COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/130

Rôle N° RG 25/03025 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOQRS

[R] [O]

[N] [P]

C/

[E] [K] épouse [H]

[X] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Nathalie RUIZ

M^e Edouard BAFFERT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité d’AUBAGNE en date du 11 Février 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000150.

APPELANTS

Monsieur [R] [O]

né le 21 Janvier 1971 à [Localité 1]

domicilié [Adresse 1]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Carine ROGER de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [P]

domiciliée [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Carine ROGER de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Madame [E] [K] épouse [H],

née le 9 Janvier 1942 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie RUIZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur [X] [F]

né le 04 Octobre 1982 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2019, madame [E] [H] a donné à bail à monsieur [R] [O] et madame [N] [P] un appartement sis [Adresse 4], à [Localité 3] pour un moyer mensuel initial de 1 130 euros, outre 160 euros de provisions sur charges.

Par acte du 20 septembre 2019, M. [X] [F] s’est porté caution solidaire des engagements de M. [O] et Mme [P] envers la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, Mme [H] a fait délivrer à M. [O] et Mme [P] un commandement de payer la somme principale de 2 912,76 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Ce commandement a été dénoncé à M. [F] en sa qualité de caution le 6 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Mme [H] a fait assigner M. [O] et Mme [P] ainsi que M. [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubagne, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l’expulsion des locataires et obtenir leur condamnation solidaire avec la caution au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date 11 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubagne, statuant en référé, s’est déclaré compétent et a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et la résiliation du bail du logement au 22 avril 2024 ;

— condamné Mme [H] à verser à M. [O] et Mme [P] la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamné solidairement M. [O] et Mme [P] à verser à Mme [H] la somme de 10 833,46 euros au titre des loyers et charges au 18 septembre 2024 ;

— ordonné la compensation entre les sommes de 10 833,46 euros et 3 000 euros à hauteur de 3 000 euros ;

— condamné solidairement M. [F] avec M. [O] et Mme [P] à verser à Mme [H] l’intégralité des condamnations prononcées à l’encontre de M. [O] et Mme [H] et des sommes dues par eux ;

— laissé les dépens engagés par chacune des parties à leur charge ainsi que les frais irrépétibles ;

— rejeté toutes les autres demandes des parties.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— les causes du commandement de payer étant demeurées infructueuses, le contrat de bail avait été résilié par application de la clause résolutoire ;

— dans le cadre du droit au bail, le défaut d’adresse personnelle ayant pour seule incidence de priver les locataires de l’indemnité due par la bailleresse à défaut de restitution du dépôt de garantie et ce dépôt ayant été, en l’espèce, déduit, il n’y avait pas lieu d’enjoindre les défendeurs à communiquer leur adresse ;

— le logement était habitable de sorte que les locataires étaient redevables des loyers ;

— le logement étant indécent, les locataires pouvaient obtenir une provision au titre du trouble de jouissance ;

— la bailleresse ayant déduit le dépôt de garantie des sommes dues, il existait une difficulté sérieuse sur la demande au titre des dégradations locatives.

Par déclaration transmise le 12 mars 2025, M. [O] et Mme [P] ont interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérés dans le bail et la résiliation du bail du logement au 22 avril 2024.

Par conclusions transmises le 5 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] et Mme [P] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérés dans le bail et la résiliation du bail du logement au 22 avril 2024 et rejeté les autres demandes ;

— confirmer l’ordonnance déférée en ses autres dispositions notamment sur :

— la date d’acquisition au 22 avril 2024 de la clause résolutoire du bail ;

— le rejet de la demande de communication de l’adresse de leur nouveau domicile et d’injonction sous astreinte ;

— le principe de la compensation des éventuelles créances réciproques entre les parties ;

— le principe du rejet de la demande du bailleur au titre des dégradations locatives ;

— le rejet du surplus des demandes de Mme [H] ;

— rejeter l’appel incident formé par Mme [H] et la débouter de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel ;

— statuer ce que de droit sur le recours subrogatoire de la caution et sur les demandes formées par M. [F], au regard d’une part de la régularité de l’acte de cautionnement et d’autre part, de la décision d’appel à intervenir :

— en cas d’irrégularité de l’acte de cautionnement et en cas d’infirmation de l’ordonnance querellée : ordonner à Mme [H] la restitution de l’intégralité des fonds versés par M. [F] ;

— condamner sous astreinte Mme [H] à la restitution des sommes dues à la caution ;

— leur accorder, en cas d’acte de cautionnement déclaré régulier et au cas où une partie des fonds versés par M. [F] était confirmée par la cour, des délais de paiement afin de procéder au remboursent de M. [F] pour l’éventuel surplus au titre de son recours subrogatoire ;

Et par l’effet dévolutif de l’appel, statuer ainsi :

* in limine litis,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les diverses demandes à paiement en raison de l’existence de contestations sérieuses tenant à la contestation de l’arriéré locatif et à l’état d’indécence du logement et au manquement du bailleur à ses obligations de délivrance ;

En conséquence

— se déclarer incompétent au profit du juge du fond pour le surplus des demandes de Mme [H] ;

— renvoyer le dossier et les parties devant le juge du fond ;

— dire que le dossier sera transmis au juge compétent à la diligence du greffe ;

* à défaut, à titre susbidiaire, si par extraordinaire le juge d’appel statuant en référés retenait sa compétence pour statuer sur les demandes de condamnations à paiement :

— débouter Mme [H] de ses demandes de condamnation à paiement dirigées contre eux ;

— condamner Mme [H] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

—  10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance et moral ;

—  1 016 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel (remboursement de frais divers) ;

* à défaut, à titre infiniement subsidiaire :

— fixer l’indemnité d’occupation à compter du 22 avril 2024 qui ne serait excéder la moitié de la valeur du dernier loyer arrêté à la somme de 1223,44 euros, soit la somme arrondie de 600 euros par mois avec calcul au prorata temporis ;

— arrêter la date de libération des lieux au 4 juillet 2024, fin de l’obligation à paiement de l’indemnité d’occupation ;

* en tout état de cause :

— prononcer la compensation des créances réciproques des parties ;

— leur accorder, en cas de condamnation provisionnelle prononcée à leur encontre, au profit de Mme [H] et/ou de M. [F], des délais de paiement qui ne seraient être inférieurs à 36 mensualités égales, la première intervenant dans les 30 jours de la signification de la décision à intervenir ;

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [H] au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre celle de 320 euros au titre du remboursement du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 22 mai 2024 et aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit ;

— condamner Mme [H], en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes de la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, à supporter et donc à leur rembourser le montant des sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire par application de l’article 10 du décret du 8 Mars 2001, portant modification du décret du 12 Décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers).

Par conclusions transmises le 5 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [H] demande à la cour de :

* à titre principal :

— confirmer la décision dont appel sauf en ce qu’elle l’a :

— condamné au paiement de la somme de 3 000 euros à verser aux locataires au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ;

— débouté de sa demande au titre des réparations locatives ;

— débouté de sa demande de communication sous astreinte de l’adresse des appelants ;

— infirmer sur ces points ;

Et sur appel incident, statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable et débouter les appelants de leur demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance et dire n’y avoir lieu à condamnation à ce titre ;

— condamner solidairement M. [O] et Mme [P] ainsi que M. [F] à titre de provision à payer la somme de 1509,42 euros due au titre des réparations locatives ;

— infirmer la décision de première instance en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de communication de l’adresse de M. [O] et Mme [P], sous astreinte ;

— enjoindre M. [O] et Mme [P] d’avoir à communiquer leur adresse personnelle et pour ce faire les condamner à la produire sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

En tout état de cause,

— débouter M. [O] et Mme [P] de toutes leurs demandes ;

— débouter M. [F] de toutes ses demandes ;

— condamner in solidum M. [O], Mme [S] et M. [F] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

* à titre subsidiaire et sur appel incident : si la cour devait infirmer la décision dont appel sur les condamnations financières et solidaires prononcées à l’encontre de M. [O], Mme [S] et M. [F] par l’ordonnance de référé pour les règlements des loyers et charges soit la somme de 10 833,46 euros : condamner alors solidairement, M. [O], Mme [S] et M. [F] à la somme de 10 833,46 euros au titre des loyers et charges jusqu’à la date de la résiliation du bail soit le 22 avril 2024 et au-delà au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle due pour le montant du dernier loyer et charges jusqu’à la date de la restitution des lieux soit le

18 septembre 2024.

Par conclusions transmises le 19 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [F] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce que :

— le juge s’est déclaré compétent ;

— elle a :

— condamné Mme [H] à verser à M. [O] et Mme [P] la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance ;

— condamné solidairement M. [O] et Mme [P] à verser à Mme [H] la somme de 10 833,46 euros au titre des loyers et charges au 18 septembre 2024 ;

— ordonné la compensation entre les sommes de 10 833,46 euros et 3 000 euros à hauteur de 3 000 euros ;

— condamné solidairement M. [F] avec M. [O] et Mme [P] à verser à Mme [H] l’intégralité des condamnations prononcées à l’encontre de M. [O] et Mme [H] et des sommes dues par eux ;

Et, statuant à nouveau,

* à titre principal,

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [H] au paiement d’une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

* à titre subsidiaire,

— statuer ce que droit sur les demandes reconventionnelles des appelants ;

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;

— condamner les appelants au versement d’une somme de 7 834 euros directement entre ses mains, au titre du recours subrogatoire dont il dispose ;

En tout état

— condamner tout succombant au paiement d’une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 5 janvier 2026.

Par soit transmis en date du 6 février 2026, la cour a informé les conseils des parties qu’elle constatait que :

— la demande subsidiaire, sur appel incident, présentée par Mme [H], tendant à la condamnation solidaire de M. [O], Mme [P] et M. [F] au paiement de la somme de 10 833,46 euros au titre des loyers et charges jusqu’au 22 avril 2024 et au-delà au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, a été formulée à titre définitif et non provisionnel, comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé ;

— la demande subsidiaire présentée par M. [F] tenant à la condamnation des appelants au versement d’une somme de 7 834 euros au titre de son recours subrogatoire a été formulée à titre définitif et non provisionnel, comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé ;

— les demandes présentées par M. [O] et Mme [P] tendant à la condemnation de Mme [H] au paiement des sommes provisionnelles de 10 000 euros à valoir sur la préjudice de jouissance et moral et de 1 016 euros à valoir sur la reparation de leur préjudice matériel n’ont pas été formulées en première instance puisque l’ordonnance déférée vise des demandes à titre définitif et non provisionnel, de sorte qu’elles apparaissent nouvelles en cause d’appel ;

et qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de ces demandes. Elle leur a donc imparti un délai, expirant le 13 février 2026, à midi, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note datée du 9 février 2026, le conseil de Mme [H] a indiqué transmettre des conclusions. Le même jour, il a notifié des conclusions comportant une demande de rabat de l’ordonnance de clôture et modifiant la demande tendant à la condamnation solidaire de M. [O], Mme [P] et M. [F] au paiement de la somme de 10 833,46 euros au titre des loyers et charges jusqu’au 22 avril 2024 et au-delà au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation en ajoutant la mention 'par provision'.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour rappelle que dans le soit transmis adressé aux conseils des parties, elle a soulevé la question de la recevabilité de plusieurs demandes et a sollicité, si cela leur paraissait utile et / ou opportun, leurs observations par le truchement d’une note en délibéré. Elle a ainsi autorisé, en application des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, une note en délibéré sur les points soulevés et non pas de nouvelles conclusions qui, au surplus, comportent une demande supplémentaire et modifient la demande, objet de l’interrogation soulevée par la cour.

Aussi, la cour ne prendra pas en considération les conclusions transmises par le conseil de Mme [H] modifiant ses prétentions antérieures et ne pouvant être analysées comme des observations afférentes à la question de la recevabilité des demandes soulevée d’office.

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Suivant l’alinéa 1 de l’article 915-2 de ce code, l’appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l’article 906-2 et à l’article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d’appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

L’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

S’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’ils ont rejeté ou sous-évalué certaines des ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, la déclaration d’appel et les premières conclusions de M. [O] et Mme [P] ne comportent aucune demande d’infirmation ou réformation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et la résiliation du bail du logement au 22 avril 2024.

Mme [H] et M. [F] n’ont pas interjeté appel incident sur ce chef de demande.

Aussi, la cour n’est pas saisie de la critique de cette disposition.

En l’absence d’effet dévolutif, elle ne peut donc statuer et confirmer l’ordonnance sur la date d’acquisition de la clause résolutoire au 22 avril 2024 comme le sollicitent M. [O] et Mme [P].

— Sur l’incompétence du juge des référés :

Il convient de rappeler que l’appréciation de l’existence d’une urgence, contestation sérieuse,d’un trouble manifestement illicite ou encore d’un dommage imminent ne se résout pas en termes de 'compétence’ ou d’ 'incompétence’ du juge des référés mais sur le terrain des pouvoirs que ce magistrat tient des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et donc de la recevabilité, généralement confondue avec le bien fondé, des prétentions formulées sur le fondement de ce texte, laquelle justifie que le débat se trouve transféré sur le point de savoir s’il y a 'lieu à référé’ sur lesdites prétentions.

M. [O] et Mme [P] demandent qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur les diverses demandes en paiement en raison de l’existence de contestations sérieuses et concluent, subséquemment, à l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond.

L’incompétence telle que soulevée par les appelants ne s’analyse nullement en une exception de procédure puisqu’elle est fondée sur le moyen tiré de l’existence de contestations qui sont de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Eu égard à la formulation de la demande de renvoi des parties devant le juge du fond, M. [O] et Mme [P] se réfèrent manifestement à la passerelle prévue par les dispositions de l’article 837 du code de procédure civile et permettant au juge des référés de renvoyer le dossier devant le juge du fond en cas d’urgence.

Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables devant la cour d’appel statuant sur l’appel formé contre l’ordonnance d’un juge des référés ( 2ème civ, 27 mars 2025, n°22-23.483).

Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes tendant à ce que le juge des référés se déclare incompétent au profit du juge du fond et renvoie le dossier et les parties devant le juge du fond, sans pour autant se déclarer compétent.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en ce que le premier juge s’est déclaré compétent, la problématique n’étant pas celle de la compétence du juge des référés mais de ses pouvoirs.

— Sur la demande en paiement au titre de la dette locative :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence , peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après la résiliation du bail, le locataire qui se maintient dans les lieux devient occupant sans droit ni titre et est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation destinée à indemniser la préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux.

Suivant l’article 1220 code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.(…)

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, Mme [H] verse aux débats un décompte de la créance de 10 833,46 euros invoquée au titre des loyers et charges.

M. [O] et Mme [P] ne contestent pas l’absence de paiement des loyers et charges mais uniquement à compter du mois de février 2024 alors que suivant le décompte, le premier impayé date de janvier 2024, le versement réalisé le 22 décembre 2023 soldant la dette antérieure et permettant de régler le loyer de janvier 2024 qu’à hauteur de 76,56 euros.

En l’absence d’élément justifiant des paiements complémentaires, il doit être retenu qu’effectivement, les appellants ont cessé de régler les loyers à compter de janvier 2024.

Afin de s’opposer à l’octroi de la provision sollicitée par la bailleresse, ils soulèvent deux contestations.

Tout d’abord, ils relèvent que le contrat de bail ayant pris fin au 22 avril 2024, Mme [H] ne peut solliciter des loyers et provisions sur charges postérieurement à cette date, seules des indemnités d’occupation pouvant être allouées. Cette contestation est aussi soutenue par M. [F].

Effectivement, à compter de la résiliation, Mme [H] ne peut solliciter que des indemnités d’occupation destinées à compenser le préjudice subi du fait du maintien dans les lieux de M. [O] et Mme [P] et non des loyers et provisions sur charges, indemnités dont le quantum doit être fixé par le juge.

Or, Mme [H] sollicite une provision au titre des loyers et charges impayés au 18 décembre 2024, après déduction du dépôt de garantie, alors même qu’à compter du 22 avril 2024, seules des indemnités d’occupation peuvent être sollicitées.

Si subsidiairement, elle présente une demande en distinguant les loyers et charges jusqu’au 22 avril 2024 et les indemnités d’occupation pour la période postérieure, celle-ci est présentée à titre définitif et non provisionnel de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable et ne peut permettre de régulariser la demande.

Aussi, il doit être retenu une contestation sérieuse en lien avec la qualification des sommes sollicitées à titre provisionnel postérieurement au 22 avril 2024.

Par ailleurs, M. [O] et Mme [P] invoquent une exception d’inexécution en raison de l’état d’indécence du logement et du manquement subséquent de la bailleresse à son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux à ses locataires.

Ils versent aux débats un diagnostic technique initial et une fiche décence [Y] établis suite à une visite de l’appartement le 17 janvier 2024 ainsi qu’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 24 mai 2024 et des échanges avec l’agence immobilière en charge de la gestion de l’appartement.

La lecture de ces pièces permet de constater que le logement comporte de nombreux désordres. En effet, tant le diagnostic technique que la fiche décence font état de la présence de moisissures et champignons ainsi que de lames de parquet gondolées ou décollées. Ils mentionnent aussi une problématique de ventilation de l’appartement. Le procès-verbal de constat confirme les moisissures et plus globalement, des traces en lien avec une humidité ambiante.

Cependant, les causes de ces désordres ne sont nullement identifiées dans ces documents. D’ailleurs, dans le tableau récapitulatif des dysfonctionnements et préconisations, il est préconisé le recours à l’expertise d’un spécialiste qui déterminera les causes des moisissures et il est mentionné à plusieurs reprises 'identifier l’origine des désordres’ ou ou encore 'rechercher les causes', ce qui démontre que le diagnostic technique comporte un constat des désordres sans déterminer leur origine.

Certes, des travaux à la charge de la bailleresse sont préconisés mais au vu des mentions précitées, ils ne peut être retenu qu’ils sont suffisants pour remédier aux désordres, d’autant qu’il doit être relevé qu’une ventilation de type VMC avait déjà été installée, quelques mois avant la visite technique.

Par ailleurs, ces documents font état d’un système de chauffage partiellement fonctionnel, dans la fiche décence [Y] et non fonctionnel dans le diagnostic technique. Or, le chauffage installé dans l’appartement est collectif et les appelants ne se sont pas plaints d’un dysfonctionnement lors des signalements des désordres. Le seul courrier qui évoque une problématique de chauffage date du 16 octobre 2023 et mentionne uniquement un retard dans la mise en place du chauffage, donc dans le déclenchement, et non une absence de fonctionnement.

Si suivant la fiche décence [Y], le logement est indécent, présente un risque manifeste pour la santé et / ou la sécurité des occupants, il est mentionné en page 1 que l’appartement ne correspond pas à un local impropre à l’habitation.

En tout état de cause, l’origine des désordres n’apparaît pas déterminée ni même déterminable dans les documents produits de sorte qu’il ne résulte pas, avec l’évidence requise en référés, que ces désordres sont imputables à un manquement de la bailleresse.

Faute d’évidence sur l’imputablité des désordres, il ne peut être retenu l’existence d’éléments de nature à caractériser un manquement suffisamment grave de la bailleresse justifiant que les locataires ne respectent pas leur obligation au paiement des loyers et provisions sur charges.

Aussi, M. [O] et Mme [P] sont manifestement redevables des loyers et provisions sur charges impayés qui se limitent à la période du mois de janvier au 22 avril 2024.

Au vu du décompte, en déduisant le montant du dépôt de garantie, la provision au titre des loyers et provisions sur charges impayés à la date de fin de bail soit le 22 avril 2024 peut être évaluée, de manière non sérieusement contestable, à la somme de 4 120,72 euros.

Dès lors, M. [O] et Mme [P] doivent être solidairement condamnés à verser à Mme [H] la somme provisionnelle de 4 120,72 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée de ce chef de demande.

— Sur la demande de provision au titre des réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, Mme [H] sollicite une provision d’un montant de 1 509,42 euros au titre des dégradations locatives correspondant à la réparation du fenestron de la salle de bain et au débarrassage des affaires laissés sur place. Elle produit deux devis pour justifier des coûts invoqués.

Même si M. [O] et Mme [P] étaient occupants sans droit ni titre depuis le 22 avril 2024, les parties ont établis un état des lieux de sortie contradictoire.

Force est de relever qu’il est mentionné la présence de mobilier dans l’appartement alors même qu’il a été loué vide mais aussi que les deux fênetres de la salle de bain sont cassées, mention absente de l’état des lieux d’entrée.

Des dégradations apparaissent donc caractérisées. Eu égard à leur nature, elles sont imputables à M. [O] et Mme [P], sans aucun lien avec un quelconque manquement de la bailleresse, s’agissant de fenêtres cassées et de dépôt de meubles.

L’obligation pour M. [O] et Mme [P] d’indemniser Mme [H] au titre des dégradations locatives est donc établie avec l’évidence requise en référé.

Au vu des devis produits, la provision à ce titre peut êre évaluée, de manière non sérieusement contestable, à la somme de 1 509,42 euros.

Dès lors, M. [O] et Mme [P] doivent être condamnés solidairement à verser à Mme [H] la somme de 1 509,42 euros à titre de provision à valoir sur les dégradations locatives.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée sur ce chef de demande.

— Sur le cautionnement de M. [F] :

Aux termes des article L 331-1 et L 311-2 du code de la consommation, dans leur version applicable en l’espèce, toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »

Lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante :

« En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ».

Le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du code de la consommation afférentes au cautionnement envers un créancier ne lui sont pas applicables.

En l’espèce, M. [F] soulève l’invalidité de l’acte de cautionnement signé le 20 septembre 2019 et ainsi une contestation sérieuse quant à son obligation au paiement des loyers et provisions sur charges dues par M. [O] et Mme [P].

Cependant, il se réfère expréssément et uniquement aux dispositions du code de la consommation alors que l’acte de cautionnement est afférent à un contrat de bail d’habitation et s’avère ainsi soumis aux seules dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le formalisme prévu par les dispositions du code de la consommation n’est donc pas applicable de sorte qu’il ne peut être retenu une contestation sérieuse en lien avec leur application.

Subséquemment, M. [F] doit être condamné solidairement avec M. [O] et Mme [P] au paiement des provisions allouées précédemment au titre des loyers et provisions sur charges impayés ainsi que des dégradations locatives.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée sur ce chef de demande.

— Sur la demande de communication de l’adresse de M. [A] et Mme [P] :

Suivant l’article 901 du code du code de procédure civile, la déclaration d’appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité :

1° Pour chacun des appelants :

a) Lorsqu’il s’agit d’une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Lorsqu’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ;

2° Pour chacun des intimés, l’indication de ses nom, prénoms et domicile s’il s’agit d’une personne physique ou de sa dénomination et de son siège social s’il s’agit d’une personne morale ;

3° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

4° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

5° L’indication de la décision attaquée ;

6° L’objet de l’appel en ce qu’il tend à l’infirmation ou à l’annulation du jugement ;

7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est, sans préjudice du premier alinéa de l’article 915-2, limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement.

Elle est datée et signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision et sa remise au greffe vaut demande d’inscription au rôle.

En l’espèce, Mme [H] sollicite la communication de l’adresse de M. [O] et Mme [P], sous astreinte, en se référant à l’obligation pour tout appelant de mentionner dans la déclaration d’appel son domicile réel et non élu.

Même si elle ne l’indique pas expréssement dans ses conclusions, elle fonde ainsi sa demande sur l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Toutefois, les dispositions de l’article 901 du code de procédure civile comportant l’obligation pour l’appelant de mentionner son adresse réelle dans sa déclaration d’appel portent sur le formalisme de cette déclaration qui est prévu à peine de nullité de cet acte.

Aussi, le manquement à ces dispositions constitue une question susceptible d’affecter la procédure d’appel et non une question relevant du fond du référé.

Le manquement de l’appelant à l’obligation de déclarer son domicile réel dans la déclaration d’appel ne peut être sanctionné que par la nullité de l’acte. L’appelant ne peut être contraint de communiquer, par une décision de justice qui ne pourrait être qu’un arrêt, son adresse pour pallier son manquement, ce qui équivaudrait à une régularisation contrainte a postériori de la déclaration d’appel.

Au surplus, la cour souligne que le raisonnement de Mme [M] ne peut s’appliquer qu’en cause d’appel et qu’elle ne se réfère à aucune autre obligation pour fonder sa demande alors même que cette demande de communication d’adresse a de facto été présentée devant le premier juge.

Eu égard à ces explications, Mme [H] doit être déboutée de sa demande de ce chef.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande de communication.

— Sur les demandes de provision au titre des préjudices de jouissance, moral et matériel :

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, M. [O] et Mme [P] sollicitent, en cause d’appel, la condamnation de Mme [H] au paiement des sommes provisionnelles de 10 000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance et moral et de 1 016 euros à valoir sur la reparation de leur préjudice matériel.

Cependant, force est de relever que dans leurs conclusions de première instance, ils n’ont pas présenté de telles demandes. En effet, les dommages et intérêts au titre des préjudices de jouissance, moral et matériel ont été formulées à titre définitif et non provisionnel. L’ordonnance déférée mentionne, dans l’exposé du litige, des demandes à titre définitif même si le dispositif comporte une condamnation de Mme [H] à verser une provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance de M. [O] et Mme [P].

Une demande à titre définitif doit être distinguée d’une demande à titre provisionnel et ne peut être modifiée en cause d’appel pour être présentée à titre provisionnel.

Ainsi, les demandes de provision au titre des préjudices de jouissance, moral et matériel présentées par M. [O] et Mme [P] s’avèrent nouvelles en cause d’appel.

Dès lors, elles doivent être déclarées irrecevables.

— Sur le recours subrogatoire exercé par M. [F] :

M. [F] sollicite la condamnation de M. [O] et Mme [P] à lui verser la somme de 7 834 euros au titre du recours subrogatoire dont il dispose.

Cependant, cette demande est présentée à titre définitif et non provisionnel alors que la présente instance est un référé et que seules des provisions peuvent être accordées.

Aussi, cette demande doit être déclarée irrecevable.

— Sur les demandes de compensation :

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’absence de créance réciproque entre les parties, aucune compensation ne peut être ordonnée.

M. [O], Mme [P] et M. [F] doivent être déboutés de leurs demandes en ce sens.

L’ordonnance déférée sera donc ordonnée sur ce chef de demande.

— Sur la demande de délais de paiement présentée par M. [O] et Mme [P] :

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [O] et Mme [P] sollicitent des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter des provisions mises à leur charge.

Toutefois, les délais pouvant être accordés sont limités à 24 mois dans la mesure où l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable. En effet, les appelants ont quitté les lieux loués et aucune suspension des effets de la clause résolutoire n’est sollicitée et ne peut être accordée.

. Par ailleurs, M. [O] et Mme [P] n’explicitent pas leur situation financière.

Or, des délais de paiement ne peuvent être accordés qu’à des débiteurs de bonne en situation de régler leur dette par rééchelonnement.

Faute d’élément, M. [O] et Mme [P] doivent être déboutés de leur demande de délais de paiement.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a laissé les dépens engagés par chacune des parties à leur charge ainsi que les frais irrépétibles.

M. [O], Mme [P] et M. [F], succombant à l’instance, doivent être déboutés de leurs demandes au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [H] les frais qu’elle a exposé pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros à ce titre.

M. [O], Mme [P] et M. [F] devront, en outre, supportés in solidum les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions critiquées en ce qu’elle a :

— condamné solidairement M. [F] avec M. [O] et Mme [P] à verser à Mme [H] l’intégralité des condamnations prononcées à l’encontre de M. [O] et Mme [H] et des sommes dues par eux ;

— rejeté la demande de communication, sous astreinte, par M. [O] et Mme [P] de leur adresse ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] et Mme [P] de leurs demandes tendant à ce que le juge des référés se déclare incompétent au profit du juge du fond et renvoie le dossier et les parties devant le juge du fond ;

Condamne M. [O] et Mme [P] solidairement à verser à Mme [H] la somme provisionnelle de 4 120,72 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés ;

Déclare irrecevable la demande subsidiaire présentée par Mme [H] en paiement des indemnités d’occupation postérieurement au 22 avril 2024 ;

Condamne M. [O] et Mme [P] solidairement à verser à Mme [H] la somme provisionnelle de 1 509,42 euros au titre des dégradations locatives ;

Déclare irrecevables les demandes en paiement de provision présentées par M. [O] et Mme [P] au titre des préjudices de jouissance, moral et matériel ;

Déclare irrecevable la demande présentée par M. [F] de condamnation de M. [O] et Mme [P] à lui verser la somme de 7 834 euros au titre du recours subrogatoire dont il dispose ;

Déboute M. [O], Mme [P] et M. [F] de leurs demandes de compensation ;

Déboute M. [O] et Mme [P] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne in solidum M. [O], Mme [P] et M. [F] à verser à Mme [H] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [O], Mme [P] et M. [F] de leurs demandes présentées sur ce même fondement ;

Condamne in solidum M. [O], Mme [P] et M. [F] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La présidente,