COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/02465 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NZGN

[T] [X]

c/

[K] [G]

[I] [M] épouse [G]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 12 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 23/01817) suivant déclaration d’appel du 28 mai 2024

APPELANTE :

[T] [X]

née le 21 Septembre 1964 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Benjamin MULLER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[K] [G]

né le 22 Mai 1954 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[I] [M] épouse [G]

née le 07 Juin 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Maxime GRAVELLIER de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er août 2014, M. [E] [D] a donné à bail à effet du 7 août 2014 à Mme [T] [X] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Par acte authentique du 5 juin 2019, Mme [I] [B] [M] épouse [G] et M. [K] [G] sont devenus propriétaires du bien donné à bail à Mme [X].

Suivant l’acte d’huissier du 29 décembre 2022, les époux [G] ont fait délivrer à Mme [X] un congé pour reprise du logement pour y résider à effet au 6 août 2023.

Mme [X] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2023, les époux [G] ont fait assigner, en référé, Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, de valider le congé pour reprise signifié à la locataire pour l’échéance du 6 août 2023 ; juger que Mme [X] est, depuis cette date, occupante sans droit ni titre ; ordonner l’expulsion de Mme [X] de l’immeuble ainsi que celle de toute personne vivant sous son toit avec, au besoin, le concours d’un serrurier, l’assistance éventuelle de la force publique dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R411-3 et R412-1 à R412-4 du code des procédures civiles d’exécution ; la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer ou des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à vidange effective des lieux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 12 avril 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— constaté que le congé délivré par les époux [G] à Mme [X] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], est régulier en la forme;

— constaté en conséquence que Mme [X] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 7 août 2023 ;

— ordonné, à défaut pour Mme [X] d’avoir libéré volontairement les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’il est dû à compter du 7 août 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges ;

— condamné Mme [X] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté pour le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit.

Mme [X] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 28 mai 2024, en ce qu’elle a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence ;

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— constaté que le congé délivré par les époux [G] à Mme [X] du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], est régulier en la forme ;

— constaté en conséquence que Mme [X] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 7 août 2023 ;

— ordonné, à défaut pour Mme [X] d’ avoir libéré volontairement les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, du logement situé [Adresse 1] à [Localité 8], deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’il est dû à compter du 7 août 2023, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges ;

— condamné Mme [X] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté pour le surplus des demandes.

Par dernières conclusions déposées le 18 septembre 2024, Mme [X] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 12 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

— débouter les époux [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

À titre subsidaire, Mme [X] demande qu’il soit fait droit à sa demande de sursis à statuer qu’elle réitère devant la cour.

À titre infiniment subsidiaire, Mme [X] demande qu’il soit fait droit à sa demande de délais de 12 mois qu’elle réitère devant la cour ;

— condamner les époux [G] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [G] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 14 août 2024, les époux [G] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 12 avril 2024 en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Mme [X] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la première instance et de l’appel.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 10 octobre 2024, avec clôture de la procédure à la date du 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [X] est appelante de l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux qui, ayant déclaré régulier le congé délivré par les époux [G] à Mme [X], a constaté que celle-ci était occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 8] et ordonné son expulsion.

A l’appui de son recours, elle indique en premier lieu que l’ordonnance entreprise présente une contradiction manifeste dans la mesure où ses motifs se fonderaient sur l’article 835 du code de procédure civile alors que son dispositif viserait l’urgence de l’article 834 du même code. En deuxième lieu, elle entend soulever des contestations sérieuses s’agissant de la validité du congé pour reprise, estimant en effet, d’une part, que les époux [G] n’apportent pas la preuve d’un motif sérieux et légitime, la proposition d’offre d’achat et l’attestation d’employeur produits par la partie adverse étant selon elle dénuées de toute force probante, d’autre part, que l’acte de congé signifié le 29 décembre 2022 ne constitue en réalité que la volonté pour les bailleurs de se débarrasser par tout moyen d’une locataire avec laquelle ils sont en conflit depuis plusieurs années, enfin, que la fraude des époux [G] est caractérisée dès lors que ces derniers ne peuvent sérieusement faire croire qu’ils vont quitter leur chartreuse de [Localité 6], bien d’exception en bord de Garonne, pour lequel on leur aurait proposé la somme de 590.000 euros, pour emménager dans un quartier très difficile dans le centre ville de [Localité 8] et intégrer un bien acquis pour 111.000 euros d’une surperficie nettement inférieure. Elle conclut en conséquence au débouté des demandes formées par les époux [G] et, subsidiairement, au sursis à statuer sur la procédure d’expulsion dans l’attente du jugement définitif concernant la procédure d’annulation de la vente de l’immeuble dont elle est locataire en raison de la violation de son droit de préemption. A titre très subsidiaire, elle sollicite un délai de 12 mois pour quitter les lieux, faisant valoir le grave handicap dont elle est atteinte.

Les époux [G], intimés, concluent à la confirmation de l’ordonnance entreprise, faisant valoir que le congé est valable et que le juge des référés est compétent sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, ajoutant qu’il y a toujours urgence à faire cesser un tel trouble, en sorte que le premier juge ne s’est nullement contredit. Ils soutiennent que la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité, que la reprise pour habiter est un motif suffisant pour justifier la décision de donner congé dès lors que le bénéficiaire est une des personnes mentionnées à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que le seul contrôle qui peut s’exercer par le juge est un contrôle a posteriori de la réalisation de la reprise, une fois le logement libéré. Enfin, ils soulignent qu’il n’y a aucun raison de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure au fond manifestement vouée à l’échec.

Sur ce,

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

'I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…)'.

Ce texte ajoute qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article précité, soulignant qu’ 'il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.'

Ainsi, il résulte de ces dispositions que :

— les mentions imposées par l’article 15 sont prescrites à peine de nullité, subordonnée à la preuve d’un grief en application de l’article 114 du code de procédure civile ; en tout état de cause, la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, publié);

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé : il doit donc motiver précisément le congé, indiquer les raisons de la reprise ;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (3e Civ., arrêt précité).

Par ailleurs, l’action en nullité du congé pour reprise ne devient pas sans objet du seul fait de la libération des lieux en cours de procédure (3e Civ., 11 mars 2014, pourvoi n° 12-21.529).

En l’espèce, le congé délivré le 29 décembre 2022 énonce que le motif de celui-ci est la reprise du bien loué au profit des bailleurs, lesquels souhaitent reprendre le logement afin d’y résider eux-mêmes à titre de résidence principale. L’identité, l’adresse et la date de naissance des bailleurs sont inscrits dans le congé.

Pour justifier du caractère réel et sérieux du congé, les époux [G] produisent une offre d’achat de M. et Mme [P], datée du 31 mai 2022, de la maison qu’ils occupent à [Localité 6], moyennant le prix de 590.000 euros, ladite offre étant contresignée par eux, ainsi qu’une attestation d’employeur datée du 25 janvier 2024, selon laquelle M. [G] est employé depuis le 7 novembre 2023 en contrat à durée indéterminée en qualité de médecin coordonnateur au sein de la Résidence [7], soit à plus d’une heure de route de son domicile actuel. Ils expliquent que si la vente n’est pas allée à son terme, ils ont bien l’intention de déménager, leur maison sise à [Localité 6] étant trop grande pour y vivre à deux, ajoutant que l’emménagement dans l’appartement donné à bail à Mme [X] permettra en outre à M. [G] de se rapprocher de son lieu de travail.

Si Mme [X] conteste le caractère réel et sérieux du congé, elle ne rapporte pas la preuve de la fraude alléguée. En effet, le fait que les époux [G] vivent actuellement dans une grande propriété à [Localité 6] tandis que le logement repris n’est qu’un appartement situé à [Localité 8] dont l’environnement ne serait pas satisfaisant, ne suffit pas à écarter le caractère réel et sérieux de la décision de reprise dès lors, d’une part, que leur intention de vendre est suffisamment établie par l’offre d’achat contresignée par eux produite aux débats, d’autre part, que les bénéficiaires de la reprise n’habitent pas dans la même ville que celle où se trouve le logement litigieux lequel est plus proche de l’un des lieux de travail de M. [G], peu important que ce dernier exerce également pour le compte de SOS Médecins situé [Adresse 2], enfin, que les intimés exposent avoir l’intention de réunir l’appartement occupé par Mme [X] d’une surface de 85 m2 selon le bail, avec celui situé au rez-de-chaussée du même immeuble, qui leur appartient également ce qui n’est pas contesté, ce qui leur permettra de vivre à deux dans plus de 100 m2.

Le motif réel et sérieux du congé et de la décision de reprise est donc établi.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce que, constatant la régularité du congé délivré à Mme [X], elle a déclaré cette dernière occupante sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé, a ordonné son expulsion et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de sursis à statuer

Mme [X] demande à la cour, à titre subsidiaire, de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision devant être rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux saisi par elle d’une demande d’annulation de la vente du logement qui lui a été donné à bail, pour violation de son droit de préemption.

Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande dont la pertinence est insuffisamment établie, l’ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.

Sur la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [X], titulaire d’une carte d’invalidité depuis 2013, justifie percevoir l’AAH avec la reconnaissance d’un taux d’incapacité supérieur à 80%. Son médecin traitant atteste que de par son état de santé, elle n’est pas en mesure ni de chercher un logement, ni d’organiser et gérer un déménagement, lequel constitue un facteur de stress et de fatigue susceptible d’aggraver sa pathologie.

Par ailleurs, il convient de relever que le bail étant arrivé à échéance le 7 août 2023, Mme [X] a de fait déjà bénéficié d’un délai de 14 mois.

En conséquence, compte tenu des difficultés manifestes pour Mme [X] de chercher un nouveau logement, mais également du délai de fait déjà écoulé, il lui sera accordé un délai de six mois, soit jusqu’au 21 mai 2025. L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [X], partie succombante, sera tenue aux dépens d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile. La demande des époux [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée compte tenu de l’équité et de la situation respective des parties.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Accorde à Mme [T] [X] un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut pour Mme [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. et Mme [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [X] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,