Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 6 AVRIL 2022

N° RG 20/00694

N° Portalis DBVE-V-B7E-B7Y6 JJG – C

Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance d’D, décision attaquée en date du 19 Juillet

2018, enregistrée sous le n° 17/00987

[…]

C/

Z

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

SIX AVRIL DEUX-MILLE-VINGT-DEUX

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE CARMINO

agissant poursuite et diligences de son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

20000 D

Représenté par M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’D plaidant en visioconférence

INTIMÉE :

M^me I C X

agissant à titre personnel et en qualité de conjoint survivant de B X décédé née le […] à D (20000)

[…]

20000 D

Représentée par M^e Stéphane RECCHI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocat au barreau d’D plaidant en visioconférence

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 3 février 2022, devant la cour composée de :

B-Jacques GILLAND, président de chambre

Judith DELTOUR, conseillère

Stéphanie MOLIES, conseillère

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

G H.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 avril 2022.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par B-Jacques GILLAND, président de chambre, et par G H, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par actes d’huissier du 8 avril 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino, représenté par son syndic la S.A.R.L. Alpha gest, a fait assigner par-devant le tribunal de grande instance d’D M^me I-N Z, épouse X, aux fins de l’entendre condamner à lui payer la somme de 17 676,25 euros au titre des charges de copropriété du lot 145 restées impayées, outre les intérêts à taux légal à compter du 13 septembre 2012.

Par jugement du 19 juillet 2018, le tribunal de grande instance d’D a :

'DÉCLARÉ irrecevable Madame I C Z veuve X seulement en sa demande de scission judiciaire de la copropriété les jardins de CARMINO ;

DÉCLARÉ recevable le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble les jardins de Carmino représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST en sa demande en paiement ;

DÉCLARÉ que les consorts X ont prescrit la propriété et sont pleinement propriétaires du fonds sis parcelle CK91 pour une contenance de 12 ares 97 centiares et CK90 pour 1 hectare 06 ares […] sur lesquelles est édifiée une VILLA et qui représentent une surface de 3 141 mètres carrés, au lieu-dit CARMINO ou CHAPPELLE DES GRECS dans la commune d’D (20 000), à la date du 22 septembre 1980 ;

RAPPELLE que le présent jugement, revêtu de l’autorité de la chose jugée, est opposable aux tiers et notamment à l’administration cadastrale et fiscale ;

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les jardins de Carmino représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. ALPHA GEST et Madame I-C Z veuve X de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les jardins de Carmino représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST, inscrite au registre du commerce et des sociétés d’D numéro 388 687 279, 21 payer à Madame I C Z veuve X la somme de 1 500,00 euro (MILLE CINQ CENTS EURO)en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les jardins de Carmino représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST, inscrite au registre du commerce et des sociétés d’D numéro 388 687 279 aux dépens ;

ORDONNÉ l’exécution provisoire.'

Par déclaration au greffe du 18 octobre 2018, procédure enregistrée sous le numéro

18-777, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino a interjeté appel du jugement prononcé en ce qu’il a :

DÉCLARÉ que les consorts X ont prescrit la propriété et son pleinement propriétaires du fonds sis CK 91 pour une contenance de 12 ares et 97 centiares et CK 90 pour un hectare 6 ares et […] sur lesquelles est édifiée une villa et qui représentent une surface de 3 141 mètres carrés au lieu-di Carmino ou Chapelle des Grecs dans la commune d’D 20 000, à la date du 22 septembre 1980

RAPPELÉ que le présent jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée est opposable aux tiers et notamment à l’administration cadastrale fiscale

DÉBOUTÉ syndicat des copropriétaires de l’immeuble les jardins de Carmino représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST de ses demandes plus amples et contraires

CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les jardins de Carmino représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST inscrite au RCS d’D sous le numéro 388 687 279 à payer à Madame I Z veuve X la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.'

Par ordonnance du 4 décembre 2019, le conseiller de la mise en état de la 2° section de la chambre civile de la cour d’appel de Bastia a :

'- Ordonné la radiation de l’affaire N°18-777,
- Ordonné la suppression du dossier du rang des affaires en cours,

- Laissé à chacune des parties la charge de ses dépens dans l’attente d’une éventuelle décision au fond.'

Par déclaration au greffe du 30 décembre 2020, procédure enregistrée sous le numéro

20-694, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino a sollicité la réinscription de la présente procédure.

Par conclusions déposées au greffe le 31 mai 2021, M^me I-C Z a demandé à la cour de :

'- Confirmer le jugement en date du 19.07.2018.

Vu les articles 1103, 2258, 2261 du code civil,

Vu l’acte de notoriété après décès de monsieur B-K X

Principalement,

Juger que la procédure engagée contre la seule veuve B-K X est irrecevable comme ne respectant pas dévolution successorale visée à l’acte de notoriété communiqué en pièce N°3.

Pour le reste,

Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins de Carmino n’a jamais pendant plus de 30 ans convoqué le « lot 145 » constitué par une maison individuelle et qu’il n’a jamais appelé les charges de copropriété.

Juger que la villa X est extérieure de fait à l’ensemble immobilier et que Monsieur B-K X et son épouse ont prescrit l’assise foncière en se comportant comme seuls propriétaires.

Juger que les consorts X ont prescrit la pleine et entière propriété de l’assise foncière de CK90 et CK 91 par une jouissance paisible, non équivoque et ne sauraient être appelés à participer à la vie de la copropriété dont ils ne font plus partie.

Subsidiairement,

Juger que pratiquement et juridiquement le syndicat des copropriétaires les jardins de carmino à fonctionné comme si une scission avait été organisée avec le lot 145.

Juger que la scission est effective depuis plus de 30 ans.

Si la scission n’est pas déjà intervenue par l’effet de la prescription, et suivant les propositions de l’expert judiciaire.

Juger que le lot 145 sera détaché de l’ensemble immobilier les jardins de Carmino pour devenir la propriété exclusive de madame X contre l’euro symbolique.

Encore plus subsidiairement,
Juger que le lot 145 est d’une superficie physique inférieure à la contenance juridique

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins de Carmino devra restituer 405 m2 de terrain injustement occupé.

Ordonner au syndicat des copropriétaires de la résidence les jardins de CARMINO de libérer sous astreinte de 500 euros par jour de retard la « bande de terre » qu’elle occupe d’une superficie de 405 m2 qu’elle occupe indûment.

À titre encore infiniment plus subsidiaire

Relever et juger du caractère erroné et incohérent du règlement de copropriété de la résidence les jardins de Carmino.

Juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de convocations et notifications régulières de la succession X et l’indivision X.

En conséquence,

Juger nulles et de nul effet les assemblées générales opposées à l’appui de la réclamation des charges à défaut de convocation à assemblées générales, appels de fonds.

Juger que les appels de charges et budgets sont erronés en ce qu’ils affectent des millièmes et tantièmes au lot 145 qui ne correspondent pas à la réalité en ce que le lot 145 n’est pas de 3600 m2 mais de 3195 m2, en ce qu’ils incluent des charges de l’année 2011 pour un solde de 4707 euros alors que madame X n’a été convoquée pour la première fois qu’en 2012.

Par ailleurs, juger que le syndicat des copropriétaires ne distingue pas les charges générales selon les critères fixés par l’article 10 de la loi de 1965 en ce que le lot des consorts X ne peut être concerné que pour les charges de conservation des parties communes à l’exclusion des équipements dont il n’a aucune utilité.

Juger nul le règlement de copropriété de la résidence les jardins de Carmino.

Avant toute réclamation de charge par le syndicat des copropriétaires

Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence CARMINO sera tenu de faire dresser un nouveau règlement de copropriété et des tantièmes nouveaux répondant aux critères de la loi comme l’a relevé l’expert judiciaire et sous son contrôle de bonne fin.

Réserver les demandes de charges dans l’attente de la communication de ces nouvelles pièces.

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les jardins de CARMINO de toutes ses demandes fins et conclusions et la condamner à payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens de l’instance.

SOUS TOUTES RÉSERVES.'

Par conclusions déposées au greffe le 30 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino a demandé à la cour de :

'Vu la Loi du 10 juillet 1965 ;
Vu le règlement de copropriété ,

Vu les articles 2261 et suivants du code civil.

Infirmer le Jugement prononcé le 19 juillet 2018 qui a déclaré que les consorts X ont prescrit la propriété et sont pleinement propriétaires du fonds sis parcelle CK 91 pour une contenance de 12 ares 97 centiares et CK 90 pour 1 hectare 06 ares et […], sur lesquelles est édifiée une villa et représentant une surface de 3 141 mètres carrés, au lieudit Carmino ou chapelle des Grecs dans la commune d’D, à la date du 22 septembre I980

Infirmer le jugement prononcé le 19 juillet 2018 qui a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les JARDINS DE CARMINO représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST à payer à Madame Z veuve X la somme de 1.500,00 € en application l’artic1e 700 du CPC, et aux entiers dépens.

Confirmer le jugement du 19 juillet 2018 qui a conclu à la recevabilité de l’action en recouvrement de charge du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble LES JARDINS DE CARMINO, représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST.

Confirmer le jugement du 19 jui1let 2018 qui a rejeté la demande de scission judiciaire de la copropriété de l’immeuble les JARDINS DE CARMINO, comme irrecevable.

Infirmer le jugement prononcé le 19 juil1et2018 qui a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les JARDINS DE CARMINO représenté par son syndic en exercice la SARL ALPHA GEST de ses demandes plus amples et contraires.

En conséquence ;

Juger que Monsieur et Madame I C Z, veuve X étaient conjointement et solidairement redevables de la somme de 17.676,25 € arrêtée au 13 février 2014, au titre des charges de copropriété au titre du lot n°145.

Juger que Monsieur et Madame I C Z, veuve X étaient conjointement et solidairement redevables de la somme totale de 39.204,84 € au 27 octobre 2017.

Condamner Madame X au paiement de la somme de 39.204,84 €, majorée des

intérêts de droit à compter de la première mise en demeure délivrée le 13 septembre 2012, au titre des dispositions de1'article 1153 du code civil.

Juger que cette somme sera à parfaire au jour de l’Arrêt prononcé.

Condamner Madame A paiement de la somme de 10.000,00 € en réparation du

préjudice matériel du syndicat des copropriétaires.

Débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

La condamner au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sous toutes réserves.'
Par ordonnance du 1er décembre 2021, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 3 février 2022.

Le 3 février 2022, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 6 avril 2022.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il 'a fait le premier juge a considéré que la demande de scission de la copropriété était irrecevable, que les demandes portant sur le paiement de charges de copropriété n’étaient pas prescrites mais que M^me I Z avait, par usucapion, acquis la propriété de la partie à jouissance privative de son lot de copropriété avec rétroaction au jour de l’achat soit le 22 septembre 1980.

* Sur la recevabilité de la demande en l’absence de l’ensemble des coïndivisaires

B-K X, décédé le […] a laissé pour héritiers son épouse M^me I Z et ses deux enfants B-J X et M^me C-K X.

Cette indivision successorale est donc composée de trois coïndivisaires, mais seule M^me I Z a été appelée dans la cause, amenant cette dernière à soulever l’irrecevabilité de la demande à défaut d’appel de l’ensemble des coïndivisaires.

Or, il est constant que l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable.

Cependant, la décision rendue sur celle-ci est, toutefois, inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci, ces derniers n’ayant pu faire valoir leur droit au cours de la procédure.

Ainsi, la présente décision ne pourra être exécutée que si seulement les autres indivisaires sont attraits dans la cause.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée pour défaut d’intérêt à agir est rejetée, seule l’inopposabilité du présent arrêt aux autres indivisaires étant encourue.

Il appartient au syndicat des copropriétaires, s’il le souhaite, de régulariser son action en mettant en cause les autres indivisaires par le biais d’une action complémentaire.

* Sur l’usucapion revendiquée

M^me I Z s’appuie sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire déposé le 30 août 2016 pour développer qu’un entérinement de la scission existant, selon elle depuis plus de trente ans, entre la copropriété et son bien immobilier est nécessaire et se prévaloir d’une usucapion fondées sur les dispositions de l’article 712 du code civil.

L’acte de vente établi le 23 juillet 1980 par M^e Michel Appietto, notaire à D (Corse-du-Sud, entre M^me I Z, B-K X et la S.C.I. L’ Ajacienne est ainsi libellé en ce qui concerne le bien objet de la vente : «Une maison individuelle dénommée 'VILLA’ édifié d’un rez-de-chaussée comprenant deux pièces principales et grenier au dessus. et la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d’une parcelle de terrain d’une superficie de trois mille six cent mètres carrés. formant le lot numéro CENT QUARANTE CINQ DE LA COPROPRIETE, et les 470/10.000 èmes des parties communes» en page 2 de l’acte.

En page 1 sous la rubrique «DESIGNATION» il était mentionné «Sur le territoire de la commune D’D (CORSE du-SUD) dans un ensemble immobilier dénommé «LES JARDINS DE CARMINO» sis au lieu dit 'CARMINO ou CHAPELLE DES GRECS’ édifié sur un terrain anciennement cadastré section F numéro s332 et 333, et actuellement

cadastré : section CE numéro 91 pour une contenance de 12 ares 97 centiares. 90 pour un hectare 08 ares 08 centiares Régi par un règlement de copropriété établi par acte sous seing privé en date du dix février mil neuf cent soixante douze, déposé au rang des minutes de Maître L M, notaire à D, les vingt neuf septembre et deux octobre mil neuf cent soixante douze, dont une expédition a été publié au bureau des hypothèques d’D, le 1er décembre 1972 volume 1215 numéro 1».

Dans le règlement de copropriété, joint au débat, il est indiqué en page 2 , dans la description de la copropriété que celle-ci est composée en «5°)Une maison individuelle dénommée 'VILLA’édifié au rez-de-chaussée d’un étage carré grenier au-dessus»….«Immeuble VILLA :Lot numéroté 145».

Dans ce règlement de copropriété, il est mentionné que la désignation des différents lots comprend pour chacun d’eux l’indication des parties privatives réservée à la jouissance exclusive de son propriétaire et une quote-part de toutes les parties communes de l’ensemble immobilier exprimée en dix millièmes et donc, pour le lot 145, «Une maison individuelle dé»nommée 'Villa’ édifiée au rez de chaussée comprenant deux pièces principales d’un premier étage comprenant trois pièces principales et grenier au dessus. Et attachée, à la dite maison la jouissance exclusive particulière et perpétuelle d’une parcelle de terrain d’une superficie de trois mille six cents mètres carrés. 471/10.000° des parties communes».

Il est ainsi clair que M^me I Z et son époux ont acquis en toute connaissance de cause un lot de copropriété, le lot n°145, que lors de leur achat ils ont été informés de l’existence d’un règlement de copropriété, et que dans l’acte de vente était écrit de manière totalement intelligible, même pour un non juriste, qu’ils étaient propriétaires de

470/10 000èmes des parties communes, avec la jouissance exclusive -et non la pleine propriété- de 3 600 m² de terrain.

L’intimée fait état de ce qu’elle a acquis par usucapion la pleine propriété du dit terrain

Si l’article 712 dispose que «La propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription» l’article 2261 du même code ajoute que «Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire», conditions cumulatives dont il convient d’examiner la satisfaction.

M^me I Z estime avoir prescrit sans la moindre équivocité le terrain dont elle avait la seule jouissance.

Cependant, l’article 2270 du code civil dispose qu’ «On ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession» et la possession des 3 600 m² litigieux acquise à M^me I Z et aux deux autres indivisaires a pour seule origine l’acte de vente, acte authentique signé le 23 juillet 1980 par laquelle les acheteurs ont acquis un simple droit de jouissance exclusive qui les empêche de pouvoir prescrire la propriété de ce terrain quand bien même les époux Z/X se seraient comportés comme propriétaires, avec une possession continue et paisible et non interrompue, la nature de leur droit rendant leur possession équivoque.

En subsidiaire, M^me I Z explique que, comme depuis 30 ans, elle n’a jamais été convoquée à la moindre assemblée générale de la copropriété et que cette dernière a amputé son lot de 400 m², avec son époux elle a prescrit l’assiette foncière de son lot en contrepartie de la mise en disposition d’une partie de celle-ci à l’appelante.

Cette explication, si elle peut être rassurante pour l’intimée, ne repose sur aucun fondement juridique, l’aliénation d’une partie commun dans une copropriété, selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, ne pouvant se faire par prescription.

En effet, l’article 26 dispose que «Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble».

Il n’est justifié d’aucune assemblée générale ayant statué sur ce point et, en conséquence, il convient de rejeter ce moyen et d’infirmer le jugement querellé.

* Sur la demande de restitution des 405 m² dont ne bénéficie par M^me I X

L’expert judiciaire, dans la conclusion de son rapport, précise que la différence de surface existant entre le lot 145 sur le papier et la surface sur le terrain ne provient pas d’un empiétement de la copropriété mais d’une erreur manifeste de l’état descriptif de division.
Ce positionnement de l’expert, qui en application de l’article 246 du code de procédure civile ne lie pas la cour, est en parfaite contradiction avec l’acte de vente du dit lot sur lequel c’est bien une surface de 3 600 m² qui a été achetée en jouissance exclusive par les époux Z/X et dont l’indivision successorale doit bénéficier.

M^me I X pouvant au nom de l’indivision solliciter le respect du droit réel dont elle bénéficie, il y a lieu, en application de l’acte de vente du 23 juillet 1980, de faire droit à la demande portant sur la restitution de la zone de 405 m² dont elle possède la jouissance exclusive, sans nécessité de prévoir la moindre astreinte, la situation actuelle prévalant depuis plus de 30 ans et ne concernant qu’un droit de jouissance et non d’un droit de propriété, celle-ci appartenant toujours au syndicat des copropriétaires.

* Sur le montant des charges réclamées

Le lot 145 étant constitué pour partie de partie commune avec jouissance privative, il est astreinte au paiement des charges générales de la copropriété.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

La répartition des charges doit être faite en application des dispositions des articles 12 et 13 du règlement de la copropriété».

Comme le justifie le syndicat des copropriétaires seules les charges générales ont été réclamées à M^me I X au titre de l’indivision successorale avec justification des différentes assemblées générales, définitives à défaut de contestations, et des différents appels de fonds.

De plus, l’analyse et l’examen approfondis des justificatifs produits -appels de charges , décomptes, procès-verbaux des assemblées générales- justifient une condamnation au paiement de la somme réclamée.

Contrairement à ce qui est affirmé, il est démontré que les époux Z/X ont, depuis 2012, date à laquelle les charges générales de la copropriété leur ont été réclamées,

au titre de l’exercice 2011, été convoqués aux différentes assemblées générales, que les procès-verbaux de celles-ci leur ont été notifiés -confer justification d’envoi des convocations et de notification produits au débat pièces 4, 5, 15, 16, 17, 18, 19 et 20 de l’appelant- quand bien même ils n’y ont jamais participé, et qu’ils n’ont introduit aucun recours à l’encontre des dites assemblées générales au cours desquelles ont été approuvés les budgets et les charges générales y afférentes dont le paiement est réclamé.

Il est, par ailleurs, rapporté que les charges réclamées le sont sur la base du règlement de la copropriété et des tantièmes du lot à hauteur de 470/10 000 èmes au titre des charges générales.

Rien dans l’analyse du règlement de copropriété ne permet de déclarer comme non-écrite une clause du dit règlement, l’utilité des charges générales facturées ne pouvant être objectivement mise en cause par l’intimée, les dites charges ne lui étant inutiles que parce qu’elle ne souhaite pas unilatéralement en profiter et non de manière objective, l’absence de profit qu’elle en tire étant le résultat de son seul choix et non d’une impossibilité matérielle, contrairement à ce que l’expert judiciaire écrit dans son rapport en portant une appréciation juridique sur le critère de l’utilité des charges, alors qu’il n’entre clairement pas dans sa mission ni dans ses compétences d’apprécier cela.

Si l’intimée estime que le règlement de copropriété doit être modifiée encore faut-il qu’elle participe aux assemblées générales et en sollicite la mise en conformité avec la loi, si nécessaire en application des dispositions de l’article 24 II, f de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014 qui dispose que l’Assemblée générale doit décider à la majorité de l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

Il convient donc de faire droit à la demande présentée et de condamner M^me I Z au nom de l’indivision successorale X, à payer au syndicat des copropriétaires la sommes de 39 204,84 au titre des charges impayées du 1er avril 2011 au 27 octobre 2017, avec intérêt à taux légal à compter du présent arrêt.

* Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi

Il convient de relever que de 1980 à 2011, aucun charge de copropriété n’a été réclamée aux époux Z/X, que s’il y a un préjudice matériel il résulte grandement de la négligence pendant plus de 30 années du syndicat des copropriétaires lui-même à réclamer les charges dues, et ce, au détriment de la copropriété dont il est pourtant l’émanation.

La résistance de l’intimée compte tenu de cette inaction pluri-décennale est parfaitement compréhensible et ne saurait justifier l’octroi de dommage et intérêts en réparation d’un préjudice matériel que l’appelant a contribué à créer lui-même.

Il y a lieu de rejeter cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code ce procédure civile

S’il est équitable de laisser à la charge de M^me I Z les frais irrépétibles qu’elle a engagés, il n’en va pas de même pour le syndicat des copropriétaires ; en conséquence, il convient de débouter l’intimée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer, à ce titre, la somme de 5 000 euros à l’appelant.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont la cour est saisie, à l’exception de celle relative au rejet de la demande de dommages et intérêts en réparation du dommage matériel revendiqué par la Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino à D,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable la présente procédure intentée à l’encontre de la seule M^me I Z, en sa qualité de coïndivisaire de l’indivision successorale X,
Rejette l’usucapion revendiquée par M^me I X sur la lot 145 du Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino à D (Corse-du-Sud) dénommé «Villa», pour une surface de 3 141 m²,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino à D, représenté par son syndic la S.A.R.L. Alpha gest, à restituer la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle sur une surface de 3 600 m², dont il manque 405 m² actuellement,

Condamne M^me I Z, en qualité de coïndivisaire de l’indivision successorale X, à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino à D, représenté par son syndic la S.A.R.L. Alpha gest, une somme de 39 204,84 au titre des charges impayées du 1er avril 2011 au 27 octobre 2017, avec intérêt à taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino à D, représenté par son syndic la S.A.R.L. Alpha gest, du surplus de ses demandes,

Déboute M^me I Z du surplus de ses demandes,

Condamne M^me I Z, en qualité de coïndivisaire de l’indivision successorale X, à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Carmino à D, représenté par son syndic la S.A.R.L. Alpha gest, une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me I Z, en qualité de coïndivisaire de l’indivision successorale X, au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu’en cause d’appel.