TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 30 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00029 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JJRD

N° MINUTE : 2025/68

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° D 399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEUR

Monsieur [I] [U] [E]

né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 12], demeurant [Adresse 16]

non comparant

PARTIE SAISIE

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 24 juin 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 23 Septembre 2025, délibéré prorogé au 30 septembre 2025.

Par jugement réputé contradictoire prononcé le 08 novembre 2021, le Tribunal judiciaire d’Evry a, notamment, condamné M. [I], [U] [E], né le [Date naissance 1] 1984 à L’Aigle (Orne) à payer à la société la S.C. F.A.C.V. (Société coopérative à forme anonyme à capital variable) Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou (désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou), outre la somme de deux cents euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, la somme de 7 744,83 euros au titre du contrat de crédit immobilier du 20/06/2011 avec intérêts au taux annuel de 4,04 % sur la somme de 7,103,79 à compter de la déchéance du terme du 09/02/2021, réduit l’indemnité sollicitée par la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou au titre de la clause pénale à cinq euros.

Le 06 janvier 2022, le greffe de la Cour d’appel de [Localité 14] a délivré un certificat de non appel de cette décision signifiée le 06 décembre précédent 2021.

Auparavant, en exécution d’un acte authentique reçu le 24 août 2015 par Maître Me [M] [B], notaire associé à [Localité 17] (37) et publié le 04 septembre suivant par lequel il lui consentait un prêt immobilier d’un montant de cent soixante et onze mille cinq cent trente cinq (171 535) euros, remboursable au taux de 1,86 % soit un teg annuel de 2,45 % en 264 échéances mensuelles constantes dont 263 de 792,23 euros et une de 792,64 euros à compter du 05 septembre 2015, le même créancier avait diligenté une saisie sur les biens ou droits dépendant d’un ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à [Localité 17] ([Localité 10]-et-[Localité 13]), cadastrés section BZ n° [Cadastre 7] d’une contenance totale de 0 ha 03 a 01 ca, et portant sur les lots de copropriété n° 1, 11, 4, 8, 12, 13 et 14. Par jugement réputé contradictoire en date du 28 juin 2022, le Juge de l’exécution avait fixé la créance à 183 123,55 euros en principal, intérêts, frais arrêtée au 21 mai 202, autorisé la poursuite de la procédure de vente forcée de ces biens sur mise à prix de 42 000 euros, fixé l’audience d’adjudication au 11 octobre 2022, porté les dépens en frais de vente soumis à taxe.

En exécution de ces deux jugements et suivant acte extra judiciaire délivré le 28 mars 2024 par Maître [X] [P], huissier associé de la Selarl HJ [Localité 8], commissaires de Justice associés à [Localité 8] (Essonne), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a fait diligenter une saisie immobilière après avoir inscrit une hypothèque judiciaire sur les droits ou biens appartenant à M. [I], [U] [E] et dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 18], cadastré section DW n° [Cadastre 6] pour une contenance de 00 ha 03 a 27 ca en l’occurrence :

“ dans le lot de copropriété QUINZE (lot n° 151 : au rez-de-chaussée, emplacement C, un PARKING portant le n° 2 au plan,

Et les 4/1 .000èmes des parties communes générales.

Et les 126/1 .000èmes des parties communes spéciales à l’emplacement C”

et ce, afin de recouvrer la somme globale de soixante et un mille sept cent huit euros et vingt neuf centimes (6l.708,29 €) arrêtée au 22 septembre 2023.

Ce commandement a été publié le 21 mai 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 17] 1 sous les références suivantes : volume 2024 S n° 27.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 09 juillet 2024 et placée le 12 juillet 2024 aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“.(…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 3ll-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. (…) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 90 000 euros,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la S.A.S. OFFICE ALLIANCE, titulaire d’un office d’huissier de justice à [Localité 17], avec le concours de la force publique si nécessaire ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Mentionnant une mise à prix de trois mille cinq cents (3 500) euros, le cahier des conditions de vente a été déposé le 12 juillet 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, la Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou a maintenu ses demandes tendant à être autorisée à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

Sur l’assignation délivrée avec procès verbal de recherches infructueuses, M. [I], [U] [E], qui n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 08 octobre 2024, cette juridiction a, notamment, :

. prononcé un sursis à statuer sur l’intégralité des demandes,

. ordonné une réouverture des débats à l’audience du mardi 26 novembre 2024 à 11 heures et dit que la présente décision valait convocation des parties,

. invité la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à présenter ses observations sur la possibilité de diligenter une saisie immobilière en exécution d’un jugement d’orientation et l’éventuel cantonnement de sa créance,

. réservé les dépens.

Suivant conclusions transmises par voie électronique puis signifiées les 06 et 12 juin 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou demande au Juge de l’exécution :

“Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2 et L 311-6 et des articles R 322-15 à R 322- 29 du Code des Procédures Civiles d’Exécution (de) :

. (la) recevoir (…) en ses demandes, les dire bien fondées,

. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

.(…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts ;

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble sis commune de [Localité 17] ([Localité 10] et [Localité 13]) – [Adresse 4] cadastré section DW n° [Cadastre 6] pour

une contenance de 03 a 27 ca, et consistant dans le lot de copropriété n° 15;

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 3.500 €,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS OFFICE ALLIANCE, commissaires de justice à [Localité 17], et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure ;

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

A l’audience du 24 juin 2025 où après une série de renvois, l’affaire a été examinée, la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou a reconduit ses demandes et moyens.

M. [I], [U] [E] qui n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Attendu qu’en application de l’article R 321-3, 2° et 3° du même code, le commandement aux fins de saisie immobilière doit indiquer la date et la nature du titre exécutoire en vertu duquel il est délivré et comporter le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ; que comme le rappelle le dernier alinéa de ce texte, ces mentions sont prescrites à peine de nullité mais toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3-1° et 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires, les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise non seulement un jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Evry le 08 novembre 2021 mais également un jugement rendu le 28 novembre 2022 par le Juge de l’exécution de céans autorisant la vente forcée d’un autre immeuble appartenant à M. [I] [E] ;

Attendu toutefois que le créancier soutient que le titre fondant la voie d’exécution serait non pas le jugement d’orientation mais l’acte authentique reçu le 24 août 2015;

Attendu qu’en l’espèce, si le commandement mentionne que le commissaire de justice fait commandement au débiteur de payer dans un délai de huit jours les sommes suivantes (…) “en vertu d’un jugement du Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières près le Tribunal judiciaire de Tours du 28 juin 2022, conformément à l’acte authentique reçu (…) 2 538,97 euros”, il vise expressément le jugement d’orientation comme fondement de la poursuite et non pas l’acte authentique lequel constitue un titre exécutoire autonome mais n’a pas été mobilisé en l’espèce : “Fait commandement à (…) Agissant en vertu de(…) 2. un jugement rendu par le Juge de l’exécution , chargé des Saisies immobilières près le Tribunal judiciaire de Tours le 28 juin 2022, signifié à Monsieur [I] [E] selon exploit de la Selarl HJ [Localité 8], commissaires de justice à Corbeil-Essonnes (Essonne), le 11 juillet 2022, aujourd’hui définitif suivant certificat de non appel délivré par la Cour d’appel d’Orléans le 8 août 2022(…)”; qu’en tant que de besoin, le cahier des conditions de vente le confirme (page 7) qui ne reprend aucune allusion à l’acte authentique mais vise les deux jugements ; que décision judiciaire revêtue de l’autorité de la chose jugée, le jugement rendu par le Juge de l’exécution peut donc d’autant moins être qualifiée comme le fait le créancier de “transparente” et qu’il ne se confond pas avec l’acte authentique qui fondait la saisie initiale qu’il réglait ;

Attendu qu’en droit et comme énoncé par le deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 17 mai 2023 (n° 21-17.853, publié) “il résulte des articles L. 111-2, L. 111-3, 1°, L. 311-2, R. 121-1, R. 322-15, alinéa 1er, et R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution que le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution statuant, à l’occasion de la procédure de saisie immobilière, n’a pas pour objet de constater une créance liquide et exigible, mais de vérifier que le créancier est muni d’un titre exécutoire présentant ces caractéristiques, de statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, et de mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant. Par conséquent, il ne constitue pas un titre exécutoire au sens de l’article L. 111-4 du même code” ; qu’elle approuve une cour d’appel d’avoir relevé que, “contrairement à ce que soutient la banque, le jugement d’orientation (…) ne peut se substituer au titre exécutoire initial afin de servir de fondement au recouvrement d’une créance ou constituer lui-même un titre exécutoire” ; que la solution ainsi posée revêt bien une portée générale et qu’il s’en déduit sans ambiguïté que le jugement d’orientation rendu le 28 juin 2022 ne vaut pas titre exécutoire et qu’il ne peut donc fonder la saisie immobilière diligentée par la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou ; que cette dernière ne peut poursuivre l’exécution forcée de cette décision mais uniquement celle du jugement rendu le 08 novembre 2021 par le Tribunal judiciaire d’Evry qui constitue bien un titre exécutoire ; que même si à sa lecture, il s’avère que cette décision a été rendue sans examen du caractère abusif de la clause autorisant le créancier à prononcer la déchéance du terme, en l’absence de contestation (Cass, Civ 2e Chambre., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-14.540 publié), le Juge de l’exécution n’est pas tenu de relever d’office la question de son caractère éventuellement abusif ; qu’il s’en suit que la saisie a été valablement engagée en exécution de ce titre et que la créance doit être cantonnée aux forces de ce jugement ;

Que dans cette limite, le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours au débiteur et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Sur la demande de poursuite de la procédure de vente forcée

Attendu qu’en l’absence de contestations ou de demandes incidentes, il convient d’ordonner la poursuite de la procédure selon les modalités détaillées ci-après au dispositif de la présente décision ;

Attendu qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de la somme de neuf mille cent soixante neuf euros et trente deux centimes (9 169,32 €) arrêtée au 22 septembre 2023 ;

Sur la demande en taxation des frais de vente

Attendu qu’en l’espèce, les dispositions de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution n’étant pas applicable, cette demande qui apparaît prématurée, sera rejetée car comme le prévoit l’article R 322-42 du même code, les frais de poursuite sont taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

Sur les demandes relatives aux dépens

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le commandement délivré le 28 mars 2024 et publié le 21 mai 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 17] 1 sous la référence : volume 2024 S n° 27,

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Vu le jugement en date du 08 octobre 2024,

— Dit que le jugement rendu le 28 novembre 2022 par le Juge de l’exécution de céans autorisant la vente forcée d’un autre immeuble appartenant à M. [I] [E] ne constitue pas un titre exécutoire et qu’il ne peut fonder la saisie diligentée par la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou et cantonne la créance aux forces du jugement réputé contradictoire rendu le 08 novembre 2021par le Tribunal judiciaire d’Evry,

— DIT que dans cette limite, les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée les droits ou biens appartenant à M. [I], [U] [E] et dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 18], cadastré section DW n° [Cadastre 6] pour une contenance de 00 ha 03 a 27 ca en l’occurrence : “ dans le lot de copropriété QUINZE (lot n° 151 : au rez-de-chaussée, emplacement C, un PARKING portant le n° 2 au plan, les 4/1 .000èmes des parties communes générales et les 126/1 .000èmes des parties communes spéciales à l’emplacement C” ;

— DIT que le montant retenu pour la créance de la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du Poitou à l’égard de condamné M. [I], [U] [E], né le [Date naissance 1] 1984 à [Localité 11] (Orne) s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de neuf mille cent soixante neuf euros et trente deux centimes (9 169,32 €) arrêtée au 22 septembre 2023 ;

— RAPPELLE que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ORDONNE la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi ;

— FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du mardi 13 janvier 2026 à 14 heures 30.

— RAPPELLE que le montant de la mise à prix est fixé, selon le cahier des conditions de vente à trois mille cinq cents (3 500) euros et qu’à défaut d’enchère lors de l’audience d’adjudication, le créancier poursuivant ne pourra être déclaré adjudicataire du bien que pour la mise à prix initiale ;

— DÉSIGNE la S.A.S. OFFICE ALLIANCE, commissaire de justice à [Localité 17], pour assurer deux visites des biens objets de la présente procédure avec l’assistance, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la [Localité 9] Publique et dit que la présente décision vaut autorisation pour le commissaire de justice de pénétrer dans les lieux ;

— DIT que les occupants des biens saisis devront être informés au moins trois jours à l’avance, des dates et heures des visites ;

— DIT que les frais de poursuite seront taxés à l’audience de vente forcée et publiquement annoncés avant l’ouverture des enchères ;

— DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe;

Jugement prononcé le 30 Septembre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET