TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre de proximité

N° RG 25/00364 – N° Portalis DB22-W-B7J-TTZP

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

21 Avril 2026

VALOPHIS SAREPA

C/

[M] [G], [R] [G]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e Maxime TONDI

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [M] [G]

à Mme [R] [G]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

VALOPHIS SAREPA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE substitué par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR S:

M. [M] [G]

[Adresse 3] – [Localité 3]

comparant en personne

Mme [R] [G]

[Adresse 3] – [Localité 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 16 Mars 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS et PRÉTENTIONS

VALOPHIS SAREPA (RCS de Créteil n° 572 204 014), sis [Adresse 2] à [Localité 2], a donné à bail d’habitation le 13 mai 2013 à Monsieur [M] [G] et à Madame [R] [G] un logement, situé [Adresse 3] à [Localité 3], où ils résident.

Des impayés sont survenus.

Le bailleur a fait délivrer aux locataires le 23 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 846,71 euros leur donnant deux mois pour régler ses dettes.

Les sommes demandées n’ont pas été versées et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 10 novembre 2025, VALOPHIS SAREPA a assigné en référé M. [M] [G] et Mme [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026.

Se référant à ses écritures VALOPHIS SAREPA sollicite de

Vu l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

PRONONCER la résiliation du bail du 13 mai 2013 du local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], la clause résolutoire étant acquise

ORDONNER l’expulsion sans délai de M. [M] [G] et de Mme [R] [G] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L411-1 et suivants ainsi que L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNER solidairement à titre provisionnel M. [M] [G] et Mme [R] [G] à lui payer, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à leur départ effectif, une indemnité d’occupation du logement correspondant au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil

CONDAMNER solidairement à titre provisionnel M. [M] [G] et Mme [R] [G] à lui payer la somme de 2 408 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 846 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir

ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance à intervenir ait lieu au seul vu de la minute conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum M. [M] [G] et Mme [R] [G] au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum M. [M] [G] et Mme [R] [G] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer du 23 juillet 2025

À l’audience du 16 mars 2026, VALOPHIS SAREPA annonce une créance s’élevant désormais à 2 743,19 euros au 9 mars 2026 et se réfère à ses écritures pour le reste. Mme [R] [G] déclare que la dette ne se monte plus qu’à 1 900 euros, un versement ayant été effectué pour le mois de février.

M. [M] [G] et Mme [R] [G] précisent que le versement des loyers a repris depuis le mois de novembre 2025 sans interruption, qu’ils souhaitent rester dans le logement et qu’ils sont prêts à régler le reliquat de leur dette sur la base de 200 euros par mois.

VALOPHIS SAREPA ne s’oppose pas à l’octroi de délais.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire

« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code

« Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce :

« Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, VALOPHIS SAREPA est représenté. M. [M] [G] et Mme [R] [G] sont présents à l’audience. Le montant demandé par la société requérante est inférieur à 5 000 euros et une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…)

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 13 mai 2013 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

VALOPHIS SAREPA est donc fondé à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 23 juillet 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 24 septembre 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CCAPEX a été informée le 17 juillet 2025 et l’assignation date du 10 novembre 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 19 novembre 2025 de l’assignation du 10 novembre 2025 pour une audience tenue le 16 mars 2026.

Les délais légaux sont donc respectés.

Pour autant, il apparaît que M. [M] [G] et Mme [R] [G] ont repris le paiement de leurs échéances et qu’un plan d’apurement peut être mis en place. Les locataires ont fait part de leur désir de rester dans les lieux.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 13 mai 2013 sera constatée à compter du 24 septembre 2025, deux mois après le commandement de payer du 23 juillet 2025.

Toutefois, il sera accordé à M. [M] [G] et à Mme [R] [G] un délai pour apurer la dette. Les effets de la résiliation du bail d’habitation seront donc suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge ».

Dès que M. [M] [G] et Mme [R] [G] se seront libérés de la dette locative tout en continuant à régler les échéances de loyer, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce :

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiaient M. [M] [G] et Mme [R] [G] étant acquise à compter du 24 septembre 2025, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre des biens de VALOPHIS SAREPA depuis cette date.

En conséquence, sauf si les locataires ont quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [M] [G] et de Mme [R] [G] sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, la mesure d’expulsion est suspendue au règlement de la dette locative de M. [M] [G] et de Mme [R] [G] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessous.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative»

En l’espèce, la somme demandée à M. [M] [G] et à Mme [R] [G] s’élève à 2 743,19 euros au 9 mars 2026. Ce montant est communiqué à l’audience. Mme [R] [G] déclare avoir effectué un versement portant la dette à 1 900 euros. Toutefois, ce paiement n’est pas attesté.

En conséquence, M. [M] [G] et Mme [R] [G] seront condamnés solidairement à titre provisionnel à verser à VALOPHIS SAREPA la somme de 2 743,19 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 pour la somme de 1 846,71 euros mentionnée dans le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir

Toutefois, il sera accordé à M. [M] [G] et à Mme [R] [G] un échéancier de quatorze mois pour régler la dette à compter de la signification de la présente décision, soit treize échéances de 200 euros et le reliquat à régler lors de la dernière échéance. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiaient M. [M] [G] et Mme [R] [G] étant acquise à compter du 24 septembre 2025, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre des biens de VALOPHIS SAREPA depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation demandée par le bailleur pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite du locataire.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée.

En conséquence, M. [M] [G] et Mme [R] [G] seront condamnés solidairement à verser à VALOPHIS SAREPA à compter du 24 septembre 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Toutefois, le versement de l’indemnité d’occupation est suspendu au règlement dans les quatorze mois de la dette locative par M. [M] [G] et de Mme [R] [G] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

Sur l’exécution de l’ordonnance

L’article 489 du code de procédure civile dispose :

« En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. »

En l’espèce, VALOPHIS SAREPA sollicite la mise en œuvre de l’article susvisé.

À l’appui de cette prétention, il précise qu’il y a urgence, ce qui est normal dans la procédure de référé dont c’est une des conditions.

Toutefois, il n’explique pas en quoi il y aurait nécessité. Au surplus, il accepte un échéancier de paiement.

En conséquence, VALOPHIS SAREPA sera débouté de sa demande d’application de l’article 489 du code de procédure civile.

Des frais irrépétibles à hauteur de 450 euros seront dus par M. [M] [G] et Mme [R] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE à compter du 24 septembre 2025 la résiliation conventionnelle du bail du 13 mai 2013 concernant le local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Toutefois, un délai pour apurer leur dette étant accordé à M. [M] [G] et Mme [R] [G], les effets de la résiliation de leur bail seront suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge » en l’occurrence dans le délai de quatorze mois.

Dès que M. [M] [G] et Mme [R] [G] se seront libérés de leur dette locative tout en continuant à régler les échéances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

ORDONNE l’expulsion de M. [M] [G] et de Mme [R] [G] et de tous occupants de leur chef du logement susvisé appartenant à VALOPHIS SAREPA conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette expulsion est toutefois suspendue au paiement par M. [M] [G] et Mme [R] [G] de leur dette dans les conditions exposées ci-dessous.

CONDAMNE solidairement M. [M] [G] et Mme [R] [G] à verser à titre provisionnel à VALOPHIS SAREPA à compter de la résiliation du bail du 24 septembre 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Cette mesure est toutefois suspendue au paiement par M. [M] [G] et Mme [R] [G] de leur dette dans les conditions exposées ci-dessous.

CONDAMNE solidairement M. [M] [G] et Mme [R] [G] à verser à titre provisionnel à VALOPHIS SAREPA la somme de 4.617,04 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025 pour la somme de 1 846,71 euros mentionnée dans le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir,

N° RG 25/00364 – N° Portalis DB22-W-B7J-TTZP. Ordonnance de référé du 21 Avril 2026.

Toutefois, il sera accordé à M. [M] [G] et Mme [R] [G] un délai maximum de quatorze mois à compter de la signification de la présente décision pour régler leur dette. Le paiement se fera en treize échéances de 200 euros, le reliquat étant réglé avec la dernière échéance. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure.

DÉBOUTE VALOPHIS SAREPA de sa demande d’application de l’article 489 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M. [M] [G] et Mme [R] [G] au paiement d’une somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [M] [G] et Mme [R] [G] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La greffière Le juge