COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 274

Rôle N° RG 22/02324 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI3YY

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LE [Localité 8] LAR GE

C/

[T] [O]

[J] [X]

S.N.C. MARIGNAN RÉSIDENCES

Société ALLIANZ ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier PEISSE

M^e Jérémy VIDAL

AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD

SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 13 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01645.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LE [Localité 8] LARGE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’agence FONCIA [Localité 13] sise [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [T] [O]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jérémy VIDAL, avocat au barreau de TOULON

Madame [J] [X]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérémy VIDAL, avocat au barreau de TOULON

S.N.C. MARIGNAN RÉSIDENCES, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Olivier SINELLE de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

S.A. ALLIANZ IARD dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Valérie DAILLY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Le 30 octobre 2012, M. [T] [O] et Mme [J] [X] ont signé avec la SNC Marignan résidences un contrat préliminaire de réservation, portant dans le programme Le grand large sis [Adresse 2] à [Localité 9], sur le stationnement n° 838 au sous-sol -2.

Selon acte notarié du 20 décembre 2012, M. [T] [O] et Mme [J] [X] ont fait l’acquisition dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement auprès de la SNC Marignan résidences, d’un appartement de trois pièces (B104 au rez-de-chaussée) sis [Adresse 3] à [Localité 9], constituant le lot n° 37 de la copropriété dénommée [Adresse 11], soumise à un règlement de copropriété du 4 juillet 2011.

La SNC Marignan en tant que maître d’ouvrage du programme, assurée auprès de la société Allianz iard, au titre de l’assurance dommages ouvrage et de l’assurance constructeur non réalisateur (CNR), a procédé à la réception le 21 mars 2013.

Se plaignant de nuisances sonores en provenance des parties communes et privatives, ainsi que de l’isolation phonique, d’infiltrations et de difficultés d’accès à leur place de stationnement, M. [O] et Mme [X] ont obtenu du juge des référés de [Localité 13], par ordonnance du 18 avril 2014, la désignation d’un expert, au contradictoire notamment de la SNC Marignan résidences et de la SA Allianz iard. Cette expertise a été déclarée commune au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11].

M. [B] [N] a déposé son rapport le 12 septembre 2017.

Par exploit d’huissier du 16 mars 2018, M. [O] et Mme [X] ont assigné la SA Allianz iard en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le [Localité 8] large représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires), et la SNC Marignan résidences, devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins de voir dire que les désordres remplissent les conditions d’application de la responsabilité civile décennale, condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux réparatoires prévus par l’expert, condamner la SNC Marignan résidences et la SA Allianz iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, condamner solidairement les trois à indemniser leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté M. [O] et Mme [X] de l’action au titre de la garantie décennale à l’encontre de la SNC Marignan résidences et de la société Allianz iard en tant qu’assureur dommages ouvrage et constructeur non réalisateur,

— condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation tels que préconisés par l’expertise judiciaire de M. [B] [N] dans le délai de quatre mois à compter de la date du jugement, sous astreinte passé ce délai, de 100 euros par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [O] et Mme [X] la somme de 8 100 euros outre 100 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux à compter de la signification du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l’encontre de la SNC Marignan résidences et de la société Allianz iard,

— déclaré sans objet l’appel en garantie de la SNC Marignan résidences envers la société Allianz iard,

— débouté M. [O] et Mme [X] de leur appel en garantie au profit du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SNC Marignan résidences et de la société Allianz iard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [O] et Mme [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SNC Marignan résidences, la société Allianz iard, le syndicat des copropriétaires de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction de ceux-ci au profit de M^e Jeremy Vidal, de M^e Olivier Sinelle et de M^e Alain de Angelis,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a considéré :

— que trois désordres ont été relevés par l’expert :

— une transmission anormalement élevée de « bruit de choc » entre le sol de la circulation commune du rez-de-chaussée et l’appartement de M. [O] et Mme [X], résultant de plusieurs défauts de désolidarisation,

— un « bruit d’équipement » trop élevé lié à l’écoulement des eaux usées lors du tirage des chasses d’eau des wc des étages supérieurs, lié à un défaut de réalisation de la gaine technique dans laquelle passe le tuyau d’évacuation,

— la difficulté de positionnement du véhicule de M. [O] et Mme [X] dans un emplacement normalement privatif, résultant d’un défaut de marquage au sol, car deux marquages sont présents,

— que le juge ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat, bien que la SNC Marignan résidences et la SA Allianz iard aient expressément fait valoir l’absence de caractère décennal,

— que les désordres acoustiques ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage, que l’impropriété de l’ouvrage à sa destination n’est pas démontrée par les demandeurs, qu’il en est de même pour la difficulté de positionnement de leur véhicule,

— que le syndicat des copropriétaires est responsable en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par le vice de la construction ou le défaut d’entretien des parties communes, ce qu’il ne conteste pas, mais sans procéder aux travaux préconisés par l’expert,

— que les demandeurs ne fournissent aucune pièce à l’appui de leur prétention, mais que les nuisances sonores ont été mises en évidence et doivent être indemnisées à hauteur de 100 euros par mois,

— que sur les appels en garantie, le syndicat des copropriétaires ne formule pas de demande subsidiaire sur un autre fondement que l’article 1792 du code civil, écarté.

Par déclaration du 16 février 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 10 janvier 2023, le conseiller de la mise en état statuant sur un incident formé par la SA Allianz iard, l’a déboutée de sa demande tendant à la caducité partielle de l’appel dirigé à son encontre, ainsi que de sa demande tendant à l’irrecevabilité des appels incidents dirigés contre elle.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Vu l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

— réformer le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire de Toulon le 13 janvier 2022,

— rejeter principalement toutes les demandes formulées à son encontre,

— condamner Mme [J] [X] et M. [T] [O] à lui payer, le prix de tous les travaux prescrits par l’expert judiciaire, excepté le marquage au sol de la place de parking, et effectués par lui, en application du jugement présentement entrepris, soit la somme de 1 948,65 euros,

— condamner subsidiairement la société Marignan résidences et la SA Allianz iard à le relever et garantir, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et les condamner d’ores et déjà à payer la somme de 1 948,65 euros,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :

Sur les travaux,

— que les travaux consistant d’une part, à la mise en place d’un isolant acoustique sur le seuil de l’appartement de M. [O] et Mme [X] et d’autre part, la mise en place d’un isolant sur l’évacuation des eaux usées dans l’appartement des mêmes locataires, ont été réalisés au mois de juillet 2022, moyennant le prix de 1 948,65 euros, et que depuis il n’a reçu aucune plainte,

Sur l’indemnisation,

— qu’aucun justificatif d’estimation de leur appartement n’est versé aux débats,

— que l’évaluation forfaitaire du trouble de jouissance, n’est fondée sur aucun élément,

— que si les mesures acoustiques relevées par l’expert sont supérieures à la réglementation, cela ne rend pas l’appartement inutilisable, et l’appartement a été loué,

Sur les critiques du jugement en ce qu’il a rejeté son action récursoire contre le constructeur et son assureur,

— qu’il est incontestable que la responsabilité de la SNC Marignan résidences et de son assureur la SA Allianz iard est établie par le rapport d’expertise,

— qu’en application de l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habilitation, en vigueur entre le 14 juillet 2010 et le 1er juillet 2021, le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité aux exigences minimales prescrites par la loi ou la réglementation en matière d’isolation phonique, pendant un an à compter de la prise de possession,

— ce texte dérogatoire, exclut par conséquent la garantie du syndicat des copropriétaires prévue à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— la SNC Marignan résidences a construit un bâtiment qui ne préserve pas la santé de ses occupants, que sa livraison est par conséquent, non conforme à l’obligation contractuelle de sécurité, et engage sa responsabilité pour faute contractuelle au visa de l’article 1231-1 du code civil,

— que l’obligation pour le constructeur-vendeur du respect des volumes sonores prévus par la réglementation acoustique est une obligation de résultat,

— l’article L. 1311-1 du code de la santé publique fixe les règles en matière d’hygiène propres à préserver la santé des hommes, notamment en matière de lutte contre les bruits de voisinage, par son article R. 1334-31,

— les bruits répétés et d’un volume sonore très important dans le logement de M. [O] et Mme [X] tels que constatés et décrits par l’expert judiciaire, pouvant avoir conséquence sur la santé des occupants dans un immeuble bâti à destination de l’habitation, rendent impropre cet ouvrage à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil,

— que sur le quantum du préjudice de jouissance, M. [O] et Mme [X] n’ont jamais habité dans l’appartement et ont toujours pu le louer,

— ces derniers n’utilisent pas le parking, seuls leurs locataires le font, sans jamais s’en plaindre,

— il est difficile de retenir la responsabilité du syndicat parce qu’une personne a du mal à distinguer des anciennes traces au sol de parking en train de disparaître et des nouvelles bien nettes,

— il y a lieu de rejeter la demande de M. [O] et Mme [X] sur ce poste de préjudice.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 7 mai 2025, M. [O] et Mme [X] demandent à la cour de :

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— confirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Toulon, en ce qu’il a ainsi statué :

— condamne le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux réparatoires tels que préconisés par l’expertise judiciaire de M. [B] [N] dans le délai de quatre mois, à compter de la date du jugement à intervenir,

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 8 100 euros, outre 100 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux à compter de la signification du jugement,

— condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la société SNC Marignan résidences, la société S.A Allianz iard et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jérémy Vidal, de M^e Olivier Sinelle et de M^e Alain de Angelis,

Sur appel incident,

— le réformer en ce qu’il a dit que les travaux seraient effectués sous astreinte, passé le délai de quatre mois, de 100 euros par jour de retard, et porter le montant de l’astreinte à 500 euros par jour de retard,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour d’appel jugerait que la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires n’est pas engagée,

Vu l’article 1792 du code civil,

— réformer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre de la garantie décennale à l’encontre de la SNC Marignan résidences,

— condamner en conséquence la SNC Marignan résidences à leur payer la somme de 8 100 euros, outre 100 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux à compter de la signification du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulon,

En toute hypothèse,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la SNC Marignan résidences à leur verser la somme de 4 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, la SNC Marignan résidences aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Jérémy Vidal, avocat sur son affirmation de droit.

M. [O] et Mme [X] répliquent :

— que les désordres sont de telle importance qu’ils rendaient leur appartement difficilement habitable et impropre à sa destination,

— que l’ensemble des désordres ont pour objet des vices liés aux parties communes, et que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est parfaitement engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— que les travaux n’ont pas été entrepris à ce jour, aucun accès à l’appartement n’ayant été demandé, et aucune pièce n’étant produite en ce sens,

— qu’à titre subsidiaire, sur appel incident, il sera retenu à la lumière des conclusions de l’expert (page 23) que les désordres rendent le bien difficilement habitable et de retenir la responsabilité civile décennale de la SNC Marignan,

— que le préjudice matériel a été clairement chiffré à 5 500 euros hors taxe pour les problèmes sonores et à la somme de 150 euros hors taxe pour l’emplacement de parking,

— que l’astreinte fixée n’a manifestement pas été suffisamment comminatoire, pour convaincre le syndicat des copropriétaires d’engager les travaux nécessaires,

— qu’ils ont fait estimer leur bien à la valeur locative de 750 euros à 800 euros par mois,

— qu’il ont donné l’appartement à bail à compter du 9 mars 2021 moyennant le loyer de 670 euros, soit un montant inférieur à la valeur locative,

— que le jugement doit être confirmé sur l’indemnisation, sauf à préciser qu’elle prend fin le 12 janvier 2021, date de leur départ des lieux.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 août 2022, la SNC Marignan résidences demande à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement déféré, en l’absence de dévolution du litige de première instance de l’acte d’appel du 16 février 2022, faute de préciser son objet,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— déboute M. [T] [O] et Mme [J] [X] de l’action au titre de la garantie décennale à l’encontre de la société SNC Marignan résidences,

— déboute le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l’encontre de la société SNC Marignan résidences,

— déboute M. [T] [O] et Mme [J] [X] de leur appel en garantie au profit du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SNC Marignan résidences,

— condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jérémy Vidal, de M^e Olivier Sinelle et de M^e Alain de Angelis,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— déboute la société SNC Marignan résidences de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

— condamner in solidum M. [T] [O], Mme [J] [X] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance,

Plus subsidiairement :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— déclare sans objet l’appel en garantie de la SNC Marignan résidences envers la compagnie SA Allianz iard,

En conséquence,

— condamner la compagnie Allianz à la relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre, même en frais irrépétibles et de procédure,

En tout état de cause :

— dire et juger M. [T] [O], Mme [J] [X], le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz irrecevables et pour le moins infondés en leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner tout succombant à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Olivier Sinelle, avocat, sur son offre de droits, et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SNC Marignan résidences soutient :

Sur l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel,

— qu’il résulte des articles 901, 54 et 562 du code de procédure civile, que la déclaration d’appel doit préciser son objet, lequel est de tendre à l’annulation ou la réformation de la décision déférée et dans cette dernière hypothèse les chefs de jugement critiqués,

— qu’à défaut l’appel est sans objet et le litige de première instance n’est pas dévolu à la cour, laquelle ne peut que confirmer la décision déférée,

— que la déclaration d’appel se borne à indiquer les chefs critiqués sans préciser son objet,

— que seule une nouvelle déclaration d’appel déposée dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, aurait permis de régulariser la situation, en l’espèce (cf. Civ. 2, 25 mars 2021, n° 20-12.037),

Sur le fond,

— que c’est l’article 1642-1 du code civil qui est applicable et il en résulte que le vendeur en l’état futur d’achèvement n’est ni tenu à la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil, ni à la responsabilité contractuelle de droit commun qui pèse, résiduellement, sur les constructeurs, au-delà des garanties biennales et décennales,

— la forclusion de l’article 1648 a recommencé à courir à compter de l’ordonnance du 18 avril 2014, pour expirer le 18 avril 2015, si bien qu’aucune action ne peut aboutir sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil,

— que c’est pourquoi M. [O] et Mme [X] ont imaginé agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

— ce texte suppose l’existence de vices cachés lors de la réception (critère juridique) provoquant des dommages qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (critères techniques),

— il n’existe aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage, du fait des trois désordres retenus par l’expert,

— que pour les deux premiers désordres, de telles non-conformités ne relèvent de la garantie décennale, que lorsqu’elles rendent l’ouvrage impropre à sa destination, ce que n’a pas retenu l’expert,

— que M. [O] et Mme [X] ont toujours habité le bien,

— qu’ils ne rapportent pas la preuve de caractère inconfortable de leur bien malgré les non-conformités relevées,

— Ils ont mis leur bien en location sans préciser qu’il serait atteint de non-conformités,

— Il n’a été consenti au locataire aucune remise même partielle de loyer,

— qu’ils ne justifient ni du principe, ni du quantum du préjudice de jouissance dont ils demandent également réparation,

— qu’ils sont irrecevables à demander qu’elle relève et garantisse le syndicat des copropriétaires, nul ne plaidant par procureur,

— que le syndicat des copropriétaires a imaginé s’opposer soudainement aux demandes formulées à son encontre, mais est irrecevable à le faire, puisqu’en première instance, il a acquiescé au principe des demandes formulées à son encontre, mais demandé qu’elles soient réduites dans leur portée,

— que pour la première fois, le syndicat des copropriétaires invoque l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation, alors qu’il n’est pas le premier occupant d’un logement au sens de ce texte, outre qu’il n’a pas agi sur son fondement dans l’année de la réception,

— que les articles L. 1311-1 et R. 1334-31 (devenu R. 1336-4) du code de la santé publique, qui ne permettent que de qualifier l’existence d’une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil, n’ont pas été invoqués dans les cinq ans de la faute qu’il allègue, ni interrompu aucune prescription, avant ses écritures de première instance du 15 avril 2019,

— que les désordres ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage, ni ne le rendent impropre à sa destination,

— qu’elle ne peut être condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de son éventuelle condamnation sous astreinte, puisqu’une telle condamnation lui serait purement personnelle, dès lors que seul le syndic, pour le compte du syndicat, peut réaliser des travaux affectant les parties communes, en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— que si par impossible, les désordres devaient être jugés comme relevant de la garantie décennale, elle serait fondée à être relevée et garantie par la société Allianz, prise en sa qualité d’assureur CNR.

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées par le RPVA le 12 juillet 2022, la SA Allianz iard demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L. 121-12 et L. 242-1 du code des assurances,

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil,

Vu la police d’assurance dommages ouvrage n° 213760129,

Vu la police d’assurance CNR n° 213762129,

Vu les rapports d’expertise amiables « dommages ' ouvrage »,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [N] du 12 septembre 2017,

Vu le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Toulon,

Vu les pièces visées au bordereau annexé aux présentes et régulièrement communiquées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes aux fins de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux réparatoires tels que préconisés par l’expertise judiciaire de M. [B] [N] dans le délai de quatre mois, à compter de la date du jugement à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 8 100 euros outre 100 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux à compter de la signification du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l’encontre de la société SNC Marignan résidences et de la société SA Allianz iard,

— déclaré sans objet l’appel en garantie de la SNC Marignan résidences envers la compagnie Allianz iard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société SNC Marignan résidences, la SA Allianz iard et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jeremy Vidal, de M^e Olivier Sinelle et de M^e Alain de Angelis,

ainsi que de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, outre appel incident,

Et par conséquent,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [T] [O] et Mme [J] [X] de l’action au titre de la garantie décennale à l’encontre de la société SNC Marignan résidences et de la SA Allianz iard en tant qu’assureur dommages ouvrage et constructeur non réalisateur,

— condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux réparatoires tels que préconisés par l’expertise judiciaire de M. [B] [N] dans le délai de quatre mois, à compter de la date du jugement à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 8 100 euros outre 100 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux à compter de la signification du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie à l’encontre de la société SNC Marignan résidences et de la SA Allianz iard,

— déclaré sans objet l’appel en garantie de la SNC Marignan résidences envers la compagnie SA Allianz iard,

— débouté M. [T] [O] et Mme [J] [X] de leur appel en garantie au profit du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société SNC Marignan résidences et de la SA Allianz iard,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société SNC Marignan résidences, la SA Allianz iard et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jérémy Vidal, de M^e Olivier Sinelle et de M^e Alain de Angelis,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

Et en tout état de cause et le cas échéant statuant à nouveau :

— juger qu’aucune demande de condamnation n’est formulée à son encontre par le syndicat des copropriétaires aux termes de ses écritures d’appelant,

— juger qu’en outre le chef du jugement relatif à l’absence de nature décennale des désordres allégués n’est contesté par le syndicat des copropriétaires aux termes de sa déclaration d’appel,

— ordonner sa mise hors de cause de la société Allianz iard,

Sur l’absence de garanties de la société Allianz,

1) S’agissant des polices dommages ouvrage et CNR :

— juger en tant que de besoin que le dommage relatif à la difficulté de positionnement du véhicule dans le parking et les désordres acoustiques ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et ne sont donc pas de nature décennale.

Par conséquent,

— juger que les garanties de la police dommages ouvrage et CNR souscrites auprès de la société Allianz iard ne sont pas mobilisables,

— prononcer sa mise hors de cause,

2) S’agissant de la police dommages ouvrage :

— juger que les désordres acoustiques se sont révélés durant l’année de parfait achèvement et qu’aucune mise en demeure infructueuse n’a été adressée aux entreprises,

Par conséquent,

— juger que les garanties de la police dommages ouvrage souscrites auprès d’elle ne sont pas mobilisables au titre des nuisances acoustiques,

— prononcer sa mise hors de cause en tant qu’assignée en sa qualité d’assureur DO,

3) S’agissant de la police CNR :

— juger qu’aucune imputabilité au titre des désordres allégués n’est retenue par l’expert judiciaire à la charge de la SNC Marignan résidences,

— juger que la responsabilité contractuelle de la SNC Marignan résidences n’est pas garantie aux termes de la police souscrite,

Par conséquent,

— juger que les garanties de la police CNR souscrite auprès d’elle ne sont pas mobilisables,

— prononcer sa mise hors de cause en tant qu’assignée en sa qualité d’assureur CNR.

Subsidiairement, sur les sommes sollicitées :

Sur la demande relative aux travaux de reprise,

— limiter toute demande de condamnation qui pourrait être formulée au titre du préjudice matériel au montant des travaux de reprise chiffré par l’expert judiciaire, à savoir la somme de 5 650 euros,

Sur la demande relative au préjudice immatériel subi (trouble de jouissance),

— juger que la garantie, aussi bien dommages ouvrage que CNR, n’a pas vocation à s’appliquer pour le trouble de jouissance invoqué par M. [O] et Mme [X] dans la mesure où il ne constitue pas une perte financière, seule garantie au titre du préjudice immatériel par les deux polices souscrites DO et CNR,

Par conséquent,

— rejeter, en conséquence, la demande de condamnation formulée par le syndicat des copropriétaires ou par tout autre contestant au titre du préjudice de jouissance, ses garanties n’étant pas mobilisables,

Sur les limites de garantie,

— faire application des limites contractuelles des polices souscrites (franchise et plafond),

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires ou celui ou ceux contre qui l’action le mieux compétera, à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de M^e Alain de Angelis, avocat aux offres de droit.

La SA Allianz iard argue :

— que les dommages retenus par l’expert, à savoir nuisances sonores et difficultés d’accès à la place de parking, ne sont pas des dommages de nature décennale,

— il n’y a pas d’impossibilité d’accès à la place de parking et ce « désordre » était visible à la réception,

— les désordres acoustiques sont survenus durant la période de parfait achèvement de l’ouvrage, sans qu’une mise en demeure infructueuse n’ait été adressée aux entreprises, ce qui empêche la mobilisation de la garantie dommages ouvrage,

— que s’agissant de la police CNR, elle est susceptible de garantir la responsabilité de la SNC Marignan résidences uniquement pour les désordres de nature décennale, dont la responsabilité est attribuée à la SNC Marignan résidences,

— le syndicat des copropriétaires invoque maintenant l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de parfait achèvement, et le code de la santé publique, mais qu’aucune imputabilité n’est attribuée à la SNC Marignan résidences,

— c’est la responsabilité contractuelle que le syndicat des copropriétaires recherche,

— la police CNR ne garantit pas la responsabilité contractuelle du promoteur,

— que le syndicat des copropriétaires soutient avoir réalisé les travaux sans en justifier, ni les chiffrer,

— que la jurisprudence considère que le trouble de jouissance ne rentre pas dans le champ de la définition des dommages immatériels, dans la mesure où le préjudice n’est pas financier, mais consiste en une gêne dans la jouissance normale des lieux,

— que les deux polices souscrites ne sont pas mobilisables pour le trouble de jouissance,

— que pour les garanties non obligatoires, la franchise est opposable aux tiers, ce qui est admis en jurisprudence.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 mai 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de l’intimée Allianz iard comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Par ailleurs, aucun préjudice matériel n’est réclamé par M. [O] et Mme [X] dans le dispositif de leurs conclusions, si bien que la cour n’a pas à statuer sur ce chef de préjudice.

Sur l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel

La SNC Marignan résidences reproche à la déclaration d’appel formée par le syndicat des copropriétaires de ne pas comporter d’objet en ce qu’elle ne précise pas qu’elle tend à l’annulation ou la réformation du jugement.

En application de l’article 901, 4°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, la déclaration d’appel doit contenir, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à la nullité du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En application de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du même décret, seul l’acte d’appel emporte dévolution des chefs critiqués du jugement.

Aucuns de ces textes ni aucune autre disposition n’exige que la déclaration d’appel mentionne, s’agissant des chefs de jugement expressément critiqués, qu’il en est demandé l’infirmation.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée : « Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugements expressément critiquées : », qui sont ensuite reproduits.

Il est vérifié que les conclusions d’appelant, précisent expressément qu’elles tendent à obtenir la réformation du jugement et ensuite saisissent la cour de prétentions de rejet et de condamnation.

Il doit donc être conclu que la cour est bien saisie de l’appel du syndicat des copropriétaires.

Sur la nature et l’origine des désordres

Aux termes de ses investigations, l’expert M. [N] a mis en évidence trois désordres :

— la transmission anormalement élevée de « bruit de choc » entre le sol de la circulation commune du rez-de-chaussée et l’appartement des époux [I], des niveaux élevés, voire très élevés de bruit de choc ayant été mesurés dans le séjour, supérieurs voire nettement supérieurs à la limite maximale réglementaire, dont l’origine est liée à plusieurs défauts de désolidarisation, mis en évidence grâce au sondage réalisé dans le cadre des opérations d’expertise.

— un niveau de « bruit d’équipement » trop élevé, en l’occurrence le bruit lié à l’écoulement des eaux usées lors du tirage des chasses d’eau des WC des étages supérieurs. Le niveau de bruit mesuré dans la chambre 1 de l’appartement [I] contre lequel passe la gaine technique abritant le conduit d’évacuation des eaux usées, est nettement supérieur à la limite maximale réglementaire. L’origine est liée à un défaut de réalisation de la gaine technique dans laquelle passe le conduit d’évacuation, mis en évidence grâce au sondage réalisé dans le cadre des opérations d’expertise.

— la difficulté d’accès à la place de parking ou plus exactement la difficulté de positionnement du véhicule dans un emplacement privatif, dont l’origine est liée à un défaut de marquage au sol, compte tenu de la présence de deux marquages, l’un ancien et l’un plus récent, seul ce dernier étant celui qui convient.

Selon l’expert, la reprise du désordre 1, consiste d’une part en les désolidarisations au niveau de la porte palière de l’appartement [I] (huisserie et passage de seuil), d’autre part en la désolidarisation entre le carrelage de la circulation commune et les plinthes sur une longueur de 20 mètres, pour un coût total de 4 000 euros hors taxe dans la plus défavorable des hypothèses.

La reprise du désordre 2, consiste à reprendre la paroi de la gaine technique en partie au moins côté WC et compléter par un remplissage d’isolant phonique dans tout le volume intérieur de la gaine, pour un coût estimé de 1 500 euros hors taxe.

La reprise du désordre 3, consiste à supprimer l’ancien marquage au sol et reprendre le marquage le plus récent, pour un coût estimé de 150 euros hors taxe.

Sur les demandes principales de M. [O] et Mme [X] contre le syndicat des copropriétaires

Elles tendent à la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par l’expert et à les indemniser à hauteur de 100 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux, sur le fondement des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 (confirmation du jugement), tout en indiquant que leur préjudice de jouissance a pris fin le 12 janvier 2021, date de leur départ des lieux. Ils forment un appel incident sur le montant de l’astreinte jusqu’à l’exécution des travaux en arguant de l’absence de justification de leur réalisation à ce jour.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité en arguant que l’article L. 111-11 du code de la construction et d’habitation sur l’isolation phonique, est dérogatoire et exclusif de sa responsabilité de l’article 14, et qu’il est difficile de retenir sa responsabilité parce qu’une personne a du mal à distinguer des anciennes traces de parking au sol, de nouvelles. Il demande leur condamnation à rembourser le prix de tous les travaux préconisés par l’expert excepté le marquage au sol de la place de parking, effectués en juillet 2022, pour un montant de 1 948,65 euros et réfute le préjudice de jouissance allégué du fait des nuisances acoustiques qui ne rendent pas inutilisable l’appartement.

Il est relevé que M. [O] et Mme [X] sont les seuls à pouvoir reprocher au syndicat des copropriétaires de contester pour la première fois en cause d’appel sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et pas la SNC Marignan résidences, en vertu de la règle selon laquelle « Nul de plaide par procureur » soulevée par la SNC Marignan elle-même, concernant la demande de relevé et garantie formée par M. [O] et Mme [X] contre la SNC Marignan résidences au profit du syndicat des copropriétaires. Or, M. [O] et Mme [X] ne poursuivent pas l’irrecevabilité de cette prétention nouvelle du syndicat des copropriétaires, dont la cour n’est donc pas saisie.

Aux termes du dernier alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation du 16 mars 2018, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de la construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 de la même loi à la même date, énonce que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

L’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à la date de l’assignation, prescrit que : « Les contrats de louage d’ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d’habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique.

Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l’article 1792-6 du code civil reproduit à l’article L. 111-20-2.

Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession.

Un décret en Conseil d’Etat définit les conditions dans lesquelles, à l’issue de l’achèvement des travaux portant sur des bâtiments neufs ou sur des parties nouvelles de bâtiment existant soumis à permis de construire, le maître d’ouvrage fournit à l’autorité qui a délivré l’autorisation de construire un document attestant que la réglementation acoustique a été prise en compte par le maître d''uvre ou, en son absence, par le maître d’ouvrage ».

Il ressort de la confrontation de ces articles que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires, par un vice de la construction des parties communes ou un défaut d’entretien des mêmes parties communes, quel qu’il soit, sans limitation aucune, sauf à pouvoir se retourner contre le responsable de ce vice.

En l’espèce, la mesure d’expertise a révélé des désordres concernant l’isolation phonique et la délimitation d’un emplacement de parking dont il n’est pas contesté qu’il a été acquis par M. [O] et Mme [X].

Le défaut d’isolation phonique concerne manifestement les parties communes, puisque l’expert l’impute à plusieurs défauts de désolidarisation dans le couloir de circulation d’une part, à un défaut de réalisation de la gaine technique dans laquelle passe le conduit d’évacuation des eaux usées concernant les WC de plusieurs appartements, et constitue ainsi un vice de la construction des parties communes.

M. [O] et Mme [X], en tant que copropriétaires sont donc bien fondés à obtenir du syndicat des copropriétaires, la réalisation des travaux destinés à mettre fin à ce vice de la construction des parties communes, portant à la fois sur les parties communes (couloirs de circulation et gaine technique contenant le conduit d’évacuation des eaux usées) et sur la barre de seuil privative de leur appartement, dès lors qu’il s’agit de la solution réparatoire préconisée pour réparer le vice affectant la construction des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats plusieurs factures établies en juillet 2022, postérieurement au jugement appelé, pour « mise en place d’un isolant acoustique sur le seuil de l’appartement B104 » pour 902,88 euros, « fourniture et pose de plinthe en grés cérame dans le couloir du RDC » sur 22 mètres linéaires pour 659,78 euros, et « mise en place d’un isolant sur l’évacuation des eaux usées dans l’appartement B104 » pour 1 288,87 euros.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, y compris sur le montant de l’astreinte qu’il n’y a pas lieu de modifier, notamment au regard de la réalisation des travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à la condamnation de M. [O] et Mme [X] à le rembourser du coût des travaux engagés et il sera ajouté au jugement sur ce point.

S’agissant du défaut de délimitation de l’emplacement de parking, il ne peut être déduit du rapport d’expertise qu’il s’agit d’un vice de la construction des parties communes, s’agissant seulement d’un problème de marquage au sol à la peinture, qui a été refait sans effacer le précédent marquage. La qualification de défaut d’entretien des parties communes ne peut être non plus retenue.

En conséquence, M. [O] et Mme [X] qui ne démontrent pas que ce désordre provient d’un vice de la construction des parties communes, ou d’un défaut d’entretien des parties communes, seront déboutés de leur demande dirigées contre le syndicat des copropriétaires, concernant les préconisations de l’expert relativement à l’emplacement de parking. Le jugement appelé sera infirmé sur ce point.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [O] et Mme [X], il ressort des pièces versées aux débats qu’ils ont donné leur appartement de type T3, de 63 m² en rez-de-chaussée, en location, selon contrat du 9 mars 2021, moyennant un loyer de 670 euros hors charges, sans qu’il soit démontré qu’ils ont dû réduire leurs prétentions en tant que bailleurs, compte tenu des désordres d’isolation phonique mis en évidence par l’expert judiciaire.

Au regard de la constatation par l’expert, de la réalité des désordres en termes d’isolation phonique, dans le séjour et dans la chambre 1, c’est par une juste appréciation des faits que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance de 100 euros par mois, étant précisé qu’il est justifié que les troubles sont dénoncés depuis avril 2013 à la SNC Marignan résidences, juin 2013 au syndic et qu’un procès-verbal de constat d’huissier des 5, 12 et 26 décembre 2013, en fait état également.

En l’état de leur propre affirmation selon laquelle ils ne subissent plus de préjudice de jouissance depuis le 12 janvier 2021, l’indemnisation de ce préjudice sera retenue pendant sept ans et huit mois, pour 9 200 euros à la charge du syndicat des copropriétaires. Le jugement sera ainsi infirmé sur le montant de l’indemnisation.

Sur la demande subsidiaire de M. [O] et Mme [X] contre la SNC Marignan résidences

Elle concerne uniquement le défaut de délimitation de l’emplacement de parking, compte tenu du débouté de la demande au même titre formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, s’agissant de la condamnation à exécuter les travaux préconisés par l’expert valorisés à 150 euros hors taxe, sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

La SNC soutient l’irrecevabilité et le débouté de la demande dirigée contre elle par M. [O] et Mme [X], au motif d’une part que c’est l’article 1642-1 du code civil qui s’applique et qu’il y a forclusion, d’autre part que les conditions de l’article 1792 du code civil ne sont pas réunies.

Aux termes des articles 1642-1 et 1648 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

L’article 1646-1 énonce que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

En l’espèce, il est justifié par la SNC Marignan résidences, que la réception des parties communes et privatives est intervenue le 21 mars 2013 avec des réserves listées, notamment concernant l’appartement B104 et le stationnement n° 838, par référence à un procès-verbal de réception signé par M. [O] et Mme [X] le 7 mars 2013.

Il y est mentionné au sujet de l’emplacement de parking, « peindre bande de parking » à la charge de l’entreprise PBM, laquelle était chargée du lot n° 13 « Peinture Nettoyage ».

En vertu de l’article 1642-1 dont se prévaut la SNC Marignan résidences et compte tenu de la réception intervenue par M. [O] et Mme [X] le 7 mars 2013, le délai pour agir expirait le 7 avril 2014, soit un mois et un an après la réception, alors qu’ils n’ont assigné en référé la SNC Marignan résidences que le 18 avril 2014, soit au-delà de ce délai.

M. [O] et Mme [X] doivent donc être déclarés irrecevables à agir contre la SNC [Adresse 12] au titre du défaut de marquage de l’emplacement de parking.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires

Il est dirigé contre la SNC Marignan résidences et la société Allianz iard, au vu du rapport d’expertise, sur le fondement de l’article L. 111-11 du code de la construction et d’habitation, le manquement à l’obligation contractuelle de sécurité au visa de l’article 1231-1 du code civil, les articles L. 1311-1 et R. 1334-31 du code de la santé publique, l’impropriété de l’ouvrage à sa destination au sens de 1792 du code civil, soit à la fois sur la responsabilité contractuelle et la responsabilité spéciale des constructeurs.

La SNC Marignan résidences oppose :

— que l’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation est invoqué pour la première fois, alors que le syndicat des copropriétaires n’est pas le premier occupant et n’a pas agi dans l’année de la réception,

— que les articles L. 1311-1 et R. 1334-31 (devenu R. 1336-4) du code de la santé publique n’ont pas été invoqués dans les cinq ans de la faute alléguée,

— que les désordres ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ni ne le rendent impropre à sa destination,

— qu’elle ne peut être condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de son éventuelle condamnation sous astreinte, puisqu’une telle condamnation lui serait purement personnelle.

La SA Allianz iard conclut principalement à sa mise hors de cause au motif que les désordres ne sont pas de nature décennale, qu’aucune mise en demeure infructueuse n’a été adressée aux entreprises s’agissant des désordres acoustiques révélés durant l’année de parfait achèvement, qu’aucune imputabilité n’a été retenue par l’expert judiciaire à la SNC Marignan résidences, subsidiairement à la limitation des travaux de reprise et à l’absence de garantie du préjudice immatériel de jouissance, ainsi qu’à l’application des limites contractuelles des polices souscrites pour les garanties non obligatoires.

L’article 1792 du code civil énonce que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-2 précise que la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

L’article 1792-3 concerne les autres éléments d’équipement de l’ouvrage, qui font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.

L’article L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable à la date de l’assignation, prescrit que : « Les contrats de louage d’ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d’habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique.

Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement visée à l’article 1792-6 du code civil reproduit à l’article L. 111-20-2.

Le vendeur ou le promoteur immobilier est garant, à l’égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession.

Un décret en Conseil d’Etat définit les conditions dans lesquelles, à l’issue de l’achèvement des travaux portant sur des bâtiments neufs ou sur des parties nouvelles de bâtiment existant soumis à permis de construire, le maître d’ouvrage fournit à l’autorité qui a délivré l’autorisation de construire un document attestant que la réglementation acoustique a été prise en compte par le maître d''uvre ou, en son absence, par le maître d’ouvrage ».

L’article 1792-6 du code civil mentionne que « (') La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement. (') ».

Dans le cadre de la lutte contre les nuisances sonores et la pollution atmosphérique, l’article R. 1336-5 du code de la santé public énonce qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé.

Sur la responsabilité contractuelle, elle est régie par l’article 1147 du code civil dans sa rédaction en vigueur à la date de l’opération de construction, aux termes duquel le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part, ce qui impose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’appel en garantie du syndicat des copropriétaires concerne les désordres d’isolation phonique, pour lesquels le syndicat des copropriétaires a été condamné à effectuer les travaux de reprise d’une part, et indemniser le préjudice de jouissance subi par M. [O] et Mme [X] d’autre part.

S’il est incontestable que l’isolation phonique constitue un élément d’équipement de l’ouvrage, il ne ressort pas du rapport d’expertise que les deux défauts de conformité qui l’affectent, à savoir les bruits de choc nettement supérieurs à la limite maximale réglementaire liés à plusieurs défauts de désolidarisation et les bruits de l’écoulement des eaux usées lors du tirage des chasses d’eau des WC des étages supérieurs nettement supérieurs à la limite maximale réglementaire, rendent l’ouvrage impropre à sa destination, la charge de cette preuve pesant sur celui qui l’allègue, à savoir en l’occurrence, le syndicat des copropriétaires qui forme l’appel en garantie contre le constructeur et son assureur, ce qui a pour effet d’exclure la responsabilité spéciale des constructeurs.

Sur la responsabilité contractuelle, aucune pièce ne permet d’imputer la responsabilité des désordres affectant l’isolation phonique à la SNC Marignan résidences, maître d’ouvrage, alors que l’expert a relevé des défauts de réalisation des carrelages, gaines techniques et passages de conduits, sachant que plusieurs entreprises sont intervenues dans l’opération de construction.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires qui échoue à rapporter la preuve de désordres de nature décennale, ni d’une faute contractuelle imputable à la SNC Marignan résidences, sera débouté de son appel dirigé contre la SNC Marignan résidences, comme de son assureur la SA Allianz iard, le jugement appelé étant confirmé sur ce point.

L’appel en garantie subsidiaire de la SNC Marignan résidences dirigé contre son assureur la SA Allianz iard, est donc sans objet.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles au profit de M. [O] et Mme [X].

En revanche, il est inéquitable de laisser à la charge de la SNC Marignan résidences qui n’est pas partie perdante, les frais exposés pour les besoins de la procédure en première instance et non compris dans les dépens, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe dans son appel, sera condamné aux dépens distraits au profit des conseils de M. [O] et Mme [X], de la SNC Marignan résidences et de la SA Allianz iard, qui la réclament.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné au titre des frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge des intimés.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis à [Localité 9], représenté par son syndic, à réaliser les travaux de réparation tels que préconisés par l’expertise judiciaire de M. [B] [N] concernant l’emplacement de parking, dans le délai de quatre mois à compter de la date du jugement, sous astreinte passé ce délai, de 100 euros par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le grand large sis à [Localité 9], représenté par son syndic, à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 8 100 euros outre 100 euros par mois jusqu’à l’exécution des travaux à compter de la signification du jugement,

— débouté la SNC Marignan résidences de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [T] [O] et Mme [J] [X] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le grand large sis à [Localité 9], représenté par son syndic, à réaliser les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire M. [B] [N], concernant l’emplacement de parking ;

Déclare M. [T] [O] et Mme [J] [X] irrecevables à agir contre la SNC Marignan résidences concernant l’emplacement de parking ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] large sis à [Localité 9], représenté par son syndic, à verser à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 9 200 euros (neuf mille deux cents euros) au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le grand large sis à [Localité 9], représenté par son syndic, de sa demande tendant à la condamnation de M. [T] [O] et Mme [J] [X] à le rembourser du coût des travaux engagés ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis à [Localité 9], représenté par son syndic, aux dépens d’appel qui seront distraits au profit de M^e Jérémy Vidal, M^e Olivier Sinelle et M^e Alain de Angelis ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis à [Localité 9], représenté par son syndic, à payer à M. [T] [O] et Mme [J] [X] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11] sis à [Localité 9], représenté par son syndic, à payer à la SNC Marignan résidences la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance et d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Le grand large sis à [Localité 9], représenté par son syndic, à payer à la SA Allianz iard la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,