TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

09 OCTOBRE 2025

N° RG 20/00190 – N° Portalis DB22-W-B7E-PGIN

Code NAC : 63B

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [J]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 35] (75)

demeurant [Adresse 7]

[Localité 17]

représenté par M^e Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 589, avocat postulant et M^e Mohamed NAIT KACI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

[31], anciennement dénommée [29], société par action simplifiée à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 33] sous le N°[N° SIREN/SIRET 13], dont le siège est situé [Adresse 32] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 98, avocat postulant et M^e Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

[23], société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 34], sous le N°[N° SIREN/SIRET 15], dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualités audit siège

représentée par M^e Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 96

Copie exécutoire :M^e Clément GAMBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 589, M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 98 , M^e Elisa GUEILHERS, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 96, M^e Jean-Pierre TOFANI, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 529, M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 52

[26], anciennement dénommée [27], société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 34] sous le N°[N° SIREN/SIRET 12], dont le siège social est sis [Adresse 16], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-Pierre TOFANI, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 529

SELARL [24], prise en la personne de Maître [M] [C], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société [26], anciennement dénommée [27], désignée à ces fonctions par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 21 avril 2022

sise [Adresse 14]

défaillante

SCP [A] [F] , [P] LABORDE DUPERE, [S] [Y] ET [K] [E], venant aux droits de la SCP [T] [F] et Vincent [X], notaires associés, société civile professionnelle immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le N° [N° SIREN/SIRET 10], dont le siège social est situé [Adresse 19], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Maître [N] [V] [Z], membre de la SELARL [20], Notaire, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 38], sous le N° [N° SIREN/SIRET 9], dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Localité 18], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentés par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, toque 52

ACTE INITIAL du 23 Décembre 2019 reçu au greffe le 08 Janvier 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Mai 2025, Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, et Madame MARNAT, Juge, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistées de Madame BEAUVALLET, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 09 Octobre 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :

Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente

Madame DAUCE, Vice-Présidente

Madame MARNAT, Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 décembre 2007 reçu par Maître [N] [V] [Z], notaire à [Localité 21] (78), Monsieur [H] [J] a conclu avec la société [23], un contrat de prêt (FONCIER GENERATION 1 n°3690994) associé au financement de l’acquisition de biens et droits immobiliers situés à [Localité 36] (08) pour la somme en principal de 147.819 euros, aux conditions suivantes :

— taux révisable de 4,80%,

— durée maximale d’amortissement hors compte courant : 288 mois,

— garantie en la forme d’une hypothèque de premier rang sur le bien à acquérir.

Par acte authentique du 28 décembre 2007 reçu par Maître [A] [F], notaire associé de la SCP « [L] HAGUENAUER-[F], [A] [F] et [T] [F], notaires associés », titulaire d’un office notarial sis à Saint-Germain-en-Laye (78), la société [29], devenue la société [31], a vendu à Monsieur [H] [J] une propriété située [Adresse 11] et [Adresse 1] à Sedan (08), cadastrée sections [Cadastre 5] et [Cadastre 6], au prix de vente de 53.500 euros.

Cet acte comportait également une convention de prêt entre la société [23] et Monsieur [H] [J] (FONCIER GENERATION I n°5201581) pour une somme en principal de 61.406 euros, ayant pour objet « acquisition de logement sans travaux », aux conditions suivantes :

— taux révisable de 4,80%,

— durée maximale d’amortissement hors compte courant : 288 mois,

— garanties en la forme d’un privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle rechargeable sur le bien objet de l’acquisition.

Monsieur [H] [J] n’ayant pas réglé les échéances des deux prêts, la société [23] l’a, par acte d’huissier de justice du 27 mars 2015, fait assigner devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières aux fins d’obtenir la vente par adjudication du bien immobilier situé à Sedan.

Par jugement du juge de l’exécution de [Localité 22] du 23 septembre 2016, le bien a trouvé adjudicataire au prix principal de 24.000 euros.

La société [23] a ensuite assigné Monsieur [H] [J] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Versailles du 6 novembre 2019 aux fins d’obtenir la vente par adjudication de la résidence principale de Monsieur [H] [J] situé à Triel-sur-Seine (78).

Parallèlement à cette procédure, Monsieur [H] [J] a, par actes d’huissier de justice du 23 décembre 2019, fait assigner la société [23], Maître [A] [F], Maître [N] [V] [Z], la société [29] et la société [26] devant le présent tribunal en responsabilité aux fins de les condamner solidairement lui verser les sommes de :

—  275.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement immobilier litigieux,

—  20.000 euros pour préjudice moral,

—  7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/00190.

Par jugement du 25 juin 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a autorisé la vente amiable de la résidence principale des époux [J] et fixé la créance de la société [23] à la somme de 205.324,28 euros.

Les époux [J] ont interjeté appel de ce jugement.

Par jugement du 26 novembre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles a autorisé la vente forcée de la maison des époux [J] et fixé à l’audience du 9 mars 2022 à défaut de vente amiable.

Par arrêt du 16 décembre 2021, la cour d’appel de [Localité 38] a confirmé le jugement d’orientation du 25 juin 2021 en toutes ses dispositions.

Les époux [J] se sont pourvus en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Les époux [J] ayant réglé les sommes réclamées par la société [23], celle-ci s’est désistée de la procédure de saisie immobilière ; le juge de l’exécution a, par jugement en date du 20 mai 2022 constaté le désistement et ordonné la radiation de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière.

Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société [25] et désigné la SELARL [24], prise en la personne de Maître [M] [C], en qualité de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2022, Monsieur [H] [J] a assigné en intervention forcée la SELARL [24], prise en la personne de Maître [M] [C], devant le présent tribunal.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/04496.

Par ordonnance du 6 décembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette instance avec celle inscrite sous le numéro RG 20/00190, l’affaire étant appelée sous ce seul numéro.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024.

Par message RPVA du 21 février 2024, le Conseil de Maître [A] [F] a informé le tribunal du décès de son client survenu le [Date décès 8] 2023.

A l’issue de l’audience du 26 février 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024, prorogé au 16 mai 2024.

Par jugement en date du 16 mai 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a révoqué l’ordonnance de clôture du 4 avril 2023 et renvoyé l’affaire à la mise en état en invitant les parties à conclure sur les conséquences juridiques du décès de Maître [A] [F] et sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de la société [26].

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, Monsieur [H] [J] demande au tribunal de :

« – CONDAMNER solidairement la société [31], la société [23], la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E], et Maître [N] [V] [Z], à payer à Monsieur [H] [J] :

o la somme de 325.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement immobilier litigieux ; et

o la somme de 25.000 euros pour préjudice moral ;

— FIXER au passif de la société [26] en liquidation judiciaire la créance de Monsieur [H] [J] d’un montant de 350.000 euros à titre chirographaire ;

— DEBOUTER la société [31], la société [23], la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E], et Maître [N] [V] [Z], en toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER solidairement la société [31], la société [23], la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E], et Maître [N] [V] [Z], au paiement de la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens ;

— RAPPELER en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir »

Il expose que sa demande dirigée à l’encontre du notaire instrumentaire de l’acte de vente litigieux est désormais, compte-tenu de son décès, dirigée à l’encontre de l’étude notariale dont il était associé ; il souligne que cette demande est recevable dès lors qu’il engage sa responsabilité civile en raison des fautes commises par l’associé dans le cadre de son activité professionnelle et que l’étude notariale s’est constituée devant le tribunal.

Il relève que la société [26] a été placée en liquidation judiciaire, que la SELARL [24], prise en la personne de Maître [M] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire, a été assignée en intervention forcée, et que la jonction a été ordonnée avec la présente instance. Il affirme que c’est en raison d’une pure erreur matérielle que les demandes ont été faites à l’encontre de la société [26] et qu’elles sont bien dirigées à l’encontre de la SELARL [24].

Il soutient que son action n’est pas prescrite dès lors que le point de départ de la prescription n’est pas l’acte de vente mais la date à laquelle le préjudice s’est révélé, qu’il estime que celui-ci s’est réalisé le 27 mars 2015 qui est la date de l’assignation en vente forcée devant le juge de l’exécution de [Localité 22], de sorte que l’action intentée par assignation du 23 décembre 2019 est recevable.

Il conteste l’autorité de la chose jugée tirée du jugement d’orientation du 27 mai 2016 du juge de l’exécution de [Localité 22] invoquée par la société [23] qui ne concerne que sa créance alors qu’il recherche notamment dans le cadre de la présente instance sa responsabilité au titre de son devoir de mise en garde, de sorte que le jugement précité est sans effet sur la recevabilité de l’action.

Sur le fond, il soutient qu’il est bien fondé à engager la responsabilité civile professionnelle des notaires qui ont manqué à leur obligation de conseil et de mise en garde, leur reprochant de ne pas l’avoir suffisamment informé du caractère risqué de l’opération immobilière et de ne pas avoir ainsi dispensé un conseil éclairé et une mise en garde formelle lors de son investissement immobilier. Il conteste par ailleurs être un professionnel de l’immobilier.

Il affirme que la société [23], en qualité d’établissement de crédit, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile consistant en un manquement à son devoir de mise en garde en octroyant un prêt inadapté aux capacités financières de l’emprunteur. Il considère qu’elle n’a dispensé aucune information sur la souscription de prêts à taux révisables pour financer un investissement de défiscalisation risqué, alors qu’elle avait, au moment de la conclusion des prêts en 2007, connaissance du contexte haussier des taux d’intérêt. Il soutient que cette faute de la société [23] a directement contribué à sa situation de défaut de paiement.

Il considère que la société [26], conseil en gestion de patrimoine, fait partie du groupe [29], et considère que les sociétés de ce groupe ont commis un manquement à leur obligation de d’information et de conseil, leur reprochant de ne pas l’avoir alerté des risques importants inhérents à l’opération immobilière alors qu’elles étaient tenues d’un devoir d’information sur les caractéristiques de l’investissement et son adéquation avec la situation personnelle des investisseurs. Il soutient que l’investissement a conduit à une opération ruineuse, le bien n’ayant jamais pu être loué et le prix de vente ayant été surévalué.

Il expose, que par les fautes cumulées des défendeurs, il se trouve, avec sa famille dans une situation grave, précisant avoir payé plus de 350.000 euros en pure perte dans une opération sans aucun intérêt économique. Il souligne que le bien n’a jamais été loué et qu’il n’a perçu aucun avantage fiscal.

Il considère que les fautes commises par les défendeurs ont entraîné un préjudice financier important lié à la vente forcée de sa résidence principale, l’absence de gain économique réalisé par l’investissement immobilier, l’absence de perception d’un gain fiscal, et que le préjudice subi du fait des fautes commises par les défendeurs consiste en une perte de chance de ne pas souscrire à l’investissement litigieux, outre un préjudice moral causé par les procédures engagées et l’anxiété générée.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, la société [23] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant à l’irrecevabilité des demandes faites à son encontre au regard des nouveaux moyens développés par Monsieur [H] [J] dans le cadre de la réouverture des débats.

Par mention au dossier en date du 16 janvier 2025, le juge de la mise en état a, en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, décidé que la fin de non-recevoir serait examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, compte-tenu de l’état d’avancement de l’instruction.

Par dernières conclusions signifiées le 28 avril 2025, la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] venant aux droits de la SCP [T] [F] et Vincent [X], notaires associés, ainsi que Maître [N] [V] [Z] demandent au tribunal de :

« Vu les actes notariés du 27 décembre 2007 et du 28 décembre 2007

Vu l’article 2224 du Code Civil

Vu les articles 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile,

Vu la jurisprudence citée,

Déclarer l’action de Monsieur [J] à l’encontre de la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] et de Maître [N] [V] [Z] irrecevable, la prescription étant largement acquise,

Subsidiairement,

Débouter Monsieur [J], ou toutes autres parties, de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] et de Maître [N] [V] [Z] ;

En conséquence, et en tout état de cause,

Les mettre hors de cause ;

Condamner Monsieur [J] ou tout succombant à régler à la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] et à Maître [N] [V] [Z] chacun la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

Condamner Monsieur [J] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C. »

A titre liminaire, elles ne contestent pas la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] en raison du décès de Maître [A] [F], constatant que les dernières demandes sont bien formulées à l’encontre de l’étude notariale et qu’elle était déjà dans la cause.

A titre principal, elles soutiennent que l’action de Monsieur [H] [J] est prescrite au motif que le point de départ du délai de prescription quinquennal doit être fixé à la date des actes litigieux, soit en décembre 2007, ajoutant que les notaires n’ont été chargés que de l’authentification d’un contrat de prêt et de la rédaction d’un contrat de vente, et non de de la conduite de l’opération financière et fiscale envisagée par le demandeur. Elles en déduisent que la faute reprochée au titre d’un manquement au devoir de conseil doit s’apprécier à la date à laquelle il a été donné, correspondant à la date à laquelle les notaires sont intervenus, soit la date des opérations et non celle de la mise en vente judiciaire du bien immobilier. Elles concluent qu’à la date de réalisation du dommage invoquée par le demandeur, l’intervention des notaires était terminée de longue date et était sans lien avec leur intervention.

A titre subsidiaire, elles font valoir que les notaires n’ont commis aucune faute, Monsieur [H] [J] ne leur ayant jamais confié la mission de conduite des opérations de défiscalisation dont la société [29] était chargée. Elles affirment que les actes authentiques étaient détachés des opérations immobilières de sorte qu’ils n’étaient pas débiteurs d’un devoir de mise en garde sur la pérennité par nature aléatoire d’un tel investissement, ajoutant qu’ils n’avaient pas connaissance d’élément de nature à remettre en cause la pertinence économique d’une opération à laquelle ils n’avaient pas participé.

Elles soulignent qu’aucun manquement à l’obligation de conseil et d’information n’est établi et que le risque financier de l’opération n’est pas démontré, rappelant qu’il n’appartient pas au notaire de procéder à des conseils en investissements ou à étudier l’opportunité économique de l’opération. Elles estiment que la défaillance du demandeur dans le remboursement des prêts résulte de son incapacité à faire face à ses engagements financiers, alors qu’il était pourtant aguerri aux opérations immobilières qui constituaient le cœur de son activité professionnelle.

Elles font valoir que Monsieur [H] [J] ne démontre pas qu’il n’aurait pas procédé à son opération immobilière du fait des fautes reprochées aux notaires, alors qu’il a au contraire conduit d’autres opérations immobilières depuis, de sorte qu’aucun lien de causalité n’est apporté par le demandeur.

Elles soutiennent que le dommage financier allégué, dont le chiffrage n’est pas justifié, ne revêt pas les caractéristiques d’un préjudice indemnisable ce d’autant moins que seules les difficultés financières du demandeur sont à l’origine de ce préjudice. Elles ajoutent que le notaire ne saurait être tenu au paiement de restitutions auxquelles un contractant est condamné, ces restitutions ne constituant pas par elle-même un préjudice indemnisable. Elles considèrent que Monsieur [H] [J] ne peut se prévaloir du préjudice de perte de chance de ne pas réaliser l’investissement immobilier litigieux puisqu’il ne justifie pas que, s’il avait été mieux informé, il n’aurait pas acquis le bien immobilier litigieux.

Elles contestent enfin le préjudice moral invoqué qui n’est pas justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

Par dernières conclusions signifiées le 10 avril 2025, la société [23] demande au tribunal de :

« IN LIMINE LITIS

DECLARER Monsieur [J] irrecevable en ses conclusions développées à l’encontre du [23] dans le cadre de la réouverture des débats et signifiées le 3 Octobre 2024,

A TITRE PRINCIPAL

Vu l’article 2224 du Code civil,

Juger Monsieur [J] prescrit en son action à l’encontre du [23];

Vu l’article 480 du Code de procédure civile,

Juger Monsieur [J] irrecevable en ses contestations comme se heurtant à l’autorité de chose jugée

A TITRE SUBSIDIAIRE

1/ Vu l’article 56 du Code de Procédure Civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 31 décembre 2019,

Déclarer nulle l’assignation délivrée au [23] ;

2/ Vu l’article L 213-6 du Code de l’Organisation judiciaire,

Vu le commandement de payer valant saisie du 6 juin 2019,

Vu l’assignation du 16 septembre 2019,

Déclarer Monsieur [J] irrecevables en ses demandes ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

Débouter Monsieur [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner Monsieur [J] à payer au [23] la somme de 3000€ en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [J] aux entiers dépens. »

In limine litis, elle soutient que les nouveaux moyens sur les préjudices invoqués par le demandeur portant sur la prescription de l’action en recouvrement dont elle s’est désistée sont irrecevables dès lors que la réouverture des débats ne porte que sur les conséquences juridiques du décès de Maître [A] [F] et sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de la société [26]. Elle fait valoir que son désistement de la procédure de saisie immobilière résulte du paiement de Monsieur [H] [J] et que celui-ci n’a pas contesté ce désistement. Elle conteste le fait qu’il se soit retrouvé contraint de payer les sommes dues sous la pression d’une procédure de vente forcée de son domicile.

A titre principal, elle expose que l’action de Monsieur [H] [J] est prescrite pour avoir été engagée plus de dix ans après lui avoir consenti les prêts et en tout état de cause après expiration du délai quinquennal suivant la date du 13 janvier 2010, date à laquelle elle l’avait informé de la conclusion d’une médiation avec des associations de consommateurs et d’emprunteurs prévoyant, dans le contexte d’une forte hausse des taux d’intérêts en 2007 et 2008, une proposition de la banque de transformer sans frais les prêts à taux révisable en prêts à taux fixe bonifié.

Elle considère par ailleurs que l’action de Monsieur [H] [J] se heurte à l’autorité de la chose jugée du jugement d’orientation en date du 27 mai 2016 qui a fixé de manière irrévocable sa créance, et ajoute que la publication de ce jugement a purgé la procédure de tout vice éventuel, notamment de la responsabilité qui aurait dû être engagée par le demandeur à son encontre.

A titre subsidiaire, elle soutient en premier lieu que l’assignation de Monsieur [H] [J] est nulle en ce qu’elle ne vise pas les fondements sur lesquels reposent ses demandes.

En second lieu, elle estime que la demande en responsabilité à son encontre n’a pas été soulevée devant le juge de l’exécution de [Localité 38] dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, et fait valoir que le jugement du 20 mai 2022 est définitif, de sorte que les demandes faites à son encontre sont irrecevables.

A titre infiniment subsidiaire, elle conteste toute faute, affirmant que Monsieur [H] [J] est un professionnel de l’immobilier, qu’il ne justifie pas avoir entrepris des démarches pour les taux révisables au vu des informations qu’elle lui avait communiquées, qu’il n’explique pas en quoi l’investissement aurait été risqué, et qu’il reconnaît que la défaillance dans le remboursement des prêts résulte des difficultés financières qu’il a rencontrées, ce qui est constitutif d’un aveu judiciaire. Elle souligne enfin qu’il n’explique pas en quoi le prêt à taux révisable souscrit et le défaut de mise en garde qui lui est reproché auraient contribué à la situation de défaut de paiement, alors que le prêt de travaux avait été souscrit pour procéder à l’aménagement des deux lots qu’il avait par ailleurs acquis.

Par dernières conclusions signifiées le 19 novembre 2024, la société [31]demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 1202, 1147 et 2224 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

DECLARER l’action engagée par Monsieur [H] [J] aux droits de la société [28] prescrite et par voie de conséquence irrecevable

REJETER purement et simplement les demandes formulées par Monsieur [H] [J] à l’encontre de la société [28]

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait considérer que l’action et les demandes de Monsieur [H] [J] sont recevables et bien-fondées

JUGER que Monsieur [H] [J] ne peut prétendre qu’à l’indemnisation de la perte d’une chance

En tout état de cause

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER Monsieur [H] [J] à payer à la société [28] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du NCPC

CONDAMNER Monsieur [H] [J] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Pascale REGRETTIER GERMAIN conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC »

Elle relève que Monsieur [H] [J] a, dans ses dernières écritures, abandonné ses demandes à l’encontre de la SELARL [24], et que la SCP [F], [P] LABORDE DUPERE, [S] [Y] ET [K] [E] ne conteste pas être partie à la procédure.

A titre préliminaire, elle affirme n’être jamais intervenue au stade de la commercialisation du bien litigieux, contestant tout lien juridique et capitalistique avec la société [26], et ne pas avoir démarché ni assisté le demandeur dans son projet d’investissement et de financement. A cet égard, elle soutient que Monsieur [H] [J], investisseur averti, s’est rapproché de la société [26] et a constitué son dossier de financement avec la société [23] pour acheter du foncier à bas prix pour bénéficier d’une réduction d’impôts importante dans le cadre du dispositif MALRAUX. Elle ajoute que la vente concernait deux locaux sans aucuns travaux et non en état futur d’achèvement et qu’elle n’est plus intervenue une fois la vente réalisée, précisant que l’ancien dispositif MALRAUX imposait en effet aux investisseurs d’avoir l’initiative des travaux et de les financer directement pour bénéficier de l’avantage fiscal.

A titre principal, elle soutient que l’action de Monsieur [H] [J] est prescrite, le point de départ du délai de prescription quinquennal devant être fixé à la date de la vente des deux locaux bruts à aménager situés à [Localité 36] (08), soit le 28 décembre 2007.

A titre subsidiaire, elle conteste toute faute, affirmant avoir délivré une information sincère, claire et détaillée sur les risques de l’opération immobilière, ne pas être conseillère en gestion de patrimoine, ne pas s’être engagée au-delà de la vente de deux locaux à aménager et ne pas avoir participé à l’opération de défiscalisation.

Elle ajoute qu’il ne rapporte pas la preuve que le prix de vente était surévalué, ce d’autant moins qu’il était professionnel de l’immobilier et que le prix convenu résulte de l’accord de volonté des parties.

Elle souligne que le prix de revente des biens en 2016 ne démontre pas l’existence d’une faute dès lors que le marché de l’immobilier a évolué depuis 2007 au regard du contexte économique et que le prix d’un bien revendu par adjudication n’est pas représentatif de sa valeur réelle.

Elle conteste l’existence d’un lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute faisant valoir qu’il est seul responsable de ses problèmes financiers en n’ayant pas utilisé les gains et bénéfices de son investissement immobilier pour rembourser les prêts qu’il avait souscrits et que l’investissement ne devait pas avoir pour but de créer de la trésorerie immédiate. Elle fait valoir la mauvaise foi du demandeur qui reste silencieux sur les avantages financiers perçus de l’opération de défiscalisation et qui tente de faire peser ses propres erreurs sur les autres.

Elle expose que la demande de condamnation solidaire des défendeurs formulée par le demandeur doit être rejetée en application de l’article 1202 du code civil.

A titre infiniment subsidiaire, elle soutient qu’il ne saurait prétendre qu’à une indemnisation d’un préjudice de perte de chance qui n’est pas démontré en l’espèce, la preuve qu’il n’aurait pas contracté avec la société [31] s’il avait bénéficié d’une meilleure information sur les risques de son opération immobilière n’étant pas rapportée, outre le fait qu’il a pu bénéficier d’une réduction d’impôts attachée aux travaux engagés, perçu des subventions de la part de l’ANAH ou encaissé des loyers, et que les sommes réclamées ne sont pas davantage justifiées.

La société SELARL [24], prise en la personne de Maître [M] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [26], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire.

Le tribunal renvoie expressément aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025. Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré sur le recours introduit par Monsieur [H] [J] à l’encontre de la société [23] devant le tribunal judiciaire de Paris concernant la répétition d’un indu selon un calendrier précisé à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025, prorogé au 9 octobre 2025.

Par message RPVA du 12 mai 2025, Monsieur [H] [J] a produit l’assignation qu’il a fait signifier à la société [23] le 22 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Paris en restitution de sommes indues et en responsabilité civile au titre du préjudice moral résultant du refus de restituer les sommes ; il a précisé que l’affaire est actuellement pendante devant le tribunal, la défenderesse devant conclure pour l’audience de mise en état du 3 juin 2025.

Le 20 mai 2025, la SCP [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] venant aux droits de la SCP [T] [F] et Vincent [X], notaires associés, ainsi que Maître [N] [V] [Z] membre de la SELARL [20], notaire, ont fait signifier des conclusions récapitulatives en défense après réouverture des débats. Connaissance prise de l’assignation signifiée à la société [23] devant le tribunal judiciaire de Paris, elles relèvent que cette pièce a été communiquée plus de sept mois après la saisine et que cette procédure est de nature à renforcer leur argumentaire sur le mal fondé et le rejet des demandes de Monsieur [H] [J], les sommes réclamées étant sensiblement les mêmes et ayant trait aux mêmes faits de sorte qu’il existe un risque de double indemnisation et que les notaires ne sauraient être condamnés dans ces circonstances.

Par message RPVA du 5 juin 2025, la société [31] a produit une note en délibéré aux termes de laquelle elle demande au tribunal de prononcer la connexité entre la présente instance et l’affaire enrôlée devant le tribunal judiciaire de Paris et de la renvoyer devant cette juridiction, faisant valoir l’identité d’objet et de causes entre les deux instances. Elle soutient que sa demande n’est pas dilatoire et intervient après avoir pris connaissance de la procédure engagée devant le tribunal judiciaire de Paris, et qu’il existe un risque de double indemnisation au profit de Monsieur [H] [J] au titre d’une restitution des sommes versées à l’établissement de crédit au titre des emprunts contactés pour réaliser son investissement d’une part, et au titre d’un prétendu mauvais investissement qu’il l’aura contraint à souscrire et rembourser deux emprunts d’autre part, de sorte qu’il est dans l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.

Le 19 juin 2025, la société [23] a fait signifier des conclusions en réponse après réouverture des débats n°2 aux termes desquelles elle indique avoir fait signifier des conclusions d’incident pour irrecevabilité dans le cadre de la procédure parallèle initiée devant le tribunal judiciaire de Paris.

Enfin par message RPVA du 21 juillet 2025, Monsieur [H] [J] a produit une nouvelle note en délibéré aux termes de laquelle il s’oppose à la demande de renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris au motif d’une connexité, faisant valoir que cette demande, uniquement formée par la société [31], est dilatoire, la société ayant été informée de l’existence de cette procédure dans ses écritures et celles de la société [23]. Il souligne que la décision a été retardée en raison de l’information tardive du décès d’un défendeur, entraînant la réouverture des débats, que la saisine est ancienne, et qu’il n’y a pas de connexité en l’absence d’identité de cause et de parties. Il ajoute qu’il n’existe pas de risque de double indemnisation dès lors que la décision à intervenir sera portée à la connaissance du tribunal judiciaire de Paris.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’incidence du décès de Maître [F] et l’intervention volontaire de l’étude notariale

Par jugement en date du 16 mai 2024, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à la mise en état en invitant les parties à conclure notamment sur les conséquences juridiques du décès de Maître [A] [F] survenu le [Date décès 8] 2023.

Dans ses dernières écritures, Monsieur [H] [J] indique que sa demande indemnitaire, initialement dirigée à l’encontre de Maître [F] en sa qualité de notaire associé de l’étude notariale la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] (ci-après dénommée l’étude notariale), désormais, compte-tenu du décès de Maître [F], dirigée à l’encontre de l’étude notariale, les fautes ayant été commises dans le cadre de son activité professionnelle.

L’étude notariale s’est constituée devant le tribunal et ne conteste pas la recevabilité des demandes formées à son encontre.

Il y a lieu d’acter l’intervention volontaire de l’étude notariale.

Sur les exceptions de procédure

Au terme de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Sur l’exception d’incompétence

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

L’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, dans sa version applicable au litige, dispose : « Le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, la demande formée à l’encontre de la société [23] est fondée sur la responsabilité civile de l’établissement de crédit, recherchée du fait d’un manquement à son devoir de mise en garde lors de la souscription du prêt bancaire. Cette demande ne concerne pas la créance détenue à l’encontre de Monsieur [H] [J], étant précisé qu’il ne la conteste pas, et est dès lors étrangère aux conditions d’exécution de la saisie de sorte qu’elle n’entre pas dans le champ des attributions du juge de l’exécution.

La demande d’irrecevabilité de la société [23] pour incompétence matérielle du tribunal judiciaire sera rejetée.

Sur l’exception de connexité

Aux termes de l’article 101 du code de procédure civile, s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

En matière de connexité, aucune précision n’est apportée quant à la juridiction qui doit se dessaisir au profit de l’autre. Il en résulte que l’exception n’a pas à être soulevée nécessairement devant la juridiction saisie en second, le juge conservant en tout état de cause la possibilité de refuser de se dessaisir s’il constatait que la demande n’était faite que dans un but dilatoire, en application de l’article 103 du code de procédure civile.

En l’espèce, Monsieur [H] [J] a produit une copie de l’exploit d’assignation qu’il a fait signifier à la société [23] le 22 octobre 2024, saisissant le tribunal judiciaire de Paris d’une demande de restitution de la somme de 368.799,39 euros qu’il estime indue, outre les intérêts au taux légal et une demande indemnitaire au titre du préjudice moral résultant du refus de restituer les sommes.

Cette affaire est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.

La demande de restitution d’une somme considérée comme indûment versée à la suite des procédures d’exécution engagées en recouvrement de la créance détenue par l’établissement de crédit diffère des demandes présentées dans le cadre de la présente instance, qui tendent à la condamnation de celui-ci au titre de la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement immobilier litigieux, et ne procèdent dès lors pas de la même cause.

Il n’existe donc pas de risque de contrariété de décision, et la société [30], qui soulève l’exception de connexité, ne démontre pas qu’il existerait un risque de double indemnisation comme elle le soutient.

Par ailleurs, force est de relever que seule la société [23] a été assignée devant le tribunal judiciaire de Paris, et qu’aucune demande n’a dès lors été formée à l’encontre des autres parties défenderesses à la présente instance.

Par conséquent, en l’absence d’existence d’un lien de connexité manifeste entre les deux procédures, il n’apparaît pas dans l’intérêt d’une bonne justice que les deux affaires soient instruites et jugées ensemble afin d’éviter toute contrariété ou incohérence entre les deux décisions. Il n’y a pas lieu de faire droit à l’exception de connexité et de prononcer le dessaisissement au profit du tribunal judiciaire de Paris.

La demande d’exception de connexité de la société [31] et de renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire de Paris sera rejetée.

Sur les exceptions de nullité pour vice de forme

La société [23] soutient d’une part que l’assignation est nulle faute de viser les fondements sur lesquels reposent les demandes, et d’autre part que Monsieur [H] [J] est irrecevable en ses demandes formées dans ses conclusions signifiées après réouverture des débats qui ne répondent pas aux demandes du tribunal.

3.1 Sur la demande de nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il convient de rappeler les dispositions du code de procédure civile relatives à l’assignation en justice.

L’article 56 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, mentionne:

« L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle vaut conclusions. »

En l’espèce, Monsieur [H] [J] recherche la responsabilité civile de la société [23] et demande sa condamnation, solidaire avec les autres défendeurs, à l’indemniser du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement immobilier litigieux. Au soutien de sa demande, il affirme qu’elle aurait commis une faute dans le devoir de mise en garde auquel elle était tenue en sa qualité d’établissement de crédit, et que cette faute aurait contribué à la situation de défaut de paiement dans laquelle il s’est trouvé.

Bien que l’assignation ne mentionne pas expressément le visa des dispositions légales ou réglementaires fondant sa demande, que ce soit dans le dispositif ou les motifs, il n’en demeure pas moins que l’objet de la demande est déterminé de façon explicite.

Par ailleurs, il n’est justifié par la société [23] d’aucun grief et encore moins de lien entre celui-ci et l’irrégularité qui résulterait de l’absence de fondement dans l’assignation.

La demande en nullité de l’assignation sera rejetée.

3.2 Sur la demande de nullité des conclusions signifiées après réouverture des débats

En vertu de l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

L’article 444 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, la société [23] demande de déclarer Monsieur [H] [J] irrecevable en ses conclusions développées à son encontre dans le cadre de la réouverture des débats et signifiées le 3 octobre 2024. Il considère que ces conclusions concernent l’autorité de la chose jugée s’agissant du jugement d’orientation rendu par le tribunal de Charleville-Mézières, qu’il « développe également de nouveaux moyens sur préjudice qu’il aurait subi » ]sic[, et ne portent pas dès lors sur les conséquences juridiques du décès de Maître [F] et sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de la société [26].

Il est constant que par jugement en date du 16 mai 2024, le présent tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 4 avril 2023 et renvoyé l’affaire à la mise en état en invitant les parties à conclure sur les conséquences juridiques du décès de Maître [A] [F] et sur la recevabilité des demandes formulées à l’encontre de la société [26].

La révocation de la clôture a bien été ordonnée, outre le fait que la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire à la mise en état emportaient nécessairement la révocation de l’ordonnance de clôture.

Ainsi, si les parties ont été invitées à fournir les explications qui leur avaient été demandées sur les demandes formulées par Monsieur [H] [J] à l’encontre d’une personne physique décédée et d’une personne morale liquidée, le renvoi à la mise en état autorisait les parties à signifier de nouvelles conclusions y compris à faire de nouvelles demandes, ce qui n’est même pas le cas en l’espèce puisque le demandeur se contente de répondre à deux moyens.

Les conclusions signifiées par Monsieur [H] [J] postérieurement à la réouverture des débats sont donc recevables.

Sur les fins de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche, le principal s’entendant de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4 du même code.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit précédemment, la présente instance concerne l’action en responsabilité civile engagée, notamment, à l’encontre de l’établissement de crédit, Monsieur [H] [J] lui reprochant un manquement à son devoir de mise en garde ayant eu pour conséquence la perte de chance de ne pas réaliser l’investissement immobilier litigieux dont il sollicite l’indemnisation.

La procédure de saisie immobilière poursuivie devant le juge de l’exécution de [Localité 22] concerne la procédure diligentée par l’établissement de crédit pour le recouvrement de sa créance, qui a effectivement été fixée de manière irrévocable par jugement d’orientation en date du 27 mai 2016.

Force est donc de constater que la demande d’indemnisation formée par Monsieur [H] [J] à l’encontre de la société [23] au titre de sa responsabilité civile n’est pas identique à celle tranchée par le jugement d’orientation du 27 mai 2016 dont l’établissement de crédit se prévaut.

La fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société [23] sera en conséquence rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

L’article 2224 du code dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en n’avait pas eu précédemment connaissance.

Sur la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre des études notariales

La S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] et Maître [N] [V] [Z] soutiennent que l’action en responsabilité des notaires est prescrite, le point de départ devant être fixé à la date de l’instrumentalisation des deux actes, soit les 27 et 28 décembre 2007 dès lors qu’ils n’ont pas participé à l’opération de défiscalisation immobilière.

En l’espèce, il ressort des termes de l’assignation que Monsieur [H] [J] reproche à Maître [F] et à Maître [V] [Z] d’avoir instrumenté respectivement l’acte de vente portant également prêt, ainsi qu’un acte authentique de prêt, mais de ne pas l’avoir suffisamment alerté sur les risques de l’investissement auquel les notaires apportaient leurs concours, et donc un manquement au devoir de conseil notamment sur le risque d’une surévaluation du prix de vente du bien immobilier et de ses capacités d’emprunt. Il affirme que cette faute l’a conduit à payer plus de 350.000 euros en pure perte dans une opération dépourvue d’intérêt économique.

Dans ses dernières écritures, Monsieur [H] [J] reconnaît que le point de départ de l’action en responsabilité doit être fixé à la date à laquelle son préjudice s’est matérialisé correspondant selon lui à la date de réalisation judiciaire du bien à un prix qu’il considère dérisoire, soit le 27 mars 2015, date de l’assignation en vente forcée devant le juge de l’exécution de [Localité 22].

Il ne ressort d’aucun élément versé aux débats que les deux notaires instrumentaires auraient participé à l’opération de défiscalisation comme allégué par Monsieur [H] [J], et qu’ils auraient ainsi eu connaissance de ses revenus, de ses charges et de la consistance de son patrimoine. Il ne peut leur reprocher de ne pas l’avoir suffisamment informé de la rentabilité de l’opération, étant rappelé à cet égard que le notaire n’est pas soumis à une obligation de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher. Le point de départ de l’action en responsabilité des notaires doit donc être fixée à la date de signatures des actes, soit les 27 et 28 décembre 2007.

Il n’y a pas lieu de différer le point de départ de la prescription de l’action à la date du 27 mars 2015, date de l’assignation en vente forcée devant le juge de l’exécution de [Localité 22], dès lors que le montant de la mise à prix fixé dans l’assignation en vente forcée devant le juge de l’exécution de [Localité 22] ne correspond pas à la valeur réelle du bien mais à une valeur attractive pour les acheteurs potentiels dans le cadre d’une procédure de saisie résultant d’une défaillance de Monsieur [H] [J] dans le règlement de ses échéances auprès de l’établissement de crédit. Il n’est pas plus démontré qu’il n’aurait eu connaissance de la valeur réelle du bien que sept ans après son acquisition, ce d’autant moins au regard de la fluctuation du marché de l’immobilier.

Dès lors, lorsqu’il a fait assigner Maître [A] [F] et Maître [N] [V] [Z] le tribunal par acte en date du 23 décembre 2019, l’action en responsabilité civile professionnelle de Monsieur [H] [J] à l’encontre des notaires était irrecevable comme prescrite.

Sur la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre de l’établissement de crédit

Le point de départ du délai de prescription de l’action en indemnisation du dommage résultant du manquement d’un établissement de crédit à son devoir de mise en garde est la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles l’emprunteur n’est pas en mesure de faire face, et non la date de conclusion du contrat de prêt.

En l’espèce, il résulte des débats que la société [23] a consenti à Monsieur [H] [J] deux contrats de prêts :

— le 27 décembre 2007 (prêt n°3690994) d’un montant en principal de 147.819 euros, le prêt étant associé au financement de l’acquisition par l’emprunteur des droits et biens immobiliers sis à [Localité 36],

— le 28 décembre 2007 (prêt n°5201581) d’un montant de 61.406 euros ayant pour objet : « acquisition logement existant sans travaux situé [Adresse 11] à [Localité 37] ».

A la suite d’une défaillance de Monsieur [H] [J] dans le remboursement des échéances des prêts, la société [23] a saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières pour poursuivre le recouvrement de sa créance. Le bien objet de la garantie situé à Sedan ayant été vendu à l’issue de la procédure de saisie immobilière sans que son prix ne couvre l’intégralité de la créance, la société a initié une seconde procédure devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles portant sur un autre bien immobilier appartenant au débiteur situé à Triel sur Seine.

Monsieur [H] [J] reproche à la société [23], en sa qualité d’établissement de crédit, de ne pas avoir respecté son devoir de mise en garde en lui ayant octroyé un prêt sans connaître sa situation personnelle et sans avoir attiré son attention sur les dangers d’un prêt à taux révisable au surplus pour financer une opération de défiscalisation risquée, faits constitutifs selon lui d’une attitude fautive ayant contribué à la situation de défaut de paiement.

Il résulte des termes de l’assignation signifiée par la société [23] à Monsieur [H] [J] d’avoir à comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières du 22 mai 2015 (pièce n°8 du demandeur) qu’un commandement de payer valant saisie portant sur les biens immobiliers situés à Sedan a été signifié à Monsieur [H] [J] par acte d’huissier de justice le 22 décembre 2014 pour la somme totale de 275.835,28 euros pour les deux prêts souscrits auprès de l’établissement de crédit.

Il ne ressort d’aucune pièce que le montant de la créance détenue par l’établissement de crédit aurait été contesté par Monsieur [H] [J], étant par ailleurs relevé qu’il n’a émis aucune contestation pour insuffisance manifeste du montant de la mise à prix de 22.000 euros tel que fixé dans le cahier des conditions de vente, et qu’il n’a soulevé aucun moyen de nullité à l’audience d’adjudication, le bien de [Localité 36] ayant alors été adjugé sur le prix principal de 24.000 euros.

Ainsi, c’est à la date du 22 décembre 2014, date de signification du commandement de payer les sommes dues au titre des échéances impayées des prêts souscrits auprès de la société [23], que le point de départ du délai de prescription de l’action en indemnisation du dommage résultant du manquement invoqué d’établissement de crédit à son devoir de mise en garde doit être fixé.

Monsieur [H] [J] ayant fait assigner la société [23] devant le présent tribunal par acte d’huissier en date du 23 décembre 2019, soit le lendemain de l’expiration du délai de prescription quinquennale, l’action en responsabilité civile de la société [23] est irrecevable comme prescrite.

Sur la prescription de l’action en responsabilité à l’encontre du vendeur

Il ressort des débats que la société [29] (devenue la société [31]) a vendu les biens litigieux situés à [Localité 36] à Monsieur [H] [J] par acte authentique du 28 décembre 2007. Monsieur [H] [J] demande sa condamnation solidaire au titre d’un manquement à ses obligations d’information précontractuelles dans le cadre du projet de défiscalisation.

Pourtant, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir que la société venderesse aurait participé à l’opération de défiscalisation invoquée, cette dernière le contestant dans ses écritures et niant être intervenue dans le processus de vente, de sorte qu’il n’est nullement établi qu’elle aurait été tenue d’une quelconque obligation d’information ou de conseil à l’égard de Monsieur [H] [J] en sa qualité d’investisseur.

Le point de départ de la prescription de l’action à l’encontre de la société [31] doit être fixé à la date de la conclusion de l’acte de vente soit le 28 décembre 2007.

Ayant assigné le vendeur le 23 décembre 2019, soit à une date postérieure à l’expiration du délai de cinq ans prévu à l’article 2224 du code civil ci-dessus rappelé, l’action de Monsieur [H] [J] à l’encontre de la société [31] est prescrite.

Sur la responsabilité civile de la société [26]

Au dispositif de ses dernières conclusions, Monsieur [H] [J] formule une demande de fixation au passif de la société [26] d’une créance d’un montant de 350.000 euros à titre chirographaire.

Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal est saisi des demandes figurant au dispositif des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si Monsieur [H] [J], invité à conclure sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de la société [26], société liquidée, explique dans les motifs de ses conclusions que ses demandes sont dirigées à l’encontre de la SELARL [24] prise en la personne de Maître [M] [C] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [26], il n’a toutefois pas repris cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Surtout, aucun moyen ne figure dans les développements de ses dernières conclusions de nature à établir la responsabilité de la société [26], ses griefs n’étant dirigés qu’à l’encontre des notaires, de l’établissement de crédit et du vendeur.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de Monsieur [H] [J] de fixation au passif de la société [26] de la créance chirographaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au vu du sens de la présente décision, Monsieur [H] [J] sera condamné à payer à la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] et à Maître [N] [V] [Z] en premier lieu, à la société [23] en second lieu et à la société [31] en troisième lieu la somme globale de 1.000 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande formée sur le même fondement contre les défenderesses.

Il sera également condamné aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP COURTAIGNE AVOCATS et de Maître Pascale REGRETTIER GERMAIN, avocats au Barreau de Versailles.

L’exécution provisoire n’est pas de droit puisque l’instance a été engagée avant l’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019. En tout état de cause, au vu du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Acte l’intervention volontaire de la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E], venant aux droits de la SCP [T] [F] et Vincent LEBORDE-DUPERE, notaires associés ;

Rejette la demande de nullité pour incompétence matérielle du tribunal judiciaire ;

Rejette la demande d’exception de connexité de la société [31] et de renvoi de l’affaire au tribunal judiciaire de Paris ;

Rejette la demande en nullité de l’assignation pour vice de forme ;

Déclare recevables les conclusions signifiées par Monsieur [H] [J] postérieurement à la réouverture des débats ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la société [23] ;

Déclare irrecevables pour cause de prescription les actions en responsabilité exercées par Monsieur [H] [J] contre la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E], Maître [N] [V] [Z], la société [23] et la société [31] ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de Monsieur [H] [J] de fixation au passif de la société [26] de la créance chirographaire ;

Condamne Monsieur [H] [J] à payer à la S.C.P. [A] [F], [P] [X], [S] [Y] ET [K] [E] et à Maître [N] [V] [Z] en premier lieu, à la société [23] en second lieu et à la société [31] en troisième lieu la somme de 1.000 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [H] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [H] [J] aux dépens pourront être directement recouvrés par SCP COURTAIGNE AVOCATS et de Maître Pascale REGRETTIER GERMAIN, avocats au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 OCTOBRE 2025 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT