COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 04 MAI 2023

oa

N° 2023/ 153

N° RG 19/17348 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFEVT

SCI APPART INVEST

C/

[S] [B]

Société SDC [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e CHERFILS

M^e BRICE-TREHIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02867.

APPELANTE

SCI APPART INVEST prise en la personne de son gérant en exercice, sise [Adresse 2]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Maître [S] [B] prise en sa qualité de Syndic judiciaire provisoire de la Communauté Immobilière [Adresse 5]

demeurant [Adresse 1]

défaillante

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet CDS GESTION, [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier ABRAM, Vice-Président placé, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Monsieur Olivier ABRAM, Vice-Président placé

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

La SCI Appart Invest était propriétaire d’un bien situé dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] à [Localité 6];

Le 5 mai 2017, il était adressé à la société Gestion Barberis en qualité de syndic de cet ensemble immobilier un avis de mutation relatif à ce bien;

Par exploit d’huissier en date du 16 mai 2017, il était adressé au notaire en charge de la vente une opposition sur le prix de vente pour un montant en principal de 26 001,29 €;

Par exploit d’huissier en date du 24 mai 2017, une nouvelle opposition était adressée au notaire, pour un montant cette fois de 42 096,22 €;

Par exploit d’huissier en date du 15 mars 2018, la SCI Appart Invest a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] devant le Tribunal de Grande Instance de NICE afin d’obtenir notamment l’annulation des oppositions à la vente dont il était sollicité la mainlevée, et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts;

Par jugement en date du 15 octobre 2019, le Tribunal de Grande Instance de NICE a, notamment, déclaré irrecevable comme tardive l’action de la SCI Appart Invest à l’encontre de l’opposition formée le 24 mai 2017, débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts, et condamné la SCI Appart Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2020, la SCI Appart Invest sollicite de:

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000,

Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation,

Vu la jurisprudence de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence,

Vu les dispositions du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions du Code civil,

Vu le règlement de copropriété

Vu les pièces communiquées,

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la SCI APPART INVEST en son appel formé contre le jugement rendu le 15.10.2019 (RG n° 18/02867) par le Tribunal de Grande Instance de Nice;

REFORMER ledit jugement en ce qu’il a :

DECLARÉ irrecevable car tardive l’action de la SCI APPART INVEST à l’encontre de l’opposition formée le 24 mai 2017 ;

CONDAMNÉ la SCI APPART INVEST à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la SCI APPART INVEST aux dépens;

STATUANT A NOUVEAU:

A TITRE PRELIMINAIRE – IN LIMINE LITIS :

DIRE ET JUGER que la SARL GESTION BARBERIS n’avait pas de qualité ni de capacité à agir pour le compte du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5];

PRONONCER la nullité des actes effectués à la demande de la SARL GESTION BARBERIS dont les oppositions des 16 et 24 mai 2017;

DIRE ET JUGER que la seconde opposition a été signifiée le 24/05/2017 au delà du délai de 15 jours prescrit par la loi;

DECLARER caduque l’opposition du 24/05/2017;

ORDONNER la mainlevée des oppositions en date du 24/05/2017 et du 16/05/2017;

AU FOND :

DIRE ET JUGER que la contestation de l’opposition a été rapide, nonobstant la caducité de la première assignation;

DIRE ET JUGER qu’une demande annulée conserve son effet interruptif de prescription, y compris en cas d’annulation pour irrégularité de fond;

DIRE ET JUGER qu’aucune disposition n’enferme la contestation dans un délai formel et qu’aucune disposition expresse n’en prévoit l’irrecevabilité;

DIRE ET JUGER recevables les contestations des oppositions des 24.05.2017 et 16.05.2017 en vertu des dispositions de l’article 2241 du code civil;

DIRE ET JUGER que l’opposition du 24/05/2017 n’énonce pas de manière précise le montant et les causes des créances telles que définies au 1° à 4° de l’article 5-1 du décret du 17/03/1967;

DIRE ET JUGER que l’opposition du 24/05/2017 mentionne une créance non garantie par le privilège immobilier spécial;

DIRE ET JUGER que l’opposition du 24.05.2017 n’a pas été faite par le syndic en exercice;

PRONONCER la nullité de l’opposition du 24/05/2017 au visa des articles 20 et 19-1 de la loi du 10/07/1965, de l’article 5-1 du décret du 17/03/1967 et de l’article 2374 du Code civil;

ORDONNER la mainlevée de l’opposition du 24/05/2017;

CONSTATER la contestation formulée au titre des sommes figurant à l’opposition du 24.05.2017;

DECLARER que l’opposition n’est pas régulière;

PRONONCER la nullité de l’opposition du 24.05.2017 par application des articles 5-1 et 45-2 du Décret du 17.03.1967;

CONSTATER les démarches amiables effectuées par la SCI APPART INVEST;

CONSTATER le caractère exorbitant, injustifié et abusif de la clause pénale;

DIRE ET JUGER que l’administrateur provisoire ne peut décider une clause pénale, qui plus est sans avis préalable du conseil syndical;

CONSTATER l’absence de clause pénale au règlement de copropriété;

ANNULER la clause pénale;

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne démontre l’existence d’aucun préjudice;

REJETER toute demande d’indemnisation au titre d’un préjudice dont le fondement juridique n’est pas ailleurs pas indiqué par application de l’article 15 du Code de procédure civile;

DIRE ET JUGER que le comportement du syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 5] et de son syndic, sont préjudiciables à la SCI APPART INVEST;

CONDAMNER en conséquence solidairement le syndicat des copropriétaires de la CI [Adresse 5] et son syndic, à payer à la SCI APPART INVEST la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi, sur le fondement des articles 1240 à 1242 du Code Civil;

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne peut justifier de frais engagés non compris dans les dépens;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes, en ce compris celles formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [Adresse 5], [Adresse 3], à verser au requérants la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière VICINI, [Adresse 3], aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés aux offres de droit;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sollicite de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Vu l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal,

Constater que l’action de la SCI APPART INVEST est tardive et irrecevable;

Par conséquent,

Confirmer le jugement du 15 octobre 2019;

A titre subsidiaire,

Reconventionnellement, condamner la SCI APPART INVEST à verser au syndicat des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 37 000 €;

Valider l’opposition effectuée le 24 mai 2017;

Débouter la SCI APPART INVEST de l’ensemble de ses demandes;

En conséquence, dire et juger qu’il y a lieu de libérer les fonds objets de l’opposition au profit du syndicat des copropriétaires;

A tire encore plus subsidiaire,

Si l’opposition était annulée pour défaut de qualité du cabinet GESTION BARBERIS, dire et juger que l’avis de mutation ayant été fait entre les mains du même cabinet GESTION BARBERIS il est nul pour les mêmes raisons;

Débouter là encore la SCI APPART INVEST de ses demandes;

En toutes hypothèses,

Condamner la SCI APPART INVEST au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel;

M^e Nathalie THOMAS ne s’est pas constituée;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2023;

SUR CE:

Dans la mesure où Me [S] [B] ne s’est pas vue signifier la déclaration d’appel à personne, la présente décision sera rendue par défaut par application de l’article 474 du Code de procédure civile;

Il résulte de l’alinéa premier de l’article 20 I dans sa version alors applicable que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété; avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire; cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance; le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues; à défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties; les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé;

Il apparaît que l’acte introductif de la présente cause a été délivré le 15 mars 2018, soit au delà du délai de trois mois prescrit par le texte repris ci-dessus, courant après la notification des deux oppositions querellées les 16 et 24 mai 2017;

Cela est de nature à rendre effectivement irrecevable la contestation des oppositions en cause, ce qui empêche par nature l’examen du bien fondé des griefs formés à l’encontre de celles-ci, qu’ils soient relatifs à la date de leur signification, à leurs montants, à la validité des clauses sur le fondement desquelles ces montants sont réclamés, ou encore à leur auteur, sauf à vider de leur contenu les prescriptions reprises ci-dessus;

Au surplus, sur les développements relatifs à l’irrégularité des oppositions compte tenu du défaut prétendu de qualité de leur auteur, la SCI les appuie sur des textes relatifs à la demande en justice, alors que l’opposition n’est pas une demande en justice, mais la signification par voie d’huissier d’un état financier des rapports entre le syndicat et le vendeur du bien objet de l’avis de mutation;

Il est par ailleurs constant que la caducité de l’assignation résultant de son absence d’enrôlement la prive de tout effet, de sorte qu’il ne peut être donné à l’assignation délivrée le 1er août 2017 aucun effet interruptif, sa caducité ayant été constatée le 24 août 2018;

En outre, les développements selon lesquels la mise en 'uvre et l’application de la clause pénale contreviendraient aux dispositions applicables et auraient entrainé un préjudice que la SCI évalue forfaitairement à la somme de 5 000 € sont inopérants, l’irrecevabilité de la contestation en cause rendant impossible l’examen des conditions dans lesquelles cette clause a été instituée et appliquée;

Compte tenu de tout ceci, il apparaît que le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé;

Faisant droit à la demande principale de l’intimé, il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande reconventionnelle qu’il mentionne dans son dispositif comme subsidiaire;

La SCI Appart Invest, qui succombe, supportera les dépens d’appel;

L’équité et la situation économique des parties justifient qu’elle soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS:

La Cour, statuant par défaut, par arrêt mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Y AJOUTANT:

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5];

CONDAMNE la SCI Appart Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société Cabinet ABT Référence la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Appart Invest aux dépens d’appel;

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ