SM/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

—  M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES

—  SCP GERIGNY & ASSOCIES-

LE : 28 OCTOBRE 2021

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 OCTOBRE 2021

N° 480 – 14 Pages

N° RG 20/00774 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DI5P

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de BOURGES en date du 27 Décembre 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – M. D B C

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et plaidant par M^e Adrien-Charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

Aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2020/000477 du 01/07/2020

APPELANT suivant déclaration du 03/09/2020

INCIDEMMENT INTIMÉ

II – M. Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

INCIDEMMENT APPELANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

Suivant acte d’huissier de justice délivré le 17 avril 2019, M. Z X a fait assigner M. D B C devant le président du Tribunal d’instance de Bourges statuant en référé aux fins de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement occupé sans droit ni titre de type 3 rez-de-chaussée dans l’immeuble sis à Vierzon, […] avec, si nécessaire, recours à la force publique.

Par ordonnance du 8 novembre 2019, le juge des référés a constaté l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la question de l’existence d’un bail au pro’t de M. B C, a dit n’y avoir lieu à référé et a ordonné le

renvoi de l’affaire devant le Tribunal d’instance, statuant en matière civile.

A l’audience du 29 novembre 2019 à laquelle l’affaire a été renvoyée, M. X a demandé, notamment, au tribunal de :

— constater que M. B C était occupant sans droit ni titre du logement de type 3 rez-de-chaussée dans l’immeuble situé à Vierzon, […],

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le recours à la Force publique,

— subsidiairement, vu la loi du 06 juillet 1989, prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation en date du 29 août 2018 pour non exécution par M. B C de ses obligations légales et contractuelles d’occupation,

— condamner M. B C à lui payer la somme de 5.850,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêtée au 30 novembre 2019,

— condamner le même à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 390 euros à compter du jugement à intervenir qui sera assorti de l’exécution provisoire,

— ordonner l’expulsion de M. B C ou de tout occupant de son chef du logement loué, avec si nécessaire le recours à la force publique,

En réplique, M. B C a soutenu que le contrat de bail avait été rédigé par M. X, et reconnu n’avoir pas payé de loyer tout en affirmant qu’il s’agissait là de la contrepartie convenue à l’exécution par ses soins de travaux dans le logement concerné.

Par jugement contradictoire en date du 27 décembre 2019, le Tribunal d’instance de Bourges a :

— constaté l’existence d’un contrat de bail conclu le 29 août 2018 entre M. X, d’une part, et M. B C, d’autre part ;

— prononcé la résiliation du bail liant M. X et M. B C, aux torts exclusifs de ce dernier, lequel devenait donc occupant sans droit ni titre du logement situé […] ;

— ordonné par conséquent à M. B C de libérer avec tous occupants de son chef, et après en avoir remis les clés, les locaux qu’il occupait situés […], et dit à défaut, que son expulsion pourrait être poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. B C à payer à M. X :

1°) la somme de 5.850,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à 'n novembre 2019 ;

2°) une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. B C aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— rejeté les autres demandes des parties, plus amples ou contraires.

Le Tribunal a notamment retenu que M. X ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude, à savoir la rédaction d’un faux contrat de bail, pour obtenir le constat d’une occupation sans droit ni titre, que son intention contractuelle découlait ipso facto de la démarche tendant à créer ce faux afin de permettre à M. B C d’obtenir l’eau courante et ainsi de pouvoir se maintenir dans le logement, que l’existence d’un contrat de bail était donc acquise, et que M. B C avait manqué à son obligation principale de payer les loyers.

M. B C a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 3 septembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 mai 2021, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, M. B C demande à la Cour de :

Recevoir M. B C en son appel,

Y faisant droit,

Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a reconnu l’existence d’un contrat de bail entre M. B C et M. X,

Infirmer la décision déférée notamment en ce qu’elle a :

— Prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. B C,

— Ordonné l’expulsion de M. B C,

— Condamné M. B C à payer à M. X la somme de 5.850 ' au titre d’arriéré locatif outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux,

Statuant à nouveau :

Ordonner la poursuite du bail conclu entre M. B C et M. X avec toutes conséquences que de droit et notamment la réintégration de M. B C dans le logement,

Condamner M. X à procéder ou faire procéder à la remise en état et aux normes du logement loué,

Ordonner à M. X de prendre en charge le cas échéant le relogement de M. B C le temps des travaux,

Suspendre le paiement de tout loyer tant que M. X n’aura pas déféré à cette obligation,

Condamner M. X à payer à M. B C la somme de 5.850 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’insalubrité du logement,

Débouter en tant que de besoin M. X de ses demandes en paiement,

Ordonner en tant que de besoin la compensation entre les sommes qui resterait dues entre les parties,

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail conclu entre M. B C et M. X aux torts exclusifs de ce dernier,

Décharger M. B C de toute somme mise à sa charge au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation,

Condamner M. X à payer à M. B C la somme de 5.850 euros à parfaire au titre de réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’insalubrité du logement loué,

Débouter en conséquence M. X de l’ensemble de ses demandes en paiement,

Ordonner en tant que de besoin la compensation entre les sommes dues par chaque partie,

A titre infiniment subsidiaire,

Accorder à M. B C les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de toute somme éventuellement mise à sa charge,

En tout état de cause,

Débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Le condamner à verser à M. B C la somme de 1.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le même aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 août 2021, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, M. X demande à la Cour de :

Déclarer irrecevables les demandes formées par M. B C en cause d’appel, ayant pour objet la remise en état aux normes du logement loué, la prise en charge du relogement du locataire, la suspension du paiement des loyers, le paiement d’une somme de 5.580 ' à titre de préjudice de jouissance, le prononcé subsidiaire de la résiliation du bail aux torts du bailleur, la décharge de M. B C de toutes sommes mises à sa charge au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation, la condamnation du bailleur à la somme de 5.850 ' à titre de réparation du préjudice de jouissance et des délais de paiement,

Sur l’appel incident,

Vu les articles 1709 et suivants du Code Civil,

Constater que M. B C est occupant sans droit ni titre du logement de type 3 rez-de-chaussée dans l’immeuble sis à […].

Ordonner l’expulsion de M. B C et de tout occupant de son chef du logement occupé sans droit ni titre de type 3 rez-de-chaussée dans l’immeuble sis à […], avec si nécessaire, recours à la Force Publique.

Subsidiairement, vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, notamment en son article 7 a) b) c) e) f), les articles 1728, 1741, 1217, 1224, 1228 et suivants du Code Civil et le bail de location en date du 29 août 2018,

Confirmer le jugement du Tribunal d’instance de Bourges du 27 décembre 2019 en ce qu’il a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail d’habitation en date du 28 août 2018 entre M. X et M. B C sur l’appartement de type F3 rez-de-chaussée sis à […] aux torts exclusifs de ce dernier pour non-exécution de son obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus, outre d’assurer le bien et d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail par dégradations et inaccessibilité.

- condamné M. B C à payer à M. X :

- au titre de l’arriéré de loyers et charges (29 août 2018) 390 ' sauf à parfaire

Condamner M. B C à payer à M. X une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 390 ' à compter du jugement du 21 décembre 2019,

Ordonner l’expulsion de M. B C ou de tout occupant de son chef, du logement loué, avec si nécessaire recours à la force publique.

Débouter M. B C de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Condamner M. B C à payer à M. X la somme de 3.500 ' au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 août 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la recevabilité des demandes de M. B C :

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code permet aux parties d’expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et d’ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, l’examen du jugement rendu par le Tribunal d’instance révèle qu’à l’audience, M. B C ne s’est pas opposé à la demande d’expulsion formulée par M. X, exposant vouloir quitter le logement litigieux. Le

premier juge a encore rappelé dans la motivation de sa décision que M. B C avait 'déclaré ne pas souhaiter se maintenir dans le logement'.

M. B C sollicite désormais de la Cour qu’elle ordonne la poursuite du bail, sa réintégration dans les lieux loués et la remise en état de ceux-ci.

De telles demandes ne tendent pas aux mêmes fins ni ne constituent l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de celles que M. B C a pu formuler devant le Tribunal, qui visaient seulement à la reconnaissance de l’existence d’un bail et à la contestation des demandes en paiement d’arriérés locatifs et d’indemnités d’occupation présentées par M. X. La demande principale d’expulsion n’a fait l’objet d’aucune contestation par M. B C devant le premier juge.

Toutefois, les demandes présentées par M. B C en cause d’appel tendent à faire écarter les prétentions adverses en ce qu’elles s’opposent directement à la demande d’expulsion.

En conséquence, les demandes formulées par M. B C aux fins de voir ordonner la poursuite du bail, sa réintégration dans les lieux loués et la remise en état de ceux-ci seront jugées recevables.

Sur les demandes principales présentées par M. X :

Sur la légitimité de l’occupation des lieux par M. B C

Il est produit aux débats un contrat de location aux noms de M. X, bailleur, de la SCI des Millards, mandataire, et de M. B C, locataire, portant sur le logement litigieux et daté du 29 août 2018.

Si M. B C entend se prévaloir de ce contrat, M. X en conteste l’existence même, exposant qu’ayant trouvé l’appelant dans les lieux loués après le départ sans préavis de la précédente locataire, il aurait décidé d’établir ce document 'pour des raisons humanitaires', afin de permettre à M. B C de pouvoir bénéficier d’un raccordement au système de distribution d’eau, dans l’attente d’une solution de relogement par les organismes sociaux.

M. X précise avoir rédigé ce document sans la participation de M. B C, en imitant sa signature.

Il ne saurait pour autant être admis que M. X puisse contester avoir entretenu l’intention de contracter caractérisée par un écrit qu’il a lui-même rédigé en ce sens.

L’intention humanitaire qu’il avance pour justifier la signature du contrat de bail litigieux apparaît d’autant moins crédible qu’il disposait lui-même, en sa qualité de propriétaire, de la faculté de faire raccorder le logement au système de distribution d’eau sans avoir besoin qu’il soit, ou paraisse être, donné à bail.

Le premier juge a, avec pertinence, relevé que M. X ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude en arguant de la rédaction d’un faux document afin d’imputer à son contradicteur une occupation des lieux sans droit ni titre. Il a de même souligné à juste titre que la facilitation du raccordement du logement au système de distribution d’eau était de nature à permettre à M. B C de se maintenir dans le logement, caractérisant ainsi l’intention contractuelle.

Par ailleurs, le courrier du 22 septembre 2018 dont M. X fait état pour y trouver la preuve de son intention de ne pas louer le logement à M. B C est postérieur à l’entrée en vigueur du contrat de bail et ne saurait correspondre à un congé régulièrement délivré.

Le fait que M. X se soit ainsi ravisé quant à sa volonté de donner le logement à bail ne saurait faire échec à l’exécution du contrat conclu plusieurs semaines auparavant. Il peut en outre être observé que M. X y évoque la nécessité pour M. B C de ne pas entreprendre de travaux avant de libérer les lieux, ce qui renvoie à la clause alléguée par M. B C de réaliser des travaux en contrepartie de l’absence de paiement de loyer.

L’existence du contrat de bail étant ainsi acquise, il ne peut être considéré que M. B C ait occupé les lieux sans droit ni titre.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle renvoie expressément le contrat de bail litigieux, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 7 du même texte dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de

paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article 1741 du code civil énonce que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1224 du même code dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, M. B C ne conteste pas ne jamais avoir réglé de loyer à compter de son entrée dans les lieux, exposant avoir initialement convenu avec M. X qu’il exécuterait en contrepartie de cette exonération divers travaux de rénovation du logement. Il ne rapporte pour autant aucune preuve du moindre commencement d’exécution de quelques travaux que ce soit, ni au demeurant de la réalité de cette convention d’exonération de loyer, dont le seul écho peut être décelé dans l’instruction donnée par M. X, dans son courrier daté du 22 septembre 2018, de ne réaliser aucuns travaux, au vu de la persistance en l’état des droits de la précédente locataire.

En outre, si nombre d’actes de dégradation des parties communes voire du logement concerné ne peuvent être attribuées avec certitude à M. B C, faute d’état des lieux d’entrée mais, compte tenu également de la reconnaissance par M. X de la nécessité de travaux de rénovation d’ampleur conséquente après le départ de la précédente locataire, il ressort des attestations des locataires voisins que M. B C n’a pas usé paisiblement des lieux loués, entreposant divers détritus encombrants voire dangereux dans les parties communes, provoquant ou procédant lui-même à la coupure des compteurs d’eau.

M. Y, riverain, atteste par surcroît avoir aperçu un homme, identifié comme étant M. B C par le frère de M. X, tentant de démolir à coups de massette les volets du logement concerné le 25 juin 2021, soit après mise à exécution provisoire du jugement entrepris, attitude qui évoque le contenu de l’attestation de l’un des locataires faisant état des murs et plafonds cassés par M. B C pendant la durée du bail.

Il ne peut ainsi être considéré que M. B C ait usé paisiblement des lieux donnés à bail.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’enquête en insalubrité établi par l’Agence régionale de santé Centre Val de Loire, après visite du 26 février 2019, que le logement donné à bail à M. B C ne répondait pas aux critères de décence, notamment par l’absence de système sanitaire correct (toilettes dépourvues de cuvette, tuyauterie bouchée et/ou non raccordée) et le défaut de garantie du clos (fenêtres manquantes, plafond partiellement effondré dans la salle de bain).

M. X s’est ainsi montré défaillant dans son obligation de délivrance d’un logement décent à son locataire.

La prise en considération de l’ensemble de ces éléments, en particulier de la gravité des manquements du bailleur et du locataire à leurs obligations respectives, justifie de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 29 août 2018 entre M. X et M. B C, aux torts partagés des deux parties et à compter du 27 décembre 2019, date du prononcé du jugement dont appel.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. B C.

Les mêmes éléments conduisent à rejeter la demande de poursuite du bail, de remise en état du logement et de réintégration dans les lieux loués présentées par M. B C.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges et d’une indemnité d’occupation, et l’indemnisation du trouble de jouissance

La créance invoquée par M. X à ce titre est fondée en son principe en vertu du contrat de bail du 29 août 2018, qui ne comporte nulle mention d’une convention d’exonération de paiement contre travaux au bénéfice de M. B C.

M. B C, pour sa part, ne conteste pas s’être abstenu de verser tout loyer en exécution de ce contrat.

Toutefois, l’arrêté préfectoral du 19 décembre 2019 ayant déclaré insalubre le logement donné à bail, ainsi que les éléments portés au rapport précité de l’ARS Centre Val de Loire, justifient de réduire à la somme de 100 euros par mois les loyers dûs par M. B C en sa qualité de locataire du logement concerné, en compensation du trouble de jouissance qu’il a subi.

M. B C sera en conséquence condamné à payer à M. X la somme de 1.600 euros au titre des loyers dus pour la période du 1^er septembre 2018 au 27 décembre 2019.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de même montant à compter de la date de résiliation judiciaire du bail et jusqu’au 23 octobre 2020, date de signification par M^e Mettray du procès-verbal d’expulsion, soit une somme globale à ce titre de 1.000 euros.

Sur la demande de délais de paiement formée par M. B C :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. B C produit aux débats un avis d’imposition pour l’année 2019 faisant état d’un revenu annuel de 6.808 euros en 2018.

Il convient en conséquence de faire droit à sa demande de délais et de l’autoriser à se libérer de sa dette par douze versements mensuels de 200 euros et une treizième mensualité constituée du solde de la dette, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent arrêt, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie, succombant partiellement en ses prétentions, conservera ainsi la charge des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. M. X, d’une part, et M. B C, d’autre part, succombant tous deux partiellement en leurs prétentions, devront supporter chacun la charge de leurs propres dépens exposés en cause d’appel, lesquels seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME partiellement le jugement rendu le 27 décembre 2019 par le Tribunal d’instance de Bourges en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail liant M. X et M. B C, aux torts exclusifs de ce dernier, et condamné M. B C à payer à M. X la somme de 5.850,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à 'n novembre 2019 ainsi qu’ une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Et statuant de nouveau des chefs infirmés,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant M. Z X et M. D B C aux torts partagés des deux parties, à compter du 27 décembre 2019 ;

CONDAMNE M. D B C à payer à M. Z X les sommes de 1.600 euros au titre des loyers impayés et 1.000 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

AUTORISE M. D B C à s’acquitter de sa dette par douze versements mensuels de 200 euros et une treizième mensualité constituée du solde de la dette, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent arrêt, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Et y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens personnellement exposés pour les besoins de l’instance d’appel et rappelle que M. B C bénéficie de l’aide juridictionnelle.

L’arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président, et par M^me MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

S. MAGIS L. WAGUETTE