COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 JANVIER 2022

SA

N° 2022/ 2

Rôle N° RG 18/14099 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC7NX

F C

C/

X décédé Y

A Y

E Y

H B

D S T Y

M U V Y

SCI LE CALAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ

M^e Marianne DESBIENS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 20 Juillet 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00961.

APPELANT

Monsieur F C

demeurant […]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e S-Louis LAGARDE, avocat au barreau de PARIS , plaidant

INTIMES

Monsieur X Y décédé et demeurant de son vivant […]

Monsieur D S T Y, intervenant en qualité d’héritier (fils) de X Y, décédé en cours de procédure

[…]

représenté par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON , plaidant

Madame M U V Y intervenante en qualité d’héritière (fille) de X Y, décédé en cours de procédure

demeurant […]

représentée par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON , plaidant

Monsieur A Y

demeurant […]

représenté par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON , plaidant

Monsieur E Y

demeurant […]

représenté par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON , plaidant

Monsieur H B

demeurant […]

représenté par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON , plaidant

SCI LE CALAN Société Civile Immobilière, agissant poursuites et qualité de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, […]

représentée par M^e Marianne DESBIENS, avocat au barreau de TARASCON , plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les parcelles AN 111 et AN 112 appartenaient respectivement à l’indivision Y et à la SCI Le Calan, dont les consorts Y sont les seuls associés.

MM. X, A, et E Y voulaient vendre ces deux parcelles, et ont établi un compromis de vente avec M. B le 13 mai 2016.

Par acte d’huissier du 26 mai 2016, la société Le Calan a été assignée par M. F C devant le tribunal de grande instance de Tarascon aux fins de donner effet à une vente du 13 mars 2016 et d’acquérir par vente forcée les parcelles AN 111 et AN 112.

L’assignation a été dénoncée à M. A Y le 1er juin 2016, et à son notaire, M^e J K, le 2 juin 2016.

Les 20 décembre 2016, 21 décembre 2016, et 4 janvier 2017, M. C appelle en la cause M. X, A, et E Y.

Suivant jugement du 20 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Tarascon a :

-Constaté le décès de M^me L Y survenu le 7 août 2015 à Eygalières,

-Reçu l’intervention volontaire de M. B,

-Débouté M. F C de toutes ses demandes,

-Dit que le compromis de vente signé le 13 mai 2016 entre Messieurs X, A et E Y, la SCI Calan d’une part et M. E B d’autre part doit prendre son plein et entier effet,
-Débouté M. B de sa demande de dommage et intérêts,

-Dit n’y avoir lieu au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens,

-Ordonné l’exécution du présent jugement.

Selon une déclaration d’appel du 27 août 2018, M. F C a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 23 octobre 2019, M. F C, appelant, demande à la cour de :

Vu l’article 1583 du code civil,

Vu les articles 1109 et 1116 du code civil,

Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

Vu les pièces du dossier et notamment la publication au service de la publicité foncière de l’assignation introductive d’instance le 28 avril 2017, volume 2017, N° P2569,

-Infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions,

-Déclarer parfaite la rencontre des volontés sur une chose et sur un prix le 13 mars 2016 entre d’une part les vendeurs, MM. X Y, E Y, A Y, et la SCI Le Calan, et d’autre part, M. F C, acheteur,

-Déclarer en conséquence conclue la vente des locaux et biens ci-après identifiés par les consorts Y ci-dessus et la SCI Le Calan, moyennant le paiement du prix de 1 400 000 €, frais d’agence exclus, devant être payé par M. F C, tous droits et frais d’acte en sus, à la charge de l’acquéreur pour les biens immobiliers désignés ci-aprés :

- Sur la commune d’Eygalières (13810) une maison à usage d’habitation située […], comprenant :

-au rez-de-chaussée : 5 chambres, 3 salles de bains, 2 salons, 1 salle à manger, […], 2 water-closed

-à l’étage : 1 pallier, 1 chambre, 1 salle de bains

-une piscine enterrée

-un chauffage au fuel

l’ensemble au cadastre sous les références suivantes :

* Section AN numéro 111 pour une superficie de 55a 90ca

* Section AN numéro 112 pour une superficie de 38a

l’ensemble pour 93a 90ca.

-Dire que MM. X, A, et E Y ont commis de concert avec M. H B une faute et une fraude qui engagent leur responsabilité,

-Dire et juger que M. F C a été privé de passer cette vente par la faute conjointe et solidaire des consorts Y, de la SCI Le Calan, et de M. H B,

-Condamner solidairement la SCI Le Calan ainsi que M. D et M Y en qualité d’héritiers de X Y, ainsi que MM. A et E Y, et M. H B, à payer à M. F C la somme de 2 800 140 € à titre de dommages et intérêts pour cette perte de chance de réaliser l’opération d’achat, de construction, et de revente des biens en qualité de marchand de biens avec un aléa de 80%.

A titre subsidiaire,

si par impossible la cour considérait que MM. E et X Y n’ont pas été informés de la proposition d’achat de M. F C d’acquérir au prix de 1 400 000 € ou n’avaient pas donné mandat :

-Dire que la vente des quotes-parts indivises de M. A Y dans la parcelle AN 111 (un tiers) et de toutes les quotes-parts de la SCI Le Calan (parcelle AN 112) était parfaite,

En conséquence,

-Condamner M. A Y personnellement, et la SCI Le Calan représentée par A Y, coassocié, à payer, solidairement avec M. H B, à payer M. F C, une somme de 1 643 682 € en réparation de son préjudice, soit 58,70% de sa perte de chance de gains avec un aléa de 80%.

-Débouter les intimés de l’ensemble de leurs prétentions,

-Condamner solidairement, en tout état de cause, la SCI Le Calan ainsi que M. D Y et M^me M Y, en leur qualité d’héritiers de M. X Y, MM. A et E Y, et M. H B, à payer à M. F C la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de 1ère instance et d’appel,

-Condamner solidairement M. D Y et M^me M Y, en leur qualité d’héritiers de M. X Y, MM. A et E N, et M. H B aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, avec recouvrement pour ceux d’appel au profit de la SCP Rousseau et associés.

L’appelant fait valoir, en substance, que :

Si le mandat n°2148 donné par MM. X, E Y, et la SCI Le Calan est valable pour le compromis de vente signé avec M. H B, celui-ci l’est également pour la vente effectuée avec M. C le 13 mars 2016. Il s’agissait bien d’un mandat de vendre avec une totale liberté, puisque le prix n’y était même pas mentionné.

La conclusion d’un contrat de vente est établie dés lors qu’un accord sur la chose et le prix a eu lieu. Le premier juge avait retenu que les mandats étaient trop imprécis sur l’ampleur souhaité du contrat pour pouvoir considérer que la vente soit conclue. Le juge a fait de l’imprécision des procurations une condition essentielle de la vente, de sorte qu’il a essentialisé une modalité de celle-ci alors que la vente était pourtant bien conclue avec un accord sur la chose (les parcelles AN 111 et AN 112) et le prix (1 400 000 €).

De même, la réitération de l’accord dans un futur acte préparatoire n’est qu’une modalité de la vente déjà conclue. Il appartient au juge de rechercher si la réitération de la vente dans un acte correspond à un report du transfert de propriété ou reste une simple modalité. Le report du transfert de propriété ne peut résulter que d’une réserve expréssément formulée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En premier lieu, le mandat donné à la société Valancogne portait sur les parcelles AN 111 et AN 112. L’acceptation sans réserve de l’offre de M. B par M. A Y le 14 mars 2016, constitue la formation du contrat de vente grâce aux procurations de ses deux frères. Par extension, l’accord intervenu le 13 mars 2016 entre M. A Y et M. C est, au même titre, la conclusion d’un contrat de vente.

En second lieu, l’article 815-3 alinéa dernier dispose qu’un mandat tacite peut être conclu lorsqu’un acte est passé au su des autres indivisaires et sans opposition de leur part. Suivant deux actes de procurations des 10 et 15 février 2016, signés par les deux frères de M. A Y, un mandat apparent a été établi au moment où A Y a accepté l’offre de M. C.

M. C ne demande plus la vente forcée du bien (faute de pouvoir désormais construire), mais l’indemnisation de la perte de chance d’avoir pu conclure la vente.

A titre subsidiaire, si le mandat apparent n’était pas reconnu, le défaut d’unanimité des indivisaires n’équivaut pas à une nullité de l’acte de vente. Selon la jurisprudence, un indivisaire qui procède à la vente d’un bien qui ne lui appartient qu’en partie, sans l’accord des autres, ne vend que sa quote-part sur le bien indivis.

Le conflit entre deux acquéreurs successifs se résout par la vente du premier, sauf si le second a publié en premier. Mais la mauvaise foi, en application des articles 1104 et 1198 alinéa 2 du Code civil, issus de l’ordonnance du 10 février 2016, fait obstacle à l’opposabilité du second acte par voie de publication. En l’espèce, la connaissance de la première vente par le second acquéreur caractérise la mauvaise foi de ce dernier.

Les dispositions issues de l’ordonnance du 10 février 2016 s’appliquent pour une meilleure continuité des solutions conformément à la jurisprudence récente de la Cour de cassation. L’article 1998 alinéa 2 est en fait une codification et une reprise de la jurisprudence antiérieure (de 1968 à 2010) qui retient une conception subjective de la publicité foncière.

Du fait de la publication de l’assignation du 27 avril 2016 au service de la publicité foncière, de la seconde vente formée le 14 mars 2016, de l’information transmise à l’agence Valancogne de la vente entre les consorts Y, la SCI Le Calan, et M. C du 13 mars 2016, de la même information donnée le 14 mars 2016 au notaire des consorts Y et de M. B par le notaire de M. F C, les intimés ont agi en fraude des droits de M. C.

La demande tendant à la vente des parts indivises de M. A Y est recevable au titre des articles 564 et 565 du code de procédure civile, puisqu’elle tend aux mêmes fins que les demandes précédentes, à savoir, faire reconnaître la vente du 13 mars 2016, et l’anéantissement total ou partielle de la seconde vente.

Avec un aléa de 80%, M. C demande à titre principal la réparation d’un préjudice qui s’élève à 2 800 140 €, et à titre subsidiaire, la réparation d’un préjudice avec un aléa de 58,70% de 2 800 140 (parts indivises de M. A Y et la totalité du bien appartenant à la SCI Le Calan) qui s’élève à 1 643 682 €.

Sur les préjudices allégués par les intimés, aucune preuve ne démontre l’immobilisation d’ 1400000 € par M. B. Le deuxième contrat de vente dont M. B est acheteur est muet sur cette information. En outre, les intimés ne sont plus tenus par le compromis du 13 mai 2016 qui n’a toujours pas été régularisé, et qui devait l’être au plus tard le 31 août 2016.
Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et singifiées le 28 octobre 2020, la SCI Le Calan, M. A Y, M. E Y, M. H B, M. D S-T Y, M^me M U V Y, ces deux derniers intervenant en qualité d’héritiers de M. X Y, décédé en cours de procédure, demandent à la cour de :

Vu les articles 1134 et suivants du code civil,

Vu les articles 1984 et suivants du code civil,

Vu les articles 815- 5- 1 , 815-14 et 815-16 du code civil,

Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tarascon le 20 juillet 2018,

-Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI Le Calan, l’indivision Y et Monsieur B de leurs demandes de dommages intérêts, d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation de Monsieur C aux dépens,

-Déclarer recevable l’intervention de Monsieur D Y et de Madame M Y venant aux droits de Monsieur X Y, leur père, décédé le […] et dont ils sont les seuls héritiers,

-Déclarer irrecevable la demande nouvelle subsidiaire de Monsieur C portant sur une prétendue vente des quotes parts indivises de Monsieur A Y dans la parcelle AN 111 et d’un tiers des quotes ' parts indivises de la SCI Le Calan ( parcelle AN 112 ) au visa de l’article 564 du code civil,

Sur le fond,

-Constater que les procurations données par X Y et E Y étaient destinées à la mise en vente , à la recherche d’un acquéreur, mais en aucun cas à la conclusion de la vente ni à la signature de celle-ci par A Y,

-Constater qu’aucun accord n’est intervenu sur la chose et sur le prix entre les propriétaires de l’immeuble situé à […] et Monsieur F C, qui serait antérieur à l’accord intervenu avec Monsieur B,

-Constater que Monsieur A Y n’ a pu engager ses frères en qualité de mandataire apparent, par son mail du 13 mars 2016,

-Constater que, subsidiairement, l’accord de vente donné, par simple mail, par Monsieur A Y, n’a pu porter sur ses quotes parts indivises dans la parcelle AN 111 et sur ses quotes parts dans la SCI Le Calan, l’objet et le prix ne pouvant être déterminés au moment de cet accord,

-Constater qu’en toute hypothèse, une vente entre Monsieur A Y et Monsieur C, portant sur ses quotes – parts indivises, ne pouvait intervenir avant une notification préalable aux co-indivisaires, à peine de nullité, en application des articles 815-14 et 815-16 du code civil,

-Constater que la cession de ses parts sociales dans la SCI Le Calan ne pouvait intervenir sans la procédure prévue par les statuts,

-Constater qu’enfin, des indivisaires représentant au moins 2/ 3 des droits indivis ne peuvent vendre leur bien sans l’accord des co-indivisaires ( article 815- 5- 1 du code civil ),

-Constater qu’en conséquence, aucune vente des quotes- parts indivises de Monsieur A Y et des quotes parts de Monsieur A dans la SCI Le Calan n’a pu intervenir,

-Constater qu’il n’a existé aucun concert frauduleux entre les intimés,

-Constater que Monsieur C ne peut à la fois demander de constater l’existence de la vente et demander l’indemnisation de sa non réalisation,

-Constater qu’en toute hypothèse Monsieur C ne démontre pas l’existence d’un préjudice indemnisable,

-En conséquence rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur F C,

-Dire que le compromis de vente signé le 13 mai 2016 entre Messieurs X, A et E Y, la SCI Le Calan d’une part et Monsieur B d’autre part, doit prendre son plein et entier effet.

Recevant l’appel incident,

Condamner Monsieur F C à payer :

- 150.000,00 € à titre de dommages et intérêts à la SCI Le Calan-indivision Y,

- 150.000,00 € à titre de dommages et intérêts à Monsieur B,

-Condamner Monsieur F C à payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Le Calan-indivision Y ainsi que 10 000 € à Monsieur B,

-Condamner Monsieur F C aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.

Les intimés soutiennent, en substance, que :

-Le mandat donné à l’agence Valancogne par A O était destiné à préparer la vente, faute de volonté exprès de déléguer une vente.

-Le mandat apparent ne peut non plus être caractérisé. Pour preuve, l’agence Q avait même demandé les procurations des deux frères de M. A Y pour finaliser la vente.

-L’agence Valancogne avait reçu, en tant que mandataire, une offre au public avec pour mission de recueillir l’acceptation des vendeurs si une offre était trouvée.

-L’existence de pourpalers dès 2016 entre M. B et l’agence Valancogne obligeait M. A Y à l’avertir de l’offre concurrente de M. C sous peine de provoquer possiblement une rupture brutale des pourpalers en acceptant l’offre de ce dernier, qui était plus avantageuse financièrement. Le choix s’est finalement porté sur M. B qui a retiré sa condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, et semblait plus fiable.

-S’agissant de la demande subsidiaire de vente de la quote-part indivise de M. C, une partie du bien vendu appartient à une société civile immobilière qui n’est pas soumise au régime de l’indivision. En effet, la vente des parts de société implique une obligation de suivre la procédure prévue par les statuts de la société. La vente de la quote-part indivise de M. A Y est donc impossible.

-La vente de la quote part indivise n’a pu avoir lieu, faute d’accord de volontés du fait de l’indétermination de l’objet de la prétendue vente, de son prix, et de signatures.

-Lesarticles 815-14 et 815-16 du code civil prévoient en outre une notification de la vente à peine de nullité de celle-ci lorsqu’un indivisaire décide de vendre seul un bien indivis. Par conséquent, faute de notification à ses frères, l’acceptation formulée par M. A O n’aurait jamais pu aboutir à la vente des parcelles AN 111 et AN 112.

-Aucune preuve de la connaissance d’une vente antérieure par M. B ni aucun accord formel entre les consorts Y, la SCI Le Calan et M. C ne démontrent l’existence de la fraude aux droits de ce dernier.

-La demande de M. C consistant à se faire indemniser au titre d’une perte de chance de contracter doit être jugée comme irrecevable dés lors qu’elle est en contradiction avec la demande qui consiste à la remise en cause de l’existence du second contrat par la conclusion du premier.

-La perte de chance de conclure s’apprécie au stade des pourparlers, et n’est pas un préjudice indemnisable selon la cour de cassation. Seule une faute des vendeurs pourrait donner lieu à indemnisation. Or, aucune faute ne peut être retenue à l’égard des intimés, y compris M. A Y qui pouvait légitimement croire que ses frères accepteraient l’offre proposée par M. C, plus intéressante financièrement que celle de M. B. Le préjudice allégué est donc sans lien avec une faute, et n’est qu’hypothétique.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées auxquelles il est expressément renvoyé.

MOTIFS DE LA DECISION :

1-A peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune conclusion ne peut être déposée et aucune pièce produite aux débats après l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture est intervenue le 26 octobre 2021 et elle a été notifiée aux parties le même jour à 8 heures 49.

Dès lors, la pièce n°30 communiquée par Monsieur C le 26 octobre 2021 à 16 heures 34, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, est d’office irrecevable.

2-L’article 554 du code de procédure civile énonce que peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, Monsieur X Y, défendeur en première instance, est décédé le […].

Ses héritiers, Monsieur D Y et Madame M Y, sont intervenus volontairement à l’instance.

Leur intervention volontaire, non contestée, sera déclarée recevable.

3-L’article 1583 du code civil énonce que la vente est parfaite entre les parties,et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Monsieur C soutient qu’un accord est intervenu le 13 mars 2016,valant vente, à son profit de la propriété appartenant aux intimés.

A l’inverse, ces derniers font valoir qu’aucun accord n’est intervenu entre eux, au motif que les procurations confiées à Monsieur A Y par leurs frères ainsi que le mandat de vente donné à l’agence immobilière Valancogne ne pouvaient pas engager l’ensemble des indivisaires.

En l’espèce la chronologie des actes s’établit de la manière suivante :

-le jeudi 10 mars 2016 à 17h30, Monsieur H B a fait une offre d’achat auprès de l’agence Valancogne au prix de 1 400 000 €, frais d’agence inclus, sous condition suspensive de l’obtention d’un arrêté de permis de construire donnant la possibilité d’agrandir la maison existante.

Cette offre a été transmise par mail le 11 mars 2016 à Monsieur A Y, et par courrier recommandé du 12 mars 2016.

Monsieur A Y a contresigné cette offre faisant précéder sa signature de la mention suivante ' Bon pour accord de vente au prix proposé, sans condition suspensive'.

-le 11 mars 2016, Monsieur F C a émis une offre au prix du mandat, de 1400000 euros, commision d’agence incluse, précisant que son offre n’était soumise à aucune condition suspensive de prêt.

Cette offre a été transmise par mail du 12 mars 2016 à Monsieur A Y.

-le 11 mars 2016, Monsieur F C a émis une nouvelle offre au prix de 1400 000 euros, commission d’agence non comprise, qui a été transmise à Monsieur A Y.

-le dimanche 13 mars 2016 à 8 heures 06, Monsieur A Y a laissé un message vocal sur le répondeur du responsable de l’agence P Q pour lui faire part de son acceptation de la proposition émise par Monsieur C au prix de 1 400 000 € net vendeur.

Le même jour, à 8h53, Monsieur A Y a adressé un mail à l’agence P Q en ces termes :

'Comme convenu, je vous donne mon accord pour la vente de notre propriété sise à Eygalières à […] au prix de 1400000 euros net vendeur. Je vous envoie le mandate de vente signé et paraphé par courrier avec les procurations de mes frères'.

-le 14 mars 2016 à 10 heures 48, Monsieur H B a écrit un mail à l’agence Valancogne, précisant: 'suite à l’offre que j’ai faite la semaine dernière, je vous informe qu’au cas où la condition de permis poserait un problème aux vendeurs (consorts Y), je suis prêt à me passer de cette condition.'

Il ressort de cette chronologie que Monsieur A Y a successivement donné son accord pour deux offres d’achat:

-l’offre émise par Monsieur B au prix de 1400000 euros, commission d’agence incluse, sous la réserve qu’il a exprimée quant à la condition suspensive;

-l’offre émise le 13 mars 2016 par Monsieur F C au prix de 1400000 euros, net vendeur.
Selon l’article 1988 du code civil, s’il s’agit d’aliéner ou d’hypothéquer ou de quelque autre acte de propriété, le mandat doit être exprès.

L’article 1989 du code civil dispose que le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat.

Enfin, selon l’article 815- 3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte de disposition autre que ce visé au 3° du texte, portant sur la vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

En l’espèce, Monsieur A Y a reçu, le 10 février 2016, une procuration de son frère X Y 'pour la vente de notre mas, Raoubo Cousta, […], […]'.

Il a reçu, le 15 février 2016, une procuration de son frère E Y 'pour la mise en vente de la coproriété des 3 frères Y, X, A et E : le mas de […]'.

Il ressort de ces deux procurations ainsi établies que l’objet y est exprimé en termes différents : vente selon la procuration consentie par X Y, mise en vente selon celle émise par E Y.

Par ailleurs, si la désignation du bien immobilier figure expressément sur chacune de ces procurations, aucun prix n’y est mentionné alors même qu’il s’agit d’un élément essentiel de la vente.

Enfin, aucune procuration n’a été établie par la SCI Le Calan.

Au regard de l’ensemble des dispositions précitées du code civil, il ne peut être déduit des seules procurations établies par les deux frères de Monsieur A Y que ceux-ci lui aient donné expressément le pouvoir d’accepter une offre d’achat et de conclure un contrat de vente en leur nom, faute d’indication sur le prix de vente et sur les éventuelles conditions dont la vente aurait pu être assortie.

Par ailleurs, le mandat de vente confié à l’agence immobilière Valancogne l’a été par la seule SCI Le Calan, représentée à l’acte par Monsieur A Y, alors que ce dernier n’avait reçu aucune procuration de cette société, étant observé qu’il ne résulte pas des statuts produits aux débats qu’il en serait le représentant légal.

Les consorts Y ne sont pas désignés sur ce mandat en qualité de mandants.

Ce mandat porte néanmoins sur les parcelles AN 111 et AN 112 alors que la SCI Le Calan n’était propriétaire que de la parcelle AN 112.

En outre, le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément.

Or, aux termes du mandat confiée le 23 février 2016 à l’agence Valancogne, celle-ci était notamment autorisée à :

-proposer, présenter les biens,

-visiter, faire visiter les biens,
-faire toute publicité qu’elle jugera utile,

-ensemble des pouvoirs et obligations dont celui d’établir l’avant-contrat (délégation totale),

-établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions des présentes et recueillir la signature de l’acquéreur.

Il en ressort que le mandat donné à l’agence Valancogne ne lui conférait pas le pouvoir de représenter le vendeur pour conclure la vente, mais seulement celui de rédiger les actes et de recueillir la signature de l’acquéreur.

Dès lors, ni le mandat de vente confié à cette agence par la seule SCI Le Calan, ni les procurations établies au nom de Monsieur A Y dans les termes rappelés ci-dessus ne permettent d’affirmer que le mandat décrivait exactement la volonté de tous les propriétaires de vendre au prix et dans les conditions fixés par ce mandat, ni que ce mandat constituait une offre valable de nature à lier le pollicitant au premier acceptant.

Monsieur C prétend ensuite à l’existence d’un mandat apparent.

Si, en principe, le mandant n’est pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il en est autrement lorsqu’il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d’un mandat et dans les limites de celui-ci, une telle situation supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes de ce pouvoir.

Il appartient à celui qui se prévaut à son profit d’un mandat apparent d’en rapporter la preuve.

Monsieur C expose qu’à plusieurs reprises, Monsieur A Y s’est comporté comme le mandataire de l’indivision, en particulier lorsque le 13 mars 2016, à deux reprises, la première fois par téléphone, la seconde fois par mail, il a donné son accord pour la vente de la propriété.

Or, en premier lieu, Monsieur C n’a pas procédé à la vérification de l’étendue du pouvoir exactement détenu par Monsieur A Y, pas plus qu’il ne justifie des circonstances qui l’auraient autorisé à ne pas procéder à cette vérification, alors pourtant que la présente procédure démontre toute l’importance que l’achat du bien immobilier des intimés revêtait pour lui.

En second lieu, Monsieur C est un professionnel de l’immobilier averti, marchand de biens et dirigeant de sociétés, dont les compétences dans le domaine immobilier et l’expérience professionnelle lui permettaient de prendre toutes les précautions d’usage nécessaires.

En troisième lieu, l’agence immobilière P Q, qui intervenait pour le compte de son client, Monsieur C, n’ignorait pas que Monsieur A Y n’était pas le seul propriétaire du bien immobilier en cause, et que ce bien appartenait à la fois indivisément aux consorts Y et à la SCI Le Calan, sachant qu’une telle situation n’a jamais été dissimulée par Monsieur Y.

La preuve en est suffisamment rapportée d’une part, par le courriel que cette agence a adressé le 11 mars 2016 à Monsieur A Y l’invitant à demander 'les procurations nécessaires à vos deux frères', d’autre part, par le projet de mandat simple de vente établi par l’agence P Q, mentionnant, en qualité de mandants et propriétaires, la SCI Le Calan, Monsieur X Y, Monsieur A Y et Monsieur E Y.

Enfin, selon l’article 815-3 du code civil, invoqué par l’appelant, l’indivisaire qui prend en main la gestion des biens indivis au su des autres, est censé avoir reçu un mandant tacite couvrant les actes de gestion mais non de disposition. Or, au cas d’espèce, un acte de disposition est en cause.
Dès lors, Monsieur C ne peut se prévaloir d’un mandat apparent.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Monsieur A Y n’a pas valablement engager ses frères co-indivisaires dans l’accord qu’il a exprimé le 13 mars 2016, que dès lors aucun accord de volontés parfait sur la chose et sur le prix n’est intervenu au profit de Monsieur F C et qu’aucune vente n’a été valablement formée à son bénéfice.

Monsieur C R aussi de longs développements au fait que lui serait inopposable 'la vente du même bien consentie à Monsieur H B', rappelant les règles applicables en matière de ventes successives, et au fait que la vente à son propre profit serait opposable à Monsieur B, mais en l’état de la solution retenue par la cour selon laquelle aucune vente n’a été conclue au profit de Monsieur C, ces développements ne sont pas opérants.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a dit que le compromis de vente signé le 13 mai 2016 entre Messieurs X, A et E Y, la SCI Calan d’une part et M. E B d’autre part doit prendre son plein et entier effet et en ce qu’il a débouté Monsieur C de ses demandes.

4-L’appelant expose qu’en raison de l’entrée en vigueur du nouveau PLU dans la commune d’Eygalières, les parcelles cadastrées AN sont devenues inconstructibles et que dès lors, il est contraint de modifier ses demandes en ne sollicitant plus de voir déclarer conclue la vente mais en présentant, désormais, une demande en indemnisation de la perte de chance qu’il a subie de ne pas réaliser cette vente.

Or, aux termes du dispositif des conclusions de l’appelant, qui seul lie la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, l’appelant demande à la fois à la cour de dire parfaite et conclue la vente à son profit des biens et droits immobiliers en cause et de l’indemniser du préjudice qu’il aurait subi du fait de la perte de chance de réaliser la vente et l’opération immobilière qu’il avait projetée.

La cour a déjà examiné la première demande de Monsieur C au point 3 de son arrêt et il en résulte qu’aucun accord de volontés n’a été déclaré parfait ni aucune vente conclue au profit de l’appelant. Dès lors, Monsieur C ne peut se prévaloir d’un préjudice qui résulterait de la perte d’une chance de réaliser une vente qui, juridiquement, n’a pas eu lieu.

A cela s’ajoute le fait que Monsieur C échoue à rapporter la preuve d’une faute commise à son encontre par les intimés, qui serait en lien direct avec le préjudice allégué :

En effet, Monsieur A Y a cru, de bonne foi, que l’accord qu’il avait donné à l’appelant serait ratifié par ses frères, l’offre émise par Monsieur C paraissant plus favorable. En toute hypothèse, sa mauvaise foi n’est pas démontrée, pas plus que sa participation, ni celle de ses frères ou de la SCI Le Calan, à un concert frauduleux, dans le but de faire échec aux droits de l’appelant.

Il n’est pas davantage établi qu’il y aurait eu un détournement des règles de la publicité foncière pour rendre opposable 'une seconde vente que les défendeurs savaient nulle'.

Monsieur H B était, quant à lui en pourparlers avec Monsieur A Y et l’agence immobilière Valancogne depuis le mois de février 2016; il a émis une offre qui a précédé celle formulée par Monsieur C; en sa qualité de marchand de biens, il était intéressé par la vente des biens immobiliers litigieux; à supposer même qu’il ait eu connaissance de l’offre émise par Monsieur C, il n’est pas démontré que le maintien, par Monsieur B, de sa propre offre n’était destiné qu’à porter préjudice à l’appelant, ni qu’il ait fait pression sur Monsieur A Y si la vente n’était pas poursuivie en sa faveur, ni encore qu’il ait fait preuve de mauvaise foi.
En conséquence, Monsieur C sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

5-Subsidiairement, l’appelant demande à la cour de dire que 'la vente des quotes-parts indivises de M. A Y dans la parcelle AN 111 (un tiers) et de toutes les quotes-parts de la SCI Le Calan (parcelle AN 112) était parfaite’ et de l’indemniser ensuite d’une perte de chance d’avoir pu la réaliser.

L’irrecevabilité de cette demande, comme nouvelle en cause d’appel, est soulevée.

Selon l’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opérer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La cour, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel, ou l’ayant relevée d’office, est tenue de l’examiner à l’aune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 de ce code.

La cour considère que cette demande, qui vise à faire reconnaître les droits de Monsieur C sur l’immeuble apaprtenant aux intimés, ne présente pas le caractère d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Elle sera déclarée recevable.

Sur le fond, à supposer même que l’accord donné par Monsieur A Y le 13 mars 2016 à l’offre de Monsieur C s’analyse en la vente d’un immeuble indivis faite par un seul indivisaire et qu’elle soit valable pour la portion indivise qui lui appartient, il n’en demeure pas moins que Monsieur C est mal fondé à solliciter de la cour qu’elle déclare parfaite la vente de toutes les quote-parts détenues par Monsieur A Y dans la SCI Le Calan alors que selon l’article 14 des statuts de cette SCI, d’une part, les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec 'l’agrément unanime de tous les associés', dont il n’est pas établi qu’il aurait été recueilli, d’autre part, cette cession est soumise à une procédure préalable qui, au cas d’espèce, n’a pas été respectée, et enfin, il n’est pas justifié d’un pouvoir que la SCI Le Calan aurait donné à Monsieur A Y en vue de la vente.

Dès lors, Monsieur C ne peut prétendre à l’indemnisation d’une perte de chance au titre de la vente par Monsieur A Y de toutes ses quote-parts dans la SCI Le Calan, cette vente n’ayant pas été, juridiquement, formée.

Par ailleurs, Monsieur C, qui sollicite la condamnation de Monsieur A Y, de la SCI Le Calan représentée par ce dernier, solidairement avec Monsieur H B, à l’indemniser de sa perte de chance de voir réaliser la vente de la portion indivise de l’immeuble appartenant à Monsieur A Y, échoue à rapporter la preuve de la faute, voire de la fraude, commise par ces intimés, qui serait en lien direct avec ce préjudice, dès lors que :

-Monsieur A Y a cru, de bonne foi, que l’accord qu’il a donné à l’appelant serait ratifié par ses frères, l’offre émise par Monsieur C paraissant plus favorable. En toute hypothèse, sa mauvaise foi n’est pas démontrée, pas plus que sa participation à un concert frauduleux, ni le fait qu’il aurait tenté de faire échec aux droits de l’appelant;

-Monsieur H B était en pourparlers avec Monsieur A Y et l’agence immobilière Valancogne depuis le mois de février 2016; il a émis une offre qui a précédé celle formulée par Monsieur C; en sa qualité de marchand de biens, il était intéressé par la vente des biens immobiliers litigieux; à supposer même qu’il ait eu connaissance de l’offre émise par Monsieur C, il n’est pas démontré que le maintien, par Monsieur B de sa propre offre n’était destiné qu’à porter préjudice à l’appelant, ni qu’il ait fait pression sur Monsieur A Y si la vente n’était pas poursuivie en sa faveur, ni encore qu’il ait fait preuve de mauvaise foi.

Dès lors, Monsieur C sera également débouté de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.

5- Pour débouter les actuels intimés de leurs demandes de dommages-intérêts, le tribunal a retenu, à juste titre, que :

-le comportement de Monsieur A Y, sans être fautif, a été de nature à semer le trouble tant auprès des agences que des différentes parties à la procédure, ce qui justifie que les consorts Y et la SCI Le Calan soient déboutés de leur demande de dommages-intérêts;

-il n’est pas établi que Monsieur C ait commis une faute délictuelle à l’égard de Monsieur B alors que tous deux, professionnels de l’immobilier, ont entrepris des négociations pour obtenir l’acquisition du bien immobilier qu’ils convoitaient et qu’ils ont également subi les tergiversations de Monsieur A Y.

La cour ajoute qu’il n’est pas démontré que l’action engagée par Monsieur C serait 'téméraire et malicieuse', ni qu’elle aurait pour objectif de retarder la signature de l’acte authentique de vente.

L’action entreprise par Monsieur C représente l’exercice d’un droit. En outre, l’appréciation erronée qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

Dès lors, le jugement entrepris sera également confirmé de ce chef et la cour déboutera, pour les mêmes motifs, les intimés de leur demande plus ample de domamges-intérêts devant la cour.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile,

Le tribunal a fait une juste application de l’article 700 du code de procédure civile et des articles relatifs aux dépens. Les dispositions du jugement seront également confirmées de ces chefs.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Rejette des débats la pièce n°30 communiquée par Monsieur F C le 26 octobre 2021 après l’ordonnance de clôture.

Reçoit Monsieur D Y et Madame M Y en leur intervention volontaire.

Confirme le jugement rendu le 20 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Tarascon en toutes ses dispositions appelées.

Ajoutant au jugement,

Déboute Monsieur F C de sa demande tendant à voir condamner solidairement la SCI Le Calan ainsi que M. D et M Y en qualité d’héritiers de X Y, ainsi que MM. A et E Y, et M. H B, à lui payer la somme de 2 800 140 € à titre de dommages et intérêts pour cette la de chance de réaliser l’opération d’achat, de construction, et de revente des biens en qualité de marchand de biens avec un aléa de 80%.

Déclare recevable la demande formée par Monsieur F C à titre subsidiaire.
Déboute Monsieur F C de sa demande tendant à voir condamner M. A Y personnellement, et la SCI Le Calan représentée par A Y, coassocié, à lui payer, solidairement avec M. H B, une somme de 1 643 682 € en réparation de son préjudice, soit 58,70% de sa perte de chance de gains avec un aléa de 80%.

Déboute Monsieur A Y, Monsieur E Y, Monsieur H B, Monsieur D Y, Madame M Y et la SCI Le Calan de leur demande plus ample de dommages-intérêts en cause d’appel.

Condamne Monsieur F C à payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur H B en cause d’appel.

Condamne Monsieur F C à payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, à Monsieur A Y, Monsieur E Y, Monsieur H B, Monsieur D Y, Madame M Y et la SCI Le Calan, ensemble.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne Monsieur F C à supporter les dépens d’appel.