TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01324 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHY5

Nac :5AB

Minute:

Jugement du :

05 décembre 2025

OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT

c/

Monsieur [V] [X]

Association UDAF DE L'[Localité 8], représentée par M. [A]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Chloé RICARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Alexandre DIRINGER, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Isabelle GAFFURI, avocat au barreau D’AUBE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/2043 du 30/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Association UDAF DE L'[Localité 8], représentée par M. [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Isabelle GAFFURI, avocat au barreau d’AUBE, Mme [D] [L] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 05 février 2021, l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à M. [V] [X] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 202,82 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, l’OPH TROYES [Localité 8] HABITAT a fait assigner M. [V] [X] et l’UDAF DE L'[Localité 8] en qualité de curateur, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 03 octobre 2025,à laquelle l’OPH TROYES [Localité 8] HABITAT – représenté par son conseil – demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [V] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les 24 heures du jugement à intervenir avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [V] [X] au paiement d’une somme actualisée de 275,55 € ; condamner M. [V] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours à compter du jugement et jusqu’à libération des lieux ; condamner M. [V] [X] à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [V] [X] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT se prévaut des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1224, 1227, 1228, 1728, 1729 et 1741 du code civil et fait valoir que le locataire n’use pas paisiblement des lieux loués perturbant son voisinage par des bruits, de la musique trop forte, des alcoolisations et consommations de stupéfiants, des menaces de morts, des violences, des dégradations des parties communes ainsi que des squats dans les parties communes accompagné de personnes marginalisées.

L’office public d’habitat soutient que cette situation d’insécurité pour le voisinage a persisté pendant plusieurs années et ce malgré plusieurs rappels à l’ordre par courriers et tentatives de médiation constituant un manquement suffisamment grave et caractérisé aux obligations du bail.

Enfin, le demandeur indique que M. [V] [X] demeure redevable de loyers et charges impayés.

M. [V] [X] – assisté de l’UDAF DE L'[Localité 8] en qualité de curateur et représenté par son conseil – s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal de :

lui accorder un délai de six mois afin de pouvoir se reloger ; rejeter la demande en paiement des loyers et charges impayés de l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT ; dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ; débouter l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il ne conteste pas les troubles qui lui sont reprochés. Il expose être schizophrène et bénéficier d’une mesure de protection. Il explique avoir perdu ses documents d’identité rendant les démarches administratives difficiles. Il indique avoir effectué des demandes de logement auprès d’organismes sociaux le 3 octobre 2024 et pour lesquelles il est encore en attente de réponse. Il sollicite ainsi un délai d’au moins 6 mois pour quitter les lieux.

M. [V] [X] conteste également le montant des loyers et charges impayés soutenant que son curateur veille au paiement régulier de ses charges et que son loyer a été dûment payé.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025.

Par note en délibéré autorisée reçue le 07 octobre 2025, M. [V] [X] verse au débat un justificatif de paiement de son loyer du mois de septembre.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et stipulé à l’article 6 du bail signé entre les parties oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article premier du règlement des locations octroyées par l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT stipule que « le preneur doit jouir des lieux raisonnablement, ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité des voisins par des bruits, tapages, querelles, par des travaux bruyants, malpropres, causant de mauvaises odeurs ».

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT verse au débat des mises en demeure et une fiche liaison adressée à l’association AURORE datant des années 2010 à 2019, soit antérieurement à la conclusion du bail litigieux de sorte que ces éléments ne peuvent être pris en compte aux fins de qualifier les manquements au présent bail.

L’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT verse également :

une mise en demeure adressée au défendeur sans preuve d’envoi ; une attestation de M. [W] [P] en date du 11 mars 2025, nommant M. [V] [X] comme responsable de bruits répétitifs et de l’hébergement de « squatteurs » qui abusent de sa confiance pour le voler. Il indique également que le défendeur sonnerait et frapperait à sa porte toute la journée. une attestation de M. [E] [H] en date du 11 mars 2025, soutenant que M. [V] [X] coincerait des cailloux dans la porte de l’immeuble laissant libre accès aux parties communes et qu’il parlerait « fort sans aucune retenue » avec diverses personnes. une attestation de M. [R] [M] [S] en date du 18 mars 2025 exposant que M. [V] [X] a cassé la pognée de la porte d’entrée de l’immeuble à plusieurs reprises, a cassé la vitre de cette porte, que ses amis ont déféqué devant une porte de cave et ont uriné dans la cage d’escalier, qu’il serait responsable des odeurs de cannabis et de tabac dans les parties communes et causerait des éclats de voix ainsi que des bagarres régulièrement tout en état alcoolisé. M. [R] [M] [S] précise avoir dû appelé à plusieurs reprises les forces de l’ordre pour des menaces de mort que le défendeur aurait proféré à son encontre. un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 20 mars 2025 aux termes duquel M. [R] [M] [S] porte plainte à l’encontre de M. [V] [X] pour des insultes que celui-ci aurait proféré envers une religion et pour les menaces de mort qu’il aurait proféré à son encontre.un procès-verbal de dépôt de plainte en date du 24 mars 2025 aux termes duquel M. [W] [P] a porté plainte à l’encontre de M. [V] [X] pour menaces de mort et harcèlement. une attestation de Mme [Y] [I] en date du 05 avril 2025 soutenant que M. [V] [X] est responsable de bruit.

Ces éléments, tous concordants et identifiant de manière précise M. [V] [X], permettent d’établir que plusieurs de ses voisins se plaignent de bruits, de dégradations commises par lui ou ses fréquentations et surtout se plaignent de menaces de mort et d’insultes ainsi que de harcèlement.

Ces désordres sont d’une suffisante gravité pour qualifier le manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux loués.

De plus, même s’il indique que la situation se serait apaisée, M. [V] [X] ne conteste aucunement les désordres qui lui sont imputés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est donc suffisamment caractérisée pour justifier la résolution du bail. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée à la date du 05 décembre 2025.

M. [V] [X] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [V] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [V] [X].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [V] [X] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [V] [X] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LE DELAI POUR QUITTER LES LIEUX :

L’article L412-1 du code des procédure civiles d’exécution prévoit que "Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.".

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que "Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte."

L’article L412-4 du même code précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

Enfin, l’article L412-6 du même code prévoit qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT sollicite l’expulsion du défendeur dans les 24heures du jugement à intervenir. Cependant, il ne motive pas cette demande ne faisant valoir aucune mauvaise foi de sorte que sa demande sera rejetée.

M. [V] [X] sollicite reconventionnellement un délai de six mois pour quitter les lieux indiquant avoir perdu ses documents d’identité entravant ses démarches administratives et expliquant avoir effectué des demandes de logement social dont le traitement est toujours en cours.

Il verse au débat une main courante en date du 05 août 2025 aux termes de laquelle il indique avoir perdu ses documents d’identité ainsi qu’une attestation en date du 22 août 205 certifiant le dépôt d’une demande de passeport. Le défendeur verse également la copie du renouvellement d’une demande de logement social en date du 25 septembre 2025 et des justificatifs de ses ressources.

M. [V] [X] justifie effectivement d’une situation administrative entravée par la perte de ses documents d’identités ainsi que d’une demande de logement en cours. Cependant, au regard de la date du présent jugement il bénéficiera de la trêve hivernale pour achever ses demandes de logement et de papier d’identité, lui accordant un sursis à expulsion jusqu’au 31 mars 2026.

La demande de délais de M. [V] [X] sera donc rejetée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT que la dette locative s’élève à la somme 275,55 €, correspondant à l’échéance du loyer et des charges du mois de septembre 2025.

M. [V] [X] verse au débat un justificatif de virement établi par l’UDAF DE L'[Localité 8] en date du 07 octobre 2025, démontrant le paiement de l’échéance du mois de septembre le 29 septembre 2025 pour un montant de 275,55 €.

Dès lors, la demande en paiement des loyers et charges impayés de l’OHP [Localité 9] [Localité 8] HABITAT sera rejetée

Toutefois, le bail étant résilié au 05 décembre 2025, il convient de condamner M. [V] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 05 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de condamner M. [V] [X] à verser à l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 05 février 2021entre l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT et M. [V] [X] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 05 décembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT de ses demandes de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE M. [V] [X] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [X] à verser à l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 05 décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT de sa demande en paiement des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE M. [V] [X] à verser à l’OPH [Localité 9] [Localité 8] HABITAT une somme de 200,00 € (DEUX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,