COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION B

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ARRÊT DU : 28 AVRIL 2016

(Rédacteur : Madame Catherine COUDY, Conseiller

N° de rôle : 14/05232

fg

LA SOCIETE CIVILE JEMMA II

c/

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’ORANGERIE

LA S.A.S. CITYA IMMOBILIER ATLANTIS

LA S.A.R.L. VESTALIA IMMO

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 mai 2014 (R.G. 09/12096 – 1^re chambre civile) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 05 septembre 2014

APPELANTE :

LA SOCIETE CIVILE JEMMA II, prise en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité au siège XXX

Représentée par M^e Jean-louis COUBRIS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

1°/ LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’ORANGERIE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, agissant par son syndic LA S.A.R.L. VESTALIA IMMO, elle-même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité XXX

2°/ LA S.A.S. CITYA IMMOBILIER ATLANTIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 42, Cours d’Alsace Lorraine – XXX

3°/ LA S.A.R.L. VESTALIA IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social XXX

Représentés par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 février 2016 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Michel BARRAILLA, Président,

Madame Catherine COUDY, Conseiller,

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Marceline LOISON

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

La Résidence de l’Orangerie comportait à son origine 16 emplacements de stationnement aménagés en épis et numérotés 27 à 42.

Elle est attenante à un terrain acquis par la SCI L’Orangeraie créée le 11 avril 1989 en vue de l’acquisition du terrain et de la construction de garages individuels.

En 1989, la SCI l’Orangeraie a acquis dans la copropriété de l’Orangerie deux places de stationnement ( n°29 et 30) afin de permettre le passage d’une copropriété à l’autre, ce qui a réduit le nombre de places de parking de la résidence l’Orangerie à 14, et en 1990 la copropriété de la résidence de l’Orangerie a accepté la constitution d’une servitude de passage au profit de la SCI l’orangeraie appelée à devenir la copropriété de l’Orangeraie, en vue de permettre l’accès de la propriété de cette SCI à la rue.

Après achèvement des garages sur le terrain de la SCI l’Orangeraie, il a été créé la copropriété de l’Orangeraie.

Par acte du 22 novembre 2004, la Société civile Jemma II a acquis divers lots dans la copropriété de la Résidence l’Orangerie ( lot 11, 42, 52 et 78), notamment l’emplacement de parking 42 correspondant à la première place en épi de la rangée localisée près de l’entrée de cette copropriété.

Elle a acquis ensuite par acte du 5 août 2008 le garage n°5 de la copropriété l’Orangeraie.

Lors d’une assemblée générale du 17 février 2005, la fusion des deux copropriétés a été votée.

Le marquage des parkings, initialement réalisé en épis, a été refait en Juillet 2008 'en bataille’ après réfection de l’enrobé, ce qui a eu pour effet de faire perdre à la SCI Jemma II le bénéfice d’un triangle qu’elle empruntait pour stationner un véhicule sur sa place n°42 de la résidence de l’Orangerie.

Par acte d’huissier du 9 janvier 2009, la société Jemma II a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangerie et la société Urbania Bordeaux pour obtenir le rétablissement du tracé antérieur des places de stationnement en épis et l’indemnisation de son préjudice lié à l’indisponibilité de l’emplacement possédé du fait du nouveau marquage intervenu en 2008, en arguant que le marquage de places en épis avait été abandonné au profit d’emplacements perpendiculaires aux murs sur la base d’une délibération d’assemblée générale remontant à 1989 et malgré l’opposition du propriétaire concerné.

Par acte du 8 mars 2010, la société Jemma II a fait délivrer une seconde assignation afin de voir constater l’absence de fusion des deux copropriétés, la nullité des résolutions de l’assemblée générale du 11 janvier 2010 au moins dans sa résolution n° 11 et voir les assignés condamnés à remise en état du parking et au paiement de dommages et intérêts.

Enfin, par actes d’huissier du 22 mai 2012 et 1^er Juin 2012, la société civile Jemma II a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence l’Orangerie et la SARL Vestalia Immo afin de voir dire que la société Urbania n’a pas eu le pouvoir de fusionner les deux copropriétés, constater qu’elles n’ont jamais été fusionnées, dire que personne n’est en droit de modifier les emplacements de parking qui sont privatifs et annuler la décision de l’AG du 11 janvier 2010, au moins en sa 11 ème résolution et la nullité de la décision de l’assemblée générale du 10 avril 2012, pour les moins leurs 8^e et 12 èmes résolution.

Ces diverses instances ont été jointes.

Par délibération datant du 4 avril 2013, l’assemblée générale de la copropriété fusionnée a été décidé de mettre fin à la fusion des deux copropriétés.

Par jugement rendu le 27 mai 2014, le tribunal de grande instance de Bordeaux a:

— mis hors de cause la société Vestalia Immo ,

— rejeté les demandes de la société Jemma II tendant à faire constater que la société Urbania n’a jamais eu le pouvoir de fusionner les deux copropriétés, que les deux copropriétés n’ont jamais fusionné , que le syndic Urbania et le syndicat de copropriété de la résidence l’Orangerie ne pouvaient modifier les emplacements de parking sans porter atteinte aux droits de la SCI Jemma II en sa qualité de copropriétaire de la résidence l’Orangerie et en sa qualité de copropriétaire de la résidence de l’Orangeraie,

— dit que la société Jemma II non recevable à solliciter le rétablissement de la servitude de passage au profit de la copropriété l’Orangeraie,

— déclaré nulle l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 22 mai 2012,

— déclaré en conséquence la société Jemma II non recevable à solliciter la nullité de l’assemblée générale du 10 avril 2012,

— constaté que l’assemblée générale des copropriétaires a le 4 avril 2013 dans sa résolution N° 5 décidé d’abandonner la fusion Orangerie et Orangeraie et de revenir à la situation antérieure de l’assemblée générale du 17 février 2005 ( existence de deux copropriétés distinctes),

— rejeté la demande de la SCI Jemma II tendant à la remise en état sous astreinte du parking en l’état d’origine,

— rejeté les demandes en dommages et intérêts présentées par la SCI Jemma II,

— condamné la société Jemma II à payer au syndicat des copropriétaires de le Résidence l’Orangerie la somme de 1.000 € , à la société Vestalia Immo la somme de 800 € et à la société Urbania la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la SCI Jemma II, rejeté la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SCI Jemma II et condamné cette dernière aux entiers dépens avec distraction des dépens au profit de la SCP Laydeker Sammarcelli , le tout sans exécution provisoire.

Le tribunal considéré que la délibération portant fusion des deux copropriétés en 2005 avait été adoptée à l’unanimité sauf un opposant et que l’état descriptif de copropriété avait été adopté à l’unanimité des deux copropriétés, que ces décisions n’avaient pas été contestées à l’époque et était donc définitives, qu’en cas de contestation ces décisions étaient annulables mais non inexistantes, que la situation avait évolué puisque par décision votée à l’unanimité du 4 avril 2013, il avait été décidé de revenir sur cette fusion et il a conclu qu’entre le 17 février 2005 et le 4 avril 2013, la fusion des deux copropriété avait existé.

Il a ajouté qu’il ne pouvait être retenu de faute à la charge de la société Vestalia Immo succédant à la société Urbania Bordeaux qui avait précisément convoqué l’assemblée générale de 2013, que, du fait de la fusion ayant existé, il ne pouvait être retenu d’atteinte aux droits de la SCI Jemma II durant la période de la fusion d’autant qu’il n’était prouvé aucune privation de jouissance de partie privative et que la SCI Jemma II continue à jouir des droits dont elle bénéficiait avant la fusion, que l’assignation du 22 mai 2012 contestant la délibération du 10 avril 2012, telle que délivrée ne permettait pas de savoir si elle était dirigée contre le syndicat pris en la personne de son dirigeant ou contre le syndic pris en la personne de son gérant, de sorte qu’elle était nulle, et que le tribunal n’avait donc pas à se prononcer sur la validité de la délibération du 10 avril 2012, que s’agissant de la délibération du 11 janvier 2010 ( spécialement la 11 ème résolution), elle n’emportait pas modification notable des droits et des charges de copropriété de la SCI Jemma II et avait été votée à la majorité de l’article 25 de la loi sur la copropriété , sans que l’unanimité de l’article 26 de ladite loi ne soit exigée.

Par déclaration du 5 septembre 2014, la société civile Jemma II a interjeté appel du jugement.

Après échange des conclusions des parties, l’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2016 et a fixé l’affaire à l’audience du 8 février 2016, à laquelle elle a été retenue et la décision a été mise en délibéré prorogé à ce jour.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 janvier 2016, la société civile Jemma II demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 701, 1382 et 1383 du code civil, et des articles 56, 126 et 648 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en son appel du jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 27 mai 2014,

— l’y déclarer bien fondée, et y faisant droit :

— dire que la modification du parking de la copropriété l’Orangerie entraîne une modification aux modalités de jouissance des parties privatives lui appartenant,

— constater que la résolution issue de l’assemblée générale du 19 avril 1989 a fait l’objet d’une exécution en son temps,

— dire nulle l’assemblée générale du 11 janvier 2010 ou pour le moins de sa onzième résolution ,

— constater que la modification du parking de la copropriété l’Orangerie a été faite sans l’accord de la société Jemma II

— dire la modification du parking de la copropriété l’Orangerie a illégalement porté atteinte à la servitude de passage accordé à la copropriété l’Orangerie,

— constater pour le moins le non respect de la servitude de passage telle qu’elle a été votée par assemblée du 4 avril 2013;

En conséquence

— condamner solidairement la société Urbania Bordeaux aux droits desquels intervient la société Citya Immobilier Atlantis, la société Vestalia Immo et le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangerie, à :

* lui verser, en réparation du préjudice subi, résidant dans l’impossibilité de jouir de son lot n°42 situé dans la résidence l’Orangerie et les difficultés pour jouir de son lot n°5 dans la résidence l’Orangeraie, la somme de 13.650 €, outre les intérêts de droit y afférents, à courir à compter du jour de l’assignation à titre compensatoire et à compter du jour de la décision à intervenir à titre moratoire,

* remettre en l’état d’origine ledit parking à leurs frais exclusifs, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

* rétablir la servitude de passage au profit de la copropriété « l’Orangerie » à leurs frais exclusifs ;

— constater la nullité de l’assemblée générale du 10 avril 2012 ou pour le moins de ses huitième et douzième résolutions ;

— débouter les défendeurs de toutes demandes contraires ;

— condamner solidairement la société Urbania Bordeaux aux droits desquels intervient la société Citya Immobilier Atlantis, la société Vestalia Immo et le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangerie à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre l’ensemble des frais et honoraires articles 8 et 10 de recouvrement forcé par voie d’huissier, et ce, à titre de complément d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La société civile Jemma II considère que la réfection des emplacements de parking réalisée en 2008 l’empêche de jouir de son droit de stationnement sur l’emplacement 42 à ce jour n° 30, ce qui porte atteinte à son droit privatif, que ses adversaires ne peuvent arguer qu’il s’agissait d’exécuter une délibération de 1989 qui avait en réalité été déjà exécutée et maintenait le marquage en épis et le passage entre les deux copropriétés, que le marquage en bataille adopté en 2008 n’avait pas été ratifié par la délibération du 11 janvier 2010 régularisant le plan des parkings et l’état descriptif de division, adoptée à la majorité des présents ou représentés, car elle était nulle en ce qu’elle modifiait des droits privatifs et adoptait un nouveau règlement de copropriété exigeant l’unanimité, et en ce que le calcul des voix avait été fait à partir de la copropriété fusionnée qui était elle-même issue de décision illégale, donc inexistante, qui n’avait jamais été exécutée et avait été remise en cause en 2013.

Elle ajoute qu’elle a qualité pour agir es qualité de copropriétaire de la résidence de l’Orangeraie notamment pour voir rétablir la servitude dont bénéficie cette copropriété après passage sur ses lots 29 et 30, servitude qui a été rappelée dans la délibération mettant fin à la fusion en 2013.

Elle soutient que le marquage actuel ayant supprimé le marquage en épis porte atteinte à ses droits en ce qu’il ne lui permet pas de jouir de l’emplacement 42 de la copropriété de l’Orangerie et du droit de passage lui permettant d’accéder à ses garages dans la résidence de l’Orangeraie, que le syndic a mis beaucoup de temps à faire remettre en cause cette fusion et que, tant le syndicat de l’Orangerie que ses syndics devaient l’indemniser en lui versant 13.650 € pour atteinte à ses droits.

Elle considère que l’assignation aux fins d’annulation de la délibération du 10 avril 2012 est valable en ce qu’elle vise clairement le syndicat de copropriété et a été régularisée par la comparution du syndic, et que cette délibération doit être annulée en ce qu’elle vise le règlement de copropriété de 2010 devant être annulé et a été adoptée par une majorité déterminée sur la base calculée à partie des copropriétés fusionnées à tort.

Par dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangerie , la SARL Vestalia Immo et la SAS Citya Immobilier Atlantis venant aux droits de la SAS Urbania Bordeaux demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance 27 mai 2014 ,

— débouter par conséquent la société Jemma ll de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions,

Y ajoutant,

— condamner la société Jemma II à verser la somme de 3.000 € au Syndicat des copropriétaires de la Résidence l’ Orangerie et 1.500 € à chacune des sociétés Vestalia Immo et Citya Immobilier, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— et la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Laydeker – Sammarcelli, Avocat, sur ses affirmations de droit.

Ils considèrent que les deux copropriétés ont été valablement fusionnées en 2005 avec adoption d’un nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division, que cette délibération du 17 février 2005 adoptée à l’unanimité est définitive pour ne pas avoir été contestée en temps utile, d’autant que la société Jemma II n’était pas opposante et ne peut arguer de l’absence de publication faute d’être tiers à la délibération, de sorte que les délibérations intervenues depuis 2005 sont valables.

Ils ajoutent que depuis l’abandon de la fusion, les récriminations de la société civile Jemma II n’ont plus d’objet mais que les décisions prises en 2010 et 2012 restent valables pour avoir été prises par une assemblée générale des copropriétés fusionnées.

Ils indiquent que le plan des emplacements des stationnements de la résidence d’Orangerie 'en bataille’ a été adopté en 1989 , par une délibération définitive que la SCI Jemmie II ayant acquis ses emplacements en 2004 ne saurait contester, que cette modification ne porte nullement atteinte à ses droits privatifs dans la résidence l’Orangerie, ses emplacements ayant été agrandis, et que ni l’unanimité, ni la majorité de l’article 26 n’étaient nécessaires, pour l’adoption de la délibération de 2010 ne modifiant pas ses droits privatifs et ne portant pas atteinte à sa jouissance de ses droits privatifs.

Ils indiquent par ailleurs que la société Jemma II n’a pas qualité pour demander le rétablissement de la servitude de passage de la copropriété L’Orangeraie sur la copropriété l’Orangerie, que la servitude a été éteinte suite à la fusion des deux copropriétés réunissant les fonds de copropriété, que la servitude n’était pas délimitée de la façon mentionnée par la société Jemma II et qu’elle a été rétablie par l’abandon de la fusion en 2013, et enfin qu’une convention délimitant l’assiette de la servitude a été signée entre les deux copropriétés en 2013, permettant un accès facile aux garages de la résidence de l’Orangeraie.

Ils soutiennent que l’assignation du 22 mai 2012 est bien nulle du fait qu’elle ne permet pas l’identification de son destinataire, qu’elle ne vise pas le syndicat des copropriétaires devant être seul assigné, qu’elle n’a pas assigné le syndic à son siège social, et précisent qu’il s’agit d’irrégularités substantielles constituent des irrégularités de fond, non susceptibles de régularisation et ne permettant pas de solliciter l’annulation de la délibération du 10 avril 2012.

Ils s’opposent enfin aux demandes indemnitaires en arguant que les deux syndic ne peuvent se voir opposer de faute, d’autant que la société Vestalia a été désignée en 2012, et que la privation de jouissance d’une partie privative n’est pas démontrée, la SCI Jemma II étant titulaire des emplacements tels que prévus aux actes d’achat sans pouvoir invoquer une modification intervenue à son encontre, d’autant qu’elle ne démontre nullement avoir été obligée de louer un autre emplacement de parking.

MOTIVATION :

La recevabilité de l’appel interjeté par la société civile Jemma II contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 27 mai 2014 n’est pas contestée.

La société civile Jemma II se plaint de la modification des emplacements de parkings de la résidence l’Orangerie qu’elle souhaite voir rétablie dans sa configuration initiale.

Pour cela, elle argue que cette modification a été réalisée de manière illégitime car elle n’a pas été valablement autorisée, et sollicite, outre la condamnation sous astreinte à rétablissement de places de stationnement en épis, l’indemnisation de ses privations de jouissance.

Sur l’exécution en son temps de la résolution du 19 avril 1989 :

La société Jemma II affirme que les travaux prévus par la délibération du 19 avril 1989 ont été réalisés, notamment que le parking a été marqué sans modification, les places restant disposées en épis, tandis que les intimés soutiennent que le marquage réalisé 'en bataille’ en 2005 avait alors été autorisé par cette délibération de 1989 sans être effectivement réalisé, ce qui l’a été en 2005.

La résolution du 19 avril 1989 permet la réalisation de travaux divers, notamment de travaux sur le parking.

Elle indique en sa 6^e résolution que :

' les parkings seront retracés et marqués après les travaux en cours'.

S’il ne ressort pas de cette délibération qu’elle autorisait le remplacement du marquage en épis par un marquage 'en bataille', il n’est pas davantage établi que le marquage devant être refait suite à cette résolution ait été effectivement refait à l’époque, l’attestation de madame C D E produite par l’appelante ( pièce 12) ne permettant pas de le déduire et le constat d’huissier du 28/08/2008 ne pouvant l’établir.

Il ne peut donc être constaté que la résolution du 19 avril 1989 a été exécutée en son temps.

Sur les demandes d’annulation des résolutions des délibérations des assemblées Générales du 11 janvier 2010 et du 10 avril 2012 :

La demande d’annulation de délibération d’assemblée générale des copropriétaires porte tout d’abord sur l’assemblée générale du 11 janvier 2010.

La demande porte sur l’entière délibération et plus spécialement sur la délibération n°11.

Il est en premier lieu sollicité l’annulation de l’entière décision de l’assemblée générale du 11 janvier 2010 au motif que lors cette dernière, le vote a été décompté sur la base d’une fusion des copropriétés de l’Orangerie et de l’Orangeraie, qui en réalité est inexistante et est inopposable à la société Jemma II.

S’agissant de la décision de fusion , elle résulte d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 avril 2005 qui est arguée de nulle pour ne pas avoir été prise à l’unanimité alors qu’elle modifie les tantièmes de charge et les tantièmes de copropriété et ne pas avoir été prise de manière distincte et autonome par les assemblées générales des deux copropriétés.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que:

' …

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite, à la diligence du syndic.'

Force est de constater que la délibération du 17 avril 2005 portant fusion des deux copropriétés a été votée par la société Jemma II qui était présente et que seul monsieur Y a voté contre.

La société civile Jemma II, qui n’était ni défaillante, ni opposante, ne peut contester cette délibération du 17 avril 2005 adoptant en sa résolution 3 la fusion des deux copropriétés.

Elle ne peut pas davantage arguer que cette décision n’existe pas et qu’elle lui est inopposable faute d’avoir été publiée à la Conservation des Hypothèques, la publicité des actes au fichier des hypothèques ayant pour finalité de rendre les actes publiés opposables aux tiers, car la société Jemma II n’est pas un tiers par rapport à ladite copropriété de l’Orangerie.

C’est du reste en raison de cette inopposabilité aux tiers, que la société civile Jemma II ne peut invoquer en sa faveur, que les actes de ventes ont continué après 2005 à être passés en tenant compte des règlements de copropriété antérieurs, mais une telle référence n’autorise pas la SCI Jemma II à contester cette délibération.

Il s’ensuit que la fusion a existé entre le 17 avril 2005 et le 4 avril 2013, date à laquelle il y a été renoncé.

Il sera précisé que par délibération du 4 avril 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de revenir sur le principe de la fusion des copropriétés Orangerie/ Orangeraie, ce qui a permis de revenir à la situation antérieure de deux copropriétés distinctes.

Le retour à la situation antérieure ne permet pas de considérer que la fusion n’a pas existé et la délibération du 11 janvier 2010 ne peut donc être annulée pour avoir été votée selon les droits des copropriétaires issus de la fusion.

La demande de nullité porte par ailleurs sur la résolution n° 11 de cette assemblée générale du 11 janvier 2010 pour des motifs spécifiques à cette délibération.

Cette résolution n° 11 est ainsi libellée:

'11°) ' L’assemblée Générale ayant pris connaissance :

— d’une part de la modification de la réglementation du fichier des hypothèques, prend acte de la nouvelle numérotation des lots de 91 à 177,

— d’autre part de l’impossibilité de supprimer les anciens lots 29 et 30, ceux-ci ayant été acquis par la SCI l’Orangeraie, aujourd’hui dissoute par un acte de partage en date du 24 mars 1994 dans lequel ces lots n’ont pas été attribués,

— des raisons pour lesquelles le réglement voté en 2005 n’a pas été publié,

— du plan des parkings établi par le géomètre monsieur X,

Approuve le nouveau règlement de copropriété qui était joint à la convocation de l’Assemblée Générale, l’état descriptif de division ainsi que le plan des parkings'

XXX

XXX

POUR: LES AUTRES COPROPRIETAITES PRESENTS OU REPRESENTES SOIENT 4 642 voix;

XXX ET REPRESENTES.

Cette résolution, faute de quorum, a au moins recueilli le tiers des voix de tous les coproprétaires. Aussi l’assemblée , usant de la faculté offerte par l’article 25.1, décide de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés qui donne lieu au même résultat.

XXX ET REPRESENTES'

Il n’est pas contesté que le plan du parking en cause concerne la disposition en épis telle que réalisée en 2008, ce qui s’analyse en une ratification de la situation créée en 2008, la délibération de 1989 ne concernant pas de manière certaine une telle transformation du parking.

Les motifs allégués de nullité tiennent à l’application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonçant in fine que ' l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire, une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.'

La société Jemma II en déduit que la délibération n°11 du 11 janvier 2010 ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité ou en tous cas devait comporter son accord car la modification des emplacements de parking portent atteinte aux modalités d’exercice de ses droits, du fait que la disposition des emplacements en épis ne lui permet plus de jouir de la place 42 du parking de la résidence de l’Orangerie , ne pouvant peut plus garer de véhicule depuis 6 ans sur cet emplacement, alors qu’elle pouvait le faire très facilement avec des places disposées en épis.

Il convient tout d’abord de relever qu’il n’est pas établi par la société Jemma II que le règlement de copropriété adopté par la délibération du 11 janvier 2010 attaquée ait aggravé à son détriment la répartition des tantièmes attachés aux lots acquis par la SCI Jemma II, initialement dénommés lots 42, 52, 11, et 78, ni qu’elle soit différente de celle acceptée en 2005.

Il est constant que la contestation porte sur la forme de l’emplacement.

Si la disposition des places en ' bataille’ rend le stationnement sur la place 42 un peu plus long en exigeant éventuellement une manoeuvre supplémentaire pour redresser le véhicule, du fait que cette place est située prés de l’entrée et contre un mur, alors qu’une disposition en épis permettait de garer le véhicule de biais sur cet emplacement et de disposer d’une largeur suffisante pour les passagers en raison d’un triangle constituant une partie commune, la SCI Jemma II ne peut affirmer que la destination de ce lot est modifié car il s’agit toujours d’un emplacement permettant le stationnement d’un véhicule automobile, lequel reste toujours possible sans difficultés majeures, étant précisé que la nécessité de réaliser des manoeuvres tient en réalité à la localisation de la place contre un mur et non à la forme de cet emplacement.

Enfin, il est demandé l’annulation de la résolution n°11 susmentionnée au motif qu’elle viole l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 énonçant que :

' Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

(…)

B° La modification ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage, l’administration des parties communes'.

Les parties communes visées concernent les passages notamment l’assiette de la servitude permettant l’accès aux garages de la résidence l’Orangeraie et les emplacements 29 et 30 correspondant à des emplacements de parking acquis par la copropriété l’Orangeraie ou la SCI L’Orangeraie selon les parties et affectés à usage de passage au profit des garages édifiées sur la copropriété l’Orangeraie.

Il convient de noter que la fusion des copropriétés a entraîné l’extinction de la servitude de passage dans la mesure où le fonds servant et le fonds dominant ont été réunis comme appartenant à la copropriété fusionnée, de sorte que c’est par l’effet de la loi que cette extinction a eu lieu, et que l’usage des emplacements 29 et 30 appartenant à la copropriété de l’Orangeraie, pour lesquels il n’est produit aucun acte probant de leur situation juridique, est restée affecté au passage permettant l’accès aux garages de cette copropriété, de sorte que le changement du règlement de copropriété n’a en rien affecté l’usage ou la destination des parties communes, et que la demande de vote selon l’article 26 n’est pas justifiée.

Pour l’ensemble de ces motifs, la demande d’annulation de la délibération du 11 janvier 2010 sera rejetée.

S’agissant de la demande d’annulation de la délibération du 10 avril 2012, la société Jemma II a contesté cette délibération par assignation délivrée au syndicat le 22 mai 2012 et au syndic le 1^er juin 2012, soit dans le délai légal de deux mois.

Les intimés ont soulevé devant le tribunal la nullité de cette assignation et le tribunal en a prononcé la nullité au motif que son libellé ne permettait pas de déterminer qui du syndic ou du syndicat était assigné et si le syndic était assigné au titre de sa responsabilité personnelle.

En cause d’appel , les intimés motivent leur demande de nullité de l’assignation du 22 mai 2012 en ce qu’elle vise ' le syndicat des copropriétaires de la Résidence l’Orangerie’ pris en la personne de son Président et de tout représentant légal y domicilié en cette qualité et qu’elle est délivrée au siège de la résidence sise 'XXX – XXX', l’assignation ayant été remise par l’huissier à madame A Z, en sa qualité de 'membre du Syndicat des copropriétaires', alors que tout acte destiné au syndicat doit être délivré au syndic, en qualité de représentant du syndicat, que l’assignation aurait dû être délivrée à l’adresse du syndic et que madame Z n’avait aucun pouvoir pour représenter le syndicat.

Les articles 14,15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 confèrent au syndic le monopole de représentation du syndicat dans les actions en justice le visant et c’est dès lors à juste titre qu’il est soutenu que l’assignation visant à contester une délibération de l’assemblée générale devait viser le syndic en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la résidence de l’Orangerie, devait être délivrée à l’adresse du syndic et devait être remise à une personne habilitée à représenter le syndic, ce qui est indispensable lorsqu’il s’agit d’une personne morale.

En l’espèce, non seulement il n’est pas précisé que l’assignation est délivré au syndic ès qualités pour le compte du syndicat des copropriétaires, mais l’assignation n’a pas été délivrée à l’adresse du syndic et aucun élément produit aux débats ne permet de considérer que madame Z était habilitée à représenter le syndic de la copropriété de l’Orangerie.

L’absence d’assignation de la personne adéquate est une nullité de fond, telle que prévue à l’article 117 du code de procédure civile, non régularisable, et il ne peut être soutenu que le syndicat de copropriété y a renoncé en comparaissant car il était visé par d’autres assignations jointes et entendait y défendre.

Il sera ajouté que, telle que libellée, l’assignation visant Vestalia Immo ne permet pas au syndic de comprendre s’il est assigné pour une faute personnelle reprochée ou en sa qualité de syndic représentant le syndicat de copropriété.

L’assignation délivrée le 22 mai 2012 est donc nulle et de nul effet.

La demande de nullité de la délibération du 10 avril 2012 qui doit être dirigée contre le syndicat de copropriété représenté par son syndic n’a dès lors pas lieu d’être examinée.

Sur la demande de rétablissement des emplacements de stationnement en épi et de la servitude de passage au profit de la copropriété de l’Orangerie :

Non seulement le stationnement en épi a été valablement voté, mais il n’empêche pas la société civile Jemma II de jouir de son lot n° 42 de la copropriété l’Orangerie et du garage composant le lot 5 de la copropriété l’Orangeraie.

Même si la manoeuvre est un peu plus longue, il est toujours possible de stationner un véhicule automobile sur l’emplacement n°42 .

Il sera relevé qu’en l’état, l’assemblée générale du 4 avril 2013 a voté la séparation des deux copropriétés et le rétablissement d’une servitude de passage au profit de la copropriété l’Orangeraie mais qu’il ne peut être déduit de ce vote qu’elle accepte de rétablir les places de stationnement en épis.

La demande de rétablissement des stationnements en épis n’a dès lors pas lieu d’être ordonnée.

S’agissant de la servitude de passage dont il est demandé le rétablissement, le règlement de copropriété de l’Orangeraie ( pièce 13) mentionne qu’ 'il résulte d’un procès-verbal d’assemblée générale annuelle de la résidence l’Orangerie du 29 avril 1988 – Huitième résolution- que le syndicat des copropriétaires de ladite résidence a consenti une servitude de passage sur son parking au profit de la SCI l’Orangeraie et plus tard du syndicat des copropriétaires de l’Orangeraie,' et il n’est fourni aucun autre élément sur la délimitation de cette servitude de passage.

La délibération du 04 avril 2013 adopte une résolution n°6 par laquelle l’assemblée générale décide d’approuver la convention de servitude Orangerie / Orangeraie et donne tout pouvoir au syndic de procéder ou faire procéder à la publicité foncière concernée.

La fusion des deux copropriétés a eu pour conséquence de mettre fin à la servitude de passage, l’accès aux voitures depuis la rue étant devenue une partie commune des deux copropriétés réunies, mais cette convention rétablit la servitude en cause en la précisant puisqu’il y est mentionné:

' Les copropriétaires de l’ORANGERIE consentent à constituer sur la parcelle cadastrée section XXX ( fonds servant), au profit du terrain appartenant à la résidence l’Orangeraie ( fonds dominant) , cadastré section VR N°89 , une servitude de passage.

…

Cette servitude grèvera une bande de terrain de 5,2 mètres de largeur environ partant de l’entrée située rue Devaux et sur toute la longueur de la voie de circulation du fonds servant soit 52,9 mètres environ.

Cette servitude grèvera également l’espace d’accès entre la voie de circulation du fonds servant et la ligne séparative des deux fonds, cette ligne séparative étant une largeur de 5,24 mètres environ.

L’axe de la servitude est matérialisé par le trait porté sur le plan cadastral annexé aux présentes.

La dite servitude de passage doit permettre aux copropriétaires de la copropriété l’Orangerie d’accéder à leurs garages à partir de la rue Devaux en utilisant l’accès par l’un ou l’autre des portails et la voie de circulation des véhicules sur la copropriété l’orangerie et d’accéder en voiture de leurs garages à la rue Devaux en empruntant la voie de circulation et en passant par les portails d’entrée de la copropriété l’Orangerie.

Les copropriétaires de la résidence l’Orangeraie, propriétaire du fonds dominant, pourront exercer cette servitude pour tout passage à pied ou avec tout type de véhicules de tourisme'.

Il ressort de cette convention approuvée le 4 avril 2013 que les copropriétaires retrouvent une servitude de passage de 4,20 m.

Dès lors, non seulement, la société civile Jemma II n’est pas recevable à agir en rétablissement de la servitude de passage accordée à la copropriété L’Orangeraie, mais sa demande n’était pas fondée jusqu’en 2013 et est devenue sans objet depuis cette date.

Par ailleurs, même si la notion de servitude de passage est surprenante pour les deux emplacements appartenant à la SCI ou la copropriété de l’Orangeraie, l’accès par ces emplacements se fera sur une largeur de 5,24 m, ce qui permet de conclure que le marquage du parking sera rectifié de façon à élargir le passage que la SCI Jemma II a mentionné de 2,95 sur le plan produit ( pièce 19) .

Il appartiendra le cas échéant à la copropriété de la résidence l’Orangerie de rétablir un passage d’une largeur égale aux deux emplacements 29 et 30, et, si ces deux lots appartiennent effectivement à la résidence l’Orangeraie, qui est de nouveau distincte de la copropriété l’Orangerie, il appartient aux organes de cette copropriété d’agir aux fins de rétablissement de ses droits, mais la société civile Jemma II, qui n’est pas propriétaire de ces deux lots n’est pas recevable à agir seule à cette fin.

Il n’a dès lors pas lieu d’ordonner le rétablissement d’une servitude de passage telle que sollicitée.

Il ne peut être fait droit à la demande de constatation que la modification du parking de la copropriété de la résidence l’Orangerie a illégalement porté atteinte à la servitude de passage accordé à la copropriété l’Orangeraie car le passage sur la voie de circulation de la copropriété l’Orangerie a toujours été ouvert aux copropriétaires de l’Orangeraie et s’agissant du passage correspondant aux places 29 et 30, et il n’est nullement établi que le passage sur le lots 29 et 30, éventuellement rétréci à 2,95 m, ainsi qu’il ressort du plan objet de la pièce 19 de la SCI Jemma II, venant du fait que les places 27 et 28 sont restées en épi, ait fait obstacle au passage de véhicules voulant accéder aux garages de la copropriété l’Orangeraie.

Enfin, Il n’y a pas lieu de constater le non-respect de la servitude de passage telle que voté par l’assemblée générale du 4 avril 2013.

En effet, les pièces versées au dossier par l’intimée ne permettant pas de constater que la servitude de passage est violée car le PV de constat du 2 septembre 2014 comporte une vue d’ensemble et des photographies permettant de vérifier que le parking est toujours en bataille, mais non que la servitude est violée en ce que l’accès à la copropriété de l’Orangeraie est toujours de 2,95m, étant précisé que le PV d’assemblée générale du 4 avril 2013 ne permet pas de constater que l’assemblée générale a expressément accepté de rétablir un parking en épis sur son sol, et que la sommation du 15 janvier 2015 ne comporte pas de constat de la situation portant sur le passage d’une copropriété à l’autre.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Les demandes de la société civile Jemma II aux fins de se voir payer les sommes de 13 650 € au titre de l’impossibilité de jouir de son lot 42 de la copropriété l’Orangerie et des difficultés pour jouir de son lot 5 de la copropriété l’Orangeraie sont dirigées à la fois contre le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangerie et contre la société Urbania Bordeaux aux droits de laquelle vient la société Cytia Immobilier Atlantis , et contre la société Vestalia Immo.

Il est reproché au syndicat des copropriétaires en cause comme aux syndics successifs d’avoir porté atteinte aux droits de la SCI Jemma II en prenant des décisions ou exécutant des décisions illégales et préjudiciables ou d’avoir mis du temps à exécuter la délibération du 4 avril 2013.

Il sera tout d’abord constaté que les syndics successifs n’ont fait qu’exécuter les décisions du syndicat de copropriété intimé et que, comme précédemment indiqué, il n’est pas établi que la délibération du 2013 emporte la volonté de rétablir un parking en épis et ne soit pas exécuté, s’agissant de la servitude de passage permettant l’accès aux garages de la copropriété de l’Orangeraie.

S’agissant des fautes reprochées au syndicat de copropriétaires de l’Orangerie, elles ne sont pas davantage établies en l’absence d’annulation des délibérations prises.

Seul le rétrécissement de l’accès aux garages de la copropriété est susceptible d’être fautif s’il est établi, ce qui n’est pas le cas, le plan objet de la pièce 19 étant d’origine indéterminée et le statut des emplacements 29 et 30 que la société Jemma II indique avoir été acquis par la copropriété de l’Orangeraie n’étant pas déterminable au regard des pièces produites et étant considéré parfois comme passage affecté de servitude, parfois comme lot appartenant à la copropriété l’Orangeraie par la société Jemma II.

La société Jemma II ne peut sérieusement affirmer avoir été gênée dans l’accès à son garage objet de la copropriété l’Orangeraie car une largeur de 2,95m permet de tourner en angle droit et de passer avec un véhicule de largeur habituelle, de sorte qu’elle ne prouve pas de préjudice réel.

Enfin, contrairement aux affirmations de la société Jemma II et comme précédemment indiqué, elle n’est pas dans l’impossibilité de jouir de l’emplacement 42, le stationnement de véhicule de largeur habituelle y étant parfaitement possible et la nécessité de manoeuvres étant liée à la localisation de cette place.

La société civile Jemma II étant déboutée de ses demandes, il ne peut être retenu de résistance abusive à l’encontre des intimés.

Les demandes indemnitaires de la société civile Jemma II seront dès lors rejetées.

Sur les autres demandes :

Le jugement déféré étant confirmé et les demandes formées en cause d’appel par l’appelante étant rejetées, il n’y a pas lieu d’allouer à la société civile Jemma II une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Par contre la présente procédure a obligé le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangerie et ses syndics successifs à engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Le jugement déféré sera confirmé sur les indemnités allouées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles exposés en première instance et la société Jemma II, dont l’appel n’est pas fondé, sera en outre condamnée à payer la somme de 1000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence l’Orangerie et celle de 800 € chacune aux sociétés Vestalia Immo et Cytia Immobilier Atlantis venant aux droits de la SAS Urbania Immo au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Etant déboutée de l’ensemble de ses demandes, la société civile Jemma II sera tenue de supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

— Déclare recevable l’appel formé par la société civile Jemma II contre le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux du 27 mai 2014 ;

— Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

— Déboute la société civile Jemma II de sa demande d’annulation de la résolution du 11 janvier 2010, notamment en sa résolution n°11 ;

— Déboute la société civile Jemma II de sa demande tendant à voir la cour dire que la modification du parking de la copropriété a porté atteinte à la servitude de passage accordée à la copropriété l’Orangeraie ;

— Déboute la société civile Jemma II sa demande portant sur l’exécution en son temps de la résolution du 19 avril 1989 ;

— Déboute la société civile Jemma II de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle concerne les frais exposés en cause d’appel;

— Condamne la société civile Jemma II à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel les sommes de :

—  1000 € au syndicat des copropriétaires de l’Orangerie,

—  800 € à la société Vestalia Immo,

—  800 € à la société Urbania aux droits de laquelle intervient la société Citya Immobilier Atlantis,

— Condamne la société civile Jemma II aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

— Dit qu’il pourra être fait application de l’article 699 du code de procédure civile pour le recouvrement des dépens d’appel.

La présente décision a été signé par monsieur Michel Barrailla, président, et par madame Nathalie Berlingheri, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT