IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 27 Avril 2021

N° RG 19/00551 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GGAI

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 15 Mars 2019, RG 17/00853

Appelante

S.C.I. CHALET DE LA MONTEE DU FOND, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.A.S. CHALET DE LA COMBE DE THORENS, dont le siège social est situé Val Thorens – 73440 J K DE BELLEVILLE

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Thierry DUMOULIN, avocat plaidant au barreau de LYON

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 23 février 2021 par M. Michel FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

La SCI Chalet de la Montée du Fond est propriétaire de plusieurs biens immobiliers situés sur la commune de J K de Belleville sur la station de Val Thorens.

La société Chalet de la Combe de Thorens a été créée par les époux X, via la société SGPF, son actionnaire unique dont le représentant légal était M. C X, aux fins d’exploitation d’un fonds de commerce de snack, bar, restaurant et hôtel sur le domaine skiable de la station.

Elle est locataire, dans le cadre d’un bail commercial, de la SCI Chalet de la Montée du Fond dont le gérant était M. C X.

La société Chalet de la Combe de Thorens a consenti à la société D Z un contrat de location gérance de son fonds de commerce pour trois ans et six mois jusqu’au 31 mai 2009, renouvelé par la suite.

Le 27 juillet 2011, la société civile SGPF, associée unique de la SAS Chalet de la Combe de Thorens a cédé l’ensemble de ses parts à la société D Z.

Le même jour, la SCI Chalet de la Montée du Fond a consenti à la société Chalet de la Combe de Thorens un bail commercial portant sur les locaux dans lequel le fonds précité était exploité, pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 31 mai 2020, moyennant un loyer annuel de 270 000 euros HT.

Considérant que des travaux étaient réalisés sans autorisation dans les locaux objets du bail, et que ces derniers étaient par ailleurs manifestement sous-loués, la SCI Chalet de la Montée du Fond a sollicité et obtenu du président du tribunal de grande instance d’Albertville la désignation d’un huissier de justice aux fins de constat des éventuels manquements de la société Chalet de la Combe de Thorens à ses obligations contractuelles.

Le 1^er mars 2017, M^e H et J K assistés de M. Y architecte expert près la cour d’appel de Chambéry, ont dressé un procès verbal de constat sur les lieux loués.

Par acte en date du 26 juin 2017, la SCI Chalet de la Montée du Fond a fait signifier à la société Chalet de la Combe de Thorens un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à remettre les lieux dans leur état initial, tels qu’ils se trouvaient à la date d’entrée en possession le 27 juillet 2011.

Par acte en date du 13 juillet 2017, la société Chalet de la Combe de Thorens a fait assigner la SCI Chalet de la Montée du Fond aux fins d’opposition au commandement.

Par acte en date du 25 juillet 2017, la SCI Chalet de la Montée du Fond a fait assigner la société Chalet de la Combe de Thorens aux fins de résiliation judiciaire du bail.

Les deux affaires ont été jointes et par jugement en date du 15 mars 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

• Rejeté la demande de réouverture des débats et de renvoi formée par la SCI Chalet de la Montée du Fond,

• Rejeté la demande de la société Chalet de la Combe de Thorens tendant à voir déclarer nul le commandement du 26 juin 2017 délivré à la requête de la SCI Chalet de la Montée du Fond,

• Rejeté la demande de cette dernière tendant à voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

• Rejeté sa demande tendant à la résiliation judiciaire,

• Condamné la société Chalet de la Combe de Thorens à payer à la SCI Chalet de la Montée du Fond la somme de 62 398,34 euros en réparation du préjudice subi,

• Rejeté pour le surplus les demandes formées par la SCI Chalet de la Montée du Fond,

• Condamné la SAS Chalet de la Combe de Thorens à payer à la SCI Chalet de la Montée du Fond la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné la SAS Chalet de la Combe de Thorens aux entiers dépens incluant le coût du commandement.

La SCI Chalet de la Montée du Fond a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions en date 8 janvier 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Chalet de la Montée du Fond demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L 145-I et suivants du code de commerce, et en particulier les dispositions des articles L 145-31 et L 145-41 et suivants,

Vu les dispositions du bail commercial du 27 juillet 2011,

Vu la jurisprudence applicable,

Vu les constats réalisés par M^e H et J K, assistés de M. E Y, architecte expert judiciaire auprès de la cour d’appel de Chambéry,

Vu les autorisations de travaux et l’ana1yse des amortissements du preneur et de son locataire gérant,

Vu le commandement signifié à la société Chalet de la Combe de Thorens le 26 juin 2017,

Vu l’absence de mise en conformité et, de surcroit, la réalisation d’autres travaux sans l’autorisation du bailleur,

Vu la preuve de sous-locations non déclarées au bailleur,

Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

' Réformer le jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 15 mars 2019 en ce qu’il a :

* Rejeté la demande de la société Chalet de la Combe de Thorens tendant à voir déclarer nul 1^e commandement du 26 juin 2017 délivré à la demande de la SCI Chalet de la Montée du Fond,

* Rejeté la demande de la SCI Chalet de la Montée du Fond tendant à voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

* Rejeté la demande de la SCI Chalet de la Montée du Fond tendant à la résiliation judiciaire,

* Rejeté pour le surplus les demandes formées par la SCI Chalet de la Montée du Fond.

Et, statuant à nouveau,

' Dire et juger la SCI Chalet de la Montée du Fond recevable et bien fondée en ses demandes et prétentions,

' Dire et juger que la SCI Chalet de la Montée du Fond rapporte la preuve de l’existence et de l’importance certaine de travaux de modifications, améliorations et constructions réalisés par la société Chalet de la Combe de Thorens ou son locataire-gérant l’Eurl Z, sans son accord,

' Dire et juger que, contrairement à l’obligation imposée par le bail au titre des articles Entretien-Réparation, Amélioration et construction, la société Chalet de la Combe de Thorens n’a jamais sollicité l’agrément ou l’autorisation expresse du bailleur,

' Constater l’absence de déferrement aux causes du commandement visant la clause résolutoire du 26 juin 2017,

' Dire et juger que la SCI Chalet de la Montée du Fond rapporte la preuve que le preneur à bail a consenti des sous-locations depuis l’hiver 2011/2012, soit le premier hiver ayant suivi le bail litigieux,

' Dire et juger qu’il résulte des pièces du dossier que, contrairement aux obligations légales imposées au preneur en matière de sous-location, la société Chalet de la Combe de Thorens n’a jamais fait concourir la SCI Chalet de la Montée du Fond aux différents actes de sous-location consentis depuis la saison 2011/2012,

' Dire et juger que l’absence de toute demande d’autorisation au bailleur pour la réalisation des travaux et la dissimulation des sous-locations depuis 1'origine du bail commercial constituent des violations graves des obligations légales et contractuelles résultant du bail commercial consenti le 27 juillet 2011,

En conséquence,

' Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail commercial du 27 juillet 2011 à la date du 27 juillet 2017, avec toutes les conséquences s’y attachant,

A défaut,

' Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 27 juillet 2011 pour motif graves et légitimes, aux torts exclusifs de la société Chalet de la Combe de Thorens, par application des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil,

En toute hypothèse,

' Ordonner, faute de libération volontaire des lieux et de sa personne ainsi que de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision à venir, l’expu1sion de la société Chalet de la Combe de Thorens, des occupants de son chef et de ses biens avec 1^e concours de la force publique, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé ce délai,

' Condamner la société Chalet de la Combe de Thorens au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.000 euros par jour, TVA en sus en cas d’application, à compter du 27 juillet 2017 en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la décision à intervenir en cas de résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés,

' Condamner la société Chalet de la Combe de Thorens à verser, à la SCI Chalet de la Montée du Fond, une somme de 31l.99l,70 €, à parfaire, en réparation du préjudice résultant des violations des dispositions de l’article L 145-31 du code de commerce,

' Condamner la société Chalet de la Combe de Thorens à verser, à la SCI Chalet de la Montée du Fond, la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société Chalet de la Combe de Thorens aux entiers dépens, incluant les frais d’huissier et d’expert pour les opérations de constat.

Aux termes de ses conclusions en date du 17 septembre 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Chalet de la Combe demande à la cour de :

Vu les articles L 145-15, L 145-17 et L 145-31 du code de commerce,

Vu l’article 1353 al.1 du code civil,

Vu l’article 1 des avenants des 1^er juin 2014 et 1^er mai 2018,

' Déclarer recevable et bien fondée la société Chalet de la Combe de Thorens en son appel incident et en ses demandes,

' Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* jugé que les avenants au bail commercial, en date des 1^er juin 2014 et 1^er mai 2018 ne constituaient pas des acquiescements aux éventuels manquements antérieurs,

* condamné la société Chalet de la Combe de Thorens à verser à la SCI Chalet Chalet de la Montée du Fond la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

' Dire et juger que ces deux avenants (en particulier celui du 1^er mai 2018, postérieur au commandement du 26 juin 2017) procédant à la reconduction aux mêmes clauses et conditions du bail souscrit le 27 juillet 2011, à l’exception du loyer, valent renonciation à se prévaloir de tout éventuel manquement antérieur,

' Dire et juger que la SCI Chalet de la Montée du Fond est infondée en son appel et ses demandes en résiliation par acquisition de la clause résolutoire ainsi qu’en résiliation judiciaire,

A titre subsidiaire,

' Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que la preuve des manquements visés dans le commandement du 26 juin 2017, n’était pas rapportée, et en ce qu’il a rejeté la demande en constatation de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire,

' Dire et juger que la SCI Chalet de la Montée du Fond ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de manquements antérieurs au commandement du 26 juin 2017,

' La débouter de sa demande en résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire car infondée,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que ne sont pas établis les travaux réalisés en violation du contrat de bail, et en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation judiciaire,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que les faits de sous-location en 2016/2017 ne présentent pas de caractère de gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial, et que l’indemnisation de 62 398,34 euros est de nature à réparer le préjudice né de ce manquement,

' Dire et juger que les sous locations sont conformes à la destination des lieux, et leur principe a été accepté par la bailleresse dans le contrat de bail,

' Dire et juger que la SCI Chalet de la Montée du Fond ne rapporte pas la preuve de l’existence de motif grave,

' La débouter de sa demande infondée en résiliation judiciaire,

En tout état de cause,

' Déclarer nul le commandement visant la clause résolutoire du 26 juin 2017,

' Dire et juger que la société Chalet de la Combe de Thorens n’a commis aucune infraction au contrat de bail et de toute manière aucune infraction assez grave pour entraîner la résiliation du bail,

' Débouter en conséquence la SCI Chalet de la Montée du Fond de son appel, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' La condamner à payer à la société Chalet de la Combe de Thorens la somme de 20 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement des frais de constat d’huissier et de sapiteur, ledit constat ne permettant pas d’établir l’existence des prétendus travaux imputés au preneur,

' L’infirmer en ce qu’il a condamné la société Chalet de la Combe de Thorens aux dépens dont le coût du commandement,

' Condamner la SCI Chalet de la Montée du Fond aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de M^e Forquin, avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les avenants signés les 1^er juin 2014 et 1^er mai 2018

Le bail commercial signé entre les parties prévoit à l’article « Durée »:

« Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juin 2011 pour se terminer le 31 mai 2020.

Conformément aux dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce, le preneur aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale; le bailleur aura la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles L 145-18, L 145-21, et L 145-24 du même code afin de construire, de reconstruire l’immeuble existant, de le surélever ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

La partie qui voudra mettre fin au bail dans l’un ou l’autre des cas ci-dessus prévus devra donner congé à l’autre par acte extra judiciaire au moins six mois avant l’expiration de la période triennale en cours. »

Le paragraphe « Révision du loyer » énonce :

« Le loyer ci-dessus sera fixé d’un commun accord entre les parties et révisable tous les trois ans dans les conditions de la législation en vigueur, étant précisé que l’indice de référence sera celui des loyers commerciaux du 1^er trimestre 2011 (1 554).

Il est précisé que ladite révision constitue une indexation conventionnelle dérogeant aux dispositions des articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce. »

Il résulte de ces dispositions que, conformément à la loi, le locataire était libre de mettre fin au bail à chaque fin de période triennale sans avoir à invoquer un quelconque motif et que le bailleur de son côté pouvait également, à la fin de chacune des périodes, donner congé mais pour les motifs prévus par la loi.

Il n’était donc nul besoin de conclure un avenant de renouvellement, le bail se poursuivant automatiquement à défaut de congé.

Par ailleurs, c’est à bon droit et par une motivation pertinente que le premier juge, compte tenu des dates des actes litigieux et de ce qu’ils constituent une stricte application de la clause d’indexation, a considéré que les termes « renouvellement de bail » présents aux actes constituaient des erreurs et ne traduisaient pas la commune intention des parties, de procéder de manière anticipée au renouvellement du bail conclu le 27 juillet 2011 pour une durée de neuf ans et que ces avenants ne portaient que sur la révision triennale du loyer.

Dès lors, le jugement qui a écarté le moyen selon lequel ces actes constituaient un acquiescement aux manquements antérieurs, sera confirmé.

Sur la demande de résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bail du 27 juillet 2011 contient une clause résolutoire ainsi rédigée : « A défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ses clauses et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter rappelant la présente clause et restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. »

Par ailleurs, au paragraphe « entretien réparation » le contrat précise que les travaux de réaménagement susceptibles d’affecter directement ou indirectement le gros 'uvre de l’immeuble ou de ses accessoires, ou encore la destination du fonds de commerce, que souhaite effectuer le preneur doivent faire, au préalable, l’objet d’un agrément écrit du bailleur, que l’irrespect de ces dispositions sera de nature à entraîner la résiliation du bail, après sommation restée infructueuse.

Au paragraphe « améliorations » le bail stipule que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de destination, ni aucune surélévation sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur.

Enfin au paragraphe « constructions » il est indiqué que le preneur ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans autorisation expresse et par écrit du bailleur.

Le commandement du 26 juillet 2017 visant la clause résolutoire aux fins de remise en état des lieux dans le délai d’un mois, reprend les dispositions de l’article L 145-41, invoque la clause contenue au bail relative aux travaux et mentionne les constatations effectuée par la SCP F-G H et I J-K le 1^er mars 2017.

Par plus qu’en première instance, la prétention de la société Chalet de la Combe de Thorens reprise en appel, et tendant à voir déclarer nul ce commandement, n’est étayée par la moindre argumentation en ce sens, de sorte que le jugement qui a retenu que ce dernier était conforme aux prescription de l’article L 145-41 du code de commerce précité, ne peut qu’être confirmé.

Ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge par une motivation pertinente que la cour adopte :

' Compte tenu de sa rédaction, la clause résolutoire concerne l’inexécution de l’ensemble des clauses du bail.

' Seuls les manquements se rapportant aux travaux réalisés, visés dans le commandement, sont de nature à faire produire à la clause résolutoire ses effets, à l’exclusion des manquements relatifs à la sous-location qui, eux, ne sont pas visés.

' Les constatations ont été effectuées sur la base d’un plan non daté et sans cartouche, dont la SCI Chalet de la Montée du Fond a indiqué qu’il datait d’octobre 2004 en le remettant à M. Y, expert.

' Contrairement à ce qu’indique la bailleresse, les déclarations de M. Z qui gère le fonds de commerce exploités dans les locaux, telles que rapportées au procès-verbal de constat, ne sont relatives qu’aux modifications qu’il a confirmées être antérieures à la prise d’effet du bail, hormis deux transformations récentes reconnues par celui-ci, soit la création d’un placard pour le linge dans les chambres destinées au personnel et la fermeture d’une porte qui communiquait avec la plonge et qui a dû être fermée afin de respecter les normes de sécurité.

' L’architecte expert, qui a participé aux opérations de constat, a relevé que les plans fournis par le demandeur n’étaient pas daté et ne comportaient pas de cartouche identifiant leur auteur, qu’ils lui avaient été remis comme ayant été dressés en octobre 2004.

' Les photographies de 2007 reproduites dans le rapport de M. A montrent que trois éléments analysés par l’architecte expert comme des extensions, par rapport à 2004, existaient déjà en 2007 .

Il s’agit de :

— l’extension du restaurant the Wok

— la création d’une verrière de 114 m2 et d’un sas d’accès au droit de la terrasse extérieure

— l’extension de la terrasse et la création d’un édicule sur la terrasse,

qui constituent les trois griefs principaux du bailleur.

' La seule présence d’une entrée du MC Thoren sur une photographie actuelle alors qu’elle n’apparait pas sur celle de 2007 ne prouve pas que cette modification soit intervenue postérieurement à 2011. Ainsi que l’a relevé le tribunal, la seule indication de ce qu’elle semble « des plus récentes » n’établit aucunement sa date d’édification.

' Les travaux relatif à l’installation d’une cuve constatés par huissier le 24 juillet 2018 sont postérieurs au commandement du 26 juin 2017 et ne peuvent donc permettre de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera ajouté que :

' Il n’existe aucun état des lieux d’entrée qui seul aurait permis de vérifier l’existence de travaux postérieurs à la prise d’effet du bail.

' Les photos prises par le bailleur (pièce 3 Chalet de la Montée du Fond) ne sont pas datées.

' La société Chalet de la Montée du Fond ne peut sérieusement soutenir que les arrêtés pris par la commune « les Belleville » en date du 31 mars 2017, sont intervenus en réaction au procès-verbal de constat du 1^er mars 2017 la société Chalet de la Combe de Thorens ayant ainsi tenté de régulariser à postériori des travaux effectués irrégulièrement par elle, alors que :

' Ces arrêtés font suite à un avis favorable de la sous-commission consultative départementale pour l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite en date du 2 mars 2017 et un avis favorable de la sous-commission de sécurité en date du 28 mars 2017.

' L’un d’entre eux concerne l’autorisation de l’établissement à ouvrir au public, les démarches ayant ainsi été entreprises bien antérieurement au constat du 1^er mars 2017, étant précisé que les établissements recevant du public sont soumis à des contrôles réguliers de sécurité au cours de leur exploitation

' L’autre arrêté concerne une demande d’autorisation de travaux pour l’aménagement du bâtiment dont la société Chalet de la Combe de Thorens précise qu’il concerne une mise en conformité avec la réglementation sur la sécurité et l’accessibilité des handicapés aux ERP.

' Enfin le moyen tiré du montant des immobilisations corporelles dans les comptes des société Chalet de la Combe de Thorens et de l’Eurl D Z entre les années 2011 et 2017 est inopérant alors que :

' Ces immobilisations incluent les terrains, aménagements et agencements, les constructions, les installations techniques, les matériels et outillage industriels les matériels de transport, de bureau et informatique, le mobilier.

' Rien n’établit que l’investissement global de 409 533 euros entre l’exercice 2011/2012 et l’exercice 2016/2017 corresponde à des travaux, alors même que l’Eurl D Z exerce une activité de snack, bar, restaurant, hôtel et location de salles dans un chalet situé à 2 400 mètres d’altitude accessible à ski, avec des conditions climatiques extrêmes, une clientèle entrant dans l’établissement avec des chaussures de ski, qui nécessitent à l’évidence d’importantes dépenses d’entretien et de réparations

Le jugement qui a rejeté la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire sera confirmé.

Sur la demande de résiliation judiciaire

En l’absence d’éléments nouveaux c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a considéré que les manquements invoqué par la SCI Chalet de la Montée du Fond relativement aux travaux entrepris par la société Chalet de la Combe de Thorens, en violation du contrat de bail , n’étaient pas établis et a rejeté la demande de résiliation judiciaire.

Sur les manquements relatifs aux sous-locations

Selon l’article L 145-31 du code de commerce, « sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »

Ainsi que l’a relevé le premier juge, en matière de bail commercial, la sous-location n’est possible que sous réserve d’être autorisée par le bailleur et de l’appel de ce dernier à concourir à l’acte.

C’est également à bon droit qu’il a indiqué que s’agissant de deux conditions distinctes, l’autorisation de sous-louer les locaux donnés par le bailleur ne dispense pas le preneur d’appeler ce dernier à concourir à l’acte de sous location, cette formalité permettant ainsi au bailleur d’être exactement informé des conditions auxquelles est consentie la sous-location.

En effet, la clause d’un bail commercial autorisant la sous-location sans nécessité d’un accord express et écrit du bailleur, n’emporte pas renonciation de celui-ci à concourir à l’acte de sous-location en l’absence de clause spécifique et expresse en ce sens.

En l’espèce, le bail prévoit que le preneur pourra sous-louer en tout ou partie les biens loués sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur.

La SCI Chalet de la Montée du Fond rapporte la preuve de l’existence de deux sous-locations, les contrats étant annexés au constat du 1^er mars 2017, au profit de la société Mawe et de M. B pour la période allant du 19 novembre 2016 au 1^er mai 2017.

C’est par une motivation pertinente que le premier juge a relevé que :

' Si la SCI Chalet de la Montée du Fond fait état d’une sous-location récurrente par la société Mawe, depuis la saison 2011/2012 en produisant notamment l’extrait RC de ladite société, le fait que le siège social de cette dernière soit situé à la même adresse que les locaux ne saurait suffire à justifier de la réalité des sous-locations antérieurement à la saison 2016/2017.

' Si les manquements allégués par la SCI Chalet de la Montée du Fond sont établis pour la saison 2016/2017, en l’absence d’appel de cette dernière à concourir aux deux actes, ces manquements ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial, dans la mesure où compte tenu de la clause figurant au bail, il doit être considéré que le bailleur a accepté le principe des sous-locations et a entendu les faciliter en dispensant la société Chalet de la Combe de Thorens de tout formalisme pour recueillir son accord et où les sous-locations sont conformes à la destination des locaux.

' La somme sollicitée par la SCI Chalet de la Montée du Fond en application de l’article L 145-31 du code de commerce apparaît de nature à réparer le préjudice né de ces manquements.

Le jugement qui a rejeté la demande de résiliation du bail pour manquement relatif aux sous-location sur la saison 2016/2017 sera confirmé.

Sur la demande en paiement relative à la sous-location

En application de l’article 1147 ancien du code civil, un débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de ses obligations.

Faute d’être appelée à concourir à l’acte de sous-location, la SCI Chalet de la Montée du Fond n’a pu user de la faculté prévue à l’article L 145-31 du code de commerce, qui prévoit que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation du loyer de la location principale.

Le préjudice de la SCI Chalet de la Montée du Fond s’analyse en une perte de chance de ne pas avoir pu user de cette faculté et peut être évalué selon la différence entre le loyer perçu par le preneur pour la partie des locaux sous-loués et le loyer payé par lui au prorata de la superficie faisant l’objet de la sous-location.

C’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge faisant application de cette méthode a déterminé un préjudice d’un montant de 60 038,82 euros pour la sous-location au profit de la société Mawe et d’un montant de 2 359,52 euros pour la sous-location au profit de M. B soit une somme totale de 62 398,34 euros.

Le jugement qui a condamné la société Chalet de la Combe de Thorens au paiement de ladite somme sera confirmé.

Sur les demandes accessoires

C’est à bon droit que le premier juge a refusé d’inclure dans les dépens les frais de constat et de sapiteur mais les a pris en compte dans l’estimation de l’indemnisation des frais irrépétibles.

En appel, l’équité ne commande pas de faire application au profit de l’une quelconque des parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Chalet de la Montée du Fond qui échoue en son appel est tenue aux dépens exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel au profit de l’une quelconque des parties,

Condamne la SCI Chalet de la Montée du Fond aux dépens d’appel avec distraction de ces derniers au profit de M^e Forquin Avocat.

Ainsi prononcé publiquement le 27 avril 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier Le Président