ARRET

N°384

SCI DU PLATEAU

C/

SARL SOLYLEZ FRANCE

IPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 26 DECEMBRE 2019

N° RG 18/02512 – N° Portalis DBV4-V-B7C-HAEI

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS EN DATE DU 17 avril 2018

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

La SCI DU PLATEAU, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire AUBOURG, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire : 160, postulant et plaidant par M^e Grégory GANCE de la SELARL CCPE, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMEE

La société SOLYLEZ FRANCE (SARL), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 101, postulant et plaidant par M^e Gaëlla KERRAR du cabinet MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LILLE

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Novembre 2019 devant :

Mme Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre,

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseillère,

et M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 Décembre 2019.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me Marie-Estelle CHAPON

PRONONCE :

Le 26 Décembre 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre a signé la minute avec M^me Marie-Estelle CHAPON, Greffière.

DECISION

Par acte du 24 avril 2014, la SCI du Plateau a donné à bail commercial à la société Solylez France un emplacement d’environ 100 m² dépendant d’un local commercial plus vaste de 2400 m², situé à Creil , […], pour une durée de neuf années commençant le 20 mai 2014 moyennant un loyer annuel de 30 000 € hors taxes et hors charges, pour y exercer une activité de « vente de viande de produits de volaille exclusivement (produits frais uniquement) ».

Par courrier du 29 septembre 2014, la SCI du Plateau mettait en demeure la société Solylez France de payer la somme de 9 000 € de loyers, l’échéance du mois d’octobre 2014 étant comprise ; la bailleresse faisait délivrer le 28 août 2015 un commandement de payer la somme en principal de 34 700 € au visa de la clause résolutoire insérée au bail ; de son côté, la société locataire avait requis à plusieurs reprises un huissier de justice qui a dressé les 25 janvier, 11 avril et 5 juin 2015 trois constats aux fins d’établir différents manquements contractuels que la société Solylez France impute à la SCI du Plateau.

C’est dans ce contexte que la société Solylez France par acte d’huissier du 7 octobre 2015 a assigné la SCI du Plateau devant le tribunal de grande instance de Senlis sollicitant à titre principal la nullité du bail et à titre subsidiaire sa résolution en demandant notamment la restitution des loyers versés depuis l’origine.

Par un jugement du 17 avril 2018 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Senlis a :

— prononcé la résolution du bail commercial,

— débouté la SCI du Plateau de sa demande en paiement des loyers,

— débouté la société Solylez France de sa demande en restitution des loyers,

— dit que la SCI du Plateau devra restituer à la société Solylez France son dépôt de garantie à hauteur

de 7 500 €,

— débouté la société Solylez France de sa demande de dommages et intérêts,

— dit qu’à défaut de restitution des matériels appartenant à la société Solylez France sous quinze jours à compter de la signification de la présente décision, la SCI du Plateau sera condamnée à lui payer la somme de 14 391,35 € à ce titre,

— condamné la SCI du Plateau aux entiers dépens,

— dit que chaque partie conservera la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

La SCI du Plateau a relevé appel de cette décision par déclaration du 3 juillet 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 13 mars 2019, l’appelante demande à la cour:

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du bail,

— de le confirmer en ce qu’il a débouté la société Solylez France de sa demande de dommages et intérêts,

— de déclarer irrecevable la demande de réduction des loyers ou indemnités d’occupation,

— de débouter la société Solylez France de l’ensemble de ses demandes,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail aux torts de la société Solylez France,

— de condamner la société Solylez France à lui payer la somme de 40 000 € HT au titre des loyers impayés pour la période du 1^er juillet 2014 au 30 octobre 2015, date à laquelle elle a libéré les lieux,

— de dire que le dépôt de garantie de 7 500 € lui restera acquis à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résiliation du bail,

— de dire que la valeur des matériels qui sont la propriété de la société Solylez demeurant dans les lieux et qui constituant son gage ne saurait être compensée avec les arriérés de loyers,

— de condamner la société Solylez à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance outre le coût des commandements de payer.

L’appelante indique que la locataire a très rapidement à la suite de la conclusion du bail cessé de payer les loyers, ne faisant aucun cas des courriers de mise en demeure qui lui ont été adressés.

Elle ne conteste pas que l’état des risques naturels et technologiques n’a pas été annexé au bail mais fait valoir que la résolution, ou le cas échéant la réduction des loyers ou indemnités d’occupation, ne sauraient être prononcées sur ce seul motif, en l’absence de toute démonstration d’un préjudice subi.

Elle précise que les diagnostics techniques ont été réalisés et versés aux débats devant le premier juge ; elle fait valoir qu’il résulte de ceux-ci que le bâtiment en cause se situe dans une zone de sismicité très faible qui n’est pas de surcroît couverte par un plan de prévention des risques naturels, les locaux ne se situant pas dans le périmètre de la zone de risque d’inondation de la rivière de l’Oise.

Elle soutient que la demande subsidiaire au titre de la réduction des loyers ou indemnités

d’occupation est nouvelle au sens des articles 565 et 566 du code de procédure civile et doit donc être déclarée irrecevable.

Elle affirme avoir respecté ses obligations au titre du bail en délivrant un emplacement dont la superficie est conforme aux prévisions du bail. Elle conteste le caractère contradictoire du procès verbal de constat versé aux débats. Elle conteste en outre tout problème d’hygiène dans les locaux et toute présence d’animaux nuisibles. Elle indique par ailleurs que le matériel entreposé près des locaux en cause ne gène pas le locataire. Elle souligne qu’elle s’est légitimement opposée à l’enlèvement du matériel d’exploitation propriété de la société Solylez France, présent dans lieux loués au motif qu’il constitue le gage du bailleur destiné à garantir le paiement des loyers.

Elle soutient que la demande de dommages et intérêts formée par la locataire n’est fondée ni dans son principe ni dans son quantum et repose sur des constats d’huissier non contradictoires. Elle souligne que la locataire n’a jamais fait part de tels griefs (trouble commercial, perte du chiffre d’affaires) avant la présente procédure.

Elle fait valoir que le défaut de paiement des loyers et le commandement de payer demeuré infructueux emportent l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 15 mai 2019, la société Solylez France demande à la cour :

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de restitution de loyers et celle à titre de dommages et intérêts, et condamner la SCI du Plateau à lui restituer la somme de 6 000 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 7 octobre 2015 et capitalisation des intérêts, ainsi qu’à lui payer la somme de 80 000 € en réparation du préjudice subi,

— de débouter la SCI du Plateau de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, si la résolution du bail n’était pas confirmée, prononcer la nullité du bail,

— plus subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de délivrance conforme aux torts exclusifs de la SCI du Plateau à effet à la date d’effet du bail et subsidiairement à la date du procès verbal du 25 janvier 2015 et en tout état de cause au plus tard au 5 juin 2015 date à laquelle a été constatée l’impossibilité de pénétrer dans les lieux, et dire que le défaut de délivrance et de jouissance normale des locaux justifie l’exception d’inexécution constituée par la rétention d’une partie des loyers,

— à titre infiniment subsidiaire, de constater la résiliation du bail par le juge de la clause résolutoire, la société Solylez France acquiesçant alors à la résiliation mais aucunement au décompte des sommes réclamées à la date du 13 février 2015 et subsidiairement au 28 septembre 2015,

— si par impossible les sommes étaient dues en vertu du bail, dire qu’elle seront réduites de 50% sur le fondement de l’article L. 125-5 du code de l’environnement et/ou de 40% compte tenu de la surface amoindrie du local loué et ordonner la compensation entre les créances réciproques,

— dans tous les cas, de condamner la SCI du Plateau à lui payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance, 3 000 € pour les frais d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Solylez France expose que les relations entre les parties se sont rapidement tendues suite à la conclusion du bail, imputant à la bailleresse des conditions de mise à disposition du local non conformes aux stipulations du contrat. Elle indique avoir fait constater les différents désordres à trois reprises par huissier de justice. Elle reproche à la bailleresse de ne pas lui avoir remis les clés et de

s’être opposée à ce qu’elle accède au local dès le mois de juin 2015.

Au visa de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, la société Solylez France articule sa demande en résolution du bail sur des motifs tirés de l’absence de remise lors de la conclusion du bail des diagnostics techniques, en particulier de l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Elle soutient que ce manquement ne peut être régularisé postérieurement et que la résolution n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice.

Elle souligne que la commune de Creil se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’en application de ce texte, la diminution du prix du local constitue une sanction alternative. Elle soutient que cette demande est recevable, étant le complément ou l’accessoire des autres demandes.

A titre subsidiaire, la société Solylez France sollicite au visa de l’article 1719 du code civil la nullité du bail et subsidiairement sa résiliation aux torts de la bailleresse au motif que cette dernière n’a pas respecté son obligation de délivrance du local eu égard à la superficie non conforme des locaux par rapport au bail et au fait qu’elle n’a pas pu exercer son activité de vente de volailles fraîches en raison de problèmes sanitaires. Elle ajoute que la bailleresse a entravé son activité en obstruant l’emplacement loué et en exerçant une contrainte sur l’un de ses salariés.

A titre encore subsidiaire, elle acquiesce à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire mais conteste le quantum des sommes sollicitées par l’appelante faisant valoir que des versements effectués n’ont pas été pris en compte.

Elle note enfin au soutien de sa demande indemnitaire qu’elle a subi un préjudice lié aux troubles commercial et de jouissance, à sa perte d’investissement et de chiffre d’affaires.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’instruction de l’affaire a été close le 3 octobre 2019.

MOTIFS

Les parties ne contestent pas être liées par un bail portant sur un espace de 100 m² situé dans un ensemble commercial plus vaste appartenant à la SCI du Plateau et exploité comme une grande surface de commerce alimentaire. Ce bail s’intitule bail commercial ; celui-ci précise que la location « est soumise aux dispositions des articles L.145-1 et suivants R.145-3 du code de commerce relatives aux baux commerciaux, aux dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et de tous les textes en découlant, ainsi qu’aux clauses et conditions énoncées au bail.

Les parties s’imputent mutuellement des manquements à leurs obligations respectives de nature à emporter la résolution du bail ; mais elle s’accordent sur le principe de la résolution du bail, la SCI du Plateau se prévalant du jeu de la clause résolutoire que la société Solylez France n’entend pas remettre en cause pour le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande en résolution judiciaire du bail, contestant alors uniquement le montant des arriérés de loyers qui lui sont réclamés.

La société Solylez France qui a introduit l’action en résolution du bail articule en premier lieu sa demande sur le non respect par la SCI du Plateau des dispositions de l’article L.125-5 du code de l’environnement.

Cet article prévoit que les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan

de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé (…) sont informés par le bailleur de l’existence de ces risques.

L’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur doit être joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

Cet article fixe le champ d’application des obligations précitées en précisant qu’elles visent les seules communes arrêtées par le préfet pour lesquelles celui-ci a fixé la liste des risques et des documents à prendre en compte.

Le non-respect des obligations précitées permet au locataire en application de l’article susvisé de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.

Il est justifié que la commune de Creil a fait l’objet d’un plan de prévention des risques d’inondation par l’arrêté préfectoral du 14 décembre 2000 approuvant ce plan et qui a fait l’objet d’une modification selon un arrêté du 28 décembre 2011 et par un arrêté du 4 décembre 2014.

Il incombait en conséquence à la bailleresse lors de la conclusion du bail en application de l’article L.125-5 du code de l’environnement de fournir l’état des risques naturels et technologiques, ce qu’elle n’a pas fait comme elle le reconnaît elle-même.

L’article précité en ouvrant la faculté pour le preneur de poursuivre la résolution du bail en cas de manquement du bailleur aux obligations qui lui sont faites par cet article renvoie à la résolution judiciaire du contrat.

Eu égard à la date de conclusion du bail, sa résolution judiciaire est régie par les dispositions de l’article 1184 ancien du code civil qui prévoit que le contrat n’est point résolu de plein droit, la partie envers laquelle l’engagement n’est point exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts ; cet article précisant que la résolution est demandée en justice, il s’en suit que la résolution est alors prononcée par le juge d’où sa dénomination de résolution judiciaire.

L’article L.125-5 du code de l’environnement prévoyant qu’un manquement à l’obligation d’information par celui qui doit la fournir permet à la partie qui en est créancière de poursuivre la résolution du contrat, c’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la société Solylez France était recevable sur le fondement de ce grief à demander la résolution du bail après avoir rejeté sa première demande en annulation du contrat qui ne reposait sur aucun fondement légal valable.

Pour autant, la résolution judiciaire qui est le fruit d’une décision de justice ne présente aucun caractère d’automaticité, l’office du juge étant d’apprécier la gravité des manquements invoqués et de ne les sanctionner par le prononcé de la résolution que s’ils sont d’une réelle gravité ; c’est donc à tort que le premier juge confondant recevabilité et bien fondé de la demande a prononcé la résolution du bail sur le seul fondement du constat que la SCI du Plateau n’avait pas respecté son obligation d’information, s’abstenant ainsi délibérément de l’examen du préjudice pouvant en résulter.

La société Solylez France qui a produit les arrêtés préfectoraux approuvant et modifiant le plan de prévention des risques d’inondation de la rivière Oise, n’a pas produit le plan correspondant ; il n’est donc pas établi que les lieux loués soient situés dans une zone sujette au risque d’inondation ; la dénomination sociale de la société bailleresse fait d’ailleurs présager sans qu’il s’agisse d’un élément déterminant, que l’immeuble se trouve sur un plateau et donc à l’abri d’un risque d’inondation par débordement de l’Oise, s’agissant du seul risque naturel dont il est justifié auquel est sujette la commune de Creil.

N’étant nullement démontré que le fonds de commerce de la société Solylez France était soumis à un

réel risque naturel ou technologique susceptible de le vider de sa substance ou à tout le moins d’affecter sensiblement sa valeur et alors même que cette dernière ne justifie d’aucun préjudice lié au manquement de la bailleresse aux obligations qui lui incombent en vertu de l’article L.125-5 du code de l’environnement, la résolution du bail poursuivie par l’intimée est une sanction manifestement inadaptée car disproportionnée avec la gravité du manquement commis.

La société locataire a introduit son action après que lui a été délivré un commandement de payer au visa de la clause résolutoire et avoir laissé s’écouler le délai d’un mois courant à compter de ce commandement sans avoir satisfait à ses causes. Au vu de cette chronologie, il apparaît que l’action en résolution de bail poursuivie par la société Solylez France sur le fondement d’un grief purement formel dénué de tout impact sur son activité prend l’allure d’une réplique à la résolution de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire dont elle n’entendait pas supporter les conséquences alors même qu’elle avait décidé dès le mois de juin 2015 de quitter les lieux loués, comme elle l’a indiqué à l’huissier qu’elle avait requis pour faire constater qu’elle était empêchée d’évacuer son matériel et ses marchandises.

Partant infirmant le jugement entrepris, il y a lieu de débouter la société Solylez France de sa demande de résolution judiciaire du bail fondée sur un manquement de la SCI du Plateau aux prescriptions de l’article L.125-5 du code de l’environnement.

La société Solylez France demande à titre subsidiaire en cause d’appel à voir diminuer le montant du loyer, s’agissant de l’autre sanction prévue par l’article L.125-5 du code de l’environnement.

Cette demande qui est le complément de sa demande initiale en résolution du bail sur le fondement de ce même article est recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile.

A défaut de justifier de tout préjudice résultant du manquement de la bailleresse à son obligation d’information qui lui incombe en application de l’article L.125-5 du code de l’environnement, la société Solylez France est déboutée pareillement de ce chef de demande.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le preneur quant à lui est aux termes de l’article 1728 du même code tenu de deux obligations principales, d’user de la chose louée et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En matière de bail commercial, il est admis que les parties peuvent limiter le contenu de l’obligation de délivrance en faisant notamment peser sur le preneur l’ensemble des travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce ; tel est le cas en l’occurrence, la SCI du Plateau s’étant seulement aux termes du bail engagée à délivrer un emplacement d’une superficie de 100 m² environ situé dans un local commercial plus vaste de 2 400 m².

La société Solylez France se plaint que la superficie de l’emplacement mis à sa disposition est bien moindre que celle prévue au bail, affirmant qu’elle est inférieure de 40%. L’huissier qu’elle a requis et qui a fait ses constatations le 11 avril 2015 non contradictoirement précise avoir pris les mesures de trois surfaces qui lui ont été indiquées comme étant celles faisant l’objet du bail ; l’huissier ayant fait ses constatations d’après les seules indications fournies par la société Solylez France, il n’est pas établi qu’il ait pu mesurer l’intégralité des surfaces données à bail. A partir de l’emprise du carrelage au sol qui lui apparaît délimiter la surface de vente, l’huissier retient que celle-ci développe une surface de vente de 30m², celle de l’arrière-boutique de 12m² et la chambre froide de 18m².

Alors que le bail prévoit seulement la mise à disposition d’un emplacement de 100 m² à charge pour

la société locataire de faire les travaux d’aménagement, il ne peut être retenu de ce seul constat que la société Solylez France ait été empêchée par le bailleresse d’occuper un emplacement d’une superficie de 100 m². Par ailleurs, la SCI du Plateau faisait établir le 12 octobre 2015 un certificat de superficie par le cabinet « Tout Diag » habilité à faire des diagnostics immobiliers qui outre les trois parties visitées par l’huissier a mesuré une pièce à usage de WC (6m²) et un dégagement (7m²) ; ce cabinet a retenu que la surface de vente qui est délimitée par la vitrine s’étendait sur 58,60 m². Certes, ce certificat établi après le départ par la société Solylez France des lieux lieux loués est insuffisant à rapporter avec exactitude la preuve de leurs dimensions. Pour autant, ce constat est un indice que la surface de vente comprise dans l’assiette du bail peut matériellement être facilement modifiée, apparaissant ainsi modulable en fonction de l’emplacement de la vitrine réfrigérée dans laquelle sont entreposées les marchandises sur lesquelles la clientèle fait son choix.

Dès le mois d’octobre 2014, les parties avaient entamé des négociations en vue de diminuer le montant du loyer, la société Solylez France ayant cessé son règlement depuis le mois d’août 2014 ; un avenant avait ainsi été préparé à cet effet ; le dirigeant de la SCI du Plateau par un courriel du 28 octobre 2014, déclarait envisager de revoir les loyers à la baisse mais qu’il attendait en retour un engagement de sa locataire sur une même période.

Dans le cadre de négociations en vue d’obtenir une baisse du montant du loyer et alors que la défaillance de la société Solylez France dans le paiement des loyers est un signal de ses difficultés économiques, il ne peut être exclu que la contrepartie envisagée fut une diminution de l’assiette du bail.

Surtout, l’invocation de ce grief par la société Solylez France après la délivrance d’un commandement de payer délivré au visa de la clause résolutoire et dont elle n’a pas demandé la suspension des effets signe son caractère artificiel et opportuniste.

Devant la cour, la société Solylez France prétend que ne lui ont pas été remis les clés afférentes aux lieux loués ; il est constant que les lieux loués sont situés dans des locaux à usage de supermarché et sont directement accessibles par la clientèle fréquentant celui-ci. Les lieux loués dépendant d’un ensemble plus vaste, leur conditions d’accès comme il est d’usage s’agissant de locaux situés dans un centre commercial sont soumises à celles du centre commercial. La société Solylez France n’avait jamais émis avant l’introduction de son action en résolution du bail la moindre doléance relative à un défaut de remise des clés et plus généralement à une impossibilité voire une difficulté d’accéder aux lieux loués ; aucun élément du dossier ne tend à étayer l’existence de perturbations dans les livraisons. En l’absence de tout élément de preuve, ce grief apparaît manifestement monté artificiellement pour contrer la résolution de plein droit du bail encourue.

L’huissier requis par la société Solylez France constatait le 11 avril 2015 la présence d’un cadavre de souris sur des morceaux de viande souillés par la présence de rongeurs. Pour autant ces constatations ne suffisent pas à établir un trouble apporté à sa jouissance par la bailleresse, dès lors qu’aux termes du bail, le preneur s’engage à respecter les règles d’hygiène et de sécurité et d’assurer l’entretien des locaux et que par un courrier du 29 septembre 2014, la SCI du Plateau l’avait sommée d’installer un bac à graisse comme le prescrivait expressément le bail et de réparer une fuite sur une canalisation. De plus, la cour ne peut que s’étonner que la société Solylez France qui a fait établir ce constat d’huissier ne l’ait pas alors dénoncé à sa bailleresse et n’ait émis aucune doléance relative à l’hygiène globale de l’immeuble dont dépendent les lieux loués.

Cette pièce est en conséquence insuffisante démontrer que la SCI du Plateau a troublé la jouissance paisible de la société Solylez France.

La société Solylez France en ne produisant pas ses résultats d’exploitation pour la période comprise entre le 20 mai 2014, date de prise d’effet du bail et le 5 juin 2015, date du constat qu’elle a fait établir lors de son départ des lieux loués , prive la cour d’apprécier son préjudice d’exploitation

déclinaison en matière de bail commercial du trouble de jouissance contre lequel le bailleur doit sa garantie au preneur.

Les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance ou à la jouissance paisible qui ressortent de l’exécution du contrat et non de sa formation n’étant pas une cause de nullité du contrat, il y a lieu de débouter la société Solylez France de sa demande d’annulation fondée sur ces chefs.

Sa demande subsidiaire en résolution du bail sur ces mêmes chefs qui sont insuffisamment établis ne saurait davantage prospérer, il y a lieu en conséquence de l’en débouter.

La société Solylez France échouant en sa demande en résolution du bail aux torts de la SCI du Plateau, elle voit sa demande en dommages et intérêts rejetée.

Seule une impossibilité d’exploiter peut justifier une suspension de l’obligation essentielle du preneur de payer ses loyers.

Dés lors que cette impossibilité d’exploiter n’est pas démontrée ni même alléguée, la société Solylez France était par conséquent tenue au paiement des loyers à leur montant contractuel ainsi que des accessoires de loyer prévus au bail, le preneur devant en l’espèce verser une provision pour charges. Ne contestant pas avoir cessé de payer les loyers et leurs accessoires à compter du mois d’août 2014 hormis quelques versements sporadiques, la société Solylez France a failli à l’une des obligations essentielles du bail.

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, le commandement délivré le 28 août 2015 à la société Solylez France au visa de la clause résolutoire insérée au bail d’avoir à payer la somme en principale de 34 700 € a valablement mis en jeu cette dernière. Etant avéré que la société Solylez France avait cessé d’honorer le paiement des loyers et n’étant pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été apurées un mois après sa délivrance et en l’absence de toute demande de sa part en suspension des effets de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résolu de plein droit le 29 septembre 2015.

Le décompte versé aux débats par la SCI du Plateau fait état d’une dette locative arrêtée au mois de septembre 2015 compris d’un montant de 39 500 €.

La société Solylez France ne produit aucun élément à l’appui de sa contestation de ce décompte alors qu’en application de l’article 1315 ancien du code civil applicable, elle a la charge de la preuve des paiements ; ce décompte est conséquence tenu pour exact.

Il résulte des termes du bail que la société Solylez France a versé un dépôt de garantie d’un montant de 7 500 €. Ce dépôt de garantie doit venir en déduction de la dette locative comme l’a retenu à juste titre le jugement qui est confirmé de ce chef. Il reste en conséquence un solde restant dû par cette dernière de 32 000 €.

La SCI du Plateau ne peut sans se contredire prétendre avoir été bien fondée à s’opposer à l’enlèvement du matériel appartenant à la société Solylez France au motif qu’il constitue le gage du paiement des loyers et s’opposer à la compensation de la valeur de celui-ci avec les arriérés de loyers (page 15 de ses dernières écritures).

La société Solylez France quant à elle indique n’avoir pu obtenir restitution de son matériel qui avait été ordonnée sous le bénéfice de l’exécution provisoire par le jugement dont appel ; elle explique que les locaux ayant brûlé, elle a fait alors exécuter à défaut de restitution le montant de la condamnation prononcée par le tribunal à hauteur de 14 391,95 € entre les mains d’un créancier de la SCI du Plateau, cette dernière ne s’y étant opposée (p. 22 de ses conclusions).

Dès lors que ce matériel constitue le gage du bailleur et qu’il n’existe aucune contestation sur la valeur du matériel, la société Solylez France est bien fondée à demander que la somme de 14 391,95 € qu’elle indique avoir récupérée sans être démentie par la SCI du Plateau se compense avec le montant des loyers et charges restant dus. Il ressort qu’après compensation, la société Solylez France est redevable d’un arriéré de loyers et charges de 17 608,05 € au paiement duquel elle est condamnée.

La société Solylez France qui échoue en en l’essentiel de ses prétentions supporte les dépens de première et d’appel et qui comprennent le coût du commandement de payer délivré le 28 août 2015, s’agissant du seul commandement dont il est justifié.

Au vu des considérations de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

confirme le jugement en ce qu’il a dit que la SCI du Plateau est tenue de restituer à la société Solylez France le dépôt de garantie d’un montant de 7 500 € et l’y a au besoin condamné, a débouté la société Solylez France de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il condamné la SCI du Plateau à payer à la société Solylez France la somme de 14 391,85 € à défaut de restituer le matériel lui appartenant ;

infirme le jugement pour le surplus ;

statuant à nouveau :

déboute la société Solylez France de sa demande en annulation du bail ;

déboute la société Solylez France de sa demande en résolution judiciaire du bail ;

constate la résolution du bail à la date du 29 septembre 2015 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;

condamne la société Solylez France à payer à la SCI du Plateau la somme de 17 608,05 € après compensation avec le montant du dépôt de garantie et le montant de la condamnation prononcée par le jugement dont appel au titre de valeur du matériel non restitué à la société Solylez France ;

y ajoutant :

déclare recevable la demande de la société Solylez France en diminution du montant du loyer sur le fondement de l’article L.125-5 du code de l’environnement ;

la déboute de cette demande ;

condamne la société Solylez France aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le montant du commandement délivré le 28 août 2015 au visa de la clause résolutoire ;

dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,