Vice caché immobilier
Décisions
[…] LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 mai 2007), que selon acte authentique du 25 septembre 2000, reçu par M me X…, notaire, M. Y… a vendu à M me Z… et à M. A… un immeuble au prix de 830 000 francs (126 532, 68 euros) ; qu'à la suite de la découverte de termites, les acquéreurs, après avoir obtenu en référé la désignation d'un expert, ont assigné M. Y…, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en restitution de la somme de 30 500 euros sur le prix de vente de l'immeuble ; que M. Y… a appelé en garantie le notaire ;
[…] 5. La cour d'appel a constaté que la venderesse avait toujours soutenu avoir réalisé en auto-construction les travaux de réfection de la toiture du volume Nord, et fait siennes les conclusions de l'expert judiciaire selon lesquelles la présence de termites était établie lors de ces travaux en 2016, ce dont elle a déduit, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis, sans être tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle a écartés, qu'elle en connaissait nécessairement les vices, de sorte que le moyen, inopérant en sa première branche et qui, en sa seconde branche, vise un motif surabondant, n'est pas fondé.
[…] Les acquéreurs, invoquant l'existence de vices cachés, ont obtenu la désignation d'un expert judiciaire, lequel a été remplacé par deux autres experts, MM. [Z] et [W], […] Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes portant sur la toiture, de dire que le bien immobilier était affecté de vices non couverts par la clause d'exclusion de garantie et de dire que les vendeurs ignoraient l'existence de ces vices et doivent être considérés de bonne foi, de limiter la condamnation des vendeurs à la somme de 6 234,99 euros en réduction du prix de vente et de rejeter leurs demandes de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et financier, […]
En application des articles 1648, alinéa 1, et 2232 du code civil, l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente
[…] Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 octobre 2022), par acte notarié du 18 mars 2015, la société civile La Persévérance (le vendeur) a vendu à M. [L] et à Mme [H] (les acquéreurs) une maison d'habitation au prix de 187 000 euros. 2. Dénonçant une humidité excessive dans cet immeuble, les acquéreurs ont, par acte du 17 août 2018, assigné le vendeur, notamment en résolution de la vente pour vice caché. Examen du moyen Enoncé du moyen
[…] Attendu qu'il y a lieu de rejeter la demande d'extension de mission concernant les vices cachés et l'évaluation immobilière, les demandes n'ayant pas de lien suffisant avec l'expertise sollicitée ; […]
[…] Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, — Juger que les défaillances affectant la toiture et l'humidité des combles constituent des vices cachés affectant le bien immobilier, — Juger que la fuite de la piscine constitue un vice caché affectant le bien immobilier, — Juger que la non-conformité de la plomberie et ses conséquences, notamment les nuisances sonores provoquées dans la chambre du premier étage, constituent des vices cachés affectant le bien immobilier,
[…] Monsieur et M me I soutiennent que s'ils avaient eu connaissance de l'ampleur des désordres, ils auraient renoncé à l'acquisition et ils considèrent que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause de non- garantie les vices cachés dans la mesure où M. Z était non seulement vendeur professionnel mais également de mauvaise foi, car il s'est toujours présenté comme marchand professionnel de l'immobilier en leur assurant que les travaux se limitaient à une simple de rénovation de la construction.
[…] Ils ont vendu cette maison le 2 août 2002 aux époux Y. Par ordonnance de référé du 9 mai 2003, M. CRUMEYROLLE a été désigné en qualité d'expert à la demande des époux Y qui se plaignent de vices cachés. Un agent immobilier n'étant pas tenu de se livrer à une recherche des éventuels vices cachés dont pourrait être affecté l'immeuble pour lequel il a été chargé de trouver des acquéreurs, les époux X ne justifient d'aucun motif légitime leur permettant d'attraire la Sté DL Immobilier aux opérations d'expertise. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sté DL Immobilier, les frais irrépétibles qu'elle a exposés.
[…] que cette propriété ayant été revendue aux époux X… par acte du 31 juillet 1994 mentionnant qu'elle était dépourvue de sous-sol pour des raisons d'humidité, ceux-ci, après la découverte d'un sous-sol inondé, ont assigné la société Atravi et la société Agence immobilière de L'Etang la Ville en paiement de diverses indemnités sur le fondement du vice caché ; que l'agence immobilière a appelé en garantie M. Y… et l'assureur de celui-ci, la société Axa assurances, devenue Axa France IARD ;
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Lois et règlements
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre IV : Des obligations du vendeur
- Section 3 : De la garantie
- Paragraphe 2 : De la garantie des défauts de la chose vendue
Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Article L5113-5 du Code des transports
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- PARTIE LÉGISLATIVE
- CINQUIÈME PARTIE : TRANSPORT ET NAVIGATION MARITIMES
- LIVRE IER : LE NAVIRE
- TITRE IER : STATUT DES NAVIRES ET DES DRONES MARITIMES
- Chapitre III : Construction des navires
- Section 2 : Contrat de construction
En cas de vice caché, l'action en garantie contre le constructeur se prescrit par un an à compter de la date de la découverte du vice caché.
Article 1648 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre IV : Des obligations du vendeur
- Section 3 : De la garantie
- Paragraphe 2 : De la garantie des défauts de la chose vendue
L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Article 1649 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre IV : Des obligations du vendeur
- Section 3 : De la garantie
- Paragraphe 2 : De la garantie des défauts de la chose vendue
Elle n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice.
Article L5113-6 du Code des transports
- ···
- PARTIE LÉGISLATIVE
- CINQUIÈME PARTIE : TRANSPORT ET NAVIGATION MARITIMES
- LIVRE IER : LE NAVIRE
- TITRE IER : STATUT DES NAVIRES ET DES DRONES MARITIMES
- Chapitre III : Construction des navires
- Section 2 : Contrat de construction
L'entreprise qui a procédé à la réparation d'un navire est garante des vices cachés résultant de son travail dans les conditions définies par les articles L. 5113-4 et L. 5113-5.
Article L173-4 du Code des assurances
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- Partie législative
- Livre Ier : Le contrat
- Titre VII : Les contrats d'assurance maritime, aérienne et aéronautique, fluviale et lacustre, sur marchandises transportées par tous modes et de responsabilité civile spatiale
- Chapitre III : Règles particulières aux assurances maritime, fluviale et lacustre, et sur marchandises transportées par tous modes
- Section I : Assurances sur corps maritimes, fluviaux et lacustres
L'assureur ne garantit pas les dommages et pertes résultant d'un vice propre du navire, sauf s'il s'agit d'un vice caché.
Article L5113-4 du Code des transports
- ···
- PARTIE LÉGISLATIVE
- CINQUIÈME PARTIE : TRANSPORT ET NAVIGATION MARITIMES
- LIVRE IER : LE NAVIRE
- TITRE IER : STATUT DES NAVIRES ET DES DRONES MARITIMES
- Chapitre III : Construction des navires
- Section 2 : Contrat de construction
Le constructeur est garant des vices cachés du navire même si la recette est réalisée sans réserve de la part du client.
Article 8 de la Loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophagesAbrogé
En cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article 3, la clause d'exonération de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de trois mois à la date de l'acte authentique.
Article 7 de la Loi n° 67-5 du 3 janvier 1967 portant statut des navires et autres bâtiments de merAbrogé
Le constructeur est garant des vices cachés du navire, malgré la recette du navire sans réserves par le client.
Article 1642 du Code civil
- ···
- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre VI : De la vente
- Chapitre IV : Des obligations du vendeur
- Section 3 : De la garantie
- Paragraphe 2 : De la garantie des défauts de la chose vendue
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
- H P M AUTOMATISMES
- DATASCIENTEST
- Cour d'appel de Bordeaux 26 octobre 2023, n° 21/01543
- Cour d'appel de Rouen 10 octobre 2019, n° 19/00435
- Article L225-147 du Code de commerce
- Tribunal Judiciaire de Marseille, Jex, 17 décembre 2024, n° 24/07691
- RM2 (BAGNEUX, 798681656)
- COSMAC (NOISY-LE-SEC, 652045899)
- Tribunal de grande instance de Bobigny, 1re chambre, 1re section, n° 10/01474
- HAL'MARKET (MONTPELLIER, 831986377)
- PROFIRE GENIE CLIMATIQUE (VAULX-EN-VELIN, 851837427)
- SAS GRIMM (MAUBEUGE, 331087163)
- Tribunal administratif de Nîmes, 17 octobre 2024, n° 2400377
Maître Isabelle DE SAINT ANDRIEU 2 Rue Joseph Leprince Compiègne 60200 France Compiègne 60200 4.2 5 4.2 (5 avis) Avocat vice caché immobilier Compiègne 21 ans d'expérience Accepte l'aide juridictionnelle en vice caché immobilier Accepte l'aide juridictionnelle en vice caché immobilier À propos : Maître Isabelle DE SAINT ANDRIEU est avocat à Compiègne, […] droit immobilier et droit pénal. […] Maître Léa DAMERY 29 rue Pierre Sauvage Compiègne 60200 France Compiègne 60200 5 12 5 (12 avis) Répond rapidement Avocat vice caché immobilier Compiègne 4 ans d'expérience Entre 100 € et 200 € HT | Accepte l'aide juridictionnelle en vice caché immobilier Accepte l'aide juridictionnelle en vice caché immobilier Entre 100 € et 200 € HT Premier rendez-vous à 75€ HT, […]
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