TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01108 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBEZP

N° MINUTE : 25/00649

JUGEMENT

DU 15 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [X] [P] [G] [U], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Monsieur [B] [C], demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [L], demeurant [Adresse 1]

Tous deux comparant en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Georges-André HOARAU

CCC à [B] [C] et [I] [L]

Le

N° RG 25/01108 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBEZP – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 4 avril 2024, Monsieur [G] [U] a donné à bail à Madame [I] [L] et à Monsieur [B] [C] un logement situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 850 euros hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Monsieur [U] a fait signifier le 28 octobre 2024 à Madame [L] et M. [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 2.300 euros hors coût de l’acte dans le délai de deux mois.

Par acte de Commissaire de justice du 3 mars 2025, Monsieur [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer la demande de M. [U] recevable et bien fondée,

en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 4 avril 2024 dès la décision à intervenir aux torts exclusifs des preneurs,

ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard et si besoin est, avec le concours de la force publique,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.813 euros au titre des loyers impayés outre les loyers courants jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

les condamner solidairement à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 910 euros à compter de la décision à intervenir,

les condamner solidairement à la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner solidairement aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 juin 2025, le juge a soulevé l’absence de la saisine du Préfet. L’affaire a été renvoyée au 20 octobre 2025. Les défendeurs étaient présents ou représentés et ont demandé un délai pour pouvoir communiquer leurs pièces contradictoirement, ce qui a été fait pour l’audience du 17 novembre 2025. L’affaire a été retenue. Les défendeurs ont fait valoir qu’ils ont quitté les lieux et restitué les clefs depuis février 2025. Ils exposent un nouveau loyer de 700 euros par mois ; M. [C] dispose d’indemnités journalières d’un montant de 1.500 euros, étant accidenté du travail et sa compagne ne travaille pas. Une note en délibéré leur a été accordée pour pouvoir imprimer les photographies transmises par clef USB.

Le conseil du demandeur s’est expressément référé à ses dernières écritures contradictoirement communiquées avant l’audience. Il en ressort qu’il maintient toutes ses demandes initiales, et sollicite du juge qu’il déboute les défendeurs de leurs moyens et prétentions. Il fait valoir qu’ils ne prouvent pas le caractère indécent du logement, que les locataires ont refusé l’accès à l’entreprise qu’il a diligentée pour effectuer des travaux, de sorte qu’ils sont défaillants à rapporter la preuve de ses manquements à ses obligations contractuelles de bailleur. En tout état de cause, il rappelle qu’une simple restriction de jouissance et des désordres ne suffisent pas à la suspension du paiement des loyers.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

Monsieur [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 novembre 2024 soit avant la délivrance de l’assignation du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, il n’est pas prouvé de la notification de la copie de l’assignation à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée au moins six semaines avant l’audience.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire n’est pas recevable. En revanche, au terme de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs, de sorte que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitées sont inapplicables.

L’action en résiliation judiciaire du contrat de bail est donc recevable mais le commandement de payer et les effets de la clause résolutoire ne peuvent être invoqués.

SUR LA DEMANDE EN RESILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE BAIL

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, les alinéas suivants de l’article 7 de la loi précitée obligent le locataire à :

b) user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

De son côté, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En outre, en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

En vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Il a été jugé que le locataire ne peut suspendre le paiement de son loyer que dans des cas tout à fait exceptionnels : lorsque du fait de la carence du bailleur, il y a, selon une formule fréquemment reprise, « impossibilité totale d’utiliser les lieux loués » (voir notamment (Cass. 3e civ., 31 oct. 1978 : Bull. civ. III, n° 329).

En l’espèce, le demandeur fait valoir que les locataires ont manqué à leurs obligations contractuelles :

en omettant de payer leurs loyers,

en refusant de laisser accès à l’entreprise mandatée pour réaliser des travaux.

De leur côté, les locataires font valoir que leur logement présentait de sérieux problèmes d’humidité et des infiltrations. Ils versent aux débats des photographies datées du 7 septembre 2024 permettant de voir, au moins dans l’une des pièces du logement situé à l’étage, des traces d’infiltrations, des coulures le long d’un mur latéral et des traces d’humidité.

Le bailleur ne conteste pas le fait qu’un dégât des eaux est survenu pendant la période de location le 30 mai 2024, et que l’entreprise SARETEC OCEAN INDIEN a été missionnée le 20 novembre 2024 pour intervenir dans son bien loué. Au terme de ce rapport, le sinistre provient d’un défaut d’étanchéité de la toiture et affecte le salon et l’une des chambres.

En outre, M. [U] verse aux débats :

un e mail du service clientèle de MULTIASSISTANCE qui fait état du refus des locataires de donner accès au logement pour continuer les investigations le 27 décembre 2024,

deux attestations de rejet de chèque pour provision insuffisante, s’agissant de deux chèques de 910 euros émanant les 8 septembre et 6 octobre 2024 des locataires,

un courrier du 6 septembre 2024 des locataires évoquant leurs difficultés financières.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que de manière répétée, les locataires ont effectivement manqué à deux obligations légales : payer leur loyer et laisser accès aux entrepreneurs mandatés pour réaliser des travaux d’entretien et de réparation du logement.

Il est avéré qu’un sinistre a affecté leur jouissance du logement, mais il n’est pas prouvé que ce sinistre rende totalement impossible l’utilisation des lieux loués, seule circonstance qui aurait rendu légitime la suspension unilatérale des loyers.

En conséquence, la demande en résiliation judiciaire sera accueillie. Les locataires affirment avoir quitté les lieux en laissant les clefs dans une boîte aux lettres en février 2025, ce qui n’est pas non plus prouvé. Au contraire, lors de la signification de l’assignation le 3 mars 2025, ils ont reçu en personne la convocation en justice, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre avoir rendu les clefs un mois plus tôt.

SUR L’EXPULSION

Les défendeurs devenant occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [L] et Monsieur [C] de libérer les lieux et de restituer les clés. En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter le demandeur de cette demande.

En conséquence, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Monsieur [U] produit un décompte démontrant que ses locataires restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais injustifiés, la somme de 2.300 euros pour la période allant d’août 2024 à octobre 2024, un décompte étant produit (pièce n°5 du demandeur) ainsi que deux attestations de rejet de chèque. Concernant les loyers suivants et la TEOM, il ne verse strictement aucun élément justificatif (avis d’imposition, décompte locatif clair totalisant les sommes dues et effectivement perçues ou pas).

En conséquence, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.300 euros à Monsieur [U], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En continuant d’occuper sans droit ni titre les lieux depuis la résiliation du bail effective à compter de la présente décision, les locataires causent un préjudice à leur bailleur. En conséquence, ce préjudice sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] et Mme [L], qui succombent, supportera in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable la demande de résiliation et d’expulsion présentée par Monsieur [G] [U] ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 4 avril 2024 entre Monsieur [G] [U] d’un côté et Madame [I] [L] et Monsieur [B] [C] portant sur un logement situé au [Adresse 2] à compter de la présente décision aux torts exclusifs des locataires ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [L] et Monsieur [B] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [L] et Monsieur [B] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [L] et Monsieur [B] [C] à verser à Monsieur [G] [U] la somme de 2.300 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [L] et Monsieur [B] [C] à verser à Monsieur [G] [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE les parties du surplus de leur demandes ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [L] et Monsieur [B] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge