COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 16 NOVEMBRE 2023

N° RG 20/02242 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LSX2

[S] [P]

[N] [C] [J] [H] épouse [P]

c/

[V] [K]

S.A. ACM VIE S.A

S.A. ACM IARD SA

S.C.I. LP PROMOTION BEL AIR

S.A.S. LP PROMOTION

S.A.S. LP PROMOTION

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PONTARLIER

S.A. AXA FRANCE VIE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 avril 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANGOULEME (RG : 17/02162) suivant déclaration d’appel du 01 juillet 2020

APPELANTS :

[S] [P]

né le 23 Janvier 1962 à [Localité 11]

de nationalité Française

Profession : Technicien,

demeurant [Adresse 1]

[N] [C] [J] [H] épouse [P]

née le 06 Mai 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Agent territorial,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par M^e Gaëlle CHEVREAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de M^e Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [V] [K]

né le 31 Août 1951 à [Localité 8] (MAROC)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

ès qualité d’associé de la SCI LP PROMOTION BEL AIR

La SCI LP PROMOTION BEL AIR

société civile immobilière dont le siège social est [Adresse 4],

représentée par son mandataire ad’hoc la société LP PROMOTION, société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n°433 137 890, dont le

siège social est [Adresse 4]) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La SAS LP PROMOTION

ès qualité de mandataire ad’hoc de la SCI LP PROMOTION BEL AIR, société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n°433 137 890, dont le siège social est [Adresse 4]) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

La SAS LP PROMOTION

ès qualité d’associé de la SCI LP PROMOTION BEL AIR, société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le n°433 137 890, dont le siège social est [Adresse 4]) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. ACM VIE S.A

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6]

non représentée, assignée selon acte d’huissier en date du 20 août 2021 délivré à personne morale

S.A. ACM IARD SA

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6]

non représentée, assignée selon acte d’huissier en date du 20 août 2021 délivré à personne morale

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY ' CUTURI ' WOJAS ' REYNET DYNAMIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PONTARLIER

société coopérative de crédit au capital de 3.833.437.25 € inscrite au RCS de Besançon sous le n°778 339 788 dont le siège social est [Adresse 2] pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Fanny MERCIER, avocat au barreau de CHARENTE

et assistée de M^e Delphine GROS de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocat au barreau de BESANCON

S.A. AXA FRANCE VIE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au dit siège [Adresse 5]

Représentée par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 03 octobre 2023 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) LP Promotion Bel Air a fait procéder, en qualité de promoteur immobilier à la construction d’un ensemble immobilier, la résidence 'Le Domaine de Bel Air', situé sur la commune de Gond Pontouvre (16) destiné à être divisé en différents lots vendus dans le cadre de vente en l’état futur d’achèvernent.

Le 5 août 2009, M. [S] [P] et Mme [N] [P] ont signé un contrat de réservation portant sur le lot B104 de la résidence soit un appartement de type T3 d’une surface habitable approximative de 58,95 m² ainsi que deux emplacements de parking pour un prix total de 139 000 euros TVA comprise.

Ils avaient été démarchés par un représentant de la société Groupe BLC qui se trouve à ce jour en liquidation judiciaire et qui n’a pas été attraite à l’instance poursuivie devant le tribunal de grande instance d’Angoulême.

Cette société exerçait une activité de conseil en gestion de patrimoine.

La signature de l’acte authentique est intervenue le 31 décembre 2009 entre M. et Mme [P] et la SCI LP Promotion Bel Air au prix prévu dans l’acte de réservation.

Par acte notarié du même jour, ils ont souscrit un emprunt de 139 000 euros auprès de la société Crédit Foncier de France à un taux fixe de 4,30 % remboursable en 312 mensualités hors période de préfinancement. Le prêt était assuré auprès de la société Axa France Vie.

La gestion locative du bien était confiée à la société Avantim Aquitaine.

Le 2 mai 2017, M. et Mme [P] ont fait racheter leur prêt par la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier. Ce nouveau prêt était assuré par les sociétés ACM Vie et ACM Iard.

Par décision du 3 l mai 2014, la SCI LP Promotion Bel Air a fait l’objet d’une dissolution. La radiation a été publiée au BODACC le 7 juillet 2014.

Pa actes du 5 et du 10 octobre 2017, M. et Mme [P] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Angoulême :

— la société LP Promotion prise en sa double qualité de mandataire ad hoc de la SCI LP Promotion Bel Air et d’associée de la même SCI,

— M. [V] [K],

— la société Crédit Foncier de France,

— la société Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier,

— la société Axa France Vie,

— la société ACM Vie SA,

— la société ACM Iard SA,

aux fins de voir annuler sur le fondement du dol la vente intervenue le 31 décembre 2019. A titre subsidiaire, ils sollicitent des dommages et intérêts, en réparation de leur perte de chance de ne pas contracter causée par un défaut d’information des défendeurs.

Par acte du 16 avril 2019, M. et Mme [P] ont fait assigner en intervention forcée la SCI LP Promotion Bel Air, représentée par la société LP Promotion et à nouveau [V] [K].

Les deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 11/02152.

Par jugement rendu le 10 avril 2020, le tribunal judiciaire d’Angoulême a :

— déclaré recevable l’action engagée à l’encontre de l’ensemble des défendeurs,

— déclaré prescrite l’action fondée sur le dol sur la valeur vénale du bien objet de la vente en date du 3l décembre 2009 qu’ils ont conclue avec la SCI LP Promotion,

— débouté M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes fondées sur le dol sur la valeur locative, sur l’avantage fiscal et sur la rentabilité de l’opération découlant de la vente immobilière en date du 31 décembre 2009 qu’ils ont conclue avec la SCI LP Promotion,

— dit que l’action engagée par M. et Mme [P] sur le fondement de la responsabilité contractuelle n’est pas prescrite,

— condamné in solidum la SCI LP Promotion représentée par son mandataire ad hoc la SAS LP Promotion, la SAS LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion et [V] [K], en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion, à verser la somme de 20 000 euros à M. et Mme [P] en indemnisation de leur perte de chance de ne pas contracter, la SAS LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion et [V] [K], en sa qualité d’associée de la SCI Promotion, n’étant tenues qu’à proportion de leurs droits dans la SCI LP Promotion aujourdhui dissoute,

— condamné in solidum la SCI LP Promotion représentée par son mandataire ad hoc la SAS LP Promotion, la SAS LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion et [V] [K], en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion, à verser la somme de 1 000 euros à M. et Mme [P] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties des autres demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SCI LP Promotion représentée par son mandataire ad hoc la SAS LP Promotion, la SAS LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion et [V] [K], en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion, aux dépens de cette instance, la SAS LP Promotion en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion et [V] [K], en sa qualité d’associé de la SCI Promotion, n’étant tenues qu’à proportion de leurs droits dans la SCI LP Promotion aujourd’hui dissoute,

— prononcé l’exécution provisoire de cette décision,

Par déclaration électronique en date du 1er juillet 2020, M. et Mme [P] ont relevé appel de cette décision en chacune de ses dispositions reprise expressément.

Ont été intimées la SCI LP Promotion Bel Air, la société LP Promotion, M. [K], ainsi que les sociétés Crédit Foncier de France, Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier, Axa France Vie, ACM Vie S.A et ACM Iard SA.

Par ordonnance rendue le 30 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a :

— constaté le désistement partiel des parties à l’égard de la société Crédit Foncier de France et de la société Axa France Vie

— prononcé le dessaisissement partiel de la Cour,

— dit que la procédure se poursuivra entre les autres parties,

— condamné les appelants aux dépens exposés à l’égard de la société Crédit Foncier de France et de la société Axa France Vie.

M. et Mme [P], dans leurs dernières conclusions d’appelants en date du 28 août 2023, demandent à la cour, au visa des articles 2224, 1103, 1104, 1144, 1154, 1217, 1231, 1109, 1304 et 1116, 1134, 1135 1147 et 1240 du code civil, ainsi que des articles 325-1 à 325-31 du règlement général de l’AMF, de :

— déclarer l’appel interjeté à l’encontre du jugement prononcé le 9 avril 2020 par le tribunal judiciaire d’Angoulême, recevable ;

Y faisant droit,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Angoulême en date du 9 avril 2020 en ce qu’il a déclaré recevable l’action qu’ils ont engagée l’encontre des intimés

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Angoulême en ce qu’il a déclaré recevable comme non prescrite l’action fondée sur le dol quant à la rentabilité de l’opération – infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’Angoulême en ce qu’il a déclaré prescrite l’action fondée sur la valeur vénale du bien et les a déboutés de leurs demandes de ce chef

Statuant à nouveau sur le fond

A titre liminaire

— leur donner acte de ce que, conformément aux articles 400 et suivants du Code de procédure civile, ils se désistent partiellement de la présente instance devant la cour d’appel de Bordeaux et de leur action, mais uniquement à l’égard de la société Crédit Foncier de France et de la société S.A. Axa France Vie.

— constater parfait le désistement partiel d’instance et d’action à l’égard de la société Crédit Foncier de France et de la société S.A. Axa France Vie ;

— dire que les Concluants ainsi que la société Crédit Foncier de France et la société S.A. Axa France Vie conserveront à leur charge les honoraires et frais exposés au titre de la présente instance ;

A titre principal,

— déclarer nul l’acte de vente conclu avec la Société SCI LP Promotion Bel Air le 31 décembre 2009,

Et en conséquence,

— ordonner la publication du jugement à rendre au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière d’Angoulême aux frais de la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion BEL, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air

— ordonner qu’il sera procédé aux modifications du fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière d’Angoulême aux frais de la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion BEL, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air

— déclarer nul et, à tout le moins résolu, le contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier pour un montant de 123.000 euros.

— déclarer nul et, à tout le moins résolu, le contrat d’assurance emprunteur souscrit auprès des compagnies d’assurance ACM Vie SA et ACM Iard SA et, en conséquence des nullités ou résolutions prononcées :

— dire que les parties devront être remises en l’état qui était le leur avant la souscription de l’opération d’investissement litigieuse,

— ordonner les restitutions réciproques découlant des nullités ou résolutions prononcées, et notamment :

' SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion BEL, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air devront leur restituer la somme de 139.000 euros, correspondant au montant payé afin de faire l’acquisition du bien immobilier support de l’opération d’investissement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

' SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion BEL, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air devront leur rembourser les montants payés au titre des charges de copropriété et des taxes foncières à savoir :

— Les taxes foncières réglées jusqu’au jour du jugement à intervenir, soit la somme de 8.965 euros à parfaire ;

— Les charges de copropriété versées par les demandeurs au titre du bien immobilier dont la vente est annulée jusqu’au jour du jugement à intervenir, soit la somme de 10.552,78 euros à parfaire ;

' Ils ne seront tenus de restituer le bien immobilier dont la vente est annulée aux SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion BEL, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air qu’à compter du jour où lesdites Sociétés auront satisfait auprès des concluants à leur obligation de restituer le prix de vente de l’immeuble et rembourser la taxe foncière et les charges de copropriété versées au titre de l’immeuble.

' Ils devront restituer à la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier les sommes mises à leur disposition, soit la somme de 123.000 euros, étant précisé que la Société SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air seront condamnés à les relever et garantir de cette restitution ;

' Le Crédit Foncier de France et la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier devront leur restituer le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté arrêtés à la date du jugement à intervenir ;

' Les ACM Vie SA et ACM Iard SA devront solidairement leur restituer le montant des cotisations versées au titre de l’assurance emprunteur, souscrite accessoirement au prêt, arrêtées à la date du Jugement à intervenir ;

— condamner la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel Air, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air à leur rembourser la somme de 16.000 euros correspondant à l’avantage fiscal qu’ils ont été contraints de rembourser à l’administration fiscale ;

— condamner in solidum la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de la réparation des préjudices que l’annulation de la vente laisse subsister, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

— condamner in solidum , avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air à proportion de leurs droits sociaux, à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de la réparation de ses préjudices moraux.

— dire que les loyers perçus ainsi que les indemnités de carence locative resteront au bénéfice de M. et Mme [P] à titre de dommages et intérêts complémentaires.

A titre subsidiaire

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Angoulême en date du 9 avril 2020 en ce qu’il a déclaré non prescrite l’action en responsabilité des concluants à l’encontre de la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air et a condamnés ces derniers de ce chef ;

Statuant à nouveau sur le fond

— condamner in solidum avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air à proportion de leurs droits sociaux, à leur payer la somme de 153.413 euros, à parfaire, au titre de la réparation des préjudices subis par elle résultant des manquements de l’intimé à ses obligations d’information et de conseil ;

— dire que les sommes allouées à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

— condamner in solidum, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir, la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air à proportion de leurs droits sociaux, à leur payer la somme de 12 000 euros au titre de la réparation de leurs préjudices moraux,.

En tout état de cause,

— débouter l’ensemble des Intimés de toutes demandes plus amples ;

— condamner in solidum la SCI LP Promotion Bel Air représentée par son mandataire ad’hoc la société LP Promotion, la société LP Promotion en sa qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel, M. [V] [K] en sa qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air à proportion de leurs droits sociaux, au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCI LP Promotion Bel Air, la société LP Promotion et M. [K], dans leurs dernières conclusions d’intimées en date du 11 septembre 2023, demandent à la cour, au visa des articles 1147, 1382, 2222 et 2224 du code civil, 122 et suivants du code de procédure civile, de :

— rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite l’action fondée sur le dol sur la valeur vénale du bien objet de la vente conclue avec la SCI LP Promotion Bel Air

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas déclaré prescrite l’action des époux [P] fondée sur le dol sur la valeur locative, l’avantage fiscal et la rentabilité économique de l’opération et l’action fondée sur la responsabilité contractuelle de la SAS LP Promotion ès qualité de mandataire ad’hoc de la SCI LP Promotion Bel Air, la SAS LP Promotion ès qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel Air et de M. [V] [K] ès qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air.

Statuant à nouveau :

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formées par les époux [P] à l’encontre de la SAS LP Promotion ès qualité de mandataire ad’hoc de la SCI LP Promotion Bel Air la SAS LP Promotion ès qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel Air et de M. [V] [K] ès qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air, pour cause de prescription,

— débouter les consorts [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes fondées sur le dol sur la valeur locative, l’avantage fiscal et la rentabilité de l’opération découlant de la vente immobilière conclue avec la SCI LP Promotion Bel Air

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné, in solidum, la SAS LP Promotion ès qualité de mandataire ad’hoc de la SCI LP Promotion Bel Air, la SAS LP Promotion ès qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel Air et de M. [V] [K] ès qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air à verser aux époux [P], la somme de 20.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas contracter et 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné, in solidum, la SAS LP Promotion ès qualité de mandataire ad’hoc de la SCI LP Promotion Bel Air, la SAS LP Promotion ès qualité d’associée de la SCI LP Promotion Bel Air et de M. [V] [K] ès qualité d’associé de la SCI LP Promotion Bel Air aux entiers dépens d’instance.

Statuant à nouveau :

— débouter M. et Mme [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— débouter la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier et le Crédit Foncier de France de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner, in solidum, les époux [P] ou tout succombant au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civil, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Annie TAILLARD, Avocat sur son affirmation de droit.

La société Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier, dans ses dernières conclusions d’intimée en date du 22 décembre 2020, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris

Subsidiairement,

Dans le cas où la résolution du contrat de prêt MODULIMMO n°030302412 du 5 mai 2017 d’un montant initial de 123 000 euros était ordonnée :

— condamner M. et Mme [P] à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier la somme de 123 000 euros en restitution des sommes prêtêes, avec application du taux légal à compter du déblocage des fonds

— condamner la partie succombant dont la responsabilité est reconnue par la Cour à garantir la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier du remboursement des sommes dues par M. et Mme [P], garantie de restitution.

— ordonner la compensation des créances réciproques entre les époux [P] et de la Caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives, en application de l’article 1347 du code civil ;

— ordonner que l’hypothèque conventionnelle inscrite au bénéfice de la banque ne soit levée qu’après restitution à la Caisse de Crédit Mutuel des sommes dues consécutivement à la résolution du contrat de prêt ;

— condamner in solidum les parties succombant à payer les frais de levée de l’inscription d’hypothèque de la banque,

— condamner in solidum les parties succombant à payer à la caisse de crédit mutuel la somme de 12 887,38 euros en réparation du préjudice subi du fait du manque à gagner consécutif à la résolution du contrat de prêt et celle de 450 euros au titre des frais de dossier restituês aux emprunteurs ;

— condamner la partie qui succombe à payer à la Caisse de Crédit Mutuel De Pontarlier la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 ducode de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 30 septembre 2021, le conseiller e la mise en état a constaté le dessaissement partiel de la cour des actions engagées par les époux [P] à l’encontre de la SA Crédit Foncier de France et la SA Axa France Vie.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action fondée sur l’erreur sur la valeur vénale du bien immobilier

Le premier juge a opéré une distinction entre l’action en nullité pour dol fondée sur l’erreur portant sur la valeur vénale du bien vendu et l’action en nullité pour dol sur l’équilibre économique et sur la rentabilité de l’opération.

Il s’agit bien de deux actions distinctes car le dol sur la valeur vénale de l’immeuble ne peut concerner que l’erreur sur la valeur réelle du bien au moment de la vente en comparaison du prix payé.

C’est la raison pour laquelle, le premier juge a écarté à juste titre une évaluation du bien réalisé en 2016 au jour de l’évaluation en question.

Si l’action pour dol portant sur l’erreur concernant la rentabilité de l’opération doit prendre en considération la valeur vénale c’est alors dans une vision dynamique c’est-à-dire qu’il s’agit d’observer comment cette valeur évolue depuis l’achat et si elle permet de dégager une plus-value, latente ou non.

L’article 1304 du code civil, dans sa rédaction alors applicable dispose :'Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé;dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts'.

Au demeurant, l’article 1144 du même code, issue de la réforme du 10 février 2016 n’est pas rédigé différemment lorqu’il précise que 'le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, du jour où elle a cessé;'

Le premier juge estime que s’agissant de l’erreur sur la valeur vénale du bien lors de son acquisition, le point de départ de la prescription de cinq ans prévue par ce texte doit se situer au jour de la vente au motif 'qu’admettre que le point de départ de la prescription puisse être reporté, sans limite de durée, à la date à laquelle l’acquéreur décide de faire procéder à une évaluation de son bien reviendrait à laisser à la discrétion de ce dernier le point de départ

de ladite prescription , ce qui lui conférerait un caractère potestatif incompatible avec les

impératifs de sécurité juridique garantis par le mécanisme de la prescription'.

Qu’en 'l’espèce, les demandeurs connaissaient dès 2009 le prix de vente du bien qu’ils se

proposaient d’acquérir ainsi que les caractéristiques de celui-ci. Ils avaient tout loisir entre

la date du contrat de réservation et la date de la vente de se renseigner a minima sur les prix

immobiliers locaux, étant précisé que toute acquisition inunobilière, que ce soit dans le but

d’y habiter ou de faire un investissement, comporte nécessairement un aléa, qui peut être

important, quant au prix de revente du bien.'

Pour approuver ce raisonnement, les intimés invoquent une abondante jurisprudence des juges du fond et quelques décisions de la Cour de cassation.

Mais en particulier, l’arrêt de cette dernière juridiction du 30 janvier 2020 qu’ils citent dans leurs conclusions (Civ 3 30 janvier 2020, N°19-10369) rejette le pourvoi en constatant certes qu’il s’était écoulé cinq ans entre la date du dernier contrat et la première assignation mais que par ailleurs, les acquéreurs échouaient à caractériser la date à laquelle ils avaient eu connaissance de la surévaluation constitutive du dol qu’ils alléguaient ce dont il convient de déduire qu’à contrario, le point de départ de la prescription aurait pu être reculé s’ils avaient pu démontrer que cette connaissance leur avait été révélée plus tard.

De la même manière, dans un arrêt du 15 juin 2022, la Cour de cassation reproche au juge du fond de s’être borné à constater qu’il s’était écoulé plus de cinq ans entre la vente et l’assignation sans rechercher si les acquéreurs avaient pu découvrir leur erreur à l’occasion d’une estimation réalisée postérieurement ( Civ 3 15 juin 2022 N°21-15726).

En effet, il résulte bien du texte susvisé que le point de départ de la prescription est constitué par le jour de la découverte de l’erreur.

En l’espèce néanmoins, les époux [P] produisent aux débats différentes estimations de leur bien, datées de 2016, 2018 ou 2019 mais portant sur le bien au jour de l’estimation, documents naturellement impropres à établir l’existence d’une erreur au jour de l’achat.

Pour ce qui concerne la valeur de leur bien au jour de la vente, les époux [P] se bornent à produire aux débats une cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2008 dont il résulterait qu’à cette date, le prix moyen d’acquisition d’un logement comparable à [Localité 10] s’établirait à 107 970 € HT sur la base d’un prix moyen au mètre carré de 1830 €.

Mais outre le fait que l’on ignore la fiabilité de cette cote et les critères retenus pour l’établir, cet élément de preuve, unique de surcroît, ne suffit pas à établir la valeur réelle qui était celle du logement litigieux en raison de son caractère général.

De plus et surtout, ce prix n’est guère éloigné du prix hors taxe à l’achat de l’appartement litigieux qui s’élevait en effet à 116 220,74 €, une telle différence étant parfaitement admissible et commune entre des biens même tout à fait semblables, voire identiques.

Par conséquent, les époux [P] échouent à démontrer l’existence d’une erreur sur la valeur vénale de leur bien et par voie de conséquence, que le point de départ de la prescription doit être reporté au delà du délai de cinq ans à compter de la vente en raison de la découverte qu’ils auraient faite d’une erreur à ce sujet.

Leur action sera donc considérée comme prescrite.

Sur les actions fondées sur la rentabilité de l’opération à laquelle ont souscrit les époux [P]

Il convient de rappeler au préalable que l’acquisition faite par les époux [P] s’inscrit dans un contexte qui doit être considéré dans son ensemble.

Selon ce qu’ils expliquent, ils ont été démarchés par M. [G], représentant d’une société de gestion de patrimoine, la société BLC, mandataire de la SCI LP Promotion Bel Air qui leur a présenté les multiples avantages associés à ce projet d’acquisition qui était avant tout un investissement défiscalisé, 'clés en main':

— coût d’achat de 139 000 € intégralement financé par un emprunt

— mise en location par l’intermédiaire de la société Avantim Aquitaine, présentée par le promoteur, moyennant un loyer de 506 € par mois

— avantage fiscal de la loi Scellier représenté par une économie d’impôt de 36000 € à condition de s’engager à proposer à la location pendant 9 ans

— coût final nul puisque les mensualités de l’emprunt et son coût sont compensés par les loyers et l’avantage fiscal

— plus-value à la revente

En résumé, il s’agissait de se constituer un capital au moins égal au prix d’achat de 139 000 € moyennant des frais entièrement compensés par les loyers et les avantages fiscaux.

Les époux [P] indiquent que cependant, il est apparu que,compte tenu de l’évolution de la démographie locale et de l’augmentation de l’offre de logements, ils se sont vite trouvés confrontés à des vacances d’occupation de leur logement couplées avec une chute de sa valeur.

C’est ainsi qu’alors qu’ils avaient confié la gestion de ce logement à la société Avantim en janvier 2010, celui-ci n’a pu être loué qu’aux périodes suivantes :

— du 7 juillet 2010 au 2 juin 2012 pour un loyer hors charges de 506 €

— du 16 janvier 2015 au 4 janvier 2017 moyennant un loyer de 439 €

— du 26 avril 2017au 6 mars 2019 pour un loyer de 379 €

— à compter du 7 mars 2019 pour un loyerde 383 €

Ils précisent avoir dû rembourser la somme de 16 000 € au Trésor public en raison de la vacance du logement de 31 mois entre le 2 juin 2012 et le 16 janvier 2016.

Paralléllement, la valeur de ce logement aurait chuté : elle était estimée entre 70 000 et 75 000 € en 2016 et 2018 puis entre 60 000 et 65 000 € en 2019.

Sur la base de ces constatations, les époux [P] exercent à titre principal une action en résolution de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, une action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil, tous agissements qu’ils imputent à la société LP Promotion Bel Air et à son mandataire.

Les intimés concluent à la prescription de ces actions.

S’agissant de la première, elles admettent que le point de départ du délai de prescription se situe au jour où les époux [P] ont eu connaissance de la situation dont ils alléguent qu’elle caractériserait l’échec de leur investissement.

Ils affirment que ce point de départ doit se situer au 7 juillet 2010, date de la première location après la période de vacance et à un loyer inférieur à celui escompté.

Mais, outre le fait que loyer était, à cette date, en réalité conforme à celui promis, c’est à juste titre que les appelants font observer qu’un délai de 6 mois après avoir confié leur logement en vue d’une première location n’était pas nécessairement de nature à devoir les alerter suffisamment.

En revanche, le premier juge a eu raison de retenir que le point de départ du délai de prescription devait être fixé 6 mois après le début d’une seconde vacance qui va s’avérer d’ailleurs très longue et qui a débuté le 2 juin 2012 , soit le 2 décembre 2012.

Dès lors, l’action introduite en octobre 2017 n’était pas prescrite.

S’agissant de la seconde, le texte applicable est l’article 2240 du code civil tel que modifié par la loi du 17 juin 2008 et qui dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les intimés soutiennent que puisqu’il s’agit d’une action en responsabilité pour manquement à l’obligation de conseil, le seul préjudice susceptible d’être subi est une perte de chance de ne pas contracter.

Que dans ces conditions, ce préjudice ne peut être subi qu’au moment de signature du contrat par acte authentique de sorte que le point de départ du délai de prescription se situerait nécessairement à ce jour, soit, en l’occurrence, le 31 décembre 2009.

Ils en déduisent la prescription de l’action.

Cependant, s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut se révéler qu’à l’occasion de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue (Civ. 3, 26 oct 2022 n°21-19900).

Il convient donc de retenir la même date que précédemment de sorte que sur ce fondement, la prescription n’est pas non plus acquise.

En ce qui concerne le dol, les époux [P] s’appuient sur une plaquette établie par la société LP Promotion et des simulations financières réalisées par le représentant de la société de gestion de patrimoine dont elle affirme qu’elle agissait comme mandataire de la première.

Ils leur imputent des mensonges, des manoeuvres et des réticences dolosives.

Mais même si elle admet avoir fait appel à des entités chargées de commercialiser son programme, la société LP Promotion nie avoir donné un quelconque mandat à la société Groupe BLC

Les époux [P], de leur côté, ne rapportent pas la preuve contraire.

Par conséquent, il ne peut lui être reproché des faits qui ne lui sont pas imputables et en définitive, seuls les documents émanant de la société LP Promotion doivent être étudiés pour caractériser ou non des manoeuvres dolosives.

Comme l’a fort bien relevé le premier juge,'En l’espèce, il est produit aux débats des documents émanant du promoteur ( brochure commerciale à caractère publicitaire et contrat de réservation) et deux documents émanant dugroupeBLC ( une brochure sur le « principe de défiscalisation » et une simulation émanant de Monsieur [G] pour le compte de la société BLC).

Il est en outre produit des schémas et des simulations manuscrites non datées.

La brochure commerciale de la société LP PROMOTION sur la résidence BEL AIR que la

société BLC a incluse dans sa propre brochure présente la ville de [Localité 10]

et d'[Localité 7] sous un aspect flatteur sans qu’il soit pour autant établi l’exístence d’erreurs ou des mensonges. Il en est de même de la présentation de la résidence elle-même,

étant rappelé qu’en tout état de cause, une simple exagération publicitaire ne peut être

assimilée à un dol. '

Les autres documents analysés émanaient de la société de gestion de patrimoine et ne peuvent donc être retenus à charge de la société LP Promotion.

Dès lors l’existence d’un dol, qui doit être démontré par celui qui s’en plaint, n’est pas établie et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur le manquement à l’obligation de conseil, les époux [P] soutiennent que l’aspect fiscal de l’opération entrait bien dans le champ contractuel et dans les prévisions des parties et que la société LP Promotion pouvait d’autant moins l’ignorer que sa brochure de présentation faisait état des divers avantages attachés à cet investissement tandis que l’acte notarié faisait bien mention d’une notion de produit financier et d’intérêt fiscal.

Que dès lors, il lui appartenait, par elle-même ou par l’intermédiaire de son mandataire, de les informer notamment des risques de dévaluation des appartements, de vacances des logements et en conséquence de remise en cause des avantages fiscaux.

S’il est vrai que le tribunal, pour retenir la responsabilité pré-contractuelle de la société LP Promotion, s’est fondé en grande partie sur le rôle joué par la société de gestion de patrimoine qui n’était pas mandatée par elle, il a retenu, à juste titre que le promoteur lui-même devait s’assurer que l’acquéreur avait été renseigné a minima par son 'conseil’ sur les risques de l’opération, à défaut de le faire lui-même, l’objectif fiscal ,étant bien entré dans le champ contractuel.

Dans ces conditions, faute de démontrer qu’il a bien rempli son obligation de conseil, notamment par le biais d’avertissements dans la brochure présentant le projet, la société LP Patrimoine a engagé sa responsabilité.

Le dommage subi est lié à une perte de chance pour les époux [P] de ne pas contracter.

Étant établi qu’ils ont dû rembourser 16 000 € à l’administration fiscale, que l’appartement a subi des vacances en termes de location importantes et que sa valeur a décru comme cela est établi par les estimations produites aux débats sus-citées, c’est de façon justifiée que la premier juge a évalué à 20 000 € les dommages et intérêts dus aux appelants.

Le jugement sera donc confirmé également sur ce point.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement sera également confirmé.

En cause d’appel, il ne sera pas fait application de ce texte eu égard au fait que les époux [P] succombent pour l’essentiel dans leur appel et les intimés dans leur appel incident.

Il n’apparaît pas non plus inéquitable de laisser à la charge de la caisse de Crédit Mutuel de Pontarlier ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Angoulême du 9 avril 2020 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Laisse à la charge de chacune des parties ses dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,