

Du trente Juin deux mil vingt cinq

Monsieur [D] [M]

né le 13 Janvier 1954 à [Localité 10],

de nationalité française

Madame [E] [K] épouse [M]

née le 23 Octobre 1952 à [Localité 11],

de nationalité française

demeurant ensemble [Adresse 2]

Tous deux Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEMANDEURS AU PRINCIPAL

________________________________________________________

S.D.C. RESIDENCE LE NINA

dont le siège social est situé [Localité 3] représenté par son Syndic bénévole, Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [V] [R]

né le 07 Avril 1951 à [Localité 12],

de nationalité française

demeurant [Adresse 4]

Tous deux Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS AU PRINCIPAL

________________________________________________________

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Amélie COUDRAY

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : à l’audience du 19 Mai 2025

ORDONNANCE : Contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [M] et Madame [E] [K] épouse [M] (ci-après dénommés « Monsieur et Madame [M] ») sont propriétaires d’un appartement au sein de la Résidence « [Adresse 8] » organisée en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 14] (44).

***

Par actes de commissaire de justice du 29 mars 2023, Monsieur et Madame [M] ont fait assigner le [Adresse 17] [Adresse 7] NINA » et Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole du [Adresse 17] [Adresse 7] NINA », devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 700 du code de procédure civile, aux fins de :

A titre principal,

— Voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [9] » du 21 janvier 2023.

Subsidiairement,

— Voir annuler les résolutions n°5, 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » du 21 janvier 2023.

En tout état de cause,

— Prononcer la résolution du contrat de syndic bénévole souscrit avec Monsieur [R] avec le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] « [Adresse 8] » ,

— S’entendre condamner Monsieur [R] es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » à verser à Monsieur [D] [M] la somme de 1.888,72 € au titre du préjudice subi consécutif à sa faute dans l’exercice de ses fonctions de syndic de copropriété,

— S’entendre condamner in solidum le [Adresse 17] [Adresse 8] » et Monsieur [R] es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » à verser à Monsieur [D] [M] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— S’entendre condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » et Monsieur [R], es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » aux entiers dépens,

— Dire que Monsieur [D] [M] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les époux [M] demandent de voir annuler l’ensemble de l’assemblée générale ordinaire du 21 janvier 2023 en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété. Ils soutiennent qu’en l’absence de convocation et d’ordre du jour conformes aux exigences légales et réglementaires, en l’absence de communication par le syndic des documents permettant aux copropriétaires de se prononcer sur le vote du budget prévisionnel et sur les comptes de la copropriété, l’assemblée générale est nulle.

A titre subsidiaire, ils se prévalent de la nullité des résolutions n°5 à 7 de l’assemblée générale du 21 janvier 2023 sur les mêmes fondements et sur le fondement de l’abus de majorité.

Ils soutiennent également que le syndic a commis des fautes et qu’il engage sa responsabilité envers eux et les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Vu les fautes qu’ils lui reprochent, ils demandent de voir résilier son contrat.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/00710.

Par actes de commissaire de justice du 4 octobre 2023, Monsieur et Madame [M] ont fait assigner le [Adresse 18] [Adresse 7] NINA » et Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole du [Adresse 17] [Adresse 7] NINA », devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 700 du code de procédure civile, aux fins de :

— Ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure enrôlée devant la 1ère Chambre civile du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sous le n°RG 23/00710.

A titre principal,

— Voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [9] » du 24 juin 2023.

Subsidiairement,

— Voir annuler les résolutions n°6 à 11 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » du 21 janvier 2023.

En tout état de cause,

— Prononcer la résolution du contrat de syndic bénévole souscrit avec Monsieur [R] avec le [Adresse 17] [Adresse 8] »,

— S’entendre condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » et Monsieur [R] es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » à verser à Monsieur [D] [M] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— S’entendre condamner in solidum le [Adresse 18] [Adresse 8] » et Monsieur [R], es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » aux entiers dépens,

— Dire que Monsieur [D] [M] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les moyens soulevés par Monsieur et Madame [M] pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 24 juin 2023 sont identiques à ceux soulevés dans le dossier enregistré sous le n° RG 23/00710.

Il en est de même concernant les moyens tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°6 à 11 de cette assemblée générale, et concernant les moyens tendant à voir engager la responsabilité du syndic et à prononcer la résolution de son contrat.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/02130.

Par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2024, Monsieur et Madame [M] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] NINA » et Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole du [Adresse 17] [Adresse 7] NINA », devant le Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de l’article 1240 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, aux fins de :

— Ordonner la jonction de la présente procédure avec les procédures enrôlées devant la 1ère chambre civile du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire sous le n° RG 23/00710 et RG n°23/02130.

A titre principal,

— Voir annuler purement et simplement l’Assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » du 15 novembre 2023.

Subsidiairement,

— Voir annuler les résolutions n°5 à 09 de l’Assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » du 15 novembre 2023.

En tout état de cause,

— Prononcer la résolution du contrat de syndic bénévole souscrit avec Monsieur [R] avec le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] « [Adresse 8] »,

— S’entendre condamner Monsieur [R] es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » à verser à Monsieur [D] [M] la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral,

— S’entendre condamner in solidum le [Adresse 17] [Adresse 8] » et Monsieur [R] es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » à verser à Monsieur [D] [M] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— S’entendre condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » et Monsieur [R], es qualité de syndic bénévole de la copropriété Résidence « [Adresse 8] » aux entiers dépens,

— Dire que Monsieur [D] [M] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Les moyens soulevés par Monsieur et Madame [M] pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 15 novembre 2023 sont identiques à ceux soulevés dans les dossiers enregistrés sous les n° RG 23/00710 et RG 23/02130.

Il en est de mêmes concernant les moyens tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n°5 à 9 de cette assemblée générale, et concernant les moyens tendant à voir engager la responsabilité du syndic et à prononcer la résolution de son contrat.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 24/00197.

***

Selon premières conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 14 juin 2024 dans l’instance RG 23/00710, Monsieur et Madame [M] demandent au juge de la mise en état, vu les articles 367, 133, 134 et 700 du code de procédure civile, de :

— Voir ordonner la jonction des procédures enrôlées devant la 1ère chambre civile du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire sous le n° RG 23/00710 et RG 23/02130,

— S’entendre condamner Monsieur [V] [R] es qualité de syndic bénévole de la Résidence « LE NINA » à communiquer sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir différents documents :

— Relevé bancaire 2022 ;

— [Localité 6] livre 2022 ;

— Balance fournisseur 2022 ;

— Position des comptes copropriétaires au 1er mars 2024 ;

— Copie de toutes les factures pour l’année 2022 ;

— Copie de l’attestation d’assurance souscrite pour le bâtiment au nom du Syndicat des Copropriétaires ;

— Justificatif des règlements personnels effectués par Monsieur [R] en 2022 et 2023 pour des factures de la copropriété ;

— Copie des factures d’honoraires du Conseil de la copropriété pour l’année 2022 ;

— Factures d’entretien de l’ascenseur à hauteur de 1.540 € ;

— Justificatif du règlement de la facture de la société PICHON pour un montant de 4.304,65 € ;

— Contrat souscrit avec la société ENSA ;

— Contrat de maintenance du portail de la résidence avec la société ADR.

— S’entendre condamner Monsieur [V] [R] es qualité de syndic bénévole de la Résidence « LE NINA » à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— S’entendre condamner Monsieur [V] [R] es qualité de syndic bénévole de la Résidence « LE NINA » aux entiers dépens de l’incident.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 16 mai 2025, Monsieur et Madame [M] maintiennent leurs demandes en élargissant leur demande de jonction à l’instance n° RG 24/00197 et sollicitent le débouté du [Adresse 17] LE NINA » et Monsieur [V] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Monsieur et Madame [M] estiment qu’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de procéder à la jonction des instances n° RG 23/00710, 23/02130 et 24/00197 puisqu’elles recoupent les mêmes parties et traitent des mêmes sujets de sorte qu’il existe un lien entre elles.

Au soutien de leur demande de communication de pièces, ils expliquent que par application des articles 18, 18-1 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires disposent d’un droit de regard sur certains documents. Or, ils relèvent que seul un certain nombre de ces documents leur a été communiqué. Ils ajoutent que le syndic bénévole les a informés que les documents étaient consultables au moins un jour ouvré sur rendez-vous et qu’ils ont, dans ces circonstances, proposé une date, qui a été refusée. Ils disent qu’aucune date ultérieure ne leur a été proposée.

Ils soutiennent enfin, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, être fondés à solliciter la résolution du mandat de syndic bénévole. Ils disent ne pas être tiers au mandat confié à Monsieur [V] [R] puisqu’ils sont copropriétaires de la Résidence « LE NINA ».

Au fond, ils exposent que Monsieur [V] [R] est le principal débiteur du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE NINA » et qu’il ne peut dès lors agir dans l’intérêt de ce dernier.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 15 mai 2025, le [Adresse 17] [Adresse 7] NINA » et Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole, demandent au juge de la mise en état, vu les articles 32 et 122 du code de procédure civile, l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 9.1 et 33 du décret du 19 mars 1967, de :

— Débouter Monsieur et Madame [M] de leur demande de jonction et de leur demande de communication de documents sous astreinte,

— Juger irrecevable la demande de Monsieur et Madame [M] tendant à voir prononcer la résolution du mandat de syndic entre Monsieur [R] et le [Adresse 17] [Adresse 7] NINA »,

— Condamner Monsieur et Madame [M] à verser à Monsieur [R] d’une part et au Syndicat des copropriétaires d’autre part, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur et Madame [M] en tous les dépens.

Le [Adresse 17] [Adresse 7] NINA » et Monsieur [V] [R] s’opposent à la jonction des instances n° RG 23/00710, 23/02130 et 24/00197 sollicitée par les époux [M] puisque les assemblées générales sont distinctes les unes des autres.

Ils s’opposent également à la demande de communication de pièces formée par les époux [M] puisque non fondée en droit. Ils relèvent que le nombre des documents a été multiplié par deux depuis leur lettre recommandée adressée le 1er mars 2024.

Ils ajoutent que le syndic bénévole leur a communiqué les pièces qu’il était tenu de leur adresser. Ils rajoutent que certaines pièces sollicitées n’ont aucun lien avec la présente instance – copie de l’attestation de l’assurance souscrite par le Syndicat des copropriétaires, justificatif des règlements personnels effectués par Monsieur [V] [R] en 2022 et 2023 pour des factures de la copropriété… -. Ils disent, en outre, être en litige avec l’ancien syndic devant le juge des référés car Monsieur [V] [R] n’a reçu qu’une communication partielle des archives du Syndicat des copropriétaires.

Ils soulignent le fait que les époux [M] formulent exactement la même demande dans l’instance enrôlée sous le n° RG 24/00197.

Ils soutiennent enfin, au visa des articles 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, que les époux [M] n’ont pas qualité à agir pour solliciter la résolution du mandat du syndic bénévole, étant tiers à ce contrat, et que seul le Syndicat des copropriétaires est recevable à formuler une telle demande.

***

L’incident a été fixé au 19 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS

I – Sur la demande de jonction

L’article 367 alinéa 1er du code de procédure civile, dispose que « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

L’article 783 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d’instance. »

Les trois instances dont il est demandé la jonction opposent Monsieur et Madame [M] au [Adresse 17] [Adresse 7] NINA » et à Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole.

Elles ont toutes trois pour objet de voir annuler des assemblées générales ou des résolutions de ces assemblées générales de la copropriété la Résidence « [Adresse 8] », dont les époux [M] sont copropriétaires.

Les demandes de nullité formées contre les assemblées générales sont fondées sur les mêmes moyens de droit et portent substantiellement sur les mêmes sujets de discorde – absence d’informations dans les convocations sur le budget prévisionnel, l’état financier du Syndicat des copropriétaires, le compte de gestion générale ainsi que l’absence d’établissement d’une comptabilité séparée et, subsidiairement, sur un abus de majorité qu’aurait commis Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole – entre Monsieur et Madame [M] et le [Adresse 17] [Adresse 7] NINA » et Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole.

Les trois instances ont également pour objet la résolution du mandat du syndic bénévole et mettent en cause le syndic au titre de fautes qu’il aurait commises à l’occasion de son mandat.

A ce stade de la procédure, la jonction entre les procédures apparaît donc procéder d’une bonne administration de la justice, sans qu’un effet dilatoire ne s’en induise.

Par conséquent, la jonction entre les instances n° RG 23/00710, 23/02130 et 24/00197 est ordonnée et les instances seront désormais appelées sous le numéro unique 23/00710.

II – Sur la demande de communication de pièces

L’article 788 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces. »

L’article 138 du code de procédure civile dispose que « Si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. »

L’article 139 du code de procédure civile dispose que « La demande est faite sans forme.

Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte. »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(…)- d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ; ».

L’article 18-1 du la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat. »

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9. »

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35,37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

14° Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties.

II.-Pour l’information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L’état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l’article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l’avis émis en application du quatrième alinéa de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l’emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d’un tel emprunt est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ;

10° Le rapport prévu au dernier alinéa de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires. »

Monsieur et Madame [M] demandent au syndic de leur envoyer certains documents en lien avec la copropriété.

Le 1er mars 2024, Monsieur et Madame [M] ont adressé un courrier recommandé à Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole, aux fins d’obtenir la communication des pièces suivantes : relevés bancaires 2022 et 2023, grands livres 2022 et 2023, balance fournisseurs 2022 et 2023, position des comptes copropriétaires au 1er mars 2024 et copie de toutes les factures 2022 et 2023 en vue de l’assemblée générale du 20 mars 2024.

Dans le cadre de l’incident, ils demandent la communication des documents suivants :

— Relevés bancaires 2022 ;

— [Localité 6] livre 2022 ;

— Balance fournisseur 2022 ;

— Position des comptes copropriétaires au 1 er mars 2024 ;

— Copie de toutes les factures pour l’année 2022 ;

— Copie de l’attestation d’assurance souscrite pour le bâtiment au nom du Syndicat des Copropriétaires ;

— Justificatif des règlements personnels effectués par Monsieur [R] en 2022 et 2023 pour des factures de la copropriété ;

— Copie des factures d’honoraires du Conseil de la copropriété pour l’année 2022 ;

— Factures d’entretien de l’ascenseur à hauteur de 1.540 € ;

— Justificatif du règlement de la facture de la société PICHON pour un montant de 4.304,65 € ;

— Contrat souscrit avec la société ENSA ;

— Contrat de maintenance du portail de la résidence avec la société ADR.

Monsieur et Madame [M] ne justifient pas avoir sollicité ces documents en vue des assemblées générales dont ils demandent l’annulation totale ou partielle dans les instances n° RG 23/00710, 23/02130, 24/00197, à savoir les assemblée générales des mois de janvier, juin et novembre 2023.

Or, l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 9-1 et 11 du décret du 24 mars 1967 précités, rattachent l’information des copropriétaires et la communication de certains documents concernant la copropriété, à la tenue des assemblées générales au cours desquelles les copropriétaires sont amenés à se prononcer sur les comptes de la copropriété, le cas échéant à peine de nullité de l’assemblée générale.

Par conséquent, les demandeurs ne justifient pas de leur intérêt à solliciter la communication de ces documents.

III – Sur la fin de non-recevoir soulevée par le [Adresse 19] » et par Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole, tirée du défaut de qualité à agir des époux [M] en résolution du contrat de syndic

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que « (…) VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.- Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII. -Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat. »

Il ressort de cet article que le contrat de syndic est signé entre le syndic et l’assemblée générale des copropriétaires.

Monsieur et Madame [M] ont la qualité de copropriétaires mais ne représentent pas le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE NINA ».

Ils sont par conséquent tiers au mandat confié à Monsieur [V] [R] par le [Adresse 17] [Adresse 7] NINA ».

Par conséquent, ils n’ont pas qualité à agir en résolution du contrat de syndic et sont déclarés irrecevables en cette demande.

IV – Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant partiellement à l’incident, Monsieur et Madame [M] sont condamnés à en supporter les dépens.

De plus, il est équitable qu’ils indemnisent le [Adresse 20] » et Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole, à hauteur de 1.000 € au titre de leur frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Juge de la mise en état, statuant après audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

ORDONNE la jonction des instances n° RG 23/00710, 23/02130 et 24/00197,

DIT que la cause sera désormais appelée sous le n°RG unique 23/00710,

DÉBOUTE les époux [M] de leur demande de communication de pièces,

FAIT DROIT à la fin de non-recevoir soulevée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] » et Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole, tirée du défaut de qualité à agir de Monsieur et Madame [M] en résolution du contrat de syndic,

DIT irrecevables Monsieur et Madame [M] en leur demande tendant à voir prononcer la résolution du mandat de syndic de la copropriété « [Adresse 8] » de Monsieur [R],

CONDAMNE Monsieur et Madame [M] à verser au [Adresse 17] [Adresse 8] » et à Monsieur [V] [R], es qualité de syndic bénévole, la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens de l’incident,

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état du 24 novembre 2025 à 9h45 pour les conclusions au fond des demandeurs, attendues avant le 17 novembre 2025 par le RPVA.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge de la mise en état et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Soline JEANSON Amélie COUDRAY