TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

06 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/05604 – N° Portalis DB22-W-B7H-RT3Y

Code NAC : 50D

DEMANDEURS :

Madame [C] [J] épouse [D]

née le 07 Septembre 1981 à [Localité 6]

Monsieur [P] [D]

né le 27 Mai 1974 à [Localité 11]

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par Maître Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

Madame [G] [O] [H] [V]

née le 26 Mars 1964 à [Localité 5] (SÉNÉGAL)

[Adresse 1]

représentée par Maître François GERBER de la SELARL CABINET GERBER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Anne-lise ROY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 13 Octobre 2023 reçu au greffe le 13 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Septembre 2025, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025.

Copie exécutoire à Maître Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, vestiaire 38

Copie certifiée conforme à l’original à M^e Anne-lise ROY, vestiaire 383

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame RICHARD, Vice-président

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCÉDURE

Le 3 septembre 2008 Madame [G] [V] a fait l’acquisition pour la somme de 275 000 € d’une propriété en centre-ville de [Localité 8], [Adresse 3], qu’elle a revendue aux époux [D] le 22 mai 2015 au prix de 470.000€.

Par assignation du 17 juillet 2017, Monsieur [P] [D] et son épouse Madame [C] [J] ont saisi le présent tribunal et par ordonnance en date 18 octobre 2018 le juge de la mise en état a désigné un expert judiciaire et radié l’affaire inscrite à la 2ème chambre civile sous le numéro 17-5053.

Suite au dépôt de son rapport par Monsieur [U] le 25 janvier 2022, le dossier a été réinscrit au rôle sous le nouveau RG 23-5604 puis transféré à la 4ème chambre civile.

Dans leurs dernières écritures échangées le 3 octobre 2024 les époux [D] demandent de

— les dire recevables en leur instance, vu les articles 31, 46, 56, 648, 752 et 768 du Code de procédure civile, L. 211-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

— juger qu’ils citent, énumèrent leur production au cours des présentes, en dressent la suite le bordereau, vu l’article 132 du code de procédure civile,

— les dire bien fondés en leurs action et prétentions, au visa des articles 1792, 1604 et 1137 du Code civil

— juger que Madame [V] engage sa responsabilité en sa qualité de constructeur non réalisateur,

— condamner Madame [V] au paiement d’une somme de 156 425,35 € TTC au titre du préjudice matériel

— juger que Madame [V] doit la garantie des vices cachés de sa cheminée nonobstant la clause d’exclusion de garantie contenue au contrat, vu l’article 1641 du Code civil

— la condamner au paiement de la somme de 9.679,63€ à ce titre

— la condamner au paiement d’une somme de 10.000€ en réparation de leurs préjudices sur le fondement de l’article 1104, en tout cas 1240 du Code civil

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, sur l’article 32-1 du Code de procédure civile

— la condamner au paiement des dépens de l’instance et d’une somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel,

— rejeter toute contestation.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2024, Mme [G] [V] se fonde sur les articles 1792, 1604, 1137 et 1240 du Code civil, 32-1 et 122 du code de procédure civile pour :

— déclarer la demande irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir

— débouter Mr et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes

— les condamner à lui verser la somme de 16.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

— les condamner à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner en tous les dépens de l’instance, dont se fonde le paiement des frais d’expertise et des frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2024 et les débats à l’audience collégiale du 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

Il convient de rappeler que les demandes qui tendent simplement à voir 'dire et juger’ ou 'constater’ ne constituent pas des demandes en justice visant à ce que soit tranché un point litigieux, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif de la présente décision.

— sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

— Mme [V] soutient que les époux [D] ont perdu leur qualité pour agir en ayant fait diminuer le prix de vente eu égard à l’état de l’immeuble et en ayant solennellement renoncé à leurs droits dans la promesse de vente qui indiquait la réalisation de travaux sans assurance dommages ouvrage, ce dont les acquéreurs s’engageaient à faire leur affaire sans recours à son encontre. Elle soutient que l’acte de vente comporte également une clause par laquelle l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance sans recours notamment pour le mauvais état des constructions et pour les travaux effectués au cours de l’année 2008.

Elle ajoute que ce double consentement est compensé par la baisse du prix de vente à proportion des désordres constatés et des travaux de reprise anticipée puisque le mandat de vente fixait le prix à 565 000 € frais d’agence inclus et qu’après négociation le prix a été baissé à 470 000 € plus 10 000 € de frais d’agence. Elle les qualifie de concessions réciproques à cet accord.

Sur les conséquences des travaux et au visa de l’article 1792 du Code civil, elle considère qu’avec l’agence immobilière et le notaire elle a annoncé clairement la problématique des travaux qui sont détaillés dans l’acte de vente, notamment le mauvais état et elle ajoute que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises et ont constaté les désordres notamment les traces d’humidité dans la cave et le rez-de-chaussée.

Elle insiste sur la clause spécifique de renonciation prévue à la page 9 de l’acte authentique, motivée par la réduction considérable du prix en raison de l’état de l’immeuble objectivement médiocre, apparent, connu et reconnu et de l’absence de recours possible en l’absence de garantie assurancielle. Elle conteste qu’il s’agisse d’une formule type et ajoute que le paragraphe sur l’état du bien comporte deux lignes en caractères gras pour bien attirer l’attention des acquéreurs.

S’agissant des diagnostics techniques et de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code civil, la défenderesse soutient que l’attention des acquéreurs a été également attirée sur la portée de leur renoncement aux pages 11, 12 et 13 de l’acte de vente, qui a repris chacun des diagnostics également annexés et inséré la formule selon laquelle les acquéreurs renonçaient à tout recours à son encontre.

Elle se prévaut encore de la clause de renonciation relative à l’absence d’assurance dommages ouvrage pour la réalisation des travaux de 2008.

Elle se fonde exclusivement sur l’article 122 du code de procédure civile.

— M. Et Mme [D] demandent d’être déclarés recevables au visa des articles 31, 46, 56, 648,752 et 768 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que depuis le 11 décembre 2019, les fins de non-recevoir sont de la compétence exclusive du Juge de la mise en état, selon l’article 789 du Code de procédure civile applicable aux instances en cours. Ils en déduisent que Madame [V] est irrecevable à présenter une fin de non-recevoir devant le Tribunal.

Ils distinguent mal comment la renonciation d’invoquer certains fondements lors de la rédaction de l’acte de vente les priverait ou de l’avantage que procurerait la reconnaissance par le Juge du bien-fondé de leur action, ou de leur qualité à agir.

Toute clause restrictive devant classiquement être interprétée restrictivement, elle doit dès lors s’entendre comme étant limitée strictement aux conséquences de ladite garantie. Or, l’article 1792- 5 du Code civil répute non écrites toutes clauses visant à exclure ou limiter la responsabilité décennale.

Ils répliquent que si le notaire a consacré dans l’acte authentique de vente un paragraphe aux travaux réalisés par le vendeur, on ne peut en déduire qu’eux-mêmes avaient connaissance des désordres.

Ceux-ci ne sauraient se déduire de la réduction du prix de cession, comme de l’état de l’immeuble « objectivement médiocre ». Le soit-disant débat évoqué par madame [V] autour de la problématique d’assurance décennale ainsi que de l’existence des désordres n’est étayé par aucune pièce.

Au sujet du renoncement à la garantie des vices cachés et des diagnostics, les acquéreurs répondent que le diagnostic ne saurait valoir préemption de connaissances de l’ensemble des vices cachés mais seulement de ceux expressément relevés par les diagnostics qui sont sans lien avec les désordres visés dans la présente procédure.

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Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond pour défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité.

C’est à celui qui invoque cette fin de non-recevoir de démontrer que le demandeur n’a pas qualité à agir.

L’assignation ayant été délivrée le 17 juillet 2017, le régime procédural applicable est celui en vigueur au jour de l’introduction de l’instance. Il s’ensuit que le tribunal, et non le juge de la mise en état, est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, en application de l’ancien article 771 du code de procédure civile.

Dans la mesure où les demandeurs sont les acquéreurs du bien et qu’ils agissent sur des fondements liés au contrat de vente, ils seront réputés avoir qualité à agir. L’examen du contenu des clauses du contrat sera fait lors de l’analyse du fondement juridique applicable.

— sur la fin de non-recevoir liée au défaut d’intérêt à agir

— Mme [V] soutient que les demandeurs n’ont pas d’intérêt en raison de la réduction considérable du prix pour un immeuble de 220 m².

— Les époux [D] invoquent les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile.

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Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que les demandeurs sont les acquéreurs et actuels propriétaires du bien ayant appartenu à Madame [V], ils ont un intérêt à agir relativement à des désordres.

Le bien-fondé de leur action sera examiné ci-dessous.

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action fondée sur la garantie des vices cachés

— Dans le dispositif de ses écritures, Mme [V] demande uniquement de déclarer que la demande est irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir au visa de l’article 122 du code de procédure civile. Dans le corps de celles-ci elle demande au tribunal de statuer ce que de droit sur les exceptions : elle considère qu’au vu de l’acte de propriété et de l’assignation l’exception relative à la prescription de 2 ans de la garantie des vices cachés est indiscutable.

— Les époux [D] répondent à l’argument de l’irrecevabilité pour prescription de la garantie des vices cachés portant sur la cheminée, que le délai de 2 ans a commencé à courir en novembre 2015 lors de la visite du prestataire et non pas lors de l’acte de vente.

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Aux termes de l’article 1648 du Code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Si la vente a été définitivement signée le 22 mai 2015, il n’est pas contesté que le vice allégué porte sur l’impossibilité d’utiliser la cheminée en l’absence d’exutoire en toiture. À ce sujet la venderesse indique avoir très peu fait fonctionner cette cheminée et elle ne précise pas si elle s’était ou non rendue compte de ce désordre.

Le professionnel, l’entreprise Malice, atteste le 23 novembre 2016 qu’il est venu faire le ramonage de la cheminée de la maison et s’est aperçu qu’elle avait été refaite et n’avait pas fonctionné depuis, il ne précise pas de quand date sa prestation.

Le 21 décembre 2015 les acquéreurs ont fait déposer la hotte, le fond de cheminé, l’avaloir et son raccordement pour fournir et installer un foyer fermé par la société L’Art du feu qui atteste avoir constaté « que celle-ci était non conforme, l’avaloir n’était pas raccordé directement au conduit de 20 × 20 et les fumées venaient lécher directement le plafond. Ce foyer était trop grand et trop ouvert pour un conduit de 20 par 20 ».

C’est donc au plus tard le 21 décembre 2015 qu’un professionnel a pu constater le défaut interne à la cheminée et il n’est pas allégué ni démontré que ce vice était apparent.

C’est donc cette date qui servira de point de départ du délai biennal de forclusion de sorte que l’action initiée le 17 juillet 2017 l’a été dans le délai légal et est recevable.

— sur la garantie décennale

— M. Et Mme [D] réclament à leur vendeuse la somme de 156 425,35 € TTC au titre du préjudice matériel correspondant aux devis visant à remettre en conformité la toiture, y compris la partie en zinc, à réaliser les travaux consécutifs aux infiltrations, le ravalement, le traitement du bois et la reprise de la cheminée.

S’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, ils font état de défauts d’étanchéité de la toiture et du système global de ventilation, de la non-conformité du bâti dans la couverture et le conduit de cheminée ainsi qu’à la présence d’agents de dégradation du bois. Selon eux, l’origine provient de l’inadaptation des travaux au regard de la vétusté du bâtiment, d’un défaut d’entretien régulier ainsi que des malfaçons et non-conformités du bâti dans le traitement de l’étanchéité de la couverture et des ventilations.

Ils répondent que, s’agissant de l’étanchéité de la toiture, le rapport d’investigation établi depuis la propriété voisine permet de constater un défaut d’étanchéité apparent

du zinc, un décollement de la couverture en zinc, un décollement du zinc entre la couvertine et la toiture, un solin vétuste et le détachement d’ardoises.

Ils rappellent que Mme [V] a fait réaliser en 2008 des travaux de ravalement de façade et de réfection de la toiture qui ont été achevés. Or la toiture est fuyarde, n’assure plus le clos de l’habitation ce qui la rend impropre à sa destination et les fuites ont entraîné la prolifération de champignons qui détériorent la charpente. Ils ajoutent que le ravalement présente des fissures graves entraînant des infiltrations à l’intérieur de la maison et des parties de corniches menacent de tomber ce qui constitue un danger pour les personnes. L’expert a également relevé des reprises d’étanchéité et des pentes d’écoulement des eaux pluviales non adaptées ainsi que l’absence de certaines parties de corniche. Il considère que ces désordres ne permettent pas d’assurer le clos et le couvert et compromettent à plus ou moins long terme la stabilité et la solidité de la construction.

— Mme [V] conclut au rejet en insistant sur la réduction du prix hors du commun entre la date de mise en vente et la vente effective avec les demandeurs. Elle fait une autre lecture du rapport d’expertise en considérant qu’il n’a pas noté de coulures d’humidité dans les étages ni dans les combles et que les dégradations du bois de la charpente n’affectent pas la solidité ni la destination du bâtiment. Elle répond que lors de la vente certaines dégradations étaient déjà présentes sur la façade, que les acquéreurs ont bien relevé des traces d’humidité à l’intérieur lors de leur visite alors qu’ils étaient assistés par un sachant et l’agence immobilière de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un vice caché.

Elle réplique que l’humidité provient de la propriété voisine du [Adresse 10] mais elle s’étonne que les demandeurs n’aient pas mis en cause ces voisins malgré les éléments techniques les accablant et elle sous-entend qu’ils avaient des accords expliquant qu’ils ne les aient pas attrait dans l’expertise judiciaire pour que l’expert examine la problématique révélée par la société Phénix.

Mme [V] insiste sur le fait que pour l’expert judiciaire la première cause des désordres est la vétusté du bâti qui est apparente pour tout non-initié et qui ne lui est pas imputable, la seconde est un défaut d’entretien régulier qui ne peut non plus lui être reproché puisque toutes les parties à l’expertise savent qu’elle n’habite plus cette maison depuis 2010 et qu’ainsi le défaut d’entretien depuis l’achat peut être reproché aux acquéreurs. Dans le même sens elle rappelle qu’un ravalement régulier doit être réalisé tous les 10 ans mais que ces acheteurs ne l’ont pas fait en 2018.

S’agissant de la 3e cause de désordres, les malfaçons et non-conformités du bâti dans le traitement de l’étanchéité de la couverture et des ventilations, elle répond que l’expert n’expose pas que ce serait ses travaux qui les auraient créés.

Elle fait encore valoir que le décrochage des corniches n’est pas daté dans le temps et ne peut être donc rattaché à sa propriété.

Concernant les fuites provenant de la propriété voisine, l’expert ne retient pas sa propre responsabilité.

Elle insiste sur le long délai écoulé entre les travaux qu’elle a fait réaliser en 2008, la vente en 2015 et le premier accedit de l’expert en 2019. Elle s’étonne que les acquéreurs aient attendu 2 ans pour saisir le tribunal au vu des désordres et du taux d’humidité calculé par l’expert sauf à comprendre qu’aucun des désordres a été constaté pendant les premières années d’achat et qu’ils se soient brutalement déclarés en raison de la tempête de 2017 et de l’absence d’entretien régulier et de contrôle de la toiture après.

Elle considère que les désordres constatés 4 ans après la vente ne rendent aucunement l’immeuble impropre à sa destination puisque les acquéreurs peuvent y vivre sans désordres en revendication pendant les 2 premières années après l’achat et qu’il existe une cause exonératoire en ce que les fuites sont imputables à la toiture voisine en ardoises : elle se fonde sur les éléments techniques pour dire que c’est la fuite de la toiture voisine qui imprègne le mur commun en entre les deux propriétés. Elle relève encore l’absence d’entretien et de révision de la toiture depuis 2015 par les acheteurs malgré la vétusté constatée et les tempêtes. Elle rappelle que l’entreprise Phenix n’a constaté aucun défaut d’étanchéité dans sa maison pour déterminer l’origine des traces d’humidité sur les marches de l’escalier mitoyen.

Ensuite la vendeuse reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir vérifié les angles de pente de son toit et de celui du bâtiment voisin au regard de la noue fuyarde pour préconiser de positionner une noue simple ou à crémaillère. Considérant que ce défaut affectant les pentes d’écoulement des eaux pluviales, des chéneaux et gouttières résident dans l’état d’origine des deux immeubles, elle en déduit qu’ils ne sont pas le fait de sa restauration. Elle rappelle que la couverture en zinc et la partie maçonnée n’ont pas fait l’objet de travaux à son initiative ce qui explique la vétusté de la noue et de la toiture voisine entraînant des infiltrations d’eau.

Au sujet du des sommes réclamées pour les réparations, elle fait valoir que la société ayant émis les devis – DG BAT 78 – est bien connue pour diverses malfaçons et abandon de chantier, a été mise en liquidation en 2019 et la nouvelle société PRO CONCEPT 78 qui a repris les mêmes devis qui pourtant ne donnent aucune information sur la reprise des corniches, sur le facteur vétusté et ne réparent pas les fuites provenant du toit voisin a été créée par le frère de la gérante de la première entreprise. Elle note que l’expert a considéré que la prestation sur la toiture améliorait l’habitat par rapport à l’existant ou ne contenait pas certaines précisions de sorte qu’elle demande au tribunal de rejeter ces devis de complaisance qui ne peuvent pas fonder une prétention valable correcte.

****

Sur la nature des désordres

L’article 1792-1 du code civil répute constructeur de l’ouvrage notamment toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Pour engager la responsabilité du maître d’ouvrage vendeur à l’égard des acheteurs, il faut donc que le premier ait fait réaliser des travaux pouvant être qualifiés d’ouvrage, travaux ayant présenté des désordres de gravité décennale durant les 10 ans suivant leur achèvement.

Les pièces communiquées démontrent que Mme [V] a acheté le 3 septembre 2008 ce bien composé d’un immeuble sur cave de 2 étages outre des greniers, d’une petite maison indépendante et d’un jardin alors qu’il était inoccupé depuis plusieurs années car frappé d’un constat d’insalubrité selon le président de la Société immobilière de [Localité 9], précédent propriétaire, qui indique qu’aucune facture d’entretien de la structure et en particulier de la toiture n’apparaît dans la période précédant la vente qui a été faite en l’état et en pleine connaissance de cause. Cependant la société immobilière avait déposé une déclaration préalable de ravalement, peinture des volets, toiture et changement avec agrandissement du portail sur rue le 9 juillet 2008 et la mairie n’y avait pas fait opposition mais avait énoncé des prescriptions relatives à l’atteinte de l’enduit de façade et à la conservation des bandeaux et corniches.

Ce bien daterait de 1900 et a au moins été apporté en nature à la société immobilière en 1924.

Mme [V] a commandé et été facturée le 25/02/2009 par la société CGBR des travaux de rénovation ainsi détaillés :

— maçonnerie : dépose et reprise de l’ancienne charpente, fourniture et pose de nouveaux chevrons, liteaux, tuiles et isolation

démolition des cloisons avec fourniture et pose de 2 IPN dans le salon

fourniture et pose de 14 nouvelles fenêtres à double vitrage 3 porte d’entrée

nettoyage des façades extérieures, ouverture rebouchage des fissures, fourniture et pose d’un nouvel enduit à base de chaux

fourniture et pose d’une cheminée à foyer fermé avec tubage isolation

fourniture et pose d’une cuisine

— plomberie (chaudière, radiateur, alimentation, pose d’équipements)

— électricité : tableau électrique et mis aux normes

— carrelage dans les salles de bains

— peinture intérieure.

Ainsi Mme [V] a été maître d’ouvrage pour des travaux relatifs à la charpente, la couverture, la cheminée, les façades extérieures ainsi que pour le sol, les menuiseries et le second oeuvre. Ils ont été réalisés entre son achat le 3 septembre 2008 et la facture du 25 février 2009. Sa garantie de constructeur non réalisateur ne pourra être engagée que pour des désordres portant sur ces travaux.

Suite à la vente du 22 mai 2015, les époux [D] ont fait établir dès le 14 octobre suivant un devis par l’entreprise DG BAT 78 pour remplacer le BA 13 « suite dégât des eaux toiture dans l’escalier niveau premier étage, grattage et peinture chambre enfant RDC et sdb RDC. Intervention programmée après passage du couvreur ».

Le 24 juin 2016 cette société établissait un devis suite aux dégâts des eaux plafond chambre enfant premier étage côté cour .

Le 15 décembre de la même année ils lui demandaient un devis pour le ravalement complet sur les 3 niveaux de la maison à l’exception du rez-de-chaussée côté cour qui était « déjà fait », lequel indiquait que l’ancien revêtement se décollait et se fissurait ; ils envisageaient également la « mise en conformité et pose finitions toiture non présentes provoquant des infiltrations » consistant en la pose d’un écran sous toiture non présent mais obligatoire, la fourniture et pose de zinc pour le faîtage ainsi que les chatières, la création de chéneaux non présents.

Si une tempête a eu lieu dans les Yvelines en janvier 2017, aucun élément objectif ne permet de démontrer les dégâts qu’elle a produits à [Localité 8].

Le 26 avril 2017 les acquéreurs mandataient un huissier de justice qui constatait

— sur l’enduit de ravalement : des microfissurations au 2e étage sur la façade côté cour intérieure et au rez-de-chaussée côté sud, des tâches d’aspect tâches d’humidité et zones blanchies, zone de faïençage au premier étage, sur la corniche en partie supérieure du 2e étage et en façade arrière; des défauts d’aspect en façade en retour côté rue,

— les trois descentes d’eaux pluviales ne présentent aucun raccordement à leur extrémité et les propriétaires précisent que les eaux se déversent sur la terrasse équipée d’un caniveau ;

— de l’humidité est relevée sous le plafond de la salle de douche du rez-de-chaussée située sous la volée d’escalier, des coulures marron et traces noires se trouvent dans le grenier sur les murs,

— des microfissures effritent le plafond de la première chambre à coucher du 2e étage, qui proviendrait d’un dégât des eaux, et de sa voisine

— les poutres de la charpente présentent de nombreuses zones vermoulues avec des trous de vers apparents

— les marches de l’escalier vers le premier étage présentent des traces blanches, les carreaux en gré du sol de la douche de premier étage sonnent creux et le joint de la menuiserie de la chambre à coucher droite de façade arrière est désolidarisé des structures.

Le 16 mai 2017 l’entreprise ayant établi les devis atteste qu’un de ses techniciens a relevé « un défaut d’étanchéité de la toiture dans son ensemble, en effet des éléments de rives zinguées ne sont pas présents, il n’y a pas de soudure sur les zingueries, nous avons constaté également l’absence de chatières et les noues ne sont pas réalisées dans les règles de l’art ».

Le 3 octobre suivant l’agent immobilier ayant effectué les visites du bien en vue de l’acquisition par les époux [D] répondait à la vendeuse qu’à ce moment-là « il existait déjà des traces d’humidité dans la cave et le rez-de-chaussée de la maison. Les époux [D] l’avaient constaté et n’avaient cependant pas hésité à faire cette acquisition après négociation par rapport au prix initial ».

Des tempêtes étaient annoncées dans les Yvelines le 16 juin 2019 et 9 février 2020 mais il y a aucun relevé de la station météo locale permettant de voir l’intensité de ce phénomène dans la commune.

Le 4 décembre 2019 l’agence technique AAD Phénix s’est déplacée pour rechercher des fuites sur les canalisations et pour des infiltrations ayant causé des dégradations sur les marches de l’escalier et une semaine après elle a établi son rapport faisant apparaître des traces d’humidité sur les murs à mi-hauteur de l’escalier avec une forte présence d’humidité de l’ordre de 142/200.

Les essais ont exclu l’origine dans les toilettes.

Ce même professionnel est intervenu dans la maison voisine, propriété de Monsieur [W], le 24 juillet 2020 où il a relevé une humidité de 133/200 sur le mur de l’escalier au niveau des traces d’humidité au rez-de-chaussée et de 150/200 au premier étage.

Sur le toit il a constaté un défaut d’étanchéité apparent au niveau du zinc, le décollement de la couvertine et entre la couvertine et la toiture, la vétusté du solin entre la toiture et la façade, le détachement de plusieurs ardoises au niveau de la noue de la

toiture, l’entrée d’eau dans le comble puis sur le mur de l’escalier au niveau du rez-de-chaussée du premier étage provenant de la toiture.

Le technicien a préconisé de refaire le zinc, le solin, de remplacer les ardoises manquantes et de revoir l’étanchéité de la couvertine au-dessus du solin.

Enfin l’expert judiciaire nommé par décision du 18 octobre 2018 s’est déplacé le 20 juin 2019dans le bien litigieux où il a constaté :

— sur le mur d’accès au premier étage dans l’escalier des traces et un taux anormal d’humidité, un faïençage et cloquage de la peinture,

— dans certaines pièces certaines plinthes sont très dégradées et avec un fort taux d’humidité, les embrasures de fenêtres présentent des traces d’humidité dans certaines chambres des étages et plus particulièrement côté nord

— dans le comble d’importantes traces de coulures de pluie sur les murs et sur le conduit de cheminée qui est également auréolé d’humidité, des bassines récupèrent les fuites d’eau de pluie de la couverture sur la sablière, la charpente présente des indices d’infestation et dégradations du bois par des agents de dégradation biologique tels que champignons, moisissures et insectes

— le rampant en ardoises est traité avec diverses pentes et matériaux,

— certains éléments du doublage au rez-de-jardin ont un taux important taux d’humidité et l’enduit et détaché par plaques,

— dans la cave il y a un taux anormal d’humidité, une partie des soupiraux a été obturée,

— des parties manquantes de corniches sont vraisemblablement dues à un décrochage de celles-ci.

Le 12 octobre 2021 l’expert judiciaire a constaté que

— il n’y avait aucune intervention sur les corniches détériorées,

— les poutres du comble enregistrent un taux d’humidité entre 20 à 30 %

— le taux d’humidité en sous face de l’escalier est maximal avec un décollement de peinture à plusieurs endroits et l’escalier de la propriété voisine présente également d’importantes traces d’humidité avec un taux anormal,

— sur le toit voisin certaines ardoises sont déplacées et il y a des reprises grossières sur la toiture

— sur le toit du bien des demandeurs il constate des reprises d’étanchéité non adaptées, non solidaires avec le support, présentant des orifices, percées et déchirées à plusieurs endroits ; une rustine dans les chéneaux côté rue se décolle, les pentes d’écoulement des eaux pluviales ne sont pas adaptées et il y a des rétentions d’eau dans les chéneaux et gouttières

— les infestations de la charpente n’ont pas évolué.

L’expert conclut que l’origine des désordres tient principalement à

— des défauts d’étanchéité de la toiture, clos et couvert non assuré

— des défauts du système global de ventilation,

— la présence d’agents de dégradation du bois

— des défauts de conformité du bâti (traitement couverture et conduit de cheminée).

Ces causes sont principalement dues à la vétusté du bâtiment, à un défaut d’entretien régulier et à des malfaçons et non-conformités concernant le traitement de l’étanchéité de la couverture et les ventilations.

Selon lui le clos et le couvert n’est pas assuré, l’ensemble des désordres observés compromet à plus ou moins long terme la stabilité et la solidité du bâti. Toutefois il ne précise pas en quoi.

Il préconise un contrôle et remaniage de l’ensemble de la couverture et des corniches, un ravalement complet rappelant que le ravalement régulier des immeubles doit être réalisé au moins tous les 10 ans selon l’article L132-1 du code de la construction et de l’habitation,

Enfin les photographies versées aux débats par les parties qui ne sont pas datées ne permettent pas de se fonder dessus pour compléter les constats datés mais établissent que le toit de la maison litigieuse est en tuiles.

Dans la mesure où Mme [V] n’a pas fait diligenter de travaux portant sur la zinguerie et les descentes d’eau pluviale, sa responsabilité décennale ne peut être recherchée pour les désordres causés par ces équipements. De plus les défauts portant sur des ardoises concernent le toit de l’immeuble voisin qui n’est pas la propriété de la défenderesse.

L’expert ne détaille pas ce qu’il appelle les défauts du système global de ventilation et n’indique pas s’ils sont en lien avec les travaux que Mme [V] a fait réaliser, ce qui ne permet pas non plus d’engager sa responsabilité décennale.

Concernant la présence d’agents de dégradation du bois sur les poutres de la charpente que Mme [V] a fait reprendre en 2008/2009 la société CED a identifié en avril 2017 un indice d’infestation de champignons, de pourriture cubique et de moisissures dégradant superficiellement le bois des poutres et chevrons sans constater la présence de termites ni de parasites; elle a précisé que la dégradation pouvait être faible ou forte selon l’emplacement, que les chevrons fortement endommagés l’étaient par des traces d’humidité et infiltrations d’eau.

L’expert judiciaire n’a pas indiqué que cette infestation, qui n’a pas progressé entre ses deux visites espacées de plus de deux ans, menaçait la solidité des poutres pour caractériser un désordre de gravité décennale. Il n’y a donc pas lieu à garantie pour ce désordre.

S’agissant du ravalement extérieur, Mme [V] l’a fait faire et engage sa responsabilité décennale en cas d’atteinte à la solidité ou à l’habitabilité de l’hôtel particulier. Cependant les pièces techniques ne donnent aucun élément permettant de la qualifier, ce qui conduit au rejet.

Les embrasures de fenêtres présentent des traces d’humidité dans certaines chambres des étages et plus particulièrement côté nord mais il n’est réclamé aucune somme concerne des travaux de reprise dans ces pièces.

M. Et Mme [D] demandent encore le remboursement de la somme de 9.679,63 € TTC réglée à la société l’Art du feu en raison du défaut de conformité du conduit de cheminée. L’expert judiciaire n’a fait aucune constatation sur le conduit de cheminée dans la mesure où il a été changé totalement en 2015 par cette entreprise.

De sorte que seul le contenu de son document permet de caractériser le défaut existant suite à la fourniture et pose d’une cheminée à foyer fermé avec tubage et isolation que Mme [V] a fait exécuter à GBCR. Le 10 novembre 2016, soit un an après la dépose de la cheminée que la vendeuse avait fait poser, un salarié de cette société atteste que la cheminée ancienne n’était pas conforme, l’avaloir n’étant pas raccordé directement au conduit de 20 × 20 et les fumées venaient lécher directement le plafond. Ce foyer était trop grand et trop ouvert pour un conduit de 20 par 20 ».

Quelques jours plus tard, le 23 novembre 2016, le représentant de l’entreprise Malice adresse aux époux [D] un document dans lequel il se rappelle être intervenu pour faire le ramonage de la cheminée feu de bois de la maison de sa cliente, dont il soutient qu’elle avait fait poser une cheminée qui n’avait pas fonctionné depuis sa réfection et qui ne pouvait fonctionner du fait du diamètre du tubage du façonnage de la hotte.

Le tribunal déplore l’imprécision de ces documents établi de manière unilatérale qui sont insuffisants pour caractériser une impropriété à la destination de la maison prise dans son ensemble.

Il en résulte que la garantie décennale de la vendeuse n’est engagée pour aucun de ces désordres.

— sur l’obligation de délivrance conforme

— Les demandeurs reprochent ensuite à leur vendeuse d’avoir manqué à son obligation de délivrance conforme posée par les articles 1604 et suivants du Code civil : si elle s’est présentée dans l’acte de vente comme ayant entrepris la réhabilitation totale de la maison qu’elle présentait dans l’annonce immobilière comme rénovée avec des matériaux authentiques et un état refait à neuf, les factures de ces travaux n’ont pas été annexées à l’acte de vente de sorte qu’ils n’ont découvert l’ampleur réelle des travaux que lors de l’expertise judiciaire et ont alors été confrontés à la nécessité de devoir réaliser des travaux de remise en état conséquents.

Ils semblent lui demander le règlement de la même somme que précédemment soit 156.425,35 € TTC.

— Mme [V] répond que les acheteurs ont visité le bien à plusieurs reprises et ont constaté les désordres, comme le témoigne l’agent immobilier, que la problématique d’assurance décennale a pesé lourd dans la négociation et entraîné une exigence de baisse du prix et qu’enfin le notaire a clairement annoncé la problématique des travaux comme cela ressort de l’acte de vente ; elle oppose à ses cocontractants leur renoncement dans l’acte authentique en connaissance de la situation décrite par l’acte listant les travaux de manière empirique et non par une formule type.

****

Les articles 1603 et suivants listent les obligations du vendeur de délivrer et garantir la chose qu’il vend. La délivrance est définie à l’article suivant comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Si plusieurs actes sont conclus entre les parties, la conformité s’apprécie par rapport au dernier, censé contenir la volonté définitive des parties, si bien que les mentions de l’annonce immobilière ne sont pas contractuelles au vu du compromis et de l’acte de vente postérieurs.

S’il n’est pas contesté que la petite annonce immobilière que les demandeurs ont vue, celle du cabinet [Localité 7], indique que l’hôtel particulier du 18e est « rénové avec matériaux authentiques» et dans un état « refait neuf », il n’est pas allégué ni soutenu que le compromis de vente, au demeurant non communiqué, et l’acte de vente aient contenu de telles mentions. S’agissant de l’état du bien, l’acte définitif contient en page 9 une clause selon laquelle « L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état des constructions et notamment pour les travaux effectués par le vendeur au cours de l’année 2008 ainsi qu’il sera précisé ci-après… ».

Il indique que l’installation comporte des anomalies relatives au gaz et à l’électricité, que l’immeuble n’est affecté ni de termites ni de mérules et en page 14 il décrit les travaux réalisés par le vendeur qui consistent en la modification de la clôture, le ravalement, la peinture des volets, la toiture et changement avec agrandissement du portail sur rue et il fait état des décisions de non opposition aux déclarations préalables en date des 11 août 2008 et 22 janvier 2009. Il est précisé que les travaux ont été achevés et que « les originaux de ces documents sont demeurés ci- annexés aux présentes après mention et ont été remis également aux acquéreurs ». Il est encore indiqué que le vendeur n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage pour la réalisation de ces travaux et que « LES ACQUÉREURS déclarent en faire leur affaire personnelle sans aucun recours [Localité 4] LE VENDEUR ».

Ainsi le notaire a t il mentionné la remise des pièces relatives aux travaux et si tel n’était pas le cas il appartenait aux cocontractants de lui en demander communication.

Les époux [D] ne rapportent donc pas la preuve de la non-délivrance du bien conforme à la description de l’acte notarié de vente, étant précisé que l’annonce affichait un prix de vente de 565. 000 € incluant les frais d’agence de 10.000 € et que le prix de vente a été effectivement de 470.000 € hors frais d’agence, la diminution du prix pouvant s’expliquer par la qualité du bien, en l’absence d’autre indice.

Ce moyen sera donc écarté.

— sur la réticence dolosive

— Les époux [D] se fondent ensuite sur les articles 1137 et suivants du Code civil pour rechercher la responsabilité de leur venderesse au titre de la réticence dolosive. Ils affirment que s’ils avaient eu connaissance des désordres ils n’auraient pas conclu ou à des conditions différentes avec un prix de vente diminué du coût de la remise en état. Ils soutiennent que la vendeuse a sciemment présenté une vision améliorée de son bien, comme ayant été refait à neuf, ce que démontre la réalisation de travaux ponctuels et l’insertion d’une clause expresse d’exclusion de garantie. Ils affirment que Mme [V] avait d’autant plus conscience des désordres que l’ancien propriétaire atteste que le bien a été frappé d’un constat d’insalubrité lors de la vente en 2008 et que la défenderesse a réalisé les travaux de complète réhabilitation.

Soutenant qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres, ils reprochent à leur cocontractant d’avoir commis une réticence dolosive sur le fondement de laquelle ils sollicitent la même somme indemnitaire.

— Mme [V] conclut également au rejet de cette prétention qu’elle dit ne pas comprendre et qui n’est étayée par aucune pièce. Elle réplique que les acheteurs étaient parfaitement informés de l’état de la maison qu’ils ont visitée à plusieurs reprises et sur la base duquel ils ont négocié pour faire baisser le prix de vente de 20 % ce qui démontre leur connaissance des désordres et leur appréciation du coût de la remise en état à venir.

****

Dans la mesure où la vente qui nous occupe date du 22 mai 2015, ce sont les textes alors en vigueur qui doivent être appliqués à savoir, pour le dol, l’ancien article 1116 énonçant qu’il est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiqués par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. La convention contractée par dol n’est point nulle de plein droit; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou rescision.

Ainsi l’éventuel dol lors de la conclusion du contrat ne permet pas d’indemniser le coût des travaux exposés ou à faire mais de diminuer le prix de vente par rapport à l’état du bien.

Au vu des visites faites par les acquéreurs en présence de l’agent immobilier et d’un professionnel et de la clause ci-dessus reproduite dans l’acte authentique de vente consécutif, M. Et Mme [D] ne rapportent pas la preuve de manœuvres faites par leur vendeuse pour leur taire des désordres dont elle avait connaissance, désordres qu’ils ne précisent pas.

Ils ne peuvent donc pas utiliser ce fondement pour obtenir le financement des travaux de remise en état de ce bien.

— sur la garantie des vices cachés relative à la cheminée

— C’est sur le fondement de l’article 1641 du Code civil que les époux [D] sollicitent le remboursement des frais d’installation de la cheminée pour 9.679,63€. Ils affirment que la clause d’exclusion de garantie contenue au contrat n’a pas vocation à s’appliquer lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait nécessairement connaissance du vice. Ils considèrent que la cheminée était totalement inutilisable comme dépourvue d’exutoire en toiture, qu’il a fallu la démonter intégralement pour le constater de sorte que la vendeuse a délibérément mis en scène une cheminée en état de fonctionnement lors de la visite en posant des allumettes dans l’objectif de les tromper. C’est le ramoneur qui les a avertis de l’absence d’exutoire avant toute utilisation en novembre 2015. Ils s’étonnent que l’acte de vente soit particulièrement silencieux sur ce point et déduisent que si l’installation avait été en état, cela aurait été indiqué expressément dans l’acte par la vendeuse qui aurait communiqué les justificatifs de ramonage.

— Mme [V] se prévaut de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés de la page 9 et de l’absence de preuve de sa mauvaise foi. Elle conteste toute mise en scène de fonctionnement de la cheminée, répondant l’avoir très peu fait fonctionner du fait des contraintes engendrées et avoir laissé du petit bois et des allumettes lors du déménagement puisqu’elle n’en avait pas besoin dans son nouveau lieu de vie et qu’ils n’étaient donc pas prioritaires dans son déménagement.

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L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

Seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de ces articles que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,- existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

Là encore le tribunal déplore que l’expert n’ait fait aucune analyse des pièces communiquées.

Les deux écrits établis par des professionnels qui sont intervenus pour le compte des acquéreurs, non critiqués, laissent penser que les travaux d’installation de la cheminée en 2009 ne permettaient pas son usage du fait d’un tuyau d’évacuation des fumées de calibre insuffisant et de l’absence d’exutoire raccordé. Il s’agit donc d’un vice qui était caché aux yeux des acquéreurs non professionnels.

Dans ses écritures Mme [V] reconnaît s’être servie quelques fois de cette cheminée depuis son installation, ce qui paraît contradictoire avec les affirmations de ces professionnels notamment Malice qu’elle ne conteste pas avoir fait venir nettoyer son installation. Sur les photographies la cheminée dans l’environnement meublé de Mme [V] en 2010 n’a ni bûche de bois ni allume-feu contrairement à la présentation faite lors des visites en 2015.

Ainsi en ayant eu connaissance du dysfonctionnement empêchant ou limitant l’utilisation de la cheminée et en le taisant à ses cocontractants, Mme [V] est de mauvaise foi ce qui la prive de la faculté de bénéficier de la clause exonératoire de garantie prévue à l’acte de vente et engage sa garantie.

En l’absence de critique sur le montant facturé par la société l’Art du feu le 21/12/2015 pour poser une cheminée en état de marche, Mme [V] sera condamnée à verser ce montant de 9.679,63 € TTC à ses acheteurs, en réparation de ce vice.

— sur les autres prétentions des époux [D]

— M. et Mme [D] invoquent un préjudice de jouissance et un préjudice moral par les difficultés incessantes rencontrées depuis leur entrée dans les lieux, générant des angoisses, de nombreuses contrariétés et la nécessité de faire réaliser des travaux non budgétés.

— Mme [V] s’oppose à l’octroi d’une telle indemnité non étayée, insistant sur le prix extrêmement avantageux de la cession en raison de l’état du bien.

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Dans la mesure où la demande n’est accueillie que pour la cheminée, les demandeurs qui ne produisent aucune pièce justifiant d’un préjudice causé par ce vice réparé moins de six mois après l’acquisition se verront déboutés de ce chef.

— sur les demandes reconventionnelles de Mme [V]

— Au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, Mme [V] sollicite 16.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, allégant une intention de nuire de ses acheteurs lui causant les tracas de la procédure depuis 2017.

— M. et Mme [D] relèvent l’absence de preuve de leur intention de nuire et expliquent leur demande d’expertise par leur quête de vérité et volonté de faire le point sur l’intégralité des désordres découverts après l’achat. De plus le montant apparaît disproportionné et témoigne de la mauvaise foi de leur adversaire.

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L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Par ailleurs, au visa de l’article 1240 du code civil, l’exercice du droit d’agir en justice peut être considéré comme abusif et donner lieu à indemnisation comme dit précédemment.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les époux [D] ont usé de la possibilité d’agir en justice afin de faire valoir leurs droits en formulant des prétentions à l’encontre de Mme [V] dont l’une a prospéré, si bien qu’il n’apparaît pas qu’ils aient abusé de leur droit ou en aient usé de façon ou dilatoire.

En l’absence de faute des époux [D], les demandes reconventionnelles à leur encontre seront donc rejetées s’agissant tant du prononcé d’une amende civile que d’une condamnation à des dommages et intérêts.

— sur les frais et dépens

Mme [V] qui succombe sera condamnée aux dépens mais il est équitable que les demandeurs conservent le coût de l’expertise judiciaire qui n’a pas porté sur les chefs de condamnation.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Mme [L] sera déboutée de sa prétention et condamnée à verser à ses adversaires une indemnité de procédure équitablement arrêtée à la somme de 3.500 euros.

Enfin l’exécution provisoire de la décision sera prononcée au vu de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,

Se déclare compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir,

Déclare les époux [D] recevables à agir,

Condamne Mme [V] à verser à Monsieur et Madame [D] une indemnité de 9.679,63 € TTCen réparation du vice affectant la cheminée et rejette leurs prétentions fondées sur leur préjudice de jouissance et préjudice moral,

Déboute Mme [V] de sa demande indemnitaire,

Condamne Mme [V] aux dépens mais dit que Monsieur et Madame [D] conservent le coût de l’expertise judiciaire,

Condamne Mme [V] à verser à Monsieur et Madame [D] une indemnité de procédure de 3.500 euros et la déboute de ce chef,

Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 NOVEMBRE 2025 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT