TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00417

N° Portalis DBX4-W-B7J-U24U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Mai 2026

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA VALLEE DU THORE,

C/

[K] [P]

[I] [G] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONTEIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 18 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Vice Président(e) au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté(e) de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE,

Anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI PYRENEES SA [Adresse 4],

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 2] [Adresse 6]

Représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [P],

demeurant [Adresse 7]

Comparant en personne

Madame [I] [G] [U],

demeurant [Adresse 7]

Représentée par Maître Malika CHMANI, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Romane MORENO, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 08 avril 2021, à effet du 8 avril 2021, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8]B à [Localité 3], pour un loyer de 422,64 euros, outre une provision mensuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier le 27 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 06 octobre 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé à l’audience du 10 février 2026 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

— ordonner en conséquence leur expulsion, ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 à L 412-8 du Code des procédures civiles d’exécution et des articles R411-1 et R411-2, R412-1 à R 412-4, R 432-1 et R 433-1 à R 433-7 du même code,

— les condamner solidairement à lui payer :

*la somme de 5352,19 euros représentant le montant des loyers et charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil,

*à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

*la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,et en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle indique que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, justifiant les demandes de résiliation de plein droit et d’expulsion.

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.795,97 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Elle indique que le paiement des loyers n’a pas repris et que cette procédure intervient après plusieurs échéanciers non respectés, ainsi qu’un accompagnement à la recherche d’un logement non concluant en raison de l’absence totale d’adhésion des défendeurs.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA 3F OCCITANIE .

En défense, Monsieur [K] [P], qui comparaît en personne, ne souhaite pas se maintenir dans les lieux, mais demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement les plus larges pour apurer la dette locative. Il expose percevoir des revenus mensuels à hauteur de 1800 €, ainsi qu’il fait face à toutes les factures du foyer.

De son côté, Madame [I] [G] [U], représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

A titre principal,

la débouter de toutes ses demandes et dire qu’il n’y a lieu de la condamner solidairement au titre de l’équité,A titre subsidiaire,

lui octroyer les plus larges délais de paiement en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, pour s’acquitter dans la limite de trois années, de toutes sommes qui seraient justifiées et dues au titre des loyers et charges impayées, proposant de payer 100 € par mois pour s’acquitter de sa dette locative,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de trois ans,statuer que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si elle se libère selon les modalités fixées,A titre infiniment subsidiaire,

lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux, à savoir trois ans, en application des articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution,statuer ce que de droit sur les dépens, étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Au soutien de ses demandes, elle expose avoir perdu son emploi en décembre 2022 et percevoir des allocations à hauteur 347,65 € par mois, ainsi que les allocations de solidarité spécifique de 644 €. Elle expose avoir deux enfants de deux et six ans à charge, ce qui l’empêche de travailler, à la différence de Monsieur [K] [P] qui perçoit des revenus d’environ 2000 € par mois et qui a cessé toute participation au loyer depuis 2021.

Au soutien de sa demande subsidiaire, elle expose, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, s’acquitter de sa part du loyer, en plus de plusieurs virements entre le 6 octobre 2025 et le 5 janvier 2026 auprès du bailleur.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire, elle expose percevoir des allocations à hauteur de 991,65 € par mois et avoir deux enfants en bas âge à charge, ce qui lui sera très difficile de retrouver un logement.

Il est renvoyé aux conclusions de Madame [I] [G] [U], et à la note d’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 07 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 27 mars 2025, pour la somme en principal de 4.057,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Cependant Madame [I] [G] [U] sollicite des délais de paiement en vue de se maintenir dans les lieux et conserver le bénéfice du contrat.

Or, il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] n’ont pas réglé le loyer depuis le mois de septembre 2025, le seul versement ayant eu lieu depuis est à hauteur de 82 euros enregistré le 2 janvier 2026.

Les conditions – d’application stricte – pour permettre au juge d’accorder des délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire n’étant pas réunies, notamment par l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut être fait droit à la demande de Madame [I] [G] [U] à ce titre.

Par conséquent, la demande de suspension de l’effet de la clause de résiliation de plein droit doit être rejetée et il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il convient de fixer à compter de la résiliation du bail, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Il est rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est prévu aux articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il est produit par la SA 3F OCCITANIE le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.795,97 euros à la date du 03 février 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doivent être condamnés au paiement de la somme de 5.795,97 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 653,79 euros à compter de cette date.

La solidarité étant en outre convenue au contrat (article 13), il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Il est observé que, contrairement à ce que prétend la défenderesse, le bail stipule que les locataires « seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires », peu importe donc la répartition, ou l’absence de répartition, entre eux dans le paiement du loyer, ceci étant inopposable au propriétaire.

Sur la demande de délais de paiement:

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [K] [P] sollicite l’octroi des délais de paiement les plus larges en se référant à cet article et en mettant en avant ses revenus à hauteur de 1.800 euros par mois. Toutefois, il ne produit aucun élément quant à sa situation patrimoniale, financière et familiale qui pourrait faire prospérer une telle demande compte tenu du montant de la dette.

Dès lors, en l’absence de justificatif, la demande de Monsieur [K] [P] sera rejetée.

Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [I] [G] [U] ne démontre pas s’être mobilisée pour apurer sa dette, et notamment par le biais d’un retour à l’emploi puisque celle-ci communique des factures de crèche justifiant qu’elle est en capacité de faire garder son enfant cadet, l’ainé étant en âge d’être scolarisé, à l’exception récemment d’un entretien d’accompagnement France Travail en date du 9 février 2026, soit la veille de l’audience.

De même que le loyer n’est pas payé depuis plusieurs mois, alors que plusieurs échéanciers ont déjà été mis en place en vain et un accompagnement à la recherche d’un logement n’a pas été concluant, les défendeurs attendant passivement l’avancement de la procédure.

Il est également relevé, qu’un délai de deux mois est laissé à la personne faisant l’objet d’une expulsion, pour quitter les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, de sorte qu’un délai de droit est déjà laissé. Or, compte tenu de la date de la présente décision, le terme du commandement d’avoir à quitter les lieux conduira à la période de vacances estivales, ce qui n’aura pas de conséquence sur la scolarisation – ou crèche – des enfants.

En conséquence, la demande de Madame [I] [G] [U] de ce chef sera rejetée.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] supporteront in solidum une indemnité de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 27 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 avril 2021 et liant la SA 3F OCCITANIE à Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8]B à [Localité 3];

REJETONS la demande de suspension des effets de cette clause ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de Madame [I] [G] [U] de bénéficier d’un délai pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (653,79 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 5.795,97 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 03 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [K] [P] portant sur des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [P] et Madame [I] [G] [U] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE