COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

mm

N° 2025/ 369

N° RG 22/06538 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJK67

Syndicatdescopropriétaires DE LA [V] LE [Adresse 20]

C/

[I] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 31 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03446.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [15] 1 dont le siège social est sis [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice la SOCIETE NEXITY SAINT [Adresse 21] dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Olivier GUITTON de la SELARL GUITTON & DADON, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMÉ

Monsieur [I] [K]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

M^me Véronique MÖLLER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025. A cette date ,le prononcé du délibéré a été prorogé au 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] (ci-après SDC de la résidence [Adresse 18]) est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré AH n° [Cadastre 7] à [Cadastre 8], [Cadastre 9] à [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 1] et [Cadastre 13] d’une contenance totale de 30 137 m2 situé [Adresse 4] à [Localité 25].

M. [I] [K] est propriétaire de la parcelle cadastrée AH [Cadastre 6] située [Adresse 3] sur la Commune de [Localité 25] suivant acte notarié du 10 juillet 2009. Cette parcelle est limitrophe de la parcelle AH n° [Cadastre 7] du syndicat des copropriétaires [Adresse 17]

Le plan du lotissement [Adresse 14] a été établi le 3 novembre 1988.

Le [Adresse 26] [Adresse 18] a entendu initier une procédure amiable aux fins de constat des limites séparatives entre les fonds contigus. Ce bornage a été confié à la SARL Laugier Geomer, géomètres experts. A cette occasion un litige sur l’implantation de la clôture entre les deux fonds est apparu. En l’absence d’accord de toutes les parties sur le plan de bornage proposé, le cabinet Laugier Geomer a établi un procès-verbal de carence .

Considérant que M. [I] [K] avait empiété sur sa propriété, par le déplacement de sa clôture, le [Adresse 26] [Adresse 18] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan afin que soit ordonnée la remise en état des lieux et voir ordonner une expertise , en vue de positionner la limite exacte entre les deux fonds .

Par ordonnance du 16 décembre 2015, le SDC de la résidence [Adresse 18] a été débouté de sa demande de remise en état des lieux et une expertise judiciaire a été ordonnée afin d’évaluer l’existence d’un empiétement sur la parcelle du syndicat par M. [K]. L’expert, M. [D], a rendu son rapport le 21 juin 2017.

Le'7 mai 2019,'le [Adresse 26] [Adresse 18] a fait assigner’M. [K] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de faire constater que ce dernier empiète sur sa parcelle cadastrée AH [Cadastre 7], qu’il soit condamné à remettre en état la clôture sur la limite déterminée par le rapport d’expertise, que la vue irrégulière soit supprimée, et qu’il soit condamné à payer la somme de 20'000'euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du'31 mars 2022, le tribunal judiciaire de’Draguignan a':

— enjoint M. [K] d’ implanter la clôture grillagée située sur la parcelle AH [Cadastre 6], en contre haut du talus situé sur la parcelle AH [Cadastre 7], conformément aux préconisations du rapport d’expertise de M. [L] [D] (plan annexe 2-7), dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

— dit que passé ce délai faute, d’avoir procédé à la nouvelle implantation, M. [K] serait tenu au paiement d’une astreinte de 100 € par jour de retard, durant une période de trois mois,

— déclaré le SDC de la résidence [Adresse 18] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SA Nexity Saint [Localité 22], irrecevable en sa demande formée au titre de la servitude de vue,

— débouté le SDC de la [Adresse 24] pris en la personne de son Syndic en exercice la SA Nexity Saint [Localité 22] de sa demande indemnitaire,

— condamné M. [K] à payer au [Adresse 26] [Adresse 18] pris en la personne de son Syndic en exercice la SA Nexity Saint [Localité 22] la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] aux dépens en ce compris les frais d’expertise,

— rejeté le surplus des demandes,

— rejeté l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le rapport d’expertise judiciaire établit que la clôture implantée en limite du fonds du défendeur empiète sur le fonds du demandeur'; que cet empiétement est régularisable par le déplacement de la clôture.

Sur la servitude de vue, le tribunal a considéré que le mandat d’ester en justice, confié au syndic de la copropriété, était limité au constat de l’empiétement et à la remise en état des lieux, de ce chef'; que la reconnaissance d’une servitude de vue aboutirait à solliciter la suppression d’une partie de la terrasse du défendeur, soit une demande totalement nouvelle par rapport à la rédaction de la résolution confiant mandat au syndic d’ester en justice. Il a en conséquence déclaré la demande du syndicat à ce titre irrecevable .

Sur la demande indemnitaire, deux préjudices étaient invoqués, la perte de 5 arbres d’ essence mimosas coupés pour les besoins de la réalisation d’ouvrages sur le fonds du défendeur. Deux souches , selon le rapport d’expertise, se situaient dans une zone de 50 cm de la limite séparative de sorte que les arbres devaient nécessairement être coupés'; quant aux trois autres arbres, ils se situaient dans la zone des deux mètres et auraient dû être rabattus à la hauteur légale. Il s’agissait selon l’expert d’arbres facilement réimplantables. Le tribunal a considéré que la faute du défendeur n’était pas établie.

S’agissant du préjudice lié à l’occupation d’une zone de 100 m², le tribunal a estimé qu’ il s’agissait d’une partie de terrain peu utilisable, en pente, en amont de la piscine et a considéré que le demandeur ne démontrait pas que l’occupation de cette zone l’aurait empêché de procéder aux aménagements de sa piscine ou aurait réduit les possibilités d’occupation du terrain compte tenu de sa nature pentue. Enfin , le tribunal a estimé qu’au regard de la superficie du tènement composant l’assiette de la copropriété, la privation temporaire de 100 m² de terrain ne caractérisait pas le préjudice d’occupation allégué.

Par déclaration du'4 mai 2022,'le SDC de la [Adresse 24] a interjeté appel de ce jugement.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 26 août 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'19 août 2025, le'[Adresse 26] [Adresse 18] demande à la cour de':

Vu le jugement dont appel,

Vu les articles 544 et 545 du code civil

Vu l 'article 678 du code civil

Vu le rapport d’expertise

Vu les pièces versées aux débats

Réformer le jugement du 31 mars 2022, en tant qu’il déclare le Syndicat des copropriétaires irrecevable et le déboute de sa demande indemnitaire.

Confirmer le jugement du 31 mars 2022 en ce qu’il a condamné M. [K] à payer au SDC de la résidence [Adresse 18] prise en la personne de son syndic en exercice la SA Nexity Saint-[Localité 22] la somme de 3'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a condamné le même aux entier dépens en ce compris les frais d’expertise.

Statuant à nouveau,

Juger le Syndicat recevable en ses demandes.

Juger que M. [K] a édifié un ouvrage créant une servitude de vue illicite subie par le fonds du Syndicat des Copropriétaires le Nartelle 1.

En conséquence :

Enjoindre à M. [I] [K] de supprimer la vue irrégulière créée sur le fonds de la copropriété. sous astreinte de 1'000'€ par jour de retard dans le mois de la signification de l’arrêt.

Condamner M. [K] à payer au [Adresse 26] [Adresse 18] la somme de 50'000 € au titre de dommages et intérêts.

Rejeter la demande reconventionnelle de M. [K].

Condamner M. [K] à payer au SDC de la résidence [Adresse 18] la somme de 10'000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le même aux entiers dépens de l’ instance.

Le [Adresse 26] [Adresse 18] fait valoir en substance que':

Monsieur [K] n’est pas copropriétaire et, au sens de l’article 55 du décret n°67-223, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic d’ agir en justice, il n’est donc pas légitime à exciper du défaut de mandat du syndic.

Le tribunal n’a pas tiré les conséquences de cet article en considérant que Monsieur [K], qui est étranger à la copropriété pouvait se prévaloir de ces dispositions.

Publié au Journal officiel du 28 juin 2019, ce texte est, en l’absence de disposition spécifique, entré en vigueur le 29 juin 2019.

Si, relatif à la procédure, il est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date, il n’a pas pour conséquence, en l’absence d’une disposition expresse, de priver de leurs effets les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire du texte ancien (2e Civ., 30 avril 2003, pourvoi n° 00-14.333, Bull. 2003.11, n° 123).

Dès lors, il n’est appelé à régir les exceptions de nullité tirées du défaut d’autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires que si celles-ci ont été présentées à compter du 29 juin 2019.

Lors de l’assemblée générale du 1er octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a expressément adopté une résolution dans la perspective de la procédure initiée à l’encontre de Monsieur [K]. Ainsi, à supposer que ce dernier soit légitime à invoquer les dispositions de l’article 55 du décret de 1967, le syndicat des copropriétaires a parfaitement habilité son syndic à ester en justice.

Sur la création illicite d’une servitude de vue, il est acquis, à dire d’expert et au vu de la décision rendue par le Tribunal de Draguignan que Monsieur [K] est coupable d’un empiétement caractérisé sur la copropriété [Adresse 16].

En déplaçant artificiellement sa propriété M. [K] a réalisé une extension des plages de sa piscine à l’aplomb de la limite de propriété. Ainsi la création d’une vue irrégulière est démontrée comme cela ressort des plans de l’expert.

En contradiction avec l’article 678 du code civil, il est manifeste que M. [K] a construit une terrasse de piscine à moins de 1,90'mètre de la propriété du SDC le Nartelle 1, créant ainsi une vue droite en limite réelle de propriété entre les deux fonds.

La prescription acquisitive prévue à l’article 2272 du code civil n’est pas applicable en l’espèce. Contrairement à ce qui est affirmé la piscine et sa plage ne sont pas construites depuis 1989 soit depuis plus de 30ans.

Pour tenter de justifier sa position M. [K] produit un procès-verbal de constat du 31 octobre 2019 selon lequel les plages de la piscine seraient positionnées sur des plots en hauteur et que l’ensemble de la terrasse en teck constituant les plages de la piscine serait positionné sur le sol naturel en terre.

Monsieur [K] entretient volontairement une confusion entre la réalisation de la piscine et les plages de la piscine et il ne fournit pas le permis de construire de 1989 et la déclaration d’achèvement des travaux, alors qu’il indique qu’elles sont annexées à son acte, on ignore donc ce qui a été construit à l’époque et les photographies aériennes produites démontrent que les plages de la piscine n’ont pas été réalisées en 1989. M. [K] ne répond d’ailleurs pas à ces photographies dans ses dernières conclusions.

Le constat du 31 octobre 2019 a été réalisé avant le rétablissement des limites réelles et il ne démontre pas que les plages de la piscine sont situées sur le terrain naturel de sorte que la vue existante doit être considérée comme non naturelle, ce n’est pas parce qu’il y a de la terre qu’il s’agit du terrain naturel. Pour preuve la simulation altimétrique démontre que la pente est de 13% avec un dénivelé négatif de 9 mètres et des pilotis ont dû être installés sur cette pente. Si cela avait été le terrain naturel il est manifeste que tant la piscine que la plage auraient épousé le Terrain dont la pente est de 13%.

C’est suite à la confirmation de l’empiétement, suite au rapport de l’expert, que le SDC Le Nartelle 1 a pu constater la création illicite de vues et il convient de préciser que M. [K] avait déjà été assigné devant le juge des référés aux fin d’enlèvement de la clôture pour cause d’empiétement et le juge, par ordonnance du 16 décembre 2015, a désigné un expert judiciaire et cette mesure suspend le délai conformément aux dispositions de l’article 2239 du code civil.

Il n’est pas démontré que les plages de piscine ont été réalisées en l989 et bénéficieraient d’une quelconque prescription trentenaire, bien au contraire et preuve à l’appui,

Une telle prescription – si elle devait courir – est toutefois suspendue,

Aucune servitude de vue naturelle ne peut être juridiquement reconnue dès lors que le défendeur a réalisé les plages de la piscine qui sont des constructions,

La servitude de vue naît du rétablissement des limites de propriété.

Les photographies produites démontrent que les travaux ont été réalisés après 2010 et le SDC n’a jamais remarqué l’affichage d’une autorisation d’urbanisme pour ces travaux et la terrasse est en surplomb du sol et ce n’est donc pas une aggravation de vue mais une création de vue. Cette analyse est confirmée par la jurisprudence et notamment par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 23 octobre 2014 et un arrêt de la cour d’appel de Bastia du 9 février 2022.

Monsieur [K] reconnaît lui-même que la plage en teck se situe en-deçà des dalles d’origine, il est démontré qu’il a déplacé la clôture pour pouvoir réaliser les travaux et il a donc créé ces plages en méconnaissance des dispositions de 678 du code civil.

Les plages constituent un empiétement et elles doivent être supprimées, l’installation d’un brise-vue ne l’exonère pas de la nécessité de les détruire.

Le terrain de M. [K] se trouve dans le périmètre de protection autour des monuments historiques. Il ne peut donc pas ajouter à sa guise un brise-vue et ce d’autant plus si une autorisation d’urbanisme est nécessaire et qui sera sans aucun doute refusée.

L’expert avait relevé dans la zone d’empiétement cinq souches de mimosas coupés, trois de diamètres d’environ 30 cm, et deux de diamètres 10cm, dont deux tangentent en fait la limite elle-même. Aucune disposition législative ou réglementaire ne permet à un voisin de pénétrer sur une propriété contiguë pour y procéder à la coupe, l’abattage ou le dessouchage d’arbres. M. [K] est donc fautif et il aurait pu solliciter que la copropriété respecte la hauteur des arbres.

Il convient de prendre la mesure de l’attitude de M. [K] qui a eu un comportement dilatoire, est de mauvaise foi et a tenté de tromper les juridictions et de tenir compte de la durée de l’empiétement réalisé.

Il ressort de la jurisprudence que l’empiétement constitue à lui seul une faute et qu’en l’espèce le préjudice subi découle du fait que le SDC n’a pas pu jouir de sa propriété et plus particulièrement du terrain de boules.

L’expert avait proposé une indemnité symbolique à hauteur de 2'800'€. Ce chiffrage n’est pas suffisant puisque des mimosas et des arbres ont été coupés et que la surface que M. [K] s’est approprié pendant plusieurs années est de 100m². Cette coupe d’arbre a eu pour effet de valoriser la propriété de M. [K] puisqu’il s’est lui-même réalisé une vue dégagée.

Monsieur [K] s’est toujours opposé au projet de piscine collective réalisé par le SDC qui a dû réaliser la piscine en respectant les règles de distance avec le fonds de celui-ci sur la base de limites erronées.

Le préjudice doit être évalué à la somme totale de 50'000'€ correspondant à 10000'€ au titre de la coupe des 5 arbres et à 40'000'€ au titre du préjudice lié à l’occupation de 100m² depuis 2009 et pour la création de la vue irrégulière.

Il convient de préciser que le prix au m² de terrain sur la commune de [Localité 25] varie entre 500'€ et 1'000'€, ce qui fait que les 101m² occupés valaient ainsi 50'500'€ en 2020 .

Il ne s’agit pas seulement d’une zone dans laquelle se trouve un talus mais cette surface entre dans le calcul du coefficient d’emprise au sol.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'28 septembre 2025,'M. [K] demande à la cour de':

Sur la demande concernant l’empiétement,

Constater que cette demande est devenue sans objet depuis la réunion du 2 septembre 2020, au cours de laquelle M. [D] a procédé à l’implantation des bornes suivant son rapport d’expertise, et les travaux auxquels M. [K] a procédé, tels que constatés par procès-verbal du 28 avril 2022,

Sur les autres demandes,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 31 mars 2022 sauf en ce qui concerne les dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

Sur la demande tendant à la suppression de la vue irrégulière,

Vu les Articles 177 et à titre subsidiaire 122 du code de procédure civile,

Vu l’Article 55 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure au décret du 27 juin 2019,

Vu les termes de l’assemblée générale du [Adresse 26] [Adresse 18] en date du 19 octobre 2018,

Prononcer la nullité de l’assignation délivrée à la requête du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 24] le 7 mai 2019 pour défaut d’habilitation du syndic,

A titre subsidiaire, déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir du syndic, la demande formée par le [Adresse 26] [Adresse 18] tendant à voir ordonner la suppression de la vue irrégulière imputée à M. [K],

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les articles 2255 et 2272 et suivants du code civil,

Vu le procès-verbal de constat de Me [H] du 31 octobre 2019,

Vu la date de déclaration d’achèvement des travaux de piscine du 6janvier 1989,

Déclarer irrecevable car prescrite la demande du SDC de la résidence [Adresse 18] tendant à voir ordonner la suppression de la vue irrégulière imputée à M. [K] pour cause d’usucapion.

A titre très subsidiaire,

Vu les Articles 702 et suivants du code civil,

Vu l’existence d’une servitude de vue naturelle compte-tenu de la topologie et déclivité du terrain,

Débouter le SDC de la résidence [Adresse 18] de sa demande en vue de voir supprimer la vue prétendument créée par la terrasse de piscine de M. [K].

Vu le procès-verbal de constat du 31 octobre 2019 et les planches photographiques versés aux débats,

Dire et juger que la piscine édifiée en 1989 n’aggrave en rien, pas plus que les plages de piscine, la servitude de vue naturelle existante.

Derechef, débouter le SDC de la résidence [Adresse 18] de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le [Adresse 26] [Adresse 18],

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 2224 du même code,

Vu le rapport d’expertise déposé par M. [D],

Retenant l’absence de preuve du préjudice allégué par le SDC de la résidence [Adresse 18], et l’absence de faute personnelle de M. [K],

Retenant en toutes hypothèses les conclusions et valorisations faites par l’Expert Judiciaire désigné dans cette affaire.

Débouter le [Adresse 26] [Adresse 18] de sa demande en réparation du préjudice allégué et non établi.

De manière plus subsidiaire,

Réduire à de plus justes proportions conformes aux conclusions de l’Expert Judiciaire les dites demandes financières et limiter à la somme de 600 € les dommages et intérêts pouvant être alloués au SDC de la résidence [Adresse 19]

Le débouter du surplus de ses demandes.

A titre reconventionnel,

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan du 31 mars 2022 en ce qu’il a condamné M. [K] à payer au [Adresse 26] [Adresse 18] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

En conséquence, statuant à nouveau,

Condamner le SDC de la résidence [Adresse 18] à payer à M. [K] la somme de 7'000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétible de première instance outre la somme de 7'000'€ au titre de l’article 700 du même Code au titre des frais irrépétibles devant la Cour.

Condamner le [Adresse 26] [Adresse 18] aux dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

[I] [K] réplique en substance que :

Sur la demande relative à l’empiétement':

Le plan du lotissement [Adresse 14] a été établi le 3 novembre 1988 et M. [K] a acquis son bien en 2009 et suite à cela une procédure de bornage a été confiée à la SARL Laugier Geomer. Lors des opérations, une discussion est intervenue sur le déplacement de la clôture de M. [K] puisqu’il est apparu que ses auteurs ne l’avaient pas installée conformément aux limites de propriété. En 2013 M. [K] a fait reposer une nouvelle clôture à l’emplacement de l’ancienne telle qu’elle était positionnée lors de l’acquisition du fonds. Ce faisant l’empiétement n’est pas du fait de M. [K] mais de ses auteurs, puisque ce sont eux qui avaient implanté la clôture.

Le 2 septembre 2020, M. [D] a procédé à la réimplantation des bornes et le 30 septembre 2020 il a établi le procès-verbal de bornage partiel, que M. [K] a ratifié le 13 octobre. En revanche, ce n’est que le 20 septembre 2021 après des relances que le SDC a ratifié le procès-verbal.

La clôture ne pouvait pas être déplacée tant que le SDC n’avait pas validé le bornage et ce n’est que quelques jours avant l’audience de plaidoiries qu’il a fait le nécessaire pour le ratifier. C’est la raison pour laquelle Monsieur [K] a été enjoint de procéder à ses frais à la remise en place de la clôture sur les limites de son terrain, telles que définies par le rapport d’expertise de Monsieur [D].

Cette réimplantation a depuis été effectuée et dans le cadre de ses écritures, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 23] ne reprend pas ses demandes formées au titre de l’empiétement, de sorte que le litige est devenu sans objet à cet égard, la décision ayant été exécutée dès avant le délibéré.

Sur la demande tendant à voir supprimer la vue qualifiée d’irrégulière':

Concernant le défaut d’habilitation du syndic par le SDC:

Au regard de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version antérieure au 1er janvier 2020, applicable au moment de l’assignation, le SDC n’avait pas été mandaté par l’assemblée générale, le vote autorisant l’action en justice n’a eu lieu que le 19 octobre 2018. Le premier juge a donc valablement retenu que, bien que M. [K] soit étranger à la copropriété, il pouvait soulever les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dans sa version antérieure au 1er janvier 2020.

C’est d’ailleurs le sens de la décision de la Cour de Cassation du 25 mars 2021 sur l’application du décret.

Concernant les conséquences de ce défaut d’habilitation:

L’assignation du 7 mai 2019 ne respecte pas les dispositions de l’article 117 du code de procédure civile puisque le SDC n’était pas habilité au moment de la délivrance de l’assignation et celle-ci est donc nulle.

A titre subsidiaire, conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, le défaut de qualité à agir du syndic constitue une fin de non-recevoir et le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande tendant à voir ordonner la suppression de vue pour défaut de qualité à agir.

En toute hypothèse, ce défaut d’habilitation avéré n’a pu être couvert par une assemblée générale du 1er octobre 2021, puisque la clôture devant le tribunal judiciaire est intervenue le 20 septembre 2021 ainsi que cela ressort du jugement du 31 mars 2022.

Concernant l’irrecevabilité pour cause de prescription acquisitive':

Il ressort de l’article 2272 du code civil et de la jurisprudence que la servitude de vue est une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui, dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit, et qu’elle se prescrit par trente ans.

En l’espèce la construction de la piscine a été autorisée par un permis de construire en date du 26 avril 1988 et l’acte d’achèvement a eu lieu le 6 janvier 1989, comme cela ressort de l’acte d’acquisition du 10 juillet 2009 et la piscine était nécessairement dotée de plage dès sa construction contrairement à ce qu’affirment les parties adverses.

Il ressort encore du procès-verbal de constat du 31 octobre 2019 que les plages de piscine incriminées par le [Adresse 27] [Adresse 18] sont positionnées sur des plots en hauteur, sur un triangle qui est formé sur l’angle sud-ouest de la propriété. Il ressort également de ce constat la présence d’une ancienne dalle, des plages de la piscine avec des carrelages et du ciment ancien, positionnées au-dessus de la terrasse en teck existante et que cette dernière est positionnée sur le sol naturel en terre. Ainsi, contrairement à ce qu’affirme le SDC il est démontré que la vue dont il se plaint existe depuis plus de 30 ans.

En application des dispositions des Article 2255 et suivants du Code Civil, et en particulier l’Article 2272, le délai de prescription de 30 ans pour agir en suppression de la vue qualifiée d’irrégulière, était expiré lors de la délivrance de l’assignation du 7 mai 2019.

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 24] ne peut pas soutenir que la prescription acquisitive aurait été suspendue par l’assignation en référé du 6 octobre 2015, ayant conduit à la désignation de l’expert [D] par ordonnance de référé du 16 décembre 2015, puisque l’unique objet de l’assignation était l’empiétement et non la vue. Il n’y a donc pas eu de suspension de la prescription.

Concernant l’existence d’une servitude de vue naturelle,

Il ressort des photographies versées aux débats, surtout du procès-verbal de constat du 31 octobre 2019, que les propriétés respectives de Monsieur [K] d’une part et du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 24] d’autre part, sont situées à flanc de colline, sur une déclivité importante du terrain. Cela démontre que M. [K] bénéficie d’une servitude naturelle de vue.

De plus, il ressort du rapport d’expertise que «'Le dénivelé qu’accuse cette zone ne permet pas d’envisager d’y réaliser autre chose qu’un talus, éventuellement planté'».

A titre très subsidiaire, seule une éventuelle aggravation de la servitude de vue pourrait être reprochée. Or, seule une petite partie des plages de la piscine, située à l’angle Sud-Est de la propriété, aurait pour conséquence de créer une vue qui ne serait pas conforme aux règles applicables en la matière.

Étant situées sur l’ancienne dalle en béton et sur le terrain naturel, les plages de la piscine ne peuvent pas engendrer une aggravation de la servitude de vue.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour':

La cour n’est saisie que des demandes du syndicat des copropriétaires relatives à la servitude de vue et à l’indemnisation de son préjudice, et des demandes des parties relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant définitif en ce qu’il a ordonné la réimplantation de la clôture séparative conformément aux préconisations du rapport d’expertise de [L] [D] dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement et ordonné, passé ce délai, une astreinte de 100 euros par jour de retard, à la charge de [I] [K].

Sur l’ annulation de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic':

Pour la première fois, à hauteur d’appel, l’ intimé soulève la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic d’ester en justice, s’agissant de la servitude de vue, la délibération des copropriétaires du syndicat appelant n’ ayant confié au syndic qu’ un pouvoir limité à la suppression de l’ empiétement.

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’ une capacité d’exercice.

Selon l’article 118 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause , à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

L’article 119 ajoute que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Selon l’article 121 du même code, dans le cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si la cause a disparu au moment où le juge statue

En l’espèce Le syndic était bien investi d’un pouvoir au moment où l’assignation a été délivrée, ce pouvoir étant toutefois limité à l’action en suppression de l’ empiétement et à l’action indemnitaire liée.

L’ annulation de l’assignation ne pouvant être cantonnée selon les demandes formées, il convient de rejeter cette exception de nullité, d’autant plus que le pouvoir donné au syndic a été expressément étendu par la délibération n° 11 prise par les copropriétaires du syndicat Le Nartelle 1, lors de l’assemblée générale du 1er octobre 2021, le syndic étant mandaté aux fins d’engager la procédure contre M. [K] et toutes autres personnes de son chef, en vue de faire constater qu’ il a édifié un ouvrage créant une servitude de vue illicite subie par le fonds du syndicat des copropriétaires, et de solliciter ainsi la suppression de la vue irrégulière.

Sur l’irrecevabilité de la demande relative à la servitude de vue':

A titre subsidiaire et conformément aux dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, [I] [K] rappelle en substance que le défaut de qualité à agir du syndic constitue une fin de non-recevoir et le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande tendant à voir ordonner la suppression de vue, pour défaut de qualité à agir.

En toute hypothèse, ce défaut d’habilitation avéré n’a pu être couvert par une assemblée générale du 1er octobre 2021, puisque la clôture devant le Tribunal Judiciaire est intervenue le 20 septembre 2021 ainsi que cela ressort du jugement du 31 mars 2022.

Cependant, il résulte de l’article 126 du code de procédure civile que l’ irrecevabilité ne sera pas prononcée dans le cas où la situation donnant lieu à la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée et si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

La cour est saisie de cette fin de non-recevoir par l’effet dévolutif de l’appel. La régularisation du pouvoir donné au syndic étant intervenue par la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er octobre 2021, par le vote de la résolution n° 11, il convient de constater que le syndic de copropriété a bien reçu pouvoir d’ agir au nom du syndicat des copropriétaires appelant, en suppression de la servitude de vue irrégulière, avant l’ ouverture des débats devant la cour et en tout cas avant le prononcé de l’ordonnance de clôture rendue par le conseiller de la mise en état le 26 août 2025. Il s’ensuit que la cause d’ irrecevabilité de cette demande a disparu avant que la cour ne statue.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par [I] [K] et d’infirmer le jugement de ce chef .

Sur la création d’une vue irrégulière':

Selon l’article 678 du code civil, «'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.'»

Selon l’article 679 du même code, «'On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance'».

L’ article 680 ajoute que «'La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.'»

Les juges du fond apprécient souverainement si une ouverture doit ou non recevoir le qualificatif de vue et si la distance légale est respectée.

En effet, les dispositions relatives aux 'vues’ ne sont pas réservées aux seules fenêtres. Les termes de l’article 678 du code civil ne sont pas limitatifs, et ils s’appliquent non seulement aux fenêtres et balcons, mais aussi aux terrasses, plates-formes ou autres exhaussements de terrain d’où l’on peut exercer une servitude de vue sur le fonds voisin.

Un propriétaire est fondé, en application de l’article 678 du code civil, à demander la suppression de vues ne respectant pas la distance prescrite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [K] a créé une vue irrégulière en réalisant une extension des plages de sa piscine qui, une fois les véritables limites de propriété rétablies, se trouvent à l’ aplomb de la limite de propriété entre le fonds du syndicat des copropriétaire le Nartelle 1 et le fonds de l’intimé.

[I] [K] réplique que la servitude de vue est une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui, dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit, et qu’elle se prescrit par trente ans'; que la construction de la piscine a été autorisée par un permis de construire en date du 26 avril 1988'; que l’ achèvement a eu lieu le 6 janvier 1989'; que la piscine était nécessairement dotée de plages dès sa construction'; que selon le procès-verbal de constat du 31 octobre 2019, les plages de piscine incriminées sont positionnées sur des plots en hauteur, sur un triangle qui est formé sur l’angle sud-ouest de la propriété'; qu 'il ressort de ce constat la présence d’une ancienne dalle et de plages avec des carrelages et du ciment ancien, positionnées au-dessus de la terrasse en teck existante et que cette dernière est positionnée sur le sol naturel en terre'; que la vue dénoncée existe depuis plus de 30 ans.

En application des dispositions des article 2255 et suivants du Code Civil, et en particulier de l’ article 2272, il soutient que le délai de prescription de 30 ans pour agir en suppression de la vue qualifiée d’irrégulière, était expiré lors de la délivrance de l’assignation du 7 mai 2019, cette prescription n’ayant pas été suspendue par l’assignation en référé du 16 décembre 2015 qui avait pour objet uniqueme l’empiétement et non une vue irrégulière.

Il soutient également qu’il existait indépendamment de la réalisation de la plage de sa piscine une servitude de vue naturelle, le terrain du concluant étant situé en contre-haut du terrain de la copropriété, tous deux situés au flanc d’ une colline.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que la plage de la piscine située au Sud de la propriété de M. [K] tangente dorénavant la limite séparative résultant du bornage réalisé, ce qui n’ était pas apparent avant le déplacement de l’ ancienne clôture qui empiétait en moyenne d’ environ 3 mètres de profondeur sur le fonds de la copropriété , selon l’expert [D].

A l’examen des photographies annexées au rapport d’expertise et aux différents procès-verbaux de constat , l’extrémité de la plage de piscine, constituée d’une terrasse en bois de type teck présente une avancée sur plots en surplomb de la pente du terrain naturel particulièrement évidente sur le cliché de la page 19 du rapport d’expertise. L’expert relève que des mimosas ont été coupés sur le terrain de la copropriété , dont deux tangentaient la limite séparative, les trois autres étant situés en retrait dans la zone des deux mètres sur le fonds de la copropriété. L’expert en conclut que ces arbres ont probablement été coupés dans le but de procurer un ensoleillement ou une vue à la plage de piscine de M [K].

M [K] soutient que cette plage aurait le même âge que la piscine et serait en place depuis plus de 30 ans , de sorte que la demande de suppression de cette vue se heurterait à la prescription acquisitive trentenaire d’une servitude de vue.

Cependant, aucun élément ne permet de corroborer cette thèse , alors qu’il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 31 octobre 2019 établi par Me [H] la présence d’une ancienne dalle, des plages de piscine avec carrelages et du ciment ancien qui sont positionnés au dessus de la terrasse en teck existante. Ce constat indique que la terrasse en teck bordant la piscine côté Sud est de facture plus récente que le bassin qui était initialement bordé de plages carrelées.

Selon ce même constat, seul le triangle formé par l’angle Sud-Ouest de la terrasse est en surplomb du terrain naturel, le reste de la terrasse reposant sur le sol naturel.

Dès lors, il existe bien une vue irrégulière créée depuis ce surplomb de terrasse situé à moins d’ 1,90 mètre de la limite séparative, vue qu’il appartiendra à M [K] de supprimer soit en réduisant la profondeur de la terrasse formant plage de piscine, dans l’angle Sud-Ouest, afin de supprimer ce surplomb , soit en positionnant dans cet angle Sud-Ouest, en bordure de la plage de piscine, un écran fixe d’une hauteur suffisante, pour masquer la vue en contre-bas. Ces travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, à défaut de quoi [I] [K] supportera une astreinte de 100 euros par jour de retard , pendant six mois.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires [Adresse 17]':

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [K] à lui payer la somme de 50'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’atteinte à son droit de propriété, depuis 2009, de la perte de jouissance du terrain, le syndicat n’ayant pas pu jouir de sa propriété et notamment du terrain de boules, de la coupe de 5 arbres, de la vue irrégulière créée et de la mauvaise foi de M . [K] qui a multiplié les recours contre le projet de piscine du syndicat.

Cependant, le terrain d’ assiette de l’empiétement est un talus dont l’usage ne peut être que paysager et ne pouvait à l’évidence ni être aménagé en terrain de boules ni gêner l’usage d’ un terrain de boules existant dont la position n’est d’ailleurs pas précisée. Quant à la multiplication des recours par M. [K] , elle ne saurait constituer un abus du droit d’ester en justice, faute d’établir l’intention de nuire ou l’erreur grossière équipollente au dol. Quant aux mimosas coupés, deux auraient de toute façon dû être supprimés, car ne respectant pas la distance minimale d’implantation par rapport à la limite séparative et quant aux trois autres, situés plus bas, ils auraient du être maintenus à la hauteur maximale de 2 mètres.

Au final, seules l’ atteinte au droit de propriété, la privation de jouissance d’une partie de talus, la vue irrégulière créée, mais cependant limitée, et la suppression de trois arbres ouvrent droit à indemnisation. Le préjudice qui en résulte sera indemnisé de la façon suivante':

atteinte au droit de propriété et privation de jouissance'; 5000,00 euros

arbres coupés': 1500,00 euros

vue irrégulière créée': 2500,00 euros

Au total, [I] [K] est condamné à payer au syndicat de la copropriété [Adresse 17] la somme de 9000,00 euros

Sur les demandes accessoires':

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement sur les dépens comprenant les frais d’expertise et les frais irrépétibles de première instance.

Partie perdante, [I] [K] est condamné aux dépens et frais irrépétibles d’appel et débouté de ses demandes reconventionnelles à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande relative à la servitude de vue et l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare recevable le syndicat de la copropriété résidence [Adresse 17] en sa demande de suppression de la servitude de vue irrégulière,

Condamne [I] [K] à supprimer la vue irrégulière créée sur la propriété [Adresse 17] depuis la terrasse en bois située au Sud de sa piscine, soit en supprimant le surplomb, par rapport à la pente du terrain naturel, formé par l’angle Sud-Ouest de cette terrasse, soit en positionnant dans cet angle Sud-Ouest, en bordure de la plage de piscine, un écran fixe d’une hauteur suffisante, masquant la vue en contre-bas.

Dit que ces travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois à compter de la signification du présente arrêt , à défaut de quoi, passé ce délai, [I] [K] supportera une astreinte de 100 euros par jour de retard , pendant six mois.

Condamne [I] [K] à payer au syndicat de la copropriété résidence [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, la somme de 9000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses divers préjudices.

Y ajoutant,

Condamne [I] [K] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne à payer au syndicat de la copropriété résidence [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, la somme de 7000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT