COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 11^e Chambre B

ARRÊT AU FOND

DU 23 FEVRIER 2017

N° 2017/63 Rôle N° 15/19253

B Y

C/

G, I X

Grosse délivrée

le :

à: ME DUPONT

XXX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Octobre 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 14/01100.

APPELANT

Monsieur B Y, demeurant XXX

représenté par M^e Christophe DUPONT, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur G, I X

né le XXX à GRASSE, demeurant 2 Rue Alfred X – 06450 ROQUEBILLIERE

représenté par M^e Marc DUCRAY de la SELARL HAUTECOEUR – DUCRAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

M^me Brigitte PELTIER, Conseiller

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Février 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Février 2017

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing prive du 30 juin 2011, Monsieur X donnait à bail à Monsieur Y pour une durée de 6 ans moyennant un loyer de 833 € par mois un local professionnel à usage d’entrepôt sis XXX à Nice prenant effet le 1^er juillet et venant à expiration le 30 juin 2017, moyennant loyer annuel de 10.000 euros, payable au 1^er de chaque mois par mensualités de 833 euros.

Il était stipulait que ce bail était exclu du champ d’application du décret du 30 septembre 1953 et des dispositions du Code de Commerce relatives aux baux commerciaux , qu’il était régi par les articles 1708 et suivants du code civil.

Des travaux de rénovation de la toiture étaient réalisés par le bailleur en 2013, source du litige opposant les parties

M. Y F à son bailleur

• d’avoir pénétré le 3 septembre 2013 dans les locaux sans autorisation, utilisé des échafaudages qu’il entreposait dans les lieux et laissé le local ouvert et exposé aux risques d’intrusion ou de vols • d’avoir fait changer les serrures de l’entrepôt loué en décembre 2013, l’empêchant ainsi d’y accéder.

Pour attester de ces faits il faisait réaliser un premier constat d’huissier le 3 septembre 2013 qui constatait des travaux de réfection de la toiture en cours, l’entrebâillement de la porte du garage et l’obstruction à l’aide de colle de l’une des deux portes de l’entrepôt, puis un second 11 décembre 2013 qui constatait le changement des serrures du local. Suite aux premiers faits M. Y cessait de payer les loyers faisant valoir l’exception d’inexécution, en réponse et en décembre 2013 le bailleur faisait changer les serrures du local interdisant l’accès au preneur.

Par acte du 13 janvier 2014, Monsieur X faisait délivrer à Monsieur Y un commandement de payer pour la somme de 7.508,57 euros visant la clause résolutoire du bail, pour échéances impayées pour les loyers de septembre 2013 à janvier 2014 et des taxes foncières de 2012 à 2013.

Par acte du 12 février 2014, Monsieur Y formait opposition au commandement de payer et faisait assigner Monsieur X aux fins d’annulation du dit commandement de payer et résolution du bail professionnel aux torts exclusifs de Monsieur X.

Par jugement avec exécution provisoire en date du 13 octobre 2015 le Tribunal d’instance de Nice a

• déboutait Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes • constatait la résiliation du bail de plein droit à la date du 13 février 2014 • condamnait Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 9644 € au titre des loyers, de l’indemnité d’occupation courue jusqu’au mois d’avri1 2014 et des taxes foncières 2012 et 2013 • condamnait Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 9295 € an titre des frais de remise en état des lieux loués dont à déduire de cette somme le dépôt de garantie de 2499 € lequel restera acquis au bailleur • déboutait Monsieur X de sa demande de dommages intérêts complémentaires • condamnait Monsieur Y à payer à Monsieur X la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile • ordonnait l’exécution provisoire de la décision à hauteur de la moitie des condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur Y • condamnait Monsieur Y aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

**

M. Y a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 30 octobre 20515.

Les dernières écritures de M. Y appelant ont été déposées le 8 décembre 2015 et celles de M. X intimé le 16 mars 2016.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. Y dans le dispositif de ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des articles 1719 et suivants , 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, de réformer le jugement déféré et de :

• constater que Monsieur G X a méconnu ses obligations contractuelles et qu’il l’a empêché d’accéder au local loué • constater l’exception d’inexécution au paiement du loyer du fait de l’inexécution contractuelle du bailleur • dire et juger que le commandement de payer délivré de mauvaise foi est nul • prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur G X • le débouter de toutes ses demandes financières • condamner Monsieur G X au paiement d’une somme ♦de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral ♦de 31.000 € au titre du préjudice matériel constitué par la perte du matériel entreposé sous sa garde

• condamner Monsieur G X au paiement d’une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 Code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de la SELARL Christophe Dupont

Il fait valoir que le bailleur ne lui a pas garanti une jouissance paisible des lieux, en pénétrant dans les locaux et en utilisant du matériel qui lui appartient sans son autorisation, l’absence de fermeture du local est imputable au bailleur, lequel au surplus lui a interdit l’accès des lieux le 3 décembre 2013 en faisant changer les serrures, dont il a perdu la jouissance. Le bailleur a gravement failli aux obligations contractuelles des articles 1719 et 1723 du code civil, qui justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et le jeu de la clause d’inexécution au profit du preneur

Le procès verbal d’huissier établi en avril 2014 pour justifier de prétendues détériorations est non contradictoire et a été réalisé 4 mois après qu’il n’ait plus accès aux lieux, le devis produit émane d’une entreprise sans activité depuis le 1^er janvier 2013 et radiée du Registre du Commerce et des Sociétés depuis le 25 juillet 2014.

Le matériel entreposé, d’une valeur de 31 000€, a disparu, alors qu’il était sous la garde du bailleur par application de l’article 1709 du code civil, du fait de M. X, M. Z a subi un préjudice économique et moral de 10 000€.

Monsieur G X dans le dispositif de ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa des articles 1709 et suivants ,1315 et 1147 du Code Civil, des articles 9, 515 et 700 du Code de Procédure Civile, de confirmer le jugement déféré,

• de débouter M. B Y de l’ensemble de ses demandes • le condamner à payer de la somme de 3.000 euros au visa de I’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de I’instance distrait au profit de la SELARL Hautecoeur-Ducray

Il fait valoir que le preneur ne démontre nullement qu’il ait pénétré dans les locaux loués sans autorisation ou fait changer les serrures, la charge de la preuve lui incombant en application de l’article 1315 du code civil , il ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution.

Il était tenu légalement et contractuellement d’entretenir les lieux loués qu’il est présumé avoir trouvé en bon état et présumé responsable des dégradations subies par la chose louée (art 1732 du Code civil).

Le constat d’huissier d’avril 2014 témoigne de leur dégradation, il est justifié des travaux réalisés par une entreprise qui était encore en activité.

Monsieur B Y est propriétaire des biens qu’il a entreposé dont il a la garde, il ne prouve pas qu’il n’avait plus accès au local, le bailleur n’est pas responsable des vols commis au cours d’un bail. Il ne justifie pas du préjudice moral et financier allégué.

SUR QUOI LA COUR

Les parties s’accordent sur le caractère non commercial du bail qui les liait.

2- ) sur le commandement de payer Monsieur Y ne conteste pas s’être abstenu de payer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 13 janvier 2014 en recouvrement des échéances impayées de septembre 2013 à janvier 2014 et des taxes foncières de 2012 à 2013, mais invoque la mauvaise foi du bailleur et l’exception d’inexécution.

Les clauses résolutoires doivent être invoquées de bonne foi et, lorsqu’est invoquée la mauvaise foi du bailleur, les juges du fond doivent rechercher si la clause a été mise en oeuvre de bonne foi.

La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et l’appréciation de cette mauvaise foi relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce un litige opposait bailleur et preneur depuis septembre 2013, le commandement de payer a été délivré par le bailleur en janvier 2014 après le changement des serrures du local loué en décembre 2013 dont il avait été informé par lettre recommandé avec accusé de réception du preneur, à laquelle était jointe un procès verbal d’huissier, et par laquelle ce dernier prenait acte de la résolution du bail et demandait à reprendre possession des biens entreposées en présence d’un huissier.

Précédemment en septembre 2013 alors qu’il devait garantir au preneur la jouissance paisible des lieux , il a refusé d’intervenir bien que dûment informé de l’utilisation du matériel professionnel de M. Y par l’entreprise qu’il avait mandaté , enfin il a opposé un refus aux demandes de résolution amiable du différent.

Ce comportement caractérise la mise en 'uvre de mauvaise foi la clause résolutoire, en conséquence de quoi le commandement de payer délivré le 13 janvier 2014 sera annulé.

2) sur le bail

* obligations du bailleur

En application des articles 1719 et 1720 du code civil dans la version applicable à l’espèce, le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail .

Il est tenu de garantir les locataires des troubles que lui même ou des tiers dont il doit répondre pourrait lui causer.

Conformément à l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Le bailleur est tenu d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeur, laquelle n’est pas en l’espèce alléguée.

Deux articles du bail prévoient des dérogations à ces dispositions légales

L’article UU.25/5 dernier paragraphe : « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causées aux lieux loués et de tous les troubles de jouissance causées par les autres occupants de l’immeuble, les voisins, ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché »

Le bail « article II.5- Travaux » stipule que : « le preneur devra souffrir et laisser faire dans l’immeuble tous les travaux de réparation, construction, modifications et tous autres travaux que le bailleur jugerait nécessaires, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer quels que soient l’importance, la durée et l’inconvénient de ces travaux, même si la durée excédait 40 jours (et ce par dérogation à l’article 1724 du code civil) »

En l’espèce le bailleur ne conteste pas avoir commandé la réfection de la toiture, laquelle a été entreprise avec utilisation des échafaudages entreposés dans les locaux loués propriété du preneur, ce qui est établi par le constat d’huissier du 3 septembre 2013 , le nom de M. Y étant clairement visible sur les échafaudages installés à l’extérieur du bâtiment, ce qui suffit à démonter l’intrusion dans les locaux loués.

Le bailleur ne démontre pas avoir informé le preneur des dits travaux et s’être trouvé en butte à un refus.

L’entrepreneur, mandaté par le bailleur, n’est pas un tiers au sens de l’article 1720 du code civil et du bail, il est donc sans conséquence que le bailleur n’ait pas lui-même pénétré dans les locaux loués ou procédé en personne au changement des serrures, dont il soutient sans le démonter qu’il serait le fait du locataire.

Le bailleur qui ne justifie ni de travaux urgents, ni de force majeure ou toutes autres causes exonératoires, ayant troublé la jouissance paisible des locaux donnés à bail, a commis une faute lourde qui fait échec à l’exonération de responsabilité, prévue à l’article 1725 du code civil et par les clauses contractuelles, en cas de troubles émanant de tiers.

En dépit des courriers recommandés qui lui ont été adressées par le conseil du preneur les 30 octobre 2013, 12 novembre 2013, 20 décembre 2012 auxquels étaient joint les procès verbaux d’huissier, le bailleur a persisté à dénier toute responsabilité et refusé tout arrangement.

En conséquence de quoi, vu l’article 1741 du code civil, tenant la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat, ce dernier sera résilié à ses torts exclusifs.

2- ) sur l’exception d’inexécution

En application de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, il ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Monsieur Y ne conteste pas s’être abstenu de payer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 13 janvier 2014 en recouvrement des échéances impayées de septembre 2013 à janvier 2014 et des taxes foncières de 2012 à 2013.

Il est établi par le constat d’huissier en date du 11 décembre 2013, l’impossibilité pour le preneur de pénétrer dans les lieux loués dont les serrures avaient été changées.

La matérialité du changement de serrure n’est pas contestée par le bailleur, qui soutient dans ses écritures, sans le démontrer, que ce changement serait le fait du preneur, ce alors qu’étant tenu de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, la charge de la preuve lui incombe.

En conséquence de quoi c’est à bon droit que M. Y se prévaut de l’exception d’inexécution, mais qui ne peut jouer qu’à compter du 11 décembre 2013.

M. Y sera donc condamné à payer au bailleur les loyers de septembre au 11 décembre 2013 outre les taxes foncières de 2012 et 2013 à sa charge par application du contrat de bail ( art III 3/1) soit la somme de 5774,33 € ( 830x3 mois + 11 jours = 304, 33 + 1463 + 1517)

3- ) sur les réparations locatives S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, en l’absence d’état des lieux initial le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

S’agissant d’une présomption simple la preuve contraire peut être rapportée.

Il est clairement stipulé au bail que les locaux seront utilisés par le preneur à usage d’entrepôt de bâtiment, « que le preneur prendra les lieux loués en l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles nécessaires pour que les lieux loués soit clos et couverts. Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à l’entrée du preneur et annexé aux présentes »

L’état des lieux d’entrée n’est produit par aucune des parties, qui produisent deux exemplaires du bail (dont la cour relève qu’ils ne sont pas identiques), ce alors qu’il devait être annexé au contrat.

Les termes du contrat tel que repris ci-dessus, démontrent que les locaux n’étaient pas en parfait état et que le bailleur n’entendait assurer que le clos et le couvert.

M Y a pris possession des lieux le 1^er juillet 2011, il a été privé de la jouissance de ceux-ci le 11 décembre 2013. Aucun état des lieux de sortie n’est produit

M. Y produit deux photos non datées qui démontrent qu’il utilisait le local pour entreposer du matériel professionnel (échafaudage et bétonnière), mais aussi que le carrelage du sol était dégradé.

Le bailleur pour attester des dégradations , qu’il impute exclusivement au preneur , produit un constat d’huissier établi le 18 avril 2014 lequel a constaté « le local est ouvert aux quatre vents, le rideau métallique est bloqué sensiblement à mi hauteur en position ouverte, la porte de communication '. est elle aussi ouverte et non verrouillée , '.le local est inexploité et libre de toute occupation '. il est extrêmement dégradé ' »

Ce constat établi plus de quatre mois après que le preneur ait été privé de la jouissance des lieux et alors que le local est resté « ouvert au quatre vents » se limite à démontrer l’existence de dégradations, il ne comporte aucune indication quant leurs date ou auteur.

En conséquence de quoi le bailleur, qui n’établit pas la réalité de dégradations à la date du 11 décembre 2013, sera débouté de ses demandes à ce titre.

4-) sur les demandes de dommages et intérêts de M. Y

M. Y forme des demandes au titre du préjudice financier et moral et matériel.

Il résulte du bail que le local loué n’était pas le siège social de l’entreprise exploité par M. Y et qu’il servait d’entrepôt

* sur le préjudice moral et financier

Faute de démonter l’existence d’un préjudice financier en lien direct et certain avec la perte de jouissance du local, la demande formée à ce titre par M. Y ne peut être accueillie

Le préjudice moral en lien direct et certain avec le conflit opposant M. Y à son bailleur est au contraire démontré par les courriers échangés aux fins de résolution amiable du litige et l’utilisation du matériel professionnel de M. Y sans son accord, par l’entreprise du bailleur, lequel informé a refusé d’intervenir tel qu’il résulte de son courrier du 12 novembre 2013 « s’il y a un problème d’échafaudage qu’il le règle avec l’entreprise qui a fait les travaux chez moi » En conséquence de quoi le bailleur, sera condamné à payer à M. A la somme de 3.000€

* préjudice matériel

Il est constant qu’à compter du 11 décembre 2013 M. Y a été privé de la jouissance des lieux loués, que précédemment l’entreprise mandatée par le propriétaire a utilisé les échafaudages lui appartenant, le bailleur n’a pas donné suite à la demande en date du 20 décembre 2013, de reprise du matériel sous contrôle d’huissier; à la date du 14 avril 2014 les locaux étaient vides de toute occupation et ouverts aux quatre vents.

Le bailleur qui est tenue d’une obligation de délivrance et de jouissance paisible durant toute la durée du bail n’a pas satisfait à ces obligations et ce faisant commis une faute, il ne justifie pas de la restitution au preneur privé d’accès au local loué, des biens entreposés, alors que ce dernier lui en avait fait demande par lettre recommandée de son conseil.

En conséquence de quoi M. X sera condamné à payer à M. Y , qui justifie de l’achat de matériel à son nom le 8 juin 2011, la somme de 31 000€ au titre du matériel non restitué.

5-) sur l’article 700 et les dépens

L’équité commande de condamner M. X à payer à M. Y la somme de 2000€

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la Cour, conformément à l’article 450 al 2 du Code de procédure civile

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

• Déclare le commandement de payer délivré le 13 janvier 2014 nul

• Ordonne la résiliation du bail conclu entre les parties le 30 juin 2011

• Condamne M. B A à payer à M. G X la somme de 5774,33 € au titre des loyers de septembre 2013 au 11 décembre 2013 outre les taxes foncières de 2012 et 2013

• Rejette la demande formée par M. A au titre du préjudice financier

• Condamne M. G X à payer à M. B A la somme de 3000€ au titre du préjudice moral et 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

• Condamne M. H X à payer à M. B A la somme de 31000€ au titre du matériel non restitué

• Condamne M. H X à payer à M. B A la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile • le condamne aux entiers dépens de l’instance d’appel distraits au profit de la SELARL Christophe Dupont

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT